👨 Saber Direito – Direito Registral Imobiliário - Aula 3

[Música] no saber direito desta semana o professor Emerson Caetano de Moura traz um curso sobre direito registral imobiliário durante as cinco aulas ele vai abordar o que é e como funciona o sistema registral imobiliário vai tratar dos procedimentos ordinários e especiais da escrituração nulidade e retificação registral começa agora aula [Música] três muito bem Estamos voltando aqui pra nossa terceira aula se você tá ficando a com alguma dúvida algum assunto que você queira discutir em particular aí ou ampliar os seus conhecimentos tem alguma orientação pode falar comigo lá no Instagram registral e entrarmos na escrituração registral

imobiliária e aqui é bom destacar o seguinte nós vimos nós analisamos lá na aula dois o procedimento registral comum ele começa com a prenotação do título ele passa para a qualificação registral Imobiliária E aí depois ele pode se concluir normalmente com uma qualificação positiva teremos então a prática de Atos registrais como abertura de matrícula se for o caso registro em sentido estrito ou a verbação agora pode ser que ao final da qualificação registral como nós vimos a qualificação seja negativa e aí vem a nota de exigência a nota devolutiva pode ter suscitação de dúvida ou

não já Nesta aula três a gente parte para complementar aquela análise falando da existência dos chamados procedimentos registrais especiais e aqui o que que diferencia o procedimento registral comum do procedimento registrado especial é a necessidade de apresentação do título não é Em ambos os procedimentos procedimento comum e procedimentos especiais nós temos a apresentação do título vai ser a prenotação não a prenotação vai ocorrer da mesma forma com o mesmo com o mesmo efeito de gerar prioridade tanto no procedimento comum como no procedimento especial Aí eu pergunto mas vai haver qualificação registral vai haver qualificação registral

Em ambos os procedimentos Fala Pera aí professor então não há diferença alguma a por quê Porque na própria lei 605 e algumas legislações registrais ou que tratam do registro Imobiliário extravagant como por exemplo a lei 6766 de 79 a lei do parcelamento do solo urbano a lei da incorporação imobiliária a reurb que é a lei de regularização fundiária ela é a 13465 de 2017 essas leis todas e a própria 615 trazem alguns tipos de registros de procedimentos registrais que se diferenciam um pouco do procedimento Regal comum eu vou começar dando o exemplo do procedimento registral

para a instituição do bem de família voluntário e aqui eu te Sugiro fazer uma leitura atenta do artigo 1711 e seguintes do Código Civil nesses artigos está pormenorizada e detalhada a instituição do bem de família de forma voluntária que não se confunde com aquele bem de família legal lá da Lei 8009 Eu também quero que você faça uma leitura atenta dos artigos 260 e seguintes da lei de registros públicos a lei 6015 de 73 E por que que eu tô te pedindo essa leitura para você ter o contato não só com os institutos e os

detalhes do procedimento deste procedimento registral especial mas para que você também eh fuja um pouco do trivial lá do direito civil direito registral e tenha contato com algumas particularidades dentro de algo que já é bem diferenciado no universo do estudo jurídico como eu já disse lá nas primeiras aulas não é frequente não é comum os estudantes e profissionais de direito terem contato de forma mais aprofundada mais teórica mais detalhada com o direito registral imobiliário e com sua conexão com o direito civil falando especificamente de alguns detalhes do exemplo que eu estou dando de procedimento registral

especial instituição de bem de família voluntário quando a gente Analisa tanto lá o artigo 1711 do Código Civil e o 260 da lei de registros públicos a gente percebe que o título causal o título registrável lá da lei de registros e para instituição de bem de famílias de bem de família é o instrumento público ou vai ser uma Escritura pública ou vai ser um testamento então eu posso ter um ato jurídico ou um negócio jurídico que resultará na instituição de bem de família se E desde que observado o procedimento especial próprio para este fim contido

na lei 6015 de 73 que é o que está nos artigos 260 e seguinte da lei de registro Mas vamos lá então um sujeito a proprietário de um imóvel pode entender por bem que dentro de todo o seu patrimônio vá lá que ele tenha lá uns 10 ou 15 Imóveis ele reside no imóvel x reside com a sua família ali ele tem todos os atributos jurídicos e circunstâncias fáticas para se enquadrar no bem de família legal lá da Lei 8009 porém ele voluntariamente opta para nos dentro do seu patrimônio ele destacar como bem de família

e gozar desta proteção contra a execução vindo de terceiros ele pode querer que mesmo residindo com a sua família no imóvel X Ele quer atribuir a garantia de bem de família a proteção do bem de família para o imóvel y e ele quer proteger para si e PR sua família seus descendentes seu cônjuge e outros o ele pode fazer lavrar uma Escritura pública em que ele declara e manifesta a sua vontade livre desimpedida ausente de qualquer coação coesão ou de forma forçada para atribuir este este gravame jurídico ao seu imóvel Y diferente do imóvel que

ele atualmente reside fisicamente com a sua família este é essa é uma opção a outra opção é ele fazer também uma Escritura pública de doação ele resolve pegar um dos seus Imóveis fazer uma doação para o seu neto e já constituí sobre esse imóvel doado a proteção voluntária do bem de família em favor do donatário que é a pessoa para que ele está doando o neto por exemplo ou a neta a terceira possibilidade de título ou ato para para bem de família voluntária é eu ou o sujeito do imóvel a O titular do imóvel lavrar

um testamento fazendo o legado né destinando um determinado imóvel para uma determinada pessoa em testamento ou seja fora da da sua sucessão eh hereditária normal ele está em Testamento destinando aquele imóvel para uma pessoa b e já tá constituindo também em favor desta é só a proteção do bem de família relativo a este imóvel que está sendo dado em Testamento E aí depois que houver o falecimento dele com a abertura da sucessão a validação do testamento ele vai esse Testamento vai ser levado a Registro vai registrar a aquisição por sucessão testamentária com a instituição do

bem de família agora esta é a parte do direito material do direito civil que tem a ver com o negócio ou ato jurídico e o título que vai gerar a possibilidade deste registro imobiliário acontece que a gente pode ter um procedimento ou vai ter um procedimento que é o seguinte apresenta o título um desses três que Eu mencionei E aí vai PR fase que seria a fase da qualificação registral muito bem neste momento o que que diz a lei que o oficial de registro vai fazer a análise dos aspectos formais e portanto extrínsecos que tem

a ver com a a forma e os requisitos legais do título em si e vai analisar também o negócio jurídico Estando tudo em conformidade com a lei irregular ele vai em um primeiro momento fazer o juízo positivo ou seja ele qualifica o título e o negócio qu como sendo sendo aptos ao ingresso no registro imobiliário porém ele já não faz Diferentemente do procedimento comum ele já não vai registrar o averbar o que que oficial de registro tem que fazer ele tem de lavrar um edital contendo resumidamente este negócio jurídico que se destina a atribuir o

status de bem de família a este imóvel e ele vai vai providenciar a publicação desse edital na imprensa e nos meios adequados este documento este edital ele não é lavrado em nenhum dos livros nem livro Um nem livro dois nem TRS nem 4 nem C esse documento fica arquivado no cartório de registro de imóveis só que ele fica arquivado no que se chama classificador próprio ou uma pasta própria ou uma caixa própria para isso vai conforme a organização que o registrador der a a sua serventia Claro observado os parâmetros legais então este ato que é

indispensável para se fazer o registro válido da instituição do bem de família voluntário a lavratura desse edital e a sua publicação a certificação de que ele foi publicado na imprensa nos meios adequados é o que se chama de um ato Extra protocolar ato registral extra protocolar ou seja ele é relevante ele tem efeito jurídico ele é indispensável para Que Se Produza o procedimento registral completo mas ele não é em um livro e aí o procedimento destoa um pouco do procedimento comum por quê Porque agora há uma conexão entre uma fase interna da qualificação dentro do

cartório e uma comunicação com o mundo exterior para que terceiros eventualmente interessados que tenha algum tipo de crédito em relação a essa pessoa que quer proteger o bem porque ao instituir o bem de família ele fica protegido contra eventual cobrança vinda de terceiro por dívidas desse titular nesse momento O que que a gente percebe que dentro do procedimento da tramitação do passo a passo do procedimento perante o oficial de registro há uma especialidade uma particularidade uma peculiaridade que no caso neste exemplo que eu estou mencionando é a situação do bem de família da instituição do

bem de família feito isso o que que pode acontecer pode acontecer que alguém num prazo de 30 dias da publicação do edital alguém pode apresentar uma impugnação se contrapondo à pretensão de instituir bem de família mediante registro em relação àquele imóvel se isso acontecer se houver a impugnação por um terceiro qualquer o oficial de registro Vai juntar o título mais os documentos que ali foram aluados o edital a publicação mais a impugnação vai abrir um prazo para que o interessado apresente suas contrarrazões seus contraargumentos para que ele se manifeste contra a impugnação e o oficial

de registro vai pegar tudo isso e vai encaminhar ao juiz para deliberar para decidir este encaminhamento que o oficial de registro faz ao juiz para decidir esse conflito acerca da instituição do bem de família não se confunde com a dúvida registral não se trata de dúvida registral se trata de um contraditório uma contradição uma contraposição que se estabeleceu entre o interessado em registrar e instituir o bem de família e um terceiro que se opõe a essa busca essa pretensão registral então vejam que neste procedimento especial nós podemos ter duas circunstâncias importantes vamos lá apresentou o

título que tem como conteúdo a instituição a busca de instituição a pretensão de instituir bem de família fez a prenotação aí vai pra qualificação registral do título em si e do negócio se a qualificação for negativa do conteúdo do negócio do título que que vai acontecer nota de exigência e aí feita a nota de exigência a parte interessada pode ou impugnar as exigências ou justificadamente apresentar as razões porque não pode cumprir Tais exigências se houver a impugnação das exigências ou a justificativa pelas quais não se pode cumprir as exigências o que que vai acontecer o

oficial de registro deve suscitar dúvida dúvida registral E aí vai pro juiz o juiz abre vista ao Ministério Público depois ele sentencia e suponhamos que o juiz julgue a dúvida procedente que que vai acontecer não vai registrar nada não vai ter edital não vai ter nada disso devolve tudo por interessado e fala não não pode ingressar esse registro aqui no registro imobiliário agora o que que vai acontecer se que que vai acontecer se a qualificação for negativa impugnou a exigência suscitou dúvida e o juiz sentenciou julgando a dúvida improcedente se a dúvida foi julgada improcedente

é porque o oficial não tinha razão e portanto o título e o negócio são registráveis a o juiz manda de volta pro oficial de registro e manda prosseguir com o procedimento E aí nesta hora é que ele vai elaborar o edital e publicar como eu havia mencionado aí ele publica eo ponhamos que no prazo de 30 dias vem a impugnação Então já teve dúvida já foi pro juiz voltou prosseguiu publicou o edital um terceiro impugnou a tentativa de instituir bem de família o oficial junta tudo de novo e manda pro juiz aí o juiz decide

se a impugnação é pertinente ou não esta segunda decisão do juiz não é dúvida é a decisão da contradição entre o terceiro que tá impugnando E a parte parte interessada que pretende instituir o bem de família e aí se o juiz decidir que a impugnação é procedente devolve tudo pro interessado não vai instituir bem de família não vai arquivar se o juiz julgar que a impugnação não procede ele devolve para oficial de justiça o oficial de registro aliás E aí o oficial de registro vai fazer o quê vai registrar constituindo o bem de família sobre

aquele imóvel daquela matrícula recebeu a especialidade a peculiaridade deste procedimento em relação ao procedimento da aula anterior procedimento comum daí Porque a gente percebe que este procedimento tem particularidades e peculiaridades uma delas é a possibilidade ou a necessidade de se publicar lavrar e publicar edital a outra a outra diferenciação é que pode ter suscitação de dúvida volta depois impugnação e vai pro juiz novamente então aí nós temos um primeiro exemplo de um procedimento especial agora eu queria tratar com você outras hipóteses de procedimento especial lá nos artigos 216 a e 216b da lei 6015 de

73 a lei de registros públicos lá você tem dois procedimentos registrais Imobiliários que também são especiais é o procedimento registral de uso capião extrajudicial e o procedimento registral de adjudicação compulsória extrajudicial ambos os procedimentos eles são considerados especiais por quê Porque há diferenciação h a diferenciação em relação ao procedimento comum beleza bom o que que acontece na usocapião que que acontece na usocapião primeira coisa nós passamos a ter duas formas dois procedimentos distintos para ao final se declarar a ocorrência da usucapião sobre o imóvel Lembrando que a usucapião é uma forma de aquisição originária da

propriedade em que um sujeito adquire a propriedade sobre o imóvel independentemente de manifestação a vontade do seu titular e independentemente de registro de título no registro de imóveis agora os procedimentos que antes er só judicial ou seja só uma sentença judicial transitada em julgado poderia reconhecer a uso capião agora isso pode ser feito também no foro extrajudicial ou seja perante o registro de imóveis da circunscrição territorial daquele bem a decisão administrativa de declaração da usucapião vai ser proferida pelo oficial de registro e portanto é uma decisão administrativa que não terá definitividade não terá trânsito em

julgado mas terá a presunção relativa de veracidade a legalidade que só poderá ser desfeita numa ação judicial muito bem quais são os requisitos básicos Gerais essenciais para se proceder a usucapião na Esfera extrajudicial que é um procedimento especial um procedimento registral Você vai precisar de um sujeito que é do sujeito que é de um lado aquele que está possuindo a coisa com ânimos ou como se dono fosse a chamada posse aduso capion o fato posse que aparenta objetivamente a a a condição de dono e você vai ter o sujeito que consta da matrícula como sendo

O titular proprietário daquela cor imóv você tem que ter uma coisa hábil uma coisa passível de uso capião a posse uso capion como eu já disse e o decurso do tempo beleza que Acontece qualquer uma das espécies ou modalidades de US Capão uso Capão Rural uso Capão Urban especial uso Capão extraordinária Ária usão familiar coletiva indígena todas elas em tese podem ser tramitadas perante o oficial de registro de imóveis agora este procedimento especial T atender determinada circunstân então primeira coisa a ser definida quem é o oficial de registro competente é o oficial de registro competente

da circunscrição territorial Imobiliária daquele imóvel ou seja o titular registrador de imóveis daquele cartório com competência sobre aquele imóvel daquela circunscrição Lembrando que a circunscrição territorial do cartório não se confunde necessariamente com a circunscrição territorial da comarca Você pode ter uma comarca que envolve mais de um município em cada um desses municípios pode ter até mais de um cartório de registro de imóveis Ou seja eu posso ter vários cartórios de imóveis vários registros Imobiliários dentro de uma mesma comarca dentro de uma mesma comarca Então o que define é a circunscrição territorial Imobiliária sobre aquele imóvel

beleza Além disso você vai precisar de um requerimento escrito requerimento verbal conforme previsto lá no Artigo 13 inciso 2º da lei de registros públicos não é suficiente para deflagrar o procedimento registral especial de uso capião extrajudicial Além disso este requerimento precisa ser subscrito por advogado com registro na Ordem dos Advogados do Brasil Então a gente exige ou depende da a capacidade postulatória atribuída ao advogado ou até a quem possa exercer essa capacidade Defensor Público por exemplo bom os requisitos os requisitos deste requerimento devem aplicar analogicamente ou por similaridade os mesmos requisitos da petição inicial qualificação

das partes relatório dos fatos fundamentos jurídicos e outros elementos próprios de uma petição que seria equivalente a uma petição de ação de uso capião e junto com esse requerimento tem de ir uma procuração outorgada ao advogado com poderes específicos essa procuração pode ser por instrumento público ou instrumento particular Beleza então defina Qual é o oficial de registro competente elabora o requerimento escrito nos moldes dos requisitos de uma petição inicial essa petição tem tem que estar subscrita por advogado E além disso eu tenho de ter a procuração por instrumento público particular acompanhando este requerimento feito isso

juntamente com esse requerimento devem ir Obrigatoriamente alguns documentos primeiro deles uma ata notarial lavrada pelo Tab de notas da localidade do imóvel aqui a parte interessada não tem liberdade para escolher qualquer Tabelião de Notas tem de ser o tabelião de notas da localidade do imóvel do município do imóvel segundo detalhe esta ata notarial Desculpa esta ata notarial ela tem que ser própria com as características da ata notarial para fins de US o capião O que que significa uma das particularidades desta ata notarial é que ela será lavada após uma ou mais diligências do tabelião ou

de seus prepostos a local da área do imóvel que vai ser o que se pretende o zapi beleza Além disso deve ser apresentado como documento anexo ao requerimento a planta os mapas e memoriais descritivos da área subscritos por profissional devidamente habilitado com a RT a chamada anotação de responsabilidade técnica ou rrt o registro de responsabilidade técnica juntamente com esses documentos vão também as certidões dos distribuidores da localidade do imóvel para ver se não há nenhum conflito im iá ou de direito real ou possessório envolvendo a área Outro ponto a ser destacado é que deve ser

apresentado ou o justo título ou outros documentos que demonstrem a posse Mansa pacífica e sem qualquer constrangimento ou reivindicação por um determinado lapso de tempo conforme cada uma das modalidades de usucapião então vejam já no requerimento deflagrador do procedimento registral já há uma série de requisitos rígidos e expressamente fixados em lei que destoa completamente do que é a apresentação do título para deflagrar o procedimento comum professor este requerimento vai ter de ser prenotado sim nada tramita para se qualificar e decidir dentro do oficial de registro de imóveis sem a prenotação vai prenotar só que vai

prenotar e vai pegar essa documentação toda e vai autuar pode ser fisicamente faz um encartado ou pode ser eletronicamente digitaliza tudo e faz um um fichário aí com a sequência cronológica e lógica destes documentos requerimento subscrito para advogado procuração com poderes especiais documentos do interessado documentos do Imóveis certidões E por aí vai e aí começa a tramitação beleza de início a doutrina de forma Quase que unânime já diz que dado entrada ou a partir do momento que se dá entrada até a hora que se conclui desses dois extremos a gente identifica quatro fases do procedimento

registral especial de uso capião Extra eh extrajudicial a fase postulatória que é essa fase do requerimento em que antes mesmo de dar ingresso apresentar a protocolo no registro imobiliário tem que se passar pelo tabel de notas para lavrar essa ata para F uso tem que reunir os documentos tem que contratar um profissional habilitado para elaborar plantas mapas memorial descritivo E por aí vai extrair certidões diretamente nos distribuidores cíveis relativos à à comarca tem a segunda fase que é a fase notificat nóa em que você vai comunicar tanto a união estado e município como aqueles que

TM algum direito real naquela matrícula relativa ao imóvel que vai ser usucapido e também os confrontantes tem a fase instrutória que virão documentos e poderão ser feitos diligências pelo próprio oficial de justiça com auxílio dos seus prepostos ou da ou até de profissionais qualificados ele pode lá contratar um engenheiro ou um perito para ajudá-lo nessa tarefa de análise e por fim a fase decisória Então as fases são postulatória fase notificat fase instrutória e a fase decisória Só por isso você já percebe que a usocapião extraordinária Aliás a usocapião extrajudicial tem uma sequência cronológica de Atos

na sua tramitação perante o oficial de registro que destoa bastante daquela sequência de atos do procedimento comum que a gente exemplificou na aula anterior a gente pode destacar também alguns aspectos que são importantes que caracterizam Esse chamado procedimento especial de uso capião extrajudicial um destaque que eu quero fazer para você é o seguinte lá no procedimento comum a gente tem uma etapa de qualificação registral feita essa qualifica ou qualifica positivamente ou negativamente se a qualificação for negativa emite-se a nota de exigência se vier impugnação suscita dúvida E aí quem vai resolver a questão da qualificação

registral é o juiz corregedor permanente que tem competência fiscalizatória sobre aquele registro imobiliário ponto nos procedimentos especiais eu já exemplifiquei o procedimento do da instituição de bem de família voluntário que a gente tem uma qualificação registral uma única qualificação registral que pode gerar a suscitação de dúvida vai ao juiz ele resolve pode voltar pode vir a impugnação E aí vai ao juiz novamente mas aí não é uma segunda qualifica não é uma segunda suscitação de dúvida no procedimento registral imobiliário especial de uso capião extraordinária Você pode ter qual AES registrais preliminares sucessivas Ou seja pode

se fazer uma qualificação registral preliminar da documentação que veio e identificar por exemplo que faltou alguns documentos para dirimir algumas dúvidas ou controvérsias nota de exigência Pode ser que o interessado a parte interessada Cumpra as exigências E aí prossegue-se para uma análise mais aprofundada e lá na frente pode ser que novas dúvidas ou impugnações surjam E aí pode haver suscitação de dúvida registral novamente pode ser que haja eh nota devolutiva numa determinada etapa cumprimento e depois nota devolutiva sem cumprimento na etapa seguinte Aí o procedimento não vai ser concluído vai ser devolvido a documentação pra

parte interessada Porque não houve o preenchimento dos requisitos para que se reconhecesse e declarasse a usucapião na esfera ou na Instância extrajudicial em outras palavras perante o oficial de registro de imóveis Então por essas características e outras que você pode facilmente identificar na leitura do artigo 216 a e seus parágrafos você vai perceber que o procedimento de tramitação registral na uso capião extrajudicial ele é um procedimento e especial que se diferencia desse todo procedimento comum muito bem agora eu preciso pelo menos mencionar ou citar um outro procedimento registral especial mais recente mas que é de

grande importância e foi introduzido na lei 6 15 é o artigo 216b e seus parágrafos e ele recebeu um detalhamento regulamentador pelo código nacional das normas do extrajudicial é o provimento 1449 da da do Conselho Nacional de Justiça E aí eu estou falando do procedimento registral especial de adjudicação compulsória extrajudicial eu peço que você tome nota para depois analisar com mais calma artigo 216 B da lei de registros públicos lei 605 de 73 e também artigo 440 a até o 440m do código nacional de normas do extrajudicial que é o provimento 149 do Conselho Nacional

de Justiça Essa é a base normativa daquilo que a gente vai resumir e trabalhar sobre adjudicação compulsória extrajudicial aqui que acontece primeiramente a gente precisa entender que a adjudicação compulsória ela é um instituto que até muito recentemente ou seja até a edição da lei 14382 de 2022 até então a adjudicação compulsória só era permitida na Via judicial entrava se com uma ação judicial de adjudicação compulsória de 2022 para cá com a introdução do artigo 26b feita pela lei 14382 de 2022 passou-se admitir também um procedimento administrativo extrajudicial de adjudicação compulsória aqui a gente precisa compreender

um um ponto importante sobre a adjudicação compulsória que é o seguinte em relação a qual direito real adjudicação compulsória diz respeito e aí nós estamos falando do direito real de aquisição Que história é essa é o seguinte sujeito a titular proprietário de um imóvel conforme consta registrado na matrícula ele pretende vender esse imóvel para um sujeito B só que por circunstâncias peculiares entre eles próprios e do negócio forma de pagamento ou outras circunstâncias próprias do negócio da formalização do negócio em vez de já lavrarem a escritura de venda e compra diretamente no Tabelião de Notas

eles podem ou por instrumento particular ou por uma própria Escritura pública lavrarem um compromisso uma promessa de compra e venda ou seja o sujeito a titular proprietário do imóvel se compromete ou promete vender ou seja promete lavrar a escritura públ de venda e compra para b e B promete lavrar a escritura públ aquisitiva de venda e compra Em relação aquele imóvel com o sujeito titular a Então veja que adjudicação compulsória mesmo na Esfera judicial ou até na Esfera extrajudicial ela diz respeito a um direito real aquisitivo oriundo de um contrato de ou compromisso de compra

e venda por exemplo ou Promessa de permuta Mas é uma promessa um compromisso de negócio imobiliário futuro Então qual é o objeto de que trata a adjudicação compulsória também na Esfera extrajudicial nós estamos falando de uma promessa de venda de imóvel e também da Promessa de sessão de direito aquisitivo ambos os casos ou o promitente comprador ou o promitente ou cessionário do promitente comprador que é o promitente cessionário muito bem que que vai acontecer é bom já destacar a base normativa a base legal desse Instituto lá no código civil lembrem que eu já mencionei nas

aulas anteriores A importância de você dominar o Instituto no direito material lá no Direito Civil para que depois a gente possa conectar a instrumentalização procedimental dele no direito registral imobiliário então lá no Direito Civil vale a pena você analisar e estudar novamente revisar os artigos 1417 e 1418 do Código Civil lá está tratado da da Promessa de compra e venda a base legal do instrumento público ou particular de promessa e cumpra e venda Beleza agora suponhamos que o promitente vendedor não cumpriu a sua obrigação contratual com o promitente adquirente o promitente comprador de comparecer ao

cartório ou se for o caso observado o artigo 108 do Código Civil lavrar o contrato Celebrar o contrato de venda e compra por quê Porque o compromisso ou contrato de promessa de venda ele pode ser registrado no cartório de registro de imóveis e deve só que ao ser registrado ele não transmite a propriedade ele constitui ele faz nascer para o promitente comprador um direito aquisitivo se o promitente comprador comprovar o cumprimento de todas as suas obrigações contratuais por exemplo pagar integralmente o preço da coisa ele tem o direito de exigir o título que o fará

proprietário da coisa se esse título for registrado mas suponhamos que ou por ou por impossibilidade ou por má fé ou por uma razão qualquer o promitente vendedor não se dispõe não comparece para lavrar o contrato a Escritura pública de venda e compra neste caso o promitente comprador pode instaurar um procedimento especial registral perante o Oficial de Registro para obter neste caso a aquisição a titulação da propriedade sobre esse imóvel transformando o direito real de aquisição em propriedade em aquisição definitiva dessa propriedade E aí você vai perceber que existe um tramitar um procedimento até um pouco

semelhante com o procedimento anterior que nós vimos que é do procedimento da usucapião eh extrajudicial que é o procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial conforme tá descrito no artigo 216 claramente lá você vai perceber que este procedimento registral Esse passo a passo que será tramitado perante o oficial de registro ele se diferencia em relação ao procedimento comum o que o torna um procedimento registral especial muito bem e agora a gente vai passar para um ponto aqui dessa nossa aula 3 que é o ponto da escrituração registral imobiliária escrituração registral Imobiliária o que que é isso escrituração

registral Imobiliária é nós compreendermos O que é a essência dos atos que são materializados lavrados praticados pelo oficial de registro ou seus prepostos dentro de um cartório de registro de móveis para assegurar a funcionalidade e a operabilidade do sistema registral imobiliário como nós já o estudamos em aulas anteriores e aqui nós estamos falando do que acontece atrás do balcão do cartório que é extremamente útil para você que pretende ser titular de cartório de redes Imóveis algum dia ou que quer trabalhar como escrevente lá e especialmente você que vai advogar e precisa compreender o que deveria

o que deve acontecer lá para saber se isso tá de acordo com o ordenamento jurídico ou não e aqui a gente trata esse tema esse tópico esse Pilar da chamada escrituração registral imobiliária em quatro Pilares em quatro quadrantes a gente tem que conhecer Quais são os livros existentes no registro imobiliário e qual a sua destinação e que atos que são praticados neles depois conhecer os principais e essenciais atos registrais e as suas características terceiro então segundo terceiro Pilar Quais são os títulos registráveis E aí eu já destaco um artigo para você ler artigo 221 da

lei de registros públicos e por último algo que é muito da técnica da escrituração da lavratura de Atos que são os os conteúdos dos atos que são lavrados nos livros pois bem vamos começar pelos livros Nós já chegamos até mencionar em aula anterior mas agora a gente aborda de forma mais detalhada Quais são os livros livro um protocolo livro do registro geral livro 3 registro auxiliar livro 4 indicador real livro 5 indicador pessoal e um livro que não tem numeração apenas nome livro de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros só esse último livro já daria

um um outro curso de direito registral pra gente trabalhar as particularidades do registro imobiliário e das garantias registrais e da potão registral quando um estrangeiro vai adquirir imóvel no Brasil já é um capítulo a parte mas vamos voltar aqui livre protocolo serve para quê para prática do ato de prenotação que você já sabe é o ato que deflagra o procedimento registral ou especial ou comum e ele gera o direito de prioridade direito real de prioridade e o também o direito de preferência na tramitação daquele título até o resultado o desfecho final livro do olha o

coração a alma o espírito o Pilar número um do atual Sistema registral Brasileiro ele é com confeccionado ele é materializado ele é personificado pelo livro dois registro geral porque o nosso sistema registral é o sistema registral bifásico causal de título e módulo de base matricular o que que isso significa que todos os direitos e informações relativos ao imóvel ao direito e ao sujeito estão e devem estar concentrados no livro dois que é o livro de regim geral e separados por cada matrícula que diz respeito a cada imóvel então o livro dois o livro de registro

geral dentro do cartório de reg Imóveis é o livro onde se constituem onde se se modificam onde se extinguem ou transmit primordialmente os direitos reais É lá que se abre a matrícula quando falar matrícula do imóvel pode ter certeza a matrícula está aberta é um cadastro daquele imóvel que está aberto no livro dois no livro dois bom e é nessa matrícula que são praticados os atos de registro e de averbação primordialmente aqui a gente deixa o gancho para a nossa próxima aula em que a gente vai trabalhar mais pormenorizadamente essa essa escrituração e outros aspectos

da validade e invalidade do registro mas aí a gente finaliza essa nossa aula três com a o nosso Quiz Então vamos tratar do nosso Quiz aqui comigo na [Música] tela o enunciado diz quais são os atos registrais escriturados no livro do registro de imóveis Olha a opção a diz nota de exigência emitido pelo oficial de registro no caso de qualificação registral negativa Essa é a opção a a opção b suscitação de dúvida registral pelo oficial de registro diante de impugnação das exigências pelo apresentante do título C prenotação abertura de matrícula registro averbação lavrados pelo oficial

de registro e d decisão do oficial de registro indeferindo o pedido de uso capião extrajudicial Qual é a opção dessas você marcou aí com certeza a opção é a letra C olha só ó nota de exigência é um ato que não é lançado no livro ele é praticado pelo oficial de registro ele é entregue à parte interessada e uma cópia fica fica arquivada numa pasta própria mas não no livro num classificador é um mero arquivo além disso a decisão administrativa de uso capião ela é um ato Extra protocolar ele não vai pro registro de livro

nenhum então Fique atento a isso pois bem vamos paraa nossa segunda questão do quiz acerca dos livros existentes no registro de imóveis marque a opção correta a opção a o ato de registro em sentido estrito pode ser Lavrado tanto no livro do quanto no livro TRS que é o registro auxiliar e o registro geral opção b a prenotação pode ser lavrada tanto no registro geral como no registro auxiliar c o ato de averbação pode ser Lavrado no protocolo e no livro 4 que é o indicador real e d As matrículas podem ser abertas tanto no

registro geral como no registro auxiliar E aí chegou a sua resposta qual é a opção a opção aí é a letra A Olha é assim o ato de prenotação só no livro protocolo o ato de registro e a verbação normalmente ou frequentemente no livro 2 mas o ato de registro alguns registros podem também ser feitos no livro TR que é o registro auxiliar então registro ocorre no livro do no livro 3 A verbação no livro 2 e nos livros 4 e 5 não tem nem registro nem a n prenotação são livros meramente cadastrais Você lança

informações ou sobre o imóvel detalhes sobre imóvel ou lança informações cadastrais sobre os sujeitos próxima questão do nosso quiz sobre a fusão de matrículas e unificação de imóveis é correto afirmar que letra A é possível a fusão de dois Imóveis pertencentes à os distintos desde que haja requerimento conjunto de ambos os titulares do direito real constante da matrícula opção b a fusão aplica-se no caso de unificação de um imóvel constante do sistema de transcrições com outro imóvel inscr no sistema de fólio real de base matricular c são requisitos para a fusão o requerimento do proprietário

de dois ou mais Imóveis contiguos constantes de matrículas autônomas e letra d admite-se a fusão ou unificação de um imóvel rural com outro Urbano desde que sejam contigos E aí essa é uma informação pra gente complementar o nosso Capítulo a nossa aula aqui você chegou à resposta qual é a nossa resposta aqui é a letra c é o seguinte fusão de matrículas dois Imóveis contiguos confrontantes ambos de proprietário requerimento do proprietário e se for o móvel o móvel Urbano autorização da prefeitura para você unificar não se pode unificar imóvel rural com rural ou imóvel rural

com Urbano ou você unifica dois rurais ou dois urbanos já a unificação é quando dois imóveis de mesmo proprietário são contiguos ambos rurais ou ambos urbanos só que um imóvel ele tá no sistema de matrícula E o outro tá no sistema de transcrição que é um sistema que era anterior a 73 Quando você vai juntar Imóveis que estão nos sistemas distintos você vai usar a unificação mas a doutrina toda fala que esses dois institutos são similares muito bem a gente finaliza aqui então a nossa aula 3 em seguida viremos com a aula 4 e 5

quer dar alguma sugestão de tema para os cursos do Saber Direito Então mande o e-mail pra gente sabero @st jus.br você também pode estudar pela internet acesse o nosso site Radio tvjustiça jus.br ou pode rever as aulas no canal do YouTube @radio tvjustiça [Música] k