Unknown

E vamos lá, vamos lá, vamos lá começar mais uma live. E sejam todos bem-vindos hoje para mais uma live. Hoje, terça-feira, é dia de live e olha só que tema.

Primeira coisa, eu não quero que vocês se preocupem. O que eu vou mostrar aqui para vocês é exatamente para que vocês não cometam esses erros, para que você possa realizar o seu parcelamento de forma segura, entendeu? Então, exatamente o que a gente vai mostrar aqui, pois a live de hoje é o que você jamais deve fazer ao realizar um loteamento.

Então, se não for fazer realizando nenhuma dessas situações, você vai realizar isso de forma muito segura. E por que eu trouxe esse tema? Porque nós durante esses 10 anos de mercado, né, a gente vê alguns erros que são cruciais e isso impacta exatamente no resultado do seu parcelamento solo, do seu empreendimento.

Então, por que não trazer um tema que vai fazer com que você não cometa esses erros? E lembre-se, putz, Pedro falou isso. Então, primeira coisa, eu vou fazer dessa forma para não ter problema lá na frente.

Então, não cometa. E olha, eu separei sete, sete situações que você não pode realizar jamais fazer no seu loteamento, sendo que a última é a mais importante e que vai gerar muito resultado para você no seu parcelamento se você realizar de forma correta esse processo, certo? Então, sejam todos bem-vindos hoje para mais uma live.

Eli Nascimento tá aqui, todo mundo chegando. Lauro, Eduardo, então, sejam todos bem-vindos, Alex. Sejam todos bem-vindos, porque hoje é necessário você pegar seu caderno de caneta na mão, certo?

Então, bora lá, todo mundo aí. Pronto. Eu quero saber só se eu tenho aluno hoje aqui.

Se eu tenho aluno, cadê meus alunos? Turma 1 do de um a 13. Seuemir, senormir, Suemir, vou ligar para você hoje depois da live.

Seemir, anota aí. Obrigado por ter entrado aqui. Recife, turma 12, seu Nilson Emir, acho que é turma no turma, todo mundo chegando.

Aton, turma nove, todo mundo vindo hoje. Rodolfo também, todo mundo chegando. Nilda turma 11, Jorge, turma 12.

Eita, hoje tá cheio de aluno aqui. Então, bora lá, bora lá começar esta live. Então, o que você jamais deve fazer ao realizar um loteamento?

Olha só, esta primeira é a que eu mais encontro nas situações quando uma incorporadora ou uma pessoa fecha uma parceria e me procura. Ah, eu tenho um negócio aqui, tá? E aí, que que é fechar uma parceria?

Como assim, Petra? O primeiro problema é fechar uma parceria. Sim.

O primeiro problema é fechar uma parceria desse formato, tá? Como que seria? Eu sempre pergunto: "Ah, você fechou uma parceria e está me procurando para uma consultoria, uma assessoria da empresa?

Como que eu posso te ajudar? Como que foi o negócio? Você olhou a área?

Nunca nem vi a área. Você não foi lá? Não, eu tinha que fechar aqui.

É assim que o mercado trabalha. É assim a gente chega. Essa é já é uma pergunta.

O mercado trabalha assim, não tem de outro jeito, Pedro? Ah, não tem um estudo. Não, não, não, não.

O mercado trabalha assim e se eu não fechasse dessa forma, exemplo, muitos chegam, Pedro, fechei uma parceria 50, porque o mercado trabalha assim aqui. Se eu fizer 65, 35, 60, 40, 55, 45, não fecha, não fecha. Aqui todo mundo fecha 50.

Eu falei: "Legal, e agora? Será que vai ter ponto de equilíbrio? Será que eu vou conseguir realizar o parcelamento e ele mesmo vai se pagar ou eu vou ter que injetar dinheiro?

Como o mercado fala, precisa de muito dinheiro. Porque o que o Pedro te mostra é o que as grandes incorporadoras fazem e não quer te mostrar. Exatamente.

Utilizar o dinheiro do próprio negócio para bancar tudo. Agora tem pessoas que fazem e injetam dinheiro e vão falando: "Esse mercado é horrível. Esse mercado necessita colocar dinheiro.

Esse mercado não é para qualquer um. Por quê? Porque fechou o negócio de forma errada, não seguiu os processos, entendeu?

Ah, Pedro, mas fechar a parceria assim não não dá certo. Eu falo para vocês, em 90% dos casos que nós pegamos nessa situação, teve que exatamente injetar dinheiro no processo porque ele não fez estudo, entendeu? Por exemplo, eu fechei uma parceria 901.

É verdade, eu tenho um contrato de 90 10, eu tenho 90% e o terrenista tem 10. Ele tinha uma parceria exatamente 6040. Ele tinha uma parceria 6040 e nessa parceria 6040 ele ia ganhar em torno aí de seus 25 milhões, que para ele estava maravilhoso.

Aí ele fechou uma parceria, cancelou o contrato, rompeu com a incorporadora que nunca tocou em nada durante um ano. Não fez um nada durante um ano. Um nada.

Olha só, 60 40. Ela estava tentando vender isso para outra empresa, paraa outra incorporadora. Ele foi lá, rompeu, saiu e fechou uma parceria conosco.

Nós já estamos desenvolvendo o parcelamento. 90, ele vai ganhar 40 milhões com 10%. Que que eu fiz de diferente?

Nós fizemos todos os estudos, enxergamos as oportunidades e mostramos para ele que ele poderia ganhar mais, ganhar mais. E ele com aquele aquela outra incorporadora ia ganhar menos e o negócio não andava. E com a gente o negócio está andando, está mexendo.

Em menos de um ano já tá mexendo e nós vamos dar mais dinheiro para ele. A multiplicação da sua carteira é muito maior. Isso foi porque não foi só sentar e falar assim: "Olha, parceria 140, beleza?

50 50 30 não foi um estudo feito. Nada se faz fechar algo sem antes analisar todo o processo, enxergar as oportunidades que vão ser seguido exatamente através disso que eu vou falar agora. Esta foi a primeira.

E qual é a segunda questão que mais nós encontramos aqui dentro do grupo germano? Quando alguém nos procura exatamente para uma consultoria, né, ou até mesmo dentro da escola na mentoria. né?

É também a questão da legislação e do saneamento. Nunca viu, não sabe o que pode fazer e como fazer. Fala assim: "Ah, a média de terreno lá é 200 m.

Você viu? Não, fulano me falou: "E a frente do lote? " Ah, é 10.

Tem certeza que é 10? Como assim? Tem certeza que é 10?

Ou tá na lei que é de 10 m? E a largura de via? A largura de via lá é 10.

E aí você vai na lei é 15. Olha só o que vai acontecer. Exatamente.

O aproveitamento da área não é o mesmo. E aí aquele cara que fechou lá em cima, lembra o primeiro item que mais a gente encontra? Vai lá e fala: "E aí, Pedro?

E agora? O aproveitamento é menor, será que vai cobrir? Vai, não vai?

" E aí eu vou fazendo do o zoneamento, o que pode e o que não pode ser feito. Como pode ser feito? que a gente pega lei e isamento.

Então eu tenho que ver met² dos lotes. Qual o tamanho de met quadrado dos lotes que eu posso fazer? O tamanho mínimo?

Ah, mas tem um tamanho máximo? Não, máximo não existe. Existe um mínimo.

Então eu vou saber que aquela região eu posso fazer o lote de X tamanho e da outra região o lote de outro X tamanho. A frente do lote esquina é um tamanho e o meio de quadro é outro. Geralmente nos mos e a gente não olha isso.

Chega aqui e fala: "Ah, é assim". Aí faz o projeto, fecha o negócio e aí nós temos uma lei de parcelamento de solo. Nós temos que entender antes de fechar qualquer coisa, entender o que pode e como pode ser feito.

Tamanho de quadra interfere também exatamente no aproveitamento da área. Se eu colocasse 50 50, será que vai dar certo, né? Boa noite.

Tem uma área própria e muito interessante no curso. Eh, eh, tem início imediato. Laura, entra em contato comigo via direct pra gente conversar.

Peço para minha equipe já falar contigo. Mas eu digo para você, Laura, se você conseguir segurar exatamente pra semana do dia 18 a 22, vai existir uma oferta única. E essa oferta eu nunca fiz.

Vou abrir a última turma desse ano e é uma oferta única que pode trazer um um diferencial de todos. Eu sei que vou arranjar um problema muito grande, mas por que que eu tô fazendo isso? É Black Friday e eu quero trazer algo inesquecível pro mercado de loteamento.

Se você conseguiria que segurar aí do dia 18 até dia 22, ótimo. Se você falar: "Não, Pedro, eu não consigo". Entra em contato com a minha equipe que eles vão estar falando com você.

Germana ao lado e a área ao lado do local urbano, mas não está à venda. É válido entrar em contato com o dono e sugerir uma parceria? Cláudio.

Cláudio, claro que é celular lado do perímetro urbano, lindeira, facilmente você consegue transformar essa área para urbano, tá? Então é nessa que vou entrar. Bruno, não perde essa chance, não perde, tá?

É uma oportunidade única que vai vir aí, que a gente vai fazer e vai fazer barulho no mercado de loteamentos, certo? E aí, Laura, você só me fala, Pedro, aqui no Instagram queria conversar, é possível, né? A gente vai dizer e se você conseguir segurar, é ótimo.

Se você não, a gente tem a oportunidade de você ingressar agora também. Voltando aqui, então a gente vai ver exatamente larguras de vias. Larguras de vias, elas são compostas da seguinte forma.

Tamanho de calçada, qual que é? Ah, não é, eu acho. Ninguém acha nada.

Ninguém acha nada aqui. A gente só acha no esconde esconde. Achei, eu fui lá no esconde esconde, pronto.

Tá. Eh, Laura, fala no Instagram, eu consigo conversar contigo, tá? Depois você só falar.

Falei com você no YouTube, Pedro, aí aqui no Instagram. No Instagram, você que tá no YouTube é @pg_pedrogermano, tá? @pg_epedogrmano.

Você já me procura aqui no Instagram, eu já falo contigo ali depois da live, tá bom? ou minha equipe fala contigo. Então, largura de vias é exatamente, eu tenho que entender esse tamanho, quadra, eh, calçada, desculpa, rua e calçada.

Ah, minha via, qual que é? É uma via arterial. Por que tem esses nomes, Pet?

Porque tem vias de circulação maior, tem vias de circulação menor, tem vias que aí são as vias internas dentro do empreendimento, tem vias para condomínios. Cada tipo de parcelamento pode ter uma via diferente. E se eu não pego isso, isso impacta exatamente nos meus custos e no meu aproveitamento.

Quanto maior o aproveitamento, melhor o meu resultado financeiro, maior é meu lucro. Não é diferente. E isso é comum nós encontrarmos a infraestrutura.

Ah, tenho certeza que lá tem que ser com asfalto. Aí você faz o estudo, não cabe o asfalto, tem que ser TSD, que é o asfalto frio, não é o asfalto quente. E aí você fez um projeto para uma coisa e seu cliente é outra.

Por isso que vem um estudo. Ah, lá não necessita de drenagem. E aí você vê o município exige a drenagem, aumentou o custo.

Ah, lá é é falsa séptica. E na lei fala tem eh tratamento de esgoto e você tem que colocar uma estação de tratamento. Tem rede de esgoto e tem que colocar uma estação de tratamento.

Qual o custo para onde foi? Então, a gente tem que tomar todos esses cuidados, porque esses cuidados impactam exatamente no seu empreendimento. E jamais você pode passar em branco por esses caminhos, entender como isso tudo funciona, a legislação, né?

E ainda tem mais. Eu vou pra zona urbana, vou fazer o empreendimento, encontrei que ele está dentro da zona urbana. Zoneamento, beleza?

Eu tenho três tipos de zoneamento, residencial, comercial e industrial. Mas eu tenho aquele Z. Z alguma coisa.

Z E I S. Que que é o Z E S? É uma zona de eh especial de interesse social.

Ótimo. Então aí dá para fazer o empreendimento. Sim.

São exatamente os lotes menores para população mais carente. Isso vai fazer com que você tenha um aproveitamento maior. Vamos fazer em todas as áreas do município.

Zis não é assim não. Não é todas as áreas. Tem município que nem tem zona especial.

E aí? Ah, mas eu quero fazer. Você falou, Pedro.

Não é o que o Pedro falou. É que a lei fala. Você só vai seguir o que a lei fala.

como Pedro fala cada lei, como atuar com ela. Eu te mostro que você tem que ter o entendimento da legislação e saber aplicar ela da melhor forma. Interpretação, como utilizar as oportunidades da lei.

Mas se eu não vejo a lei, como que eu faço? Se eu não entendo como que é o processo, como que eu faço? Se eu não sei ali qual o tamanho, aquele zoneamento que é?

E eu já cheguei área aqui que o cara fechou a parceria, falou que é impreção, empreendimento urbano e é rural e o município não tem interesse em descaracterizar. E aí fechou o contrato, tinha uma multa e agora a Pedro, eu vou entrar nesse mercado. Muito problema.

Não, que eu tô te mostrando exatamente para você não ter esses problemas, para você não percorrer pelo caminho escuro. De forma clara, eu quero que você sinta seguro, porque o que eu tô te mostrando é como fazer isso de forma correta, tendo o melhor resultado. O que eu tô te falando é que jamais cometa esses erros, não.

Jamais passe faça isso dessa forma. Busque fazer da melhor forma. Mano, PTI uma área rural de 68.

950 150 m². O que você sugere para esse e passar ter uma renda passiva? Eh, Jard, é o seguinte, vamos lá.

Primeira coisa, a gente tem que entender o que eu tô falando aqui, a legislação do município, saber o que pode, o que não pode, aonde essa área está localizada, em que zoneamento que tá, se é urbana, se é rural, entendeu? E aí fazer exatamente ao contrário que eu tô te falando aqui, não cometer os mesmos erros para obter uma renda passiva com uma área exatamente fazer um parcelamento de solo, dividir ela em lotes. Aí se eu tenho que entender, se ela é uma área rural, está afastada do município, eu posso fazer um chacreamento.

E aí para ter lotes menores que o modo rural, eu tenho que descaracterizar ela para urbano. Eu vou ter um resultado ótimo? Claro.

Ótimo. Ainda digo para essas casas, esses empreendimentos que são com caras de rurais, mas são urbanos, eles têm uma saída maravilhosa. Por quê?

Você encontra aquele que já tem uma residência para comprar e aquele que não tem para comprar também, entendeu? Então é uma ótima oportunidade, é um é um mercado aonde o cliente vende vários nichos, de várias classes, entendeu? Então é necessário a gente buscar as informações para poder realizar isso de forma muito segura, muito segura.

Pois se você seguir o caminho que eu tô te falando, que jamais fazer isso aqui, fazer igualzinho que eu tô falando aqui, e são os erros que as pessoas cometem, que muitas que batem na sua porta e procura a gente, você não vai ter a sua renda passiva. Talvez até tenha, mas tem que colocar dinheiro nesse processo. E eu quero que você realize isso de forma segura, rentável, investindo o mínimo possível ou até mesmo nada.

Isso é possível, Pedro? Sim, é possível. Eu explico tudo isso.

Eu explico tudo isso, tá? Ah, vamos lá, vamos lá, vamos lá. Todo mundo conversando.

Pedro, sobre a o incentivo do governo que diminui os custos com escritura e registro da SPE, é somente para parcelamento de interesse social? Não, Cléria, é só você integralizar a sua área SPE. Olha, integralizou a área da SPE, pronto.

Aí esse ainda poderia ser mais um erro que foi muita gente comete. Eu nem comentei, mas vou colocar ele aqui como bônus. Deixa eu só terminar isso aqui.

Vou incluir mais um. Oito, tá? que muita gente comete.

Exatamente isto. Então, voltando aqui, aí a gente vai pra zona Z. Aí o cara vai falar assim: "Ah, fiz aqui a zona é ZM".

Que que é isso? É a zona de estruturação de transformação metropolitana. vai se refazer a revisão do da composição de solo daquela região.

Então, a Linda agora não posso fazer nada, nada, porque tá se revisando na questão dali, não vai ser aprovada nenhum tipo de parcamento. E eu fechei a parceria, eu não olhei o zoneamento, eu não fui atrás, né? Ah, eu vou ver a a a Zu Zu zona do eixo de estruturação de transformação.

Também vai mexer na ocupação. Não dá para mexer. Zpr, zona predominante residencial.

Não adianta colocar a indústria. Mas, Pedro, uma vez eu vi que você falou que pode descaracterizar. Se já é uma zona predominante, ela é predominante, é igual a app, a área de preservação permanente.

A palavra já diz predominante, permanente. Não se mexe, Pedro, não se mexe. Agora, zona de interesse ambiental Z A, ela tem um interesse ambiental, não que ela é uma zona ambiental, entendeu?

Então, zona predominante, ZPA, zona predominante ambiental, não. Então, eu começo a entender o zoneamento para saber o que pode ser feito, né? ZR, zona exclusiva, predominante, exclusiva de residência.

Z EI, zona exclusiva para indústria, já tá no zoneamento, foi estudado, alguém fez aquele plano diretor do município. Zonas de ocupação especial, é específico para aquele negócio, indústria, comércio, residência, zona mista. Zona mista eu vou ter o quê?

Eu posso ter indústria, residência e comércio em toda uma zona mista. Sim, se a indústria for de pequeno porte, serralheria, empresas pequenas. Agora já começo a ter uma indústria maior, eu só vou ter comércio, já não vou ter residência.

Mas eu posso ter comércio e residência, posso. Agora, indústria maior, não posso estar do lado de residência por o impacto ambiental, impacto de vizinhança é muito grande e eu não posso colocar população residindo muito próximo, né? Então tudo isso vai tá me impactando exatamente nas informações, né?

É, vou aqui para três. Visitar a área. Não falei lá na primeira.

Foi ver a área? Nunca nem vi. Não sei como que é.

E aí o relevo? Ah, me falaram que é planinha. Plana, plana, plana, plana, plana.

Não é plana. Plana. E aí?

Será? Será que é? Eu já peguei uma área, fiz um parcelamento e mostrei isso numa imersão nossa em setembro.

Foi 13, 14, 15. Mostramos uma área exatamente que ninguém permitia ali realizar um parcelamento. Até era uma zona de risco.

Olha só, era uma zona de risco. E por que era uma zona de risco? Por quê?

Ela tinha erosões. Encontramos a oportunidade, fizemos uma terra planagem e a zona ficou mais não saiu mais de risco. Virou uma zona residencial, comercial e nós encontramos uma oportunidade.

Então, numa questão que era um problema, eu entendi, resolvi e outros ali disseram: "Esquece, nem vou mexer nisso". e outros começam a mexer e nem sabe o que fazer. E aí vai ter um custo com terraplanagem.

Áreas muito retas acabam trazendo uma questão, um problema de um custo maior na infraestrutura, como áreas com uma declividade maior também pode ter um custo maior com a infraestrutura. Então, entender o relevo, entender a vegetação, né? Ah, aqui é vegetação.

E olha, eu já recebi isso de uma pessoa que chegou, Pedro, olha, quero contratar vocês para aqui o o serviço de assessoria e a área aqui, ó, tem um córrego um riachinho e eu vou vou colocar tubulação nela. Cara, você vai mexer num app? Vou porque aí eu coloco a rua em cima e pronto.

Minha app não se mexe. E se ele tivesse mexido, imagina o problema que ia ter. Ainda bem que ele falou antes, porque ele ia cometer um crime mesmo.

Ia responder isso via judicial e delegacia. Pedro, você já viu isso? Já.

Eu já vi e já tive aluno que entrou aqui no curso para resolver esse tipo de problema, porque entrou sabe o quê? Dentro de uma app com a máquina. Não foi preso por sorte, porque poderia.

Olha só a questão de não olhar a a área, de não entender, de respeitar, porque uma PP é nascente. Uma nascente, um raio de 50 m do eixo dela. 50 m, esquece, não faz nada.

Se nesse 50 m você entrou com a máquina, meu filho, torce para ninguém ver, corre para plantar, se prepare-se, porque a coisa vai ser feia, tá? Rio. Vou fazer um deck, vou fazer um acesso ao rio.

Licenciou, fez isso, esse custo, viu que vai ter que fazer um replantil de vegetação nesse espaço, porque você impactou, você acabou mexendo numa área de preservação permanente, que é uma app, córrego morro, né? E qual que é a distância? Ih, tem distância, Pedro.

Ah, põe 10 m. Aí de 2022 para cá, o governo federal determinou que os municípios que informassem a distância de apps, eixo, estudi que determinavam. Mas na regra na federal, né, existe determinações.

Rios abaixo de 50 m é 30 m de app, rio acima de 50 m 50. E assim vai, de 100 m, 100. E vai andando.

Tem rio que tem 500 m de app. E aí você pegou sua propriedade, ih, é tudo app, sobra 20, 30 m de área útil. Pedro, isso acontece?

Acontece. Se você não entender, se você não buscar as informações, não se torna viável. Pedro, fui a uma área próximo, eh, fui a uma área próxima à área, possui dois lados em um formato de ver.

Ótimo. Porém, bem leve. Pensei na infra diminuir os custos, porém na parte mais baixa iria deixar uma avenida, fazer o projeto.

Ficaria ótimo você colocar a avenida no meio e toda a drenagem corre ali pro eixo. O que você tem que se preocupar que vai vir a água dos dois lados e essa tubulação não pode ser uma tubulação pequena, ela tem que ter uma queda e você tem que colocar. Posso ajudar em alguma outro tipo de pavimentação para absorver mais água?

Sim, o paver vai ajudar a absorver um pouco mais a água, fazendo com que a rede de central seja menor. Então, olha a importância de ir visitar a área para entender. Eh, sim, é necessário fazer um inventário.

Agora eu não sei o que que estão falando, Pedro. Quando a área tem dois zoneamentos, o que fazer? Na diretriz do município, né?

Você pode conseguir mudar isso porque a área ela está linda, ela está entre dois zoneamentos, ela mesma faz parte de zoneamento, mas tem município que ele não altera. Então parte do empreendimento faz com um tipo de zoneamento e outra parte do loteamento faz com outro tipo de zoneamento, tá? Mas muitas das vezes o município permite, tá Gilson, que você utilize o zoneamento menor para ali o seu parcelamento de solo, tá bom?

O lote saí é obrigado a sair com um tamanho diferente ou posta, então acabei de respondendo. Depois de que apresentou o meu projeto, tem área poço na área área top. Bruno, eu tenho que ver.

Beleza? Tem poço na área. Beleza.

Só que esta área, esse poço está licenciado, esse poço, né? Eh, tem as autógas. Se não tiver, vai ter que liberar ou até mesmo fazer o tamponamento para poder, porque ele tem que tá respeitando esse posto exatamente o que é determinado pelas concessionárias de água e esgoto, que ela vai falar: "Olha, esse poço está classificado para ser utilizado para consumo, tá?

tem que entender as normas do posto e se não tiver licenciado, licencie antes de começar o seu empreendimento, porque isso pode barrar exatamente na parte da licença ambiental. Como lidar com a comissão ao corretor que está com a área a ser parcelada, fazer então eh, Valmir, a parceria, né? O corretor tá trazendo a área para você.

Eu trabalho da seguinte forma, de 1 a 2% da minha carteira, do meu recebível, eu passo para eles. Então, de 1 a 2% do que eu vou receber após o ponto de equilíbrio, tá? E a outra questão é que eu posso liberar também as vendas para ele, mas não ele ser responsável eh por vender todos os lotes, mas sim como um gestor, exemplo, daqueles 5% das vendas dos dos recebíveis, ele tem direito a 1 a 2% daquele valor e os outros 3 ou 4% fica pra equipe de venda.

Então, quem vender, ele vai ganhar e se ele vender, ele ganha a parte dele, mas o restante, somando total os 5%. Tá? Então eu trabalho desta forma.

A minha área rural, próximo ao aeroporto, 4 km do asfalto, 12 km do centro da cidade. Tem água na casa, cavaleitos instalado, passa a luz em cima, fica em uma cidade de Concórdia, Santa Catarina, ótima região. Se ela já tem água com cavaleite, então ela tem uma água é de da concessionária.

Isso facilita descaracterizar sua área próbana, né? A questão que a gente tá próximo do aeroporto, vê se não está no eixo, porque pode limitar exatamente aos números de ao número de pavimentos das residências que vão construir ou do que vai ser feito ali dentro, tá? Agora é importante a gente fazer o estudo e entender, né, o que pode ser feito e como pode ser feito e não cometer os restantes que eu vou te falar aqui, tá?

Eh, que isso que querem querem terreno sem nenhum problema também. Você pode passar o terreno para ele, tá? Pode ser.

Na sua visão, qual seria o melhor investimento nessa área? Eu gosto de partir, Jard para uma área assim, se ela tá um pouco distante, ela tá no próximo aeroporto, mas tá do perímetro urbano, tá quanto tempo? Tá, pode ser que eu tenha que fazer tudo vai, posso fazer aberto?

Posso fazer popular, posso fazer fechado de alto padrão, posso fazer casa de veraneio, um empreendimento para casa de veraneio que tem que ser fechado. Agora eu tenho que estudar o mercado, não é uma coisa assim que p fiz é esta área. Então teria que ter mais informações para poder realizar isso, tá?

Voltando aqui, a outra questão é ver se a área tem muita vegetação e visitar, ah, tem uma vegetação fechada. Mas qual é a bitola dessa vegetação? O que é essa vegetação para que a gente possa seguir isso de forma segura?

Entendeu? Então, eu preciso levantar essas informações. Por isso que é importante a visita na área.

Lembra que eu falei da primeira lá? Fecharam uma parceria. Fechei em 5050, nunca vi a área.

Tá, esquece, esquece, nunca faça isso. Ah, mas eu fechei a parceria, beleza, fiz o estudo. Mas foi a, fui a área, eu fui uma área semana passada no interior de São Paulo.

Exatamente. Nós tínhamos uma classificação de três tipos de cliente, D+, A e A+. Olha, estamos falando aí exatamente de 20 salários mínimos para cima.

E nós encontramos exatamente uma oportunidade que esquece duas. Esquece o cara da B+ que a gente queria fazer a primeira etapa pro cara do B+. Esquece ele que ia jogar dinheiro fora.

A gente ia perder de ganhar dinheiro. Esquece fazer o A, ele pode vir, pode, mas o A+ tá predominante na região. O A+ tá predominante na região para comprar um lote de mais de 3 milhões.

Olha só a oportunidade que nós estamos jogando. Nós tínhamos a classificação e ao chegar na área visitando ela, nós enxergamos isso. Então, ao conhecer, que é o nosso quarto item, conhecer a região, ir nela, entender exatamente como o mercado está trabalhando, o nosso concorrente está trabalhando, ver os empreendimentos como estão saindo.

Ah, quanto tá o met²? Ah, R$ 400 m². E aí eu chego lá e tá 1000.

E aí eu perdi de fechar um negócio porque eu não levantei essa informação. Eu não levantei. Então é importante puxar isso, levantar dados, entender sobre o mercado, o concorrente, como está trabalhando.

Planejávamos fazer parcelados em 60, 120 meses, 10 anos esse empreendimento. estão parcelando no máximo em 30 parcelas e com 30 parcelas tem reajuste, mas não tem juros, é só índice financeiro. E exatamente em 24 parcelas já em 24 não, em 11 parcelas mais a entrada dariam 12 pagamentos, não tem juros.

Então eu começo ver que, opa, o meu cliente trabalha de forma diferente e aí eu consigo organizar exatamente o meu fluxo de caixa, o meu ponto de equilíbrio, quando que eu entrego meu empreendimento para fechar uma parceria de forma saudável que eu consiga entregar, porque se eu fizer de forma errada, eu espanto o meu cliente. Da onde vem o dinheiro? Da onde vem?

Que que é esse negócio na região? Tá lá, eu acho que é turismo. Se é turismo, é empreendimento fechado.

Mas se for agro, já fala que lotes é maiores. Olha só o que se a gente não buscar informação, comete os erros de não conhecer a região, de cometer algo muito pesado. E aí vamos lá.

fornecedores e prestadores de serviço. Isso pode impactar se ah, fiz tudo, vem a proposta, tal, fiz e quem vai executar? Pode deixar que eu resolvo.

Olha só, uma situação nossa. Nós tínhamos que fazer uma topografia exatamente de um parcelamento de solo para levantar as questões de de crividade. Tudinho.

Chegamos exatamente para um profissional do município. Sabe o que ele falou para nós? Só em março.

Eu falei: "Como assim? É só em março que eu tenho isso, eu tenho aquilo, não dá para fazer". Ligamos para outro profissional: "Ih, ó, esse negócio esse ano não dá.

Pessoal ruim de serviço. " Ligamos pro cara que fez um empreendimento nosso em Goiás, que era mais próximo da região, falando assim: "Consegue vir para cá? " "Posso ir segunda-feira?

" Isso a gente tá falando com ele na quarta. Acertamos, ele foi lá na segunda-feira, fez e, ó, tivemos a sorte, ele era mais barato. Muitas das vezes acaba saindo mais caro.

Vai trazer uma máquina de uma região para outra, tem um transporte, é mais caro. Ah, mas na região tinha, tinha, tem ainda. Ah, eu peguei aqui da minha região.

Pedro, eu fiz lá na planilha e coloquei lá os valores que você falou. Beleza, esses valores são médios. Mas e aí da região?

Você fez a pergunta pro seu fornecedor, perguntou se ele é possível fazer ele, você perguntou para ele se tem como, se ele tem maquinário, tem equipe fazer ou vai ter que trazer tudo de fora, como nós levamos a topografia para lá. E vou falar para você, vou ter que levar máquina também. Mas isso tá no custo, graças a Deus, no meu sim.

Agora eu tenho parceiros que eu executo serviço que entrei com o negócio andando, que hoje nós estamos tendo que fazer mágicas e mágicas para tornar o empreendimento viável. Eu digo parceiros porque presta serviço. Quero que vocês passem por isso nunca.

Pedro, poderia informar os empreendimentos incorporados para eh por você para visitação? Sou investidora e desejo incorporar. Daniel, eu sempre posso por aqui.

Então, tem São Paulo, temos na Bahia, temos em Goiás, temos em Mato Grosso do Sul, tá? Sempre posta aqui. Também tem a Germana Empreendimentos, o Instagram Germana Empreendimentos lá.

Se você vai ver alguns empreendimentos que nós estamos postando agora, a partir de agora, que antes a gente não postava, tá? Pode olhar lá, certo? Agora, se você é investidor, Daniel, e ainda não faz parte do curso de venda passiva com o parcelamento de solo, eu entraria, porque temos uma comunidade, nessa comunidade tem investidores que ele colocam dinheiro exatamente, sabe, aonde?

Nos empreendimentos do de alunos, no Então um aluno traz uma área lá, amostra tudinha, a oportunidade e você pode investir e ganhar muito mais, ganhar muito mais nisso, tá? Você já atuou em Minas Gerais? Estamos com área em Minas Gerais.

chegou para mim três Marias essa semana, né, até ter que passar as informações que o o prefeito entrou em contato comigo. Eh, temos uma outra área que vocês já tá estamos fazer mexendo lá que é Caxambu, tá? Então, temos áreas aí em Minas Gerais também, tá?

É uma área com se de 6 ha. Meu vizinho tem uma área contínua de mais 0. 5 alqueires, hectares 0.

5 5 André eh, meio hectare não existe. Geralmente aí já é uma área com não tem a matrícula. O que vender?

Paga-se as tributações 5. 93 para esse tipo de parcelamento, né? Mas eh os custos bancários e custo com contador.

Aí você define se vai ter esse custo com contador. Então pagou isso, 40% ele tira desse lucro do do líquido é dele. Ah, Pedro, mais as obras.

O terrenista não banca a obra, ele vai pegar a parte dele e você e o investidor, ele pode receber isso na, ele vai receber em cima da sua da sua porcentagem, tá? Aí então o incorporador tem 60%, ele vai receber em cima da parte do incorprador. Então você vai vender parte do seu recebível para ele através de um contrato de uma SCP.

Então ele você fez a SPE para o empreendimento e o o investidor ele fez uma SCP e vai pegar parte do seu recebível, tá? vendeu, ele recebe, ele não precisa esperar o ponto de equilíbrio. Isso vai determinado que você colocou também no contrato, tá?

Ah, Pedro, você cortou a minha pergunta por gentileza. A pergunta era se o acesso estaria na matrícula do parcimento solo ou do desmembramento. O acesso ficaria na área remanescente, tá?

O acesso ficaria na área remanescente, tá? Como que seria? Você vai ter uma frente.

Deixa eu colocar aqui. Deixa eu ver se eu consigo fazer aqui. Deixa eu pegar esse caderno.

Será? Dá fazer aqui? Dá fazer aqui.

Fazer. Deixa eu ver se dá para marcar aqui. Então, tem uma área.

Não tô com canetão hoje, pessoal. Da mesa a gente substituiu e a gente fez vai fazer isso aqui, ó. Então fazer aqui, deixa eu mostrar para vocês.

Então eu tenho essa área quadrada, certo? Todo mundo tá conseguindo enxergar. Sei que tá muito clara porque é o marcatriz que eu tinha aqui.

Então eu tinha esse retângulo aqui, fiz um desmembramento porque eu tenho uma via aqui, mas sobra área remanescente. Essa área remanescente vai ter aqui, ó, esta entrada, exemplo, e eu coloquei mais outra entrada aqui. Isso faz parte da área remanescente.

Então eu desmembro exatamente aqui 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10. 10 lotes, certo? exemplo, e eu tenho uma matrícula remanescente com as duas entradas, que são essas duas aqui.

É duro você trabalhar aqui, estas duas entradas aqui, ó, que fazem parte da acesso a essa área. Certo, Cléria? Tirei as dúvidas, espero que sim, mas se você quiser saber de forma mais detalhada, se prepare-se que quinta-feira tem o quadro que eu faria e eu vou falar sobre uma área muito parecida com essa, tá?

Então você vai conseguir enxercicar melhor. Ah, aqui a escolhida que foi de um aluno, tá? Da turma 10.

Ah, e identificar o cliente. O nosso erro número seis. A gente não faz.

Ah, eu vou fazer um parcelamento fechado. Legal. Quem escolheu?

Eu. Eu achei muito bom. Vou fazer isso.

Ah, o proprietário quer um empreendimento fechado. Legal. E aí, será que eu tenho cliente para esse tipo de parcelamento lá?

Ah, vai ser o único da cidade. Faça a pergunta. Será que eu vou ter cliente para este parcelamento lá?

Por que eu falo isso? Porque isso acontece, todo mundo quer fazer o que é melhor para ele. Ele acha: "Ah, eu vou dobrar o preço do metro quadrado.

" Beleza, você pode dobrar. Eu tenho venda para isso. Eu tenho cliente para comprar.

E aí, identificar o cliente ideal? O cliente Lel vai dizer qual é o tipo de parcelamento que ele quer, qual é as condições financeiras dele, ele que vai te falar. A gente não faz o empreendimento para mim, a gente faz empreendimento para o cliente.

E eu gostaria de fazer empreendimentos fechados, lindos, lago, coisa maravilhosa. Eu gosto disso com muita natureza. Mas será que vão pagar plotes grandes?

Quem não quer? Todo mundo quer. Mas pergunto, será que vão pagar?

Então eu faço o empreendimento exatamente para o meu cliente. Hoje o grupo germano, ele atende não só o grupo classe A, mas eu atendo A, B, C, D, E. Eu atendo todos.

Você já loteou uma área com eh topografia muito inclinada? Já trabalhei, já lotei uma área eh exatamente de zona de risco, um erozão, como que a gente fez? Projetos, terra planagem, foi desenvolver, tornando essa área, essa área viável realizar um parcialmento solo, até mesmo ela é material, né, de uma imersão que a gente realizou.

Então, a gente tem que entender quem é o cliente, ideal, parcialmente certo, condições de venda, tá? Eu vou falar de uma, eu falei de sete questões, mas eu vou falar de uma extra antes de falar a sétima, que é exatamente a questão de pagar menos, ter um custo menor com a parte de cartório. E olha, eu já vi isso dentro da empresa na qual eu trabalhava, eu já vi isso em várias incorporadoras e eu sou criticado muito disso porque muitos falam: "Isso não existe".

Mas eu falo sim e eu pago e meus alunos também pagam nessa formata, tá? Eu tenho até aluno de Alagoas, ele fala assim: "Ô Pedro, ainda bem que você apareceu na minha vida. Eu paguei menos de R$ 10 por matrícula de cada um dos meus lotes.

Como isso é possível? Eu mostro isso para você, tá? Quem tá aqui assistindo, por favor, dê um like, já compartilha, tá?

para não perder nada sempre que a gente estiver aqui ao vivo. Se inscreva no canal, aproveite. Pessoal que tá aqui no YouTube, já dá todo mundo um like, dá um like e você que vai assistir depois também dá um like, porque eu quero deixar essa live lá em cima para você jamais cometer esses erros, tá?

E para quem tá aqui no Instagram, compartilha essa live, curte ela para que a gente possa compartilhar e transformar a vida de o máximo de pessoas. Então, voltando aqui, exatamente à parte de tributação. Como que eu faço para reduzir os custos com tributação?

Isso é um bônus que eu não tinha colocado aqui entre os sets. Exatamente. Integralizar a área dentro de uma SPE.

Que que é uma SPE? Uma sociedade proposta específico. Quando eu abro uma SPE e todo empreendimento, todo participante solo se abre uma SPE, né, Pedro?

Eu posso fazer uma S, eu posso fazer uma SCP contrá de contas e participação e o terreno me passa em lote. Pode, só que vai tá em nome dele. E aí vai correr o risco.

Pois eu conheço um corporador e vou falar sempre localizado na Paulista, baixa de estrutura na Paulista em São Paulo, uma base de uma estrutura e tá com o empreendimento amarrado na mão do terrenista porque ele falou: "Eu não quero vender agora". E eles bancaram a infraestrutura, fizeram tudo e tá parada lá, porque o ternista falou assim: "Não, vamos esperar, vai ter um outro lançamento aqui, depois que ele lançar, nós lançamos, que a gente vai colocar um preço maior". Ternista, meu filho, ele não sabe do processo.

Aí tá na mão dele lá, aí o cara vende, pega o público que era pro empreendimento dele, lascou tudo. Aí o o corpor meu Deus do céu, o que eu fiz? E agora?

Agora senta e chora. Por que que ele quer? Exatamente.

Impactar exatamente na proporção da sociedade. Já vi muito disso. Por isso que a gente tem que fazer de forma segura.

Abre o mais pé e coloca você como incorporador e coloca ele como terrenista. Entendeu? Pedro, boa noite.

Você vê risco em comprar condomínios e lotes seguindo a lei municipal, mas sendo os mesmos vizinhos confrontantes entre eles? Vamos lá. Você vai fazer a lei de condomínio de lotes eh seguindo a lei do município, mas seriam dois empreendimentos.

De um lado é um condomínio, do outro lado é o condomínio. Se tiver oportunidade, não vejo nenhum problema. Seria isso, tá?

No mais de 50. 000 m, não vejo problema, eh, dá um bom número. Agora eu tenho que encontrar.

Eu tenho oportunidade para isso. Se eu tiver oportunidade de clientes querendo mais esse tipo de parcelamento, até bom, porque aquele empreendimento valorizou o seu, entendeu? Assistir essa aula, assistir essa aula esses dias, muito boa.

Que aula essa é a primeira, esse é ao vivo, tá? Al buque, essa é ao vivo. Essa ainda não fiz essa aula.

Essa aqui jamais ainda não fiz. Essa é a primeira aula dela, tá? Então, eh, ah, de pré-contrato de terreno.

Sim, essa foi boa. Foi boa mesmo. Obrigado, Alvk.

Obrigado. Tá. Então, você abre a SPE.

Aí, quando você abre SPE, você integraliza a área. Integralizei a área lá dentro. Você vai fazer com que na hora que você for fazer o parcelamento de solo, porque essa empresa é exatamente específica para realizar um parcelamento de solo.

É específica. Os custos cartorários caem. Por exemplo, Mato Grosso do Sul é 29, São Paulo, se não me engano, é 36, Alagoas é oito e pouco e assim vai.

O mais caro é o Ceará na faixa de 200, mas se fosse uma questão normal seria em torno de 2800 a R800 no L de R$ 100. 000. Olha só a pancada que você economiza.

Olha só a pancada. Eu tive aluno que economizou mais de 98% de cartório em fazendo esse processo. Não cometa esse erro de abrir e fazer o empreendimento em nome de pessoa física em outro formato de empresa.

Tem que ser uma SPE integralizar área lá vai reduzir muito o custo, tá? E aí, Bahia? R$ 30,88.

Olha só, tá, Pedro? numa SPE na hora de registrar os lotes, eu declaro pelo valor de venda deles. Na verdade, na hora que você abrir uma SP e você for eh fazer o registro, sair as matrículas na aprovação, você vai exatamente pegar o que está na tabela deumentos cartorários do seu estado.

Você não vai pegar pelo valor, é um preço fixo. Agora, se você fizer de outro formato, você vai pelo valor declarado. Aí, meu filho, é escritura, é registro.

Aí a pancada é grande. Mas você jamais vai cometer esse erro, jamais vai realizar isso de forma errada. Você vai fazer uma SPE.

Vai fazer uma SPE. Sou corretor, tem mais semestre dos anos, valor 14 milhões. Eh, Roby, aqui a gente faz exatamente em parceria.

Agora eu digo para você, se é 14 milhões, imagina que você pode multiplicar esse valor aí muito mais vezes para de parcelamento de solo. Não é só sobre os urbanos. E urbanos nós temos muitos, né?

Então esteja aqui acompanhando comigo e esteja também neste evento que eu vou estar falando lá até mesmo estratégias para você levar infraestrutura de forma gratuita pra sua área, certo? Então todo mundo aqui mandando foguete. Manda o foguete, foguete, foguete, foguete, foguete.

Se inscreva aqui no YouTube, tá? Vai lá no YouTube, se inscreva aqui no canal, lá na bio desse de do meu do YouTube também você tem lá o canal de inscrição, lig clica no link e no Instagram também, certo? Todo mundo aqui mandando foguete.

Pessoal do YouTube, do Instagram, manda, faz um print da tela e me marquem, porque eu estarei repostando, porque todo mundo tem que saber que você está exatamente ingressando no mercado mais seguro e retável do mundo. E eu digo, quem aparece, todo mundo enxerga e apresenta oportunidade, certo? Então bora lá todo mundo mandando foguete, dando um print, me marcando lá no Instagram e amanhã nós temos mais conteúdo.

E marque aí quinta-feira às 20:20 também temos mais um encontro e agora no quadro que eu faria. Pessoal, muito obrigado. Uma ótima noite.

Corram, se inscrevam para nossa evento dos dias 18 a 22, 100% online, gratuito. E para quem é aluno, vou dar um recado aqui, já se inscreveram paraa nossa imersão que vai acontecer no início de dezembro em São Paulo. Então, corra lá e se inscreva.

Bora. Um abraço, pessoal. Uma ótima noite e até mais.

Tchau, tchau, pessoal. Obrigado.