Episódio 97: ATUALIZAÇÃO DE BENS IMÓVEIS A VALOR DE MERCADO PELAS PESSOAS FÍSICAS (Lei 14.973/2024)

Olá seja muito bem-vindo ao nosso momento consult ao meu lado Marcos aí nosso diretor de consultoria aqui da consult e eu Gilberto Meira consultor jurídico tributário também aqui da consult e hoje né Maros nós vamos trazer uma novidade que há anos já se espera principalmente aquele que faz declaração de imposto de renda Olha lá naquele quadrinho onde você põe o imóvel e vai passando o ano a inflação vai subindo O valor vai sendo corrigido e eu não altero de troço parece-nos que tivemos uma alteração muito interessante não é isso pois é Gilberto temos agora essa lei a 14973 de 2024 e há pouco nós falando né Gilberto só de passagem aqui nós falamos tanto de subvenção né a lei 12973 que é de 2014 você veja passados 10 anos aqui 2014 2024 são 2000 leis federais você veja como a coisa é bastante né mas enfim nós temos essa lei 14973 20224 e a in 22 2 2 2222 essa fáil de guardar é é seria quatro patins é essa é bem tranquilo isso no no bingo no bingo É isso aí quatro patinhos Então essa lei traz a possibilidade de atualização de de bens imóveis a valor de mercado E hoje nós vamos falar da pessoa física Gilberto vamos deixar jurídica já é possível né né a jurídica a gente vai falar não mas essa mesma lei ela trata da pessoa jurídica em outro momento a gente vai trat ótimo da pessoa jurídica bom o prazo da Opção Gilberto ele começa em 16 de dezembro de 2024 a declaração ela pode ser feita a partir de hoje em 24/09 no no ecac no centro de atendimento virtual no site da receita tá o pagamento desse do do dessa e dessa atualização é de 4% sobre o valor desta atualização que você fizer ou seja Eu opto por pagar 4% agora ao invés de pagar por exemplo 15% no futuro quando eu vender a grosso modo imaginamos que eu tenho um móvel de 600. 000 e eu entendo que hoje ele vale a 1 milhão esses 400. 000 que eu adiciono aplico % Peg 4% hoje ao invés de pagar você paga 4% hoje ao invés de pagar por exemplo 15% lá quando você vender é e é bom que se entenda a maioria das pessoas quando fazem sucessão familiar sucessão Empresarial acabam tendo um susto quando assumem o imóvel Porque todo o custo do processo né e tcmt e assim por diante já honera E aí quando o imóvel é vendido a gente tem que apurar ganho de Capital né e a lei antes não sei se houve mudança a lei trabalhava com a hipótese de que até se meses eh era possível quando fosse comprado um outro imóvel com dinheiro né Não sei se isso tem algumas regras de redução ainda que tem que ser observadas bom eh essa lei ela tem uma situação que ela tem alguns percentuais que são passíveis de utilização no valor da atualização você vai poder usar 100% do do valor que você pagar que você vai poder deduzir somente a a partir do mês número 180 ou seja 15 anos dentro desse período anterior a 15 anos nós temos um período ali que você pode abater parte desse valor que você pagou digamos assim tá juberto principalmente quem tem declaração de imposto de rena tem restituição a isso provavelmente é não tem isso não tá operacionalizado É é não ainda tem a instrução normativa enfim mas a ele não vai influenciar muito mas a tua experiência teu feeling já que nós estamos tratando de de pessoa física você atenção quem nos Ouça e quem nos vê ninguém tá afirmando que vai ser assim né é puro feeling achismo expectativa mas é a mim o melhor caminho já que você teria que pagar aqueles que TM imposto a restituir seria poder fazer uma compensação você acha que existe alguma possibilidade disso vir a acontecer pode ser né Gilberto pode ser no futuro vamos vamos vamos aguardar aí mas pode ser que sim mas atenção não tem nada disso nós é que estamos aventando aqui né Marcos o percentual de utilização Gilberto digamos assim que você vai poder utilizar dessa atualização que você fizer ela inicia em 0% veja bem inicia em zero quer dizer eu vou atualizar e vou utilizar zero é meio estranho mas é isso mesmo para alienação até 36 meses ou seja se eu vender dentro de 3 anos tudo aquilo que eu pagar agora essa não vai ser utilizado nada então é um é um risco vender dentro de 3 anos com certeza eu vou ter uma perda na operação depois a gente vai conversar um pouco mais sobre ganho financeiro ou não da operação bom passados esses 36 meses é onde começa a eu poder utilizar parte desse valor da atualização do mês 37 Gilberto até o mês 48 dentro dessa tabela que falamos a utilização de 88% ou seja o valor que eu atualizei eu vou poder utilizar somente 8% dele então a gente só fez um cálculo ali aqui se a alíquota do ir for de 15% e o ganho de Capital ele começa eh a ser tributado nessa alíquota de 15% para ganhos até 15 até 5 milhões então se a lía for de 15% a redução é de 1,2 pontos percentuais na alíquota então quer dizer se eu vender nesta faixa do mês 37 e o mês 48 eu pago quatro hoje para reduzir 1.

2 lá na frente não precisa muita conta né Gilberto para chegar à conclusão pra gente ver que não é vantagem v a pena nos 36 e nem nos 48 meses bom na conta que a gente fez na análise financeira que fizemos Gilberto isto começa a ter alguma vantagem se eu vender no item cinco da tabela aonde eu vou ter uma utilização de 32% ou seja 32% desse valor que eu atualizei eu vou poder utilizar Porque neste caso eu vou ter uma redução de 4. 8 pontos percentuais na alíquota e essa alienação deve ser no mês 73 ao mês 84 Ou seja eu vou ter que para eu passar a ter algum ganho dentro desta Norma vender 6 anos após o mês 72 mês 73 é onde eu passo a ter algum ganho veja ainda nesse caso eu pago quatro agora para deixar para ter uma redução de 4. 8 pontos percentuais no futuro num num num numa numa venda de um imóvel com gan capital como falamos de até 5 milhões Então já dá para ver que essa situação Como tem sido comentado aí que a gente vê os comentários na das análises feitas que tem que se olhar com muita cautela isso aqui porque sobre a ótica financeira a gente Verifica que não tem o ganho não é tanto assim bom uma outra análise que a gente fez é se vender no mês 120 seja 10 anos depois eu vou poder utilizar pela tabela 56% daquilo que eu atualizei isso vai me dar uma redução de 8.

4 pontos percentuais na alíquota ou seja al 15 eu vou reduzir 8. 4 se for fazer uma análise financeira dessa operação a gente vai ver que o ganho financeiro neste caso da venda no mês 120 ele é de 0,62 v02 ao mês isso dá 7,70 ao ano Gilberto considerando hoje que a taxa de mercado celic foi aumentada recentemente na semana passada para 10,75 o 770 mais ou menos é uma situação que há de se pensar se realmente é vantagem né E daí nós fizemos ainda um cálculo vendendo lá no mês 181 que é a partir do mês 181 ou seja 15 anos depois aí sim eu vou ter a utilização de 100% do valor neste caso então se a alícota é de 15% eu vou ter uma redução de 15 pontos percentuais na alícota neste caso o ganho financeiro da operação é de 0,70 0,73 70% ao mês ou seja 9,21 ao ano também Seli é 10,75 mostra que há de se pensar muito bem se essa operação é vantajosa ou não bom eh em relação à venda até 5 milhões ou seja o ganho de Cap sendo até 5 milhões A lía é 15% então o melhor ganho que a gente viu aqui ele vai ficar em torno disso de 9,21 ao mês o que não é um ganho sobre o ponto de vista da análise de mercado não é um ganho muito alto não mas agora nós só para concluir Gilberto vamos ver as outras situações de alíquotas porque essa alíquota começa em 15% ela vai até 22,5 quando o ganho de capital é acima de 5 milhões e vai até 10 milhões a alíquota que se paga sobre o ganho de capital é 17,5 por.