Contrato de locação: saiba seus direitos - Questão de Direito 219

[Música] bom dia mais mal aquilo que são direito seu curso suisse utilização qual é o tema de hoje professor dá aula de hoje é contrato de locação e saiba seus direitos embora o professor o que trata e qual é a lei que trata de locação nós vamos falar que nós temos algumas leis que vão tratar de locação sempre a parte introdutória importante nós temos a lei 8. 245 91 foi repetindo lei 8. 245 91 essa lei a tão famosa lei do inquilinato então a lei 8.

245 91 ea lei do inquilinato é a lei que trata de locação de nes imóveis em locação não residencial ainda residencial e por temporada então nós temos uma lei mas a lei de 91 ela essa lei que esclarece todas as situações de locação de contrato de locação é por temporada não residencial e também é residencial quero lembrar você que não residencial pode ser chamado pelo direito brasileiro de comercial nisso locação comercial então não residencial é a mesma coisa que me aqui comercial empresarial um termo muito utilizado vocação empresarial e também em outros tempos novos de locação de shopping center aplicada por pra nos dia também utilizado utiliza essa lei tão importante nós temos a lei 8. 245 91 como a principal lei para nós que atuamos no mercado imobiliário então é a lei que o corretor de imóveis quem é locador e locatário precisa ler essa é a receita do bolo há então uma lei tão importante nós tivemos uma alteração em 2009 vem uma nova e os 112 de 2009 é uma lei nova que alterou outra coisa na lei antiga é muita gente é a mídia falava isso não é nova lei do inquilinato seus problemas acabaram organização tabajara nada disso né é uma lei que vai alterar pouca coisa então existe a lei que a lei que comanda essa história esse contexto de locação o que a lei 8145 a 12. 112 2009 alterou pouca coisa que nós vamos falar hoje também então tanto é que essa lei só tem duas folhas duas laudas não teria como substituirá não substituiu na verdade ela alterou é diferente é isso não podemos esquecer também que nós temos o código civil o código civil também trata de locação mas em regra de bens móveis em regra de bens móveis o código civil também trata de locação de espaços publicitários outdoor é o código civil que vai tratar o código civil também trata de locação é aquela locação de hotel motel apart hotel também o código civil eo código civil trata da locação de vaga de garagem autónoma vaga de garagem autônoma então nós temos três situações que o código civil é utilizado como fundamento para locação de bens imóveis em regra bens móveis mas parabéns imóveis também nessas três situações vaga de garagem autor que aquela vaga que o apartamento tem uma matrícula a garagem tem outro espaço publicitário seja qual for pode ser um outdoor pode ser até a parede e também é a questão do hotel montana parte do tempo acabou professor não já que fala de locação tem que falar bem e falar tudo isso então vamos falar vamos lembrar o estatuto da terra o estatuto da terra existem estatuto da terra é o antigo antes da concessão federal mas tem vigência assim quando fala de locação de imóveis rurais na chácara sítio fazenda eu vou utilizar o fundamento sim do estatuto da terra quando eu falo de educação é importante lembrar que nós temos a parte processual nós temos algumas ações locatícias ações locatícias que inclusive já foram tratadas em programas anteriores e serão tratadas nas aulas futuras vamos tratar disso no brasil nós temos quatro ações locatícias isso é segundo a lei nessa nem segundo a lei 8.

213 91 que nós temos duas novidades duas ações novas duas ações jurisprudenciais e doutrinários é infelizmente o direito obriga o profissional da área se atualizar todo dia ou seja nós tínhamos quatro ações hoje nós temos seis ações locatícias e duas ações são doutrinárias e jurisprudenciais acho que quer treinar jurisprudencial pra aguentar que olha só doutrinário e jurisprudencial você não acha no livro eu acho é que é melhor você não acha a lei eles acham do livro doutrinário mação doutrinária relação que não tem uma lei específica um artigo específico que o brasil tem isso né nós temos algumas ações retificando que eu acho no livro e não na lei é o nível a chutá então a essas duas últimas professor falar você acha nos livros você acha nos julgados jurisprudência mas não acho nem em artigo são as chamadas ações não treinaram e jurisprudenciais vamos juntos aqui olha só que interessante ó quando falo de ações locatícias não sermos ação de despejo ação de despejo despejo pode ser por falta de pagamento por denúncia vazia os despejos pode ser também feito por descumprimento contratual despejo é uma ação que eu quero rescindir o contrato de locação é na graduação engraçado como a graduação é tão diferente da prática o aluno ele aprende na graduação o despejo e o leigo guarda o despejo sempre por falta de pagamento não no brasil nós temos mais de 36 espécies de ações de despejo em mais de 36 tese de ações de despejo nós somos os despejos até o chamado espelho invertido que o despejo do inquilino professor inquilino pode propor um espelho assim segundo a doutrina existe um despejo que o inquilino que propõe que ele quer rescindir o contrato sem foi mal estudado despejo foi estudado o que a gente aprende muito simples não é a prática parece interessante quando fala do despejo nós temos 36 tese cuidados peso mas só falta o pagamento pode ser por diversos motivos é importante saber que o despejo é ação correta para rescindir um contrato de locação rescindido é isso mesmo o ideal é não usar uma ação nós podemos até o já a ação de rescisão de contrato educação mas poderia substituir esse nome por ação de despejo e fundamentar com algum motivo né o induzimento a erro seria possível que despeja uma ação de rescisão de contrato de locação além do despejo nós temos uma segunda ação educativa que a chamada ação renovatória utilizada no mundo empresarial isso locação comercial ação renovatória a relação que eu utilizo para renovar o contrato e o inquilino quero renovar o contrato locador não quer então a justiça de forma compulsória acaba sentenciando a renovação do contrato então a renovação com o choro é uma renovação forçada quando fala da inovadora tem vários requisitos vamos tratar e já até numa aula específica ação renovatória é feita toda vez que o locador é não queira renovar o contrato em que nino quer renovar o contrato é um contrato de locação comercial empresarial industrial ou não essencial tudo a mesma coisa essa ação é possível que toda vez que o contato seja escrito determinado é o inquilino precisa estar cinco anos no imóvel e três anos cinco anos de 93 anos na mesma atividade cuidado com essa ação só posso procuro no último ano do contrato no último ano do contrato seis meses antes do último ano do contrato da vigência do contrato seis meses antes nome da ação ação renovatória é a segunda ação caboré professor acabou nada nós temos a terceira a chamada ação revisional de aluguel ação revisional de aluguel elas servem o seu objetivo seu escopo para aumentar o valor do aluguel ou diminuir em pode utilizar essa ação chamado a chamada legitimidade o locador ou locatário o locatário normalmente é o que o locatário normalmente é aumentar o foco do locatário e locador ele quer aumentar o aluguel o equilíbrio o locatário que diminuiu registando aqui isso é um que aumentar o que diminui a regional de aluguel que tem esse escopo esse objetivo não podemos esquecer que ainda existe uma quarta opção que a chamada ação de consignação em pagamento se eu vou pagar aluguel em que ele o locador se recusa não acho onde ele está não sei para quê pagar sem dúvida eu posso pagar em juízo a ação de consignação de pagamento lembrando que eu posso continuar bens também é e bens a chave é muito comum isso machado você não quer chamar de volta o professor porque essa preocupação de envolver achava que a chave simboliza no mundo jurídico a tradição do negócio por chorão quero mais pagar aluguel que tem que fazer e se livra da chave enquanto estiver com a chave na mão se tem que pagar aluguel pra dentro vamos ainda parece também né dentro dessas quatro ações já conhecidas da graduação no curso de direito as novidades estão aqui ó mais duas nós temos ainda a ação reparatória de luz luvas no brasil a luva luva nós temos um programa específico se acha com facilidade luva no brasil você consegue entender quando você percebe que a emi né eu não posso cobrar luva no início do contrato negócio é no início do contato para renovação tão bom deixar didático e chorar só que interessante o professor aqui o estúdio da tv cresce o ps decidiu por algum motivo fazer a locação já está tudo pronto tudo pronto ar condicionado câmeras o crack pode cobrar luva pode pode cobrar luva e depois cobrar aluguel de uma luva inicial sem inovação a inicial pode sem renovação passou três anos cinco anos vão renovar o contrato pode pode renovar contrato com o galo vai já não ou seja luva inicialmente pode no meio do contrato não talk show case é que inicialmente na renovação não pode na renovação não pode inicialmente pode não confunda luvas com fundo de comércio são os tons diferentes a então luva no brasil e milhares não posso cobrar no meio do contrato na renovação no início pode chocar o sentido disso se você está no colo colocando o imóvel você sabe é que o pagamento de luvas para assinar o contrato é necessário então você optou em fazer isso existe má-fé já na renovação existe é isso eu sou lutador falou pra você olha para renovar o contrato que tem aqui uma pizzaria um estacionamento um posto de gasolina já há cinco anos eu quero renovar o contrato com você mas eu quero 100 mil reais ou se vai acabar pagando porque lá está sendo coagido e se você não pagasse a perder seu ponto então a jurisprudência entende que existe sim uma má fé nesse sentido na renovação cuidado o nome da ação reparatória de luvas normalmente a indenização em dobro a atenção agora em a famosa e desconhecida ação de fundo de comércio a ação de fundo de comércio também doutrinária e jurisprudencial você tem um ponto comercial você que é um empresário pequeno empresário comerciante cuidado se você fica a cinco anos em 93 anos a mesma atividade segundo a doutrina ea jurisprudência você tem direito ao fundo de comércio após o contrato fim do contrato ou reconhecido na vigência do contrato é uma discussão muito grande sobre o assunto mas é algo que ganhou força tendo direito americano e cada vez mais ganhou força no brasil e hoje existe o fundo de comércio são seis ações locatícias em seis ações que envolvem o mundo né no contato educação vamos juntos aqui vão caminhar é você sabe já os fundamentos da locação você sabe as ações da locação então tratar agora de conceitos importantes determinados pela lei como forma de contrato de locação que você que tá fazendo um contrato de locação para alguém está elaborando o contrato não esqueça de caprichar um título o título é muito importante contar locação é assim é genérico né você tem que fazer um título é conforme o objeto do contrato de locação residencial com garantia contrato de locação não residencial com garantia contrato de de locação por temporada então o título realmente já faz a diferença no contrato para bater com o objeto vamos lá a qualificação do contrato é importante sim é quando você faz a qualificação para ficar quem está alugando seu proprietário lembrando sempre que o parceiro pode alugar também em quem tem a posse pode colher os frutos então poderia fazer a locação também claro que uma locação comercial normalmente a franquia não me permite isso porque uma franquia uma empresa que tem um jurídico ela vai exigir que seja feito o que no imóvel alugado que seja feita a afirmação para garantir o direito de preferência mas nada impede o conselho de alugar porque pode escolher um chute também o proprietário claro que sempre o proprietário quando foi de garantias é importante dizer que nós temos três garantias em coro fora três garantias cuidado a acer tem mais calma a primeira garantia fiador garantia pessoal eu sou sua garantia o fiador não pode aparecer no contato com o imóvel em baixo o fiador da em garantir o imóvel situado na rua onde não pode fazer isso porque eu falo isso por quê a garantia é o fiador ou cpf e sua esposa os dois assinaram então ele não pode é o fiador é prestar uma garantia de um bem imóvel dentro do contrato isso é um erro muito grande muitos corretores muitas imobiliárias muitos profissionais é da imobiliária não pode contar locação só permite a lei só permite uma garantia se eu coloco lá da garantia fiador coloca o nome do fiador completo e menciona um imóvel em duas garantias têm caução tem fiador com cuidado esse é um erro absurdo em cuidado quando assumimos essa garantia o fiador é uma garantia então em uma garantia caução é outra garantia segunda garantia a caução eu posso depositar três meses de aluguel até três meses pode passar disso em a caução eu posso dar um bem atenção agora em um bem meu em garantia isso chama caução com o bem próprio posso ainda é que o chão em posso dar em garantia um bem de terceiro minha irmã tem um imóvel e falou eu vou dar um imóvel dado em garantia se ela permitir a vacinar e vai ser devidamente averbada na matrícula dela conta a colocação então fique atento porque é tem coletor que não sabe disso um corretor de imóveis que fala não garantia como assim um terceiro vai dar um imóvel garantia é caução caução como de terceiro muitas vezes você perde um bom negócio imobiliário por falta de conhecimento em um calção fique atento a caução pode ser dado em bem móvel ou bem imóvel um piano um carro pode ser caução a caução pode ser quitada em dinheiro até 3 mesmo pode passar disso pode ser um pode ser dois até três ea caução pode ser um bem meu porque eu tenho outro local ou ainda um bem de terceiro não isso é caução observado então fique atento em relação a isso é quando foi o fiador garantia pessoal vamos para a terceira garantia qualquer terceiro garantia professor a terceira garantia nós estamos falando do seguro e aí sim que confunde muita gente não tem mais garantias professor hoje em dia tem um monte de calma o seguro virou gênero e várias espécies então nós temos o seguro é uma garantia é que é o seguro fiança mas dentro do seguro tem outras espécies eu quero dizer que o seguro hoje virou um gênio de várias espécies que nós temos muitas garantias vinculadas a produtos de banco então nós temos aí o seguro-fiança que é o mais antigo nós temos também a capitalização garantia fidejussória é contratual que também é vinculada ao banco então cuidado seguro é um génio de várias garantias não estou falando aqui o show só tem três garantias em regra tem três garantia assim porque o seguro existe um formigueiro várias garantias foram criadas tá bom então fique atento em relação a isso quando fala da responsabilidade em levantar da cadeira ela que fala isso em responsabilidade do show quando keirrison e quando eu consigo resolver sua responsabilidade em um processo o perito vai lá ver o que não saiba agora é em um processo judicial quando o locador não quer pagar o que ele não quer pagar o que o perito o juiz vai verificar sempre se a responsabilidade é estrutural ou manutenção porque professor porque a responsabilidade estrutural é sempre de quem do locador estrutural o locador estrutural locador eu cheguei a responsabilidade pela manutenção inquilino locatário é seu não cuida do imóvel e começa a cair responsável é minha ou falta de manutenção eu sou inquilino já o locador tem responsáveis frutal o locador tem que entregar o imóvel a fazer a locação do imóvel funcionando isso em segurança a fiação energia infraestrutura com água e isso eu posso fazer a locação com uma boa infraestrutura se não tentem colocar um contrato em que ele está aceitando aquilo mas responsabilidade estrutural será e sempre foi do locador responsabilidade de manutenção será e sempre foi do inquilino uma perícia foi feita para analisar isso ser falta de manutenção ou ainda se é um problema estrutural hoje eu estava fazendo na sala é o locador analisar nem isso é espírito vai fazer vai analisar se esse vazamento em virtude do desgaste do tempo o imóvel é o telhado está trincado ou seja estrutural o locador mas se o vazamento foi em virtude da falta de manutenção talvez uma limpeza de calhas que embarcar é o equilíbrio tatão é a gente consegue resolver essa situação cuidado com a locação é importante segundo a lei 8 mil 55 dinheiro real moeda nacional e não tem nada em dólar pagamento em dólar e euro e não tem isso não ser proibido em a correção também nesse contrato ele é feita anualmente e o índice é um shopping taxa de contrato aí que você sabe disso e vai dar risada aí tá escrito assim é o reajuste será feito com base no fgv e gpm ipc m ou qualquer indício do maior de todos os tempos existe em sua música em conta a colocação tem ter reajuste mais o índice só normalmente opta pelo igpm mas nada impede que você escolheu outro a mas fique atento relação a isso porque na verdade um shopping é bom ficar atento não só isso quando a opção é fiador e pedimos um imóvel como garantia configura como duas garantias isso é isso é legal final do braço pra você não pode ver o original na verdade é um erro que muitas imobiliárias muitos advogados que muitos locadores cometem falta de conhecimento muitas vezes nem por má fé é quando você opta pela garantia do fiador você tem que mencionar o nome do fiador só se for casado ea esposa aceitar o nome da esposa você não pode mencionar isso né na prática o normalmente pede aí uma comprovação que tem um imóvel guadiana pastinha não vai inibir que ele vendesse imóvel mas eu não posso mencionar um imóvel e tem gente que faz assim é é apenas para título de ordem é criar outros termos para falar assim olha só como mencionado no contato imóvel mas só pra título de ordem para a segurança não importa o tempo que você use não pode fazer isso o correto é a coisa bem feita é só o nome do fiador porque ele a garantia garantia pessoal quem quer garantir a ele vai pagar com o cpf dele isso então não pode o ideal correto não mencionar o o móvel porque senão teria garantido para garantia e ilegal a lei proíbe isso você vai ter acesso ao artigo 37 acham que é isso em artigo 37 da lei 8.