AULA 5 - VENDAS ESPECIAIS - PARTE II

E aí [Música] o Olá tudo bem com vocês Espero muito que sim bem-vindos ao meu amado Direito Civil bem-vindos ao estudo dos contratos em espécie vai lembrar que nós estamos estudando o contato de compra e venda é o primeiro e mais comum dos contratos previstos pelo código civil se você ainda não é inscrito nesse canal por favor vai lá se inscreva ative as notificações deixe seu comentário Compartilhe o máximo de colegas possível vamos fazer esse canal crescer ainda mais então vamos lá vamos dar continuidade ao estudo das vendas especiais vamos na nossa aula passada que

o código civil admite que para alguns contatos de compra e venda as partes elas optem por algumas peculiaridades e curiosidades essas que vão girar em torno ali do próprio objeto do contrato se houver então uma peculiaridade uma parte e age em relação à formação do contrato com relação ao seu objeto com relação a forma de fixação do preço nós estaremos diante de uma venda especial e aí além daqueles efeitos Gerais estabelecidos pelo código civil Nós também temos um efeito próprio para aquele tipo de situação também disse para vocês que nem sempre nós teremos no contrato

as expressões venda mediante amostra vem da admin Sura vem da de Corpos Na verdade o juiz quando ele for analisar o contrato e decidir acerca de determinada a controvérsia existente entre comprador e vendedor ele terá que analisar as cláusulas contratuais para entender de que tipo de venda especial se trata por isso que é importante a gente viu lá na venda mediante a nossa que quando acontecer esse tipo então de informação o contrato baseado numa mostra no protótipo no modelo importante que se faça com sai sua contrato que se trata daquele são de uma coisa de

tal modelo de tal marca de tarô cor correspondendo exatamente a coisa que foi apresentada lá no instante da formação nessa aula nós vamos falar sobre a venda rádio mensura e à venda adcorpus elas são espécies que se contrapõem são espécies que são muito semelhantes Porque elas estão totalmente elas são particulares elas são especiais principalmente com relação ao modo de fixação do preço por isso que tanto uma quanto outra estão previstas lá no artigo 520 do 500 no código civil e nos seus parágrafos Então vamos começar com a venda a dimensura que tá previsto no caput

do artigo 500 é aquela venda em que o preço ele estará fixado ele será totalmente interligado de acordo com as dimensões da coisa quando a gente fala de dimensão a gente vai entender como a medida por extensão ou seja peso medida largura dimensão então quando eu adquiri uma coisa cuja importância dessa coisa cuja um fator determinante para aquisição dessa coisa é a sua metragem é o seu peso é a sua dimensão então a gente traga diante de uma venda a dimensura para mim não importa o todo para mim importa exatamente as medidas que eu estou

recebendo para mim importa exatamente o peso que eu estou recebendo os fatores determinantes para aquisição Então dessa coisa vou dar um exemplo nesses contratos de franquia né que eu pretendo comercializar um produto né a apresentado e criado por outra pessoa existem requisitos que são requisitos muito taxativos e engessadas então para aquisição dessa franquia e poder explorar aquele objeto ou aquele serviço A empresa ela vai determinar a franqueadora vai dizer assim olha você precisa é exatamente comprovar algumas algumas algumas exigências para que você esteja apto a exploração dessa atividade um dos exemplos do mundo os requisitos

é ter um imóvel ter um prédio ter um terreno há tantos metros quadrados Então para que eu esteja apta a me tornar uma franquia dessa empresa eu preciso comprovar que eu tenho imóvel com exatamente no mínimo aquela metragem E aí então eu adquirir um imóvel justamente para poder explorar essa atividade econômica não me interessa o imóvel como um todo o que me interessa é a metragem mínima exata até para que eu tenha condição de ser um franqueado E então percebo que às vezes a a dimensão a medida e o peso são muito mais importantes do

que a própria coisa e quando isso acontece a gente vai dizer que nós estamos diante de uma venda had mensura Além disso quando eu adquiro uma coisa quando eu adquirir um bem cujas metragens e dimensões são os fatores determinantes para essa aquisição eu fiz um valor com base nessas metragens com base nesse peso então vou pagar mil reais por metro quadrado eu vou pagar a 10 mil reais por metro quadrado ou eu vou pagar as em Reais pela arroba do boi que é muito comum então eu adquiro e fixo o preço de acordo com a

mente a metragem desculpa a metragem EA dimensão então eu coloquei aqui né alguns exemplos Olha eu tô 16 hectares e meio eu não tô comprando a chácara tal que eu tô comprando 6 hectares e meio quanto eu vou pagar vou pagar sem reais por hectare r$ 1000 conectado r$ 10000 por hectare então o preço é fixado de acordo com a metragem a mesma coisa o boi né tô comprando um boi Quando você pagar vou pagar sem as arroba do boi então quanto que eu vou pagar por esse boi depende do peso que eu vou ter

que pesar depois que eu peço eu chego ao valor determinado para pagamento dessa coisa então tudo aqui gira em torno dessas dimensões dessa pesagem desse dessa metragem tá bom bom Então olha aqui ó por exemplo né o boi a coloquei aqui uma cotação da arroba do boi né então o frigorífico frigorífico adquiriu dez animais do pecuarista quanto que o frigorífico vai pagar depende e ele vai pagar pela arroba vai aí vai pagar pela arroba na cotação do dia então ele vai lá na cotação do dia então por exemplo aqui né Ó então em março a

cotação era r$ 201 e quatro centavos em 2020 tá pessoal não encontrei de 2021 aí olha aqui por exemplo ó lá em novembro de 2020@tava r$ 292 e 48 centavos tão quanto que ele vai pagar Eu Vou pesar o Boi Vou pesar o animal depois que eu chego a um valor da pesagem então eu faço uma conta de acordo então com o valor a cotação do dia ou do mês então nós estamos diante de uma venda had mensura lembrando não existe no contrato a gente não vai haver no contrato lá contato de compra verdade mensura

não mas eu vou analisar a cláusula contratual que vai dizer assim ó ó o comprador está adquirindo 10 animais ótimo preço o preço será de 200 reais por arroba dos animais que serão pesados em tal dia e tal hora e tal local estamos diante então de venda administra agora a eu estou comprando 10 animais preço r$ 10000. Eu não estou diante de uma verdade mensurar porque para mim não importa o peso para mim importam os animais em porta objeto como um todo vocês estão comprando então uma fazenda eu estou comprando 100 hectares para por cada

hectare e vai pagar r$ 10000 Então vendade mensura estou comprando a Fazenda Santa Rita que possui 100 hectares quanto você tá apagando tô apagando um milhão de reais aí não é venda a Di mensão tudo bem a bola Qual é a regra quando se trata de venda a de mensurar qual é o efeito especial acerca da venda a dimensão se o adquiriu uma coisa e após o recebimento dessa coisa eu percebo que eu recebi e paguei por menos do que aquilo que eu imaginava a receber eu tenho direito de dentro do prazo de até um

ano quando se trata de bens Imóveis da imissão da Posse ou do registro do título eu tenho prazo de até um ano reclamar aqui a complementação dessa informar que houve então a entrega de coisa em dimensão em peso menor do que aquilo que foi convencionado tão Escritura pública com salvá-la que eram sem ALC quando eu peço é viajar né a nova metragem seja feita então ali a topografia do local Eu percebo que na verdade é essa Fazenda ela tem 99,5 hectares estão ela eu recebi coisa menor do que aquilo que foi comprometido do que aquilo

que foi então convencionado entre as partes teu tem prazo de até um ano do recebimento desse móvel da aquisição do título do registro do título a aqui três opções três opções para solução então dessa dessa falta né de metragem por eu ter recebido coisa menor ou menos pesada do que aquilo que eu paguei o código civil o artigo 500 ele vai dizer o seguinte eu tenho três opções mas eu tenho uma o O que é primeira e é obrigatória são todo mundo que recebe coisa menor terá o direito de exigir a complementação da área então

recebi a fazenda com 0,5 hectares a menos todo mundo que estiver numa situação como essa tem que passar primeiro Obrigatoriamente por essa situação por essa primeira opção exigir do vendedor que complemente a área agora é possível a complementação da área em todos os casos Claro que não e é aí que então surgem as outras duas opções então que fique claro o código civil ele vai dizer que na verdade mensura recebendo o comprador coisa menor do que ficou convencionado ele terá o direito de pedir para o vendedor que compl é a Então se o vendedor tem

uma fazenda vizinha minha então ele vai ter que me dar meio que tá Se o vendedor tem um terreno Vizinho ao meu ele vai ter que me dar um metro quadrado que tá faltando então se a possibilidade de complementação então primeiro Eu exijo essa complementação que é chamada no latinha aí de ação ex empto ou ex vendito tão uma ação de complementação de área agora e se o vendedor não é meu vizinho de fazenda e se o vendedor não tem o terreno do lado do meu como é que ele vai complementar é possível não então

não sendo possível a complementação surge para o comprador outras duas opções a primeira opção resolução do negócio de espaço tudo não quero vamos Olá Tudo ou abatimento do preço tão na ação para resolução do contato recebi lá meio hectare a menos e eu não quero a fazenda com 16 que Itália - então eu aí como ação de redibição do bem como lado com a restituição do valor pago e mais Perdas e Danos se o comprovar que o vendedor sabia E agiu de má-fé agora eu posso escolher ficar com a coisa mais pedido abatimento do preço

porque eu paguei por 100 hectares mas recebi 99ml então eu posso pedir o abatimento do preço através de uma ação estimatória Tudo bem então Primeira opção obrigatória todo mundo complementação não sendo possível complementação suja resolução ou abatimento do preço mas nós temos ainda o duas situações aqui com relação à resolução e abatimento do preço porque é um grafo 1º do Código Civil ele vai dizer o seguinte olha E se o que ele cumpriu ele cumpriu de forma substancial é um exemplo eu comprei 100 hectares de terra recebi 99,8 hectares de terra tá faltando lá 0,2

hectares de terra houve um adimplemento substancial a diferença é uma diferença irrelevante é uma diferença muito pequena diante do objeto como um todo permitir que vem o comprador e diga não eu recebi 200 metros a menos então eu não quero o objeto sendo que ele recebeu 99,8 hectares seria um motivo né maculado de arrependimento Na verdade ele nunca devolvendo porque ele não recebeu 0,2 hectares ele tá devolvendo porque ele se arrependeu de ter comprado a coisa tá o Além disso então para não adquirir né o para não a consolidar ali a compra e venda então

parágrafo mesmo vai dizer assim não se houve uma diferença substancial se o que foi entregue objeto como um todo foi entregue a diferença uma diferença mínima Não cabe Nem resolução do negócio nem abatimento do preço eu tento a complementação primeiro lembra não é possível complementar se se provar que o ovo Então esse adimplemento substancial não é possível resolver o contrato nem pedir abatimento do preço porém a diferença ela e essa O que é considerado como adimplemento substancial é quando a diferença ela é menor do que um vigésimo ou menor que 5 porcento da metragem máxima

do objeto então se eu tenho um objeto se eu tenho lá não é um terreno e o recebi cuja a metragem era uma Oi Bia eu percebi que vai servir cinco porcento a menos daquilo que foi convencionado se essa diferença de até 5 porcento aonde implemento substancial que eu não vou perder poder pedir resolução do objeto muito menos abatimento do preço mas o poder pedir Perdas e Danos então aí eu vou poder é ingressar com uma ação em face do vendedor e requerer ali todos os prejuízos que eu tive em razão desse dessa diferença mínima

que eu recebi quando do cumprimento da obrigação então adimplemento substancial é quando a coisa é entregue é e a metragem entregue ela apresenta uma diferença só que uma diferença é pequena demais irrisória e essa diferença irrisória essas diferenças pequena ela é determinada lá no artigo quem é como um vigésimo ou cinco porcento da mensagem na dimensão G I do objeto nesse caso eu não posso pedir nem resolução nem abatimento mas posso pedir perdir agora Lembra meu jeito da franquia que a metragem é fator determinante Então olha só eu tenho que comprar um imóvel vou montar

um posto de gasolina para eu poder explorar aquela atividade econômica eu tenho que ter um terreno de 100 metros quadrados Oi e aí adquirir o terreno vem a franqueadora aí vai verificar se trata de um móvel de 100 metros quadrados começa a medir e não tem 100 metros quadrados em 98 metros quadrados a fronteira da vezes não posso te conceder franquia porque o imóvel tem que ter no mínimo 100 metros quadrados como seja eu não consigo o exercer ou convencionado no contrato de franquia justamente por conta desta diferença então a dimensão mesmo que mínima mesmo

que risoria era um fator determinante para mim quando eu comprei um imóvel para mim não interessa nada e eu até perco demonstro até perco um outro contrato porque me faltou lá um alqueire não faltou lá a 10m que seja se era um fator determinante então eu esqueço a questão da diferença eu esqueço a questão aí do um vigésimo ou doce e por sim porque sim nesse caso eu vou poder pedir a resolução do contrato só que eu vou ter que provar tudo isso que essa essa diferença mesmo que mínima ela foi determinante para que eu

perdesse o outro negócio por exemplo para que eu pudesse por exemplo realizar outro tipo de contrato bom o artigo 500 ele não vai tratar de uma outra situação que é com relação ao excesso da água se eu comprei 100 hectares e recebi sentiu esse eu então recebi mais do que eu tinha direito se eu paguei menos e recebi mais então o parágrafo segundo vai dizer que o comprador terá a obrigação de completar valor então se ele pagou por 100 mas esse meu 101 ele vai ter que pagar a diferença de um hectare ou devolver o

excesso Se for possível então se o meu vizinho ali é o e eu devo um hectare para ele a gente faz a regularização na matrícula do imóvel se não é possível devolver esse imóvel não é possível devolver esse excesso então eu sou obrigada a completar o valor sob pena de enriquecimento ilícito tudo bem Vó agora vamos falar da venda à de Corpos lembra que eu disse para vocês que a venda de Corpos ela está prevista também no artigo 500 porque ela meio que se contrapõe à venda de mensura ela tá lá no parágrafo terceiro do

artigo 501 o próprio nome já tá dizendo né é uma venda que o que interessa para mim não é metragem não é a dimensão não é o peso que interessa para mim a coisa como um todo o que interessa para mim A Fazenda Santa Rita e não 100 hectares o que interessa para mim é o boi não a pesagem desse bolo então eu compra coisa pelas suas características pelo seu objeto como um todo eu compro a coisa porque me interessa ela por o mesmo que existam ali algumas características que a gente tem que tomar um

pouquinho de cuidado porque porque às vezes até vai ter lá dimensão até vai ter a metragem mas o preço não é fixado de acordo com essa dimensão de acordo com essa metragem então lembra de novo não vai estar lá no contrato que se trata de venda de Corpos o advento então eu tô sua exemplo aqui para vocês entenderem o que seria essa venda de Corpos e o que seria vem dar de mensura Perceba o seguinte ó a venda de Corpos aqui se trata de uma venda de Corpos que que eu tô comprando eu tô comprando

o apartamento nº 1601 que possui a garagem que será construído e que olha só ele tem uma área total desculpa Ele tem uma área total essa área total é de 500 e 4,85 metros quadrados só que o é que eu estou pagando aqui eu não estou pagando por metro quadrado por que que eu estou comprando é o apartamento se esse apartamento apresentar uma diferença de metragem lá na frente então isso não vai mudar ou isso não vai alterar a vontade do comprador que não vai ter direito de pedir complementação de área nem resolução do contrato

nem abatimento do preço porque ele está comprando o apartamento e não a metragem olha como que fica diferente na Escritura pública quando se trata de verdade mensurar olha só eu tô comprando uma área de terras com e aqui ó toda a metragem que eu estou contando Na verdade eu tô comprando o que seis hectares 38 are 65 centiares desmembrada do quinhão número 3 lugar de o nado fazer café na fazenda Taboquinha então eu não estou comprando a fazenda Taboquinha Estou comprando a área de terras o preço nessa escritura aqui ele é fixado de acordo com

a área então Possivelmente pagou r$ 1000 r$ 10000 por cada então hectare estão aqui nós estamos diante de uma venda had mensuração é a diferença né que existe especialmente entre a verdade corpos e a venda a dimensão bom lá na venda de Corpos eu volto lá na descrição dessa Escritura pública para mostrar para vocês o seguinte que apesar de constar na Escritura pública a área do imóvel né então área total de construção essa descrição ela é uma referência meramente então enunciativa simplesmente para as características do imóvel mas percebam que o que está sendo adquirido É

a coisa como inteiro é o apartamento possui algumas características Mas o que eu quero é o apartamento e o preço será pago de acordo então com a totalidade de acordo com a coisa no seu a inteiro teor né no seu todo Qual a regra então da venda adcorpus na venda adcorpus não ah não existe direito do comprador de pedir complementação diário por quê Porque o preço não foi fixado de acordo com a área e sim fixado como um todo mesmo que haja qualquer diferença ali em relação a metragem qualquer diferença em relação a pesagem né

do objeto o que ele adquiriu ele adquiriu como um todo então ele vai pagou pelo todo e não há tão direito de que ele a peça complementação de área ou de peso a referência nessas dimensões né como a gente acabou de ver não de se caracteriza venda adcorpus tá Por quê Porque ela tem meramente ali uma característica de descrição né de eu não se ativa né acerca do objeto é fator determinante é o seguinte o que que eu tenho que olhar se a área ela é um fator que condiciona a fixação do preço se o

preço é fixado de acordo com a área Dom por metro quadrado por hectare por quilo por arroba nós estamos diante de uma venda admin Sura E se o preço fixado no contrato de compra e venda de 10 mil reais pelo apartamento Então eu estou diante de uma venda a de Corpos mesmo que como a gente acabou de ver sei lá né a descrição da área no contrato de compra e venda se o valor ele é pago de acordo com o todo então eu tenho uma venda a de Corpos e não venda a dimensão que não

dá direito de complementação da área pelo comprador Tudo bem pessoal bom então encerramos as vendas especiais ao nossa próxima aula nós vamos falar sobre cláusulas especiais do contrato de compra e venda Eu espero vocês espero que vocês fiquem bem fiquem com Deus e até a próxima tchau tchau tchau