A ARMADILHA DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS QUE VOCÊ PODE TER CAÍDO

Provavelmente você já caiu nessa pegadinha dos fundos imobiliários e se você ainda não caiu você tem que tomar muito cuidado porque quem está caindo nessa pegadinha pode te induzir dá uma olhada nesse gráfico se a gente olha o gráfico aqui do xpml que é um fundo imobiliário de Shopping você consegue perceber que desde 2017 ele tava custando 97 e de lá para cá se você comprou uma Cotinha dele hoje você tá com a cota de R 97 Ou seja você sofreu uma desvalorização de 1 1,4 em mais de 6 se quase 10 anos 8 anos você perdeu uma valorização de 1. 4% E aí muito a gente fica insatisfeito com todo certeza Principalmente nesse momento em que os Fundos imobiliar estão caindo Eles olham pra sua carteira vê toda a carteira vermelha fal pô fundo imobiliário não rende nada fundo imobiliário é pior que renda fixa fundo imobiliário é risco de renda variável com valorização de renda fixa eu tô perdendo dinheiro inclusive renda fixa é melhor e junto de tudo isso de toda essa bagunça a gente ainda viê uma taxa SELIC de 13. 25 com tendência de alta e as pessoas olham assim não não faz sentido eu ficar em fundo imobiliário não fundo imobiliário só tá fazendo eu perder dinheiro vou sair pra renda fixa E aí olha só a bola de neve As pessoas saindo paraa aenda fixa tem mais pressão de venda dentro dos fundos imobiliários isso faz com que a cota caia um pouquinho mais surgem comentários como esses aqui por exemplo olha o que que o Eliomar falou a verdade é que 99% dos fis perdem de longe de longe pra renda fixa né ele falou aqui que desde 2012 teve um fundo imobiliário que rendeu 122 que dá uma média de 6% ao ano e que na renda fixa você consegue uma renda muito maior do que essa uma média muito maior do que essa a gente vê comentários inclusive que tentam se embasar né tentam se embasar para poder tentar dar uma explicação mais convincente do Por que não vale a pena você investir nos fundos milares e aí se você não tomar cuidado você é convencido porque são meias verdades e eu vou te mostrar hoje né Essa pegadinha Como que você vai sair dela Olha só o que que tá escrito aqui o Sky falou F é um instrumento financeiro para gestor ganhar dinheiro comecei a investir em 2018 de lá para cá só vejao as coisas caírem é risco de renda variável para ganhar um pouquinho mais do que a renda fixa a cota vem caindo Fundos dando calote galpões pegando fogo a dor de cabeça muitas vezes não compensa É melhor focar em ações boas que pagam dividendos tem muito mais chance da cotação e rendimento subir e olha só esse último aqui o Lucas falou uma coisa ó façam um teste com os melhores fundos imobiliários de mercado desde 2019 aí ele pré estabeleceu a data né porque senão não dá certo a cota caiu consideravelmente os dividendos simplesmente taparam parte do prejuízo e não venham com esse papo de Selic alta eu peguei fundos imobiliários com a SELIC de 4% e os fundos imobiliários estavam no mesmo valor que hoje ou seja não caio nessa inclusive aqui ele deu uma diquinha né Ele deu uma diquinha de que é pegadinha mesmo ele comprou os fundos imobiliários quando a taxa tava de quatro né e agora a taxa tá de 14 de 13 enfim Ou seja você precisa entender o porque que os fundos imobiliários eles não TM variação de cota de mercado e Qual a causa disso Como que você se livra disso se eu tenho que me livrar disso ou não então aqui agora a gente vai pra tela preta se você é uma moça ou um rapaz novo no canal presta atenção que sempre quando a gente vai pra tela preta eu vou te ensinar alguma coisa muito importante que provavelmente eu gastei ou muito tempo ou muito dinheiro para poder aprender e eu vou te entregar aqui de graça então par de mexer no celular aí ou qualquer outra coisa que não seja o vídeo para você prestar atenção aqui olha só pess só vamos fazer um exemplo aqui e eu vou pegar o próprio xpml como exemplo tá que a gente tá falando de um fundo de shopping vamos supor que eu comprei um shopping Zinho lá isso aqui é um shopping Zinho lindo né olha só eu tenho que melhorar aí minhas construções em 3D e aí eu paguei só para cunho didático aqui r$ 1.

000 nesse shopping tá esse shopping ele me paga R 1. 000 de aluguel e eu tenho a despesa aqui com esse shopping de R 500 por mês beleza então é só para efeito didático e a gente tem cinco cotas aqui também para efeito didático Então são só cinco cotistas dentro dos fundos imobiliários você vai ver inúmeras cotas né 2 milhões 1 milhão 5 milhões de cotas enfim aqui a gente tem só cinco cotas para ficar facilitar seu entendimento então aqui a gente tem o valor do imóvel aqui a gente tem o aluguel que o imóvel fornece E aqui as despesas que o próprio Shopping te dá né então aqui no final quanto que a gente vai ter de patrimônio patrimônio líquido olha só a gente vai ter R 100. 000 mais R 1000 do aluguel menos R 500 de despesa Ou seja a gente subiu o nosso patrimônio líquido de r$ 1.

000 para r$ 1 100. 500 aí tudo bem né Tranquilo então aqui no início lá antes de começar a receber o aluguel se eu tinha r$ 1. 000 que era o valor do imóvel e era dividido por cinco cotas quer dizer que cada cota tinha então um valor patrimonial de r$ 2 200.

000 certo depois que eu recebi o aluguel tirei as despesas ficou R 100. 500 ou seja agora se eu for dividir R 100. 500 por cinco cotas eu não vou ter mais R 200.

000 de patrimônio eu vou ter R 200. 100 para cada cota beleza e vamos supor que isso aqui continue acontecendo durante um ano durante um ano se a gente a gente replicar os r$ 1. 000 de aluguel durante o ano vai dar r$ 1.

000 de aluguel e os R 500 de despesa durante todos os 12 meses vai dar r$ 6 6. 000 de despesa logo no final do ano eu vou colocar aqui ó 12 meses como que vai est essa situação vou ter o prédio do mesmo jeitinho né não sei o que que eu desenhei essa coluna aqui mas tudo bem ele vai est valendo r$ 1. 000 beleza até aqui tudo bem eu vou ter tido r$ 1.

000 de aluguel e eu vou ter tido de despesa r$ 6 6. 000 ou seja meu patrimônio agora na verdade é 106. 000 é R 106.

000 dividido por cada cota né porque eu tenho cinco cotin ainda lembra cada cota agora vai valer r000 e R 250 R 20 R 250 beleza Isso aqui vai ser o valor de cada uma das cotas Ou seja a gente viu que a gente teve uma valorização hipotética aqui das cotas Beleza a gente teve essa valorização hipotética só que além disso eu quero que você pense que aqui o que a gente tá olhando e aí você vai aprender de uma vez por todas isso aqui que a gente tá olhando é uma simulação hipotética do resultado resultado presta atenção tá resultado de receita imobiliária de receita Imobiliária o que que é receita Imobiliária Ô é aluguel é aluguel só isso dentro de uma casa você só tem aluguel Vamos pensar comigo agora Feche seus olhos e Imagina você vai sair com seu dinheirinho 100. 000 você vai comprar uma casa no interior na esquina de algum interior e aí você vai alugar essa casa por um aluguel colocar R 1. 000 você vai ter umas despesas ali e tal e aí quando passar 2 3 4 5 anos 10 anos e você voltar lá vamos supor que o Que lindo ficou lá né só para cunho didático e aí você vai ter todo o resultado que você coletou dos aluguéis menos as despesas que você teve ah teve que trocar uma uma lâmpada Teve que trocar um chuveiro Teve que trocar um PIS que quebrou Teve que trocar uma porta que empenou enfim depois você tirou todas as despesas você pega esse lucro esse lucro que você pegou é a receita Imobiliária é a receita Imobiliária só que agora além da receita imobiliária que que é outra coisa que você pode ganhar dinheiro dentro da sua casinha que você comprou na esquina da sua cidadezinha do interior que que você pode ganhar eu até tomei café aqui para você imaginar você pode ganhar com a valorização desse imóvel porque a casinha que você comprou a 100.

000 depois de um ano ela não vai est mais valendo 100. 000 Você só não sabe se que ela não tá valendo mais 100. 000 porque você não pediu para algum avaliador ir lá avaliar mas com certeza você tem na sua ideia na sua mente aí que daqui 10 anos essa casinha vai est Valendo Mais e aí você tem a receita Imobiliária mais o ganho de Capital que é a valorização então aqui quando você olha para esse esboço a gente tá olhando só paraa receita Imobilária e cadê a valorização da cota a valorização do imóvel né porque o que que você acha que valoriza mais seja o humilde seja realista que que você acha que valoriza mais a sua casinha na esquina do interior ou um shopping lá no centro de São Paulo que que você acha que varia mais por ano que valoriza sua casinha vai valorizar 100% ou a chance maior do shopping lá que roda mais de 1 milhão de pessoas por dia dentro da uma cidade absurda gigantesca que é São Paulo qual que você acha que vai valorizar mais acho que isso aqui não não é dúvida para ninguém né então o shopping vai valorizar muito mais do que a sua casinha do interior só que aí a gente chega na pegadinha aqui dos fundos imobiliários por agora a gente tem uma valorização desse Shopping E aí vamos supor aqui ó que ao invés de r$ 1.

000 agora o shopping não tá mais valendo r$ 1. 000 o shopping agora tá valendo 120. 000 ele valorizou daqui para cá em um ano 20% Léo esses 20% de valorização eu ganho eles porque aqui se eu for considerar só o resultado de receita Imobiliária V subiu de 200.

000 que era a minha cota para r. 250 ou seja valorizou aqui aproximadamente 6% isso aqui foi o que eu recebi de dividendos lá da receita Imobiliária esse foi meu dividendo se 6% se for só 6% não vale a pena porque eu tenho um IPCA + 6 que rende a mesma coisa que o fundo imobiliário que o fundo imobiliário ele Repassa a inflação também então o IPCA mais 6 ele vai render a mesma coisa que o fundo imobiliar mas eu corro muito menos isso que os fundo mobiliar Então vai faz sentido Não faz sentido se fosse só isso aqui ó não faz sentido eu concordo com você e essa é a maior pgad dos fundos imobiliários Não é só isso a gente tem a valorização aqui também ó e Por que que as pessoas parece que esquecem que tem essa valorização porque dentro dos fundos imobiliários as coisas funcionam diferente do que a sua casinha da esquina pensa comigo esse fundo aqui que esse shopping né esse fundo que tem só um shopping e só cinco cotas ele valorizou de 100. 000 para R 120.

000 como que esses r$ 2. 5 de valorização que é Gane de Capital como que eles vão chegar na mão do cotista como que vai chegar tem duas opções tenta pensar a primeira opção é chegar para quem tá alugando aqui né vamos supor que que tem vários andares e cada andar aqui desse shopping é alugado por 10 lojas cada andar tem 10 lojas então aqui no caso ele tem 40 lojas dentro desse shopping aqui ele vai chegar o gestor vai chegar assim no logista vai falar pô esse metro Quad aqui ele valia R 1000 só que agora valorizou 20% e agora cada met Quad Vale r$ 200 ou seja o aluguel que você me pagava antes de R 1000 não dá para continuar sendo R 1000 meu amigo porque é R 1 por met qu então agora o que você tem que fazer é me pagar r$ 100 não tem como vou ajustar o aluguel não tem jeito então primeiro ponto aqui é ajuste dos aluguéis ajuste dos aluguéis isso acontece frequentemente tem as suas datas marcadas dentro do fundo imobiliário você consegue abrir o relatório gerencial você vai baixar assim vai est lá um gráfico mês de ajuste de reajuste de tanto de PCA quanto de reajuste de aluguel para realmente fazer um novo contrato tem lá os meses que isso é possível né e cada mês tem um ajuste em um certo galpão um certo shopping tá então tem esses ajustes que vão aumentando os dividendos se aumentou o dividendo aí lembra se a despesa continuar mesma R 500 só que agora ao invés de R 1. tô ganhando R 1.

200 cara eu vou ter no final dos 12 meses eu vou ter R 14. 400 não é mais 12. 000 ou seja esses R 2.

400 A Mais eu vou ganhar deais dividendo ou seja o dividendo subiu de 6 para 7% tô ganhando mais dividendo então subiu minha valorização só que que a principal forma do gestor passar esse lucro para você não é através de ajuste de aluguel porque demora ele não pode chegar em todos os seus Inquilinos falar agora vai subir o alugar 20% muitos Inquilinos vão sair muitos Inquilinos vão procurar um outro imóvel Então como o gestor não tem esse poder de barganha de subir o quanto ele valorizou na sua no seu imóvel de uma vez nos aluguéis até porque ele tem que esperar a data do reajuste e tal o que que ele faz ele faz a venda Então olha isso aqui ó venda venda dos imóveis só que aí perceba cara se eu vim aqui ó se eu vim aqui e vendi esse imóvel eu vou ter r$ 10. 000 no bolso agora eu vendi ele valorizado r$ 10. 000 no bolso e aí eu vou pegar R 100.

000 que é do patrimônio do fundo mais r$ 2. 5 que foi de lucro na lei dos fundos imobiliários eu tenho que distribuir 95% do lucro dos fundos imobiliários ou seja esses r$ 2. 0 aqui vai pro pau vai pro cotista né 95% deles e a gente vai ganhar ali os nossos R 19.

000 com dividendo então cada cota dessa aqui a gente até para efeito didático o fundo imobiliário é obrigado a distribuir 95 mas aqui a gente vai distribuir sempre % que muitos Fundos imobiles distribui em 100% só para poder ficar mais fácil fazer a conta tá então aqui cada cota vai receber r$ 5. 000 a mais de dividendo só nessa distribuição de lucro só nessa distribuição de lucro e aí o fundo imobiliário que começou o ano lá com r$ 1. 000 valorizou 20% mais a receita Imobiliária agora ele volta a valer só r$ 1.

000 e aí como ele distribuiu todo o dividendo qual que é o valor patrimonial da cota agora se é R 100. 000 que o fundo imobiliário tem no seu caixa para comprar um outro shopping de R 100. 000 enfim o valor patrimonial vai ficar de 100.

000 de novo de r000 por ca ou seja o valor patrimonial do fundo ele tende a não mudar porque quando ele começa a subir o gestor faz uma venda para distribuir dividenda eí volta e sobe de novo aí faz uma venda e volta quer ver um exemplo desse real no mercado imobiliário real presta atenção que aqui agora você não vai mais ser enganado isso aqui olha eu tô falando do xpml não é à toa porque eu peguei um laudo de avaliação do xpml esse laudo foi de 30 de agosto de 2024 recente recente Olha o que que aconteceu porque as avaliações elas elas acontecem uma vez por ano então agora a gente tá em fevereiro pô passou 5co se meses aí de agosto só que ess essa próxima avaliação agora vai ser só lá em agosto só lá em outubro e tal então aqui você consegue perceber ó após a reavaliação do fundo ele teve um impacto positivo de 467 milhões mensurados na Sua cota patrimonial 467 milhões de valorização nas cotas patrimoniais ali do do xpml dessa forma após avaliação foi verificada uma valorização de 88% atingindo o valor de cota patrimonial cota patrimonial de 11969 ou seja o fundo valorizou isso caiu no mercado ainda quando você olha lá a cota de xpml Ó você olha lá a cota isso caiu aqui no xpml não lá se a gente pegar aqui desde agosto ó que que aconteceu com o fundo Então quer dizer que o fundo teve os seus Imóveis valorizados em 88% ão mais caros se eu for vender eu vou ganhar mais dinheiro mas o gestor ainda não conseguiu passar isso pro cotista porque se a gente entra aqui na parte dos dividendos do fundo imobiliário perceba tava pagando lá em agosto 92 Cent e até hoje tá pagando 92 Cent ou seja o gestor ainda não conseguiu fazer o passo um que foi aumentar o valor dos imóveis ele não conseguiu tem seus meses certos de reajuste ele tem suas limitações para aumentar o aluguel principalmente em momentos de taxa alta né pô qualquer coisinha o mercado tá muito sensível qualquer coisinha o inquilino sai então o primeiro passo que a gente anotou aqui que é ajustar os aluguéis o gestor Ainda não fez o segundo passo venda de imóveis se ele vendeu o imóvel ele Repassa lucro se ele Repassa lucro o valor patrimonial do fundo cai de novo então é aquele negócio que você Vai acumulando né a gestante ó ela fica grávida E aí depois de 9ve meses ela pare aí você tem um filhinho esse filhinho é o dividendo a gestante Agora não é mais gestante você não pode esperar que o fundo imobiliário ele fique gestante eternamente né só vai crescer na barriga não é o modelo de distribuição dos fundos imobiliários então se você espera que os fundos imobiliários eles subam uma cota você tá esperando errado porque não é assim que o gestor vai te distribuir dividendos a gente investe nos fundos leis com uma perspectiva que é Aumentar o nosso fluxo mensal O que que você prefere uma valorização de 20% ao ano ou um dividendo de 20% ao ano se os dois tem o mesmo risco que que você prefere eu já fiz um vídeo explicando isso e explicando estatisticamente matematicamente porque que os dividendos são melhores Então dentro de uma carteira que você quer diluir risco que aumentar o seu fluxo mensal recebendo seus dividendos sem aumentar o risco da carteira as fos mes é é o melhor tipo de investimento que tem para isso não faz sentido já foi comprovado estatisticamente isso então não tem discussão A grande pegadinha é literalmente as pessoas pensarem que essa valorização dos imóveis elas não chega para você chega através de dividendo E aí eu comprei o o xpml ele não valorizou a cota do mercado tá lá comprei a 100 agora tá 96 des valorizou e significa que os imóveis que ele tem lá desde 2010 até hoje não valorizou nada que que você acha valorizou ou não valorizou o shopping desde 2010 até hoje valorizou ou não valorizou você tem que levar em consideração o resultado acumulado em fundo imobiliári você não olha o que que o Google mostra porque o Google ele não mostra dividendo ele só mostra variação de cota aqui tem dividendo não tem então por que que você vai olhar isso aqui cara se o resultado do fundo é 95% por C do Luca de você entendeu o que que você você entendeu os comentários eu vou até te mostrar um outro comentário aqui que eu gostei O Cara foi criativo ó o que é o que é que rende igual a tesouro Seli tem risco de renda variável desvaloriza igual carro e tem mais fcat do que o OLX não entendeu o que que é o Zé fiz ele não entendeu o que que sãoos é fiz ele tá olhando pro gráfico do Google e aí ele olha pro gráfico do Google esperando a valorização de 100% sendo que ele distribui 95% do lucro como que ele vai valorizar 100% se ele distribuir 95% do lucro entende esse lucro como mento do aluguel e venda dos imóveis paraa grande capital então não tem jeito cara como que vou fazer não tem jeito é a mesma coisa de você pegar uma maçã D uma mordida e esperar que a melancia não faz sentido nenhum Ué você quer sentir gosto de melancia tem que comer melancia e só para te provar que isso aqui é falta de conhecimento e que a gente tá num dos melhores momentos para investir em fundos imares eu peço mais 5 minutos do seu tempo se você ainda não se inscreveu no canal eu peço que você se inscreva Agora dê o like no vídeo e se inscreva PR uma Master Class de fundos imobiliários que eu vou fazer amanhã às 19 horas aqui nesse CR code de kou de k né O cr code E na descrição vai ter um link para você preencher seus dados ali só seu nome seu e-mail para você se cadastrar E participar dessa masterclass vai ser mais ou menos umas Du TR horas de aula para te ensinar de verdade como que você vai encontrar os melhores fundos imobiliários em oportunidade Léo mas realmente existe fundo imobiliário em oportunidade nesse momento eu vou te mostrar aqui me dê mais 5 minutos do seu tempo que eu vou te mostrar uma parte histórica Olha só esse aqui é um gráfico comparando o dividendo y dos fundos imobiliários e aqui no caso do ifix que é a média dos Fundos biliares com a ntnb Por que que tem essa comparação Sempre quando você vai comparar algum tipo de investimento que seja de renda variável você tem que comparar ele com a ntnb a ntnb é a médias dos Tesouros e PC mais então a gente compara o quanto que tá rendendo certo ativo aqui no caso a gente tá comparando no ifix são os fundos imobiliários com o IPC a mais de determinado ano então aqui a gente consegue ver três linhas em vermelho é o ifix a gente tem a ntnb de 2024 e a gente tem a ntnb de 2035 2024 aqui a gente tá olhando um gráfico de 2023 né então 2024 não existe mais mas o que eu quero te mostrar aqui vou até te mostrar um gráfico atualizado depois que eu quero te mostrar aqui é esse spread essa diferença que tem dos rendimentos do ifix e dos rendimentos da ntnb então aqui a gente já considera que o ifix repassa inflação porque os fundos imobiliários eles repassam a inflação tá se você ainda não entende isso como que isso funciona Cara você ainda tá é assim engate dentro dos fundos imobiliários você fala assim ah não porque o fundo imobiliário paga 12% de dividendo yield E é só que eu tenho que tirar desses 12% eu tenho que tirar o IPCA Você pode tirar tudo bem não tem problema não Só que o IPCA ele é repassado nos imóveis na valorização dos imóveis todo ano tem valorização de imóvel então você pode desconsiderar esse abate no dividendo Wild porque os seus Imóveis estão valorizando então é como se tivesse um rendimento real mesmo tá por isso que aqui não tem consideração real e nominal dessa taxa então aqui a gente consegue ver que o ntnb de 2024 e de 2035 estava na média aí de 6. 42 e o efix estava lá nas alturas né um spread de praticamente 5% isso aqui já é uma oportunidade absurda a gente só teve essa oportunidade lá em 2015 na crise da Dilma lá onde os Fundos naes depois da crise continuou caindo um pouquinho então subiu o spread né aumentou t a diferença de rentabilidad S vou apagar essa rabisqueira aqui você consegue ver que a maior parte do spread foi nesse ano aqui ó e a gente consegue perceber que esse spread está muito parecido com o spread de agora lá nós tínhamos um spread de 6. 3 e uma taxa ali de 11% agora a gente tem 11.

26 e 6. 42 isso aqui em 2023 tá 2023 te mostrando que lá em 2023 a gente já tava em oportunidade de lá para cá os filiares fizeram o quê subiram ou caíram se subiu parou de ser oportunidade se caiu Aumentou a oportunidade como que a gente tá hoje hoje a a gente tá aqui ó Isso aqui é um gráfico de dezembro 2014 dezembro de 2014 quant tá o dividendo yeld dos fundos imobiliários do ifix hoje a gente tá com dividendo médio aí ó de 13. 626 e a ntnb aqui a média da ntnb né porque a gente não olha só o momento atual mas a gente olha a média da ntnb tá em torno ali de 7 7,5 Beleza então isso aqui é a spread da ntnb Pô a gente consegue perceber que já tem 6% de spread né 6% de spread é maior é maior do que aquela outra imagem que eu mostrei para vocês está maior do que aqui que aqui já estava batendo 2015 que foi o melhor momento dos Fundos mobiliários A gente pega o gráfico aí do ifix olha só o que aconteceu lá em 2016 para até 2019 né antes um pouquinho da da crise sanitária 133 e de lá para cá ó valorizou 132 pr.