VALE A PENA COMPRAR IMÓVEL NA PLANTA?

Será que vale a pena mesmo comprar imóvel na planta seja para investir seja para morar depois que ficar pronto primeiro que se fosse ruim não teriam tantos Empreendimentos sendo lançados ano após ano e os estoques as vendas sendo feitas dentro de 24 horas no lançamento O stand de vendas Até parece aquelas lojas de móveis ou supermercado em black friday que o pessoal arromba a porta e sai atropelando todo mundo mas isso não significa que todo e qualquer imóvel na planta é bom você deve conhecer gente ao seu redor que multiplicou seu patrimônio investindo imóveis na planta né comprando imóvel na planta vendendo ele depois de pronto e reinvestindo em novos lançamentos mas também deve conhecer pessoas que investiram em móveis da planta e nunca receberam apartamento por isso eu selecionei aqui cinco pontos que você deve analisar para decidir se vale a pena ou não investir em imóveis na planta o primeiro ponto sinalizado obviamente é o preço né você vai pagar um valor descontado do preço pelo qual o imóvel Pronto está disponível hoje para você comprar para você morar né porque afinal você está assumindo um risco junto ao incorporador né você está ele tá prometendo que vai construir e você tá prometendo que vai pagar até o final da obra ou ainda com entrega das chaves ou via financiamento Então você tá assumindo um risco com ele durante a construção de ele entregar ou não aquele produto logo por você assumir riscos você também tem um bônus que é um desconto do valor de um imóvel pronto então Vamos considerar que aí na sua região um imóvel de alto padrão seja de R 12. 000 o metro né que é o preço médio por exemplo de baner Camburiu de Itapema e pode ser que aí no bairro nobre da sua cidade seja r$ 1. 000 o metro também bom se esse móvel estivesse pronto hoje aí na na sua região ele seria R 12.

000 o metro mas com uma um empreendimento do lado que está em lançamento você vai pagar um valor descontado eess algumas fases de valor de preço que você deve analisar aqui eu vou colocar em números Gerais mas não significa que é essa proporção tá é apenas para você ter uma base então supondo que esse pós-obra que o empreendimento entregue seja de r$ 1. 000 o preço do met qu mas que se você você comprar um empreendimento aí nesse bairro que está em obra você paga 11 por qu você tá assumindo um pouco de risco ainda Esse empreendimento não foi entregue Pode ser que a construtora trase e assim por diante agora se você comprar lá no stand de vendas durante o dia de lançamento a semana de lançamento ou às vezes até dentro aquele prazo de se meses que comumente as incorporadoras levam para lançar o empreendimento você vai pagar Esse empreendimento por 10. 000 o m qu porém porém antes do lançamento existe o pré-lançamento que é para as pessoas mais chegadas do incorporador que é para investidores antigos aqueles que compram o imóvel na planta vendem reinvestem com Incorporadora então esses incorporadores eles ofertam primeiro para esses ou para um grupo seleto de corretores para passar paraos seus investidores e assim comprar antes do lançamento antes do evento E aí você vai pagar ao invés de r$ 1.

000 1 m qu por exemplo durante o lançamento você vai pagar r$ 9. 000 o metro mas ainda existe algo antes do pré-lançamento que é o pré pré-lançamento vamos dizer dizer assim tá porque quando um imóvel uma um terreno é permutado com uma incorporadora eventualmente esse incorporador ele já está alavancado com outros Empreendimentos expondo todo o seu caixa ele não tem recursos disponíveis naquele momento para financiar a viabilização do novo empreendimento tem projetos tem outorga onerosa tem impostos para serem pagos dentro de 12 meses eventualmente Aí tem que fazer demolição do terreno então tem uma série de custos que facilmente passa aí de R 1 milhão de reais a depender do tamanho do empreendimento né então ele precisa de recursos E aí nesse ponto ele mesmo vai chamar alguns amigos para fazer esse investimento juntos tá lembrando que nós temos aí a lei da incorporação lei do condomínio que é a lei 4591 64 que restringe vendas antes do registro de incorporação no entanto em 2023 agora Há a possibilidade de você reservar unidades antes mesmo do registro de incorporação e foi uma artimanha vamos dizer assim das incorporadoras das empresas para legalizar a venda de certa maneira de imóveis antes do registro de incorporação tá então aqui nós estamos nós estamos julgando se é certo se é errado isso acontece comumente no mercado há muitos anos sempre aconteceu e se você é um investidor Arrojado que está assumindo esses riscos ou que conhece o incorporador você pode entrar nessa fase e ter esse investimento ainda mais reduzido porque você tá assumindo um risco ainda maior com essa Incorporadora então a invés de pagar R 12. 000 o metro por exemplo lá no pós-obra você vai pagar r$ 8000 no pré pré-lançamento ali bem no começo da da da Concepção do projeto Às vezes tem só um croqui da planta é mais ou menos r0 M qu a a PL a o apartamento e aí você já faz aquele investimento porque assim reduz a exposição de caixa da Incorporadora e ela vai trabalhar desde o começo com recursos dos adquirentes que é o dinheiro mais barato que existe melhor inclusive do que do banco então se a gente comparar a fase de lançamento versus esse pré-lançamento bem no comecinho da do empreendimento a gente tá falando aí um desag de uns 20 20 eventualmente 25% um desconto aliás né do valor aí de quando vai ser feito o lançamento aí você consegue ter surfar a valorização do próprio lançamento durante a obra e quando Esse empreendimento lá na frente estiver pronto daqui TRS 4 5 anos a depender do tamanho do empreendimento da região que você estiver logo você vai ter uma valorização futura além dos R 12.

000 do met Quad atuais que nós estamos usando como exemplo aqui pode ser que ele valorize 5% ao ano média da inflação Pode ser que ele Valorize 10% ao ano a depender da região é mais a depender do ciclo do mercado imobiliário esse percentual é mais ainda então Esse empreendimento esse patrimônio seu ele pode sim dobrar dentro de 48 meses 60 meses eu já vi muito isso acontecer e você pode ser aquele que escolhe o empreendimento que tem essa valorização essa multiplicação de patrimonio também o pessoal do mercado financeiro acaba olhando pro mercado imobiliário dizendo assim pô o cara vai vender lá na frente ele vai vai vender mais barato do que ele pagou lá no começo porque a Incorporadora eh não não consegue manter a valorização no empreendimento até o final mas isso não é o que eu vejo na prática tá porque se não fosse assim ano após ano empreendimento após empreendimento os investidores simplesmente não estariam reinvestindo o seu recurso em novos lançamentos inclusive você já fez algum investimento na planta se você já fez deixa aqui na descrição o seu estudo de caso pode ser que o seu foi péssima experiência Pode ser que o teu a tua situação que aconteceu contigo foi ótimo que você multiplicou seu patrimônio dentro de cinco Dentro de 10 anos deixa aqui nos comentários pra gente debater sobre isso Bom falamos sobre o preço mas segundo ponto é extremamente importante que é a forma de pagamento né porque se você começar a investir lá no pré-lançamento Provavelmente o Incorporadora vai querer uma exposição de caixa 100% todo o recurso aí na mascada né no da borracha todo o recurso um em cima do outro aí à vista agora se você for comprar no lançamento Ou talvez no pré-lançamento a depender da situação você consegue uma ção financeira de parcelamento muito boa tá o que tem sido visto no mercado com mais frequência cada vez mais frequência Claro depende da cultura da região é uma entrada de 10% Olha só 10% então supondo que o imóvel seja de R 1 milhão deais R 100. 000 de entrada e o saldo em 100 vezes 120 vezes 80 vezes direto com a Incorporadora né com reajustes durante a obra de Cub o INCC INCC são um dos dois que vai ser utilizado tá E no pós-obra ou você passa pro banco né você financia o saldo devedor com o banco ou você paga continua pagando direto com a Incorporadora com geralmente juros é de 0. 5 0.

8 ao mês mas a variação do IGPM geralmente é isso que as incorporadoras fazem tá E algumas também praticam os chamados balões os reforços sejam semestrais sejam anuais um percentual desse valor aí é um pouco eh um somatório de algumas parcelas aí lá no mês de junho no mês de dezembro geralmente são um reforço semestrais que são feitos além das parcelas Mas aqui tem um ponto bem interessante vamos olhar os dois lados a Incorporadora ela vai ter uma exposição de caixa lá nos 50 70% de obras né eu faço estudo de viabilidade sou incorporador também então eu vejo o gráfico lá que lá vai ter que tirar dinheiro do bolso porque esse parcelamento feito em 100 vezes ele não vai cobrir os custos da obra Então vai ter que ter uma exposição de caixa da Incorporadora no entanto muita gente não usa as 100 parcelas ela quita antes e aí vai cobrindo essa exposição de caixa ou mesmo o que tá acontecendo cada vez mais é a Incorporadora ela ir pro mercado de capitais e fazer uma antecipação dos recebíveis dessa carteira com isso ela não tem essa exposição de caixa porque algum Fundo de Investimento faz a compra dessa carteira assume essa dívida fica de responsabilidade dele e a Incorporadora segue com a sua execução da obra para cumprir o prometido e ela vai ter todo o recurso antecipado então para incorporador é bom para quem tá adquirindo melhor ainda se você tá querendo investir no imóvel na planta ter uma exposição de caixa de 10% da do no início é muito bom porque você vai ter uma exposição muito pequena e um parcelamento que geralmente cabe no bolso de qualquer pessoa que tá comprando aquele aquele perfil de imóvel né em 100 120 vezes assim cabe mais no bolso de mais pessoas ao menos com isso você vai ter uma exposição de caixa do valor total desse 1 milhão por exemplo em torno de 30 40 50% da obra Vamos considerar isso aí pode ser 70% durante a obra mas a Aqui mora o pulo do gato a depender do momento em que você estiver investindo nesse lançamento imobiliário tem gente que Repassa Esse contrato 6 meses 12 meses 2 anos eventualmente depois de ter assinado já com lucro então o teu retorno vai ser sobre o teu patrimônio líquido sobre o dinheiro que você tirou do bolso sobre a tua exposição de caixa e aí o retorno é muito interessante você não precisa ou seja quitar esse apartamento no começo a fim ou aguardar até o pós-obra para você poder vender você pode refazer o repasse em qualquer momento após o registro da incorporação ter sido feito após o lançamento ter acontecido Então você vai ter um retorno sobre o teu investimento maior em percentual Pelo dinheiro que saiu do seu bolso e aí esse é o ponto que talvez faça mais sentido para você que quer investir em imóveis na planta Além do mais supondo que você não seja tão disciplinado com seu dinheiro pô se você recebe 10. 000 né renda bruta familiar 20. 000 50.

000 depende Claro da da renda de cada família e você quer investir um pouco desse recurso você teria condições de pagar uma parcela num boleto aí do do do do apartamento se você não tiver esse apartamento se você não tiver esse Boleto todo mês são grandes as chances né estatisticamente O brasileiro que vai gastar esse recurso com qualquer outra coisa vai comprar um trocar de carro vai vai fazer uma viagem vai vai gastar né esse dinheiro vai evaporar mas o boletinho do apartamento é maior motiv ação para você correr atrás para você trabalhar mais para você enxugar seus custos então eu vejo como o boleto de um terreno o boleto de um apartamento na planta o investimento no mercado imobiliário como como um todo como uma poupança compulsória porque pode ser que você não ten uma rentabilidade extraordinária o que se você fizer o feijão com arroz você vai ter só que pelo simples fato de você ter pagado o boleto mês a mês você economizou aquele recurso que você não economizaria se você não tivesse investido você teria gasto ele então esse parcelamento a longo prazo de 10 de 100 vezes 120 vezes você pode utilizar para uma economia uma poupança sua e quando vai sobrando dinheiro você vai encurtando esse prazo vai quitando novos boletos então financeiramente entendemos né Agora vamos pro terceiro ponto tão importante quanto uma forma de pagamento o preço né que você vai pagar por esse imóvel é a localização desse empreendimento Porque afinal a localização é o que vai ditar a liquidez e a valorização desse bem tá E para isso vocês precisa analisar a demanda desse mercado como que tá a movimentação a dinâmica do mercado imobiliário ali Existem algumas formas simples de você entender você vai olhar para um empreendimento em lançamento aliás em construção próximo desse que você tá e querendo investir e você vai ver como que tá a tabela de vendas lá vai falar com o corretor Como que tá a tabela de vendas tem muitas unidades para venda ainda ou o empreendimento que já foi entregue tem unidades remanescentes da Incorporadora lá ainda ou foi tudo vendido durante obra ou melhor ainda foi tudo vendido durante lançamento que é o grande sucesso de uma incorporadora vender tudo durante o lançamento se vendeu tudo antes é sinal que existe uma pressão compradora Ou que os corretores são muito bons na venda ou que existe realmente famílias interessadas em adquirir Imóveis ali para morar no futuro então é uma região Próspera com demanda com uma localização que está validada por outras pessoas agora se você vê Empreendimentos com estoque pós entrega com unidades lá remanescentes para venda atenção porque pode ser que não tenha uma pressão compradora tão grande aí naquela região e você pode ter desafios dificuldades na venda na no repasse dessa unidade lá no pós-obra E aí o seu lucro ele enxugar você tem que reduzir o valor de venda ou mesmo demorar mais para gerar liquidez E aí você vai eh enxugar o teu lucro né E sobre liquidez é interessante você entender como que tá ali a dinâmica de venda se tá saindo rápido ou não esses repasses de imóveis né então a localização com acesso a transporte metrô próximo de alguma coisa que é referência aí na sua região shopping ou praia ou alguma Vista diferente um parque né tudo isso aí vai influenciar e muito a liquidez da sua unidade lá na frente de nada adianta você ter uma economia na aquisição num bairro onde não tem uma liquidez tão grande e você ficar com imóvel encalhado por muito tempo quarto ponto você tem que analisar os diferenciais desse produto Quais são as diferenças dele pros outros produtos que tem ali na região você pode analisar isso visitando o stand de vendas né né geralmente lá se estiver em construção Esse empreendimento você já vai ter um apartamento decorado se você ainda tá tá no tá no canteiro de obras iniciando essa obra provavelmente eles fizeram independendo do tamanho do empreendimento um Show Room lá né de vendas com uma unidade em tamanho real né dos quartos da cozinha da varanda né para você ter a sensação de como que vai ser aquela planta então ali você já vai identificar se o produto é de qualidade se ele atende a sua dinâmica de família quando ele estiver pronto se você for morar ou mesmo se para investimento ele tá interessante a planta dele tá interessante né a planta dele é importantíssimo você olhar as características de acabamento também né Quais são os itens isso tem o memorial descritivo lá no registro de incorporação né isso te respalda e juridicamente porque afinal a Incorporadora para fazer o registro de incorporação Ela Tem que apresentar o memorial descritivo do que ela promete entregar naquele empreendimento se você vai ter decorado área de lazer o rall de entrada se qual que vai ser o porcelanato se vai ser pintura se vai ser pastilha na fachada todos esses detalhes devem ser devem estar explícitos lá no memoral descritivo e é importante que você tenha acesso e leia ele para você saber o padrão de acabamento e terceiro ponto na análise do produto né além da planta além dos acabamentos é a fachada ela é imponente ela é personalizada ela é diferente cada vez mais a gente tem visto design de fachadas arrojadas Claro se você for trabalhar se você for investir no imóvel numa região mais de interior no médio padrão não vai ter muitas coisas na fachada que Nobre estam ela porque fica muito caro isso mas se você tá falando de imóvel de alto padrão você tem que olhar para isso porque a personalidade do empreendimento como foi concebido o projeto se foi assinado por alum arquiteto tudo isso vai valorizar o teu empreendimento lá na entrega dele ou mesmo se você quiser repassar durante a construção e um ponto interessante para quem quer investir nesse esse apartamento na planta para morar é a possibilidade de customização que quando você tá ainda na estrutura às vezes até a própria Incorporadora ela apresenta layouts de planta Ó você pode mudar o teu apartamento você pode fazer assim pode fazer três Suites pode fazer quatro Suites pode fazer uma sala maior pode ampliar pode integrar com cozinha Pode fechar a cozinha existe uma série de mudanças né que sem você derrubar nenhum Pilar pelo amor de Deus né que você pode fazer para customizar a planta baixa a planta do seu apartamento e assim você adaptar ele à dinâmica de uso da sua família Então esse é um grande benefício do que você comprar um imóvel pronto um apartamento pronto e aí você tem que fazer demolição de parede depois ISO gera um B um transtorno é Inconveniente então imóvel na planta ele faz sentido por causa disso também e por último mas não menos importante o ponto cinco de análise você conhecer a Incorporadora e Construtora tá Incorporadora é quem viabiliza o empreendimento Construtora é quem constrói Às vezes a gente chama de Construtora né mas Construtora presta serviço a Incorporadora é quem incorpora o empreend ento Quem é responsável pelo lançamento pela venda pela entrega por tudo tá E por falar em responsabilidade é importante você entender que existe uma garantia desse imóvel depois de pronto Esse é um benefício também de você comprar imóvel na planta ou durante construção Você tem uma garantia de até 5 anos e aqui é importante ressaltar isso não é garantia de tudo 5 anos tá alguns itens são 5 anos e se você tem mais curiosidade sobre esse tema existe a NBR 17170 que trata sobre garantias foi feito em 2023 foi publicada ou finalzinho 2022 não lembro e ela trata justamente com mais detalhes sobre as garantias eh o tempo de garantias as características Quais são os itens que devem ser eh eh assegurados ou protegidos pela Incorporadora feito manutenções e qual que é o prazo de cada um deles tá E sobre a Incorporadora é importante você analisar a seriedade de quem está por trás dela do do dos investidores do portfólio eh da empresa se já tem outros Empreendimentos entregues mas não se baseie só só por isso tá eu vou dizer por mim eu sou corporadora de casas aqui em balar camburu e região né casas de alto padrão casas mais complexas inclusive do que fazer determinados prédios né e agora estou migrando para edifícios será que é arriscado investir com o Léo em imóveis na planta não pelo meu histórico pela minha esposição pelos investidores que estão comigo pela estruturação do meu negócio às vezes é mais arriscado trabalhar com uma incorporadora que tá anos no mercado mas está com a com a organização do negócio de forma equivocada bagunçada que foi feito tudo ah de uma forma mais antiga né e agora existem uma série de cuidados de governança de procedimentos para manter tudo organizado e entregar aquele empreendimento em perfeitas condições uma delas por exemplo cada empreendimento isso na hora de você escolher o móvel na planta você tem que saber falar com o teu corretor falar com o incorporador está sendo feito uma spee uma sociedade de propósito específico para cada empreendimento para aquele empreendimento específico que você está vendo na planta se sim aquele patrimônio está afetado existe o patrimônio de afetação patrimônio de afetação foi criado em 2002 com um benefício para incorporador de diminuição de tributos para 4% sobre receita Mas um grande benefício pro adquirente para proteger o adquirente depois da quebra lá da incol né porque se você tem o patrimônio afetado ele tá ele tá separado do patrimônio da Incorporadora logo se se o outro empreendimento tiver algum problema financeiro técnico aquele empreendimento ali que Você investiu ele não vai ser afetado e se a Incorporadora vier Fali por exemplo você junto com os outros condôminos que adquiriram o imóvel na planta vocês instituem um condomínio com um uma pessoa liderando eh como se fosse um síndico mas liderando todo esse grupo para contratar uma administradora uma gerenciadora ou uma Empreiteira de Mão de obras e concluir a construção do empreendimento Tá eu já dei consultoria para incorporadoras e para adquirentes de unidades há anos atrás 2019 e lá eh no nordeste que aconteceu Exatamente isso aí então você tem que olhar para isso aí se tem o patrimônio de afetação É uma garantia a mais de que se a Incorporadora eventualmente não não Concluir o empreendimento que você tem aquele patrimônio para poder dar continuidade no término da obra e sobre atraso Pode ser que aconteça atraso tá hoje com toda a gestão melhoria de processo dentro de incorporadoras eu vejo muito a uma incorporadora por exemplo fazer um um visão de obra de 48 meses de 4 anos e entregar em 36 meses entregar em 3 anos depende do fluxo de caixa e depende de operação do processo de execução do dia a dia né Mas pode ser que ela venha a atrasar até 6 meses não tem um custo para ela a partir de 6 meses previsto em lei você tem direito a receber aluguel porque Teoricamente você moraria naquele imóvel ou você aí você vai ter alguma negociação com a Incorporadora tá então é importante também ver o histórico de atrasos né se tem algum problema assim mas olhe a Incorporadora como um todo a saúde financeira Quem são os os sócios né é importante você entender o histórico dela aí e se possível conversar com eles para que você tenha e esse essa tranquilidade no seu coração de investir em imóvel na planta e saber que vai receber lá na frente e ter lucro com ele né tão importante quanto lucro também é a segurança e eventualmente se você quer investir comigo e com a cp8 Empreendimentos aqui em balner camburu e região na região mais valorizada do Brasil seja com imóveis na planta ou hoje nesse momento tô gravando o vídeo ainda não tenho disponível para te oferecer isso mas tem outras estratégias para investir dentro do mercado imobiliário tão seguras quanto e até mais rentáveis em vários casos tá então aqui na descrição desse vídeo eu vou deixar um formulário para você fazer aplicação Por que que é feita uma aplicação porque eu seleciono junto com o meu time pessoas que eu quero ter junto comigo para investir nesses meus Empreendimentos eu não quero qualquer Aventureiro não quero gente chata eu quero pessoas legais que tenham recursos que queiram investir que queiram rentabilizar sejam gente boa né pra gente construir algo junto por muitos anos ó eu quero casar com investidores não quero ter um um final de semana tá tem investidores comigo desde 2017 desde 2018 para mim é um prazer criar um relacionamento desses com os meus investidores e se você quer construir um relacionamento de longo prazo comigo com a cp8 Vai ser um prazer ter você a Bordo aí preenche o formulário aqui se você é curioso já nem preencha tá porque a gente em 2is minutos de ligação a gente já dá Tchau para você tá tem muitos colegas aí vem aí fazer aquela né aquele cliente oculto né então nem perca tempo se for curioso agora se você realmente é uma pessoa séria eh tem recursos para investir acima de R 200.