Unknown

[Música] está começando o primocast o podcast oficial do primo rico e no programa de hoje a gente vai batar um papo sobre o mercado imobiliário bom hoje a gente vai falar sobre esse tema polêmico sempre que a gente fala sobre isso né porque o mercado imobiliário é um negócio polêmico sempre né Tem muitas opiniões divergentes aí sobre isso al você como cara do mercado imobiliário Você já viu cortes nossos chegando até você sobre mercado imobiliário já vi já viu já só para saber Piero Você já viu algumas coisas nossas chegando até você bastante bastante Tá

bom então vamos falar sobre essas coisas polêmicas daqui a pouco eh bom além de entender como o mercado imobiliário está a gente vai descobrir se ainda vale a pena investir em imóveis Será que já valeu a pena investir móveis alguma vez piro olha não querendo assim en vizar aqui a opinião do do episódio mas o Piero é um cara que tem ali um um ou outro né que deu um bom dinheiro para ele hum um ou outro né dentro esse leque de 1500 imóveis no portfólio dele consideram muit é é é tipo assim ó para

você saber quantos apartamentos do Piro tem se você mora em São Paulo e mora num apartamento talvez seja do Piro chances enormes exatamente ou do Alê ou do Alê É verdade e além de entender eh tudo isso a gente vai obviamente responder perguntas difíceis cabeludas e enfim temos aqui convidados especiais e o primeiro deles Sou eu mesmo olha só você vir um convidado que não ven o pessoal sente saudade da gente gravando os três juntos cara é né é bom porque tá o pessoal tá muito acostumado já não tá mais valorizando isso é verade não

tava valorizando Valorize vai agora no no YouTube aqui dê like comente F assim eu valorizo CCO est no Spotify é então aí é isso e além de mim temos também o Piero Mota que é sócio fundador do grupo Wi e especialista em imóveis que eu não sei mais como falar agora sobre ess sócio fundador mas já não é mais grupo I eu não sei mais o que dizer tá público isso fala é Piero Mota Piero Mota especialista em móveis da Talk rico profissional rico profissional isso é bom rico profissional tem car ol rico de verdade

tem topete para trás assim é que o rico profissional ele é é você vê que é uma coisa natural você assim Putz cara esse cara ele é rico há muito tempo ele é muito temp ele já ele tá inserido é um negócio né orgânico diferente a pele a pele é diferente sim sim orgânic ras sim Piero seja muito bem-vindo obrigado Thiagão Valeu turma prazer est aqui de novo e vamos embora vamos falar vamos vamos vamos É verdade que você não tá mais na Ui só pra gente não fazer aquela piadinha de começo de Episódio eu

assim eu não tô mais na ui né não faço mais parte do grupo mas eu tenho a Wi Talk ah a piada é a piada se mantém que é we Talk que é a nossa nova empresa de plataforma de atendimento Omni Channel entendi vamos atualizar a su WhatsApp vamos atualizar sabio aqui no primo Estamos também com Alexandre frankel ele é fundador e presidente do conselho da vitacon e ce da house Além disso ele é autor de três livros que com certeza trouxe assinados para nós Com certeza ele trou trou na mochila ali eu já vou

pegar seja bem-vindo ali obrigado obrigado o cabelo do Piero é o a cara do sucesso né da riqueza impressionante Mas você sabia que o caí ele tá tentando montar esse cabelo É parece que não gente mas ele vai ele vai no no no barbeiro aqui que é um barbeiro inclusive que deveria agradecer ele porque ele levou todo o grupo primo para esse barbeiro um barbeiro caro para caramba e aí ele ele chega no barbeiro com a foto do Antônio Bandeiras tá E aí com Antônio Bandeiras o cabelo lambido para trás assim ele fala cara me

deixa igual o Antônio Bandeiras do e Pequenos Espiões Nossa entende então ele tá querendo ele fala cara queria deixar meio meio Antônio Bandeiras meio pieiro assim ele fala ele fala isso eu vejo potencial vamos ver cheg acho que vai ficar bom mas o Alé não fica muito atrás não tem um cara um penteado É verdade tem outro outro modelo cabelo do do Piro É mais pro mundo publicitário entendeu esvoaçante assim meio na diagonal angulado e além disso a gente tá aqui com caí Lucão que vão garimpar um imóvel em alfavile e com Bom Desconto com

a ajuda do Piero não eu eu eu tenho um plano Eu tenho um plano que é o Pier não sabe ainda mas da gente mon tá um Pool um negocinho para brincar né negocinho para brincar aí É eu caí a galera aí você a galera o pieiro né Bota o Alê também aí tipo aí eu ponho 100 aí os Car ah ponho milhão né aí monta um negócio aí vamos pra rua entendeu pra rua pegar imóvel bom E aí todo mundo ganha dinheiro vai ser ma barato vai ser legal vai ser legal legal é muito

visionário isom não mas eu tenho realmente uma necessidade aqui Oli eu eh estou morando em Valinhos Vixe estou demorando mais ou menos é coisa pouca 2 horas por dia para chegar no escritório rápido né e 1 H20 para voltar mais ou menos todos os dias queria algo por aqui Existe algum bembolado que possa ser feito por aqui é favil por aqui o favil senão a gente vai ter que ir para Valinhos né tô vendo já eu queria muito não ir PR lá Apesar que lá é super barato lá é Não sei talvez eu quero ir

para lá não ten dinheiro que vocês tem para ficar mas quem quem zoou mercado de Alfaville foi você isso foi verdade você estragou o mercado de Alfa Ville Alfa Ville tava aqui Adormecida desvalorizada tranquila aí o cara pegou montão negócio não só o primo o primo ele mas o primo Ele montou um negócio é consistente também teve uma galera aí de sneaker e calça bege aí do marketing digital que morreu que ele ataca todo mundo não mas porque assim ó Por que que o primo mexeu primeiro ele trouxe 300 funcionários para um um lugar super

pequeno Todo mundo precisa morar em volta em Alfaville o cara tem que morar em al E aí todo o corretor começava a falar cara sabe quem mora aqui Thiago Nigro ah é verdade e aí as casas os imóveis e agora cara IMP nív que tem imóvel aqui do lado do escritório aqui de 96 M qu R 10.000 legal que issoo né eu achei um absurdo cara apart É verdade que você é odeia pessoas e desafortunadas Car Não não calma não foi isso o que eu falei é por causa do modelo de Alfaville Alfaville tá alugando

apartamento de 50 m qu a r 6$ 7000 E você tem raiva disso tá caro você achou que tá caro tá caro porque há dois anos atrás era 2 quant que os caras de outro nível mesmo daqui a pouco daqui a pouco tá tipo igual a a a Paulista ali que tá fazendo apartamento de de 23 M qu e vendendo por por 1 milhão e aqui em Alfaville pô é o Alê cara que você tá fazendo mas oferta e procura né é eu não tô procurando nada Alê não tá procurando nada procurando n eu vou

sair daqui te vendendo um apartamento quer postar ih Olha aí ol a tux dexam de 400 M par dear que aí o cara ocupado pagando dívida ele não reclama de nada bom e então fica aí essa reflexão para você tá tem alguma coisa por aqui né em especial de segunda a quinta eh Bom vamos lá e recados Lucão Quais são os recados de hoje ah vamos fazer um recado aqui que tem que acontecer que a galera tem que seguir o premoc cast pra gente chegar a 1 milhão de inscritos aqui no YouTube dá estrelin no

Spotify cinco estrelas no Spotify saiu inclusive nossa retrospectiva agora a gente descobriu números aí muito bons cara para quase 200.000 fãs a gente é o podcast Favorito deles animal né cara considerando que a gente tem 5 anos de primocast né cara pô a gente tá muito fe né velho muito legal então tem que seguir compartilhar e fazer o primocast crescer cada vez mais muito bom né Eh vamos lá a gente vai falar sobre mercado imobiliário Como ganhar dinheiro no mercado imobiliário bom né Assim cuidado pegadinhas é como escolher um bom imóvel O que vale mais

a pena e Hotel ou estúdio quanto precisa de dinheiro para investir né em algum imóvel vale a pena financiar rinh vale a pena financiar rinhas vale mais a pena comprar um fundo imobiliário ou um imóvel um imóvel grande pequeno um apartamento uma casa Construir ou não Enfim vamos falar um pouquinho sobre tudo né mas antes de gente entrar nisso eu queria primeiro deixar claro pra nossa galera que está ouvindo um pouco de quem são vocês dois que estão aqui né casa eles não conheçam Alé você é o fundador da vitacom certo eh qual que o

que que faz a vitacom para começar E qual é o tamanho da vitacom legal cheg a vitacom é uma empresa que nós chamamos de Incorporadora né Então pessoal muita gente não entende muito bem a Incorporadora nada mais é do que quem fabrica os imóveis quem estrutura o negócio e quem fabrica a vitacom hoje ela fatura alguma coisa com um B 300 um B meio ficou uma empresa grande ela tá fazendo agora 15 anos cara e ela surgiu eu era um cara que nem você que ficava 5 horas por dia dentro de um carro essa era

a minha vida e quando eu casei eu fui umar num apartamento bem pequenininho abandonei o carro daí que eu escrevi os três livros de como viver em São Paulo sem carro e falei eu quero trazer a minha experiência de ter abandonado o carro de ter me livrado do trânsito eu quero levar isso paraa sociedade então a Vita com ela nasceu para resolver o problema do trânsito então a gente falou vamos fazer apartamentos menores que caibam no bolso porque era muito caro né São Paulo hoje um AP de 50 m Como disse o caí custa 2

milhões 2 milhões e meio quantas pessoas pó os cara precisa ganhar 60 70 pau para comprar um apartamento de 50 m qu então a a você compactar O apartamento é uma forma de democratizar e a gente queria torná-lo acessível daí que que aconteceu né Qual foi a grande revolução a nova geração não quer mais comprar o apartamento o cara não quer com 20 e Poucos Anos tomar uma dívida de 30 anos uhum e ficar imobilizado o cara quer ter experiência ele tá trabalho remoto quer estudar fora quer morar em outra cidade não sabe se vai

casar que que ele vai fazer então abriu-se uma necessidade de um público entre 20 e 40 anos principalmente que não tem a menor intenção de comprar um apartamento nessa fase pô onde é que ele vai morar né que da onde vem o apartamento o apartamento Vem de um investidor que compra para alugar para esse cara então a gente acabou entendendo né Essa essa necessidade e a vitacom virou uma especialista em imóveis para investimento e a característica desse imóvel ele ser mais compacto ele tem mais liquidez ele rende mais ele tem um retorno por metro quadrado

digamos assim muito poderoso para acabar aqui para depois a gente falar mais tem um negócio muito legal que é assim o imóvel né muita gente esquece que é o wield Né que é quanto ele rende todos os meses ele pode chegar a 1% às vezes até mais depende aqui o Piero depois vai poder falar mas você ganha dinheiro no imóvel comprando bem esse é uma máxima do setor você tem que comprar muito bem e daí você tem uma somatória da renda mais a valorização do ativo né a gente não pode esquecer que aquele aquele ativo

né ele vai valorizando no tempo tem uma correção tem uma valorização tem uma escassez Então essa composição tem trazido retorno muito interessante E aí eu acredito muito na diversificação né de patrimônio um pedacinho tá imóvel é seguro aquela história tem escritura tem o tijolo e eu gosto muito e é o que a gente aprendeu a fazer muito bem mas então assim Vocês são uma incorporadora a Incorporadora é o que você falou eles manufaturam ali basicamente imóvel Então você chega a comprar o terreno e construir ou vocês pegam alguém que tem um terreno E aí vocês

entram com a construção a construção não necessariamente ela é feita pelo incorporador ele pode ser também o Construtor ele pode terceirizar mas ele que estrutura ele compra o terreno ele ele bola né aquilo que vai est em cima ele faz juntas partes você é realmente é uma grande integrador de todas as peças e quem é responsável no fim das contas por aquele empreendimento e a construção pode ser terceirizada ou não E aí ch só para também complementar a gente viu que a gente vendi o apartamento pro investidor e daí ele tinha que se virar para

administrar fal [ __ ] como é que eu vou mobiliar né Eu recebo um um boleto de condomínio um de ptu e agora eu tenho que me virar para fazer renda era muito difícil né Tem uma frase do Pio que eu acho sensacional ou o cara trabalha ou ele vai cuidar do apartamento [ __ ] não dá o cara não conseguia fazer essa administração e a gente criou uma pequena área dentro da vitacom para ajudar esse investidor a performar e eu falei pô essa área pode ficar grande né daí eu fundei uma outra companhia que

é uma proptech que se chama House que o fundamento dela vamos ajudar os investidores a ganharem dinheiro sem ter dor de cabeça e aí na veio a pandemia a empresa tinha menos de 6 meses de vida hoje a house ela tá em 125 cidades ela tem mais de 600 prédios sobre gestão e ela tá ultrapassando agora 100.000 apartamentos dentro da plataforma então ficou algo grande e a gente começa a trazer outras características pra moradia Olha que legal né Assim como um iPhone tem um monte de aplicativo a gente coloca aplicativos dentro do prédio então tem

cerveja tem vinho tem Supermercado tem carro compartilhado tem lavanderia E aí o prédio começa a ser um prédio digital que não só para quem quer locar mas também trazer serviços para ele daí você impulsiona a locação impulsiona desejo liquidez E é isso que a gente tá fazendo hoje eu tô momento mágico aí de carreira mas aí cara eh então o o o cliente de vocês ele é o cliente investidor ou é o que vai comprar para morar Boa pergunta então mais de 90% São investidores nós nos especializamos em investidores eles pegam o imóvel que vocês

fizeram uhum e compra de vocês para basicamente botar para lugar exatamente ou alguns Alguns até compram para esperar valorizar e vender Então você tem pessoas que T essa característica por quanto que eles alugam mais ou menos quanto que é um imóvel médio de vocês se eu quiser comprar por exemplo vamos lá um preço médio hoje eu diria alguma coisa entre em torno de 350 a 400.000 né que custa um apartamento desse e a pessoa com muita frequência ela faz acima de 1% de renda e ainda tem um investidor que ele compra em pré-lançamento né são

investidores que nós chamamos do mercado Private que daí aqueles mesmos 300 50 400.000 ele entra no momento anterior ele paga mais barato e aí a renda dele às vezes chega a 2% sobre o valor investido Mas como que o cara faz 1% ao mês assim nesse caso ele precisa é é uma média de rentabilidade que vocês têm isso daí ou isso daí geralmente é o outlier é o que deu muito certo não a média a média hoje é 1% da carteira tá agora obviamente mas não pro Private que entrou antes pro investidor pro investidor que

é o a pessoa que compra no varejo né Na hora do lançamento que é uma bela rentabilidade eu acredito que que a gente tem aí uma prospecção mais a valorização do ativo né isso que sempre eu gosto de salientar o pessoal às vezes não coloca na conta mas aquele ativo tá valorizando no tempo também além da renda que ele teve e esse daí é um aluguel daqueles contratos longos ou é um aluguel tipo um airbnb da vida assim chegamos que a gente acredita hoje é uma locação flexível Nós criamos uma nova modalidade a gente chama

de moradia por assinatura tá a pessoa ela fica quanto tempo ela quiser sem burocracia nenhuma ela paga pré-pago então ela vai lá e fala ó quero ficar um mês dois do meses três meses um ano um dia e ela escolhe E aí tem um algoritmo igual C passagem de Uber e aquele preço ele vai oscilando você teve agora o show da tayor Swift tinha diária de R 2000$ 2.500 um dia em um estúdio então o preço ele vai ailar conforme oferta e demanda e e tem prédios que tem característica perto de faculdade que geralmente a

locação é pelo ano letivo e ele tem a característica de contratos de um ano então Varia muito com a propriedade com a localização tem um prédio em frente ao aliens park que agora é show todo dia então ele tem ficou muito com a característica por exemplo de curta permanência assim como como outras cidades de turismo então cada cada propriedade tem uma característica muito distinta Sim esse negócio de Universidade é legal cara Eu lembro que quando eu fiz faculdade na foi na Bresser Moca tinha muitos prédios lá e a é tipo era pouquíssimos apartamentos que tinham

na região para morar muita gente de fora de São Paulo querendo morar perto da universidade e era uma guerra para achar um um apartamento para morar a galera dividir tipo de três a cinco pessoas no único apartamento porque realmente era uma dificuldade muito grande de achar apartamentos na região para morar você chegou a pagar a faculdade já terminou já ainda não ainda não tá na nossa compa de pagar ele já terminou acho que ele não terminou a faculdade terminei de pagar não tô no fi ainda faz se anos que a gente prim a mesma história

do Fi não paguei ainda tô pagando meu é e nós com Tribu estando por sua caus muito barato 0.3 por mês de juros TD vagana a Nada cara eu diria o seguinte essa tese que o ali acabou de falar das faculdades ela é realmente ela é muito vencedora mas a gente tem que pôr um ponto de atenção porque hoje existe o iad né Eu tenho um amigo meu que tinha dois três prédios alugados para uma grande universidade e a universidade falou Não queremos mais vamos rescindir pagou a multa pagou tudo e deixou o prédio vago

que isso até uma oportunidade de negócio que depois eu queria comentar com vocês o Alê surfa bastante essa essa onda de de pegar prédios aí né e fazer transformações igual o Home Office é temporário ess não dá para saber porque a galera faz faculdade para ter o diploma né às vezes não faz a faculdade com intenção de ter um desenvolvimento um crescimento né então é não a maioria não faz a gente faz o pessoal faz faculdade para arranjar um emprego e tira diploma então para ter o diploma e arrumar o emprego é isso é não

para para aprender né na verdade uhum então assim hoje tem que tomar um super cuidado quando você você compra um imóvel em torno de de de faculdades essas coisas porque pode acontecer daquele prédio ser desocupado e você fic ali com o imóvel que você acreditou baseado naquilo e não vai performar S sim então tem que ter bastante ponto de atenção tenho certeza que o que o Alê o time da vit cont tem esse cuidado e eles eles estão bem assim eu eu eu particularmente tenho alguns imóveis né da da vitacom eh tô bastante satisfeito eh

uma pena um dos imóveis que você tem por exemplo cara imagina assim ó é 1% de rentabilidade pô para o mercado imobiliário Isso aqui é uma rentabilidade muito acima da média masagão é muito mais do que isso vou dar um exemplo aqui posso Fer você quer não por favor eu vou dar um exemplo aqui eu comprei um imóvel vou dar o exemplo da vitacom aqui eu comprei um imóvel paguei R 600.000 no imóvel tá certo esse imóvel me deu durante um bom tempo 1% ao mês de rentabilidade esse mesmo imóvel hoje Vale 1 milão1 Uhum

Então eu ganhei 1% sobre o meu investimento mais a diferença do que eu paguei pro valor de mercado e que tem liquidez então muitas vezes a gente faz a conta é como se a gente tivesse um um investimento que tem um ágil ali pr pra saída entendeu então mas o o ponto é assim ó por exemplo eh Por que que você não pega lá os seus outros imóveis de R 10 milhões de reais 20 miles vende e bota tudo em imóveis menores assim que dá 1% Qual que é a sua lógica que não tem uma

rentabilidade de 1% ao mês a minha lógica assim antes da house aham não puxando a sardinha era assim cara cuidar de imóvel pequeno e imóvel grande não dá o mesmo trabalho complexo eu tenho imóvel que eu recebo 6.000 7.000 de locação vou dar o exemplo real e o cara liga lá pro nosso atendimento de serviço pro cliente fala o ar condicionado não tá funcionando e a gente manda o técnico chega lá não tem a pilha no controle né o cara que paga um aluguel de 15 20.000 30.000 50.000 até mais ele não te liga para

nada só se der um problema assim muito grande sistemático e agora com ess é com esse modelo da house Com certeza a minha intenção né a gente já tá até conversando com o pessoal lá do Private é desfazer de alguns ativos maiores e entrar em ativos menores mas respeitando também porque não adianta a gente falar de diversificação eh de portfólio imóvel tem o mesmo conceito você tem que ter imóvel de alto padrão imóvel de médio padrão mas assim eu Piero Particularmente eu só entro em bairros específicos Então tem um imóvel de 100 m em em

um bairro tem um imóvel de tr 300 400 até 600 só que eu respeito Essa questão da diversificação então não faria sentido ter tudo em imóveis menores e também não faria sentido ter tudo em grandes Imóveis cara como que é a vida Piero de um landlord né que você é um Land Lord né assim mua palavra bonita né o inglês é impressionante né o pir é um landlord é um rei é um Lord das terras né é quando você tem Empreendimentos e o seu trabalho né assim não se resume apenas mas também a e lá

colher o chequinho todo mês e aí você pega esse chequinho e você decide o que que você vai tomar de noite né Para que cidade você vai viajar no final de semana com que avião Você vai voar né e etc como que é a vida de um landlord o cara primeiro eu queria que fosse verdade tudo isso né Como vivem os doent essa essa eu vou deixar para ler tá ali é um landlord eu sou então assim eu eu eu demorei muito tempo para construir minha carteira né e eu sempre acreditei no mercado imobiliário Até

porque eu demorei para quando eu conheci o Thiago que eu comecei a entender do mercado financeiro e eu já tinha vários Imóveis né ô ô Piero você deixa eu eu quero ser mais objetivo quantos Imóveis você tem Piero alguns é que assim ó eu eu tenho uma visão que é o seguinte se a gente fosse tá bom Não ele tá ele tá Poderíamos dizer entre 100 e 200 [ __ ] entre 1 e 500.000 não não o seguinte qual é a minha visão eu prefiro ter Imóveis com valores maiores com maior qualidade do que ter

um monte de imóveis menores sim com menos qualidade agora agora agora tem outra per agora tem outra pergunta diversificação qual qual é o o aluguel mais caro que você recebe qual o lugar mais barato que você recebe ó o mais caro é em torno de 100 mês mês é is é cara não é R 100 tá gente o o mais barato em torno de 5 se é deixa fal uma uma percepção acho que que é importante sabe uma coisa que a gente aprendeu no tempo quanto menor o apartamento maior a rentabilidade porque que que acontece

a pessoa vai precisar de um lugar para dormir né então se ela tem 50 ou 20 m qu ela tá tendo lugar para dormir e aí a correlação renda versus metro quadrado é muito mais alta em imóveis menores isso é é de regra Mas como eu concordo com o Piero tem que ter diversificação você tá em vários setores Você tá muito mais seguro mas a rentabilidade Sem dúvida nenhuma é mais alta nos Imóveis menores e mais líquido também é muito mais fácil vender como que é a jornada assim de de um investidor de imóveis assim

alguém que tá começando agora montando uma carteira monar Carira deero começar a montar uma carteira de eu quero comprar então vou pegar o meu dinheiro vou trabalhar pego o fruto do meu trabalho começo a investir em algo que vai me gerar uma renda aí compro ali um um imóvel ten uma renda maior pego essa renda uso para sei lá financiar eventualmente outro imóvel Qual que é a jornada de um investidor de imóveis como ele começa onde ele chega Fantástico assim é é muito amplo tá você tem várias classes de ativo tem várias modalidades tem um

mercado que ele tem uma diversificação enorme o que que hoje tá muito em voga né que acho que talvez é a classe de ativo que hoje mais desenvolve que é o Residencial ele tem resiliência tem uma demanda por pelo menos mais 20 anos no Brasil mais de 1,5 milhão e meio de imóveis é muita coisa de produção a gente tem privilégio né Você vai pro Japão a população tá decrescendo na Europa então é um mercado imobiliário difícil tá mais barato comprar lá no Japão os imóveis não o pra gente tá tudo caro né Pier eu

não sei para nós em real aqui não dá para comprar em lugar nenhum Nosa em outras palavras o Brasil tá muito barato mas eh voltando o imóvel Residencial Hoje ele é uma categoria que tá em destaque no Brasil pela resiliência pela demanda ele já é no resto do mundo mas aqui os comerciais né obviamente depois da pandemia muitos deles perderam atratividade logística é caro né para você investir num galpão geralmente não é algo tão trivial tem os fundos imobiliários que a gente pode falar um pouquinho depois mas os imóveis residenciais eles viraram realmente uma grande

febre vamos dizer assim por a pessoa tem a a flexibilização de poder usar de poder pegar o apartamento pode vender a hora que quer enquanto se ela investir em outras casas de ativas às vezes ele fica imobilizado ele não pode ele não tem a o poder de decisão sobre aquilo então ele pode comprar o imóvel no vare o que a gente chama num lançamento imobiliário ele vai pagar parcelas né algumas parcelinhas ao longo do prazo geralmente ele coloca 30 40% até as chaves depois ele financia E aí tem um negócio muito bacana né que o

pessoal hoje vende muito que chama alavancagem financeira que a pessoa coloca 20 30% 35% do imóvel depois ela vai financiar o aluguel ele paga aquele financiamento muitas vezes ele é super Avit tário e daí depois de 10 anos a pessoa quitou aquele financiamento ele vai ter tem uma renda pra vida toda mais a valorização do imóvel mais a preservação patrimonial então de certa forma o imóvel ele é a Previdência Privada do brasileiro muitas vezes porque a gente não tem tanto a cultura de como o americano né de fazer a a a Previdência então o brasileiro

Ele tem muito imóvel como uma das formas além Obviamente você tem os fundos de pensão e tudo mais mas o imóvel às vezes ele faz esse papel na vida do brasileiro e aí tem um investidor mais qualificado que é uma pessoa que pode entrar numa numa estágio anterior né quando aquele projeto está sendo ainda desenvolvido então seu investimento saí da ordem de 2 3 5 milhões em que ele paga um valor muito mais barato quase que como um co incorporador E aí ele vai comprar muito mais barato Vai ter muito mais renda e muito mais

Upside no ganho do imóvel né que é o que é o investidor mais qualificado que ele participa ele até da construção né o dinheiro dele é para construir par exato certa forma ele financia aquele projeto junto com o empreendedor E aí ele tem um ganho mais alto então isso também é uma outra modalidade depois você tem leilões você tem outras formas Talvez algumas mais arriscadas e mas eu gosto muito e atuo mais na eu tenho também prédios corporativos eu tenho outros investimentos mas eu gosto muito do Residencial acho que é uma classa de ativo líquida

resiliente e que dá muito resultado mas com que que dá pra gente começar vamos o cara teve Ah me eu tenho aqui 200.000 sei lá se eh o que que por onde que ele vai assim para começar a montar uma carteira falar assim cara um dia eu quero ser o pieiro aí quero ter 200 Imóveis aí vai demorar quatro gerações da minha família mas eu quero começar agora porque aí a quarta geração vai se beneficiar disso vou te falar Lucão ó investimento um estúdio de 25 M qu você consegue com 200 150.000 fazer um investimento

vou dar um exemplo a gente vai lançar agora em frente ao aliens park em frente no portão do alians Park que a demanda assim de show uma coisa de louco é e tipo assim o cara só quer um uma um lugar para passar a noite e depois pegar o voo para botar mas não mas muita gente ainda fica qu C dias ele quer até comodidade pro show quer curtir tem metrô na porta agora tem shopping BBom tem aliança contando como exemplo aqui tá então o cara vai pagar num estúdio aí R 300.000 [ __ ]

tem o ano que vem não tem agenda de livre no Aliens para de tá lotado de shows e você tem fila nos prédios que a gente tem lá perto paraa locação Então esse é um investimento que eu entendo um cara 200.000 ele não compra um negócio desse à vista mas ele poderia nesse caso financiar 30% disso eventualmente deram 75.000 e o resto ele pagaria né a prazo com o próprio aluguel acho que essa seria uma lógica dele al só só só para entender por exemplo hoje um apartamento que vocês têm lá na redondez ali do

alians Park ali Quanto que um cara Tira no rbnb assim em média eu vou te falar Esse mês você não vai acreditar porque eu não acreditei eu tive que ouvir do cara tá esse é um outlier você me falou de outliers o cara tirou 14 pau no mês lquido líquido no bolso não de de 200.000 ele pagou do 300.000 e tirou 14.000 esse loucura foi agora Taylor Swift mais não sei o que Taylor Swift faz isso mesmo cara ela mexe com economia né mexe economia falam que ela é um risco acho que teve uma matéria

que fala nos Estados Unidos que ela que ela tá ela virou um risco pra economia que ela realmente movimenta muito a parada você tem o efeito primo que bomba favil bomba qualquer lugar tem um efeito ó vou te falar o o show do do pessoal do asis foi bizarro também pô foi bizarro sim bizarro cara aumentou tudo ess a demanda cod Play bizarro muito C Play esse ano bateu todos os recordes tayor Swift eu acho que ainda não a gente não terminou de apurar porque foi agora essa semana mas se bobear vai bater o record

do Cold PLay muito forte e é impressionante cara o efeito tem o efeito Fórmula 1 você tem vários mas hoje os shows assim são Imbatíveis Cara Fórmula 1 foi impressionante primeira vez na Fórmula 1 que eu fui foi esse ano cara já foram já é que louco né porque eu acho que a a fórmula 1 pô Interlagos é um é é um é um bairro que não parece um um bom bairro para você fazer negócio né né cara mas a fórmula 1 tá trazendo isso para agora que a fórmula 1 tá em alta de novo

acaba dando uma nova roupagem aí tá vale a pena a gente olhar ali pr pra região Ah eu acho que vale agora tem que olhar com muito cuidado com muita atenção porque você pegar o evento é uma vez no ano né como é que você performa um um imóvel ali sendo que você tem você pega o próprio não falando mal né você pega o próprio Autódromo se você vê eles dão uma bela maquiagem do evento para deixar vai lá fora de de Fórmula 1 para você ver é mas agora tem o detão né do tem

tem dois eventos no ano que ou é detão ou paos vai intercalando e tem tá bom só tem três grandes eventos não justifica não fecha conta é eu prefiro mais frequência tá então Hospital uma universidade de medicina que é porrada você tem um um estádio você tem bairros que são muito consolidados que o pessoal gosta de ficar isso mais para curta permanência aí para moradia para outros usos né que a gente falou faculdade por exemplo eh ele pode ter várias características agora olhando o Brasil Né tava te contando que a gente tá em muitas cidades

aí você tem cidades Gramado Penha que tem o Beto Carreiro é uma loucura acho que a galera não tem noção do que é o Beto Carreiro não tem noção cara gigante fui há muitos anos só que eu não sei acho que eu depois de ter ido para Disney eu fiquei um pouco pô beleza mas o Beto Carreiro ele é ele é muito bom assim hoje como que ele é assim traz bastante público né como o negócio é um excelente negócio é mesmo é pro dono do do Beto Carreiro lá sério cara ele ele eles tem

meio que tipo assim na Disney tem vários parqu el Monstruos eles tem um parque do Hot Wheels que tem atração de carro voando os cara tipo assim é no Beto Carreiro tiveram várias licenças né eles tem Hot Wheels tem sei lá o tipo assim cara é é é é é realmente é um PA que você eu vi is eu vi Play Center fechar eu vi o r har é outro par sabe o que acontece Tiagão a gente vive em São Paulo a gente vive numa bolha né por isso que é legal aproveitar o ali aqui

para ele contar um pouco o que que é o Brasil né aí fora eu particularmente Cara eu tenho casa na Bahia que é pr locação não é pr diversão Esse cara é bom de negócio hein é bom de negócio tem o casa no litoral Nor que não é pr diversão é pr locação cara que Bahia também final de ano é uma coisa de surreal cara luga casa lá por 25.000 por dia que ISO dá que piro consegue viver de imóvel ele saem na mão lá PR que cidade éos você tem a porrada é Car cara

não adianta você sai de qualquer região assim meu meu estilo de investimento é cara por exemplo Bahia eu gosto de Trancoso eu acho que tá ali 400 m do quadrado a nossa casa num condomínio super legal super bacana então assim eu olho com essa visão né é mais caro você vai pagar mais caro mas também você vai ter um retorno muito maior Uhum você entende e acho que isso é válido para todas as cidades Você tem que sempre começar do melhor para entender e depois você vai entendendo o resto mas eu tô com essa essa

limitação agora assim ó pensa assim eh nem todo bom investimento é um bom investimento sempre né porque tem uma questão de contexto de cenário também né sim agora eles falaram ali da Universidade né É você tem Imóveis né então os próprios Imóveis que a gente tá falando você tem países onde os imóveis passaram por períodos muito difíceis né Você Tem investimento em ações onde o próprio Brasil já passou às vezes por década né com muita complexidade você tem renda fixa às vezes com rentabilidade negativa em alguns países depois muito bom então tem uma questão de

contexto né quando a gente fala do do Brasil hoje o investimento em imóveis no Brasil é o vocês acham que é um bom investimento esse momento né a comprar agora imóveis no Brasil é um bom momento e se for ou por se não for por que que vocês entr 2024 aqui é legal bom o imóvel todo mundo sabe que ele é muito correlato aos juros né a gente tá num numa Projeção de queda de juros o ativo real ele só a gente tá no começo do ciclo eu vou te falar que agora com essas últimas

quedas o número de investidores aumentou muito a gente vem num período ruim né Acho que os últimos 18 meses não foram meses fáceis como um todo pro mercado imobiliário mas agora a gente tá entrando num ciclo muito positivo e eu tô com Piero você tem que comprar muito bem o imóvel é um é um ativo de muito mais longo longo prazo do que você falar vou comprar e quero que valorize amanhã não é isso mas eu eu acredito que é um ótimo momento de entrada porque você ainda vai pagar barato você tem aí um potencial

de valorização São Paulo ficou muito para trás né Se você pegar as outras capitais mundiais mesmo em relação ao resto do Brasil São Paulo sempre era o triplo da grande maioria das cidades do Brasil e e aproximou muito São Paulo não teve a mesma valorização eu acho que tem um espaço grande aí para crescer assim como outras várias cidades mas eu Julgo que agora é um excelente momento eu tô otimista a gente tá preparando um ciclo de lançamentos na vitacom para agora para 24 e estamos bastante otimistas assim e os últimos lançamentos agora desse último

mês também foram excepcionais assim qu gente vender 80 a 90% na semana do lançamento mostrando que aí o mercado Tá bastante aquecido cara tem eu tava separando Enquanto vocês falavam o porque que eu acho né que é um que faz sentido de alguma forma investir em móveis do Brasil né independente do veículo quando as pessoas ouvem falando investir em móveis cada um cria uma imagem na sua cabeça do que é investir em móveis né então quero deixar claro que o seguinte investir em móveis Às vezes o pessoal acha que eu não invisto em imóveis às

vezes acha que eu odeio Imóveis que que você investe em imóveis cara muito fundo imobiliário fundo imobiliário na verdade eu tinha tinha alguns imóveis não tenho mais esses Imóveis e era uma parte relevante do meu patrimônio mas eu não tenho mais diretamente eu tenho fundos imobiliários eu posso dizer que eu tenho muito mais imóveis do que a maioria dos brasileiros ou seja eu sou um dos caras que mais acredita em imóvel só que o minha forma de investir é eu tenho fundos imobiliários eh que tem Imóveis diversificados e eu tenho uma isenção tributária ali então

eu tenho uma forma diferente de investir em imóvel mas eu invisto muito por que que eu tô dizendo isso porque investirem imóvel pode você comprar o fundo imobiliário pode você comprar um terreno e construir pode ser comprar um terreno segurar pode ser comprar um imóvel pequeno para alugar pode ser comprar cara a sua própria casa que às vezes você deixa de e pagar um aluguel né você tem várias formas de investir por que que eu acho que é um bom momento no Brasil hoje primeiro que cara é o que você falou a taxa de juros

a taxa de juros assim vem num Trend de queda agora depois de ter passado tanto tempo alto né E E por que que a taxa de juros ela é boa pro mercado eh imobiliário porque ela permite que as parcelas do financiamento fiquem menores a economia se um pouco mais Então eu preciso de menos dinheiro né ou menos garantias para eu poder cara aprovar um financiamento e o brasileiro hoje compra móvel financiado de uma forma geral Então você tem mais gente conseguindo comprar imóveis financiados tem mais demanda é natural que as pessoas tenham mais poder de

compra e às vezes o preço até acaba subindo e tem um efeito onde cara você tá comprando tá subindo tá comprando tá subindo você se empolga e vai comprando cada vez mais então você tem esse lado primeiro que acho que dá mais liquidez pro mercado e a gente tá começando a entrar nesse cenário acho que só alguns contrapontos a isso é que de alguma forma eh a taxa deos no Brasil só pode continuar diminuindo se a gente tiver alguma coisa acontecer nos Estados Unidos também né porque imagina você tem uma taxa de nos Estados Unidos

que tá alta no Brasil também só que se você diminuir muito a taxa de uso no Brasil o o o o mundo né O Globo vai olhar e falar não tem porque eu botar dinheiro no Brasil voltar nos Estados Unidos então por isso O Brasil precisa manter uma taxa num patamar mínimo para poder continuar atraí no capital então isso daqui é um ponto de atenção pra gente mas a tendência do Brasil ainda é de queda de taxa de juros isso é a primeira coisa segunda coisa cara é uma coisa que você mencionou muito rapidamente que

é o câmbio [ __ ] cara assim quando a gente olha em real parece que tá caro o metro quadrado subiu muito aí você bota o câmbio que era um foi para cinco e aí você compara o o 1 milhão de dólares o quanto que compra aqui no Brasil ou quanto que compra sei lá no Estados Unidos outro lugar é bizarro então aqui quando você dolariza é ridículo 1 m qu de pô R 10.000 M qu e a gente tá falando de pô 000 isso é muito barato 000 é nada lá fora entendeu Aí você

pega uma região mais elitizada tipo próximo ali da da fia Lima uma coisa assim talvez uns R 30.000 1 met hoje alguma coisa assim por aí PIS aqui tá 6000 o m aqui não é nada Tiagão lá nos Estados Unidos há um tempo atrás cara só para você ter uma ideia é igual comprar na Argentina hoje ent vou dar um exemplo bizarro assim é fica ali na brickel né atrás da tem a brickel que é avenida fia Lima do estado de Miami e atrás tem ali um canal que é super bonito tal se eu não

me engano o terreno tinha 6 7.000 m 1 bilhão de reais Eles pagaram nesse terreno aí você fala cara a gente aqui eu não me lembro de ter algum terreno aqui que custou R 1 bilhão deais com 6 7000 M então para você ver como a gente com 6 7000 M como a gente tá que isso tá duro no bom sentido é eu fui para lá com a intenção porque eu já tive imóvel lá me dei super bem comprei o dólar a 1,70 a um vendi a dois com o dólar a 4,80 foi um super

negócio só que tem uma coisa que as pessoas não prestam atenção no mercado imobiliário reposição hoje com esse mesmo dinheiro cara eu não compro o apartamento que eu tinha lá e no Brasil eu tenho uma frase que eu falo né você vende o imóvel no dia seguinte parece que ele aumenta 20% preço é é é impressionante cara você vai tentar comprar você vendeu pagou um vendeu por cinco no outro dia você vai tentar comprar o mesmo imóvel é 5 e 100 5200 5 300 Então tem que ter esse cuidado que as pessoas olham falando eu

ganhei 4 milhões Tá mas compra um novo imóvel não compro Então você ganhou zero não e eu vou te falar é faz sentido Aler Total tinha um corretor lá cara não tem que ficar esperto também tinha um corretor chegi fazendo dele né Eu queria vender a minha casa lá para mim a casa valia sei lá vou falar números aleatórios aqui só para o contexo a minha casa valia 20 milhões eu falei pô minha casa de 20 milhões eu olhava hum sua casa acho que não e para vender mes gente tem que vender por uns nove

Caraca que isso tá de sacanagem é porque olha só tem isso isso aquilo falei tá bom aí tá deixa eu ver Outras casas para comprar ah ess daqui para mim vale cinco aí 30 per a minha a minha não vale nada a de todo mundo vale muito mais P sabe assim cara cara mas o Lucas O Lucas deu uma sacada para eu para eu conseguir 1 milhão muito fácil Nossa eu fiz o primeiro mil eu fiz o eu fiz o Primeiro Milhão eu fiz o 10mo Milhão do caik hã que eh você Provavelmente algum momento

vai comprar uma casa muito cara em alfavile vai tá e eu vou fazer o curso de corretor e eu que vou vender a casa para você vai tirar o eu vou ganhar esse 6% você vai marcar você vai marcar com o cara na hora que você chegar vai ser o vai eu com uma pasta e vou falar assim SAP George Clone Como que é o o que você tá tentando ficar lá no cabeleiro an Bandeiras Antonio Bandeiras que vai te atender agora vou a comissão do mercado imobiliário é animal né os cara ganhou muita grana

V eu eu vou chegar eu vou chegar um escritório amigo e falar assim cara eu eu eu tenho um cliente muito grande ele vai fazer uma compra muito grande e eu quero uma fatia dessa comissão aí de corretor Olha o meu corretor Olha só fui lá fui comprar a casa compre a casa lá você ganha parte da o c eu ainda repasso comeou por um milhão aí ele volta PR você ende parece uma boa ideia mas Tiagão depois eu me lembra de contar uma história que o corretor quando ele fala para mim que é um

bom negócio que vale 30 40% a mais eu falo assim ó seguinte eu vou te pagar tua comissão quando eu vender o imóvel depois valorizada a 30 a 40% sabe que eles falam Ah não dá eu não consigo Então você não acredita não eu vou que melhor indício para comprar um imóvel quando o corretor também tá comprando porque quando o cara acredita E ele fala que é bom cara fica de olho tem alguns lançamentos que o time de vendas fá e compra muito é porque o cara já se ligou porque tem uma [ __ ]

potencial de apreciação é uma dica legal um rec legal esse legal ess aí olha só o corretor chegou o corretor lá comprei a casa com o corretor aí me vendeu a casa aí pum lá comissão aí de repente o corretor viio me receber com um carro melhor que o meu caraca o cara tá com uma tá vindo de bmd cara né aí beleza aí tinha um terreno lá na frente foi pô que aquele terreno aí ele foi eu consigo aí eu comprei o terreno na mão do corretor aí botei lá mais uma comissãozinha na mão

dele aí passou um tempo o mesmo terreno queria vender vendi mais uma comissãozinha na mão dele agora vem eu vou tirar eu vou tirar esse certificado Elia E aí pegar e a casa que eu tinha o terreno que eu tinha comprado na mão dele ele que tinha e vendido pro proprietário anterior então o cara pega o mesmo terreno domina e ele vai tradando com todo mundo e ficando com comissão aí R El vende ele vende o mesmo terreno para 10 pessoas diferente daqui a pouco o corretor tava de helicóptero mes Você já viu a corretora

Americana cara os caras Meu os caras andam numa eleg o cara parece 15 vezes mais rico do cara que comprou a cobertura em manr não é não é verdade os caras são muito bons na imagem n caras são É mas aqui faz parte do do game né faz parte do game e aí continuando aqui cara é acho que a terceira coisa você também passou brevemente faz muito sentido que é o déficit Habitacional cara você qual que é o déficit que você falou Habitacional que tem hoje hoje no Brasil mais de 10 milhões de de casas

de habitações Muitos são do setor econômico obviamente pela caracterítica da noss população e a gente tem uma demanda de mais de 1 milhão e meia de unidades por ano pros próximos 15 a 20 anos então o Brasil é um privilegiado porque a gente tem a demanda pré-estabelecida Porque a gente já sabe que tem uma uma uma população que vai ingressar no no mercado de trabalho vai precisar de imóveis para morar Agora eu tenho uma dúv vou perguntar para vocês aqui eh você tem uma quase que um paradoxo no mercado imobiliário que é o seguinte quando

a taxa de juros tá alta você tem menos liquidez Então você tem menos gente comprando e vendendo imóvel porque é muito caro financiar uhum né então você tem uma elite que pode comprar a maioria não consegue comprar ou tem que comprar uma coisa menor Então você tem pouca liquidez o que geralmente acontece então é que o preço dos imóveis eles dão uma diminuída Nesse contexto de mercado quando a taxa de juros começa a diminuir e fica fácil de financiar e e bom para comprar o preço já subiu também aí você f pô agora tá bom

para comprar ma também agora já subiu mas se você compra antes também aí a taxa R tá muito alta você vai pagar muito caro no financiamento né então você fica nessa dúvida fala cara qual que é o melhor momento para comprar então se eu comprar aqui tô pagando caro uma parcela barata se eu comprar aqui tô pagando é barato uma parcela cara Então qual que é o contexto de mercado para vocês que eu consigo de alguma forma escapar desse paradoxo posso Claro é que nem Mercado de Ações Tiagão comprar na baixa uhum e vender na

alta O que é muito fácil né Pedro entre nós não mas no mercado imobiliário ele se ele força o cara baixo Peg aconte a a taxa tá alta o preço tende a ficar mais baixo Só que tem um detalhe que as pessoas ainda não entenderam existe um negócio chamado portabilidade de financiamento então a taxa não pode ser o fator determinante da compra porque a taxa hoje tava 13,75 hoje já tá 11 e algumas coisas eu na época da taxa alta eu tava cotando financiamento a 12 12 e pouco hoje eu já ctei a 8899 Uhum

Então assim não se prenda ao detalhe da taxa se prenda a fazer um bom negócio uma vez que você fez um bom negócio com o mercado em baixa e a taxa em alta assim que a taxa recuar Como é o que vai acontecer agora você faz a portabilidade do seu financiamento entendeu então você mata dois numa só agora as pessoas não TM essa essa esse conhecimento e falam Nossa como é que eu vou pagar essa parcela tá muito alta a taxa tá muito alta e é flexível né é uma coisa que vai de tempo em

tempo ela vai e sobe desce então assim minha recomendação comprar quando a taxa tiver alta pro mercado no caso do al que ele é o incorporador o que vende o imóvel para ele é ruim porque o cara fica com esse medo mas eu acho que a partir do momento que você der educação financeira para esse cara explicar como funciona o mercado de financiamento ele vai entender perfeitamente que ele pode fazer o negócio e que daqui um ano se meses porque o financiamento não é de curto prazo você vai lá portabilizar mais adequada a realidade e

você continua fazendo isso constantemente né você não pode comprar o imóvel e ficar sentado em cima esque Olha só vou ensinar vocês a ficar rico hein presta atenção nessa aqui já já sei como vou ficar eu vou virar o seu corretor ol Olha só não você assim é que tem um é é muito matemático mas se você conseguir se ater a ao que eu vou falar e você for disciplinado por 5 10 anos você tá rico que é o seguinte quando a gente vai avaliar algum investimento né O que que é o mais importante no

investimento né E o mais importante indicador é o Roy que você vai ter é o Roy que você vai ter né O Roy ele vai ser mensurado da seguinte forma lucro sobre patrimono líquido certo lucro vai ser Óbvio o quanto você vai ganhar eventualmente de aluguel né é menos o que está pagando de parcela e o ativo menos o passivo é o patm líquido o ativo é quanto vale imóvel passivo é a dívida que você ainda não pagou né então vamos pegar um exemplo aqui do Alê né im que eu vou comprar aqui um imóvel

de R 300.000 E aí eu dou de entrada 30% uhum né 30% então eu tenho um imóvel um ativo que vale 200.000 certo e eu já paguei 60 60 60.000 certo então o meu passivo é 140.000 certo bom então ativo menos passivo né então isso daqui menos 140 Então o meu patrimônio líquido aqui é R 60.000 certo o imóvel de 300.000 quanto que eu vou pagar de parcela né Mais ou menos no imóvel que vale 300.000 e eu financiei aqui Pero 140.000 quanto que eu pago de parcela aqui se eu parcela lá pra frente 30

anos assim para 140.000 uns dois e pouco né Eu acho que menos menos deve dar tem que fazer conta mas acho Coloca colia alguma coisa com r00 a R 2000 vou botar R 2000 aqui tá Por quanto que eu alugo um desses daqui com esse mais ou menos 1% que você falou ah um desse você vai lugar líquido na tua mão vai te sobrar tr 3,5 tá então vou botar aqui cara que vai sobrar é 3 Men 2 Beleza então na verdade vai me sobrar um de lucro por mês contra eh um Pat líquido de

60.000 um por mês dá 12 no ano 12 sobre 60 ou seja o lucro sobre paton líquido vai dar 20% então você consegue uma rentabilidade de 20% sobre o seu patrimônio porque você tá sal fora a valorização do do ativo fora a valorização do ativo então é 20% só de geração de caixa sim e aí o que que vai acontecer daqui a pouco né porque você vai diminuindo a sua dívida porque você vai quitando a sua dívida seu ry vai diminuindo é 20% aí fica 19% 19% 18,5 18 quando aqui chegar ali mais ou menos

no CDI Aí você pega compra mais um imóvel usa o lucro desse imóvel anterior para pagar aquela parcela para você manter o seu Roy lá em cima em 20% 22% e você vai sempre se alavancando dessa forma Então você vai montando uma rentabilidade é de 20% ao ano conu a ano fora que assim isso daqui é só o que vai gerar de caixa sobre isso só que no final das contas seu patrim líquido né ele tem um ativo que ele tende a ser estado pelo menos pela inflação né a inflação no Brasil é inflação bem

alta e a sua dívida né você vai vai quitando ela vai diminuindo né essa diferença Então essa é uma forma de você ir se alavancando ir construindo o patrimônio com uma rentabilidade superior à média só que exige de alguma forma eh bons ativos que você precisa encontrar um bom conhecimento e o time correto de começar um outro empreendimento Ô Tiagão a gente poderia dizer então que é um ativo que é como se comparado a um investimento em PCA mais 20 poderia dizer eventualmente que sim né se a gente considerar que o imóvel vai se valorizar

pela inflação ou talvez pelo IGPM né Eh mais 20% eh só que obviamente isso aqui é o retorno né a gente tem que entender que por que que ele paga tanto a porque tem um prêmio de risco né sim só que obviamente esse prêmio de risco ele parece ser pô bem Acima da Média né agora qual que é a dificuldade acho que isso daqui é muito bom para você pegar tração o investidor P R 100.000 200.000 300 400 500.000 quando você já tá ali num outro estágio Pô sei lá você tem R 10 milhões deais

R 20 milhões reais a vai ficar mais difícil você manusear isso aí você precisa começar a dar um outro passo né como fazer aquela entrada pré lançamento né Outra coisa mas para quem tá ali em 200 300.000 é uma boa forma de ficar rico não o que você falou aí é o cara começar com R 60.000 ele começa aí que com com o primeiro negócio dele aí daqui 5 anos ferrou o cara táa construir o império é é isso começa agora aí daqui a pouco quando você vai ver que que você pode fazer até parece

uma oportunidade animal porque de tempos em tempos tem crise é quando tem crise é hora de você passar ali com caixa então cara de alguma forma você forma um capital vai aparecer uma oportunidade em algum momento você pega pá aí você compra algo com 30 40% de desconto entendeu da galera que tá com a corda do pescoço por quê Porque você não gastou dinheiro quando eles gastaram sim então por isso você pode aproveitar esse tá vendo por isso que eu trouxe os caras pro nosso Pool velho É tá bom Tho você me convenceu eu vou

comprar um apartamento na frente do alian Park tá bom B Tá decidido não foi Tho não é o seguinte ó a deixa a gente vai montar o pool o o Thiago vai o primo vai vai tocar o p porque agora a gente tem que tocar o primo quet certo participar de vez em quando então a gente trabalha o que o Piero falou né você você né você cuida de imóvel não não trabalha enquanto isso eu faço o meu curso em paralelo para vender o imóvel isso aí o primo cuida do P pra gente faz um

negócio a correria e a gente toca o primocast beleza Ô thgo sabe que tem um outro um outro hack que é legal ensinar pra galera que muita gente as pessoas não se não se atentam que é a taxa implícita né então vamos lá se eu tenho um imóvel que vale 100 e ele tá me dando 10 eu tô com eu tô com uma renda de 10% certo que acontece se o juros vem para oit Uhum E eu tô com aqueles mesmos 10 Quanto tem que valer o imóvel é para me dar os oito então aquele

imóvel automaticamente ele passa a valer digamos 125 sim sim para pagar exatamente a taxa que o mercado está disposto a comprar aquele ativo que é o que acontece com os fundos imobiliários então quando o juros está mais baixo e as pessoas estão ávidas para ter aquela renda mais baixa o valor do ativo automaticamente ele reajusta para cima então isso quando a taxa de juros ela cai os ativos reais eles automaticamente tendem a valorizar Então isso é um outro ponto importante que tá atrelado a taxa de juros para aqueles que já estão performados gerando renda sim

é por isso que eu acho assim cara pergun o que que é melhor investir no imóvel ou no fundo imobiliário acho que depende depende acho que minha opinião né tirando quando você tá no nível do Piro que é outro momento quando você tá construindo ali cara eh não acho que vale a pena ter imóvel quitado cara não acho que vale a pena ter móvel quitado assim imóvel eu não sei que serja para morar porque tem um outro benefício emocional intangível né mais qualitativo mas se tá falando de investimento não vale a pena ter imóvel quitado

porque você precisa do imóvel cara sempre trabalhar de alguma forma com uma alavancagem financeira limpa que não é uma alavancagem financeira suja tá que seria alavancagem suja é um cheque especial entendeu uma coisa assim ou se pô da onde que vem né o dinheiro do financiamento imobiliário Pô vem dos produtos que menos rendem pro investidor por isso que eles conseguem um fan tão barato você entendeu por isso que a taxa tão baixa no financiamento imobiliário Tem uma função social então assim para mim quando vale a pena o fundo imobiliário ou imóvel o imóvel quando você

tá falando desses e menores né 300.000 400 500.000 cara para mim não tem que tá quitado tem que tá no giro cara ao invés de comprar um você compra três financiados ao invés de comprar um kitado você compra três financiados que a sua rentabilidade ela tende no tempo a ser maior né quando você tá próximo a qu tá vende esse negócio e cara e alavanca em outros entendeu só que sempre com alavancagem limpa quando você tá com patrimônio que você não quer fazer isso aí para mim o fundo mobiliar é melhor porque além da rab

ser muito próxima você vai ter isenção tributária e isso daqui é muito interessante agora para quem começa a ir para um próximo nível pô aí talvez você já Deva parar de fazer aqui na pessoa física e comece talvez a colocar Imóveis numa empresa porque aí o seu Imposto começa a ser muito menor né eventualmente numa venda patrimonial Então cara sempre Depende mas eu acho que dá para ficar rico com um cara que tem 100.000 200.000 queer começar a investir em móveis desse porte Entendeu Legal tem uma outra modalidade outro rec aqui que esse é um

pouco mais arriscado mas eu acho que é legal comentar também que que acontece se eu coloquei 30% do valor de um imóvel tá uhum e aquele imóvel eu me financiei com o Construtor na no caso eu comprei na planta e aquele imóvel valorizou ao longo da construção 30% também quanto eu ganhei é aí é uma grande eu dobrei sim eu dobrei o capital Você concorda eu só eu só pus 30% o imóvel valorizou mais 30 a hora que eu revendo quando ele fica pronto e muitas vezes acontece isso pelo ponto de entrada se o cara

sabe comprar bem às vezes se ele mas mas aí isso isso é difícil né É É muito mais difícil é é quase aí eu diria que é uma operação muito mais arriscada mas quando você tem um viés de alta né e e a pessoa está capitalizada ou ela consegue entrar bem ela se alavanca no incorporador porque ele vai ele vai cobrar 30% da parcela e ele que vai financiar a obra e aí se o imóvel andar ele tem uma uma alavancagem natural que ele ganha muito então Teve muita gente que que fez muito dinheiro mas

não é o modelo que eu mais recomendo tá eu acho que é uma modalidade que vale a pena a gente comentar aqui mas do jeito que você explicou acho infinitamente mais seguro muito mais falou é muito bom só que a já começa a depender um pouco do seu sua capacidade né porque quando todo mundo tá muito otimista né não é só o cliente que fica otimista é incorporador também então já começa embutindo o preço né um pouco do otimismo tem oferta e demanda e tal e aí Tudo começa a ficar cada vez mais otimista até

o momento onde de repente todo mund fica pessimista e cara tem mais oferta que demanda e aqui você já já é Onde por exemplo já o conhecimento do Piero e a experiência dele já começam a trazer diferença sim real né Não só rentabilidade é assim na na minha visão lega Eu acho que o problema do imóvel da da da na planta é que você já não consegue ir rentabilizando ele com com com aluguel não consegue girando né você tem que você vai estar morando em outro lugar aqui pagar o negócio tá em construção aí vai

ficar 3 anos construindo é e quando mais complexo para esse cara pequeno aí esse cara que vai começar com R 60.000 entendeu é e quando o negócio já tá girando e já tá girando aluguel meio que meu a taxa de juros tá aí mas o cara tá recebendo um pouco mais complexo não tem um um um ponto aí que o financiamento é uma taxa pré né Você sabe que você contratou ali tem ATR que às vezes variou agora né Nunca tinha variado assim né Você sabe que sua taxa é 10% né Então você já sabe

quanto é a parcela Quanto é tudo direitinho o ponto do imóvel na planta é que ele é corrigido pelo INCC Uhum que assim dos últimos sei lá se fosse analisar os últimos 10 anos tirando aquele fato pandemia ele rende aí 6 7% ele ele ele corrige 6 a 7% ao ano só que você não controla você não sabe se aquele mês vai ser um vai ser dois vai ser zero vai ser um Então eu acho que o problema do imóvel na planta muitas vezes essa questão do INCC que é um risco e calculado mas que

pode fugir um pouco do controle bom ponto ó agora eu queria pedir para vocês um um último conselho para quem quer investir em móveis d de cada um e eu vou começar com com um conselho aqui que foi o conselho mais legal que eu já recebi que veio do Homer Simpson po já Imagina é que é o compre terras porque Deus não fará mais delas Esso é um bom conselho para Imóveis e vocês Qual é o conselho que vocês podem dar definitivo sobre imóveis E aí caí luccão também tem que dar um ch eu queria

eu queria só fazer uma pergunta sobre leilão também queria um record do Piero sobre isso Ah olha é eu gosto bastante é para falar sobre leilão é primeiro sobre leilão assim cara porque é um negócio que tem se popularizado cada vez mais tem influenciadores falando sobre isso né vamos lá o leilão ele é muito bom tá você realmente você tem um deságio muito grande na compra do imóvel Eh mas você precisa de capanga PR Maso que você fala tudo isso ocupar o imóvel Não nada disso nada disso mas o que que acontece no meu caso

especificamente eh como eu trabalho com cinco bairros específicos de alto padrão de alto padrão todos os leilões que eu entrei para tentar fazer negócio sairam mais caro do que o preço de mercado então assim eh o leilão ele funciona bem para imóveis de valores menores e em localizações que não são tão privilegiadas porque a sensação que dá é assim pô por que que ninguém tem interesse nesse móvel né Uhum Então você consegue comprar um imóvel sei lá de 500.000 por 300 280 e tentar vender ele a 500 500 e pouco dá para fazer Uhum mas

assim Para efeito de escala no meu caso não vai funcionar que a mar o valor absoluto é muito baixo uhum uh e vocês acham que tem tem armadilhas aí no no tem mas hoje existem grandes especialistas que te ajudam te auxiliam não não só vai cair Se você realmente quiser dar uma de de sei lá de louco e e sozinho no negócio agora se você pegar alguém para te orientar com certeza eh você vai se dar bem cara eu tentei participar de um leilão uma vez ah eu lembro dessa história hisória tava lá falim vai

compra compra compra muito [ __ ] cara é cara porque tem uma história que aconteceu H um tempo atrás onde eu minha família perdeu um apartamento ah primo rico deve né eu lembro primo rico deve meu Deus T falei P de brincadeira cara tava o cara tinha o cara tinha 2 milhões investido em fundo imobiliário e alguém tá soltando matéria tem 2 Miles públicos investidas primo rico tá endividado quebrou não sobrou nada P de sacanagem beleza aí a f perde o apartamento aí o apartamento foi para leilão eu falei eu vou comprar meu próprio apartamento

do leilão cheguei lá meu de o maior ia dar um vídeo muito legal cara eu botei uma pá eu não queria nem pagar barato eu queria o meu apartamento de volta pá peguei botei lá um preço aí cara no final das contas eu ganhei o leilão cancelaram o leilão não queriam vender para mim que estranho falei não vou vender pro pro Tiago você tem a preferência né quando você é o dono do imóvel Não é isso não porque na época eh P eu não sei Dev ter ser nome da sua família não seu é nome

da famíliaa não se que aconteceu no caso você teria preferência Se fosse no teu nome não é porque eu acho que se você der o maior lance com certeza eu não sei explicar suspeita maior é pinou Thiago nigo lá fal assim não vou vender não vou não vou vender não vou fechar essa história desse jeito deixa o cara passar de can interet eu nunca consegui arrematar um eu já Olha é apartamentos terrenos em bairros top top top eu nunca consegui cara sempre vai num preço e leilão é assim né você entra lá 20 minutos Parece

que nada acontece chega no final dá 3 minutos o negócio assim parece um uma máquina registradora é cara é uma máquina deprimir dinheiro você mas ó eu tenho muito medo de leilão sabia porque cara você precisa ter conhecimentos que não são óbvios você precisa entender ou ter um baita time né jurídico envolvido ter um monte de pegadinha a pessoa mora lá com criança não não pode tirar e tem um problema que é dívida de não sei o que lá é muito difícil cara é então assim tem muito dinheiro tem tá bem assessorado mas quanto maior

a assimetria de informação exato maior a rentabilidade Como tem muita assimetria de informação Ou seja é não é você comprar imóvel normal você não tem para quem reclamar depois você tem que se virar Como tem muita complexidade tem muita margem Então você precisa estudar mais se estudar mais ganha mais dinheiro também né mas hoje tá bem simétrico viu Tem tanta gente que ele tem ele hoje o preço como o p falou as oportunidades escassear muito né Tem muita gente boa olhando ao mesmo tempo então tema PL mas imagina a você vai competir com eles você

tá começando agora [ __ ] cara entrou o Piero o Piero láa os capanga dele com 60.000 segurança dem me convidaram PR segurança dem Daniel Doo me convidaram para fazer um painel lá com com com o Barça não com com o pai com o filho né para falar sobre leilão e p foi Foi uma guerra bicho eu mostrei para eles que o modelo que eu faço é muito mais rentável que leilão que isso é não é possível a gente consegue comprar eh com com descontos melhores só que produtos muito bons Ah então são produtos que

cara tem muito valor esse daí você vai ter que me explicar Depois é eu te explico tem vários casos aí que a gente bom qual que é o a sua eh seja seu conselho final então sobre imóveis cara cara meu conselho final é primeiro né a sua frase dos Simpsons né Muito boa os terra infin é finita Então vai acabar uhum eh Invista em em bons ativos em bairros bons uhum com eh empresas boas de confiança tá certo e diversifique o seu patrimônio então é é um conselho meio Charlie mander imobiliário é meu é assim

é que as pessoas eh o que que eu tenho acompanhado né Tem muita gente falando de de muita coisa na internet e cara definiu muito bem a internet agora muita gente falando de muita coisa Car tive a oportunidade de conhecer um cara que é um um eu não sei nem se eu posso falar porque é um dentista que trabalha com lentes e a gente recentemente fez o curso para ele e ele falou gente as pessoas inventam muita coisa aonde tem que ser simples e o mercado imobiliário Ele é simples só que as pessoas criam uma

série de de coisas em volta do do do negócio que dá até medo de você entrar né então acho que tem que ser simples tá aqui o Alec pô da vitacom da house uma empresa muito bacana sólida que inclusive vai dar um imóvel pra gente o cara o cara me convenceu realmente a comprar um imóvel Tô interessado se você quer entrar no mercado imobiliário entre com gente séria gente profissional vai te custar 1 2% a mais mas cara lá na frente você vai agradecer ó o que você falou é basicamente o que mudou a cabeça

do Warren Buffett tá porque o Charlie Manger faleceu agora Aliás ele faleceu com 99 anos de idade caramb um mês antes de fazer 100 anos ele ia fazer 100 anos no comecinho de Janeiro cara dia 11 dia 1 de Janeiro dia 1 de Janeiro Caraca então o que que ele mudou a cabeça do waren buffett waren Buffet ele era taxeiro taxeiro ele ficava procurando aquele preço incrível aquela barganha animal chegou o Ti al mand foui assim cara para com isso para de ir atrás de bons negócios a ótimos preços e começa a ir atrás de

ótimos negócios a bons preços porque é natural que uma coisa de muita qualidade vai ter um preço um pouco mais justo e o que você tá falando um pouco disso pegar aquele imóvel jogado largado que com certeza se você pisar vai achar um ótimo preço pô pega um imóvel que é animal pega um pouquinho mais mas ele vai ter uma consistência maior é isso que você tá falando ó tem uma frase que eu falo que resume bastante caro é aquilo que não dá resultado É verdade então assim mercado imobiliário se resume é isso Você compra

lá eu canso de oferecer pros meus amigos cara vamos entrar comigo esse aqui não mas é muito cara ele vai lá com carato o Piero não é nosso amigo porque o Piero Não fala isso pra gente não mandou um WhatsApp mandou um WhatsApp mandando manda na boa mas eu vou começar a mandar vou montar um grupo no WhatsApp aí o cara fala vou comprar ali que é mais barato não sei o qu cara mas pensa que o eu já dei duas voltas no imóvel ele tá não tá conseguindo nem alugar o dele ainda mas a

única coisa você tem que pensar que o meu 100 pau é R 100.000 não é R 100 milhões que tom cuidar ess pro pro Piero tá quando ele fala seis quando ele fala o seis solto é 6.000 não é 6 milhões milhões ele fala assim ah não esse daí tá rendendo seis é quer dizer que tá rendendo 6000 entendi ele fala seis pau aí é 6 milhões entendeu tem umas coisas que eu já fui pegando entendeu porque senão você se enrola meu sacou e você Alé vamos falá primeira dica é escute esse podcast umas cinco

vezes no mínimo para ouvir o Vieiro de novo e o que o Thiagão falou que pô foi sensacional acho tem algumas máximas aqui né acho que quem compra terra não erra acho que é outra do Homer aqui que melhor V terra é tijolo também mas é uma eu eu entendo também existe outra máxima no mercado imobiliário quer dizer tijolo moeda forte ninguém toma né Muito patrimônio foi preservado por conta do do imóvel né ele ele é algo perene não estraga tá lá não é confiscado não tem outros tipos de maluquices que a gente já viu

acontecer e tem um outro ponto que acho que é outra mima que é location location location né que fundamental escolher o bom produto numa boa localização Você pode ter um excelente imóvel que Você pode ter um um um imóvel não tão bom no lugar excelente E você tá bem posicionado né agora você ter o inverso né você ter um bom imóvel num lugar horrível não funciona Então esse é outro ponto crucial né observar liquidez né que imóvel vai te dar liquidez se você quiser sair se é um imóvel que tem que é desejado se ele

tá num lugar que existe demanda para você poder vender E aí os outros fundamentos que a gente já falou aqui né olhar a renda como é que vai estruturar o capital mas com certeza tem oportunidade incríveis acho que é uma diversificação imprescindível na carteira de qualquer pessoa né Tem uma locação em imóvel e obrigado aqui já aproveitando P sensacional sou fã aqui todo mundo aqui na mesa sou ouvinte aqui há anos e obrigado pelo convite [ __ ] fã seu também um prazer enorme Obrigado cara muito obrigado al e legal que al falou assim você

pega um ótimo imóvel numa região distante e imagina que você vai construir duas casas né você vai construir uma casa lá em Valinhos Onde está uma casa cara aqui no coração de Alf vía Você tem os mesmos 1000 M qu para construir Uhum você vai gastar o mesmo dinheiro para construir tem essa também Caraca cara você gastar o mesmo dia você vai comprar uma cadeira vai ser o mesmo preço a cadeira você vai contratar tijolo vai ser o mármore vai ser o mesmo preço que você vai pagar só que aqui vai valer mais cara duas

três vezes mais ex Resumindo né Tiagão construir um prédio na Faria Lima vai custar R 5.000 o metro e construir um prédio lá na Sei lá onde vai custar os mesmos 5.000 A diferença é que você vai vender por 50 e lá você vai vender por 55 exatamente então o retorno sobre o seu investimento né numa boa localização é muito potencializado né Isso é verdade muito bom e e cara agora eu quero saber o conselho da sabedoria aí Ah cara para mim é junta uns amigos monta um pul igual eu tô fazendo aqui que é

[ __ ] que é sucesso entendeu jun Cola do Piro né Cola Doo gruda no al gruda J uma galera legal que pensa junto tem o mesmo foco mastermind é mastermind imobiliário isso monta o seu mastermind imobiliário assim como eu fiz o meu eu vou fazer o pedido que todo mundo tá querendo tipo al qual é o site para eu entrar para ver onde eu invisto agora s www. vitacom.com.br e a house.com house com i no final P com que aí também tem o sistema de locação de de como ganhar dinheiro sem ter dor rima

D deab isso é bom hein caramba ISO legal quero d de cabeça isso aí Prim sigo [Risadas] Prim e até o próximo episódio tchau nunca pensei que esse dia [Música] chegaria Mas chegou o fim de uma era estão abertas as inscrições PR útima turma da história do 1 ao [Música] milhão nunca pensei que esse dia chegaria Mas chegou o fim de uma era estão abertas as inscrições pra última turma da história do 1 a milhão [Música] C