UM OLHAR SOBRE LEILÃO DE IMÓVEIS ft. Priscila Perini | VSHCast T04 #002

Priscila Perini é advogada formada pela UFRJ e especialista em leilão de imóveis seu primeiro contato com leilão de imóveis foi em 2011 quando trabalhou em um escritório que prestava consultoria para arrematantes de imóveis no Rio de Janeiro desde então aprofundou seus conhecimentos na área e desenvolveu o método vivendo de leilão que ensina interessados em investir em leilão de imóveis a encontrarem boas oportunidades no mercado ela já teve mais de 16. 000 alunos e hoje é a nossa entrevistada no vsh [Música] nos últimos anos o interesse por investimentos em leilões veio crescendo no Brasil algumas pessoas consideram essa modalidade extremamente interessante pela rentabilidade e segurança já outras pessoas têm muitas dúvidas sobre esse assunto e no vsh cash de hoje nós vamos tirar todas essas dúvidas com uma das maiores especialistas no assunto no Brasil Priscila Perini ela que que é especialista em leilões e criadora do método vivendo de leilão seja bem-vinda Priscila Eu que agradeço um convite é um prazer gravar hoje aqui com vocês está também aqui conosco o diretor de mni da vsh Partners Mário Cardoso seja bem-vindo Mário Obrigado ta is Obrigado Priscila bem Priscila para começarmos esse nosso bate-papo Eu gostaria que você Contasse pra gente da onde começou a tua experiência com essa área de leilões de móveis eu sempre falo que eu dei uma sorte na vida né e de fato eu dei porque tem muita gente que acredita que lão de móvel é algo voltado para advogados e eu sou advogada e falo com conhecimento de própria conhecimento de causa que não é algo voltado pros advogados né porque a maioria dos meus amigos são advogados por exatamente do meio e não tem conhecimento sobre leilão Então qual foi a sorte que eu dei eu tive contato meu primeiro estágio na faculdade com o advogado que prestava assessoria para arrematantes e ali eu aprendi na prática o que a faculdade não me ensinou em momento algum né que era o contato com os leilões e comecei a ver as oportunidades que existia de desconto na arrematação e minha mãe era corretora de móveis no Rio de Janeiro Então eu tinha contato com o mercado imobiliário tradicional através da minha mãe sabia os preços médios praticados por determinados Imóveis e comecei a ver as arrematações nos leilões como aquilo era interessante pelo desconto oferecido E aí me especializei nessa área através desse primeiro contato que eu tive lá em 2011 e a Quanto é 2011 Então você começou nessa área e de lá para cá Qual foi a tua trajetória me formei na faculdade no Rio de Janeiro E aí como a maioria das pessoas que faz direito né tinha o olho muito de concurso público então fiquei um tempo focada em concurso público até que parei para pensar que não fazia sentido ficar me dedicando aquilo ali por mais que eu quisesse muito aquele cargo público né Por um até por um status que tem envolvido no meio jurídico de ser juiz alguma coisa do tipo eu comecei a olhar que eu poderia ganhar muito mais dinheiro com a especialização que eu já tinha no mercado imobiliário através dos Leilões a Então deixei de lado a parte de concurso e foquei eh 100% nos leilões e hoje o seu investimento Master são Imóveis é leilão hoje é sua tese de investimento é é é nessa área exatamente eu tenho 70% do meu patrimônio voltado para os leilões então qualquer outro investimento que eu tenha ali em comparativo com os leilões Meu foco tá sempre dos Leilões e na sua avaliação Priscila como é que foi o ano de 2023 em relação aos leilões de Imóveis e quais são as suas perspectivas agora então pro ano de 2024 a gente tem um cenário ainda de saindo de pandemia né pós pandemia então o que que a gente tem em dois momentos da pandemia o primeiro muito o leilão ele é vinculado à cobrança de dívida né então o leilão existe para que uma dívida seja quitada então na pandemia muita gente enfrentou a crise né agravante da pandemia E aí acabou entrando em dívida e esses Imóveis foram levados a Leilão e o segundo ponto que a gente tem relacionado à pandemia é que era a taxa de juros estava muito baixa na pandemia a gente nunca teve no país uma Seli tão baixa durante aquele período então isso impulsionou o número de financiamentos Imobiliários que foi foram feitos dentro desse período só que muitos financiamentos Imobiliários foram feitos de formas Ruins com taxa de juros ruins vinculadas à poupança que naquele momento a taxa era interessante porque a poupança tá vinculada a SELIC Então como a SELIC tava muito baixa a taxa de juros da poupança era baixa só que a partir do momento que a SELIC começa a subir os juros desse contrato começa a subir junto né então muita gente olhou naquele momento a parcela do financiamento cabe no meu bolso vou financiar esse imóvel só que deixa de considerar que o financiamento é algo a longo prazo né 25 30 35 anos Então essas pessoas começaram a ter essa subida de juros que começou a levar a parcela do financiamento que elas pagavam para cima né então a gente tem dois cenários um é de pandemia saindo que muitas pessoas não conseguiram Honrar por causa da pandemia as suas dívidas E aí vão perder esses imóveis em leilão e o segundo cenário foi o buom imobiliário que a gente viveu na pandemia que muita gente fez financiamento de uma forma ruim e isso também vai impactar nos leilões então em 2023 a gente já teve um número significativo de imóveis em leilão fruto desses dois pontos e a a perspectiva dos próximos anos tanto 2024 quanto pra frente é exatamente continuar nessa crescente e os quais são os requisitos por exemplo para participar no leilão para participar em leilão é bem básico a pessoa tem que ser maior de idade e tá na livre administração dos seus bens Então tem 18 anos não tá passando por nenhuma interdição ali eh judicial ela pode participar dos Leilões tem que tá capacitado né Sim e hoje qual é o desconto médio de um imóvel arrematado em um leilão e uma média de Hoy que o investidor obtém a partir desse imóvel quando a gente fala de desconto média em leilão gira ali entre 40 e 50% em relação à média de mercado né a gente encontra descontos menores e descontos maiores E aí pro do ponto de vista do investidor quanto maior o desconto ofertado melhor né porque ele vai ter um retorno maior quando a gente fala de Roy a gente precisa pensar em duas estratégias de arrematação a gente tem a possibilidade de arrematar um imóvel à vista eh desembolsando todo o valor da arrematação ali naquele pagamento e a gente tem a possibilidade de arrematar um imóvel com financiamento através de um Leilão exc Judicial que popularmente as pessoas chamam de leilão de banco essa possibilidade do financiamento ela dá uma possibilidade muito maior de retorno de roi porque você vai considerar o que você tá tirando do seu bolso que vão ser ali eh a entrada e as parcelas até a venda do imóvel com que vai retornar pro seu bolso né e o momento de que tá esse financiamento feito da arrematação para vender o imóvel esse montante não sai do bolso do investidor né então por isso a gente considera que saiu e o que entrou então tem a possibilidade de alavancar o patrimônio com percentual de lucro muito maior quando a gente coloca aí uma remata entre 40 a 50% de desconto considerando uma remata à vista a gente pode esperar uma média de 30 35 40% de lucro líquido sobre o investimento feito já quando a gente considera um financiamento a gente consegue elevar esse parâmetro né para 50 60 70% de retorno ali sobre o investimento feito então tem muita gente que olha pro financiamento e acha que é algo de quem não tem todo o capital né para investir ou uma forma eh de começar somente ISO mas na verdade é uma baita oportunidade de você diversificar seu capital trabalhando com dinheiro de terceiros né então a arrematação financiada ainda para quem tem todo capital ela é muito interessante como essa forma de diversificação de você ganhar mais no bolo ali de arrematações que foram feitas você falou das modalidades de leilão Vamos abrir aqui um ponto e falar aí das Diferenças todos os processos judicial extrajudicial para ver como é que Quais são as características de cada um e as rentabilidades e sendo as teses diferentes aí aí tá Existem duas modalidades O Leilão Judicial e o leilão extrajudicial né O Leilão Judicial Como o próprio nome indica ele é fruto de uma ordem do Poder Judiciário então acontece dentro de um processo judicial que tem uma cobrança de dívida ali vinculada a esse processo qualquer dívida pode levar um imóvel a leilão então dívida trabalhista dívida de condomínio dívida de ptu os exemplos mais clássicos que a gente tem são esses três na ponta ali dívida de condomínio então a pessoa tem um imóvel dentro de um condomínio precisa pagar condomínio mensal deixa de pagar determinado momento o condomínio vai abrir esse processo para cobrar esses valores tramitando todo o processo vai chegar o momento da condenação o juiz vai determinar que esse imóvel seja levado a leilão se de fato aquela pessoa o proprietário do imóvel não pagar a dívida durante o decorrer desse processo e do outro lado a gente tem um leilão extrajudicial que o próprio nome indica também que é fora da Justiça né Extra justiça e o exemplo clássico que a gente tem de um leilão extrajudicial é exatamente pela dívida de um financiamento imobiliário né então o que leva esses imóveis a Leilão Judicial é é a garantia do contrato de alienação fiduciária e essa garantia ela tá muitas vezes vinculada Como regra no país ao financiamento imobiliário né existem outras formas de utilização dessa mesma garantia mas que a gente tem de forma usual no país é pro financiamento imobiliário então a pessoa não tem todo dinheiro para comprar o imóvel até tem mas não quer descapitalizar vai lá e recorre a um financiamento no momento que o banco empresta esse dinheiro ele precisa dessa garantia e entra o próprio imóvel ali em garantia né existe a transferência da propriedade pro credor que tá em Aquele dinheiro não pagando a dívida que o devedor assumiu o credor segue lá os mecanismos da Lei sem precisar da autorização do Judiciário em momento algum e leva esse móvel a Leilão exc Judicial É por isso até que as pessoas chamam de popularmente de leilão de banco né mas não é 100% realizado por banco tem construtoras até uma pessoa física pode realizar posso emprestar dinheiro para alguém e como garantia pegar uma alienação fiduciária consequência Seria a mesma eu teria que levar o imóvel dessa pessoa a leilão escre judicial caso ela não me pagasse então só essas duas modalidades que a gente tem né a gente tem algumas diferenças em relação a pagamento no extrajudicial existe a possibilidade do financiamento que é uma forma de começar com pouco uma forma de diversificar Capital também no judicial a gente não tem a possibilidade de financiamento o que existe é uma possibilidade de parcelamento mas com muito menos prestações do que o financiamento o que acaba envolvendo né tirar mais dinheiro do bolso para arrematar esse móvel e a gente tem uma diferenç Zinha que é acho que é a principal que é na desocupação do imóvel né no judicial Como já tem um processo judicial vinculado o mesmo juiz desse processo dentro desse mesmo processo vai determinar a ordem de desocupação do imóvel que é chamada emissão na posse e no exc judicial não tem esse processo judicial prévio né então primeiro contato que a gente tenta sempre com para desocupar o imóvel é um acordo com o devedor e as chances de acordo são muito altas porque a pessoa sabe que o leilão tá acontecendo porque ela não pagou a dívida né Se tivesse pagando corretamente leilão não aconteceria né Então as chances são muito altas acordo eventualmente se o acordo não for possível aí existe o mecanismo da lei que também a chamada ação de missão na posse que o arrematante Entra lá e pede ao juiz a desocupação do imóvel comprovando lá que arrematou o imóvel o tema que nós estamos trazendo hoje no vsh cash foi um dos temas sugeridos pelos ouvintes Justamente que passam por uma transação de mne e muitas vezes tem dúvidas sobre como eh fazer teses de investimento Qual é a melhor forma de investir esses recursoso pela tua experiência na no dia a dia conduzindo essas transações você percebe que muitos empresários que passam muitas vezes a vida toda à frente de uma empresa quando fazem um mna t dificuldade em saber onde investir sim porque o o empresário ele tem essa dúvida eventualmente porque porque durante a trajetória dele ele ficou muito no negócio e ao ficar no negócio Ah ele quando vende quando faz operação da manê ele tira todo o o capital património que tem ele é o negócio e quando ele retira esse esse Capital do risco que é o negócio e coloco fica capitalizado e ele não sabe o que fazer aquele dinheiro não sabe ter o que é que vai ter tem esse momento de liquidez e o que é que vai fazer com esse Capital onde é que vai investir e tem essas teses de investimento regras geral eles são conservadores mas ser conservador muitas das vezes também perde dinheiro perde oportunidades e e e daí eles sentem esta dificuldade e procurar profissionais qualificados no mercado procurar teses de investimento que eles estão completamente eu diria verdes que não tê essa esse conhecimento para fazer isso muito embora pelos 30 anos que eles tiveram no negócio 20 anos que eles tiveram no negócio e portanto é necessário sempre essa orientação porque são momentos de liquidez que ele tem no final da operação de mani e fica e ele precisa de ter esse conhecimento para para para ter uma taxa de retorno grande nesse capital e como o empresário pode montar uma tese de investimento para alocar esses recursos em diferentes classes de ativos essencialmente ele tem que estar bem assessorado essa é a primeira ele tem que ter assessores tem que estar tem que ter discernimento que na perspectiva de ele tem que saber exatamente o que existe no mercado e tem que determinar o perfil Essa é o primeiro ponto depois determinando o perfil obviamente tem que procurar profissionais qualificados tem que analisar oportunidades e e e teses de investimento em que ele se sinta confortável ele também tem que ver o estágio de vida em que ele está Ah não não não vale pena ser agressivo e estar com 60 70 anos e se perder o capital todo já não consegue não tem uma esperança média de vida que que permita recuperar esse Capital Portanto ele tem que estar sempre hã sempre bem assessorado eu diria que era isso as recomendações que nós demos são sempre essas OK agora é o momento de você parar refletir tem este monente aqui O que é que você vai fazer dizer o que é que predispõe tem muitos que eventualmente que ess é um montante a mais não vai transformar a vida ele faz ele já eh teve foi recolhendo teve esses momentos de liquidez através dos dividendos que a empresa eh realizou para ele e portanto ele a venda da empresa é mais uma libertação e ter um tempo de vida útil e tempo um tempo para os filhos os netos passa tempos viajar fazer essas coisas todas e portanto tem esse Capital a mais não vai mudar a vida mas ele tem que o investir e tem que investir bem não pode deixar em contant Corrente à espera que Ok eu depois vou pensar nisso e Regra geral a orientação é sempre ele procurar profissionais qualificados independente da tese Essa é sempre o ponto Priscila eh na sua visão qual é a principal diferença Quais são os prós e os contras de investir em leilões de imóveis em comparação com o mercado imobiliário tradicional A grande diferença do leilão é o desconto que vai ser oferecido né então quando você quer o maior retorno possível seja através da compra e venda do imóvel que aí no mercado tradicional dificilmente você vai conseguir ter o retorno esperado dos Leilões até tem uma possibilidade outra de comprar um imóvel que tá um pouco mais Detonado com uma um desconto ali em relação à média de mercado realizar uma reforma e ganhar em cima disso mas nada vai se comparar com o retorno que você pode esperar de uma compra em leilão porque na compra do leilão você já tá adquirindo o imóvel com bastante desconto para depois vender pela média de mercado e se for considerar também montar uma carteira de imóveis para finalidade de locação né gerando ali um retorno mensal através da do aluguel desses Imóveis o leilão vai ser muito mais interessante também porque você vai alugar pelo mesmo preço um imóvel igual se você adquirir no mercado tradicional ou no leilão você vai o aluguel vai ser o mesmo a diferença é que você comprou no leilão com bem mais desconto em relação ao mercado imobiliário tradicional Então o que a gente pode esperar sempre do leilão é um retorno muito superior ao mercado imobiliário tradicional né e o investimento mercado imobiliário ele é considerado um investimento conservador você tá adquirindo um imóvel um bem físico que sofre muito pouco com volatilidade ou quase nada né Se a gente for considerar o cenário dos leilões em que você compra e vende o imóvel você tem praticamente ali como estruturar o que você pode esperar daquela operação porque você já sabe quanto aquele imóvel similar tá sendo comercializado no mercado então o que que vai acontecer num período curto aí até você vender esse imóvel com o preço desse mercado com o preço do imóvel no mercado ou nada ou a tendência que valorize um pouquinho seguindo ali a inflação né mas é muito difícil que você compra o imóvel que ele vai desvalorizar se isso acontecer porque teve um erro ali de análise prévia que não deveria ter acontecido né alguma coisa passou batido uhum e Como avaliar se um imóvel realmente é um bom investimento porque uma das questões do leilão é que muitas vezes você não pode entrar para visitar esse imóvel né antes de arrematar exato o ponto que a gente tem que sempre pensar no imóvel é a localização e o que a gente precisa pensar é que localização não necessariamente é a localização que a gente gostaria de morar no imóvel Então a gente tem todos os tipos não é perfil de imóvel que eu acharia adequado para viver nele por exemplo tenho que olhar como uma oportunidade de negócio exato exato E aí quando eu falo de localização Tem muita gente que tem a tendência de achar que são os melhores bairros daquela cidade né então você joga lá no Google os melhores bairros de São Paulo ele vai te apresentar 10 provavelmente todos na zona sul de São Paulo fica ali bem nichado né e acaba descartando vários outros bairros que seriam ótimas oportunidades de investimento Então o que a gente precisa pensar é com os olhos de investidor pros leilões então a localização é fundamental mas de acordo com aquele tipo de imóvel que você tá analisando né e a localização ela pode ser muito boa para um imóvel Popular Seguindo os critérios daquele imóvel então por exemplo pro imóvel Popular O que que é muito interessante que ele tenha meio de transporte perto porque isso vai ser um determinante pra pessoa que quer comprar aquele imóvel entre os imóveis que ela tá analisando se a gente fala de um imóvel de de alto padrão luxuoso tanto faz se tem meio de transporte perto porque quem tá comprando aquele imóvel não vai utilizar esse serviço então não tem um um parâmetro do que a gente consiga falar do que é muito vantajoso de liquidez a gente sempre tem que analisar a cidade porque os padrões de liquidez eles mudam muito de acordo com a cidade também inclusive e com o preço dos imóveis o que pode ser um imóvel de classe média em São Paulo se a gente pegar esse mesmo preço e jogar para uma cidade interior pequena pode ser um imóvel mais caro da cidade né então tem gente que tenta cravar liquidez de acordo com preços isso é um erro porque a gente tem um país com mais de 5. 000 municípios cada um vai ter uma realidade tem gente que tenta cravar liquidez com determinadas características do bairro por exemplo só que isso pode ser ir relevante para Imóvel de alto padrão enquanto para um de baixo pode ser muito importante então a gente sempre tem que analisar ali a região de acordo com o tipo de imóvel então pensar o que a pessoa que vai comprar esse imóvel tem interesse E aí você consegue analisar a região e hoje em dia a gente tem muita facilidade né pelo Google a gente consegue achar ali tudo que tem em volta da região com contatos telefônicos a gente consegue informações importantes então a gente sempre analisa a oportunidade em si tentando pensar no que o comprador daquele imóvel tem interesse ali naquela região naquele determinado imóvel Agora você falou de oportunidades como é que nós podemos ficar atentos saber onde estão as melhores oportunidades de leilões porque nós sabemos que em São Paulo Existem muitos Imóveis que estão disponíveis para leilão mas como que eu sou de outra cidade do Brasil posso ficar atendo essas oportunidades onde buscá-las e de que maneira começar a fazer uma triagem entre o que parece ser uma melhor oportunidade daquilo que de fato talvez não seja a gente sempre pesquisa os leilões através do site dos leiloeiros então o leiloeiro ele é o profissional habilitado pra realização desse leilão né e todo leiloeiro ele tem que ser inscrito na junta comercial de algum Estado então todo o Estado tem essa Junta Comercial e o leiloeiro vai lá e se habilita na junta comercial de algum Estado então a forma mais eficaz da gente de fato analisar todo todas as oportunidades de leilões que existem é olhando diretamente PR os leiloeiros filtrando lá o que eu chamo de garimpar as oportunidades né você passa de site por S de leiloeiro levantando as oportunidades e aí você tem que criar sua lista de leiloeiro de acordo com a região que você tem interesse em arrematar a gente tem uma facilidade Hoje em Dia dos leilões que eles são eletrônicos Então você arremata de qualquer lugar que você esteja desde que você tenha internet e a gente já tem várias facilidade na documentação como também resolver a documentação de forma eletrônica então isso possibilita que você arremate um imóvel conclua a venda do imóvel sem precisar comparecer à cidade botar o pé no cartório em momento algum coisa que antes da pandemia não existia né Essa parte de documentação eletrônica do imóvel foi um avanço da pandemia Então essa é uma possibilidade que já existe só que se você quiser focar no país inteiro você vai se perder porque são milhares de leilões que acontecem todos os anos no Brasil Então você tem que ter o mínimo ali de foco em determinadas regiões você pode expandir o seu leque às vezes para mais de um estado mas minimamente pensando onde você tem mais foco ali e aí de acordo com isso você vai criar a sua lista de leiloeiros com os leiloeiros habilitados nas juntas comerciais desses estados e se eventualmente você tiver interesse em uma única cidade dentro do Estado Você vai precisar olhar PR os leiloeiros do Estado inteiro filtrando as cidad porque não existe leiloeiro focado em bairro em determinada cidade eles são realmente inscritos pelos Estados né na junta comercial de algum estado pril como o que é que você indica como estratégia para aumentar a liquidez do imóvel formas ou pequenos reparos né Tem alguma coisa é interessante que você pode fazer no imóvel que não necessariamente você precisa pensar naquela reforma que a gente faz na nossa casa né que às vezes vai durar meses ali você pode fazer pequenas reformas pequenos reparos para deixar o imóvel Ok paraa venda né E você tem a grande vantagem do leilão é a competitividade no preço então uma estratégia de vender o imóvel da forma mais rápido possível é você aplicar um pequeno desconto em relação à média de mercado né e é negável que para aumentar tá a liquidez preço é sempre muito importante então se você tem ali 10 Imóveis similares sendo comercializados mais ou menos pelo mesmo preço e você entra com um desconto pequeno nem precisa ser algo muito significativo você já vai aumentar a liquidez Então são as duas estratégias que eu costumo utilizar no meu imóvel eu aplico um desconto em relação à média de mercado e realizo pequenos reparos e aí a pessoa que vai comprar o meu imóvel além do desconto que eu tô oferecendo ela tem um outro benefício que ela pode usar esse desconto a favor dela né então é normal que a pessoa compra pro imóvel e quera deixar o imóvel com a sua cara com a sua personalidade então ela vai lá compra o meu imóvel aproveita o desconto e depois faz a reforma que ela quer então não eu não sou fã de grandes reformas para aumentar a liquidez né como as pessoas falam como se fosse uma regra do mercado imobiliário que se você gasta 100.

000 numa reforma você aumenta 200 250 na venda né Isso não é uma verdade que a gente tem apesar de muita gente tentar vender isso aí então eu gasto o mínimo possível aplico um desconto e isso aumenta a liquidez significativamente consigo eh recuperar o capital que investir realizar o lucro da operação e seguir com outros leilões Qual que é a estratégia que você utiliza na hora de avaliar um imóvel para de alguma maneira tentar perceber se esse imóvel com uma simples reforma ele já vai ser possível aumentar a liquidez desse imóvel ou se eventualmente eu tô entrando numa furada por exemplo arremato um imóvel que está desocupado H algum tempo e tenho todo um custo na parte elétrica hidráulica que não tava prevista inicialmente então uma das verificações prévias que a gente tem que fazer no leilão é exatamente ente tentar levantar informações de qual é o estado de conservação daquele imóvel né como a regra do leilão é que a gente não consegue visitar o imóvel antes do leilão a gente parte para outros caminhos né então por exemplo se é um imóvel localizado dentro de um condomínio você pode entrar em contato por telefone nem precisa aí pessoalmente com síndico porteiro zelador existem hoje em dia ferramentas né que a gente encontra aí os contatos das pessoas fala sempre que tá interessado no leilão tenta levantar informações vê se o imóvel tá ocupado Se o imóvel tá desocupado se se for um condomínio né Se alguém tá reclamando de algo como uma infiltração eles sabem o condomínio ele sabe toda a o que acontece ali na vida das pessoas então ele sabe quem fez uma reforma mais recentemente quem não fez então se é um imóvel um pouco mais antigo né pergunta se eles têm conhecimento se aquele imóvel passou por alguma Reforma em determinado período então assim a gente vai levantando essas informações o imóvel que ele tá ocupado apesar de ser o grande receio das pessoas que não t contato com leilão ele acaba sendo mais vantajoso nessa parte de reforma as maiores reformas que eu já fiz até hoje foram de imóveis que eu aratei que estavam Desocupados porque muitas vezes tá desocupado há algum tempo ninguém mexe por exemplo na parte hidráulica ali ninguém abre uma torneira na hora que você vai lá e abre estoura um cano e tem que trocar a parte hidráulica do imóvel né então o imóvel que ele tá ocupado ele pressupõe que ele tá pelo menos em condições de ser habitado né então a gente consegue dessas formas levantar ali informações eh de uma maneira direta e se eventualmente você não conseguir informação alguma sobre o imóvel aí você vai na sua viabilidade financeira que é a conta dos custos que você tem que fazer da remata até venda de acordo com o ano de construção do imóvel que a gente sempre sabe através da matrícula e com a metragem do imóvel que a gente também sabe você vai estimar uma ali uma reforma básica com esses parâmetros entrou no imóvel precisa gastar isso Ótimo tava na conta entrou no imóvel não precisa gastar ótimo vai lucrar mais do que você tava esperando não é para ter surpresa existe um um perfil ideal de imóveis para para investimento já falou a questão dos bairros falou a questão das localizações e também de estar ocupado e não estar ocupado que isso entra tudo na fórmula mas um perfil aí de imóveis que diga assim dentro da sua experiência olha 80% 90% um rácio neste perfil de imóveis é uma operação certa para quem vai iniciar ou para quem está no mercado ou até pelo histórico em termos de rentabilidade olha sempre que entrei neste perfil aqui o sucesso foi não não garantida obviamente que tem mas um sucesso a taxa de sucesso foi muito alta eu gosto muito de imóvel Popular né E aí apesar de ter capital para arrematar imóveis mais caro e sempre que possível eu tento diversificar em mais Imóveis e imóveis mais populares primeiro que eu acho o giro de imóvel Popular muito bom né então o objetivo do leilão é sempre a gente comprar e vender da forma mais rápida possível né aumentando o nosso patrimônio e seguindo com outras arrematações Então dentro desse cenário imóvel popular é muito interessante o que que é um imóvel Popular a gente precisa avaliar sempre a cidade né aqui em São Paulo eu considero até um imóvel de R 350. 000 é considerado um imóvel Popular se a gente for para uma cidade do interior Pode ser que seja um imóvel de até R 100. 000 né então esse parâmetro é sempre de cidade para cidade e tem um Outro fator que historicamente no mercado imobiliário quem é afetado e quem entra com mais dificuldade é a classe média Então as classes que não são afetadas no mercado imobiliário que continuam de fato adquirindo o imóvel é a classe é mais popular e a classe alta né então se tiver que focar em algum tipo de imóvel Eu recomendo que ou você foque nos mais baratos ou que você foque nos imóveis mais luxuosos mas pensando sempre que no imóvel mais luxuoso você vai ter um pouco mais de dificuldade em relação à liquidez né Você pode ter um belo Retorno lá mas com uma venda mais demorada então a minha estratégia principal não descartando arrematações de imóveis mais caras mas sempre que possível eu diversifico o meu Capital em mais Imóveis popular e quais são os principais cuidados que quem quer começar a investir em leilões de móveis deve quando a gente entra em leilão a gente tem uma série de de análises prévias que a gente precisa fazer que vai até indicar como é que vai ser o nosso pós leilão a gente entra no leilão pelo desconto mas não é só o desconto que importa né se você olhar só pro desconto e arrematar aquele móvel a chance de realizar uma besteira ali é bem grande então tem ali um tripé de parte de documentação que a gente precisa analisar um é o edital do leilão que é o documento que traz todas as regras ali daquele leilão o segundo é a matrícula do imóvel que é o documento do imóvel é como se fosse a certidão de nas mento daquele imóvel que vai concentrar ali todas as informações da vida daquele imóvel e o terceiro é consulta a processo judicial que pode ser no Leilão Judicial que vai existir esse processo ou eventualmente a existência de um processo judicial no leilão escre judicial né que ele não precisa dessa autorização do Judiciário para acontecer mas pode ser que o devedor lá daquela dívida conteste alguma coisa em relação à aquele contrato no judiciário então a gente sempre precisa analisar para esses três pontos pensar eh parar analisar essa documentação e paralelo a isso que isso aí seria a análise jurídica do negócio né você entender se aquele negócio é bom ou não do ponto de vista do documentação em si e paralelo a isso a gente tem a parte da financeira da viabilidade financeira então leilão não é só análise jurídica leilão não é só análise financeira as duas TM que andar de mã dadas ali para que de fato seja uma boa remata na parte financeira a gente vai calcular todos os custos que a gente vai ter da remata até a venda né Então você vai lá determinar o máximo de lance que você pode oferecer descer naquele leilão a gente sempre entra no leilão já sabendo o nosso ponto máximo até que ponto a gente pode ir e se passar para né e segue pro próximo leilão Então tem que fazer essas duas análises aí de forma conjunta e como saber onde ficar atualizada em relação aos leilões e às próximas aos próximos leilões falou que era tinha a questão por estado através das junas comerciais mas assim em overview quais são os locais os sites como como como ver e como ficar atualizado em relação às levas do número de leilões e quais os leilões que vão ocorrer sempre pesquisando diretamente no site dos leiloeiros então o leiloeiro ele vai dar publicidade para esses leilões ele que vai divulgar a realização do leilão né então a forma eficaz da gente ter contato com todos os tipos de leilão que vão existir é olhando no site dos leiloeiros então se você passar lá pelo site dos leiloeiros por exemplo de 15 em 15 dias você vai ter conhecimento de todos os leilões que vão acontecer dentro daquele período né não tem como passar nenhum batido ali por você então de fato acho que o que dá mais trabalho no leilão é essa parte de garimpar as oportunidades porque são muitos leiloeiros são milhares de leiloeiros espalhados pelo país a gente tem leiloeiros gigantes que realizam vários leilões todos os dias leiloeiros muito pequenos que realizam um leilão a cada três meses Qual é o melhor entre eles não tem né é a oportunidade que ele vai te apresentar Então você realmente precisa fazer esse trabalho de garimpar e é a fase que dá mais trabalho só que é uma fase mais tranquila também porque a pessoa consegue fazer isso isso de onde ela tiver com computador com internet se quiser fazer como eu falo brincando né deitado na cama com computador no colo vai fazer no horário que tá ali de de mais lazer alguma coisa assim né então essa parte é fundamental para ter sucesso aí nos leilões e nesse sentido o que você recomenda Priscila buscar essas oportunidades e conduzir o processo por conta própria ou buscar apoio de uma consultoria especializada é tem dois caminhos ou a consultoria ou a arrematação própria tem que pensar o que a pessoa quer qu né a consultoria ela vai te tirar tudo o trabalho então você vai pagar e vai esperar o imóvel você não vai ter um trabalho ali maior do que isso ela vai te apresentar oportunidade ela vai fazer toda a parte da viabilidade jurídica toda a parte da viabilidade financeira vai te apresentar você decide se entra ou não paga e espera receber o imóvel e tem como fazer eh as suas próprias arrematações só que aí tem que pensar no trabalho que se quer ter porque para fazer uma arrematação segura você tem que adquirir conhecimento ou você paga alguém ou você tem horas para is vai conseguir tranquilamente adquirir o conhecimento mas vai ter esse trabalho a mais Então pensando aqui no público alvo de vocês por exemplo Talvez seja mais interessante uma parte de assessoria que a pessoa não quer se envolver tão diretamente com isso sabe que é uma bela oportunidade de investimento sabe que pode ter um belo retorno financeiro com isso mas prefere pagar um profissional né para ficar ficar mais tranquilo e aproveitar aí a venda da empresa de outras formas com a família com os netos e até é bem recomendável el contratar num início uma consultoria ir vendo o passo a passo ir tendo primeira primeiro contacto e depois avançar ele por si só mas depois adquirir o conhecimento né e a Priscila Inclusive tem um método né para ensinar essas pessoas que querem se especializar nessa área Priscila exatamente eu tenho o curso que eu chamo de vivendo de leilão que é o que eu faço na minha prática no qual ensino todo o passo a passo para que as pessoas consigam adquirir imóvel em Leilão Judicial es judicial de forma segura a gente está atualmente na 17ª turma do curso Então são mais de 7.