#09 CAMINHADA MILIONÁRIA | COMPREI MAIS FUNDO IMOBILIÁRIO (XPML11 E BCFF11) - FIZ UM BOM NEGÓCIO?

Olá sejam muito bem-vindos para mais um vídeo aqui do meu quadro o quadro que eu mais gosto caminhada Milionária onde eu invisto todos os meses R 500 por mês até chegar no meu primeiro milhão de [Música] reais e antes da gente começar mostrando o que que eu comprei quais resultados a gente teve no mês passado eu queria fazer um comentário sobre a carteira e a estratégia que eu tenho primeiro ponto é Eu Tenho recebido algum alguns questionamentos do por eu não invisto em ações atualmente Bitcoin e alguns outros produtos um pouco mais arrojados vamos dizer assim e o grande ponto é que a minha carteira ela tem uma função complementar a minha carteira principal que são os consórcios então tudo que vocês veem todos os meses aqui na verdade são complementos e suporte para complementar a estratégia com consórcio Então por contar disso eu até vou explicar um pouco melhor para vocês como que eu faço para investir consórcio porque sei quando a gente fala de consórcio pouca gente sabe de fato Como investir e boa parte dos produtos são muito ruins pros clientes então sempre acaba gerando aquela dúvida um preconceito Então hoje eu vou explicar com um pouco mais de calma Além disso chegou um contato um lead para mim um cliente procurando consórcio que me chamou muita atenção eu falei poxa eu vou comentar um pouco sobre isso porque as pessoas entenderam errado essa cliente ela me procurou perguntando o seguinte ela falou ó Nicolas eu queria comprar um consórcio aí eu falei beleza do que que você está precisando do quanto e tudo mais e quando eu perguntei ela falou não não eu só quero o mais barato que tiver só que eu falei para ela mas qual crédito você tá buscando né Inclusive era um consórcio de automóvel ela falou não eu quero mais barato que tiver aí eu falei para ela ol eu não consigo te apresentar qualquer consórcio procurando só a parcela mais baixa porque existem consórcios num período de 50 meses e 120 meses se eu te apresentar um consórcio de 120 meses Possivelmente a parcela dele vai ser menor do que de 50 mesmo meses mesmo que o crédito seja maior porque dilui num prazo maior o saldo devedor né eí quando eu questionei um pouco mais eu fui pouco incisivo no sentido de que olha não vou te passar uma tabela porque não faz sentido nenhum ela falou não na verdade eu só tô querendo comprar porque eu vou juntando dinheiro é uma forma de eu ter consistência de juntar dinheiro porque daqui uns três anos eu vou casar e aí eu queria daqui 3 anos ter essa grana porque quando contemplar eu vou vender essa carta aí eu falei Opa tem coisa errada aqui porque com consórcio não faz sentido nenhum primeiro consórcio de automóvel para investimento para construir patrimônio é muito ruim segundo você não sabe quando vai ser sorteado no Consórcio ainda mais que ela não tinha lance então não faria sentido nenhum e outro ponto se ela tivesse dinheiro para lance ela não tem como vender essa carta contemplada porque se a pessoa tem dinheiro para dar lance para que que ela vai te pagar ágil por isso então tinha muita coisa torta e eu percebi que ela falou para mim não porque eu já tenho outra carta que eu fui que eu contratei com esse foco e provavelmente o que que vai acontecer é ela não vai ter o resultado esperado e vai falar mal do consórcio porque ela já tem uma Eu não eu barrei a venda né Falei para ela olha deixa seu dinheiro numa caixinha do no Bank no tesouro celic ou algum outro lugar que seja seguro que você possa sacar o dinheiro daqui a 2 3 anos Conforme você você precisa então eu percebi que o grande ponto é a venda do da outra pessoa que fez o corno que fez a outra venda foi muito torta muito ruim então por conta disso com certeza ela vai se frustrar com o resultado E vai falar que o consórcio é muito ruim mas o consórcio nada mais é do que uma ferramenta se você tentar bater um prego com uma chave de fenda não vai funcionar e é exatamente isso que essa cliente tá fazendo ou seja O resultado vai ser muito ruim não adianta não entender para que que serve a ferramenta e tentar usá-la um ponto importante eu tô falando meio estranho assim vocês vão perceber que nos próximos vídeos eu ainda vou ter que falar um pouco estranho eu tive que fazer uma cirurgia na boca e por conta disso eu tô usando um aparelho então ainda não tô falando muito legal mas eu não quis parar de gravar tava meio eh tendo essa decisão né Será que eu parava por um tempo mas eu falei não vou continuar com esse compromisso que eu tenho aqui mesmo falando estranho vai do jeito que dá né nem sempre a gente tem a melhor condição do mundo para fazer mas já que eu dei essa introdução então da funcionalidade da minha carteira e também expliquei um pouco desse Lad que me chamou a atenção eu resolvi explicar um pouco a estratégia de fato como que se ganha dinheiro com consórcio justamente para que vocês entendam a maior parte de vocês conhece muito mais fundo imobiliário ações renda fixa e tudo mais mas vou mostrar como ISO complementa bom e para explicar agora Como que de fato se investe em consórcio resolvi montar essa lousa aqui para ficar mais fácil para vocês imagina que a gente tá olhando um consórcio com um prazo de 200 16 meses é esse aqui é um consórcio de imóveis inclusive É muito raro ter consórcio de automóvel desse tamanho Então esse é o primeiro ponto pelo qual a moça que me procurou tava fazendo uma estratégia um pouco errada Claro que pode ser que dê grana pode mas a probabilidade é tão pequena que não vale a pena fazer você joga com a matemática contra você então num consórcio de 26 meses você tem alguns cenários que podem acontecer o primeiro deles é se você contem contemplar cedo a carta então se você contemplar por exemplo no mês 30 no 30º mês significa que nesse exemplo aqui que é uma cota de R 100. 000 eu vou explicar depois o porquê desse número aqui numa cota de r$ 1. 000 você vai pagar R 644 por mês tá bem próximo da realidade mesmoo então se você no 30º mês contemplar significa que você vai ter pago até então r 19.

300 E aí você vai pegar esse crédito que te possibilita comprar o imóvel e oferecer para outra pessoa essa pessoa vai enxergar um um crédito mais barato do que o financiamento que é o que a gente faz aqui no escritório e ela fala olha eu prefiro te pagar r$ 3 30. 000 por essa carta do que por um financiamento Então você consegue vender essa carta por r$ 3. 000 Esse é um exemplo então se você comprou a carta e pagou r$ 44 por mês ou seja um total de de r 19.

000 e e recebeu r$ 3 30. 000 significa que você teve um lucro de R 2,87 ao mês um detalhe até 35. 000 de venda isso é isento de Imposto de Renda então se você comparasse com uma renda fixa não seria uma renda fixa com 2,87 seria uma renda fixa que renderia mais porque você ainda teria que pagar o ir sobre essas parcelas aqui sobre esse lucro Então esse cenário aqui ele acontece mais ou menos até o mês 60 por que que acontece isso até esse mês você consegue ter um lucro muito bom vendendo a carta contemplada a partir daqui já não vale tanto a pena porque você vai ter pago um valor tão alto que já não vai fazer sentido a pessoa te pagar quilo mais um ágil por isso então a gente já vai pro segundo cenário Outro ponto importante eu não tô considerando a inflação aqui porque esse é o pior cenário que a inflação não exista nessas parcelas muita gente acha que a inflação trabalha contra o consórcio enquanto ele não é contemplado mas é um engano na verdade quando o crédito reajusta com a inflação e a parcela também isso favorece que a gente Estenda esse prazo porque no começo eu conseguia cobrar 30.

000 de 100. 000 aí essa carta só abr um reajuste eu consigo cobrar 30% de 11 110. 000 Então me dá mais folga para vender a carta contemplada Então até o mês 60 mais ou menos a gente consegue ter um lucro muito bom a a partir daí a gente muda a estratégia inclusive se você quiser saber no detalhe Como que você investe em consórcio destrinchando cada uma dessas etapas eu vou deixar aqui na descrição um vídeo do aulão completo E Se você tiver dúvida e quiser saber mais me chama eu vou deixar aqui o link para você ter uma consultoria comigo no segundo cenário eu coloquei aqui que a gente teria pago 90 parcelas então a gente teria pago até então R 58.

000 Então vamos supor que depois desse período todo a carta foi contemplada então a pessoa teria um crédito na mão de r$ 1 100. 000 Lembra Eu Não Tô considerando a inflação senão crédito seria bem maior e o que eu teria pago seria maior também mas o crédito teria reajustado uma proporção maior e a partir desse momento esse crédito de r$ 1. 000 Ele fica num fundo rendendo diariamente um fundo de renda fixa Então você vai ter rendimento sobre os R 100.

000 sendo que você pagou só 5 58 então ou você pode nesse momento comprar um imóvel colocar o imóvel para alugar e com o próprio valor do inquilino pagar a parcela do consórcio isso é possível fazer então o que que aconteceria na prática eu teria nesse momento aqui depois de 90 meses comprado o imóvel de r$ 1. 000 eu tô usando 100. 000 eu sei que é muito difícil achar o imóvel de R 100.

000 mas essa escala serve para 100 200 300 400 500 eu só tô usando 100 para ser mais didático e tem um motivo pelo qual eu vou explicar isso depois nesse momento aqui se eu tivesse comprado o imóvel ele seria meu e o inquilino pagaria as parcelas até o mês 216 quando nesse momento o imóvel já teria quitado e todo o aluguel seria meu então o que que aconteceria eu teria pago 58. 000 nesse momento no mês 90 eu compraria um imóvel de 100. 000 E daqui a 10 anos aproximadamente quanto que valeria esse imóvel Não sei depende depende da região Depende de uma uma série de coisas mas eu ganharia toda a valorização partindo de 100.

000 sendo que eu só paguei 58 e o inquilino pagou todas as parcelas aí você pode me falar pô Nicolas mas o imóvel não vai ficar locado 100% de tempo vai ter que fazer manutenção vai trocar de inquilino ou vamos supor que não consiga pagar 100% da parcela não tem problema vamos supor que o inquilino consiga se você considerar tudo inadimplência reforma e etc o inquilino consiga vai pagar 70% da parcela tá ótimo ele pagou 70% da metade do imóvel praticamente e você comprou esse móvel com baita desconto daqui a 10 anos esse móvel vai valer muito mais Então essa é uma possibilidade que a gente tem E aí vamos pro terceiro cenário passou dos 90 meses e foi contemplar lá no final você é o mais azarado de todos você foi o último a ser contemplado por exemplo o que acontece é muita gente acha que é um cenário desastroso porque poxa eu podia ter eh eh aqui era bom aqui era bom mas aqui já é muito ruim eu vou mostrar para vocês a dinâmica de como funciona o reajuste dos consórcios imagina um consórcio de um um bem aleatório de r$ 1 que tenha 10 pessoas nesse grupo ou seja significa cada uma vai pagar R 10 por mês Claro pessoal que tem taxa administrativa tem tudo mais mas aqui é um efeito didático para vocês entenderem como que funciona então se depois de um ano tem um reajuste 10% significa que aquele bem que era de 100 vai para 110 e todo mundo vai passar a pagar parcela de R 11 e assim por diante e vai tendo o reajuste perceba que eu coloquei um reajuste uniforme aqui de R 10 claro que um reajuste de 190 para 200 e 200 não é 10% é muito menos mas eu fiz só para ficar mais didático então a pessoa que contemplou aqui ela venderia com baita Lu ou aqui venderia com baita lucro nesse primeiro bloco que é isso aqui a pessoa que contemplou aqui ela teria pago esse valor ou seja a soma dessas parcelas que é o que a gente simulou aqui e teria esse crédito aqui reajustado então aqui ela conseguiria alavancar muito bem ela conseguiria comprar o imóvel colocar o inquilino ou deixar rendendo para sacar no final e assim por diante agora a pessoa que foi a última contemplada azarada Você pode falar poxa essa se perrou e o grande ponto é que Se somar todas as parcelas ela pagou 165. 000 ou melhor 165 né nesse nosso exemplo E aí ela vai receber 200 perceba que aqui a gente colocou só 10 reajustes praticamente né 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10 reajustes aqui a gente vai passar por muito mais do que isso então a diferença do que você pagou e o que você vai receber aumenta muito então mesmo a última pessoa que passou pela chance de vender a carta contemplada de comprar imóvel com desconto mesmo essa pessoa no pior cenário ela vai ter um rendimento Claro que não é o melhor rendimento do mundo mas do pior cenário você ainda ganha grana por isso que a minha estratégia de investimento principal é essa isso aqui por que que eu falei do 100k porque a ideia é que cada vez eu compre mais cotas porque se uma contemplar aqui ela me dá dinheiro para comprar dois duas cotas ou aqui que eu alugo o imóvel me gera caixa para comprar mais duas cotas E aí eu vou fazendo uma bola de neve com esses créditos Então essa é a grande estratégia e você pode falar pô mas eu fui lá no banco e e o gerente me ofereceu eu acho que não faz sentido isso de fato 95% dos Consórcios do Brasil não conseguem fazer isso porque são grupos muito grandes e que a chance de você ser contemplado aqui é nula por exemplo imagina um grupo com 3. 000 pessoas de 216 meses significa que e um grupo ainda que tenha um sorteio só por mês significa que 216 pessoas vão ser sorteadas e o resto das 2800 pessoas vão ficar a ver navio se não derem lance então um grupo muito ruim o que a gente faz o grupo que a gente tem fechado aqui que é exclusivo nosso ele ele tem dois sorteios por mês e ele tem 650 pessoas tem um grupo muito mais reduzido com mais sorteios e aumenta muito a chance de você ser contemplado aqui então imagina que você tenha 10 cartas e uma ou duas são contempladas aqui nesse momento você vai ter grana para colocar em fundo imobiliário por exemplo retomar as cartas e ter caixa para comprar mais uma carta Então nesse momento aqui você vai ter Duas cartas novas e mais o fundo imobiliário te ajudando a pagar uma mais então no resultado você vai estar com 11 aqui e assim por diante as que contemplarem aqui vão comprando Imóveis te dando caixa e você compra mais cotas e tudo isso isento de Imposto de Renda até R 35.