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Vamos lá, começando agora mais uma live. Hoje é live de perguntas e respostas do nosso grande evento Viveram de Renda Passiva com loteamentos. Começou ontem, segunda-feira. É, hoje vamos tirar todas as dúvidas para todos aqui que estão participando desse grande evento, porque amanhã vem a aula dois e a aula de amanhã, se prepare-se. É muita prática. Amanhã eu vou mostrar exatamente a mina de ouro, o parcelamento que irá transformar a sua vida, investir o mínimo possível, de forma segura e rentável. Então vocês não podem perder. Sejam todos bem-vindos para a nossa live. Vamos lá, começando

aqui no Instagram, aqui no YouTube. Todo mundo aqui comigo. Deixa eu até colocar aqui banner. Tá todo mundo aqui aparecendo para mim. Todo mundo OK? Ah, vamos lá. Boa noite a todos. Tito aqui, William, Júlio, César, Ivaldo, todo mundo aqui. Gostaria de saber qual o melhor enquadramento contável para a abertura da minha empresa, que será responsável pelo loteamento e qual a forma que temos eh e qual a forma de termos menos problemas jurídicos no futuro? Olha lá, eh, Douro, eu vou te passar exatamente, primeira coisa, você vai abrir uma incorporadora e amanhã eu vou te

falar quais são os quinais, quais são os processos, tudinho na aula. Pode ficar tranquilo, amanhã você vai ver tudo como seria exatamente o seu empreendimento, a estruturação jurídica, eh quais são os processos, quais são eh para um condomínio, para um loteamento, para o empreendimento rural, qual é o formato da sua empresa? Amanhã irei passar tudinho isso para você. O que eu te digo agora? Primeira coisa, você vai abrir uma SP, uma sociedade de propósito específico, onde vai blindar o seu empreendimento, vai blindar a área, mas você pode entrar com uma pessoa física, né, SP ou

tem que ser uma pessoa jurídica. Você pode entrar com uma pessoa física, mas se tiver condição, quer entrar no mercado, já criar nome, entra como uma pessoa jurídica. que neste caso é uma incorporadora, aonde ela vai ter os quinais necessários ali dentro para desenvolver qualquer tipo de parcelamento e até mesmo a parte administrativa, financeira de um loteamento, de um condomínio, tudo o que você for vendendo vai recebendo. Ela vai ter todos os finais para que você pague uma tributação menor e para que você não tenha nenhum problema jurídico. Eu não quero que você tenha poucos

problemas jurídico, não quero que você tenha nenhum problema jurídico. Então, toda a estruturação eu vou te passar. Eu estou há 10 anos no mercado como e sete como incorporadores. Durante esses 3 anos que eu não estava como incorporadores, eu passei pelo mercado e ali eu vi muita situação na onde a gente perdia muito tempo resolvendo problemas jurídicos da estruturação da empresa, de vendas. Então, as documentações são necessárias, exatamente documentos que vão gerar segurança pra sua empresa e na hora da venda. E olha só, em todos esses anos, 7 anos como incorporador, se você colocar aí,

você falar assim: "Ah, mas tem muita devolução, muito cancelamento, tem muita ação judicial, eu tive dois apenas e depois mais nenhum". Então, em 7 anos, 62 ações e as duas ações eu ganhei. Então, alguma coisa tem aí que a gente precisa copiar, porque o que dá certo a gente não tem que não olhar, a gente tem que olhar e melhorar ele. Eu vi o que dava errado. E aí, nesses três anos, quando eu abri a minha primeira a meu primeiro empreendimento, eu sentei com um jurídico que hoje é meu sócio. Eu falei assim: "Olha, eu

preciso resolver isso aqui, assim, assim, assim, assim". Eu não posso perder tempo cuidando de problema, parte jurídica. Eu tenho que trazer segurança paraa empresa. E ele falou assim: "Então, a empresa vai ser assim, o contrato é assim, contrato de promessa de compra e venda é assada". E ele mostrou tudo isso. E aí na hora que fez isso, eu ainda tive duas ações. As duas ações eu ganhei e nunca mais. Por quê? Porque ele gera segurança. Um bom contrato, estruturação jurídica da sua empresa vai gerar segurança para você ao decorrer de todo o seu empreendimento, da

sua vida aqui dentro. E eu vou mostrar isso amanhã, os quinis tudinho para você. Boa noite, professor. Minha pergunta, você Ah, tem umas coisas aqui. Tudo bem? Deixa eu só aqui. Pronto. Turma 10, Rondônia. Dorival tá aí. Fala, Dorival. Mesmo já tendo assistido as aulas, sempre tem assuntos novos que atualizam no nosso seu CNP, né, Aton? Sempre, sempre, sempre. Eu perdi a aula ontem, como posso ter acesso a ela? Eh, faz o seguinte, Géio, vai escreve aula um. Escreve aula um agora. Se você escrever aula um agora, você vai receber o link agora da aula

aí via direct no Instagram. Você vai receber agora a via direct a aula um agora, tá? Então, escreve aula um. Como eu digo aqui, ó, ontem na aula, eh, quem não assistiu, é importante que você assista, porque você vai ver partes importantes do parcelamento de solo. Quem tá no Instagram, escreve aula um, que você vai receber o link agora via direct. Escreve aula um, que você recebe o link agora via direct, tá? Depois você assiste, não vai sair daqui agora, mas depois quando você assistir, anote tudo que eu falo, por tem uma atividade. E qual

é essa atividade? É um resumo e esse resumo vai exatamente te trazer um bônus. Qual? Um bônus não, um prêmio. O melhor resumo ganha um super prêmio. Então vai lá, faça e escreva ali o seu resumo embaixo no YouTube da aula, nos comentários. Coloca lá o seu resumo e eu vou est analisando todos eles, tá? Então, anote tudo. Amanhã na aula dois também terá isso e na aula três também terá isso. Então, anote tudo que eu vou falando durante a aula para que você coloque o seu resumo. Não vale colocar inteligência artificial que é fácil

a gente descobrir. É importante que você coloca, fale os pontos. Já vou dando aqui, ó. Fale os pontos no qual eu falei, pontos importantes. Amanhã vai ter a mina de ouro. Coloque isso lá também que vai ajudar muito vocês, tá? Boa noite. A da aula um estava em plantão ontem. Juliana, vamos mudar isso, hein? Vamos fazer você virar incorporadora. Plantão é maravilhoso, a profissão de médico é extraordinária, salva vidas, cuida de muita gente. Então agora lá na aqui no link no YouTube, se você pegar aí no YouTube, embaixo do conteúdo da live ali, você vai

ter que clicar em mais, tá? Lá lá assista a aula um e YouTube. Clicou nela, você já vai ter aula um e assiste ela e faça o resumo também, tá bom? Essa questão das invasões de terra, como resolver, Elar, vamos lá. A invasão eh de terra, de terra, ela existe em áreas rurais. Hoje em áreas urbanas ela existe, mas em áreas que estão largadas ali pelo município, muitas vezes ela tá indo na áreas que são de município. Na área de empreendimento, eu falo para você, eu tenho empreendimento em vários locais do Brasil, nós não temos

invasão. E até mesmo quando existe uma invasão numa área no qual a gente vai pegar, a gente acaba pegando aquele aquele pessoal que invadiu, exatamente para ele adquirir área, adquirir o lote de forma parcelada, porque ele vai receber matrícula da área, vai passar pro nome dele. Então a gente acaba vendendo de forma parcelada para aquela família. Então primeira coisa, loteia. Loteou se ali, você não corre risco. Agora propriedades hoje tem invasão e muito pouco até pelo que acontece. A gente tem que sentar e resolver e fazer parcelamento solo, tá? Fez o parcelamento solo, tem documento,

ninguém entra, invade a sua área. Não é assim. Boa noite. Tem um sítio de um alquir ou um alquere onde estou construindo uma casa de madeira. Pensei separar uma parte minha casa e a outra para lotear e fazer um condomínio. LZ, é uma ótima sugestão, um ótimo negócio, porque um alqueir, vamos colocar que é o alqueir, né? Eh, seria exatamente 24.000 m² alqueir paulista, 24.200. Dá para fazer muita coisa, se criar uma renda e se separa aí seu lote nessa parte, separou a sua casa e o resto você loteia criando uma renda para você e

multiplicando o valor do metro quadrado. E eu digo que após você fazer o primeiro, Lis, aí é seu empreendimento, áreas ao lados vão atrás de você querendo saber como que é isso e vão, você vai apresentar a proposta e lote vai fechar uma parceria, tá? Como fica a venda parcelada se o comprador parar de pagar em três meses o lote volta para você. Isso tendo no contrato, André, de forma clara, informando tudinho. O contrato não é um algo que você vende assim em uma um contrato de Google, tem que ser bem estruturado. Foi o que

fizeram pergunta ali para mim no começo, né, sobre a questão eh de eh documentação para não ter problema no desenvolvimento da sua empresa, a estruturação jurídica, tudinho. Então isso eu vou mostrar tudo para vocês, mas eu digo, um bom contrato hoje ele gera essa segurança e a lei permite que você tome o lote de volta. Ah, mas tudo bem. Ele deixou de pagar, mas agora ele construiu. Como que a caixa faz quando você não paga o financiamento? Ela toma o seu imóvel. Aqui é igual. Você vai voltar. Mas o que que você vendeu, André? Você

vendeu o lote. Você não vendeu a casa. Então aquele cara que construiu a casa, o seu cliente, ele tem uma responsabilidade, quer pagar o lote. Se ele construiu, tudo bem, ele tá permitido, mas ele tem uma responsabilidade, é pagar o lote. E se ele não pagar, eu, como incorporador não posso ser o responsável por isso, ter que comprar a casa dele ali. Senão, imagina só, eu ia nas na nos nas loteadoras, começava a construir uma casa, avaliava ali, ia ter uma margem de ganho, opa, eu vou fazer dinheiro rápido e fazendo construção, cancelando, fazendo construção

e cancelando, eu ganho meu dinheiro e multiplico muito mais o meu dinheiro. Seria fácil? Por isso que a lei nos protege. Então, não é assim. A pessoa construiu também, ela tem a responsabilidade dela e eu não, eu tenho a minha, eu tenho que entregar o empreendimento. E se ele fez e eu entreguei, ele é responsável e ali não se vem a casa paraa minha responsabilidade pagar. Ele até muitas vezes o juiz fala em retirar todas as constru tudo que tá construído ali em cima, entregar o lei terreno livre e desimpedido para o incorporador. Então olha

só como é a situação. Então aí lógico, a gente não vai tratar tudo da forma dessa forma, né? a gente sempre conversa, mas eh ficou na implant em três meses você pode tomar o lote de volta. Se tem uma construção, você não tem que pagar ela, tá? É uma coisa que eu já passo para vocês. E a nad implência só existe quando você não identificou o cliente ideal, você não vendeu nas condições que esse cliente foi identificado. Então, quando você vende um produto com base nas informações do seu cliente, porque a gente não faz empreendimento

para nós, faz empreendimento para o cliente e na hora que você vende um produto para aquele cliente, nas condições que ele consegue pagar, oferecendo tudo aquilo que ele deseja, ele paga. Ele paga. E se vier cancelar, ele tem que receber só parte desse valor, não 100%. E ele pode receber da mesma forma que você recebeu, então ele não quer. E aí vem as negociações. Você pode aber taxa administrativa, você pode abater tributação que você já pagou, você pode abater taxa administrativa, você pode abater custos jurídicos, você pode abater marketing, você pode abater corretor. Olha quanta

coisa você pode abater. E isso dá muito mais que 20%, porque a lei fala que você tem que 80, mas você pode abater mais essas taxas, essas essas esses pontos, mas isso tem que tá descrito no seu contrato. Tá vendo a importância de ter um contrato? Então fica comigo que durante esse evento a gente vai falar mais sobre isso, contrato, documentação, tudinho para gerar isso de forma muito segura, o desenvolvimento do seu parcelamento de solo, tá? Eh, boa noite. Como você calcula a infraestrutura de água, esgoto, energia e erroamento? Quanto representa a infra? Tudo depende

do tamanho, o tipo de parcelamento que você vai executar. Na sexta-feira, na aula, eu vou parentar muit questões de custos para vocês. Já imaginou você fazer um lote que ele custe menos de R$ 1.000 o custo dele? Então eu vou mostrar exatamente isso em através de um processo de parcelamento de solo. Tem empreendimentos aonde o custo do o mercado. Vou colocar o mercado e o que o Pedro faz. O mercado hoje ele fala em um loteamento aberto na faixa de R$ 160 para cima o valor do metro quadrado sobre a área útil. Então se você

tem uma área de 2 ha, se você tem 50% de aproveitamento, então seria 1 ha, então 10.000 m² vezes o valor de 160, tá? Mas o Pedro fez um empreendimento esses tempos com toda a infraestrutura, com uma elevatória de esgoto que tem um custo elevado por R$ 58,1 centavos. Como isso é possível? Entender no processo de parcelamento solo, entender na execução de obra? Ah, Pedro, mas eu não sei, eu também não sabia. Eu também não sabia do sobre o processo. Eu também não executo, mas eu sei em que momento que entra cada um ali dentro

do processo. Eu sei como que é feito. Eu sei que hora que para não gastar dinheiro da forma errada, porque dinheiro é tempo e tempo é dinheiro. E eu não quero perder nem dinheiro e nem tempo. Então eu tenho que entender sobre isso e eu mostro isso para vocês. Pode ficar tranquilo. Eu vou mostrar um processo aonde você vai investir o mínimo possível, até mesmo sem dinheiro. você pode ingressar nesse mercado dessa forma e após disso vão vir outros processos. Mas eu digo, em cima da carteira total não chega a 3% de todo o seu

recebível o valor da infraestrutura no quando eu falo de parcelamento a longo prazo. Quando eu falo a curto prazo, o valor do metro quadrado pode a partir e pode ser inicial e vamos colocar aí na faixa de R$ 500, R$ 400, R$ 400 o valor por lote. Tudo vai depender do tipo de parcelamento que você vai executar. E a gente vai ver isso a na próximas aulas, certo? Então o cálculo ele vem mais ou menos com essa base. Se o terrenista quiser desistir após já ter feito a integralização da área registro das matrículas, ele tem

multa. O contrato tá ali exatamente para gerar multa. Então, eh, é importante você ter um contrato que gere essa segurança caso ele venha desistir, é que ele viu a oportunidade, quer tocar o negócio. Então, por isso que existe multas, por isso que pode existir um pré-contrato também para selar isso, tá? Pedro, aproveitei meu primeiro condomínio, mas agora não tenho recurso para a infraestrutura. Como adquirir recurso? Vamos lá, Pedro. Aprovei o meu primeiro relotamento, mas eh aprovei aprovei o meu o seu primeiro empreendimento, mas agora não tenho recurso para infraestrutura. Eh, mas o dinheiro tá na

terra, você não tá se conseguindo enxergar, tá aprovado, tem matrículo, tá registrado. Ah, então você fica comigo. Fica comigo. Você tem que ter uma instrutção jurídica, exatamente, porque o dinheiro tá lá dentro. Ué, você não tá agora que você aprovou o negócio, você tá com o negócio mais valioso na sua mão, tá? O custo da área de lazer já está embutido quando vende os lotes? Já. O custo da área de lazer já tá embutido nos custos do empreendimento e ao vender você tá ali também executando essa obra. Então tem que tá ali dentro. Pedro, existe

um contrato prévio com o terrenista para iniciar o estúdio de viabilidade? Você pode ter um contrato, um vamos lá, você pode ter uma, vamos colocar aqui o Roberto tá aí. O Roberto tá aí, pode me ajudar. Um um não é um pré-contrato, é exatamente ai caramba, qual que é o nome do documento? Roberto gosta de fazer isso. Roberto é meu aluno, eles gosta de fazer esse tipo de documento. Eh, como fala, Robertão? Me ajuda aí. Vamos lá. O pré-contrato é um processo que você faz antes, exatamente para liberar, para preparar a área, tá? Aí você

tem exatamente um documento que você faz antes, que é exatamente o para você fazer o estudo de viabilidade. Então você amarra a área por 30, 60, 90 dias, tá? Esse documento, eu disponibilizo isso dentro do curso, exatamente esses documentos para que vocês tenham em mão. Pass contrato. Obrigado, Raquel. O um contrato de intenção de parceria. Esse contrato ele faz exatamente com que você tenha uma intenção de realize o estudo de viabilidade e se o estudo de viabilidade é a proposta via exatamente fechar essa parceria, é o o que o parceiro deseja, ele já parte pro

próximo contrato. O que pode ser um contrato prévio para preparar a área. Então, de repente a área de 100 ha, eu vou lotear só 20. Então, para separar essas matrículas, então tem um um contrato anterior, tá? E aí fez isso, depois vem um contrato exatamente de da SPE. Então venho a intenção de parceria, depois vem o Depois vem da intenção de parceria, vem um pré-contrato ou a SPE. Se tiver que fazer o pré-contrato exatamente para preparar a área, se dividir o tamanho dela e depois posteriormente vem a SPE. Se a área já tiver toda pronta

e vou vou lotear todo o 100% dela, aí você não precisa fazer um pré-contrato, faz a o estúdio de viabilidade, a intenção, trava a área e após isso abre exatamente a SPE. Proposta de parceria. Aí a proposta de parceria que ae falou é exatamente que a gente apresenta antes de abrir a SPE ou caso vocês queiram fazer a intenção dessa parceria, esse documento, né? Aí você vai fazer exatamente após a intenção apresentar a proposta de parceria ali dentro. Guria atrasa a aula, eu consigo ver depois. Caso você chega aí a atrasado na aula, consegue assistir

depois, tá? Eh, é só escrever, caso você queira receber o link dessa aula. Escreve aula um, você recebe o link. Escreveu aula dois amanhã no Instagram. Aqui, qualquer lugar da do Instagram, você recebe o link dela também. O que eu te digo, assista a aula comigo ao vivo, porque é importante, tá? É importante você estar comigo sempre ao vivo nas aulas, porque ali é diferente. Estou muito confiante, professor. Obrigado pela sua bênção em nossas vidas. Eu que agradeço, Éder. Não entendi o a forma de multiplicação, correção e juros. Ah, eh, Águias, vamos lá. O multiplicador

é um valor exatamente aonde a gente faz o valor do lote à a vista para o lote a prazo, fazer o diferencial da da do valor do lote. Como por exemplo, ontem a gente pegou lá parcela é igual abre parênteses valor do lote menos entrada fecha parênteses vezes o multiplicador. E o multiplicador tem que ser a partir de um, porque se for menos de um, o valor do lote a prazo tá sendo mais barato que o valor do lote à vista. Então um ele iguala mantendo o mesmo valor do lote, tá? E aí você vai

colocando o multiplicador, neste caso, dividido ainda pelo período, que é o tempo que você vai vender a parcelado o empreendimento. Quando você coloca o multiplicador, eu diferenciei o valor do lote a longo prazo. Então, de 50.000 foi para 76.000, utilizando o multiplicador 1.6. Então, eu aumentei 60% do valor do lote. Exatamente. Agreguei mais valor para vender a prazo. Cheguei e fiz isso. Quando eu dividido pelo período, minha parcela sai 316. Mas no meu estudo de viabilidade, eu identifiquei que o meu cliente ele paga R$ 400, R 399,99 na parcela de um lote à vista de

R$ 50.000. Então, opa, ele no estudo de aviabilidade que eu fiz informei, um lote de 200 m², ele paga 50.000, exemplo, né? Não tô dizendo que todo lote de 200 m² é 50.000, exemplo. Então ele paga 50.000 no lote, mas em parcelado ele paga R99,99. Quando eu faço isso, o meu multiplicador já não é mais 1.6, é mais de 1.6, porque eu subi o valor do meu lote para chegar em 399. Então o multiplicador ele vem para diferenciar o valor da parcela, o valor do lote à vista para prazo e encontrar o valor da parcela

ideal que aquele meu cliente paga. E aí depois disso, todo ano tem um reajuste. Esse reajuste, por exemplo, o índice financeiro, o índice financeiro ele vai ser anual cobrado e os juros pode ser anual e mensal. Eu gosto de aplicar sempre anual para que não cria tanta confusão na cabeça do cliente, mas tem lugares que eu encontro ele mensal e ele é muito bem-vindo quando é mensal multiplicando ainda mais, tornando seu empreendimento ainda mais rentável. Então, quando eu coloco exatamente o reajuste, ele vem exatamente para também o meu valor investido, o valor do meu lote,

não ficar ali engessado, não ficar ali sem valorização. Então, o reajuste é necessário. Todo banco tem, quando faz o financiamento é o seu dinheiro, ele é sendo atualizado. Então, a gente pode colocar o índice financeiro mais juros. E os juros, o total dele ao ano tem que ser de 12%. Mas o reajuste ele pode ser mais de 12% por é juros mais índice financeiro, tá? E na média é em torno de 12% ao ano equivale, porque o IPCA hoje tá fechando na faixa de 4.7 os juros, por exemplo, eu coloco hoje 8%, a minha média

anual, então a gente colocando aí 12.70, 70 2.7 é o reajuste pode ser maior? Pode. Eu, por exemplo, já tive situações de 16, 14. Teve situações que chegou na pandemia a 40 e poucos por mas a gente não aplicou isso porque era aplicar cancelar contrato. A gente também tem que entender como o mercado está. Então a gente chegou e chamou todos os clientes e os clientes falam assim: "Olha, a gente vai fazer o reajuste, mas a gente vai trabalhar nessa casa". Porque a gente sabia que era o temporário. Ele agradecia demais porque sabia que tá

na faixa dos 30 só o IGPM. e a gente não podia matar o cliente, então a gente fazia isso, né, para que pudesse eh atender ele e atender nós. Então o o o as correções aonde tem índice financeiro mais juros são anuais, tem que acontecer os juros podendo ainda ser mensal e o multiplicador é algo que vem para diferenciar o valor do lote à vista e encontrar a parcela ideal para o seu cliente, que na hora que você faz o estudo, você entende: "Eu pago 50.000 no lote à vista, mas eu pago parcelado 399". Opa.

Então eu vou identificar um multiplicador e fazer um diferencial. Eu não vou fazer o meu lote sendo vendido por parcelas de R$ 200, que seria talvez o um, né? Então eu vou fazer nessa nessas condições que eu vou ganhar muito mais. E a gente não pode perder dinheiro, a gente tem que acabar ganhando dinheiro nisso. Então entender como o processo funciona é muito melhor e aí você não deixa dinheiro na mesa, tá? Então essas questões vocês vão ver depois no decorrer do processo. Não entendi a renda passiva. Se a gestão se tem gestão de carteira,

Márcio, tem gestão de carteira. Na verdade, a renda passiva ela é o recebível mensal da parcela. Então você investe, faz o parcelamento sola e e por 240 meses você receber aquela parcela. E pode ser que ela até estenda sendo muito maior isso, tá? Então você vai ter uma renda mensal. E essa gestão é como se fosse também a gestão da com de um aluguel. Então você vai gerenciar esse recebível. Então você não vai ter que fazer outro investimento para ter o recebível. Você não vai ter que fazer todo. Não, vendeu, lançou o empreendimento, vendeu, você

cria uma renda que é contínua, que é exatamente uma renda passiva, porque você só precisa trabalhar uma vez para fazer isso, fazer o investimento uma vez, que depois ele faz sozinho, tá? Fala, Fabrício. Fabrício, que cavalo bonito, hein? Eh, coisa boa. Sucesso, Fabrício. Sucesso. Depois vou mandar mensagem lá. Professor, os cursos dos projetos de infraestrutura, terraplanagem, eh, e tem como terraplanagem e drenagem e tem como fazer permulta com projetistas? Grande abraço, Alexandre. Dentro do curso, já imaginou você entrar dentro do curso e você ter todos esses profissionais ali dentro para ajudar a desenvolver seu parcelamento

solo? O curso tem isso. Então, pode ficar tranquilo, tá? Porque eu vou te trazer exatamente pessoas que vão querer caminhar junto com você, desenvolver parcelamento, só querendo fazer da mesma forma que o Pedro trabalha. Hoje os meus sócios são exatamente quem executa os projetos, quem executa a obra, quem lança o meu empreendimento. Eu tenho sócios, então eles fazem parte e eu transmito isso dentro da comunidade, dentro do da escola, exatamente para que vocês trabalham dessa forma. E lá tem muita gente fazendo isso. Até digo, se você é profissional da área, o curso ele é exatamente

ao lugar para você encontrar e pessoas ali para prestar serviço, tá? Uma dúvida em corporadora entra no Simples Nacional? Não, não entra no Simples Nacional, mas você paga imposto até menor que o Simples Nacional. Imagina você pagar 4% sobre o valor recebido. Imagina se pagar 5.73, 5.93, 6.73 73 é até melhor que o simples nacional, tá? Boa noite, Distrito Federal. Existe algumas pecar eh pecuariidades diferentes do município independente, se é condomínio. Sim, Jeferson, cada município tem uma regra. Cada município tem seu plano diretor e sua lei de parcelamento de solo, mas eles são muito parecidos

entre um e outro, porque levam como base a lei federal, tá? A base como lei federal, né? Então ele é muito parecido, só vai mudar metragem, questões de de calcionamento, coisas assim que são detalhes, mas ele é muito parecido em um outro, tá? O que acontece se a pessoa fica inad? Expliquei ali em cima, Alexandre, mas é como o que você vendeu, vendeu o lote, né? Se ele construir, ele tem uma responsabilidade ali dentro, não, você ele não pode ser transmitida para você. Então ele tem que entregar o lote e aquela casa ele se desfaz,

tá? O comprador do lote pode construir de imediato. Tudo depende que você deixa no contrato. No meu contrato eu permito, né? Posso deixar até 3ês meses, mas eu permito. E para construir, é lógico, tem que ter uma base de infraestrutura mínima. Então, mas eu eu permito, não vejo nenhum problema, tá? Boa noite. Temos uma área 54 ha na zona rural na região de Conceição, onde temos um parque natural lindo Zelâia. Então bora fazer isso acontecer, transformar essa área, fazer isso acontecer, tá? Multiplicar ainda mais. Walter, tenho dúvidas. Só fazer perguntas. Walter, só fazer perguntas, tá?

Pedro, surgiu uma oportunidade de comprar um sítio de 19.000 1000 m². Então ele já é urbano, porque uma área rural sempre vai ser acima de 20.000 m², porém não tem escritura, então não tem documento, só contrato de compra e venda e antigo dono tem 45 anos em posse. O que devo fazer? Você vai ter que entrar com o processo de uso capião, né? E aí, neste caso, a área vai ter que ser passada para urbano. Vou ter que entender se é daquelas épocas antigas, porque antigamente não tinha a questão antes de 64, não tinha a

questão do módulo rural ali. Então, depois que veio as questões de módulo rural, tá? E aí você tem que ver essa questão junto ao cartório e aí pode entrar via um uso capião no processo com cart via cartório mesmo, onde pega todos os vindeiros assinando e o processo anda muito mais rápido, tá? Porque tem que criar documento para poder depois parcelar isso, tá? Tem uma área de 40.000 m² dentro da cidade de Marabá, Ará, eh, com 250 m de frente à estrada de ferro Carajá, onde passará o anel viário do Denite. Você tem uma mina

de ouro. Você tem uma mina de ouro. Agora só falta você entender como fazer ela. Então, não sai daqui. Agrofloresta esteja comigo aqui. Como e onde escolher o solo terro? até o o solo, o terreno e não tenho área, procuro parceiros. Oton, vamos lá. Eu tenho 42 empreendimentos, só dois eu comprei área, o primeiro e um outro por questões eh que não vinha a parceria e o valor do metro quadrado tava muito baixo. Mas se eu prefiro fazer parceria, até por isso eu tenho 40 sócios de terrenistas, né? E primeira coisa, para você encontrar a

área, você tem que gerar segurança. CNP, conhecimento, eh, network, né? Você tem que praticar isso. CNP, conhecimento, network e prática. Quanto mais conhecimento que você tem, mais autoridade você gera. Quanto mais esse conhecimento você transmite no seu network, mais oportunidade surge dali dentro. E assim vão desenvolvendo os parcelamentos solo. Você não tem que ir atrás da área, a área vem atrás de você. É o que eu digo. E ali, ao decorrer de quando você começa a obter conhecimento e começa a se posicionar falando de incorporação, aonde você menos imagina, tem alguém que tem uma área

e vai te passar para você desenvolver o parcelamento solo, mas quanto mais conhecimento você tem, mais preparado você tá exatamente para trazer o melhor resultado para aquela área para fazer o parcelamento. E é assim que a gente consegue fechar parcerias aqui também. A pessoa não quer ver o seu portfólio, ela quer saber se você entende do mercado e você vai fazer da forma mais segura para ele, tá? Ah, meio ambiente, na verdade, é fácil, o que é, infelizmente, a maioria dos engenheiros não consegue trabalhar com isso. Vamos lá, Augusto. Augusto, tem que tomar cuidado. Augusto,

não vem aqui vender produto, hein, Augusto. Já tô vendo aqui. Você tá fazendo, Augusto, escuta aqui. Vamos lá. O meio ambiente não é fácil. O parcelamento não é fácil. Na verdade, nada é fácil quando você não tem conhecimento. Mas quando você tem conhecimento, o Márcio Santana vai fazer saber fazer o seu parcelamento dela. A Joselaine vai também fazer seu parcelamento solo e transformar a área dela lá. Ela vai entender aquela vegetação, vai entender como que é feito, se é feito aquilo. Ela tem que identificar o seu cliente ideal, parcelamento certo e condições de venda. Ela

vai entender todo o processo. Ela não precisa saber fazer, mas entender, né? Então, o que a gente tem que fazer aqui dentro do entender como ele funciona para poder enxergar a melhor alternativa de parcelamento de solo na área. O meio ambiente pode ser um problema. Eu te digo que muita gente acha que a PP é o ruim, mas se você souber encaixar o empreendimento certo ali dentro, o que que é a PP? área de preservação permanente, porque você não pode mexer nela, tem que cuidar dela e ela vai perder á parte da sua área. Então,

o que que você faz? Na hora que você entende ela e você entende que tem um parcelamento que agrega muito valor a ela e ela agrega muito valor ao parcelamento, aí você, opa, e aí você multiplica ainda mais o met² e aí você vai entender o que o cliente quer dentro de uma área como essa. Aí você começa mostrar para ele o que ele deseja, ele paga muito mais por aquilo e aí você desenvolve seu parcelamento, preserva aquela parte que é uma app que é muita que tem preocupação pro município, que muitas vezes as pessoas

utilizam ali para jogar lixo. Então você preserva o meio ambiente, agrega valor, vende um produto de forma diferenciada aonde ninguém enxergava. E esse é o nosso papel e até escutei isso de um aluno. Nós incorporadores somos que nem um maestro. Sabemos exatamente como conduzir as peças, engenheiros, arquitetos, topógrafos, todos os profissionais. E quanto melhor o maestro, menos dinheiro ele precisa tirar do bolso dele, porque ele entende e sabe tirar o dinheiro ou a música exatamente da própria terra. Então é isso que eu vou mostrar para vou tô mostrando para vocês nesse evento, tá? Pedro tem

uma área de 20 haar e em trabalhar 10 fica uma margem da BR com água 24 horas. energia trifásica, 6 km da cidade, tem como transformar ele em urbano, tem, Justina, tem como se transformar e até mesmo se mostrar pro município o quanto que ele tá deixando de ganhar dinheiro nessa área. Comando vier a Santa Catarina, me avise, Carlos, eu acredito que devo aí próximo nos próximos meses devo estar indo para quem tá lançando empreendimento em lá no Rio Grande do Sul e vou passar por Santa Catarina. Quando vem can Balneário Gota Samir, devo tá

indo aí. Gostaria de tomar um café possível. Claro que é sim. Tá. Ah, vamos lá. Alg compensa parcelar terreno pequeno assim? Olha, eu tenho aluno que parcelou área de 3.000 m e virou uma renda passiva de mais de 11.000 para ele em 3.000 m. Que fazer no Mário? 3.000 m é tudo é possível. Tá. Tô eh doido para fazer um loteamento na praia. É maravilhoso. Você vende parcelado e se a pessoa construir a casa fica na implante. Não tem como devolver o lote. Devolve o lote. Tá uma dúvida de muita gente. Vendo parcelado. Adoro vender

parcelado. Eu começo como corporador, depois eu viro o banco, porque eu vou começar a vender isso de forma parcelada, receber juros, receber e as correções, né? E isso vira um banco, tá? E se ela construiu, ela tem uma responsabilidade em contrato. E o lote só passa pro nome dela quando ela quita. Então ele está em meu nome. Mas Pedro, como isso é possível? Vou mostrar tudo isso vocês no evento. Vou mostrar documentos necessários para tudo isso, tá? Tenho muito pedido de de áreas para parceria, mas áreas aprovadas é venda. Eh, mas áreas aprovadas é venda.

Área cruas não aprovadas. Parcerias com aporte. Tá difícil vender. Se Eli não vende, faz a parceria. Hoje você corretora vai ganhar quanto numa área dessa? Se a pessoa não aprovou, que eu até prefiro, eu não gosto de pegar empreendimento aprovado porque não sei como que ele fez, de repente ele fez um custo muito elevado com infraestrutura, né? E se tornando inviável o empreendimento, como já recebi, né? Então eu gosto de pegar o empreendimento quando a área não tá aprovada. E outra, ah, mas tem um aporte, ué, uma dica para vocês. Aporte é só após aprovado.

Sem aprovado, como que você vai dar um dinheiro se não sair, se não der certo? Então, aprovou, saiu matrícula ali, comprovou, opa, não vai dar errado mais, não volta para trás, porque o município pode criar lá um problema. Ah, virou uma, o como já teve B Got tava fechando uma parceria e ao selar o contrato, o governo federal transformou a área em um parque federal. Pronto, não fecha mais a parceria. Então, poderia acontecer isso ao decorrer do processo, poderia. Aí voltava a estágio inicial do processo. Então, neste caso, né, tem aporte, é só após aprovação.

Aprovou, você tem o quê? Matrícula. que matrícula é o que você pode fazer? Vender. Pronto, tá ali o dinheiro, ó. Tá vendo que falta só o conhecimento da gente entender como que funciona o processo. O dinheiro tá na terra. Eu não tenho dinheiro do aporte, mas você não vai dar o dinheiro agora. O aporte só vem depois de aprovado, não vem agora. Então assim, cara, eu sou corretor, não tenho dinheiro para começar agora. Tá aqui. Eu tô te dando a dica já de fazer até sem, se você precisar de dar um aporte, eu tô te

dando a dica como você vai fazer para botar o dinheiro do aporte. O que tá faltando é o conhecimento de você entender o processo, como ele funciona. O dinheiro tá na terra. Ah, Pedro, é muito bom para ser verdade. Você aqui falando que faz loteamento e ensinando vendendo curso. Como expliquei para vocês, é um propósito de vida. Isso aqui foi o meu remédio. Ele transformou minha vida. Ele me, eu estou aqui exatamente por causa dele hoje. Então, além de eu fazer meus empreendimentos, dar aula, ensinar sobre isso, é uma gratidão porque esse mercado me proporcionou

e eu posso transmitir isso porque isso ninguém me toma. E eu transmito isso para impactar em mais pessoas, porque ele pode transformar sua vida também como transformou a minha e como vem transformando de centenas de alunos. Por que não? Egoísta seria eu se não mostrasse. Mas não, eu quero mostrar, eu quero transformar, eu quero escutar a sua história. Eu quero que você me conte a sua história daqui 120 dias. Após a aula três, daqui teve dias você fala assim: "Pedro, olha, eu consegui, tá aqui, ó, fiz isso, isso, isso, tá? Então é isso, tá certo?

Urbanismo, o apoteção, após documento, não tem outro jeito, tá? Ah, boa noite, professor. Boa noite, Pedro. referente à compra do lote. Até agora você não falou sobre o tema, não consegui entender da onde vem eh da onde como R$ 20.000 eu já consigo ter uma renda passiva no mesmo valor. Vamos lá, Mateus, eu não comprei área e na verdade eu não investi R$ 20. Investi R$ 20.000, R$ 1000, eu investi 29 e ela me proporcionou uma renda passiva, que eu vou falar para vocês, mas o qual eu vou trazer aqui para vocês não é teoria,

é prática, um empreendimento no qual eu fiz, o quanto que eu investi e o quanto que ele me retornou, entendeu? E como todo esse processo funciona, como pessoas que eu trouxe, já fiz live e elas falando: "Pedro, eu investi 23.000, eu investi 24.000, eu investi 30.000. Vesti 34.000, eu e mais cada um, cada um vestiu 34.000 e cada um tirou 78.000 já no primeiro mês. Então eu vou mostrar como essa estruturação. Não é para você comprar um terreno com R$ 20.000, com R.000, R 50.000. na verdade para você desenvolver esse o custo do seu empreendimento.

E ainda digo, até de sem dinheiro você consegue e consegue ter uma renda lá no qual eu vou mostrar exatamente durante as as próximas aulas, tá? Então não é comprar e sim terter entender o processo para você investir o mínimo possível e ter o retorno máximo ali dentro. Ah, onde fica as suas áreas, Pedro? Tenho conhecido eh verdadeiramente com o pé no chão. Fala Rodolfo, você disponibiliza material, contratos, planilha, Walter? Sim, eu disponibilizo isso dentro do curso. Obrigado, Geraldo. Carta de intenção. Isso mesmo, Geraldo. É carta de intenção. Não é o contrato de intenção. Carta

de intenção. Os alunos Airton que tudo falando. Caraca, tem muita coisa para perguntar aqui. Num chacreamento urbano de chára de lazer. Código ado instramento mínimo de cada lote em metro quadrado. Vamos lá, Felipe. Campo Grande para um chakreamento, ele determina lotes a partir de 1000 m². Eu nesse eh eu falo assim: "Se a lei permitir você fazer lotes menores, a partir de 750 já é um bom tamanho de você fazer o parcelamento de solo, tá? Ah, fala Sérgio. Fala Sérgio. Professor, eh, obtém e obtém, você diz ontem, você disse que o déficit habitacional hoje é

de 6.6 6 milhões de habitantes e que em 2033 déficit vai dobrar. Por que irá dobrar essa grande, né, essa parte? Porque os municípios estão crescendo e exatamente a questão da inadimplência também está crescendo, tá? Então também vem nessa questão das pessoas não terem condições. Então a gente, quando a gente é incorporador, a gente acaba tendo uma parte social. né? E a outra questão é que as pessoas eh os municípios não estão crescendo também da mesma forma que estão crescendo as populações. Vou colocar um exemplo aqui. Por exemplo, eh Ribas Pard, eu tô indo conversar

com o prefeito agora, quinta-feira, apresentar um empreendimento lá, tem uma reunião com em Ribas. Nessa reunião eu vou trazer exatamente o desenvolvimento de um parcelamento de solo, mas esse município tá sofrendo lá. Hoje ele não tem hotel, ele não tem casa para alugar, ele não tem quarto para alugar em hotel. As pessoas estão vindo que morar em Campo Grande ou em Água Clara. E Água Clara também não tem. Por quê? Porque não tá tendo local lá, então tá faltando empreendimento para que essas pessoas se comecem a residir ali no local. Então, só para você ter

ideia, teve uma a empresa que foi lá, ela construiu 900 casas e ainda tem déficit. ainda tá nesse cisterno de casa. Ela porque além dessa indústria vem outras indústrias, vem outras indústrias, ela só fez pros funcionários dela. E as famílias que vem desses funcionários que vão estão vindo mais gente, ele fala: "Vem para cá que tem oportunidade". E para atender o mercado teve que aumentar, então veio mais de um mercado. Então teve que vir gente trabalhar para esse mercado. E da onde ela vem? Da onde que estão esse povo todo? Estão precisando? Então as cidades

estão crescendo. Por exemplo, Mato Gros do Sul hoje é o estado que mais vai crescer. Inocência já não tem terreno. Ribas não tem. Água clara não tem. Três Lagoa vai sofrer um boom. Mato Grosso do Sul, Campo Grande tá sofrendo um buom onde o m² tá ficando mais caro. Coisa aqui. Se a gente colocar ah, há 5 anos atrás o o imóvel mais caro aqui ele é 25 milhões hoje a gente já se fala em imóveis de 30 milhões. Olha só como alavancou o valor do metro quadrado em 5 anos. o valor de met quadrado

da da casa pronta e do metro quadrado do empreendimento também, que uma coisa que você falava em R$ 500 e hoje você já fala em 5000, 6.000, 8.000 o valor do metro quado de um terreno. Isso de outro padrão. Terrenos também em populares também tá aumentando. Então vem crescendo, o município vem crescendo, não tem produto, vem subindo valor metro quadrado e aí vai criando um déficit habitacional, porque tem pessoas que não acompanham essa mesma acompanhamento, né? Então a gente vai focando só em empreendimentos alto padrão também. Tem que vir empreendimento alto padrão de baixo padrão

popular. A gente vai misturando. Hoje, por exemplo, se fala da Germana, a Germana não faz um tipo de participamento, ela faz todos. Eu faço desde o popular ao triplo eu tenho esse nicho todinho dentro do meu do do meu mercado, tá? Ah, vamos lá. É pergunta para Danar. Boa noite. Como estimular os custos da infraestrutura? O curso da infraestrutura é exatamente como o aproveitamento da área, tá? O a a aproveitamento da área e quanto maior aproveitamento, menor o custo da infraestrutura. Como a gente coloca aí? Vias são em torno de 25% da área. Qual o

comprimento dessas vias? A largura é de 12. Então pega 25% dessa área dividido por 12, você vai ter o comprimento. Desse comprimento a gente sabe quanto é o custo disso tudo, tá? Hoje dentro do curso a gente tem uma planilha que ela faz todos esses levantamentos, custos, como você desenvolve todo esse processo, tá? Embaixo e o valor de mercado hoje ele fala em 160 pro aberto e pro fechado isso pode ser aí de 280 para cima, o céu é o limite, tá? Então, o que que você quer colocar lá dentro vai aumentar, agregar valor. Mas

como que o Pedro consegue fazer um empreendimento onde o valor de metro quadrado com CB o qu que é o pavimento mais caro, energia, água, esgoto, sendo água e esgoto nas calçadas, que é o dobro do custo da infraestrutura. Quando você coloca eh uma elevatória, sai por R$ 58,1 empreendimento aberto e lá tá falando R 160. Como que você faz isso? É entender o processo, é entender como faz o empreendimento. Estou procurando. Pronto para aproveitar o boom. Três Lagoa. Precisa de precisa muita coisa. Fala, seu Emir, recebi sua mensagem aqui, Pedro, no curso vamos aprender

estratégias para prospectar a área, propriedades, tudinho, Eduardo, tudinho. Pode ficar tranquilo que o curso tá em tudo. Ah, embaixo da rede de alta, até quantos metros podemos construir o loteamento? Vamos lá. A rede alta, Walter, é ali a rede alta transmissão, né? Um linhão, né? Essa rede, ela tem exatamente uma servidão e essa servidão pode ser de 10 para cada lado até que eu conheça 75 m para cada lado. Então tem que dependendo do tamanho da sua rede, qual que é o porte dela, ela vai determinar exatamente nisso, tá? Professor, qual a sua opinião em

relação ao empréstimo CLT para investir na mina de ouro? É uma sentivo do governo quer fazer. Se é para captar dinheiro, é muito mais rentável, né? Você capta o dinheiro ali e faz o negócio. Dá para fazer sim, por que não? Tá, mas o que falta, né, Brito, é o conhecimento do processo. Cadê você? Tem que ter o conhecimento do processo, porque não adianta você pegar o empréstimo e não saber como investir esse dinheiro, né? Ah, muito obrigado por sua resposta sobre a infraestrutura. Esses detalhes são abordados no curso. No curso a gente coloca todos

esses processos até como o desenvolvimento do parcelamento de solo, né? como você vai economizar tudo isso lá dentro, como você vai enxergar a área, como você vai eh a desenvolver as etapas do seu empreendimento, como você vai desenhar o seu empreendimento para ter um custo menor com infraestrutura, como você posicionar as quadras e os lotes para ter um custo menor, eh, tendo um aproveitamento maior da área, porque quanto melhor o aproveitamento, menor o custo com a infraestrutura. Então, tudo isso a gente vai estar mostrando dentro do curso também e dentro do evento também vai tá

aind tá falando que tem muita coisa aí, tá? Eh, se o terrenista desistir da carta de intenção assinada, o que acontece? Desistiu a carta de intenção. Você pode até estipular na carta de intenção que vai existir um custo para fazer uma infraestrutura. Mas eu vou falar para vocês, o Pedro Germano utiliza carta de intenção? Eu nunca utilizei. Os alunos gostam de utilizar. Até foi uma ferramenta utilizada, solicitada pelos alunos. Então nós entregamos ela lá exatamente porque uma solicitação, mas fazer exatamente a questão da carta de intenção não é isso que vai segurar. Vai segurar exatamente

para que ele não venda ou feche uma parceria antes de você apresentar sua proposta. E se você trazer um estudo exatamente palpável ali para ele, que ele vê exatamente a transformação da área dele, eu te digo que você tem exatamente aí em torno de 90% para fechar o negócio. O que vai faltar? Na verdade, vou colocar até oo contrário, 10% fechar o negócio, porque o que falta é exatamente o conhecimento e a segurança que você vai passar para ele. Entendendo sobre o conteúdo, não é um portfólio, como eu disse, que vai selar o processo, e

sim o a multiplicação e apresentação disso, trazendo com mais confiança ao terrenista, tá? Ah, 3 haar dá certo muito. 3 ha fazer muita coisa. Se o Airton fez 11.000 1000 em 3000 m², você tá só multiplicando em 10 vezes isso, tá? Tá 10 vezes isso. Reforma no andar de cima fazendo barulho. Eh, boa noite. Estou feliz hoje. Fechei o contrato. E deerson, seja bem-vindo. Seja bem-vindo. Já vi aqui. Você é novo. Grande abraço. Estou gostando muito do conteúdo. Obrigado. Boa noite, Pedro. O parcelamento de solo rural com chakra segue as mesmas regras do parcelamento de

solo urbano? Na estruturação, sim. Tá? Na estruturação, sim. Mas o desenvolvimento ele é diferente. A gente não tem calcionamento, outras coisas assim, a gente não tem. Fui convidado, fui convidado a apresentar uma proposta para o projeto de um parcelamento de uma propriedade rural. Ah, aí, eh, Leis, eh, Leedson, Leedson, né? Vamos colocar aí. Pode ser que você, é importante você analisar que de repente fazer lotes de 20, 30 e 40.000 1000 m² seja algo rentável, mas pode ser que você fazer um lote de 5.000 m, 2000 m, seja muito mais rentável pro negócio e aí

você ganha muito mais, porque uma área muito grande, o custo dela e o valor de venda é alto, sendo que o loteamento rural não tem custo de infraestrutura, então fica baixo na parte de custo de infraestrutura, mas o custo, a venda vai ser um valor alto. Quando você faz lotes menores, você consegue abranger um muito número maior de pessoas e aí você facilita a venda. Então, entender através disso, Edson, para ver se é o módulo rural que você vai seguir ou descaracteriza essa área para urbano, para fazer empreendimentos, na verdade voltado para eh a parte

eh urbana, tá? A ideia ser ele achar que 1000 m², então você vai fazer ele urbano. Então esquece rural, não é rural. Você vai ter que descaracterizar essa área, virar urbano e aí usar a lei de parcelamento solo urbano. Então a lei que você usar é lote é é o loteamento urbano ou o condomínio de lotes, tá? Então tem que descaracterizar essa área. Eu falei sobre ele ontem, vou falar um pouco mais sobre ele amanhã também, mas depois é o que eu continuar no estudo aqui é exatamente o que você vai utilizar no seu parcelamento

de solo. Uma dúvida, 10.000 m e 4.000 liberados com 43 dot vale a pena ou muito pouco? Claro que vale a pena. Qual o custo do metro quadrado para fazer a infraestrutura aproximadamente? Depende do que eu tenho de de vias. Tudo vai depender das vias. Se eu posso colocar um padrão normal de R$ 160 m², eu posso chegar e saber das vias e chegar a 58, chegar a menos, tudo depende de qual infraestrutura que eu tenho que colocar lá, Mateus. É isso que eu vou entender que a lei exige de mim quanto que é esse

custo, quanto foi feito o desenvolvimento de parcelamento solo, né, para eu poder desenvolver isso de forma segura, tá? Eh, desculpa, embolou as perguntas. repete para mim então uma pergunta que eu chamo aqui. Fala de Demirval. Eh, vamos lá. Acha viável um condomínio fechado em uma cidade com 30.000 habitantes que 50 de 53.000 m²? Vamos lá. 53.000 m². Vamos fazer aqui. Deixa eu pegar aqui. Deixa eu pegar aqui. 53.000 m². 56.000 m². Beleza. Deixa eu fechar aqui. Deixa eu colocar aqui. 56.000 m². Vou fazer um negócio aqui. Deixa eu ver se eu consigo fazer aqui. Ah,

compartilhar essa tela. Será que eu consigo fazer isso aqui nos dois? E deixa eu fazer aqui também compartilhar tela. Deixa eu minimizar isso aqui. Deixa eu fazer um negócio aqui, ver se eu consigo fazer exatamente dessa forma. Opa, deixa eu trazer aqui a outra página aqui. Deixa eu colocar aqui essa página aqui. Deixa só vamos colocar aqui. E aqui passo para cá. Beleza. Vamos lá. Eu quero compartilhar essa tela aqui com vocês. Vamos fazer uma conta rapidinho aqui, quem tá comigo no Instagram e no YouTube. Vamos ver se eu consigo compartilhar aqui nos dois, que

é uma tela. Adicionar. Deixa eu colocar eu dessa forma. Será que eu consigo colocar aqui? Não, não, não consigo compartilhar aqui. Ah, vou compartilhar aqui. Vamos fazer uma conta rapidinho aqui. 56.000 m². 56.000 m² com uma área 56.000 m. Vamos colocar lote aí de 200 m², 10 de frente, 12 de vias, um aproveitamento de 50%, não vou colocar o total aqui que a gente vai fazer menor mais do que isso. Então colocar aqui entre área verde, lazer aqui, vou colocar 10%, 10% e 5. Tô colocando só 50% de aproveitamento. Vai dar um total de 140

lotes, né? É um ótimo aproveitamento. Se você fazer o empreendimento fechado, seu estudo de mercado, pague exatamente um lote aí empreendimento fechado, toda a área de lazer, você conseguir vender aí em torno de R$ 600 m², você tá até alto, R$ 120, R$ 120.000 um lote. Vamos colocar R$ 500, R$ 100.000 o lote, né? Multiplicador, 10% de entrada, 15 anos, que não vai ser isso. Mais uma parcela de quanto? Deixa eu ver uma parcela legal aqui. Uma parcela aí de 699 por 99 para você fazer o empreendimento. Ele se torna muito bem rentável. Torna uma

renda passiva de 58.000. Se for fazer uma parceria 60 40. Se for uma parceria 70 a 30 ele dá uma renda passiva de 68.000. E eu ainda acredito que para um lote empreendimento fechado você consegue até aumentar a parcela, uma parcela de 899 para empreendimento fechado, comprando a prazo, o cliente paga, né? Sa uma renda passiva em torno de 88.000, muito rentável, tá? Toda é uma questão de você entender, Felipe, como que você vai ser vender esse empreendimento. Em uma cidade de 30.000 habitantes não é uma cidade pequena, não, tá? Não é uma cidade pequena.

Foram 420 lotes de, vamos lá, 420 lote. 420 lote. A gente tá colocando aqui que 200 m², 56.000 m², 420 lotes, 200 m². Não dá. Primeira coisa mesmo, 100% de aproveitamento não dá 420 lotes de 200 m², tá? É cidade muito rica com café industrial, tá? Porque se a gente colocar ali, ó, com 56.000 1000 m². Se eu colocar ali lote 200 m², dá 200, exatamente 280 lotes de 200 m². Só que eu tenho que ter ruas e doação de área. Então, se eu tiver um aproveitamento de 50%, 25, exemplo de vias e o restante

mais 25, que entre institucional, área verde e área de lazer dá 140 lotes. Cuidado nas contas, pessoal. O terrenista tá com um projeto, o terrenista está com um projeto. Vamos lá, vamos lá, vamos lá. eh com o projeto parado há mais de 2 meses para ser aprovado. Precisa saber em que contato posso alinhar informações a respeito do projeto. Vamos lá, seu seu Santos, o que que o senhor vai fazer? Primeira coisa, ir ao município entender como que está esse processo parado lá, por estar parado, o que está faltando desse processo. Eh, te digo, eu já

cheguei a município onde estava parado. Sabe por quê? Porque o o engenheiro esqueceu de colocar os dados dele e a prefeitura não tinha como se comunicar, né? Então é entender porque tá parado, porque que o município ainda não deu retorno, porque que não fechou ainda o projeto, não deu sequência, tá? E aí desenvolver exatamente isso para ver essa questão para ver dar o próximo passo, tá? Para dar o próximo passo ali, entendeu? Porque o município ainda não aprovou, aí você dá o próximo passo dando sequência dentro dele, tá? Então, opera coisoria no município. Ah, 56.000

já a área aproveitável dos lotes. Então, 56.000 é a área aproveitada dos lotes. Então, dá exatamente 280 lotes. Então, 56.000 di por 200 dá 280 lotes. Muito rentável. Pedro, em uma área de 4 ha quantos lotes? 225 m² eu consigo? É só você pegar aí, vamos dividir 50%, 4 ha 40.000 m², né? 40.000 1000 m². Lote aí na faixa de 225 m², 50% de aproveitamento e tá falando aí em torno de 88 lotes. Ah, pode ser até mais. Eh, aluno perguntando a ó, vamos lá. Vamos lá. Que que foi, Evandro? Evandro me perguntou aqui e

se é todo mundo falando comigo aqui. Ah, no Insta aparecia sumiu uma aluno perguntando a hora, saber se é ao vivo. A hora agora vamos lá. É ao vivo, né? Agora em horário de Brasília 21:18, tá? Eh, aqui é Campo Grande, ó. Se quem olhar lá, tá acontecendo lá atrás. Quer pegar mais alguma coisa? Vamos aqui, ó. Então vou mostrar algo real. Eu tô assistindo a live aqui, tô vendo aqui também, tá? Vamos lá, vamos lá, vamos lá. É ao vivo, ao vivo, ao vivo. Sempre ao vivo, sempre ao vivo, tá? Até mesmo doente eu

tô ao vivo. Preciso doar a área institucional no condomínio fechado, área verde, equipamentos comunitários. Tudo vai depender da legislação do seu município, como falei ontem na aula, tá? Tudo vai depender da legislação do seu município, que que ela determina, tá? Então, seu Santos, é isso que você vai fazer agora, tá? Ah, normalmente os lotes urbanos são de 150 m², 6 por 15, 6 por 25? Não, tudo vai depender também, como eu falo, tudo depende do estudo de viabilidade. O que que seu cliente quer? Ele quer um lote de 160, ele quer um lote de 125,

ele quer um lote de 300, ele quer um lote de 1000. O plano diretor fala o quê? Aqui, por exemplo, é uma APA, tem que ser lotes de 1000 m². Aqui nessa região é 360, aqui nessa região é 200 m². Então o que o que diz a lei e o que que seu cliente deseja pagar? A gente vai fazer um produto pro cliente, mas respeitando a legislação do município. Pedro, uma multa de 10% em um contrato de parceria fica muito barato? Se já tiver RI, como resolver isso? Fica barato demais. Uma multa de 10%. Vamos

lá. Se você vai proporcionar para o terrenista 50 milhões, por exemplo, você vai ganhar 50 milhões. Se a multa é 10%, 5 milhões ele vai ter que te pagar. Mas o negócio da 50 milhões, e aí? Sabe qual é a multa que eu coloco? Exatamente. O valor da carteira dele. Caso ele venha, caso eu venha errar, ele vai receber a carteira dele. Caso ele venha cancelar comigo, ele vai pagar exatamente o que eu ia ganhar. Acabou. aquela segurança maior que essa, você tem, por isso tem que ter conhecimento. Ah, f, mas é muito arriscado para

mim. Então você tá no caminho errado. Se você não tem conhecimento, nem adianta colocar multa, porque se você já tá pensando que é muito arriscado para você, então por isso tem que ter conhecimento para você fazer algo exatamente que vai dar certo, não é? Ah, como posso usar uma área em uma zona de Zia, zona de interesse ambiental? A zona de imprensa ambiental, você sa você dá baixa nela entendendo que o município tá enxergando ali, Carlos, o que as preocupações na questões ambientais. E quando você atende as normas dele, ele permite você fazer o parcelamento

solo. Até mesmo nós estamos fazendo um empreendimento numa zona de interesse ambiental. E aí, qual é a preocupação dele? Que existe um app na região, ele ele quer preservar isso. Então, eu tenho que na meu no meu estudo ambiental eu tenho que já prever exatamente esta segurança ali, exatamente para essa PP. Então eu apresento isso no estudo. Pedro, tem uma área de 5.000 m, fiquei animada. 5.000 m dá para ganhar mais que o o Airton na de 3.000, hein? Dá para ganhar mais, hein? Dá para ganhar muito dinheiro. Eh, o valor da construção da área

de lazer já está inclusa no preço da venda dos lotes, Jefferson? Sim, já está incluso. Na hora que a gente faz o empreendimento, a gente já inclui todos os custos da área do empreendimento fechado, área de lazer, fechamento do empreendimento, toda a infraestrutura e no empreendimento aberto também. Também colocamos todo esse custo. Como é determinado o tamanho do lote, somos nós que fazemos essa viabilidade ou a prefeitura que determina? A prefeitura Valentine, eh, ela determina pela legislação qual é o tamanho mínimo na sua legislação. E você vai determinar isso através do estúdio de viabilidade. O

estudo de viabilidade vai falar: "Ó, lá o mínimo, exemplo, é 200 m²." Na hora que você tem e estudou seu cliente e ele falou: "Não, eu quero um lote de 300". Ah, você identificou o que ele quer de 300, então você vai vender o de 300. Tá? Tem uma demanda exatamente para isso. Você não vai falar: "Ah, não, eu quero fazer um lote de 200". Se o seu público de 200 não quer, não é daquela região, ele não vai comprar. Ah, mas o tem um outro público quer comprar aqui, mas ele quer o de 200

ou ele quer de 300 ou ele quer de 600? Não, mas então ele compra três. Sim, ele pode comprar três, mas ele vai comprar ou ele quer já toda essa estrutura? Então, ao entender o público estudar o estudo, fazer o estudo de viabilidade, você vai fazer um produto certo para ele. Então, cliente ideal, parcamento, certo? Condições de venda, através desse estudo que ele vai desenvolver. Pedro, eu tenho que contratar alguém para fazer isso? Não, não, eu fazia isso sozinho. Hoje eu tenho sócios. Hoje William faz isso para mim, né? Eh, o Cláudio, o Elton, eles

fazem isso para mim. Então, já é um time que faz isso para mim. Então eles e era o meu grande medo, mas eles aprenderam isso e hoje eles me dão tranquilidade. Então eu consigo atender até muito mais áreas porque não ficava concentrado em uma pessoa. Então você não precisa contratar ninguém lá dentro, você resolve. Pedro, para descritizar uma área de rural, tem que fazer a solicitação no INCRA ou é direto na prefeitura local? Os dois processos. Tem que ter a legislação do município e ter eh exatamente pedir a sua autorização do INCR. Até ontem, eh,

Leedson, eu falei isso na aula. Se você não assistiu a aula, eu mostro todo esse processo de descaracterização. Então, tá lá. Se a área tá dentro do prêmito urbano, qual como que faz? Se ela está fora do perímetro urbano, como desenvolve. Então, assiste a aula lá e não não esteja eh esteja comigo amanhã também. Pedro, meu amigo, obrigado pela informação. Eu te agradeço, Valentinho. Posso ter lotes com tamanhos diferentes no mesmo loteamento? Sim, pode. Até mesmo nós temos essa essa divisões, tá? Eh, tem empreendimento, esquinas, por exemplo, são lotes maiores também, tá? Também o município

determina isso. Pedro Mário diz: "50.000 m² aproximadamente daria quantos lotes de chacreamento? Rua, eh, chacreamento, modalidade de condomínio, começar desmembrando. Se você desmembrar não dá para fechar, tá? Empreendimento fechado é fechado, empreendimento aberto é aberto, tá? Área frontal com cerca de 100 lineares com água, luz. Ótimo tamanho. Mas vamos colocar aí 500.000 m². 500.000 m², tá? Lotes aí a partir de 150 m², não sei quanto o município vai exigir. Uma frente de 15 com aproveitamento de 50% dá 333 lotes, tá? 333 lotes, 50% de aproveitamento, tá? 750 m². Área de rede de alta tensão pode

contabilizar como área de doação? Não, não pode. Como posso tentar tirar proveito desta área abaixo da área da rede? Não podemos mexer que essa área também não faz mais parte da propriedade do empreendimento, nem da propriedade ali do dono dessa área. Ela é uma servidão, tá? Pedro eh possui uma área de 5.8 5. 5800 m em Sorocaba. área, cidade do momento, fica muito menos 5 minutos do parque de construção da Cacau Show. Muito boa. Ela fica na zona de chácaras urbanas com um parcelamento mínimo de 1000 m². Você viu que mudou a lei de parcelamento

solo, José? Não tem mais. Diminuiu essa área, tá? Vale a pena parcelar e vender? Muito, muito, José, você não pode faltar, tá? Eu tenho alunos, vários alunos aí fazendo empreendimentos aí em Sorocaba, porque tá o momento e mudou a lei de parcamento só. O prefeito veio para arrebentar. Então não tem mais lote de 1000 m². Você dá uma olhada lá, pode ser que a sua área já tá sendo contemplada com lotes menores, tá? Pedro, como e onde posso saber em uma determinada área rural é viável e possível realizar uma incorporação dela, né? Se for viável

é possível a área rural e de que é de quatro alqueres. Como seria melhor realizar? Eh, vamos lá, Leusa. Qual que é a melhor forma? Primeiro, ir ao município, pegar a lei de parcola e o zoneamento do município. Segundo, tá dentro do perímito urbano, ótimo. Dá para fazer o parcelamento solo já urbano, já temos liberado. Não dá. Então a gente vai fazer um estudo e entender se eu tenho público para e ver qual tamanho de lote que ele quer. E aí eu v levo isso ao município, como eu disse na aula ontem, leva ao prefeito,

vendo o projeto a ele, ele entendeu o quanto que o município vai arrecadar e aí dá sequência nisso e aí você desenvolve. O estúdio de habilidade é a peça fundamental dentro disso, aonde ele vai te mostrar as possibilidades, que é ver a legislação, ver exatamente que o público quer, quanto que ele paga e o que ele deseja de infraestrutura e qual o custo disso e como você vai vender isso. Vendo, paga-se esse processo? Então, como mostrei uma planilha aqui para vocês, essa planilha te mostra exatamente isso, essa viabilidade. Meu xará falando, tem um terreno em

vista com 175.000 1000 m² em Belém. O que você sugiria é fazer nele? Um parcelamento de solo. O tipo de parcelamento vai ser determinado através das características da área e também ao estudo do meu cliente, tá? Boa noite, Pedro. Não tenho lote nem propriedade alguma, muito menos alguma reserva. Parece eu quando comecei. Eh, daíba total. Não, isso não tá, porque seu conhecimento vale muito. Como me encaixo nesse negócio? Conhecimento. Entendendo o processo? Eu te digo, eu tenho aluno que entrou, que hoje já tem seis empreendimentos e que ele não entendia nada, não tinha dinheiro, mas

ele fez e tá ganhando dinheiro hoje com seis empreendimentos, já lançou, já vendeu e assim não vai parar mais. O conhecimento transforma. Esteja comigo durante o evento que você vê essa oportunidade. A prefeitura exigiu 35% da área loteada para ela. Não é só 35, não é 35 para ela. O 35 tá ruas, área institucional e área verde. Se eu não me engano, essa área é pelo a gente coloca pela legislação, deve ser ali ao lado de Minas Gerais, interior da Bahia. É mais ou menos aização dessa região. Então fica tranquilo. É a área que você

vai doar para o município. Isso você vai ter um aproveitamento aí de 65%. Maravilhoso. Desculpa, engasguei aqui. Ah, tem uma área de 13.75 75 alqueres hectares e uma e a área é de 58 m de frente e fundo 175. Quantos lotes dariam de 7 por 20? João, você tem uma área aí de, vamos lá, 13,75 x 1000 m². Lotes aí, exatamente de 140 m². um aproveitamento aí a gente colocaria a sua área com 491 lot. Bastante, né, João? Mas pode ser que aí você fala assim: "Ah, mas quanto que eu vou fazer essa obra aqui?"

Né? O dinheiro tá dentro da terra. Se a gente entender a estrutura da sua área e amanhã você vai ver isso, você fala: "Cara, eu tenho uma mina de ouro aqui, eu não sei o que fazer, não sabia o que fazer". São uns 491 lotes, vamos colocar aí de 140 m². Se você vender aí a R$ 300 o m², a gente tá falando um lote aí de R$ 42.000. Você tá falando aí exatamente em 20 milhões de BGB à vista, vendendo a prazo. Parcelinha barata, tá? Parcelinha barata. Vamos colocar uma parcelinha aí de 299.99. A

gente tá falando aí em uma renda passiva de R$ 147.000. Você tem isso hoje na área e uma carteira no final de 53 milhões. Olha só o que essa área pode proporcionar. E eu tô falando com valores bem inferiores no mercado, tá? Tem um cliente que tem 1 milhão de m² e 30% é na zona industrial. E eu tenho um outro cliente que busca uma área para construir a empresa de logística. Aí, ó. Posso vender a área total para a empresa logística? Não. Você vai lotear isso. Loteia isso, divide lotes para ele, porque que ele

quer exatamente vender isso. Ele quer comprar porque ele tem cliente para comprar isso. Para que que eu vou vender um negócio desse bruto? 1 milhão é uma coisa, divide aí 1 milhão de m². Vamos colocar aqui 1 milhão de m². 1 milhão de m². três com lotes aí de 2000 m² para negócio logístico. Ele tá falando 250 lotes logístico. Se você colocar aí um lote de R$ 500 o m², você vai vender o lote. Aí você tem 250 milhões. Quanto que tá a área? 250 milhões ela não tá. Você pode estar perdendo de vender, ter

uma carteira de 250 milhões. Vamos colocar até menor aí e vamos colocar 1 milhão. Vamos colocar aí a R$ 350 o m². R$ 350 m². E colocar uma parcela aqui, exatamente de 690, opa, 20 anos. E aí colocar aqui exatamente 350. Coloquei aqui. Isso mesmo. R$ 350. E vou colocar aqui uma parcela. Ixe, ainda dá mais. 2400. Você tá pode podendo perder aí 175 milhões deais no BGB à vista. Ou você pode estar perdendo a longo prazo, em 20 anos, R milhões deais e uma renda passiva aí na faixa de 600.000 mês. Tudo que você

faz, você pode vender, multiplicar ela e ganhar muito mais ou ganhar só uma fatia muito pequena. Quem cuida da infraestrutura, da água, do poço, prazer, eu e você, Márcio, assim que iniciar seu primeiro parcelamento solo. Mas como que eu faço isso? Eu vou te mostrar isso, fica tranquilo, tá? Ã, Pedro, boa noite. Minha cidade tem sete loteamentos em andamentos, lá de Santa Catarina, o estado independente do Brasil. e as informações estas oficiais que o ministério Ministério Público está exigindo muito e muito. Demora a liberação, o que me orienta entender que a legislação, o Ministério Público

tá cobrando exatamente para você fazer, porque ele só demora porque você não está atendendo exatamente o seu empreendimento, tá? O seu, o que ele fala na lei, tá? Ah, João, turma 14, macrozoneamento rural, consigo fazer loteamento. Pedro, tenho 37. Stephanie, bora fazer negócio. Digo, a infraestrutura água após o loteamento, entregue a concessionária, você entrega, Márcio, para ela, tá? É energia, água, esgota, tudo você entrega para pras concessionárias depois, tá? E aí elas tomam essa, elas cuam disso lá dentro pro empreendimento aberto. Quando você fala do condomínio, aí ali dentro fica pro responsabilidade do condomínio cuidar

disso, tá bom? Estou com um cliente com uma área de 60.000 m² em Pomeró, Santa Catarina, região extraordinária e turística. Estamos trabalhando a flexidade dele para aceitar uma permulta, mas ele está inflexível querendo vender a terra por 3.75 milhões. Mostre para ele o quanto que ele vai ganhar fazendo um parcelamento de solo, porque faltou exatamente vocês mostrarem quanto que ele vai ganhar multiplicando essa área, tá? Aí ele vai lá e ganha o dobro, o triplo o triplo oito vezes o valor da área sem colocar o dinheiro. O que que você quer? Pergunte isso para você.

O que você gostaria de ganhar? 3 milhões ou 24 milhões sem colocar R$ 1 sequer 24 milhões. O que que eu preciso fazer? Uma parceria. Como funciona essa parceria? Mostre isso a ele. Você mostrou. Pronto. Mostre isso ao seu parceiro. Se você ele não fechou, é porque você não gerou segurança. Tá certo, pessoal? Que eu venho falar aqui. Amanhã nós temos a aula dois. E eu quero ver todo mundo na aula 2 da manhã. É importante para cada um de vocês. É a transformação, é alcançar a renda passiva, é entender o processo e o conhecimento

é o que transforma a gente. Então, estejem amanhã comigo. Para quem não assistiu a aula um, é importante que assista. Então, para quem tá no Instagram, escreve aula um, recebe o link agora já via direct e assiste ela. Para quem tá no YouTube, aqui em cima da live, tá lá o link. Então, ou ali na página do YouTube, você vai ver o link, vai ver a aula um, já assiste também. E se você assistiu e não fez o seu resumo, faça. E para quem vai assistir também, faça o resumo e coloca embaixo dos comentários, por

você tem a chance de ganhar um super prêmio. Então, vai lá, coloque exatamente o seu resumo embaixo do comentário. Amanhã nós temos aula dois. Pedro, eu tô com dúvida ainda. Mande suas dúvidas para mim que eu estarei tirando ela. Vou abrir uma caixinha de perguntas. Na verdade, já tá até aberto uma caixinha de perguntas lá no meu no meu Instagram. Coloca lá. Até trouxe já perguntas de lá, já respondi. Depois vou estar respondendo também para cada um. Faça sua pergunta. Amanhã a aula é importante, exatamente, muita prática. A gente vai mostrar detalhes exatamente do processo

que vai transformar a sua vida em 120 dias. Alcançando a liberdade financeira, geográfica, mais tempo para ver a vida, fazendo com que você ganhe os dinheiros, exatamente para desolver seu empreendimento que tá lá dentro da terra. Eu não tenho terra. Eu vou te mostrar quando você vai conseguir. Eu não tenho dinheiro todo na pinda como falar aqui. Você tem algo que é muito valioso, que é o conhecimento, que você vai obter durante essa semana de evento. Então, esteja comigo, porque o processo só depende de uma coisa para você alcançar exatamente liberdade financeira, geográfica, mais sempre

a vida. Você estar aqui comigo para obter todo o conhecimento necessário para transformar sua vida, tá certo? Espero vocês todos lá amanhã na nossa aula número dois. Quem ainda não assistiu a aula um, escreve aula um aqui no Instagram para receber o link agora. Quem não assistiu aula um aqui também no YouTube, vai lá na 1000, tá lá o link e assista porque amanhã aula dois e eu espero todos vocês lá. Um abraço, pessoal, uma ótima noite e até amanhã na nossa aula número dois. Tchau pessoal, até mais. Yeah.