AULA 10 - LOCAÇÃO DE PRÉDIOS - PARTE 1

o olá tudo bem com vocês espero muito que sim bem vindos de volta ao nosso contratos em espécie nosso direito civil amado direito civil meu amado direito civil e seu também senão ainda em breve vamos então dar continuar continuidade ao estudo do contato de locação na aula anterior nós vimos que a locação disciplinada pelo código civil ela é uma locação que ela se restringe mais a alocação de coisas ou de outros tipos de bens que não são disciplinadas pela lei 8. 245 de 1991 então as regras do alocação a disciplinada pelo código civil ela se aplicam em caráter residual é porque nós temos uma lei especial e essa lei especial ela disciplina acerca então dos contratos de locação de imóveis e é sobre essa lei que nós falaremos então nas nossas duas próximas aulas então para a gente já compreender o alcance da lei 8. 245 nós precisamos entender que a locação que é objeto da lei 8.

245 é aquela locação que não trata de imóveis públicos então o contrato realizado pela exploração econômica de imóveis públicos ele não é disciplinado pela lei 8. 245 e sim pelo código civil além disso alocação de vagas autónomas em garagens estacionamentos esse contrato de locação de vagas de garagem então tão e é disciplinado pelo código civil também é disciplinado pelo código civil aqueles espaços para veiculações de publicidade usar o dólar por exemplo então esses contratos de locação são disciplinados pela pelo código civil e também a alocação de hotéis e apart-hotéis também disciplinada pelo código civil além das coisas móveis como já falamos na nossa aula anterior então vamos entender um pouco da lei 8. 245 é claro que nós não iremos esgotar completamente o estudo dessa lei 8.

245 nestas nossas aulas mas o que nós temos de mais relevante para falar acerca dessa lei falaremos a a seguir então quando a gente fala e quando a gente começa a analisar lei 8. 245 nós vamos perceber que nas suas primeiras sessões ela trata então da locação de uma forma geral é porque nós veremos que existem três espécies de locação de imóvel então nós temos a locação de imóvel residencial a locação de imóvel para temporada e a locação de imóvel não residencial nessa primeira parte então o a lei 8. 245 ela traz regras que se aplicam a todo e qualquer tipo de contrato de locação de imóvel agora as especificidades nós veremos então no capítulo próprio da lei que vai disciplinar então acerca dessas dessas regras especiais então vamos lá contrato de locação de bem imóvel nós continuamos tendo então a figura do locatário e continuamos tem na figura do locador então a diferença aqui é que o objeto ele é um objeto imóvel um bem imóvel desde que não sejam imóvel público o que então será cedido por um locador então esse locador proprietário deste imóvel escolhendo não usufruir não usar este móvel a diretamente eles é dia então esse uso para locatários ou locatário é em troca então do valor do pagamento de um aluguel primeira coisa que fica já declara os logo no início da lei 8.

245 é que quando nós temos mais de um locatário esses locatários eles são devedores solidários do valor do aluguel o que significa que a gente aprendeu lá no direito das obrigações que o locador ele pode exigir a totalidade do aluguel de ambos os locatários ou de qualquer um deles porque porque a própria lei 8. 245 afirma que se trata a devedores solidários estão neste caso tanto a joana quanto a lurdes podem ser obrigadas a pagar pela quantidade total do valor do aluguel caso não paguem extrajudicialmente ou judicialmente elas podem ser relacionadas pelo antônio para que então possa efetuar o pagamento desse aluguel e depois claro aquele locatário que pagar por inteiro terá o direito de regresso em face do outro locatário me conta um prazo existe um prazo legal existe uma obrigatoriedade de prazo quando falamos de locação residencial ou não residencial ou seja locação de imóveis não existe tá o prazo ele é um prazo livre esse prazo ele será convencionado entre então os próprios contratantes os próprios contratantes aqui irão então definir qual o melhor prazo para esse contrato de locação às vezes eles nem colocam prazo nenhum então a gente vai entender que você trata de um contrato com prazo indeterminado então não há qualquer regra definindo a um limite temporal para o contrato de locação de imóveis mas nós veremos que dependendo do prazo existem consequências diferentes a para cada tipo de contrato uma restrição que é da o código civil quando se fala de prazo é que se eu locador eu pretendo ceder o meu imóvel em favor de outras pessoas e eu não faço com prazo superior a dez anos se eu sou casada pelo regime de comunhão parcial de bens ou sendo um com e sendo o imóvel de é o bem comum do casal ou se eu sou casada pela o regime de comunhão universal de bens então sendo esse contrato disciplinado por mais de dez anos há a necessidade da outorga uxório então isso significa que no caso da locação em que o prazo fica estabelecido para por mais de dez anos por dez anos ou mais sempre haverá necessidade da outorga ocsoria do locador do da outorga do cônjuge do locador para que não se torne esse contrato de é oneroso demais para os bens patrimoniais deste casal do contrário não há necessidade de outorga uxória outra coisa bastante importante é que se um fixo um prazo determinado para esse contrato de locação não pode o locador em hipótese alguma reaver a posse deste móvel então seu sede pelo prazo de um ano o locador em hipótese alguma ele pode reaver este móvel dentro do prazo de um ano já o locatário ele pode devolver o imóvel antes de vencido o prazo do contrato se for com um contato com prazo determinado mas ele deverá pagar uma multa uma multa que é compensatória então pelo restante do aluguel que falta né pelo prejuízo que será causado faço então a anta i da resolução deste contrato agora existem algumas hipóteses em que eu posso colocar fim a este contrato dependendo então de cada circunstância e essas hipóteses estão lá no artigo 9º da lei 8. 245 primeira hipótese de comum acordo tanto o locador quanto o locatário optou então por antecipar resolução do contrato então tanto o locador quanto o locatário escolhem né encerrar este contrato mesmo ainda ele tem um prazo de vigência além disso se por alguma das partes nos veremos que existem obrigações tanto do locador conta do locatário se por uma parte ou usa ou por ambos houver então uma infração contratual ou infração legal a este contato neste caso então há a possibilidade de exigir judicialmente a resolução deste contrato ainda por conta da obrigatoriedade que o locatário tem de pagamento do aluguel a falta desse pagamento de aluguel é um dos motivos então para resolução do contrato e um outro o automotivo para antecipação do contrato para resolução deste contato é quando o próprio poder público determina que o locador deva realizará obras realizar melhoramentos naquele imóvel então por ordem do poder público grandes obras precisam ser realizadas naquele imóvel então neste instante o contrato de locação ele pode sim encerrar a outra circunstância a morte do locador o a morte do locatário coloca assim ao contrato de locação em regra não se o locador falece então todos os direitos e obrigações decorrentes daquele contrato de locação se transmitem então para os herdeiros do locador se tratar então de morte do locatário a possibilidade também desse contato ser transferido não é um ser eu possa ser continuado em duas hipóteses na primeira hipótese se os ascendentes os com o cônjuge a parentes afins que de alguma forma moravam com o locador quando do seu falecimento essas pessoas elas podem continuar então a com léo a todas as os efeitos daquele contrato de locação e no caso de falecimento a nas locações não-residenciais o espólio quer dizer o grupo né aquele conjunto de bens que a administrar a então todo o patrimônio a daquele de cujus então ele pode dar também continuidade a este contrato como definir então como definir os artigos 10 para o locador e o artigo 11 para o locatário quanto o aluguel a disciplina instalar a nos artigos dos artigos 17 ao artigo 21 e quando se fala da fixação do aluguel e essa fixação ela é uma fixação a que deverá ser é convencionado então locadora e locatária que definiram o valor deste aluguel e até a forma do seu pagamento então a lei 8.

245 ela atribui aos contratantes a fixação deste valor além disso eles ficam esse valor claro em moeda corrente do país não há possibilidade de fixação em moeda estrangeira muito menos a vinculação deixa aluguel a título de salário mínimo o reajuste de acordo com o salário mínimo ea questão do reajuste também já ficará convencionada pelos contratantes a partir do momento que eles fixam o valor do aluguel eles mesmos definem então qual a forma de ajuste de rei é de atualização do valor deste aluguel caso nada fique convencionado com relação então a este a esse reajuste então a própria a própria lei 8. 245 vai dizer que após três anos de contrato o obrigatoriamente a deverá haver então esse reajuste então o locador poderá promover judicialmente uma ação para reajuste do valor do aluguel quais são as obrigações então decorrentes do contrato de locação vamos lembrar que o contrato de locação é um contrato bilateral e sendo um contrato bilateral inteligente obrigações tanto ao locador quanto ao locatário e então o próprio a própria lei 8. 245 ela vai apresentar um rol bastante extenso tanto para as obrigações do locador lá no artigo 22 quanto as relações o locatário no artigo 23 é não é não gastaremos nosso tempo aqui lendo cada uma dessas obrigações mas as principais obrigações do locador é então entregar o imóvel livre e desembaraçado de qualquer ônus é impedir qualquer quaisquer pessoas qualquer pessoa possa então atentar contra a posse desse locatário é manter o imóvel em plena capacidade de utilização então não tendo nenhuma nenhum nenhum problema de deterioração mais grave o que impede por exemplo um locatário de utilização deste imóvel é quando ele se coloca à disposição para recebimento deste aluguel dentre outras obrigações elencadas então no artigo 22 já o locatário a obrigação principal é o pagamento do aluguel no valor dia e forma convencionados é o a cidade de devolver o imóvel ao final do contato ou quando solicitado pelo locador se por contrato por prazo determinado dentre outras como por exemplo também as despesas com a manutenção com a utilização deste imóvel em função do contato de locação outra coisa importante cima é o direito de preferência nós falamos é a algumas aulas a tais sob o direito de preferência mas um direito de preferência que acontece lá no contrato de compra e venda e um direito de preferência convencional aqui a lei 8.

245 ela vem através dos artigos 27 a 34 estabelecendo a preferência legal o que é preferência legal independente da vontade das partes ou locador se na vigência do contrato de locação desejar vender o imóvel não precisa oferecer este móvel primeiro para o locatário e esse oferecimento do imóvel primeiro locatário se dá através de notificação extrajudicial de notificação judicial ou de qualquer outro meio que de forma inequívoca ele pode ele possa provar que houve então a comunicação ao o locatário se isso acontecer de forma inequívoca então não há que se falar ou não há que se discutir depois a impossibilidade dessa notificação nessa notificação o locador ele tem que apresentar todas as condições que ele deseja para então venda deste imóvel as mesmas condições que lhe oferecerá para terceiros ele também tem que oferecer para o locatário e o locatário tem então o prazo de 30 os dias para responder se ele aceita ou não a aquisição deste imóvel nas condições estipuladas então pelo locador se ele não responde no prazo de até 30 dias caduca então o direito do locatário em relação a essa aquisição se ele desejar se ele manifestar o interesse em adquirir e posteriormente esse interesse ele não se manifesta o posteriormente esse interesse não se concretiza então locadora ele pode solicitar um pagamento de perdas e danos de indenização em razão então desse dessa não concretização do contrato de compra e venda com relação as benfeitorias é muito comum né esse tipo de discussão quando se trata de contrato de locação porque geralmente o contato a cessão de bens imóveis ele é um contrato que ele tem uma duração maior e em razão disso é muito comum que o locatário ele realize bem feitorias então no imóvel quanto a estas benfeitorias o que a lei 8. 245 ela diz ela disse que o locatário ele terá direito a indenização pelas benfeitorias necessárias ainda que elas não tenham sido autorizadas então mesmo que o locador não tem autorizado a troca do telhado se o locatário ele tocou neste caso o locatário ele tem direito ao recebimento dessas benfeitorias a com relação as benfeitorias úteis o locatário só tem direito a essa indenização se elas forem então autorizadas havendo autorização então pelo locador realizando por exemplo a construção de uma garagem no imóvel então o caso o locatário ele poderá ser indenizado por esta construção já as voluptuárias elas não são indenizáveis a não ser que o locatário consiga levantá-las sem prejuízo do imóvel então ele não terá direito a qualquer indenização de qualquer indenização decorrente então da realização dessas benfeitorias por hora é isso que nós temos que falar acerca da noção geral da locação em geral então a da lei 8.