Quanto cobrar na diária do seu imóvel de Airbnb?

fala pessoal tudo bem com vocês muito bem vindo a mais um vídeo do canal do fitrião e neste vídeo eu vou falar sobre como você define o preço da diária do seu imóvel de airbn antes da gente partir para o tema desse vídeo se inscreve aqui no canal e me segue lá no Instagram @ rumov Vilela tá aqui em cima para você digitar lá e me encontrar no Instagram beleza vamos lá como é que a gente define o preço de alguma coisa tem esse conceito né como é que a gente precifica as coisas agora esquece um pouco o airbnb no caso como é que a gente coloca preço nas coisas que a gente tem ou que a gente faz então pode ser o preço que você coloca no seu trabalho por exemplo Então você é um advogado Por que que tem advogados que cobram mais e advogados que cobram menos às vezes eles têm conhecimento semelhantes só que esse aqui tem um diferencial que esse outro não tem então a precificação ela muitas vezes é complexa para a gente encontrar o que de fato é precificável ou não se você for pegar marcas de luxo por exemplo Louis Vuitton Chanel Gucci entre essas outras como exemplo ou qualquer outro tipo de produto que seja caro Você tem significativamente uma diferença grotesca de preço mas o que é esses preços tem de mais incrível que as outras bolsas mais simples por exemplo você vai comprar uma bolsa da Louis Vuitton de 50 mil reais porque que ela é 50 mil reais a outra numa loja 2. 000 ou a outra que você paga é r$ 200 o que que faz diferença nesses tipos de preço Afinal estamos falando de uma mesma coisa de uma bolsa então para Imóvel acaba sendo semelhante Então depende muito do tipo de imóvel que a gente tá falando do tipo de experiência que a gente tá falando e no caso das bolsas por exemplo você tem uma outra questão que é o status é exclusividade a escassez então é muito mais difícil e mais caro você comprar uma Louis Vuitton do que uma na 25 de Março né na 25 de Março você tem outra qualidade outras coisas e falando em prec a gente sempre faz um evento chamado semana do anfitrião digital que eu falo entre outras coisas também sobre precificação mas não é somente precificar o imóvel tem uma série de outras coisas que vão corroborar também para a precificação então se você tem interesse em aprender mais sobre como bombar suas reservas como cobrar mais caro Como ter uma experiência mais incrível com seu hóspede Quais os elementos que podem fazer com que o seu anúncio seja mais atraente então vou deixar um link aqui embaixo na descrição desse vídeo para você se inscrever e participar desse evento que a gente faz com frequência aqui no canal do anfitrião precificar Eu costumo dizer que é uma arte porque tudo é subjetivo quanto você pagaria por exemplo para conversar com uma hora comigo por uma por uma hora você pagaria r$ 100 r$ 2000 e a mesma coisa que o médico é a mesma coisa que um psicólogo o que que vai fazer com que você pague mais ou menos por mim se você paga mais quer dizer que você valoriza mais o meu tempo e o meu conhecimento se você olha para mim e fala não pagaria r$ 50 numa hora para falar com ele porque eu não acho que ele tem a me agregar tanto assim então essa esse é um conceito principal da questão da precificação agora especificamente para os imóveis primeiro a gente tem uma forma mais objetiva de precificar que é o seguinte você tem um imóvel que qual é o custo fixo que ele tem só para respirar Qual é o custo intrínseco dele ou seja se você paga mais ou menos vai 300 por mês de condomínio por exemplo Vamos colocar uns 500 vai 300 mais umas contas aí água luz telefone Vamos colocar 500 para a gente facilitar ou seja para ele sobreviver para ele existir o seu imóvel precisa de 500 por mês para você não sair no prejuízo perfeito então se você pegar 500 e dividir por 30 quanto é que vai dar essa conta o seu imóvel vai custar por dia 16 reais e 66 centavos a Roma mas eu não vou cobrar 16 reais por dia não é imóvel obviamente que não mas aí você começa a ter um parâmetro ou seja o meu imóvel custa para ele sobreviver 16 reais Esse é o custo mais direto possível que tem é óbvio que você tem que considerar financiamento que você tá pagando o valor de mercado desse imóvel a qualidade do seu imóvel se você tem duas dois Imóveis exatamente iguais um é mais simples e o outro é mais sofisticado qual você acha que vai ser a percepção de valor mas elevada do que é mais bem decorado do que é do que você de alguma forma agregou um valor que gera nas pessoas uma percepção de pagar mais caro que é um exemplo disso aqui em São Paulo vou dar dois exemplos muito clássicos disso de dois prédios Depois você bota aí no Google Copan o Edifício Copan e o Edifício Mirante do Vale São dois prédios que que tem um monte de de apartamento inclusive de airbnb E você tem plantas exatamente iguais que cobram muito diferente entre si Por que que altera você tem diárias de r$ 500 e você tem diárias de 200 por que que é tão diferente assim para a mesma planta a experiência que de alguma forma as pessoas do outro lado enxergam e decidem pagar por isso então se você tem lá se você vai lá no Copan com uma vista do vigésimo quarto andar ou no Mirante do Vale que tem 50 andares você pega no quadragésimo terceiro aquela vista da cidade enorme gigantesca uma janela incrível por exemplo e você Cobra r$ 500 tem gente que tá no primeiro andar no mesmo prédio com a mesma planta só que a vista é para a parede então naturalmente esse preço essa percepção de valor das pessoas vai diminuir primeiro você tem que considerar todas essas coisas não adianta você olhar o preço que o seu vizinho tá fazendo e você fazer igual Pode ser que funcione Claro é uma questão de teste Um Outro fator é oferta e a demanda Então por mais que você tenha um imóvel super bem decorado bonito etc qual é o contexto que o seu imóvel tá por exemplo o litoral frio baixa temporada você acha que você vai conseguir cobrar a mesma coisa que você cobraria numa alta Temporada não um exemplo Balneário Camboriú a gente tem um imóvel que na baixa temporada a gente sua para conseguir a 250 a diário e o modo de dois quartos de frente para praia para seis pessoas aí você fala pô Não é justo né seis pessoas r$ 250 Pois é mas existe uma coisa chamada oferta e demanda já numa alta temporada no verão no calor etc muito fácil você conseguir colocar no nosso caso 1. 500 r$ 1.

700 por dia olha a diferença grotesca de valores que as pessoas depositam em um momento ou em outro você acha que as pessoas querem viajar no frio para praia muito difícil não já em Gramado as pessoas topam pagar mais caro porque elas querem estar no frio ali e topam pagar mais caro para estar no Ápice de Gramado no na baixa temporada de frio por exemplo né que lá é alta Temporada entende Então essa é uma das percepções que você tem que ter na hora de precificar o seu produto uma outra coisa é a expectativa e a realidade porque você pode vamos supor colocar lá mil reais o diário do teu imóvel por exemplo Porque você acha justo tá tudo certo beleza você encontrou essa precificação para o seu imóvel e alguém do outro lado que estava utilizando por um lugar comprou a sua ideia falou assim Ok faz sentido entendia agora o que queria o qual é a proposta dele legal aí a pessoa chega no teu imóvel e não é tudo aquilo que você prometeu que fosse que que vai acontecer ela vai ficar frustrada porque ela falou assim é sério que eu paguei r$ 1. 000 para ficar no imóvel que é assim vou dar um exemplo um estúdio de 19 m2 que que a gente sempre quer você quando você quer pararificar o seu o seu imóvel você quer se você pudesse cobrar r$ 10. 000 a diária você não faria claro que faria eu no meu estúdio de 19 m², 19 é um quarto de hotel Será que eu conseguiria cobrar r$ 500 nesse quarto muito difícil quer dizer que eu não quisesse isso não eu se eu pudesse cobrar r$ 500 no meu imóvel de 19 m² show de bola Eu ia achar incrível só que se eu jogo esse preço dessa forma lá em cima mesmo eu mostrando que ele é incrível e tal ele é bem decorado a pessoa chega e fala assim Caraca legal mas pô 500 pau Eu acho que eu conseguiria um um outro imóvel com Jacuzzi com dois quartos com sei lá o quê E aí você pode frustrar a experiência uma pessoa que reservou o seu imóvel Então você tem que ter muito clara essa percepção de valor às vezes você pode até fazer uma percepção de valor inversa que é o seguinte você sabe que o seu imóvel custa uns r$ 500 a diária Mas você faz por r$ 200 e aí quando a pessoa chega lá ela fala caramba estourei eu consegui achar um imóvel muito incrível por r$ 200 e aí você depende da sua estratégia você começa a criar uma reputação em que as pessoas que reservaram seu imóvel começa e fala assim cara um imóvel incrível preço super legal obviamente que aí tenha o inverso a pessoa do outro lado ela quer o melhor imóvel possível pelo menor preço Então como é que a gente vai alinhar quem quer o melhor possível pelo menor preço com alguém que quer o maior preço possível né de diária pelo menos menor imóvel possível ou sei lá você bota um colchão ali se eu quiser se eu conseguir botar um colchão no meio de um imóvel e cobrar r$ 500 por isso eu vou querer não vou querer gastar tubos de dinheiro para decorar bonitinho etc entende é esse meio de campo que a gente tem que acertar mais uma vez precificar é uma arte justamente por causa dessas variações e como é que a gente calibra essa precificação a Rômulo beleza entendi tudo que você tá falando Mas qual que é o preço como é que eu sei bolai e faço o preço o que que eu costumo falar pros alunos que fazem parte da turma da anfitrus com estrelas é o seguinte quanto Você acharia justo pelo seu imóvel Ah vamos pegar o meu lá o meu estúdio de 19 m2 que eu tenho aqui em São Paulo quanto que eu me sentiria confortável para isso você precisa ter uma série de entendimentos quando você pagou no imóvel quanto que ele custa no mercado quanto que ele custaria quanto se você vendesse né Qual que é o valor de mercado do seu imóvel quanto que você alugaria no tradicional tudo isso você já tem que ter em mente de uma maneira mais superficial na sua cabeça pelo menos para que você consiga precificar ele melhor na hora de você colocar a diária porque senão não vale a pena você ter mais trabalho no aluguel de temporada sendo que se você colocasse no tradicional você ia ganhar um valor determinado com muito menos trabalho em tese né então é esse que é o ponto aí voltando para o exemplo do meu estúdio de 19 Eu acho que um 150 já seria um valor bem legal como é que a gente faz a partir daí coloca 150 no meu caso você pode testar para o seu imóvel ah r$ 1000 beleza aí tem um termômetro que é o seguinte se ninguém uma vez que você fez tudo bonitinho colocou seu imóvel as fotos legais título legal o preço que você entendeu será adequado dentro do que você entende que é uma recompensa razoável para você trabalhar com isso Beleza e você coloca com o tempo você vai sentindo tem alguém perguntando tirando dúvidas sobre seu imóvel tem alguém consultando tem alguém reservando se ninguém aparecer se ninguém falar absolutamente nada então talvez o seu preço esteja fora do que as pessoas estão dispostas a pagar e é o que eu costumo falar é muito fácil ganhar dinheiro na alta Temporada porque porque até quem não sabe o que tá fazendo ganhar dinheiro porque você tem tanta demanda de pessoas que estão lá na praia Pô nem sei bota lá r$ 2.

000 é diária alguém vai reservar porque às vezes você tá numa praia super badalada que a pessoa vai até agradecer em achar um lugar porque é muito escasso geralmente uma cidade muito badalada sei lá Rio de Janeiro Copacabana de frente para o mar assim você pode ter um imóvel lixo Total assim só que aí às vezes a pessoa paga não porque seu imóvel é bom mas porque ela só encontrou ele então na alta Temporada até quem competente ganha dinheiro então A ideia é que você não seja essa pessoa que simplesmente bota lá o preço Opa de repente Tá funcionando então tem esse termômetro coloca o preço que você entende ser o adequado E aí você vai calibrando esse preço 150 acho que não deixa eu baixar para 140 Opa já veio alguém perguntando alguma coisa então talvez eu esteja achando o ponto certo e o inverso pode acontecer também pô coloquei 150 choveu reserva talvez significa que o preço da sua diária esteja muito baixo então tem gente que fala não eu tenho reservas até dá de hoje há três meses para frente isso pode ser um problema por exemplo em São Paulo é muito difícil você ter reservas de hoje a três meses lotado o calendário isso é um indício de que aquela pessoa especificamente provavelmente está deixando o dinheiro na mesa porque o preço do imóvel da diária do imóvel tá mais baixo do que as pessoas estariam dispostas a pagar então tem sempre essa régua aí a gente entra na taxa de ocupação se você tem uma taxa de ocupação pelo menos 80% de 80 a 100% significa que você tá trabalhando com uma boa precificação porque você não necessariamente precisa o tempo inteiro estar 100% ocupado se você está o tempo inteiro 100% ocupado você pode também fazer estratégias para isso que não tem problema nenhum é uma outra coisa a gente tem uma aula só sobre precificação dentro do nosso curso mas se o tempo inteiro seu imóvel está 100% ocupado sem que você tenha feito isso intencionalmente pode anotar o seu preço está baixo você deve aumentar um pouco também não vai sair chutando o pau da barraca é a mesma coisa que quando você coloca um preço mais alto 150 como eu falei você bota para 50 não calma vai sentindo porque você precisa saber qual é o piso e qual é o teto se você não tem experiência é isso que você tem que fazer pô não quanto que eu cobro aqui no meu imóvel coloca o preço mais alto e vai sentindo e isso você sempre vai acabar fazendo para qualquer outra situação por exemplo de pacotes de viagem ano novo quanto é que eu cobro no meu imóvel de litoral frente para praia para seis pessoas r$ 5. 000 a diária não sei bota lá r$ 5. 000 só que esse tem que ter um tempo de teste para ver se realmente as pessoas estão dispostas a pagar isso ou não pode ser que estejam pode ser que não estejam Então você vai ter que calibrando aos poucos uma vez que você pega essa experiência você já vai saber que se você por exemplo eu no meu caso do estúdio eu sei que se eu colocar 99 por diária Eu alugo assim então o que que eu faço a minha estratégia é o meu preço padrão que é 129 no final acabei equacionando em 129 o valor do meu estúdio por dia não 150 né mas por exemplo 150 Seria lindo né 150 mas espera aí 950 as pessoas não tão tão dispostas assim que aí tem um inverso da taxa de ocupação se você tem uma taxa de ocupação de 60% para baixo Talvez seja indício de que o seu preço esteja acima do que as pessoas estejam postas a pagar então é esse meio de campo que você tem que saber para conseguir reservas com mais qualidade e acertar o tempo para você acertar exatamente o maior potencial de rentabilidade possível do seu imóvel agora tem um detalhe interessante que tem alguns imóveis que geram demandas porque onde é que eu posso comprar um imóvel que vai me dar mais dinheiro de airbnb As pessoas sempre querem fórmulas mágicas né compra aqui ó não é difícil Joana que ali que você vai ficar milionário Não não é bem assim que acontece muito pelo contrário Às vezes você pode justamente se levado por uma dica de alguém que realmente pode ter bastante resultado só que aí todo mundo ouve a mesma dica vai para o mesmo lugar aquilo não não se torna mais interessante porque todo mundo foi para aquele lugar justamente achar distorções em lugares para que você consiga identificar pô Aqui tem um risco maior porque eu não tô vendo tantos anúncios assim mas pode ser que seja uma oportunidade interessante para cobrar mais afinal tem uma demanda menor menor de apartamentos ou casas por exemplo então eu vou apostar naquela área tudo envolve risco não tem jeito e como eu falei tem Imóveis que geram demandas posso sempre de dar esse exemplo do altar BR que é uma represa gigantesca e tem um imóvel no meio de uma represa se eu falaria para você cara tive uma ideia que que você acha de colocar um container no meio de um lago que não tem nada em volta ah mas tem gente que faz airb lá não tem ninguém cara é um rio você vai deixar lá na represa e ponto ah mas qual é a garantia que isso vai dar certo pois é esses caras estouram de reserva né então tem esse E você tem vários outros tipos de imóveis que são imóveis de experiência a pandemia é isso bombou demais então você tem uma ideia esse móvel Altar que eu tô te falando geralmente a diária média dele é 1.