AULA 4 - CLÁUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA - PREEMPÇÃO

g1 o olá estamos de volta para falarmos ainda um pouquinho sobre as cláusulas especiais do contrato de compra e venda falaremos nesta aula sobre prevenção e cláusula de reserva de domínio então vamos começar com a cláusula de preempção ou cláusula de preferência muitos de vocês já devem ter ouvido é este termo mas quando a gente fala principalmente naqueles casos de direito de preferência que o locatário tem na aquisição de um imóvel sim também é um direito de preferência a diferença da frente são com o direito de preferência do locatário por exemplo é que o direito

de preferência do locatário é uma preferência legal ou seja independente da a convenção estabelecida entre locador e locatário o local o que tem preferência na aquisição do imóvel caso o locador assim determine no tempo de vigência do contrato de locação então é uma preferência determinada pela lei apreensão aqui que ela tava pelos artigos 513 a520 do código civil é a preferência convencional ou seja as partes irão inserir no contrato de compra e venda que o vendedor terá direito de preferência na aquisição do bem caso comprador assim determine a sua expropriação ou seja o comprador decide

vender o bem móvel ou imóvel e aqui já tá a primeira a diferença entre retrovenda e para impressão retrô vem da apenas um contrato de compra de imóveis na prevenção à aqui a possibilidade de se estabelecer também parabéns móveis então o comprador eles se decidir vender o bem ele terá a obrigação de oferecer o primeiro para o vendedor então vendedor tem direito de preferência na aquisição do bem então vamos imaginar que alguém precise vender uma coisa preciso vender do bem porque tá precisando de um dinheiro para tratamento médico por exemplo mas não gostaria de estar

vendendo aquele bem tem um apego sentimental aquele bem essa pessoa ela tem o direito junto estabelecendo isso junto com o comprador de que caso é em um ano 18 meses ele consiga ele pode se o comprador quiser adquirir então novamente o bem percebam que e se o comprador quiser ou se a diferença com a retrovenda lá na reta vendo o exercício da cláusula de retrovenda dependia de quem do vendedor se o vendedor quiser ele vai lá e volta cedo proprietário aqui na frente são não na frente são é se o comprador decidir se ele quiser

vender o bem antes do prazo estabelecido entre as partes primeiro ele terá que oferecer ao vendedor e aqui a outra diferença que faz com que aprendi são sejam algo mais comum do que a retrovenda é que o comprador ele vai estabelecer as suas condições ele que vai dizer qual o preço forma de pagamento prazo para entrega ele que vai definir as suas condições se o vendedor quiser comprar nestas condições ele e se não então o comprador pode vender para terceiros então se trata de uma cláusula muito mais comum e muito mais vantajosa para o comprador

então aqui algumas especificidades da cláusula de frente são então é a obrigação de o comprador ter que oferecer primeiro ao vendedor por em igualdade de condições ao terceiro então às vezes a eu não quero vender para o vendedor eu coloco uma condição para o vendedor pior mais gravosa do que para um terceiro não eu preciso oferecer para o vendedor nas mesmas condições que ofereço para um terceiro se o comprador para atender vender não percebam que a decisão aqui é do comprador mas em que prazo qual o prazo que ele terá que garantir essa preferência prazo

máximo de 180 dias e os móveis e prazo máximo de dois anos parabéns imóveis estão da mesma forma que eu disse para vocês lá na retrovenda aqui se aplica se as partes quiserem estabelecer um prazo menor eles podem estabelecer sem problema algum agora eles não podem estabelecer um prazo maior do que o prazo legal se for estabelecido o direito de preferência com prazo de três anos lembrem-se as a cláusula não é nula nulo é só o prazo que excede ao prazo legal então neste caso aí o vôlei a cláusula de proibição como se eu estivesse

lendo no lugar de três o número 2 para que essa cláusula ela gere os seus efeitos e em caso de descumprimento desse direito de preferência ter ao vendedor o direito de exigir perder os dados mas também poderá promover a ação de adjudicação do bem cumulado com essas perdas esses danos ou seja adquirir o bem da forma como o terceiro adquiriu trazendo para si a propriedade desse bem e se for o caso ainda acumulado o pagamento das perdas e dos danos olha só como funciona o prazo da data da venda eu começo a contar se o

bem é móvel então prazo de até 180 dias eles podem convencionar um prazo menor podem então valerá o prazo que será estabelecido no contrato de compra e venda pode um prazo maior não vencido 180 dias então não há mais exercício do direito de preferência e nos imóveis a mesma coisa data da venda e aqui prazo dir até dois anos para que haja então o exercício do direito de preferência esse as partes dão código civil dentro da prever todas as situações e se as partes estabelecem o direito de preferência mas não coloca um prazo nada foi

dito quanto à prazo só foi dito assim que o vendedor terá direito de preferência caso o comprador decida vender o bem em que prazo então o 516 vai dizer aí para você só se o bem for móvel três dias se foram bem imóvel o prazo é então de desculpe 60 dias isso senão com sou na cláusula contratual qual é o prazo para exercício de direito de preferência pois então aqui dentro do código civil nós temos uma anomalia né o infiltrado aqui no direito de preferência porque algo vindo lá do direito administrativo esse é um direito

de preferência também mas nos casos em que a expropriação do bem pelo poder público então nós sabemos que o poder público em razão de interesse público em razão do atendimento a uma necessidade de ordem pública o poder público ele pode adquirir um bem para o que para exercer o seu a sua função enquanto a representante do povo enquanto defensor dos interesses do povo neste caso a a gente vai chamar de reto da sessão ou prelação legal a retrocessão ou prelação legal só é cabível parabéns e móveis isso significa o quê da data da expropriação do

bem então poder público veio desapropriou a minha propriedade ou poder público veio e o meu imóvel para ir aí vai depender do que de consolo do decreto a determinado pelo poder público justificando aquela expropriação para construir um hospital por exemplo e aí para construir esse hospital o poder público então esse própria o meu bem só que é passa-se lá 1 ano 2 anos 3 anos e o meu imóvel está lá é inutilizado não foi construído o hospital conforme foi prometido pelo decreto do poder público neste caso eu posso exercer o direito de preferência para que

para reaver a propriedade desse imóvel que foi tirado de mim para atendimento do que para atendimento de uma utilidade pública ou de uma necessidade pública então neste caso eu tenho esse direito de preferência o prazo aqui é de 15 horas estão sim cinco anos o poder público não deu a utilidade justificada lá no decreto para aquele bem eu posso então exercer o meu direito de preferência só que neste caso eu não posso entrar com uma ação de adjudicação eu não posso entrar com uma adjudicatória para retomar a propriedade desse móvel eu só poderei fazer ao

só poderia então exercer esse meu direito requerendo o pagamento de perdas e danos tão diferente da frente são convencional no caso entre particulares em que eu posso adjudicar o bem aqui na reta obsessão eu só posso pedir perdas e danos a terceira cláusula especial e nossa última cláusula especial é a cláusula de reserva de domínio determinado então nos artigos 521 a528 do e se viu é uma cláusula bastante interessante e um incentivo ao vendedor na realização do contrato de compra e venda e se essa cláusula de reserva de domínio só é possível nos contratos de

execução diferida ou continuada ou seja nos contratos a prazo em que o vendedor entregando a coisa para o comprador não receber a no mesmo instante o pagamento integral do preço ou seja o comprador pagará esse preço um em uma parcela futura ou em várias parcelas futuramente agora existe um risco de que o comprador não me pague se eu sou vendedor existe um risco o que eu posso fazer para tentar minimizar o meu prejuízo ou evitar o risco do a utilizar me da cláusula de reserva de domínio então eu vou constar no meu contato de compra

e venda que eu estou vendendo uma coisa neste caso a cláusula de reserva de domínio só pode ser aplicada nos bens na compra e venda de bens imóveis compra e venda de bens móveis infungíveis ou seja exatamente aquilo que eu entreguei poderá ser reavido no caso de não pagamento o vendedor vai constar uma cláusula nesse contato dizendo que caso o comprador não pague o preço o vendedor pode retomar a propriedade do bem vamos lembrar que quando eu entrego uma coisa no contrato de compra e venda lá na tradição eu estou transferindo a propriedade deste bem

então eu vendedor jamais posso mesmo que a p e pague jamais posso ir lá e tirar da pessoa coisa a não ser que eu conte nesse contrato a cláusula de reserva de domínio se eu console esse contrato a cláusula de reserva de domínio então tudo bem eu posso neste caso sim reaver a propriedade da coisa no caso do não pagamento então é uma garantia para o vendedor esse vendedor então no momento que ele entregar na tradição por causa da cláusula de reserva de domínio ele não transfere a propriedade ele vai transferir apenas a posse direta

da coisa a posse é um estado de fato não é um estado de direito então a pessoa ela tem a posse do bem mas não é a sua proprietária a proprietário é o vendedor que vai ficar com a posse só que uma posse que a gente chama de posse oi e ele tem uma propriedade mais uma propriedade que a qualquer momento ela deixará de existir se houver o pagamento integral do preço tão olha aqui olha olha observa em aqui né algumas algumas regras acerca do da cláusula de reserva de domínio como eu disse para vocês

a propriedade do vendedor a gente vai chamar de uma propriedade resolúvel por quê que é uma propriedade resolúvel porque uma propriedade temporária que depende do que depende do pagamento integral do preço quando o comprador pagar integralmente o preço então a propriedade do vendedor se resolve e ele deixa de ser proprietário passando assim o comprador a ser proprietários se não fosse pela cláusula de reserva de domínio quando o vendedor entregaste a coisa naquele momento o comprador seria o próprio é mas a tradição aqui ela não transferir a propriedade sim somente a posse ea posse direta importante

dizer que diferente do que acontece na obrigação de restituir aqui a partir do momento em que o vendedor entregará coisa na tradição a parte do mundo queria entregar a posse direta da coisa para o comprador daí em diante o comprador é responsável por todos os problemas que envolvem o que poderão recair sobre essa coisa por todos os riscos de perecimento e deterioração então apesar de ainda não ser o proprietário o comprador terá que cuidar da coisa como se fosse sua esse a coisa vida se perderam se deteriorar e ele não pagar o preço o vendedor

ele poderá exigir inclusive perdas e danos além o valor que não lhe foi pago para que essa cláusula de reserva de domínio ela gere efeitos a para terceiros então essa cláusula não precisa estar registrado em cartório para que ela tem então a característica da publicidade outro detalhe importantíssimo é para que eu possa exercer os meus direitos de reaver o bem ou de cobrar o valor das parcelas que não foram pagas o vendedor ele precisa antes constituir o comprador embora ou seja se o comprador não pagou a parcela que ele deveria pagar no mês de junho

julho seja qualquer outro mês eu vendedor preciso notificá-lo constituí-lo em mora dizendo que a parcela não foi paga é ele que a parcela não foi paga constituindo ele embora eu tenho dois caminhos duas opções que ele não pagou a parcela o que eu posso fazer então o artigo 526 ficou muito pequenininho para vocês mas o artigo 526 vai dizer o que vai dizer que o vendedor ele tem duas opções ou ele entra com uma ação exigindo o valor que não foi pago mais produzidos ou ele entra com uma ação para reaver a posse direta do

bem e mais perdas e danos se assim for necessário então às vezes vamos imaginar aqui o comprador já pagou 9 parcelas de 10 tá faltando só uma parcela porque que o vendedor vai reaver o bem para ter que devolver dinheiro para o comprador se tá faltando apenas uma parcela nesse caso às vezes para ele é mais vantajoso cobrar somente oi marcela agora se de 10 parcelas ele não já não pagou a primeira então é melhor que eu já faça a ação possessória para devolução do meu bem da minha coisa porque assim eu já evito maiores

prejuízos e até riscos de perecimento e de deterioração porém o caminho aqui fica por conta então né da vontade das partes da vontade desculpa do vendedor em optar por uma ou outra a situação claro que quando eu entro com ação possessória para reaver a posse desse bem o juiz ele vai avaliar quanto já foi pago iremos avaliar se houve deterioração desse bem e somente após todo esse cálculo é que o vendedor terá ou não a obrigação de devolver aquilo que o comprador pagou a correr deixe tem uma última coisa que a gente tem que falar

sobre a cláusula de reserva de domínio uma diferença que nós temos que fazer é entre a cláusula de reserva de domínio e alienação fiduciária a diferença específica a qual a diferença que mais caracteriza a a cláusula de reserva de domínio e alienação fiduciária ea presença de um terceiro na reserva de domínio quem facilita o pagamento para o comprador é o próprio vendedor então eu vendo para o comprador só que eu sei que o comprador não tem condições de me pagar completamente preço e então eu facilito a vida dele deu no prazo aí só que eu

garanto para mim o que o direito de que caso ele não paga eu posso reaver a posse deste bem na alienação fiduciária não alienação fiduciária e eu vendedor estou vendendo bem eu não tenho condição de facilitar a vida do comprador o comprador não tem condição de comprar nas condições que eu ofereci a ele então esse comprador ele procura um terceiro financiador na maior parte das vezes um banco que vai então emprestar o dinheiro para o comprador vir me pagar adquirindo assim a propriedade do bem só que na alienação fiduciária esse terceiro financiador ele vai reservar

para ele a propriedade do bem percebam que ele nenhum momento foi proprietário do bem e nenhum momento ele participou ele adquiriu esse bem diretamente do vendedor mas para garantia do pagamento pelo comprador ele reserva para ele o direito de propriedade caso o comprador não e ele pode então tirar o bem do comprador porque ele reservou para si esse direito de propriedade outra diferença bem clara e a gente falou disso lá na retrovenda aqui no caso da reserva de domínio nós temos uma condição suspensiva ou seja comprador não é compra não é proprietário do bem no

instante do contrato de compra e venda ele só será possuidor direto ele passará a ser proprietário quando quando ele pagar integralmente o preço pagou integralmente o preço então ele passa a ser o proprietário tem uma condição suspensiva se ele pagar integralmente o preço na alienação fiduciária quando o comprador vem adquire de mim o bem e faz comigo contrato de compra e venda só que para isso para pagamento desse contrato ele utiliza o dinheiro de um terceiro nesse o comprador passa cedo proprietário do bem ele passa a ser desde o instante em diante o dono da

coisa só que ele pode perder essa propriedade se ele não pagar o terceiro financiador por isso que é uma condição resolutiva se ele não pagar ele perde a propriedade na reserva de domínio ele só tem a propriedade se ele pagar e outra diferença bem clara é que a cláusula de reserva de domínio só pode ser aplicada para bens móveis já alienação fiduciária ela é muito comum inclusive parabéns imóveis mas também aplicada parabéns móveis e eu espero ter então a desatado com vocês esgotado todo o assunto acerca do contrato de compra e venda encerramos o estudo

acerca do contrato de compra e venda estou à disposição de vocês para qualquer dúvida vocês tem o meu e-mail vocês tem o meu instagram se vocês gostaram desse vídeo deixem lá uma um like né dizendo que gostaram ou deixe um comentário uma sugestão que será muito bem-vindo é um beijo fiquem com deus até a próxima