IMÓVEL IRREGULAR, FAZER INVENTÁRIO OU USUCAPIÃO.

primeiro exemplo que eu quero falar aí com vocês é o que mais acontece na prática então presta atenção porque eu quero que você consiga enxergar o cliente que vai bater aí na sua porta porque a pessoa que vai chegar aí ele vai vai e fala assim não doutor é porque meu pai tinha comprado um imóvel pega o exemplo aí né seu joelho era casado aí com a Dona Maria E aí Seu João faleceu Dona Maria faleceu e aí agora chegou aí para fazer um inventário para você o herdeiro que te procurou tá aí no seu

escritório na sua frente só que ele chega a falar assim não porque meu pai ele comprou um imóvel né meu pai era o seu João ele comprou um imóvel do Seu André né e eu tenho aqui o contrato particular então meu pai ele era do mesmo ele tem aqui o contrato particular tá lá em casa se quiser Doutor eu trago aqui para o senhor o contrato para o senhor ver E aí ele chega falando que o irmão era do pai não sei o quê na hora de fazer a análise da documentação porque você sabe que

um dos documentos que a gente precisa na hora de fazer comentário é pedir a matrícula atualizada desse bem então esse bem aí que impede o seu João era dono que o herdeiro chegou falando para você que o pai era dono você foi lá pediu a matrícula atualizada daquele bem já fica a primeira diquinha prática aqui gente no site registradores ou né no registro de imóveis.com você consegue pedir a matrícula online a matrícula online ela não é a certidão apesar da matrícula não ter validade jurídica você consegue pedir ela aí por um preço que varia de

lugar para alugar nesse estado prestado mas dá para você pedir por r$ 7 14 reais vai depender você consegue ver né uma cópia da matrícula mesmo mas para um custo muito reduzido apesar de não ter validade jurídica você pode utilizar esse documento para consulta para definir a estratégia do caso para precificar corretamente o seu serviço para saber se é usucapião ou inventário se tem alguma regularização a ser feita nesse imóvel Então a primeira diquinha para você que tá aqui com papel e caneta na mão já anota aí qual quais são os sites registradores ponto NR

ou o registro de imóveis.com você pode pedir a matrícula online nesses dois sites não tem validade jurídica mais serve para consulta então aí no primeiro atendimento um segundo atendimento você pode pedir esse documento para saber então você já sabe que pode pedir esse documento você já sabe que tem que analisar matrícula do mal e foi olhar lá quem que era o dono desse imóvel gente a matrícula do imóvel o imóvel tá no nome do seu Jeremias e cadê esse seu Jeremias porque o seu cliente é o filho do seu João que comprou o imóvel do

André Quem que é o Jeremias na fila do pão se não chegou um caso desse aí para você você pode ficar tranquilo que vai chegar ainda gente porque é brasileiro adora fazer isso aqui vende o negócio por meio de contrato particular contrato preliminar é contrato de gaveta um monte de coisa e você tem que saber analisar Então a primeira coisa eu já te falei aqui é pedir a matrícula atualizada do imóvel né para você ver quem era o dono proprietário registral para ver se tem alguma regularização Então você já fez esse primeiro passo já descobriu

que lá na matrícula do imóvel tá no nome do seu Jeremias e aí a maioria das pessoas já pensa não mas se tá a matrícula tá em nome do terceiro tem esse contrato aqui a gente já pode entrar logo com a usucapião e é aqui que eu preciso que você preste muito atenção Calma lá Calma lá que não é bem assim quando a gente vai estudar eu preciso que você preste muita atenção tá dando para entender Até agora tá a vida real é bem assim nas outras é tudo tão ideal Isa é exatamente na vida

real a gente tem vontade de sair correndo na hora que chega o caso né você faz meu Deus do céu o povo vai se embolando vai virando uma bola de neve que só Jesus Cristo mas isso aqui gente apesar de é um caso que eu ter escrito aqui no caso foi um caso que já aconteceu comigo tá eu fui pegando aqui os casos que eu já atuei pensei na os mais cabeludo Mas os que acontece na prática mesmo para você entender e o seu cliente Então nesse caso aqui eu preciso que você dê um passo

para trás porque não é porque na matrícula tá uma pessoa você tem um contrato para eliminar tem três pessoas envolvidas que vai ser de cara usa o campeão uma frase que eu quero que você grave saia dessa Live gravando é a usucapião ela é a última rádio traduzido para o português algo do campeão era o último caminho então eu vou ter que analisar se eu consigo entrar aí com adjudicação compulsória se eu vou entrar com obrigação de fazer se é de caso de inventário mesmo eu tenho que analisar várias formas de resolver o pepino antes

de chegar lá na usucapião porque aqui se eu tenho né o seu João quero falecido o pai do seu cliente aí né o seu cliente era o Roberto filho do seu João se o seu joelho comprou um imóvel de André e eu imóvel tá lá no nome de Jeremias Cadê a ligação do André com Jeremias existe um contrato aqui e aqui a primeira coisa que você vai ter que entender se existe um contrato você tem que registrar as duas coisas tanto o contrato do Jeremias que vendeu para o André e o segundo contrato do André

vendendo para o João porque lá quando eu vou estudar direito não estaria registrado tem um princípio que chama princípio da continuidade dos atos registrais Como o próprio nome já diz é contínuo então ó vamos supor aqui ó eu tenho aqui o seu Jeremias eu tenho aqui o seu André e eu tenho aqui o seu João né o seu cliente é filho do seu João não tem como eu passar direto do seu Jeremias aqui para o seu João que é cliente eu preciso eu preciso passar pelo André que tá aqui no meio então tem que registrar

essa compra e venda do Jeremias para o André e essa compra e venda do André para o João não tem como eu pular os atos então ai como que eu vou fazer isso se todo mundo tiver de acordo gente O inventariante desse daqui e Se algum desses dois estiverem falecidos também aí tem que abrir o inventário e nomear O inventariante de qualquer um desses dois aqui que tá no meio do caminho peguei O inventariante do seu João peguei O inventariante algum desses dois tiverem falecido vou lá consigo lavrar a escritura e registrar esse escritório entendeu

é exatamente isso ah não mas eles não estão de acordo aí você vai olhar como saber se é caso de adjudicação compulsória essa pessoa aqui né Tá falecida Os Herdeiros não querem ajudar a registrar isso daqui não querem lavar lá escritora você pode sim pedir a dedicação compulsória para forçar lavar essa escritura aqui do Seu André para o seu João você pode sim só que para entrar com adjudicação compulsória é preciso cumprir dois requisitos eu preciso que nesse contrato particular aí que o pai do Roberto que é o seu cliente né filho aqui do seu

João eu preciso que tenha uma cláusula lá de retratabilidade como que você reconhece essa cláusula no contrato pode virar gente clava de retratabilidade pode vir escrito Esse contrato não admite direito de arrependimento pode vir escrito de diferentes formas mas no final quer dizer que eu não posso me retratar eu não posso me arrepender daquele contrato ele deve ser cumprido Tá ok então o primeiro requisito para edificação É exatamente esse tem que ter essa Claro aqui não permite direito de arrependimento que não permite né que o contrato ele é irretratável e o segundo requisito prejudicação compulsória

é eu ter o comprovante né de pagamento e muitas vezes se já se passou muito tempo desde que esse contrato foi Lavrado aqui esse contrato particular e aqui é importante até você entender que a hora que a gente vai estudar dedicação compulsória eles falam de nomenclatura né contrato particular contrato preliminar de compra e venda o ponto chave que às vezes as pessoas lavam contratos e colocam o título errado às vezes a pessoa lavou um preliminar e na verdade era muscular às vezes era uma promessa né de compra e venda então independente do nome lá do

título do contrato o que você tem que buscar dentro dele essas duas coisas é a cláusula de retratabilidade e o comprovante de pagamento sejam recibo seja o comprovante da transferência que você tem aí no banco né o recibo de quitação enfim você consiga comprovar que de fato foi pago aí você consegue entrar com a dedicação compulsória Ah não não tenho recibo eu não tenho comprovante aí você vai ter que entrar com ação de obrigação de fazer que é uma ação de conhecimento mas você entendeu que nesse primeiro caso aqui eu fui atrás lá do Jeremias

para o André fui atrás aqui do seu João e eu consigo resolver isso por meio né todo mundo tiver de acordo só com inventariante ou só com as próprias partes porque esse aqui né o seu Jeremias tá vivo o André tá vivo eles mesmo podem comparecer e O inventariante do seu João para lavar essas escrituras vão ser duas escrituras e dois registros primeira escritura do seu Jeremias segundo escritura do Seu André para o seu João e são dois atos de registro primeiro é o registro esse ato aqui de comprimento e depois esse daqui Lembrando que

cada compra e venda eu preciso recolher o seu devido imposto Qual o imposto gente ITBI que é imposto de transações e imobiliárias Então essa primeira cumprimento eu tenho recolher o ITBI nessa segunda compra e venda eu tenho que colher ITBI e para passar esse imóvel aqui do seu João para os herdeiros eu vou recolher o itcd preciso cumprir tudo isso Então nesse caso aqui é um caso típico de inventário não tem como eu entrar diretamente com a usucapião porque eu resolveria né exatamente fazendo o que eu devia ser feito que é lavar essas escrituras registrar

elas e depois fazer o inventar Então nesse primeiro exemplo aqui gente nesse primeiro exemplo aqui não cabe usucapião aqui eu sei que é difícil um monte de trabalho vai custar dinheiro aí para o seu cliente sim mas a indicação regularizar essas transferências e depois fazer um inventário Aqui não cabe usucapião Tá ok poderia caber uma usucapião nesse caso aqui em específico vamos supor que eu tenho aqui né nesse caso aqui seu João que era o falecido ele comprou do André mas um imóvel está aqui ainda em nome do Jeremias só que eu não tenho nenhum

contrato do Jeremias para o André como é que eu vou lavrar e registrar isso daqui Se eu não tenho nenhum contrato que fundamenta e essa transferência que foi feita Então você entende que eu perdi o inhame aqui eu não consigo chegar no Jeremias para o seu João virar dono daquele imóvel se eu perdi o inhame Aí sim pode ser que seja o caso de usucapião mas claro você vai ter que analisar se cumpro os requisitos da usucapião para de fato entrar com outro campeão