Construir para vender vale a pena? | Estudo de VIABILIDADE completo

e o vídeo de hoje é um pouquinho diferente porque eu não vou simplesmente te passar aqui um vídeo genérico mas sim eu vou te dar uma aula de dentro do meu treinamento pago chamado método Fi onde eu ensino qualquer pessoa a construir casas financiadas para vender então na aula de hoje o que tu vai ver é uma análise de viabilidade completa para que tu aprenda a calcular quanto de lucro tu vai ter construindo uma casa para vender Quanto tu vai ter que investir qual vai ser a tua rentabilidade só que pessoal é muito importante que eu deixe Claro aqui para vocês que essa é sim uma das aulas mais importantes de dentro do treinamento porque a gente precisa aprender a calcular a viabilidade financeira de uma casa quando a gente vai construir para vender mas esse é só um dos vários passos que existem na construção de uma casa para venda quando a gente constrói uma casa para vender a gente precisa fazer um estudo de demanda precisa saber todo o passo a passo da construção financiada precisa saber como fazer a gestão comercial da venda dessa casa enfim são vários os passos que englobam a construção de uma casa para venda que tem sucesso Ou seja que tem o lucro e que vende rapidamente Então eu vou deixar aqui na descrição desse vídeo o link com o método fi ou seja o link Onde vocês vão ter todas as informações do método Fi para que finalizando a aula vocês possam aí fazer as inscrições de vocês porque elas estão abertas mas também peço que tu já deixa o teu like se inscreva no canal porque o que eu tô passando aqui para vocês ninguém absolutamente ninguém fez isso na internet tô disponibilizando uma aula das mais importantes lá de dentro do meu treinamento pago então fiquem agora com a aula da análise de viabilidade completa de uma casa construída para vender fala pessoal sejam muito bem-vindos a mais uma aula do nosso método Fi e hoje é uma das aulas mais importantes porque a gente vai falar sobre estudo de viabilidade financeira para construir uma casa para vender Inclusive a gente tem uma aula sobre construir casas para vender ou seja o estudo de viabilidade pra gente construir quando a gente vai vender tem uma para quando a gente vai construir para clientes que tem uma para quando a gente vai construir para morar Afinal as finalidades são diferentes aqui quando a gente tá falando de construir para vender o que que a gente quer avaliar nesse estudo de viabilidade realmente se o negócio é viável qual vai ser a nossa lucratividade qual vai ser a nossa rentabilidade quais são todos os custos envolvidos em uma construção de uma casa para venda Então o que eu trouxe para vocês aqui nessa aula é a planilha que eu utilizo para construir as casas que eu faço para vender então vocês vão ver que ela é sim uma planilha bem simples ela não é nem umaa planilha que vai ter muitos gráficos muita informação mas ela tem todas as informações que a gente necessita para construir uma casa para vender e todos os gastos que a gente vai ter que isso é o mais importante quando a gente fala de estudo de viabilidade Qual é o erro que as pessoas cometem esquecer custos então é muito comum um cara pensar Pô o terreno custou x a construção mais Y vou vender por Z se eu pegar esse valor de V e tirar os me esses meus dois custos Essa é a minha lucratividade mas não é a gente tem uma série de outros custos envolvidos quando a gente constrói uma casa para vender e essa planilha aqui pessoal ela vai est também disponível para vocês logo aqui abaixo da aula Vocês conseguem estar acessando essa planilha obviamente se a gente fizer alguma alteração Vocês também vão ter acesso a essas atualizações mas sem mais delongas vamos então entender como fazer o estudo de viabilidade financeira da construção de uma casa financiada para vender gente essa casa que eu tô mostrando aqui para vocês é uma casa que eu construí para vender então todos esses valores são valores reais de uma construção feita por mim é muito importante que vocês entendam que por mais que eu esteja falando aqui de uma casa de alto padrão o mesmo estudo de viabilidade se aplica para qualquer outra construção de qualquer padrão então todos os custos que a gente tem aqui vocês vão ter também numa construção de uma casa de um padrão menor ou até de um padrão maior se for uma casa de mais alto padrão do que essa obviamente esses valores vão est diminuindo Então pessoal a gente começa com essa parte Inicial aqui onde a gente tem o nosso valor de financiamento essa é a primeira informação que a gente vai colocar então depois de a gente aprovar o nosso crédito saber o quanto vai ser liberado de financiamento mais ou menos pra gente a gente vai colocar aqui o valor de financiamento nesse caso aqui foi um financiamento de R 1. 300. 000 logo abaixo pessoal a gente a gente vai colocar o custo da nossa construção que que é o custo de construção é o custo que a gente vai ter com material mais mão de obra mas o gerenciamento da construtora que tá executando essa obra todas as demais despesas a gente não coloca ainda nesse valor de construção e um pouquinho mais abaixo a gente tem o nosso valor do lote quanto que a gente vai gastar no nosso terreno nesse caso aqui era um terreno de R 425.

000 então o primeiro cálculo que a gente tem é esse aqui em amarelo o aporte de recursos próprios para a obra ou seja eu pego o meu valor de construção somo ao meu valor do terreno então tenho uma valor de terreno mais construção e diminuo o que vai vir de financiamento ou seja menos R 1. 300. 000 me sobra então r$ 75.

000 ou seja se não existisse mais nenhum custo só nessa parte inicial a gente teria que aportar de recursos próprios paraa obra r$ 75. 000 essa informação que a gente vai ter ela de uma forma mais qualificada depois é uma das grandes informações que a gente precisa num estudo de viabilidade a gente precisa entender quanto que a gente vai ter que ter do nosso próprio bolso além do financiamento para ver se a gente consegue viabilizar esse nosso investimento Então vamos lá a gente tem aqui nosso valor de financiamento R 1300. 000 lembrem gente a caixa sempre financia no máximo 80% do valor do imóvel então eu pego o meu valor de financiamento e divido por por 08 por 80% eu sei qual seria o valor de imóvel que eu estaria informando pro banco lá na parte de aprovação de crédito ou seja 80% de R 1.

625. 000 A Construção ou seja o valor máximo que eu vou usar na minha construção quanto que eu vou aportar durante a obra o valor da compra do terreno e o metro quadado da casa a ser construído então a gente coloca esse valor de metragem quadrada porque muito comum que no momento que vocês começam a executar obras vocês já saibam mais ou menos o quanto vai custar tá o valor do met quadr da obra de vocês então vocês viriam aqui em construção e multiplicaram o valor do metragem quadrada pelo valor da do custo por metro qu então por exemplo vamos supor que vocês gastam aí ã que vocês gastam sei lá r$ 4000 o m qu para executar uma obra A gente pega a metragem quadrada a ser feita e multiplica por r$ 4000 então o nosso custo da construção seria R 1. 280.

000 nesse caso aqui eu vou deixar ainda o valor real de 150. 000 que foi o quanto a gente utilizou para construir essa casa Rafael posso colocar aqui o cube o valor ã por metro quadrado que diz no Cube eu não aconselho vocês porque o cube ele é muito defasado tá Gente o que eu aconselho vocês a colocarem aqui é de fato o valor que vocês executam na obra Ah Rafael eu não sou engenheiro eu não sou arquiteto eu não sei o quanto vai custar para mim executar uma obra Então nesse caso o que eu te sugiro é conversar com quem vai executar seja uma constr utora um engenheiro um arquiteto e perguntar quanto vai sair essa obra Qual é a tendência de custo dessa obra quanto vai sair por metro quado porque daí tu vai conseguir ter uma informação mais qualificada o que eu sempre aconselho vocês também gente é que na dúvida de valores sempre joga para cima aqui é um estudo de viabilidade então aqui a gente tem que ser o mais conservador possível Ah acho que eu executo uma obra por 500. 000 mas eu não tenho certeza cara joga mais joga uns 20% a mais do que tu acha que tu vai gastar ou seja analisando Na pior das hipóteses qual seria o valor que tu teria de gasto sempre sejam conservadores nesse estudo de viabilidade então essa parte Inicial gente é o que eu costumo dizer que é a conta de padeiro essa parte aqui todo mundo sabe fazer então a pessoa olha o quanto ela tem de financiamento o quanto ela tem de recurso próprio o custo da construção o custo do lote e ela chega à conclusão que ess é o custo total dela mas vocês vão ver que grande parte do investimento que a gente tem ao construir uma casa não tá relacionada a esses gastos e sim com as demais despesas que eu gosto de dividir essas demais despesas em três grandes despesas despesas pré obra despesas obra e despesas pós-obra ou seja despesas pré obra São todos os custos que a gente tem com esse nosso projeto Antes de iniciar a obra despesas obra São todos os custos que a gente tem ao longo da obra sem considerar os gastos de construção que seria material mais mão deobra mais direito gerenciamento e despesas pós-obra ou seja quais custos a gente vai ter com esse imóvel Até que a gente de fato efetue a venda D Então vamos começar aqui então Pelas nossas despesas Antes de iniciar a nossa obra o primeiro custo que eu coloquei aqui se refere ao ITBI do terreno Então sempre que a gente compra um terreno ou compra qualquer imóvel a gente tem que pagar o ITBI que é o imposto de transmissão de bens e Imóveis esse imposto ele varia de cidade para cidade de município para município Mas normalmente ele é cobrado de 0% a 3% sobre o valor do Bem nesse caso sobre o valor do terreno aqui em Porto Alegre a gente paga alíquota máxima que é 3% então 3% dos R 425.

000 A gente tem de custo com o ITBI R 12. 750 além disso a gente tem os gastos que a gente vai ter com os projetos então projeto arquitetônico projeto elétrico projeto cutural projeto hidrossanitário os renders que são aquelas imagens renderizadas em 3D para est mostrando essa casa pros possíveis compradores ainda em fase de execução da obra é muito importante que vocês façam imagens 3D realistas muito bonitas da casa notem que esses cursos então eles estão colocados aqui ó tem render projeto elétrico hidrossanitário o topógrafo que é o Projeto topográfico que é aquele que faz o levantamento de como é o nosso terreno que é feito antes de gente fazer o projeto arquitetônico o projeto estrutural todos esses curos estão aqui mas vocês vão reparar que não está aqui o curo do projeto arquitetônico por quê Porque na minha Construtora a gente já faz de forma interna na construtora o projeto arquitetônico então a gente não tem um custo com isso então trazendo para vocês um estudo de viabilidade bem realista do que eu utilizo na minha Construtora no caso de vocês vocês colocariam aqui o projeto arquitetônico e o custo que vocês teriam com esse projeto arquitetônico então gente por que que o fiz isso e não coloquei para vocês que é para vocês entenderem que eventualmente pode ter um gasto aqui que eu vou ter que vocês não vão ter então por exemplo ah ã aqui vocês vão ver que a gente vai ter gasto com condomínio porque é uma casa dentro de condomínio talvez vocês façam uma casa na rua então não vai colocar gasto de condomínio porque ele não vai existir Então por mais que seja uma planilha que vocês devem seguir como base cada obra cada cidade cada investimento vai ter suas peculiaridades é muito importante que vocês se atentem a isso não é prencher a planilha É de fato saber o que tá fazendo além disso então gente a gente vai ter os nossos custos com a caixa quando a gente faz um financiamento com o banco a gente tem que pagar uma série de taxas uma dessas taxas é a taxa de assinatura do contrato de financiamento que é r$ 192 ao longo do curso vocês vão aprender a calcular todas essas taxas tem algumas que são tabeladas tem outras que variam aí realmente de acordo com o padrão da casa com o tamanho dessa casa tem o seguro do financiamento tá então aqui foi mais r$ 5. 000 e o registro do contrato de financiamento que depois que a gente assina Esse contrato de financiamento a gente precisa levar esse contrato lá pro registro geral de imóveis porque vai ser feito a verbação desse contrato ou seja vai ser colocado na matrícula desse imóvel que onde antes havia um terreno de posse do vendedor do lote ou até da tua posse agora tem um terreno que é da tua posse alienado a Caixa Econômica Federal é isso que acontece lá no registro do contrato de financiamento esses valores do registro do contrato de financiamento também varia bastante de cidade por cidade normalmente ele é tabelado Se vocês procurarem a informação no registro geral de móveis da cidade de vocês vocês vão encontrar Mas vai ter aula onde eu vou mostrar para vocês como vocês conseguem acessar de forma pública todos esses dados sobre os gastos que vocês vão ter com a caixa gente então basicamente é o gasto ali de Ass atura do contrato de financiamento a taxa de engenharia que já tá embutida nesse valor e o seguro de financiamento existe uma estratégia para que vocês tenm uma noção bem realista de o quanto vocês vão pagar que é o seguinte normalmente o valor que a gente vai pagar de seguro mais todas as taxas vai dar o valor de uma prestação do nosso financiamento então pô ã eu sei que o meu financiamento eu fiz a simulação vai dar prestação de R 5.

000 considera a totalidade de taxas de assin atura com o banco de r$ 5. 000 vai ser mais conservador tá a tendência é que tu Pague Menos que esse valor mas é um valor bem justo para tu tá colocando no teu estudo de viabilidade Além disso pessoal a gente tem os nossos gastos com condomínio e IPTU essa obra é uma obra que tá sendo executada dentro de um condomínio então todos os meses a gente vai ter que pagar a taxa de condomínio esse Condomínio se somando ali com a taxa de IPTU dá em torno de R 1. 00 por mês e todo esse período antes de iniciar a obra onde a gente faz pagamento do ITBI faz elaboração dos projetos a prova em prefeitura a prova em caixa a prova em tudo costuma demorar em torno de uns 4 meses então a gente colocou aqui 4 ve 1500 chegamos aos R 6.

000 que a gente vai estar pagando de condomínio mais IPTU Além disso antes de iniciar a obra a gente tem também os nossos gastos para fazer a placa da obra mais R 100 e os custos para aprovar esse projeto na prefeitura da nossa cidade e emitiu o alvará de construção normalmente as prefeituras costumam tabelar esses valores de acordo com a área construída do tipo de 0 a 100 m qu Tu paga um valor de 100 a 200 m qu Tu paga outro de 200 a 300 tu pagar outro e assim em diante se informem na prefeitura das cidade de vocês nesse caso aqui para essa casa de 320 M qu em Porto Alegre a gente tem a taxa lá tabelada de 2700 1491 pessoal muito importante Olha só o somatório desse valor R 51. 17 esse valor todos os custos que a gente teve aconteceram Antes de iniciar a obra então todos esses custos a gente vai ter que arcar com os nossos recursos próprios antes de estar de fato iniciando a nossa obra ont se a gente receber valor de financiamento Então até pode acontecer de quando entrar o valor de financiamento a gente se ressarci a gente se reembolsar com o valor que vai entrar de financiamento mas é um valor que a gente tem que terem caixa para est utilizando no nosso investimento obviamente aqui deu um valor caro de R 50. 000 por se tratar de uma casa de alto padrão 320 M qu se fosse uma casa menor esse valor obviamente seria bem menor também então muito importante vocês saberem disso estratégia tá se tu tá com pouco caixa principalmente na parte dos projetos tu pode estar negociando com os arquitetos com os os engenheiros com os projetistas para fazer esses pagamentos depois de tu assinar o teu contrato de financiamento e depois que entrar a verba do financiamento costuma funcionar bastante essa estratégia Mas então deu esse valor total e a gente colocou aqui em despesas pré obra R 51.

17 Além disso pessoal a gente tem então as nossas despesas ao longo da obra novamente reforçando tudo que a gente tem de despesa que não é material mão de obra e gerenciamento vamos ver quais são essas despesas então despesas ao longo da obra todos os meses dessa obra A gente vai ter que pagar condomínio a cada mês essa casa tá dentro de um condomínio a gente vai ter que estar pagando Condomínio IPTU a gente já viu que o total dessa casa de condomínio e IPTU dá r$ 500 por mês então 12 x 1500 porque é uma obra que tem o prazo de 12 meses para ser executada um ano de execução de obra vai dar R 18. 000 Além disso pessoal a gente tem o nosso gasto com INSS de obra que que é o INSS de obra sempre que a gente vai iniciar uma obra a gente basicamente tem uma dívida com a Receita Federal e essa dívida tá relacionada à mão deobra que vai atuar na nossa construção então existe um cálculo que a Receita Federal faz para dizer pô uma obra em tal cidade com tal metragem quadrada ela vai ter que pagar tal valor de insss que é o imposto referente à mão de obra da nossa obra obviamente se tu tem trabalhadores registrados na tua obra e que já faz ali o abatimento do INSS ao longo da execução da obra esse valor vai ser abatido e não vai ser feito de uma totalidade mas a gente vai ter a aula mais pro final do curso a gente tem um módulo ali de NSS aits Onde vocês vão aprender a realmente calcular quanto que vocês vão pagar de INSS então basicamente o que eu vou ensinar para vocês nesse módulo é um site onde a gente consegue fazer uma simulação porque ele é um cálculo um pouco mais complicado de fazer existem vários simuladores na internet onde a gente consegue simular o quanto vai ser pago de INSS nesse caso para essa obra aqui ia dar o valor de R 26. 000 Além disso pessoal a gente tem as nossas vistorias da Caixa então quando a gente faz uma obra financiada tem duas vezes que a Caixa manda um engenheiro credenciado dela para fazer essa vista iia presencial na nossa obra que é quando a gente chega a 30% de obra executada ao Marco de 30% e quando a gente chega no Marco de 85% de obra executada cada uma dessas historias nessa época que eu fiz esse estudo de viabilidade tinha um valor de R 400 ou seja 4 400 x 2$ 800 mas eu vou já atualizar aqui para vocês porque esse valor acabou aumentando tá então agora cada vez que a caixa faz a vistoria presencial é cobrado o valor de 7 então 750 x 2 né as duas vezes que são feitas essas vistorias r$ 500 a gente tem também o custo para tirar o habits o habits É aquele documento que vai atestar que essa obra tá pronta para ser habitada é um documento que é retirado na prefeitura aqui em Porto Alegre costuma sair mais uns R 15.

00 E lá no final a gente também vai ter que fazer averbação desse móvel novamente porque durante a obra O que que constava na matrícula desse terreno constava que existe um terreno de nossa posse alienado a Caixa Econômica Federal só que quando a gente finalizar a obra não vai ter mais um terreno agora tem uma casa pronta para ser habitada com tudo certinho também ainda alienado à Caixa Econômica Federal Então isso que é a verbação e esse custo para ser feito isso no cartório vai ser em torno de r$ 3. 000 para essa minha realidade como eu falei para vocês registro de móveis prefeitura tudo isso Varia muito de município para município então importante que vocês vão aí até o registro de móveis da cidade de vocês para que vocês façam essa conferência de o quanto vai custar normalmente é tabelado é de acordo com a área do terreno ou então de acordo com a área da casa e por fim gente aqui ainda em despesas ao longo da obra A gente tem o nosso custo maior desses Qual é o custo juros de obra que que é o juros de obra gente quando a gente faz uma obra financiada durante o período de construção a gente sabe que a gente não prestação de financiamento as prestações só são cobradas após a conclusão da obra mas durante o período da nossa obra A gente paga o tal do juros de obra juros de obra é o juros cobrado sobre o valor que o banco já nos liberou então a gente sabe que a liberação do valor do financiamento pelo banco acontece por etapas de acordo com o andamento da obra executei 10% da minha obra no primeiro mês recebo 10% do meu valor de financiamento executei mais 15% no no segundo mês recebo mais 15% do meu valor de financiamento ou seja de acordo com o andamento da obra e os juros que vai ser cobrado durante a fase de obra é o juros sobre o valor que o banco já Te liberou Então se no primeiro mês tu recebeu R 100. 000 do banco Tu paga o teu juros contratado sobre r$ 1.

000 tu não vai pagar sobre o valor total de financiamento porque tu ainda não recebeu esse valor como é que tu vai pagar juros sobre algo que tu ainda não recebeu então tu recebe só sobre o valor que tu já recebeu Então se no primeiro mês recebe r$ 1. 000 paga o juro sobre 100. 000 se no segundo mês tu recebe mais 50.

000 agora tu paga sobre 150 sempre sobre o valor acumulado então o total de juros de obra nesse caso aqui somando todos os meses que a gente pagou de juros de obra deu R 9. 156 E esse valor ele tá mostrado como foi feito esse cálculo aqui nessa planilha então a gente tinha um valor de financiamento de R 1. 300.

000 e o juros contratado nesse caso aqui foi de 9,4 ao ano obviamente vocês podem estar assistindo essa aula no momento onde as taxas de juros estão maiores ou estão menores vocês vão colocar aqui a taxa de juros contratada por vocês então se a gente pegar os 9,40 ao ano e dividir por 12 a gente tem a nossa taxa de juros mensal aqui pessoal então notem que o valor total desses valores liberados aqui deu o total de Olha só lá embaixo R 1300. 000 que é o que tem que acontecer então eu tenho R 1300. 000 que eu vou receber pelo banco a minha obra tem 12 meses Então ela é dividida em 12 etapas cada etapa corresponde a um mês no primeiro mês de obra por que que eu coloquei R 600.

000 porque no primeiro mês de obra iria ser liberado o valor do terreno mais 20% do valor que vai pra Construção porque era uma obra com adiantamento de parcelas e nessa época aqui desse estudo de viabilidade a caixa ainda pagava 100% do valor do terreno agora ela paga no máximo 80% mas foi o valor que a gente recebeu então R 600. 000 se eu recebi R 600. 000 no primeiro mês que que eu vou pagar de juros de obra eu vou pagar 600.

000 multiplicado pelo meu juros de obra contratado mensal então 0,78 de 600. 000 Ou seja no primeiro mês de obra vai ser me cobrado 4000 R 700 de juros de obra no segundo mês vamos supor aí Eu dividi igualmente aqui as outras etapas vamos supor que eu recebi mais R 65. 000 meu valor acumulado é R 65.

000 mais R 6$ 600. 000 ou seja R 665. 000 então quanto eu vou pagar de juros de obra eu vou pagar o 0,78 de 665.

000 sempre sobre o valor acumulado mesma coisa no próximo mês recebi mais R 65. 000 ou seja meu valor acumulado lado agora R 731. 000 que que eu vou pagar de juros de obra R 5.

728 que é 0,78 por de R 731. 000 E assim em diante até o final da obra quando vocês fazem o estudo de viabilidade gente talvez vocês ainda não tenham feito a planilha PCI onde vocês de fato dividem a obra de vocês em quantos por cento vocês vão receber em cada etapa o que que é importante que vocês coloquem aqui já nessa época onde vocês forem fazer esse estudo de viabilidade é só importante que a totalidade desses valores liberados o somatório desses valores dê o valor total de financiamento que Vocês pegaram Então se a gente pegar e fizer a soma desses valores olha só tem que dar 1300. 000 entende porque é o valor de financiamento que eu peguei deu r.

300. 000 tá coerente obviamente que Dependendo da forma como for feito essas liberações vocês vão pagar mais juros ou menos juros mas a nível de viabilidade é super tranquilo vocês dividirem ali igualmente todos esses valores então a gente somando o total de juros que a gente pagou ao longo da obra dá o valor total de R 0. 156 e por mais que pareça muito gente eu vou mostrar para vocês como é é um valor baixo por se a gente pega 0.

000 e divide pelos R 1. 300 Deixa eu só achar aqui onde tá o botão de dividir aqui ó dividido pelo R 1300 olha só o que vai acontecer se a gente deixar aqui como percentual olha o que aconteceu do a gente contratou uma taxa de juros de 9,40 ao ano mas durante a fase de obra A gente pegou o nosso valor total de juros e dividiu pelo valor que a gente pegou de financiamento é como se a gente tivesse contratado uma taxa de juros de 6,94 ao ano por quê Por que que esse valor é menor justamente porque a gente não tá pagando um ano de juros sobre 1300. 000 no primeiro mês eu paguei só sobre 600 no segundo mês eu paguei só sobre 665 e por eu estar pagando sobre um valor acumulado se eu somar o valor total que eu peguei dividir pelo 1300 é como se durante a fase de obra a gente tivesse pagado 6,94 por ao ano de juros extremamente barato essa é a razão pela qual fazer um financiamento de construção sempre vai ser a melhor opção Porque mesmo a pessoa que fosse construir para morar e tivesse todo o dinheiro para construir essa casa ela vai conseguir fazer com que o dinheiro dela em uma renda fixa da vida renda mais do que o juros cobrado pelo banco então que que a gente precisava pegar de informação daqui era esse R 90.

116 que a gente vai colocar aqui então nos nossos juros de obra ou seja a gente Somando todos esses valores que a gente teve ao longo da obra A gente vai ter mais 140. 000 a serem pagos durante a nossa fase de construção então custo mais R 140. 000 Além disso pessoal a gente tem as nossas despesas após a obra para esse estudo de viabilidade eu considerei o pior cenário que demorasse 6 meses após a conclusão da obra para vender essa casa por que eu considerei se meses pessoal justamente porque nesse nosso caso nessa casa que a gente tá construindo é um condomínio que a gente está extremamente acostumado e é um condomínio que possui muita liquidez então a gente sabe que vem de rapidamente casas nesse Condomínio então a gente não precisa considerar mais que se meses Porque a gente já tá muito acostumado obviamente que se vocês vão construir num lugar onde vocês querem ser mais conservadores eu aconselho vocês colocarem aí pelo menos uns 12 meses na viabilidade de vocês tá porque isso aí vai fazer bastante diferença e vocês precisam ser conservadores mas para esse caso aqui a gente considerou se meses Então a gente tem dois cenários a gente tem o melhor cenário onde essa casa seria vendida ainda em fase de execução da obra tá então sendo vendida aí na fase de execução da obra O que que a gente vai pagar a gente basicamente vai pagar uma prestação de financiamento e a gente vai pagar um condomínio por quê Porque pra gente vender uma casa financiada existe uma regra que primeiro a gente precisa pagar pelo menos uma prestação do financiamento então se a casa fosse vendida logo após finalizar a obra seria r500 da da do condomínio mais uma prestação de financiamento para esse nesse caso aqui a prestação era R 10.

200 então mais R 10. 200 ou seja se a casa for vendida logo após a finalização da obra A gente vai pagar r$ 1 11. 700 de despesas após finalizar a obra mas se demorar esses 6 meses para vender a casa a gente vai pagar 6 meses de condomínio então 1.

500 x 6 mais 6 meses de prestação de financiamento mais 10. 200 X6 ou seja vai ser um total de R 70. 200 que a gente vai ter que ficar pagando após finalizar a obra por isso gente da gente fazer um estudo de demanda tão forte tão bem feito maior risco do negócio é a liquidez Quanto mais tempo demorar pra gente vender essa casa mais prestação de financiamento a gente vai pagar mais gastos a gente vai ter e consequentemente menor vai ser o nosso lucro Ou seja a gente tem dois cenários pessoal a gente tem o cenário que é o melhor cenário que essa casa sendo vendida logo após a finalização da obra e a gente tem o pior cenário que essa casa demorando se meses após a fusão da obra para ser vendida no melhor cenário a gente vai ter um aporte de R 378.

000 Isso é o que a gente vai tirar do nosso próprio bolso além do financiamento que seria aquele 175. 000 de aporte de recursos próprios paraa obra mais 51. 000 de despesas pré obra mais 140.

000 de despesas pós-obra mais 11. 700 de despesas após a finalização dessa obra que daria esse total de 378. 000 no pior cenário que seria 6 meses após a conclusão da obra essa casa ser vendida a gente teria o aporte total de R 436.

000 A única coisa que vai mudar dos cenários é justamente as despesas pós-obra que nesse caso agora a gente paga 70. 200 e antes era R 11. 700 então Gente o que que a gente tem aqui a gente tem o nosso saldo devedor com a caixa que é o valor que a gente vai dever com pra caixa eh e é o valor que a gente vai ser usado para quitar o nosso financiamento tá no melhor melor cenário é exatamente o mesmo valor de financiamento que a gente pegou por quê Porque eu peguei 1300 se eu já vendi a casa minha dívida com banco é 1300 o que eu paguei ali de uma prestação nem amortiza praticamente nada a nível de viabilidade a gente considera R 1.

300 mil agora se eu demorar ali os se meses para vender essa casa esses se meses de prestação que eu paguei pro banco vão amortizar um pouquinho da minha dívida vão diminuir um pouco da minha dívida então basicamente esses seis meses que a gente paga tir R 5. 000 de juros de saldo devedor que a gente deve pro banco tá então notem que a gente pagou bem mais do que r$ 5. 000 né 5.

000 não paga nenhuma prestação Mas é porque como esse caso aqui foi feito uma simulação pela tabela Price logo a gente vai ter aulas de simulações onde vocês vão aprender a calcular isso as primeiras prestações praticamente não amortiza nada da nossa dívida mas pelo menos uns R 5. 000 tira da nossa dívida o valor de venda dessa casa pessoal a gente considerou o preço de metro quadado praticado quando a gente iniciou a nossa obra e é o que vocês devem fazer tá como que a gente define valor de venda da casa peguem as casas que estão à venda no condomínio de vocês Conversem também com os corretores de imóveis imobiliárias não só Condomínio né Se for na rua as casas que estão à venda ali e são similares à de vocês na rua que vocês vão construir pelo menos no mesmo bairro que vocês vão construir e façam uma média de preço dessas casas a gente multiplicou o valor por met quadrado pela nossa área construída de 320 M qu E chegou a esse valor de venda da casa esse é um valor conservador porque a gente não considera a valorização dessa casa durante o período de construção dela então quando a gente faz um estudo de viabilidade normalmente vai demorar uns 4 meses ainda para iniciar a obra mais ali todo o período de construção até o valor de venda então é possível que esse valor quando chegue lá no final da obra inclusive aumente mas aqui a gente tem que ser conservador quando a gente vender essa casa pessoal a gente vai ter que pagar também a comissão da imobiliária a comissão da imobiliária varia também um pouquinho de município para município Mas normalmente é de 5 a 6% da receita do valor de venda aqui em Porto Alegre É 6% sobre o valor de venda Então se a gente pegar esses 2 42. 700 e tirar 6% vai dar esse valor que a gente vai pagar para imobiliária de 14 6.

562 aí pessoal a gente pegando esse valor de venda e tirando todos os nossos gastos a gente chega no nosso lucro estimado bruto no melhor cenário e no pior cenário que que são os lucros brutos são os lucros ainda sem tirar o imposto de renda então a gente lucraria aqui no melhor cenário 618. 000 e no pior cenário demorando 6 meses para vender essa casa R 5 64. 000 mas a gente sabe que quando a gente vende uma casa na pessoa física que é o caso aqui de um financiamento na pessoa física a gente tem que pagar Imposto de Renda e o imposto que a gente paga é sempre 15% sobre o ganho de Capital ou seja 15% sobre esse nosso lucro bruto o ganho de capital é justamente esse nosso lucro bruto então a gente pega o nosso valor de venda a gente tira todas as despesas que a gente tem a gente tem o lucro bruto desse lucro bruto a gente vai tirar 15% para ter o nosso lucro líquido então o que que eu fiz aqui eu multipliquei os lucros brutos por 0,85 85% que daí eu já tô tirando os 15% eu já sei qual é o meu lucro líquido lá no final do processo então no melhor cenário nosso lucro líquido com essa casa seria de r$ 25.

000 que seria essa casa sendo vendida ainda em fase de obra e no pior cenário demorando 6 meses para essa obra concluir e efetuar a venda dessa casa seria de r$ 79 mil Ou seja a gente calcul o nosso roi que é o retorno sobre o aporte no melhor cenário se a gente pegar os 520 5000 que a gente lucrou e dividir pelo custo que a gente aportou 378. 000 nosso Roy é de 13899 isso é absurdo o que que aconteceu aqui gente olha só eu tirei 378. 000 do meu bolso me voltou esses 378.

000 E sobrou mais 525. 000 ou seja eu transformei 378. 000 em 93 r000 foi isso que aconteceu Olha o quão lucrativo é esse caso aqui então esse seria o valor ao ano né porque foi 12 meses dividindo por 12 a gente teria ali de 11,58 ao mês uma lucratividade absurda Agora se vocês quiserem calcular o retorno do investimento Total ou seja retorno sobre o investimento que é o aporte mais financiamento mesmo assim seria um negócio altamente rentável que seria uma rentabilidade de 31% ao ano por o que que seria o que que que eu fiz aqui nesse caso a gente pegou os R 525.

000 que foi o nosso lucro líquido e dividiu pelo somatório do que a gente aportou de recurso próprio mais o valor de financiamento aí a gente obteve a nossa rentabilidade de 31% mas o que vocês têm que considerar a nível de cálculo é isso aqui é o retorno sobre o aporte Por que que é tão vantajoso a gente utilizar financiamento porque a gente tá criando dinheiro ou seja esse R 1. 300. 000 não é como se eu tivesse R 1.

300. 000 e eu pudesse colocar colocar numa renda fixa da vida não eu só tenho esse R 1300. 000 porque eu tô pegando um financiamento imobiliário para construir uma casa Então essa é a grande vantagem de se utilizar o financiamento de construção a gente cria riqueza a gente cria dinheiro agora a gente tem também o nosso cenário no pior cenário que é demorando 6 meses para vender essa casa então o nosso Hoy seria de 109 por ou seja lucrei 479.

000 e tirei do meu bolso R 436 então R 479. 000 dividido por 47 436 dá uma rentabilidade de 10% ao ano novamente pessoal olha só o que que aconteceu aqui eu tirei 436 do meu bolso volta esses 436 pro meu bolso e sobra mais 479. 000 tá então uma rentabilidade acima de 100% caso eu for considerar pros cálculos a rentabilidade do investimento Total ou seja o que eu aportei de recursos próprios que é os 4 436 mais o r 1.

300. 000 de financiamento a gente vai ter então uma rentabilidade de 27p ao ano que mesmo sendo a maior parte desse dinheiro vindo de financiamento um dinheiro que na verdade não é meu é um opm other people money o dinheiro do banco mesmo assim é uma rentabilidade muito superior a qualquer outro investimento no mercado financeiro gente de estudo de viabilidade essa planilha aqui que vocês têm ela não tem que servir só para vocês fazerem essa análise de pô tô tirando 109 por ao ano aqui no pior cenário no Roy Tá OK Tá legal para mim vou ir para esse investimento essa planilha aqui tem que servir também para vocês utilizarem ao longo da obra porque o que que pode acontecer pode acontecer de vocês terem essa planilha redonda mas ao longo da construção o gasto que vocês estimaram em r$ 50. 000 vocês gastaram r$ 50.

000 a mais Então virou r$ 1. 000 vocês vão lá e colocam na viabilidade já vai mudar aqui o lucro de vocês e pode acontecer de durante a obra vocês receberem uma oferta de Pô Essa casa tava 2 4 42. 700 pode acontecer de vocês receberem uma oferta de r.

300. 000 que que vocês fazem utilizem essa planilha para calcular qual seria o lucro de vocês para que vocês consigam ver se vale a pena ou não essa oferta para vocês ou seja nesse cenário onde eu gastei 50. 000 a mais do previsto E vendi a casa por 2300.

000 Olha só qual seria minha rentabil ade sendo no melhor cenário essa casa vendida ainda em fase de obra de 86% no pior cenário de 66% é bom para vocês tá ruim não tá o lucro líquido no melhor cenário seria de 368. 000 no pior cenário de 323.