Unknown

olá olá olá seja muito bem-vindo seja muito bem-vinda a nossa aula Preparatória Que teremos para o treinamento em advocacia extrajudicial na prática eu sou a Patrícia presser tabeliã registradora e especialista em advocacia extrajudicial e aqui a gente debate temas de extrema importância para que você chegue lá no treinamento em advocacia extrajudicial na prática com muito conhecimento e possa aproveitar ao máximo essa semana de aula que nós vamos ter lá na semana que vem que Aliás está faltando aí apenas 4 dias pra gente começar esse treinamento e é uma alegria imensa saber que este dia está chegando estou com frio na barriga Fazia tempo que não sentia essa sensação ação gostosa mas estou super feliz que terça-feira que vem a gente começa esse treinamento da advocacia extrajudicial e para quem chegou aqui não sabe o que está acontecendo o treinamento em advocacia extrajudicial na prática é um evento onde eu quero te mostrar que é possível aprender o método fácil e comprovado para atuar no extrajudicial e ser um advogado reconhecido aquele que todo mundo procura seja um colega seja o seu cliente seja um parceiro aquele advogado que eu tenho certeza que você sempre quis ser mas nesse momento está aí querendo saber se você vai conseguir esse evento que eu tenho certeza que vai ser um divisor de águas para você ele é um evento 100% online 100% gratuito e vai acontecer dos dias 16 a 21 de Janeiro e para que você possa estar presente você tem que se inscrever nesse evento O link tá na minha Bio e você pode fazer a sua inscrição por lá qualquer dúvida que você tiver é só me chamar no Direct me dizer qual é a dificuldade que você está tendo para fazer essa inscrição que será o maior prazer te ajudar o treinamento minha galera vai ser um treinamento totalmente inédito com muito conteúdo e teremos muito material exclusivo Lê não vai ficar s essa Live já aviso que essas aulas preparatórias elas não ficam salvas então se você vai ter que sair vai perder esse conteúdo importantíssimo que Aliás já vamos pegar aqui o conteúdo dessa aula que escolhi um tema que está em VGA que muita gente está aí questionando se é possível ou não é e que eu tenho certeza que muita gente também está questionando que não consegue fazer na sua cidade então escolhi o tema que é cinco passos para uma adjudicação compulsória de sucesso Tá certo então esse é um ponto que eu resolvi trazer aqui pra gente já vamos aproveitar aqui que a Li falou que não é uma opção perder concordo que não é uma opção perder Então já pega esse aviãozinho aí já manda para um colega advogado que tem que estar Nesta aula que não ficará salva e vai ter surra de conteúdo como todas as aulas que a gente tá tendo aqui para vocês compreenderem que o treinamento ele será muito mais do que essa surra de conteúdo preparem-se para pelo menos duas surras de conteúdo no treinamento Então já fica por aqui já manda pro colega porque vai ter conteúdo aqui e é só o início para você compreender o quanto o treinamento vai ser Espetacular e vai ser de fato um divisor de águas já aproveitando aqui que o Gilmar deu aqui graça e paz e falou que você está falando de Ibaiti Paraná já me conte também de onde você está falando galera por que que eu resolvi falar sobre a adjudicação com compulsória a última vez que eu falei sobre esse tema aqui nós não tínhamos ainda a regulamentação do CNJ sobre esse tema nós tínhamos apenas a legislação que acresceu o artigo 216b na lei 615 de 73 a famosa lei de registros públicos e Justamente por isso eu disse vamos finalizar essas aulas preparatórias com esse conteúdo que será extremamente importante que você conheça porque nós vamos trazer esse assunto lá no treinamento mas de uma forma totalmente diferenciada do que vocês já imaginaram aliás pessoal da minha equipe hoje estava gargalhando com a o exemplo que eu trouxe Na verdade o caso que eu vou trazer para vocês estavam achando lá sensacional então preparem-se treinamento vai estar Fantástico dito isso como esse tema foi regulamentado pelo CNJ e aqui é importante a gente compreender que foi o provimento 150 ou 151 do ano agora de 2023 Mas ele foi incluído no provimento 149 do CNJ galera quem ainda não sabe o que é provimento 149 do CNJ tá perdendo tempo porque este provimento ele é importantíssimo para a tua advocacia extrajudicial Como assim Patrícia exatamente assim o provimento 149 ele é o código de normas nacional que o CNJ compilou todos os provimentos existentes no CNJ para fins do extrajudicial o que isso significa sua advocacia ficou muito mais fácil Ao invés de você ter que lembrar do provimento 150 o 151 o 141 o provimento 100 o provimento 88 o 87 o 94 95 e cada um desses provimentos é de um ano diferente Ou seja eu posso ter o mesmo número de provimento de ano diferente que trata sobre temas diferentes o CNJ pensou em você advogado e pensou é claro também na classe e compilou todas essas informações num provimento só não diferente a adjudicação compulsória ela veio então para dentro deste provimento 149 e ela começa no artigo 440 a e seguintes Então minha galera a gente vai ter do a ao Z e depois nós vamos ter do a a até o a z se eu não me engano Nós temos muitos mas muitos artigos temos aí uma média de uns 5060 artigos desse caso em específico e é importante que você conheça este artigo 440 a e seguintes que está lá no provimento 149 e exatamente por isso resolvi falar porque é uma forma de regularização que pouca gente sabe mas mais do que isso pouca gente gente quer trabalhar eu adoro quando o aluno e aqui você que está me assistindo ele vem e fala mas é mais fácil fazer a uso capião é mais barata fazer a uso capião Será Será mesmo que é tudo isso e Justamente esse é o ponto que eu quero trazer aqui para vocês tá bem muitas vezes é mais fácil fazer a adjudicação compulsória do que a uso capião muitas vezes é a única alternativa plausível e dito isso nós vamos pro nosso primeiro passo Afinal estamos falando de cinco passos e eu Patrícia sou uma pessoa extremamente metódica se eu falei que são cinco passos teremos cinco passos Bora lá para o nosso primeiro passo Primeiro passo é justamente analisar se o caso cabe a adjudicação compulsória a Estela colocou aqui o número do provimento e os artigos muito obrigada Estela é esse tipo de aluno que eu gosto aluno que tá ajudando a Prof aqui tá bem vamos ter que a analisar então justamente se cabe ou não uma adjudicação compulsória E por que que eu falo isso e aliás Esse é um ponto super importante porque muitas vezes como eu acabei de falar o advogado ele fala assim é mais fácil fazer uso capião vou fazer uso capião minha galera o registro de imóvel ele é responsável solidariamente por uma questão fiscal tributária então o registrador ele vai analisar se de fato é uma usucapião até o momento em que nós não tínhamos a adjudicação extrajudicial disponível no meio extrajudicial eu entendia que muita gente partia para uso capião para tentar a uso capião ao invés de encontrar a possibilidade jurídica desse caso concreto que está nas mãos do advogado mas é importante compreender aqui que com o advento da adjudicação compulsória extrajudicial o registrador ele está muito mas muito mais criterioso para essa questão da usocapião Porque sim é uma forma de muita gente estar tentando burlar o fisco e eu sei que você vai me dizer o seguinte mas Patrícia a pessoa tem o tempo necessário para uma uso capião e eu quero que você entenda que doutrinariamente falando e juridicamente falando a uso ela é a última Ráo aquele famoso não deu nada não consegui nenhum meio então agora eu vou tentar a uso capião eu sei que na prática não é o que acontece mas é importante a gente fazer essa análise minha galera por quê Porque a partir do momento que você fizer uma ata para fins de uso capião protocolar no registro de imóvel e o registro vai te cobrar 50% do valor de um ato eh financeiro Então vamos imaginar aqui que se essa usocapião você tá colocando lá pelo valor de r$ 1. 000 ele vai pegar na tabela de emolumentos ele vai olhar Quanto é o emolumento de r$ 1 100. 000 e ele vai cobrar 50% destes emolumentos você gastou então um ato com conteúdo financeiro de r$ 1 100.

000 no tabelionato e você gastou novamente 50% de um ato de conteúdo financeiro sobre r$ 1. 000 para protocolar essa usucapião E se o registrador analisar e entender que não cabe usucapião mas sim uma adjudicação compulsória você gastou o dinheiro do seu cliente e você gastou o seu tempo porque você quis tentar dar uma de esperto e você vai sair perdendo Ah eu vou suscitar dúvida pode suscitar dúvida O Judiciário vai mandar você então levar isso para o judiciário porque não vai mais ficar no extra judicial e você vai percorrer um processo onde o Juiz da vara de registros públicos já tem o aval do registrador de móvel dizendo que não caberia uma usocapião mas sim uma adjudicação compulsória ou que sá Até outro formato aí de ato Então veja você pode estar gerando aí um problema muito muito maior pro seu cliente além do custo que ele já desprendeu você tem aí toda uma judicialização que pode gerar um problema então minha galera o caso tem que ser analisado para verificar se cabe a usucapião ou a adjudicação compulsória E para isso nós já tivemos uma aula específica sobre as diferenças entre a adjudicação e a usocapião indico que se você não assistiu Olhe porque não é o tema que eu adentrar nessas diferenciações OK seguindo adiante vamos para nosso segundo passo que é importantíssimo como a Estela já colocou aí para vocês nós temos a limitação da adjudicação compulsória no artigo 440 a e seguintes do provimento 149 de 2023 do CNJ o que significa isso se você não sabe como atuar na adjudicação compulsória extrajudicial o 440 aos seguintes é a sua Bíblia para a leitura não só o 440 a e seguintes como o artigo 216b que trata justa ente da adjudicação compulsória na lei 6015 o que que acontece quem é trabalha com itcmd sabe que nós temos uma lei estadual com previsibilidade de alíquotas e algumas regras mas necessita-se de um decreto para regulamentar a legislação confere todo advogado que trabalha com a área de eh tributário sabe disso e temos diversas outras legisla ações que são assim né você tem a legislação e a partir da legislação você tem um decreto que regulamenta essa legislação por exemplo no extrajudicial nós temos a lei 7433 de 85 e nós temos o decreto 9340 se eu não me engano que é o que regulamenta a lei 7433 pois bem o artigo 21b está equiparado a legislação e o artigo 400 40 a e seguintes está equiparado ao decreto lei que regulamenta o 216b por isso minha galera porque lá na legislação a gente vai ter uma situação subjetiva e ampla Em que sentido eu tenho lá um regramento que eu não precise ficar mudando o tempo inteiro já no provimento 150 que está lá dentro do 149 eu tenho a possibilidade de modifica de todas essas questões de forma muito mais rápida ou seja tivemos aí 2 3 anos de adjudicação com o 440 a e seguintes Opa o artigo 440x né não está de acordo com todo a evolução da adjudicação compulsória Bora neste caso fazer aí uma alteração só que para isso eu não preciso alterar a legislação que vai para duas casas a gente sabe toda a regra que nós temos aí do caso concreto e consequentemente demora e ingessa a situação por isso o 440 ais seguintes é a Bíblia de vocês para vocês saberem fazer um passo a passo fiquem por aqui porque um primeiro passo que eu vou dar para vocês vai ter tudo a ver com essa informação que eu trouxe aqui ok vamos passar pro nosso terceiro passo e eu quero saber se vocês estão acompanhando tudo que eu estou trazendo aqui Antônio Muito Obrigada pela gentileza ele colocou aqui que ele está admirado pelo meu entusiasmo e eu fico muito feliz eu sou entusiasmada porque eu amo fazer o que eu faço eu amo ensinar vocês e isso eh me deixa muito muito eh entusiasmada mesmo porque é muito conteúdo e eu adoro esse debate que a gente tem por aqui tá bem Vamos seguir então pro nosso terceiro ponto antes de mais nada me diga se você está acompanhando Coloque aqui coraçõezinhos paraa Prof paraa prof saber que vocês estão acompanhando Gustavo 216b da 6115 de 73 a lei de registros públicos quem tá trabalhando com extrajudicial é crucial conhecer a 6015 também tá então bora lá dominar aí essa 6115 também terceiro ponto terceiro passo que é crucial Com base no artigo 440 a e seguintes qu quando nós estávamos somente com o 216b e quem assistiu a minha aula da época eu tinha alguns pontos que tinha muita dificuldade de compreensão no 216b aliás eu discordava de alguns pontos e aí vem o 440 a e seguintes e põe uma pedra em cima disso significa que eu concordo com o que veio no 440 a não significa que ele de fato regulamentou até então estávamos em dúvida de como seriam os procedimentos e quem estava nessa aula lembra que eu disse Aproveite em seu favor essa dubiedade do 216b pois bem veio o provimento da adjudicação compulsória selou essa dubiedade e muitos pontos que eu dizia ali que era para aproveitar não se aproveita mais porque o o 440 a seguintes regulamentou E por que que eu digo isso porque nesse nesse momento a gente vai ter três fases de uma adjudicação compulsória Lembrando que o próprio provimento minha galera ele traz que é um processo extrajudicial ele considera um processo tá então quando a gente fala ai no extrajudicial não tem processo alguém resolveu dar a esplêndida ideia de chamar isso de processo e virou então um processo extrajudicial de adjudicação compulsória a partir daí minha galera é importante que você você compreenda o seguinte nós temos então três requisitos na verdade três momentos de uma adjudicação compulsória extrajudicial o que significa isso significa que eu tenho três momentos estanques importantíssimos para conhecimento então partindo aqui no nosso passo terceiro né nosso terceiro passo vamos dividi-lo em mais três no primeiro passo primeira fase da adjudicação compulsória extrajudicial nós temos a fase notarial Como assim Patrícia toda a primeira fase vai acontecer dentro do Cartório de Notas ou seja antecede ao a fase registral lá no registro de imóvel tá E nesse momento a gente tem aqui o seguinte essa fase notarial ela vai estar dentro de um processamento em que o tabelão de notas ele tem a incumbência de tentar localizar os promitentes vendedores Tá certo e ele tem a incumbência de tentar fazer essa verificação de tentativa de assinatura de uma Escritura pública de compra e venda E por que que eu digo isso porque o tabelião será o primeiro a relatar na ata notarial que se tentou contato com os promitentes vendedores através do e-mail X através do telefone Y através do endereço Z e vai trazer todas as informações de tentativa de localização junto a esse transmitente sem sucesso ou seja essa tentativa e essa negativa por parte do transmitente ela vai constar na ata notarial para fins de adjudicação compulsória Tá certo lembrando sempre minha galera que a adjudicação compulsória precisa de três requisitos principais e que o tabelão de notas ele vai analisar o primeiro deles é haver vendedor e comprador Ou seja eu tenho que ter ali um instrumento de promessa de compra e venda sessão de direitos Tem que haver este documento tá certo e com isso tem que haver um vendedor e um comprador Além disso nós temos Obrigatoriamente que ter uma matrícula ou transcrição por que que eu tô falando transcrição porque é comum as pessoas acham acharem que transcrição não é um título válido para fins de adjudicação compulsória e ele é tá certo é importante aqui a gente compreender isso claro que tem mais alguns requisitos aqui que se farão necessários paraa análise da adjudicação mas o simples fato de ter uma transcrição e não uma matrícula não é impeditivo para uma adjudicação muito pelo contrário é possível sim ok então eu tenho o contrato de compra e venda onde vai ter transmitentes e adquirentes eu tenho a matrícula ou transcrição Imobiliária E aí por fim eu vou ter então a quitação integral do preço por esses itens eles são obrigatórios para uma adjudicação se eu tenho uma promessa de compra e venda mas eu não tenho aquita eu não consigo fazer uma adjudicação compulsória A não ser que eu consiga fazer prova dessa quitação e a gente já vai falar sobre isso se eu tenho uma promessa de compra e venda mas eu não tenho uma matrícula eu tô falando de posse então eu não consigo fazer uma adjudicação compulsória agora se eu tenho a matrícula Eu tenho um comprovante de pagamento mas eu não tenho um título que demonstre essa aquisição Opa eu tenho um problema porque se eu tenho a comprovação de pagamento eu não tenho como saber se aquele pagamento ele é um pagamento integral porque não há uma promessa de compra e venda anteriormente para saber se foi integralmente pago então a gente também pode ter um problema aqui e que direcionará para uma uso capião esses três pontos são essenciais a partir disso e esses três pontos o tabelião fará análise e ele é o primeiro a gente no cartório que eu trabalhava antes a gente falava é a primeira onda de análise e ele vai te dizer assim veja Doutor aqui eh não tá havendo uma quitação integral o contrato não está claro Existe alguma outra informação de quitação E aí nesse aspecto é que o advogado vai ter que analisar antes mesmo da fase notarial como ele faz essa demonstração de quitação não significa que a a demonstração de quitação é única e exclusivamente através de um termo de quitação como acontece por exemplo numa alienação fiduciária eu posso ter integralmente pago todo o valor pro banco se o banco não me der o termo de quitação com reconhecimento de firma e as procurações eu não consigo dar baixa no registro de imóvel certo agora quando a gente tá falando disso numa áo indicação compulsória eu não preciso ter um documento tão extrínseco e objetivo e claro como isso que eu estou falando eu posso ter outros meios de prova e o tabelão detendo da sua fé pública e a ata notarial tendo justamente essa função de quitação automaticamente te permite fazer a demonstração de quitação não por um meio convencional que seria um termo de quitação e aqui muitas questões podem acontecer a declaração de imposto de renda até mesmo do vendedor Onde consta que tá integralmente pago eh a declaração ali dos de todas as transferências bancárias ainda que não tem um termo de quitação foi tudo por transferência bancária pega uma declaração do banco pedindo para narrar ali todos os pagamentos Faz aquela cara crachá de promessa de compra e venda de pagamento parcelado com a declaração de banco de todos os valores depositados na conta que está no contrato de compra e venda eu tenho várias formatações aqui de verificação dessa quitação Ok então isso aqui fica a seu critério e a seu cargo juntamente com o tabelão de notas e eu sempre digo quem sabe pensar fora da caixa encontra meios sensacionais para resolver esse tipo de questão aqui que é a quitação do negócio até aqui tudo bem minha galera compreendido então que a primeira fase é a fase notarial e que você não tem como iniciar este procedimento sem lavrar a ata notarial para fins de adjudicação compulsória tá claro aqui galera vendo que o pessoal colocar coraçõezinhos show de bola então a gente passa paraa nossa segunda fase dessa adjudicação extrajudicial nesta segunda fase a gente inicia a fase registral é importante lembrar que nós temos duas fases registrais Ok e essa é a primeira é a fase registral da intimação onde o registrador ele não vai analisar o título de forma objetiva e subjetiva para o registro imobiliário ele vai fazer a análise tão somente para fins de intimação ou seja não adianta ele fazer nesse momento uma negativa uma nota devolutiva dizendo olha está faltando reconhecimento de firma no contrato isso não está previsto nenhum lugar inclusive lá dentro do 440 a seguintes tem a informação de que não é necessário o reconhecimento de firma Mas esse não é o momento da fase registral em que vai se fazer esse tipo de questionamento esse é o momento do registrador fazer a citação que a intimação que tá prevista lá no 216b da 615 E que origina o direito à adjudicação compulsória a gente não está debatendo ainda o registro da adjudicação a gente está debatendo nessa primeira fase registral o direito aquisitivo desta adjudicação e é importante a gente entender isso porque nós vamos ter uma cobrança duplicada aqui para fins de adjudicação compulsória Nós temos duas vezes a cobrança na tabela de emolumentos e nesta primeira fase registral eu vou ter então 50% de depósito inicial do valor do negócio então se o valor é 500. 000 vou lá na tabela de monumentos do Estado sobre 500.

000 eu tenho que cobrar 500 Então nesse momento eu vou cobrar R 250 para esta fase inicial da situação da adjudicação nós vamos ter todo um regramento que não vamos conseguir aqui estancar Nesta aula porque é muito artigo mas nós vamos ter então todo um procedimento ali do o que pode o que não pode os acessos de que forma fazer essa citação por Edital O que que tem que ser cumprido tudo isso tá lá na segunda fase na primeira fase do direito registral mas na segunda fase de todo o procedimento do da adjudicação extrajudicial Ok a partir daí a gente adentra na terceira fase a terceira fase minha galera já é a fase registral ou seja eu já tive as citações e eu já tive a negativa ou a ausência de resposta dos transmitentes e nesse momento o registrador diz assim tá certo você de fato tem o direito aquisitivo desta adjudicação Ou seja você comprou pagou e a parte tá se negando a fazer a Escritura pública para você Então nesse momento o registrador vai dizer ótimo você está apto a adjudicar o seu imóvel aqui no registro de imóvel nesse momento você já pagou um ato sobre 500. 000 que eu trouxe aqui como exemplo e agora você vai dar entrada na segunda fase registral que é justamente essa fase onde eu protocolo própri a adjudicação compulsória nesse momento eu estou solicitando o registrador faça a adjudicação até esse momento o registrador disse você pode fazer ou você não pode fazer mas é nesta segunda fase que você começa propriamente o registro da adjudicação compulsória e nesse momento você vai pagar mais 50% sobre um valor de 500.