Conheça Os Principais Instrumentos Para Regularização de Bens Imóveis

como regularizar bens Imóveis Esse é um dos grandes desafios dos Advogados que atuam no direito imobiliário e claro é possível regularizar uma situação fática para fazer com que o seu cliente tenha o nome devidamente registrado na matrícula do imóvel Então fique até o final do vídeo para você saber os principais instrumentos as principais formas de regularização de bens Imóveis preparada preparado Olha só primeira coisa que você precisa saber é afinal de contas O que é regularizar um bem imóvel O que é essa tal de regularização nós sabemos que é muito comum uma pessoa que não

tem um conhecimento jurídico se dirigir ao escritório de um advogado e dizer o seguinte doutor Doutora eu acabei de comprar um bem imóvel ou então doutor Doutora eu comprei um bem imóvel e agora eu preciso vender esse bem surgir uma grande oportunidade mas o comprador disse que eu não sou o proprietário e eu não tenho como vender transferir esse imóvel para ele e agora o que isso significa provavelmente que aquela pessoa tem apenas um contrato de gaveta não há na matrícula do imóvel nenhum registro demonstrando que aquela pessoa é a proprietária registral do imóvel então

o seu objetivo é regularizar essa situação regularizar a propriedade de um bem imóvel ao fim ao cabo é fazer com que na matrícula do imóvel conte o nome do seu cliente então isso é regularizar bens Imóveis e essa necessidade de regularizar bens Imóveis Pode não ter relação diretamente com o direito de propriedade em si essa regularização pode ser próprio direito de propriedade Claro nesse exemplo que eu dei mas pode ser também a regularização de um direito de Laje a regularização de um direito de uso fruto a regularização de um direito de Servidão dentre outros direitos

reais e Imobiliários Então qual é o passo a espaço e o que você precisa fazer na prática para conseguir esse registro primeira coisa quando você recebe esse tipo de demanda é verificar primeiro Qual o direito do seu cliente o que ele quer ele quer regularizar o puxadinho na superfície superior de um imóvel ele quer regularizar o direito de uso fruto o que ele quer se ele quer a propriedade se ele se diz proprietário e apresenta apenas um documento particular um instrumento particular você precisa identificar o seguinte então o objetivo dele é a propriedade Você já

sabe qual então será a finalidade do seu trabalho segundo passo é identificar o seguinte tem algum instrumento ele te apresenta então o contrato de gaveta e o que é o contrato de gaveta nada mais nada menos do que um instrumento particular um instrumento particular o sujeito pegou uma folha de papel e celebrou um negócio jurídico tendo por objeto por exemplo um imóvel Esse instrumento particular se for um instrumento de compra e venda ele tem sim validade aqui você tem que analisar o seguinte o valor dessa transação é superior ou não a 30 salários mínimos porque

se for superior Esse instrumento particular ele não é um instrumento de compra e venda de bem imóvel porque a compra e venda de bem imóvel superior a 30 salários mínimos só pode ocorrer por instrumento público e você no seu caso tem um instrumento particular se esse contrato essa transação tiver valor inferior a 30 salários mínimos aí você vai pegar Esse instrumento particular se dirigir ao cartório de registro de imóveis para registrar Esse contrato Mas ainda tem um detalhe você precisa verificar se aquela pessoa que figura no instrumento como vendedora é a proprietária registral do bem

imóvel Porque se ela não for nós temos aqui a chamada venda anôminos Ou seja a venda por quem não é dono se eu não sou proprietário registral de um imóvel eu não posso vender o imóvel eu posso ceder os meus direitos possessórios posso ceder eventuais direitos que advirão de um contrato de promessa de compra e venda mas eu não posso transferir a propriedade porque eu não sou o proprietário registral Então veja que os primeiros passos São identificar o objetivo do seu cliente o tipo de direito que ele quer identificar se há ou não instrumento e

se Esse instrumento é público ou particular e verificar se a pessoa que figura como vendedora em um instrumento é proprietária registral após analisar todas essas situações você tem que verificar o seguinte vamos imaginar então que o vendedor seja o proprietário registral e que o valor é superior a 30 salários mas há Apenas um contrato de gaveta um instrumento particular como o valor é superior a 30 salários mínimos e a Lei exige instrumento público Esse contrato de gaveta não tem força para transferir a propriedade para transmissão dessa propriedade Mas isso não significa dizer que ele não

tem a validade o contrato de gaveta tem validade mas nesse caso a natureza jurídica dele será de promessa de compra e venda Então você tem o proprietário registral de um bem imóvel que celebrou com seu cliente um contrato por instrumento particular que tem a natureza de promessa de compra e venda e o valor é superior a 30 salários mínimos nesse caso você tem que exigir que esse vendedor se dirija a um tabelionato de notas para lavrar a Escritura pública de compra e venda o que muitas pessoas chamam de escritura definitiva é isso é a Escritura

pública de compra e venda lá no cabeamento de notas qual é o grande problema muitas vezes esse necessário registral se recusa a se dirigir ao tabelionato de notas para lavrar essa escritura Porque somente a escritura pode vai fazer com que o seu cliente consiga registrar Esse contrato na matrícula do imóvel então o que você vai fazer você tem em suas mãos a adjudicação compulsória para você requerer adjudicação compulsória você precisa ter uma promessa de compra e venda e você precisa ter a quitação dessa Promessa de compra e venda se você tiver a prova da Promessa

de compra e venda e tiver a prova da quitação desse contrato pelo seu cliente você então vai ajuizar uma ação de adjudicação compulsória uma ação de adjudicação compulsória que vai tramitar na Vara Cível e qual o objetivo dessa adjudicação compulsória substituir a vontade do vendedor é como se o juiz ao final dissesse o seguinte vendedor você não quer assinar a Escritura pública de compra e venda o comprador o promissário comprador provou para mim a existência de uma promessa de compra e venda e aquitação então eu reconheço por sentença a promessa de compra e venda e

a quitação e essa sentença será considerada como um título e será levada ao registro Imobiliário para ser registrada na matrícula do imóvel e então o nome do comprador passar a constar como o novo proprietário registral desse imóvel Essa é a judicação compulsória ação de adjudicação compulsória a lei 6.015 de 73 que é a lei de registros públicos ela prevê lá no artigo 216 b a possibilidade de o promissário comprador Se valer da adjudicação compulsória extrajudicial e preenchidos os requisitos do artigo 216 B da lei de registros públicos em um procedimento que vai terminar no cartório

de registro de imóveis ele também poderá obter ali o registro para que o seu nome conte como proprietário registral daquele bem imóvel uma questão que acontece muito na prática é o vendedor não quer assinar a Escritura pública na verdade não porque ele simplesmente não quer porque o coitado já morreu e os herdeiros não querem regularizar isso lá no inventário aliás eu tenho um vídeo aqui no meu canal do YouTube falando sobre como regularizar bem imóvel no inventário vale a pena assistir vou deixar o link depois para você e quando isso ocorre essa situação o advogado

muitas vezes fica perdido sem saber o que fazer e muito se habilitam no inventário ou seja habilita a um cliente no inventário para querer discutir isso no inventário isso não se discute no inventário então se a ausência de Escritura pública decorre do fato de o promitente vendedor ter morrido você pode ajuizar ação de adjudicação compulsória mas agora uma ação de adjudicação compulsória contra o espólio do promitente vendedor aqui você precisa verificar duas situações Já houve o inventário e já houve A Partilha se a resposta for não você vai requerer a adjudicação compulsória contra o espólio

do vendedor Ok ah mas não há inventário ainda se quer a inventário Não tem problema a ausência de inventário Não significa ausência de espólio o espólio existe no exato momento da morte da pessoa quando essa pessoa deixa bem então você vai ajuizar ação contra o espólio se já houve o inventário e já houve a partilha aí você deve ajuizar ação de abdicação compulsória ou requere-la extrajudicialmente contra os herdeiros especificamente aqueles herdeiros que ficaram com aquele bem imóvel Então essa é a adjudicação compulsória Mas é possível que o seu cliente tenha um contrato de gaveta e

você perceba ao se dirigir ao cartório de registro de imóveis porque essa é a primeira diligência que você tem adotar que é e é o cartório de registro de imóveis para verificar se de fato aquele imóvel está registrado ou não em nome do vendedor vamos imaginar que a pessoa que figura como promitente vendedora nesse contrato de gaveta não seja a proprietária registral você se dirige ao cartório de registro de imóveis e verifica que aquela pessoa não consta como proprietário naquele bem imóvel então você não pode ajuizar uma ação de adjudicação compulsória E por que ela

não consta por diversas razões ela pode simplesmente ter celebrado um contrato de compra e venda contrato de gaveta que é uma promessa de compra e venda sem ser proprietário então é uma venda a não domina venda de quem não é dona ou simplesmente porque ela tinha celebrado o contrato com o proprietário registral está transferindo os seus direitos sobre a promessa de compra e venda para o seu cliente então nós temos o proprietário registral que celebrou uma promessa de compra e venda como uma pessoa e essa pessoa celebrou um contrato com o seu cliente aqui você

tem que verificar o seguinte essa pessoa que celebrou o contrato com seu cliente ela quitou essa promessa de compra e venda se ela quitou ela apenas transferiu para o seu cliente os direitos decorrentes dessa Promessa de compra e venda Então nesse caso você pode sim ajuizar uma ação de adjudicação compulsória não contra essa pessoa que figura com o vendedor no contrato mas contra o proprietário registral nessa ação você precisa demonstrar a promessa de compra e venda entre o proprietário registral e essa outra pessoa e o contrato dessa pessoa com seu cliente então você a juíza

ação diretamente contra o proprietário registral vamos imaginar que você não tenha como comprovar isso a pessoa Apenas disse foi ali verbalmente ela apenas disse que ela comprou mas na verdade não há nenhuma prova disso então você não pode ajuizar uma ação contra o proprietário registral diário dedicação compulsória você não consegue adjudicar porque você não consegue provar nenhuma relação entre o seu cliente e o proprietário registral ou entre o seu cliente e o vendedor e esse vendedor e o proprietário registral Então o que fazer nesse caso esse caso equivale também aquela clássica hipótese de simples sessão

de posse O que você vai fazer você não pode ajuizar ação de adjudicação compulsória você vai ajuizar agora uma ação de uso campeão Claro desde que você comprove o preenchimento dos requisitos da usucapião posse Mansa pacífica contínua e tá com ânimo de dono e pelo prazo previsto na lei pode ser de 15 anos 10 anos 5 anos conforme a modalidade de uso campeão e Vale lembrar que a usucapião também pode ser requerida extrajudicialmente então eu mostrei aqui duas formas de regularizar bens Imóveis que essas duas formas vão depender das particularidades do caso concreto então lembre-se

sempre disso o seu objetivo na regularização de bens Imóveis é fazer com que o nome do seu cliente consta na matrícula do imóvel e tudo vai depender do caso concreto se há ou não instrumento se ele é público ou particular se a relação entre o seu cliente e a pessoa que figura como vendedora ou se a relação do seu cliente com a pessoa que figura como proprietária lá na matrícula do imóvel e tudo isso vai determinar se você deve ajuizar uma adjudicação compulsória ou uma usucapião se você deve requerer extrajudicialmente uma adjudicação compulsória ou uma

usucapião se você gostou desse vídeo dê o seu like se inscreva no canal porque semanalmente eu posso dicas práticas sobre direito imobiliário sucessório de família e Processual Civil eu vou deixar o link também de dois vídeos aqui do meu canal muito importante para você complementar esse seu estudo sobre regularização de bens Imóveis um vídeo falando sobre regularização de imóveis no inventário e o vídeo falando sobre contestação ou seja como alegar a usucapião em contestação dois vídeos importantíssimos para sua atuação prática te espero no nosso próximo vídeo [Música]