O FIM DOS IMÓVEIS DE MÉDIO PADRÃO

e o sonho da casa própria tá ficando cada vez mais distante pras famílias de classe média no Brasil aquele imóvel que custava 500. 000 antes da pandemia hoje você não compra por menos de 1 Milhão aí na sua região aconteceu Esse aumento do preço também e como se não bastasse os recursos para financiamento desse tipo de imóveis estão bem limitados os bancos hoje estão financiando Entre 50 e 70% no máximo do valor desse imóvel e antes eles financiavam até 90% então se você quer comprar um imóvel hoje você tem que dar uma entrada bem considerável para poder comprar e nem todo mundo tem bala na agulha para dar esse valor de entrada né como mais de 80% dos imóveis no Brasil são adquiridos através de financiamento bancário a dificuldade em ter acesso a esses recursos impacta diretamente no volume de negociações inclusive já há projeções de diminuição considerável no volume de novos financiamentos em 2025 Então vou te explicar nesse vídeo porque que isso tá acontecendo Qual que é o impacto disso no mercado quais mercados não vão sofrer com essa diminuição de acesso a crédito se isso vai mudar em breve e o que você deve fazer nos seus investimentos Imobiliários para sair ileso inclusive surfar uma onda de lucro mesmo com essa situação tem ao menos quatro motivos aqui pelos quais a classe média vai ficar mais distante da aquisição do imóvel próprio do investimento no imóvel primeiro dele é aumento no preço dos imóveis isso não é de hoje e não vai parar agora inclusive vai aumentar eu gravei outro vídeo aqui no canal sobre isso mas o aumento no custo do terreno e o aumento no custo da construção muito impactado pelo aumento da do custo da mão deobra naturalmente tem que passar esse preço as construtoras repassam esse preço pro cliente final para elas manterem uma margem de lucro saudável o que vai acontecer nos próximos anos ainda é aumento no custo do capital para financiar esses Empreendimentos e o aumento no custo da tributação também na venda dos imóveis tudo isso vai engrossando o caldo do custo da produção de novos Empreendimentos e não tem o que fazer esse valor vai ser repassado ninguém vai trabalhar de graça né da mesma forma que se lá na fazenda tem mais custo para produzir milho o milho vai encarecer lá no final o imóvel é a mesma coisa se aumenta o custo com matériaprima que é o terreno e a produção a construção dele naturalmente o preço vai aumentar isso já tá acontecendo Aconteceu da pré-pandemia para cá deu um salto gigantesco e Esse aumento de custo ele é a soma do aumento da inflação que a gente não pode considerar somente o IPCA né lá na ponta do lápis é maior do que os 4,5 por aí do aumento em 2024 e o que tá acontecendo esse ano e também a própria valorização do mercado imobiliário que geralmente em boas regiões diga-se de passagem a valorização acima da inflação isso por si só já é uma limitação pras famílias porque a renda delas não subiu proporcional a o valor dos imóveis então o imóvel que ela poderia ter comprado 2019 mas ela achou assim não o preço vai cair dos imóveis esperar mais um aninho esquece mas agora 2025 talvez você vai comentar nos comentários né não vou esperar porque não é possível bola Imobiliária preço vai cair esque se não vai cair cara e quem tem imóvel não precisa fazer preço para ficar vendendo tá geralmente ela tá lá com uma parte do patrimônio dela que ela não precisa para pagar o leite das Crianças a conta do mês a reserva de emergência não está materializada num imóvel então ela não precisa vender ela vai vender quando alguém tá disposto a pagar aquele preço Salv exceções 10 15% das pessoas realmente precisam vender gerar liquidez rápido essas Fases em preço e aí você vê que o preço tá despencando mas a maioria não vai fazer preço não vai despencar preço nenhum de imóvel então aquelas pessoas que esperaram para comprar e tinham poder de compra em 2019 talvez agora estão sentindo um gosto amargo na boca né E vão postergar mais um pouco porque logo logo vai cair mas vai continuar aumentando infelizmente ou felizmente Dependendo de qual lado da mesa você está segundo ponto que distancia a classe média da compra do do imóvel próprio aumento da taxa de juros do financiamento imobiliário o financiamento o valor que você pode financiar ele é pautado com base na comprovação de renda bruta familiar que não pode ultrapassar 30% da renda bruta a parcela do financiamento porém quanto mais for alta a taxa de juros do financiamento anos atrás estava financiando a 7 8% hoje estamos financiando a 12 Dependendo do valor do imóvel a 13 14% ao ano mais cara vai ser a parcela e se a parcela aumenta ela não pode comprometer mais que 30% da renda bruta familiar o volume o montante a ser financiado diminui Então se o teu objetivo há 2 3 anos atrás era comprar um imóvel lá de R 1 milhão deais você financiaria talvez r 800. 000 r 900.

000 para comprar ele e a conta era que para cada R 250. 000 financiado Você tinha que ter uma renda comprovada de 10. 000 talvez agora eu não vou precisar essa informação nesse momento você precisa de 12$ 15.

000 para financiar R 250. 000 então para financiar um imóvel aí eh de um valor de 800. 000 o imóvel de 1 Milhão Você vai precisar aí muito mais renda do que você precisava há alguns anos atrás somente em virtude do aumento da taxa de juros do financiamento e o que acontece com a classe média ela posterga mais uma vez a compra porque poxa ela sonhou ela desejou ela visualizou morar naquele imóvel naquela casa naquele apartamento naquele padrão com aquela área de lazer com aquela infraestrutura e agora ela não tá com poder de compra para comprar aquilo lá e então ela não vai querer fazer um baixar o nível né ela vai esperar um pouco mais para juntar um pouco mais de dinheiro pra taxa de juros diminuir pro preço do imóvel cair até poder ter a a condição de comprar aquele imóvel e Esse aumento da taxa de juros do crédito imobiliário se deve a escassez de recurso para financiamento vou falar depois sobre isso aí mas principalmente o aumento da taxa básica de juros a celic que também impulsiona todo o custo de capital para cima no Brasil os bancos não ficam para trás né como eu já falei outros vídeos são os agotas institucionalizados né eles vão ter o spread bancário deles porque eles não vão trabalhar de graça e também eles têm que absorver riscos então eles aumentam a taxa de juros para imóv móveis que se enquadram no sfh sistema financeiro Habitacional que foi uma regra institucionalizada em 1964 Imóveis até 1 milhão são financiados com recursos da poupança e eles têm uma trava de taxa de juros de 12% ao ano mais TR ou seja não pode ultrapassar isso e os bancos estão muito próximos dessa taxa de juros tá a dependendo do relacionamento que você tem com o banco você consegue uma taxa de juros de 11% ao ano mais ou menos ainda consegue alguma coisa tá mas não muito menos do que isso e vamos considerar aqui né na nossa análise que o imóvel entre 350.

000 e 1,5 milhão é considerado um imóvel de médio padrão tá tem regiões que 1 milhão e meio compra a casa do padre tem regiões tem cidades que com 1 milhão e meio você compra a casa do prefeito que foi o né exemplos da cidade onde eu nasci por exemplo 1,5 milhão é muito dinheiro lá mas onde eu moro há mais de 13 anos que é aqui em baler Camburiu Poxa 1,5 milhão você compra um apartamento mais ou menos né honesto no centro da cidade não é nada grandes coisas então Vamos considerar aqui que até 1 milhão e me é um imóvel de médio padrão porque o alto padrão é bem relativo né Não vai dizer que R 2 milhões reais em regiões não é um imóvel de tão alto padrão assim tem que ser 10 15 milhões né o Brasil é um é um continente né mas Vamos considerar que alto padrão é a partir de 1,5 milhão e esse tipo de imóvel que é do alto padrão Aí ele é financiado pelo sistema financeiro imobiliário e os recursos vem de lcis cdbs tesouraria do banco agora estão vindo de outras fontes antes vinam somente da poupança agora tem uma uma mescla então custo financiamento para imóveis a partir de 1 milhão e me tá mais caro agora mas vamos nos ater a imóveis de médio padrão Aí até 1 milhão e terceiro ponto que eu falei para você a escassez do crédito né nos últimos anos por mais que nós aumentamos segundo dados da bcip o volume de recursos na poupança dos brasileiros nós aumentamos muito mais a liberação de recursos para financiamentos somente em 2024 foram feitos 187 bilhões de contrato bilhões de reais liberados para contratos de crédito imobiliário é muito mais recursos do que entrou na poupança né Então teve um déficit de recursos na poupança e esse ano 2025 a previsão é diminuir entre 15 e 20% em virtude realmente da escassez dos recursos Então esse ano a projeção é para 155 bilhões em liberação de crédito imobiliário que ainda assim é muita coisa então assim não vamos olhar esse copo somente meio vazio tá Dá para ver ele meio cheio Tem muito financiamento sendo feito esse ano ainda não quer dizer que vai acabar o mundo mas que tá mais difícil pra classe média fazer financi ento Com certeza tá porque os bancos agora eles estão mais restritivos tem menos recursos eu vou escolher o cliente por exemplo eu gravei um vídeo esses dias do Itaú que agora ele não financia mais imóvel para não correntista somente para quem é correntista e financia aí até 60% do valor do imóvel a caixa a depender do sistema de amortização é 50 70% do valor do imóvel então o valor tem idade de entrada é muito alta a taxa de juros tá muito alta e ainda eles escolhem muito bem o cliente que eles vão emprestar isso limita muita gente que até poderia teria condições de horrar a parcela a comprar para casa própria e como vai aumentando cada vez mais o preço dos imóveis em virtude da inflação em virtude da própria valorização do aumento do custo naturalmente vai ficando mais distante comprar um produto um imóvel uma casa um apartamento dos sonhos daquela família Além do mais nós temos a nossa renda sendo corroída pela inflação ou vai dizer que o teu poder de compra é o mesmo que você tinha há 2 3 anos atrás se você mantivesse sua renda você tem que ganhar mais para você poder comprar a mesma coisa como algumas pessoas ou grande parte parte da população se Manteve numa numa numa renda mensal meio que similar nos últimos anos mas o seu custo de vida aumentou naturalmente o percentual a o valor que ela poderia destinar uma parcela do financiamento reduziu então ela não consegue tomar um crédito nesse momento porque ela corre risco de não Honrar e se você piscar dois TR meses não pagar direito esse apartamento o banco ou mesmo a construtora ele faz a rescisão do seu contrato e você perde ele agora tem alguns mercados que não estão sendo impactados por isso com taxa de juros com escassez de recursos primeiro deles segmento Popular porque os recursos para o programa Minha Casa Minha Vida Imóveis até R 350. 000 os recursos vem do FGTS tem bastante recurso para isso tá sendo destinado bastante para financiamento de empreendimentos imobiliários para financiamento da aquisição da casa própria e do ministério das cidades mas esse recurso vem da onde vem do nosso bolso né então ele esse recurso Ele é destinado é arrecadado através de impostos distribuído paraa população finan and empreendimentos imobiliários no segmento popular e por esse custo de Capital ser menor ter o incentivo do governo a taxa de juros Ela é bem menor ela varia entre 4 arredondando a 88% ao ano que é bem menor do que qualquer renda fixa até mesmo do que a rentabilidade da poupança em grande parte do caso e a cereja do bolo ainda é o subsídio no programa Minha Casa Minha Vida para faixa um e faixa dois você tem até R 55. 000 de desconto ou seja é isento esse valor de pagar o valor do do imóvel né dependendo da sua renda mensal da região que você está no Brasil ou seja tem mais incentivo do governo paraa compra da casa própria Então esse segmento Enquanto houver o atual governo pode ser que o próximo seja direita seja esquerda seja centro seja o que for com a mudança pode ser que não exista mais esse programa ou ele mude novamente mas existe uma força muito grande através desse governo atual de entregar um monte de unidades no segmento Popular justamente para cumprir Promessas de governo de Promessas de campanha que foram feitas lá atrás então é um segmento que não vemos perspectivas de escassez de crédito também isso acontece no alto padrão não tanto em relação a crédito mas porque o alto padrão o perfil de cliente que compra o imóvel 2 3 4 5 milhões de reais ele está menos exposto a movimentos econômicos a economia do do país a recursos de financiamento recursos do banco porque ele tem geralmente uma empresa ele tem um bom fluxo de caixa nos seus negócios ele é de outra região então ele não precisa fazer necessariamente financiamento bancário para comprar a casa dele ou ele vai dar um imóvel que ele já tem em troca e parcela restante assim por diante por exemplo eu vendi em 2024 uma casa para um italiano vendi em janeiro de 2025 uma casa minha de R 9 milhões deais para um americano no início de 2025 Eu vendi alguns apartamentos na planta para brasileiros que moram fora do país e nada nenhum desses utilizou recursos do banco para fazer finan finamento do me ou financiou direto comigo ou um parcelamento curto ou pagamento à vista então é um público que sente menos crises inclusive aqui um conselho para você se você ainda está buscando um segmento para você atuar nos seus negócios cara trabalhe prestando serviços ou vendendo produtos para clientes ricos porque você vai ter menos oscilações de mercado com esse segmento o alto padrão nesses próximos anos vai inclusive crescer vai expandir imóveis na planta nesse momento com taxa de juros do financiamento a 12% 14% 15% para imóveis acima de 1 milhão e né Se for fazer pelo banco impulsiona incentiva as pessoas as famílias a comprar apartamento na planta porque a taxa de juros de correção durante a obra 3 4 5 anos ao menos durante a construção é pelo INCC ou pelo Cub varia de 4 a 6% ao ano então a correção é menor do que pegar via banco inclusive se você quer saber mais sobre como investir em apartamentos na planta comigo e com a cp8 aqui no litoral norte de Santa Catarina Vou deixar um um link aqui na descrição para você fazer sua aplicação e meu time vai entrar em contato contigo para te apresentar os nossos projetos Ô mas será que isso vai mudar será que vai ter mais recursos pra classe média para elas para essa família realizar o sonho da casa própria sim isso vai ter que mudar uma necessidade precisa se encontrar incentivos para consumo de imóveis para famílias que vão comprar imóvel de 350.

000 a 1 milhão e porque mais de 47% da população no Brasil que quer comprar imóvel segundo dados da abra Inc a Associação Brasileira de incorporadores querem comprar imóvel de segmento do médio padrão geralmente aquela família que saltou já não comprou um segmento Popular né não comprou o produto Popular já vai direto pro médio padrão é o primeiro imóvel ou tá fazendo um upgrade né Tá acendendo na vida e nós temos um benefício aqui num Horizonte mais de Médio prazo não dá para dizer se é curto prazo é 2025 mas nos próximos anos nós vamos ter algo benéfico aqui em termos de recursos pensa comigo sempre existiu sfh e sfi falei antes né sfh sistema financeiro Habitacional Imóveis até 1,5 milhão sfi imóveis a partir de 1,5 Milão Só que nunca foi utilizado ou pouquíssimas vezes foi utilizado recursos do sfi que vende lcis eh cdbs fundos de investimento lgs enfim recursos de tesouraria do banco que são recursos mais caros para financiar imóveis a partir de 1 Milhão E por que que nunca foi utilizado porque sempre teve recurso em abundância da poupança Então os bancos utilizavam recurso da poupança para financiar produtos do sfh ou seja Imóveis até 1,5 Milhão com uma taxa de juros com spread aí de 3 4% acima do custo do capital da poupança e como sobrava recursos eles também emprestavam pro sfi mas os legisladores lá da década de 90 finalzinho da década de 90 que criaram o sfi foram visionários e viram assim uma hora o recurso da poupança vai acabar e aí os recursos TM que vir de outro lugar e vão fazer uma trava poupança até 155 milhão a partir do 1 milhão você já é rico você pode pegar recurso mais caro no mercado porque você já tá bem resolvido na vida e é isso que vai acontecer aconteceu a partir de 2024 vai se acelerar a partir dos próximos anos recursos da poupança só para imóveis de 350.