O QUE VOCÊ DEVE ANALISAR EM UM CONTRATO DE COMPRA E VENDA - LEONARDO AZEVEDO

e o que você deve analisar em um contrato de compra e venda eu vou te passar hoje cinco dicas infalíveis e que você não pode deixar de observar na hora de comprar o seu imóvel ou se você é corretor que você não pode deixar de maneira nenhuma de observar no contrato de compra e venda nós temos um caso de uma compra e venda imobiliária que cobre nós aplicamos o check-list fomos contratados para para acompanhar o nosso cliente que era o adquirente do imóvel e aí um dos documentos é a certidão de nada consta do condomínio

e saiu a certidão de nada consta lá dizia lá especificação da quadra da casa que não tinha era o proprietário que estava comprando Então tava no nome do proprietário ainda que não tinha nenhuma pendência de taxa condominial nem taxa é esse documento assinado pelo sim tudo dos confortos e E aí beleza Ou se a compra e venda através do contrato de compra e venda vinho dos demais documentos em sol Nações E aí na escritura utilizamos a mesma certidão de quitação atualizamos as sete dores que precisa que vivenciam que era matrícula do imóvel alguns 72 fiscais

velho tudo certinho o nosso cliente já morando no imóvel recebe uma carta de cobrança de taxa condominial achou estranho tava lá com poucos meses quando Padre e foi na administração apresentou os comprovantes de pagamento e eles eram não são dívidas anteriores aí a gente não mas eu tenho uma certidão de quitação de nada consta apresentou acesso a ele que está afinada com seu condomínio disso Poxa nós erramos a E agora tem que ser pago e você vai pagar e aí mais entramos notificamos o condomínio em que aquela Dívida deveria ser cobrada do proprietário anterior porque

na hora de adquirir o imóvel nós procedemos a solicitação da certidão de nada consta no condomínio equivocadamente apresentou E aí eles foram acionar os proprietários anteriores não nós ou seja o imóvel ele responde pela dívida mas nesse caso condomínio procedeu em erro eles não cobraram no momento de vindo porque se ele tivesse apresentado a dívida que passava de 25 mil reais nós teremos procedido ao abatimento do valor aos vendedores da dívida é tranquilamente isso é prática do mercado nesse caso o condomínio teve que acionar o ex-proprietário E servir somente com ação contra ele nesse ponto

um a primeira dica infalível que eu te dou com relação à contrato de compra e venda é checagem de documentação tenha um check list Esse princípio eu levo não check list Para Tudo Claro que não para cada tipo de contrato existe documentação pertinente eu já dei exemplo E que esses anteriores e terreno por exemplo terreno nós fazemos levantamento topográfico georreferenciamento para certificar se o que tá de verdade no imóvel é o que está descrito na documentação imobiliária e para apartamento não precisa disso para Condomínio precisa da Do nada consta de taxas condominiais taxas extras para

casas de rua casas ou terrenos já não precisa disso em áreas rurais têm certidões fiscais distintas como de ITR por exemplo imóvel Urbano uma certidão IPTU ou seja existe um check list específico para cada atividade de compra e venda para cada tipo de compra e venda a primeira dica eu te dou é esteja acompanhado de um profissional que possa fazer essa checagem por você talvez tenha se perguntando Doutor Léo mas eu não sou profissional da área um fraca profissional da área em esteja seguro na aquisição Imobiliária o investimento muito alto você tá fazendo para fazer

desacompanhado da ignorância nos dias atuais no século 21 não é concebível que se faça operação Imobiliária sem estar devidamente acompanhado para te trazer segurança jurídica de que tá perca de tempo aborrecimentos desnecessários que perder dinheiro também a segunda questão atinente ao contrato de compra e venda imobiliária Ah não pode deixar de esquecer você não é o profissional da área mas preciso entender você é um negócio está comprando um imóvel caro de alto valor agregado e o realização do teu sonho quanto é que vale isso eu sei que você tem noção do Bis diz que você

tá entrando a mas não é o meu negócio mas é um vezes é um jogo e eu jogo tem regras e aí a primeira causa é qualificação das partes eu levo isso é importante essa foca lá o nome brasileiro estado civil profissão Olha só o estado segundo tem um camarada Ele é solteiro ele não precisa de outorga uxória mas se ele é casado com o vendedor ele tem que ter algo folga marital para proceder com a compra e venda seria a pessoa jurídica existe um rol de documentos diferente a qualificação a diferença se ele apressou-se

em que existe uma qualificação específica os procedimentos imobiliários de compra e venda eles não são fáceis de qualquer forma EA qualificação das partes e põe tudo começa é através da qualificação das partes que você vai chegar se aquela parte está sendo qualificada como vendedora é cara crachá com a documentação Imobiliária se saiu a 72 fiscais 72 forenses se for um imóvel que esteja confiante com zonas quilombola com a área indígena por exemplo e pegar as certificações e os órgãos de controle na Funai por exemplo e que aquela área tá livre que ela não está em

dentro da zona indígenas de proteção tudo isso que tem se observado antes da formalização do contrato de compra e venda e faz parte de informações relevantes que não podem ser esquecidas para o contrato de compra e venda em a e agora a terceira dica com relação à cláusula contratual é detalhamento preciso do preço e da forma de pagamento porque no contrato tem que ser especificado o preço está pagando E como você vai pagar por isso eu tô dando mais não é a vista a senhora tá aqui um dinheiro aqui contrato do outro lado agenda para

as para escritura pode ser mas comumente as compras imobiliárias elas podem ser parceladas e às vezes é dado um prazo para Os compradores buscar dinheiro no mercado financeiro no sistema financeiro de habitação para complementar a compra e venda ou seja ele dá um sinal arras de entrada e o restante ele vai buscar esse no mercado dinheiro do mercado outras vezes aí quando se trata Jardim investidores e um Fundo de Investimento eles parcela na com contrato de compra e venda e colocam a o parcelamento dentro do próprio contrato e Aqui nós temos um caso interessante é

uma compra e venda Imobiliária parcelada em que nós compradores aí o estava do lado dos compradores na advocacia por parte dos compradores nos precisávamos levar aquela compra e venda para Escritura pública para registro imobiliário Por que iria ser iniciada a aprovação de um projeto de incorporação imobiliária Dr Leno e pagou Já que é Escritura pública exatamente e esse essa incorporação precisava dar início não dava para esperar 16 meses de pagamento que era o prazo que foi combinado para pagamento para quitação daquele modo mas eu tô quem é maluco transferir o imóvel assinar a Escritura pública

de compra e venda transferir a propriedade eu tô já falou em outro vídeo que o artigo 1245 do Código Civil fala que a Escritura pública levada a Registro transfere a propriedade imóvel é exatamente isso mas era o combinado tava no contrato pagou o sinal e ele para escritura totô reconhece segurança do vendendo nesse caso já que eu vou te dar uma sacada a fora do conteúdo está fora das dicas das cinco dicas relevante cima essa sacada é extraordinária é resolutiva o problema que surgiu um problema enorme iria se cancelar essa operação de compra e venda

porque o vendedor de ensino transfiro defeito nenhum Como assim assinar a Escritura pública você levar para registro imobiliário em cartório efeito de um favor e aí quando chegou para nós essa informação de que o negócio ia ser descer ou seja nem o contrato de compra e venda em um mais assinar que eu tinha essa Cláudia e eu entrei eu chamei para reunião e trouxe a solução então esteja tempo ainda essa solução pode servir para você e a solução é uma solução simples as grandes e maiores e melhores o Alessandro se profissionalizar era só precisa ter

o acompanhamento de um profissional correto especialista e a solução era cláusula pro solvendo doutor Leo pelo amor de Deus não entendi nada o que diacho é cláusula próximo aumento é uma causa e constou na Escritura pública de compra e venda de que existiam parcelas nessa compra e venda de 16 meses com valores e datas de vencimento exatas E essas parcelas estavam na Escritura pública de compra e venda e a cada átomo e comprovação do pagamento da parcela transferindo um recurso para conta bancária dos vendedores era dado baixa naquela parcela específica através de uma averbação na

matrícula Imobiliária levava a registra Matriz mobiliar E aí abração que barato dentro do Zap registráveis na matrícula do imóvel as relações mais em contas e aí foi proferido dessa forma o vendedor ficou segura diz a Quer dizer então que você não pagar o imóvel é meu é exatamente isso aplica a cláusula penal devolve a diferença para os vendedores e o imóvel retorna para situação corante e nesse caso sim Os compradores não pagasse todo esse custo ficaria ônus dos compradores ou seja relação de Transparência mas resolvidas 100% com a cláusula simples vou repetir cláusula de pro

solvendo a partir do momento que o concurso que o vendedor recebia o pagamento pelos compradores de cada parcela essas parcelas e os centros ouvidas dentro do registro imobiliário ou seja tudo muito é tudo muito seguro para ambas as partes se você gostou desse conteúdo até agora fica tranquilo tem mais umas dicas de extraordinárias não se entrar nelas se escutei da relevante para você deixa que eu tô comentário Qual o maior aprendizado com a maior sacada se você conhece pessoas que fazem transações imobiliárias estão adquirindo Compartilha esse conteúdo vamos desligar esse conteúdo para o maior número

de pessoas Tá então vamos lá trás duas próximas dicas a quarta cláusula quem não pode deixar de observar Você tá em que me nova você que trabalha na área é a cláusula de rescisão do colégio dar uma assar viu cláusula de rescisão vai pensar em rescisão Isso não é legal não dá um assar dá não causa de rescisão é você deixar claro a regra de rescisão ou seja se as partes têm obrigações Clara dentro do contrato e elas não cumprem vai gerar uma rescisão contratual salvo o sapato a diferente mas a rescisão contratual ela precisa

ser Clara e tem uma proporcionalidade na área Imobiliária a rescisão ela gira em torno de final o artigo 421 código civil ele determina que as arras ou sinal será perdida em caso de rescisão contratual ou seja um sinal de pagamento e aí vários contratos nosso aqui é uma dica que a parte aqui do conteúdo muito importante na hora de você estabelecer a forma de pagamento Eu já falei aqui na dica anterior preço e forma de pagamento se o sinal com muito alto você desmembrar ele em duas parcelas então por exemplo tem que nós compra um

imóvel de 10 milhões ele deu um sinal de 5 e parcelou o resto em cinco parcelas de 1 Milhão Então as arras ou sinal seria de cinco milhões Mas se não der certo o negócio ele perderia cinco milhões Que é que nós fizemos transformamos colocando o sinal é um valor de cinco porcento de modo 500 mil e a primeira parcela quatro milhões e meio a segunda para a terceira parcela então um sinal as 500.000 a primeira parcela quatro milhões e meio a segunda parcela 1 milhão e assim por diante até completar os pézinho cês entenderam

o sinal as ele é utilizado como forma punitiva na rescisão contratual aquele que deu o sinal e causou a rescisão que é o comprador por exemplo ele perde o sinal que me deu atitude de rescisão e o restante do valor que ele já pagou tem que ser devolvido pelo vendedor se é o vendedor que recende ele tem que devolver o sinal em dobro mas as parcelas que ele recebeu então uma multa rescisória na área Imobiliária era gira em torno da multa rescisória agora eu quero que fazer que algumas dicas tá muito importante para que haja

clareza na multa rescisória a multa rescisória é a missão para uma rescisão imotivada porque se uma das partes tem motivo para rescindir por exemplo falta a regularizar o imóvel uma área do imóvel nós temos um caso de uma compra e venda que a área não tava igual ou seja o terreno dentro da roteamento topográfico tinha uma área X na matrícula Imobiliária estava diferente estava com a área Y Esse é um cheiro fazer a retificação Imobiliária para não perder o time da venda porque a venda tem um time de aquecimento se você não fez até o

aquecimento esquece perdeu a venda e os advogados estão atentos que nós somos parceiros na resolução de problemas para que havendo aconteça Claro se for possível E aí nós colocamos uma cláusula resolutiva e nós indagamos para as partes quanto tempo seria para resolver esse problema que era essa diferença de área na matrícula Imobiliária e eles disseram 90 dias eu com e a retificação disso de maneira extrajudicial e no cartório e o vendedor se comprometeu em curso e a tudo isso e em 90 dias ele tinha que apresentar a documentação correta do imóvel caso ele não apresentasse

90 dias um comprador tinha total direito de solver o contrato de rescindir o contrato e ter o seu sinal de volta mas como a rescisão ela é motivada pela falta de regularização do imóvel e não haveria punição para as partes ou seja apenas uma forma de resolver a situação é de rescindir o contrato sem precisar pagar multa porque a rescisão ela se tornou motivada então rescisão imotivada penalidade rescisão motivada não tem que se falar em penalidade as partes sai Doutor Léo Então quer dizer que a multa só pode ser o sinal as não e aí

eu vou entrar na questão muito interessante a multa ela é complicada também para suprir determinadas despesas por exemplo a comissão de corretagem a partir do artigo 722 do Código Civil nós temos o capítulo que trata da corretagem e a corretagem paga por quem vende e quem vende o ato de perfectibilização da venda existe dentro do Judiciário entendimento para tudo que você imaginar assinou o contrato de compra e venda pagou a comissão de corretagem o corretor fez a parte dele internet o a compra e venda e finalizou mas existe decisão dos tribunais que infelizmente eu não

compacto com essas decisões dos tribunais que o corretor ele vai até o final por exemplo se tiver pagamento parcelado e o negócio é perfectibilizado com a quitação integral mas o corretor não tem nada a ver com a aplicação integral nesse um comprador foi negado o crédito dele no sfh sistema financeiro de habitação se ele não conseguiu o pro pactar tem nada a ver com isso o ato de intermediação já foi cumprido na forma do Código Civil que trata da corretagem das obrigações do corretor na corretagem Imobiliária mas existe decisão dos tribunais dizendo o seguinte se

o negócio se perfectibiliza com a quitação com o outro que tá são e ouvir a rescisão Então essa comissão Imobiliária não é viver por isso que eu vou contrato pode consultar assim como multa rescisória Fora as áreas No final a comissão de corretagem despesas diversas que as partes combinarem e isso tudo entra na rescisão O Último. A última dica que você não pode deixar de observar naqueles Imobiliária é o foro jurídico outro é o não é qualquer um não é o foro do imóvel pode ser o foro do imóvel geralmente nós utilizamos ele porque é

onde vai se conseguir mais facilmente informações e mais facilmente citar as partes envolvidas mas aí e por é fundamental está no contrato e as partes que definiram couro preciso renunciar a outro foro por mais privilegiado que seja Então essas são as cinco dicas que vocês não pode deixar de observar na hora de realizar a compra e venda Imobiliária esse conteúdo foi relevante para você se inscreve no canal deixa o teu like seu comentário logo aqui em baixo até os próximos vídeos e