MERCADO IMOBILIÁRIO ⛔️☠️

salve rapaziada aqui é o Rayan Santos hoje eu quero trazer uma uma reflexão de algumas experiências que eu tive nas últimas semanas buscando apartamento no rio em São Paulo e assim Isso aqui é uma leitura que eu estou tendo e ela pode ter consequências no mercado grande em si no mercado macro e também na sua família Então hoje eu vou deixar os comentários abertos e transformar esse vídeo numa discussão porque cara Sim tem muita gente me zoando falando um monte de merda nos comentários mas também tem muita gente muito inteligente Especialmente quando falamos de assuntos

Ah Como investimento mercado financeiro sempre aparece a pessoas com ah teses muito interessantes então eu tenho uma tese sobre o mercado imobil e hoje eu vou testar a minha tese e vou olhar a opinião dos meus seguidores para buscar conhecimento ali mesmo a primeira coisa é mais básica ok que é não não é tão básica o ponto não é tão básico porque conecta do ponto do eu fui olhar um apartamento em Copacabana e não tinha porteiro se eu não me engano é uma Startup Gabriel que é o seguinte ó é você toca na portaria só

que a portaria é alguém lá nos cafundós do Nordeste com a câmera olhando a sua cara entendeu Tipo é como se fosse um porteiro call center então é uma empresa de comunicação de segurança que tem o seu call center e daquele Center eles administram porteiros ã por todo o Rio de Janeiro talvez por todo o Brasil eh e ã existe reconhecimento facial a pessoa que bateu ali tá na câmera e aí eu falo [ __ ] hã não é tão seguro ter um porteiro digital do que ter um porteiro de verdade só que se você

parar para pensar cara vai que você é Rendido na porta do seu prédio o seu porteiro de 1,70 m e 70 anos de idade Ele não vai conseguir fazer nada ele vai rodar também entendeu ponto e vírgula talvez essa empresa de segurança que tem o call center de portaria lá longe para caramba para economizar os custos eles tenham algum mecanismo para avar a polícia ou avisar uma empresa de segurança local para ver o negócio ali aí você fala ran mas e os pacotes e as entregas eles têm é assim ó vamos dizer que eu tô

entregando um uma caixa do Amazon para no teu apartamento aí eu toco falo com o porteiro O porteiro não tá ali o porteiro tá lá longe mas ele avisa que tem a caixa ali e fala ó ele tá descendo entendeu ah ele não está aí volta outro dia e E por que que eu fiquei tão surpreso com esse serviço de portaria digital não humana Eh cara eu tenho visto apartamentos maiores eh de prédios tradicionais na zona sul do Rio e é impressionante como o condomínio desses prédios que não tem [ __ ] nenhuma é absurdamente

caro papo de p você caba pagando R 4 R 5000 num apartamento de 1/4 do só de condomínio só de condomínio E aí eu abracei essa informação eu falei [ __ ] que o pariu em São Paulo tem um monte de esse aqui é um prédio de luxao que eu tô tem um monte de prédio de luxo com piscina cooworking quadra de tênis quadra de squash academia de última geração segurança 24 horas e concierge aquelas estruturas de hotel Zão mesmo em São Paulo tem um monte de prédio desse e o condomínio custa Tipo R 700

R 800 como que um prédio sem estrutura nenhuma no Rio de ou até no Itaim no no Jardins ele vai cobrar 5 6.000 por mês só de condomínio E aí eu aprendi Esses prédios antigos eles t zeladores e porteiros de outras gerações são prédios antigos eles mantiveram a tradição eh aquelas pessoas ali são de confiança do Síndico do hã dois moradores eles vão ficando ficando ficando quando você é um CLT além dos reajustes salariais Com inflação e acima da inflação e você fica com um um um passivo um passivo trabalhista cada vez maior por para

mandar aquele porteiro zelador embora você tem que dar um dinheirão assim na lata Ok E aparentemente Esses prédios cobram muito ã muito Condomínio exatamente para cobrir o rombo rombo humano rombo dos trabalhadores mesmo para por um acaso esse atual porteiro zelador seja demitido ou se aposente vai ter que sair um dinheira das contas do condomínio entendeu E aí as contas acabam não fechando eles são obrigados a aumentar os custos de condomínio além da parte humana parte trabalhista você vê que Esses prédios mais antigos eles têm mais manutenção alguns outros problemas mas assim é muito diferente

você pagar R 800 de condomínio pro um prédio com estrutura de hotel marriot e ã R 5 R 6.000 de condomínio para prédios antigos pega essa informação tá então a gente falou da primeira Startup eh de segurança se eu não me engano é Gabriel aí a gente falou dos condomínios altos terceiro ponto que eu notei Esses prédios esses apartamentos em prédios antigos Eles não estão saindo conversando com pessoal de Imobiliária tipo e e e falam Olha só tão oferecendo ó o dom tá oferecendo 1.600 mas se você oferecer 800 ele leva É nesse nível então

uma coisa que eu quero eu quero informar a você que tem apartamentos de família Rio São Paulo apartamentos que foram herdados de avós também eh pode ter certeza que você é pelo menos sua família é tem 50% do patrimônio não é aquele patrimônio todo que vocês têm não por quê Porque o mercado não tá dando preço e aí por que que o mercado não tá dando preço primeiro porque as pessoas jovens que TM dinheiro para botar em compra de um apartamento eles vão comprar apartamento em prédios como esse do que um prédio velho então começa

por aí essa aí é a parte óbvia a parte não óbvia é é difícil alugar esses apartamentos por quê Porque quem vai morar de aluguel ali geralmente ela tem um trabalho CLT ou uma PJ que ganha ali seus 10 20.000 e ela vai ter que pagar um condomínio gigantesco para nada entendeu então nem pro aluguel aquele lugar aquele prédio velho com passivos com manutenção ele funciona e e quando você for vender esse tipo de apartamento além da parte do jovem não querer morar em apartamento velho fazer obra e tal a parte de pagar um condomínio

alto em apartamento de investimento assim também não fecha a conta porque Condomínio é um custo a a prestação tudo bem Você tá amortizando a sua dívida Ok mas Condomínio não é um sunk cost tipo [ __ ] e que merda então uma constatação que você e sua família tem que ter É cara se você acha que o seu apartamento clássico antigo vale 2 milhões cara ele vale um você não vai conseguir vender ele por dois ok a última constatação foi que cara eu tô sendo eu tentei mostrar isso em outro vídeo e e não deu

certo aqui já deu ó mosak aí eu vou abrir meus Stories aqui [ __ ] agora que eu que eu tô ao vivo não aparece vou fechar a [ __ ] do Instagram aqui de novo e vou abrir eu estou sendo bombarde aqui ó Residencial no rio quadro da praia tá vendo a cada três Stories meus um um é esse eh ou Ryan Santos bom não eu ia mostrar que é é uma porrada de de lançamento mobiliário mas excepcionalmente não tá aparecendo hoje mas assim tem muito lançamento no mercado em São Paulo na zona sul

do Rio que são os dois mercados que puxam que puxam o Brasil zona sul do Rio e São Paulo os decision makers do mercado imobiliário de construção civil do Brasil eles moram ou na zona sul do Rio ou em São Paulo e e mesmo que não moram aqui os caras regionais eles V reunião aqui porque o capital está tanto de fundos tanto de bancos está ou em São Paulo ou na zona sul do Rio cara tem prédio para [ __ ] subindo prédio de luxo para [ __ ] subindo muita oferta de estúdios de apartamento

de um quarto subindo por aí muita muita muita oferta e a promessa na hora de vender esses estúdios é uma promessa muito par Cida com a promessa dos fundos imobiliários 5 anos atrás renda passiva renda passiva renda passiva viva de renda ó se você fizer esse investimento aqui isso aqui vai dar 4500 5000 por mês e nós administramos o seu apartamento para airbnb e booking tipo PR PR Temporada Então você compra o apartamento paga a prestação você recebe um dinheirinho porque essa empresa vai estar gerindo seu apartamento para aluguis de temporada em áreas Premium como

ali a região da Paulista região dos hospitais Vila Olímpia e Bibi é muito comum ter isso muito comum ter isso o problema é cara eu já vi essa técnica de venda sendo aplicada um que é a técnica de opa renda passiva renda passiva na realidade não é isso por é só você escolher aquele prédio lá buca uma noite igual eu buque aqui buca uma noite naquele prédio e vê a estrutura e leia ali os os reviews dos hóspedes cara Esses prédios que vendem eles não administram direito essa [ __ ] Ok Aonde eu quero chegar

se você vir o que aconteceu com os fundos imobiliários nos últimos 2 anos você vê que a fia Lima os as gestoras fundos de investimentos e as empresas de construção civil elas se foderam muito elas perderam muito dinheiro muito tanto operacionalmente quanto de captação como muito muito muito muito foi um foi um banho de sangue Seli alta não ajud dólar al também não ajudou mas foi um banho de sangue banho de sangue qual a minha leitura Cara eu acho que esses lançamentos a rodo que estão subindo aí é uma forma de piramidar no curto prazo

para encher o caixa dessas empresas no curto prazo Porque elas estão precisando de dinheiro então você recebe agora fala que vai construir um prédio vai subir uma torre e dá um prazo entrega em dobro do prazo para tipo alongar o seu fluxo de caixa e por que que eu também tô achando isso porque a venda tá sendo muito agressiva tipo é muito agressiva revenda muito agressiva tipo pessoal muito anúncio muito corretor desesperado então e eu quero passar a bola para vocês sobre o que vocês estão enxergando no mercado imobiliário da cidade de vocês Ok porque

talvez com informação que tiver aqui nos comentários a gente pode chegar mais perto de uma tese Minha tese é as pessoas estão os velhos estão batendo nas botas e e ou se aposentando e querendo liquidar patrimônio para viver no dia a dia não tem comprador pressas propriedades dos velhos Ok então eu dito que Casa Velha apartamento velho eles valem um valor quase zero ah especialmente em zona não premium em bairro ruim é um valor quase zero e e se você duvidar de mim pesquisa o que aconteceu com o mercado imobiliário do Japão tem muitas casas

gratuitas no Japão Ok porque a população parou de crescer eu duvido que vai ter casa gratuita na área Premium de Tókio assim como você não vai encontrar apartamento barato no Leblon no item Bibi na Vila Olímpia mas fora das áreas premiums é mercado imobiliário indo a zero Ok manutenção e manutenção falta de jovens e os jovens não têm bala para fazer uma compra assim ponto e vírgula os poucos jovens que TM bala eles têm uma prioridade para comprar um apartamento assim ó bonitinho moderno estúdio de um quarto suíte tal com estrutura e não vão comprar

a coisa velha eh eu vou parar por aqui ah três três esses apartamentos velhos eles valem bem menos por causa de manutenção e passivo passivo jurídico passivo trabalhista eh mas a o grande case de tudo é Nossa geração geração Y geração z não tem dinheiro nem para dar entrada no apartamento por ou ganha pouco ou queimou no Tigrinho ou foi gastar viajando e comendo gente tipo não tem dinheiro no mercado o dinheiro é só de dinheiro institucional e de gente velha guarda Ok e e a outra conclusão pela maneira que estão vendendo esses estúdios assim

como renda passiva isso me Alerta já vi esse filme Antes e Esse filme deu ruim o filme dos Fundos mobilios deu ruim então parece que compre um estúdio na Vila Olímpia compre um estúdio no Itaim compra um estúdio em ipanem no Maitá é uma tática de vendas parecida com compre fundos imobiliários você vai ter 6% de rentabilidade ao mês e vai viver de renda passiva olhos bem abertos queridos sociólogos e analistas financeiros eu deixo os comentários abertos para a gente discutir e eu aprender com vocês estamo junto é só começo