17 FIIS PARA ATINGIR A LIBERDADE FINANCEIRA - LÉO GERAÇÃO DIVIDENDOS

uma carteira de fundos imobiliários você montaria hoje que que você teria aí que é essencial hoje se eu fosse montar uma carteira esses fundos aí cara todos estão descontados aumentou dividendo que na minha opinião pô tá de graça eu nunca tinha visto um lucro por cota nem fundo imobiliário desse tanto e o pessoal não precipicou isso direito cara então na minha opinião é um dos fundos mais baratos da bolsa é inclusive a maior posição da minha carteira hoje de fundos imobiliários em relação aos fundos imobiliários o que que você vê teve muito investidor começou a investir ano passado aí viu essa queda dos fundsos imobiliários se assustou que que isso aí para dizer para esse cara que tá preocupado ele tá olhando pra carteira dele de fundo imobiliário tá só o vermelho e ele tá se preocupando a primeira coisa que você tem que entender é que toda carteira de fundo imobiliário tá vermelha cara mas cara adivinha o PvP do HGLG lá em 2019 tava 1. 52 cara no HGLG tava R0 e poucosais tava tavam pagando praticamente metade a mais do que ele realmente valia você tava comprando uma nota de 10 por 15,20 aí você pega 2019 para hoje são 6 anos de diferença praticamente o HG hoje tem quase 10 imóveis a mais quase mais de 20 inquilinos inquilinos mais fortes do que tinha em 2019 você consegue olhar os 6 anos o que que ele fez todo ano teve ganho de capital acima da inflação você olha a tier dele que é a taxa interna de retorno você não pode olhar dentro dos fundos você não pode só olhar a variação de cota pelo amor de Deus e você tem que pelo menos olhar a performance mas o certo é olhar a TIR corrigida pelo gestor pô bateu 18% 18% é o Roy do Banco do Brasil nós não falamos que o Banco do Brasil é bom e um fundo imobiliário ainda que tem uma limitação muito maior ainda do que uma empresa exato exato tanto que os imóveis aqui no Brasil tem essa esse potencial de valorização aí hoje 2025 você vê ele a 0. 96 e não compra e os caras tava comprando lá 1 isso que eu não entendo eu fico bravo com isso cara como é que você compra não compra hoje e comprava lá é a mesma coisa eu ir no mercado eu consigo comprar com R$ 100 quatro café e aí eu chego no mercado não quatro café tá demais eu quero pagar R$ 100 e levar só um embora para casa não faz sentido pô cada vez mais a gente consegue ver o quanto o mercado brasileiro é ineficiente cara toda vez o pessoal acha que é uma crise diferente que não vai ser recuperada o pessoal em 2015 falava assim: "Nossa essa crise aqui tá feia rombo fiscal impeachm o negócio tá feio não sei se eu participo agora vou esperar um pouquinho.

" E aí depois de dois anos olha para trás e fala: "Pô era muito óbvio que ia recuperar" como que eu não aproveitei mas na próxima crise eu aproveito aí chega 2020 aquele pé no peito lá pô caiu ali tava caindo o lucro então era óbvio que ia cair tava caindo lucro pessoal viu caindo não comprou passou dois anos pô ia ter aproveitado na pandemia era óbvio que ia recuperar mas na próxima eu aproveito aí hoje a gente tem a crise mais fácil cara essa é a crise mais fácil de identificar que vai recuperar porque lucro das empresas não caíram nos outros casos caíram para caramba lucro das empresas não caíram tá tudo resiliente e as coisas os preços das cotações estão caindo então agora é o momento é a crise mais óbvia que vai recuperar e o pessoal tá fazendo a mesma coisa né nossa eu não sei se vai recuperar na verdade o pessoal ele não consegue conciliar medo com compra né o o medo ele é intrínseco da crise se não tem medo o preço não fica bom aí o pessoal quer comprar sem medo aí o preço não vai tá bom uhum se quer comprar com preço bom tem que sentir medo mesmo não entendi então a precificação sempre vai est no mercado quando tiver medo no mercado a gente não vai conseguir vender antes a gente vai sofrer a queda quando tiver euforia no mercado a gente não vai conseguir comprar antes a gente vai sofrer a valorização então como a gente já tá visualizando a queda a gente já passou pela queda se a gente conseguisse vender antes da queda beleza né mas a gente não consegue a gente não consegia ser bom né é ia ser bom pô a gente ia prever mercado a gente ia ser milionário bem rápido então o que que a gente pode fazer a gente tem que comprar quando tá na baixa é fácil ver o pêndulo na baixa e é fácil ver ele na alta também como a gente é investidor de longo prazo a gente vai ficar desfazendo a nossa posição quem imagina a veg hoje passa paga 1,3% de dividendo se você recebesse hoje 10% de dividendo da VEG você venderia não não venderia porque você fez um carrego absurdo você comprou ela R$ 5 hoje já tá 50 tá pagando 10% de dividendo é isso que a gente quer na nossa carteira o cara que vendeu na valorização ele abriu mão de um ativo absurdo de bom pagava 10% de dividendo para ele talvez ele não precise nem comprar mais aumentar a posição dele mas ele ele tem um carrego de um ativo muito bom o nosso papel como investidor é fazer carrego de ativo e a gente só faz carrego de ativo em momento de crise porque senão você vai pagar caro e o seu carrego vai ser uma bosta aham e se é aquilo você tava disposto a comprar quando tava lá em cima o preço porque você não tá disposto a comprar agora que tá mais tá em promoção tá mais barato mesmo ativo né isso aí é puro psicológico né cara e uma carteira de fundos imobiliários você montaria hoje que que você teria aí que é essencial boa carteira de fundos imobiliário hoje tem que ser tijolo porque o tijolo que tá barato tá então não tô falando para você ter 100% de tijolo a minha carteira de fundos imobiliários hoje e eu tô montando ela a ter 15 a 20% de papel e o restant tudo de tijolo uhum e tijolo não tem como a gente negar que a gente tem vários tipos de tijolo pô tem tem fundo imobiliário de cemitério tem fundo imobiliário educacional tem fundo de imobiliário de shopping fundo de imobiliário de laje fundo imobiliário de logística e olhando retrospectivamente em todas as crises todos os fundos imobiliários que são mais resilientes são os de logísticas porque eles são os últimos a ter vacância eles são os últimos a a ter vencimento de contrato porque os contratos são longos e tal então eles passam pelas crises de maneira mais eficiente e é nesses momentos que os de logística barato porque normalmente eles estão sempre caros porque eles são mais seguros então hoje se eu fosse montar uma carteira eu montaria ali entre 10 e 15 fundos imobiliários eu teria uns três a cinco de fundo de papel a gente pode até comentar sobre eles quais seriam e dos fundos de tijolos eu ia ter pelo menos uns quatro cinco de logística e aí se você tem pouco dinheiro você vai preferir os de base 10 se você tem mais dinheiro você vai preferir os de base 100 né inevitavelmente em algum momento praticamente todos serão base 10 mas por enquanto você tem esse essa limitação de investimento você tem que escolher melhor seus fundos a gente tem por exemplo fundo de logística tá descontado para caramba o próprio HGLG tá descontado para caramba pela qualidade que ele tem aqui no Brasil é muito mais difícil que investir lá nos Estados Unidos porque aqui no Brasil você ainda tem que tentar adivinhar o que que o cara vai pensar então por exemplo você vê um desconto hoje lógica se o HGLG tá custando 0,96 o Arbufflha para isso e fala: "Pô o normal é a tendência de regressão a média vai voltar para um" aqui no Brasil não é assim a tendência de regressão na média acontece até na nos estados de euforia então o 0,96 pode voltar para 1,10 que é o comum do HGLG então você tem um upside aqui de zero de 14% de valorização de cota vai acontecer não sabemos mas normalmente ele negocia precificada acima então quando eu olho por exemplo para o BTLG que tá com PvP de 0. 92 e olho pro HGLG a 0,96 pô eu tendo a preferir porque eu sou racional o BTLG que tem uma qualidade muito parecida do HGLG faz grande capital igual HGLG tem muito imóvel igual HGLG fez uma subscrição maior da da história do Brasil aí que foi 1. 6 bilhão captado comprou 13 móvel de uma vez então o BTLG tá muito descontado na minha opinião proporcionalmente de maneira racional mais do que o HGLG uhum se a gente for olhar da maneira psicológica mesmo dos preços históricos se a gente for olhar preço histórico o HGLG e o BTLG tá precificado igual então tanto BTLG quanto HGLG ele tem seu desconto ali de 10 14% da média então eu teria esses dois fundos imobiliários na carteira eu tenho um pouco medo de varejo dentro dos fundos imobiliários que é diferente das ações ação de varejo eu não gosto mas um fundo imobiliário que aluga para varejo pô ele tem muita segurança ele tem muita pode acontecer calote pode então logístico de varejo mesmo que se você esteja lá pô o X por exemplo o XPLG XPLG ele tem 40% da carteira de varejo emprestado pro varejo a última coisa que uma empresa de varejo vai fazer e se a gente pensa de galpão logística ele serve para o varejo só de estoque a última coisa que a empresa que tá passando por dificuldade de varejo vai fazer é tirar o stop jogar na rua então pô ela vai manter ali ela não pode mais pagar multa então o o mesmo que seja pro varejo ela tem um maior segurança quando você fala de logístico então eu teria BTLG HGLG XPLG que tá mais descontado mas é um é mais arriscado que BTLG HGLG e aí dois fundos base 10 de logística por exemplo o Gar que é um híbrido tem um pouquinho de logística um pouquinho de renda urbana tá descontado também inclusive o GAR tem um eh bem interessante que foi o último fundo a cair do do IFIX ele foi o último fundo a cair de logística você abri a carteira lá hoje você abre a carteira de ações tá tudo vermelho menos seguro né na carteira de fundos imobiliários lá em novembro você abria só o gar que tava no z0 a z0 o resto tava tudo sangrando e o GGRC para finalizar que ele é logístico industrial então esses cinco fundos aí cara todos estão descontados você abre o relatório gerencial não tem nada de errado com os fundos e tá caindo aumentou dividendo os caras aumentaram dividendo o gestor aumentou dividendo a banda lá o HGLG mesmo com a crise 1,10 todo todo mês todo mês 1,10 né então tem sua estabilidade sua previsibilidade de pagamento o o BTLG aumentou a banda do GC superior então pô tá aumentando dividendo tá aumentando diversificação tá pulverizando ainda mais o inclino para diminuir risco e o fundo tá barato uhum então esses cinco fundos de logística dentro da minha carteira praticamente 40% da minha carteira é logístico porque tem tem mais segurança né e aí eu teria dos outros cinco fundos de tijolos um fundo de terras agrícolas que é o RZTR que na minha opinião pô tá de graça rzr tá de graça ele tem um tipo de operação que é baixack essa operação não é difícil você entender vamos supor que você quer fazer uma reforma aqui nesse estúdio que já é top para caramba mas vamos supor que você quer fazer uma reforma você quer construir uma piscina ali no estúdio para depois do podcast nós ir lá assar uma churrasco e tomar banho de piscina só que você não tem dinheiro para fazer isso vamos supor que isso aqui seria uma terra agrícola eu chego e falo assim: "Ô ô Renan você não precisa pegar emprestado eu compro o estúdio de você e te dou o direito de você comprar de mim de novo lá daqui 10 anos ao preço que você me vendeu mas um pouco por exemplo ah você vendeu para mim por 1 milhão eu vou te vender por 1.

1" então eu já garanto esse lucro de 100. 000 só que aí você fala assim para mim: "Ol Léo mas eu vou te vender o negócio e e eu preciso construir aqui eu quero ficar aqui e tal" aí eu falo não tem problema não eu te alugo aí você vai pagar o aluguel e esse aluguel normalmente ele é mais caro do que o outro por causa do contrato mesmo né então todo o lucro que ele deixa de ganhar pela venda do imóvel que muita gente fala pro RZ Tervia ele não ganha com valorização de imóvel só que todo esse lucro que ele ganharia na venda do imóvel ele traz isso pro aluguel então ele recebe inclusive mais rápido esse lucro do imóvel e se um dia você deixar de me pagar o seu direito de recomprar ele a 1. 1 você perde você te manda embora e aí eu posso vender ele a 2 milhões 3 milhões e aconteceu isso recentemente foi em setembro ou outubro que aconteceu ele vendeu uma fazenda porque o o Inquilino não quis mais e tal exercer seu direito de compra e ele fez R$ 12 de lucro por cota eu nunca tinha visto um lucro por cota nem fundo imobiliário desse tanto o fundo imobiliário custava 90 e poucos e ele fez R$ 12 de lucro por cota só que aí os R$ 12 de lucro por cota vai ser pax e parcelado cada 6 meses vai ter uma parcela e tal e o pessoal não precificou isso direito cara então na minha opinião o RZTR é um dos fundos mais baratos da bolsa que tem uma estrutura de venda muito boa uma estrutura de contrato que prende o inquilino e que se o inquilino sair é melhor ainda pro RZTR é um fundo que tá descontado para caramba talvez já recebeu o aluguel mais elevado saiu vai poder vender ainda um preço maior então o RZTR inclusive é a maior posição da minha carteira hoje de fundos imobiliários eu aportei bastante em RZR então a gente já tem seis fundos imobiliários de tijolo os outros você pode escolher ter shoppings porque os shoppings estão descontá pr caramba todos os shoppings caíram para caramba para caramba tá 0.

8 para baixo então XPML o HGBS o HSML todos esses fundos de shopping são bons tá xpml e HGBS são os fundos mais grandões mais seguros o HSML tem o seu probleminha de alavancagem tem um probleminha agora que ele segurou o dividendo e tal mas o XPML e o HGBS não tem problema nenhum e para finalizar ali o o 10º fundo de de tijolo você pode colocar um la se você quiser aumentar uma pimentinha ali da sua carteira não tem problema laje normalmente ele tende a sofrer mais com crise aham sim então você hoje vê por exemplo fundos como o PVBI que é um fundo de LJE foi descontado para caramba 0. 732 e e é os imóveis lá na Faria Lima cara eu fui lá na Faria Lima agora para me conhecer como que é só os prédião top top mesmo você consegue ver o prédio vários prédios de fundos imobiliários lá e pô os fundos imobiliários de lá estão descontados muito ainda e tem muita gente falando será que esse é o novo normal dos fundos de Lage porque pô antes da antes da pandemia PP próximo de um depois da pandemia que aconteceu aquele desastre com os fundos de laje pô ficou lá 06 05 fundo imobiliário bom de laje e no PVB ainda são imóveis replicáveis então na Faria Lima não tem como subir prédio mais é o que tem lá e acabou já é exatamente cara exatamente subiu para 07 o pessoal fica pensando mas será que já valorizou tudo então dá para ter um um pouco da sua carteira em lagem mas eu teria um ou dois no máximo fundo de lagem o resto eu colocaria logística terra agrícola e shopping mesmo uhum e de papel o que que você vê aí de fundo de papel papel cara depende da estratégia que você quer se você quer se proteger da inflação ou se você só quer receber o pó fixado mesmo porque querendo ou não o fundo imobiliário de papel ele é só uma casca mas ele é renda fixa então você vai se se expor em renda fixa quando você vai olhar hoje para comprar renda fixa você tem duas opções muito óbvias você tem o préfixado que te paga 15% mas você tem que entender que a inflação pode subir seu préfixado pode ser comido uhum e você tem o IPCA mais 7 o pós fixado também é uma opção só que o pós fixado ele você já sabe que ele vai subir para 14 tem muita coisa precificada já no IPC a mais então dá para você ganhar com marcação de mercado nesses dois ativos então mais inteligente os fundos imobiliários normalmente eles são inteligentes a ponto de fazer marcação de mercado então eles tiram o pré-fixado dentro dos fundos imobiliáries para não correr tanto risco porque o Brasil historicamente tem inflação muito alta né aí eles normalmente compram ou CDI ou IPCA mais se você quer se proteger mais da inflação você vai pros fundos de papéis que tem indexação no IPCA que inclusive eles caíram porque marcação de mercado taxa de juro sobe os fundos imobiliários tinha PCA mais 5 comprado aham caíram com marcação para mais sele vale menos e exato então até rende mais agora só que o preço unitário caiu e aí perdeu o valor patrimonial a cota cai então esses fundos imobiliários de papéis indexados a IPCA tão baratos os fundos imobiliários de papéis indexados a CDI como por exemplo BTCI como por exemplo o KNCR esses nem caíram tá lá PVP de 1. 02 1.

03 o KNCR caiu pouco assim eu já já recuperou porque ele é indexado full é tudo pósfixado lá tem só CDI só CDI então ele vai só acompanhar se a CDI subir ele vai subir depende do que que você quer eu acho mais inteligente hoje se você for se expor em fundos imobiliários de papéis e se expor em fundos imobiliáries que são indexados a IPCA porque você consegue comprar ele descontado uhum você vai ganhar já a proteção do IPCA e o fundo imobiliário se você manter porque os fundos imobiliários eles normalmente eles podem fazer reciclagem de carteira mas normalmente eles mantém a duration do do CRI então teoricamente ele vai receber tudo que foi prometido ali pelo CRI e aí se ele fizer reciclagem de carteira também não tem problema mas você vai comprar o fundo descontado justamente já pensando nessa reciclagem até o próprio MXRF1 caiu né não é a melhor opção na minha opinião tem muitos fundos descontados como o KNSC tá descontado 092 093 deixa eu ver um outro que é indexado a IPCA tem um KNUQ também do fundo da Kinea ele não é indexado tudo em em IPCA ele é híbrido também sempre é 5050 mas ele é um bom fundo que tá descontado também o próprio CPTS ele tem alguns problemas ali de gestão e tal mas chegou a um ponto que tá muito descontado também oord Pord 11 é um fundo pequeno quase ninguém conhece mas é um fundo que tem ele é middle grade ele não é highild então ele tem algumas taxas um pouco maiores do que high grade é um pouquinho mais de risco mas é um fundo muito bom de boa qualidade então ficaria mais ou menos com esses quatro quatro cinco fundos imobiliários o MX RF11 inclusive ele pode ser uma boa opção ele não tem aquele upside que tem por exemplo os outros fundos que eu tô falando que tá descontado 10% tem o MCCI também tá descontado 0,90 então você tem um upside até regressão da média do PVP de um porque fundo de papel passou de um você tá pagando caro é diferente do tijolo porque o tijolo tem a reavaliação imobiliária no papel não a precificação é aquilo que tá lá então você tá pagando acima de um você já tá pegando a nota de 100 e você tá pegando uma nota de 110 e comprando uma de 100 então e ainda no de tijolo tem imóveis de mais qualidade que o mercado tá disposto a pagar mais do que o valor patrimonial também é eu quero tanto aquele imóvel que ele vale 1 milhão mas eu quero tanto ele que eu compro 1 milhão então o patrimônio pode ser reajustado então você vê um PvP de 1. 05 as reavaliações de imóvel são feit anualmente pô em um ano quanto que valoriza esse imóvel às vezes valorizou 12 então o PVP não é 1. 05 é muito mais baixo que 105 então o fundo de papel você tem que tomar cuidado para não comprar ele acima de PvP de um porque dívida não valoriza então no MX RF11 a gente tem aquele efeito psicológico né o fundo que tem maior cotista tem é é manada mesmo e normalmente o preço médio dele é em torno de 1.