7 CONSELHOS PARA INICIAR NOS IMÓVEIS DE LEILÃO

arrematadores profissionais no mercado que já escalaram no mercado de móveis de leilão Com certeza quando iniciaram erraram muito fizeram muita besteira apanharam muito para ganhar corpo para ganhar sustância no seu crescimento no mercado e eu trouxe aqui sete conselhos para você que quer iniciar no mercado para que você não cometa os erros que muitos deles cometeram e que eu também cometi quando iniciei há quase 7 anos atrás neste mercado pega papel e caneta vai ser extremamente importante eu sugiro que você anote você grave e cole dá um print faz o que tem que fazer coloca algum lugar para você lembrar porque você vai trazer clareza e vai acelerar muito o seu processo de crescimento e amadurecimento nesse mercado Vou compartilhar a tela com você são sete conselhos para quem quer iniciar e a primeira coisa que eu quero falar para você é sobre investimento muitas pessoas falam que ah eu vou investir no mercado de leilão eu vou investir em leilões deixa eu te dizer uma coisa não existe mercado de leilão não existe mercado de leilão conceito número um o conselho que eu te dou é que você tem que entender que você está entrando no mercado imobiliário através dos Leilões o que isso impacta né O que significa isso Qual é a diferença de eu falar que eu estou entrando no mercado de leilões que eu estou entrando no mercado de imóveis através do leilões se você fala que você entra no mercado de lilão você tá focando apenas na aquisição do imóvel leilão nada mais é do que uma forma de de compra e venda de um ativo chamado estressado ou de uma ou de uma venda forçada a pessoa que tá Ah tendo o seu imóvel no para leilão ela não quer perder esse imóvel ela não quer que o imóvel Vá para leilão portanto é uma venda forçada portanto os Leilões São só uma porta de entrada para um mercado infinitamente maior que é o mercado de imóvel portanto se você foca somente nos leilões você foca somente na aquisição se você olha para o mercado imobiliário você entende que você precisa comprar que você precisa posicionar o imóvel que você precisa fazer outras coisas com o imóvel seja ele vender seja ele locar ou seja não adianta você adquirir um imóvel com 40 ou 50% de desconto se você não sabe o que fazer com esse imóvel depois que você tiver ele em mãos por exemplo se você adquire um terreno em leilão com o intuito de desmembrar aquele terreno ou lotear e aquela região você não saber fazer uma análise na prefeitura ou um projeto para que aquilo seja aprovado e se por algum motivo aquilo não poder ser loteado você comprou um problema então não é o o o o mercado não se trata somente da compra mas se trata do tipo de ativo que você tá comprando e qual é a estratégia que você vai utilizar para este ativo que você está adquirindo seja com 40 ou 50% de desconto então você não ah você não adquire no mercado de leilão você adquire o mercado de imóveis através dos Leilões a etapa de compra é apenas uma etapa de várias outras etapas para que você realize o lucro seja na venda seja na locação seja enfim qual for o destino que você quiser Ah para este imóvel então conselho número um você está entrando no mercado imobiliário conselho número dois isso é muito importante existe uma frase que é realização o lucro se ganha na compra mas a realização do lucro se faz na venda vejo muita gente fala mais uma vez focando só na compra comprei imóvel com 50% de desconto que que adianta você comprar imóvel com 50% de desconto e ter o objetivo de vender e ficar 5 anos com aquele móvel com aquele mico te dando custo fixo ah eh desembolsando o condomínio desembolsando um IPTU não sabendo posicionar aquele imóvel ou não Tero não ter uma estratégia de reforma daquele imóvel Ou de ou de alocação no mercado e aquilo virar um problema e te dar despesa porque ao longo do tempo você tem que fazer manutenção e aquilo te trazer um preju ISO então você precisa comemorar a compra de um imóvel com 40 ou 50% de desconto mas comemorar Ainda mais quando você conseguir a colocar em prática a estratégia a respeito daquele ativo seja ele para vender seja ele para para alugar seja ele para trocar ou enfim ou qual é o propósito que você tem tem uma frase que eu falo que eu gosto muito que é arrematação enche o teu ego mas a venda do imóvel enche o teu bolso arrematar imóvel de leilão Não enche o teu bolso o que enche o teu bolso é o que você vai fazer com esse imóvel de leilão então o foco ele é importante que esteja na aquisição mas mais do que isso a estratégia que você vai fazer depois que você tiver imóvel e Geralmente se o seu propósito é compra e venda Portanto o lucro se ganha na compra mas a realização do lucro se faz na venda quando o dinheiro entra no teu bolso você entender nesse conceito você vai ter clareza de que e eh a aquisição é somente uma parte do processo número três conselho número três é liquidez é mais importante do que desconto hã esse esse esse aspecto é extremamente importante principalmente para você que tá iniciando e aqui eu tô falando obviamente de quem tá iniciando e naturalmente isso isso vai ajustando ao longo do tempo quando você escala a quantidade de imóveis que você tem que ah quando você tem muitos imóveis na carteira muitas vezes a liquidez não é o mais importante mas para você que tá começando é importante que você tenha clareza neste conceito por que que eu tô falando isso porque 20% de retorno em 6 meses vale mais do que 30% de retorno em 12 isso é um conceito simples mas extremamente importante para você entender que quanto o grande segredo do imóvel de lão é o giro é a rapidez em especial para quando você tá começando por alguns motivos primeiro que o seu Roy o seu retorno retorno sobre investimento tende a ser maior num curto espaço de tempo da realização da venda ou da locação em específico na venda porque quando você vende mais rápido você p paga menos Condomínio você paga menos IPT você tem menos custos fixos número um número dois quanto mais rápido você vende o retorno projetado para um ano é maior ou se o seu Roy mensal é maior e número três quando você vende ele mais rápido você tá de volta no jogo mais rápido você pode reinvestir esse dinheiro e crescer ele mais rápido do que você deixar muitas vezes ele 12 18 ou 24 meses Então pensa isso tem que tá ter clareza quanto mais curto espaço de tempo Entre compra e venda maior a chance do seu ganho do que você muitas vezes ficar 12 18 24 meses com aquele imóvel gerando despesa para você e muitas vezes matando o teu roi porque o investimento vai diluindo no tempo e aí você não tem um ganho tanto quanto você teria se você fizesse a curto prazo liquidez é mais importante do que desconto quarto maior risco investimento em MOV vilão não é jurídico e sim mercadológico Muitas pessoas têm medo de entrar no mercado de móvel de lão pelo fato do jurídico o jurídico não não é o maior risco Por que não é o maior risco vou te dar dois exemplos Aqui nós temos leilão extrajudicial e Leilão Judicial leilão não extrajudicial existe uma coisa chamada direito de evicção que que é o direito de evicção é o direito de receber o seu dinheiro de volta caso aquela arrematação seja anulada por uma decisão judicial Então você recebe o risco de prejuízo aqui é baixa no judicial você em muitos casos pode desistir da arrematação caso o o exec do entre com embargos ou tenha vício no edital ou enfim ou algumas discussões é possível desistir da remata e você receber o seu dinheiro de volta então o risco jurídico e não estou amenizando o risco jurídico não estou amenizando o risco jurídico mas existe aqui ah algumas proteções jurídicas que nos ajudam a ter uma segurança na arrematação Em contrapartida o risco mercadológico é maior porque se você precificar mal a venda do imóvel você tomou um prejuízo um prejuízo grande então se você arremata o imóvel por r$ 1. 000 e ele vale r$ 30. 000 E você não fez a devida análise de mercado dela daquele imóvel eh você vai ter um prejuízo você tem que pagar leloir você tem que pagar ITBI você tem que pagar custa carta horária você tem que desocupar o imóvel Então existe uma série de custos aqui que com certeza isso vai te dar um grande prejuízo Ah se você não precificou bem uma reforma ou se você não precificou a liquidez daquele imóvel e achou que ia vender aquele imóvel e ah de repente ficou um ano e meio do anos aquele móvel aquele aquele móvel pode trazer um prejuízo então é uma ilusão achar que o risco jurídico é maior do que o risco mercadológico então um conselho importantíssimo é Invista na análise mercadológica e financeira porque esse é um dos principais aspectos para você ter sucesso ao entrar no mercado de imóveis de leilão número cinco conselho número cinco arrematar imóvel de leilão não vai te deixar rico você vai ver em muitos e em muitos e muitos lugares ah arrematei móvel de lilão com 50% de desconto arrematei arrematei arrematar é uma métrica de vaidade é uma métrica de vaidade isso está conectado com o fato de nos leilões nós focarmos muito na aquisição aquisição é uma parte do processo Se você não souber fazer uma reforma estratégica caso você for vender Se você não souber qual o preço de mercado daquele imóvel Qual a liquidez daquele bem se aquele bem por exemplo ã eh é foi construído um prédio de três andares porém naquela região o plano diretor ou a parte de Urbanismo da cidade só autorizava fazer um térreo você tem um problema grave ali também então ah é um erro pensar que eu vou ficar rico arrematando imóvel de lilão você não vai ficar rico arrematando imóvel de leilão você vai ficar rico fazendo o processo de compra e venda de reinvestimento daquele ativo e aí você vai construir o patrimônio a médio longo prazo como qualquer outro investimento a diferença que no mercado de móveis de leilão você costuma ter um retorno maior com risco menor porque o risco é o próprio imóvel mas o retorno costuma ser mais alto do que os mercados tradicionais inclusive o mercado imobiliário é um dos principais mercados do planeta do planeta o próprio Robert kosak do autor do livro Pai Rico Pai Pobre uma das formas que ele começou a construir o patrimônio dele de imóveis hoje ele tem 6.

500 Imóveis aproximadamente augar gados no seu patrimônio foi com imóveis de leilão então um arrematar imóveis de leilão não vai te deixar rico o que vai te deixar rico é é arrematar esse imóvel posicionar vender ou enfim trabalhar com ele dentro do seu propósito e reaplicar e fazer com que a roda gire para que você possa crescer patrimônio E aí sim você possa usufruir desse patrimônio seja através de locação ou seja através de compra e venda de aumento de patrimônio tá Ah conselho número seis não existe melhor leiloeiro nem o melhor leilão Ouço muito as pessoas dizerem Bruno Qual que é o melhor leiloeiro e qual que é o melhor imóvel de leilão o melhor imóvel de leilão é aquele que atende a sua expectativa se você tem um um um desejo de adquirir um imóvel para uso próprio o tipo de imóvel que você vai buscar é completamente diferente do que aquele que vai buscar para para ah investimento até porque para investimento o que importa é o lucro e imóvel próprio geralmente o foco é a localização tem que ser naquele bairro naquela rua então não existe o melhor leilão não existe o melhor imóvel não existe que o apartamento é melhor do que a casa que é melhor do que a sala comercial que é melhor do galpão existe aquele imóvel que atende a sua expectativa de retorno que atende a sua expectativa de ah locação que atende a sua expectativa de moradia então não existe um melhor esse negócio de colocar dentro numa caixa de que tem que esse é melhor do que aquele Ah mas o ah imóveis de baixo padrão é melhor do que imóveis de alto padrão não necessariamente se você pegar um imóvel por exemplo no Alfa Ville pode ter uma uma liquidez muito maior do com o imóvel Ah que seja de 50 m que tá mais afastado da cidade então não não necessariamente e por também não existe o melhor leiloeiro porque o leiloeiro eh ele é um profissional que intermedia compra e a venda e muitas vezes ele é nomeado pelos bancos e pelos juízes da sua confiança ah portanto não é o leiloa necessariamente que escolhe qual é o tipo de imóvel que vai leilão Então quando você fala Ah eu queria um leiloeiro que tem aqui os imóveis que eu quero isso isso não é uma realidade não depende do leiloeiro nomear aquele imóvel ele é nomeado pelo pelo pelo banco ou ele é nomeado pelo juiz para divulgar aquele ativo então não necessariamente naquele leloir você vai ter aquele imóvel que você gosta é claro que tem leiloeiros que tem um volume maior e tem leiloeiros que tem um volume menor mas de uma forma geral o ativo não está conectado ao tipo de leiloeiro você vai ter alguns leiloeiros que trabalham mais com Fazenda trabalham mais com ah com Imóveis residenciais Mas isso não é uma regra portanto você tem que buscar leiloeiros que sejam cadastrado na junta comercial e são homologados E aí sim Obviamente você não corre o risco de golpe e você pode comprar de forma tranquila tá Bruno como que eu faço para encontrar is você vai na junta comercial do estado do seu estado coloca coloca no Google Junta Comercial Estado de São Paulo leiloeiro procura leiloeiro vai ter a lista e você vai conseguir encontrar quais são osos e por fim sétimo conselho que eu te daria é comprar traz mais Roy do que comprar Vista isso pode ser para você algo novo Pô mas financiar então eu sempre aprendi que eu tenho que eu não posso financiar imóvel você sempre aprendeu porque você sempre aprendeu sobre dívida de consumo e não dívida de investimento são coisas diferentes né E por comprar financiado traz mais ho porque quando você financia um imóvel de lilão você tá usando o dinheiro do banco do banco só que você pega um juros geralmente do banco de 10% e você consegue pegar aquele dinheiro do banco e você utiliza nos leilões que te trazem muitas vezes 30 40 50% Então você tá trocando aqui eu tô pagando 10% de juros pro banco mas eu tô com aquele dinheiro capitalizando 40 50 60% de retorno é por isso que vale a pena então você desprende pouco recurso do seu bolso e o seu lucro é praticamente o mesmo do que a vista imagina que eu tenho 30% de despesa só para você entender o racional Então arrematei esse imóvel por r$ 1. 000 à vista e eu gastei 30% eh de despesas ou seja r$ 3 30. 000 e eu tinha um lucro aqui por exemplo de r$ 40.

000 ou seja R 40. 000 dividido por 130 isso vai dar por volta de 30% de retorno se eu pegar nessa mesma situação agora no imóvel financiado Então imagina que eu arrematei esse imóvel pelos mesmos r$ 0 só que eu vou dar 5% de entrada Ou seja eu vou dar 5. 000 de entrada e vou financiar R 95.

000 Agora imagina também que eu tenho essas mesmas 30% de despesa São R 30. 000 de despesa a diferença entre um outro é que eu vou tendo financiado o juros do financiamento só que eu pago o juro do financiamento somente pelo período que eu tenho o imóvel Então como exercício aqui pagou-se R 5000 por exemplo de juros de financiamento então meu lucro não vai ser de 40. 000 que é o mesmo lucro do a vista porque eu paguei 5000 de financiamento só que eu vou ter R 35.

000 de lucro ou seja isso vai me dar um retorno de 87,5 por por que que é 87% porque saiu do meu bolso R 40. 000 que é os R 5. 000 de entrada mais os 30.

000 de despesa e mais os 5. 000 de ah financiamento voltando um lucro para mim de R 35. 000 que dá mais ou menos 87% gente do a vista que saiu do meu bolso R 130.