MINHA CASA MINHA VIDA | Vale a pena construir para vender?

Qual é o lucro aou construir minha casa minha vida para vender Olha se eu começasse hoje na incorporação imobiliária provavelmente eu começaria pelo programa minha casa e minha vida construindo casas populares para venda porque com as mudanças nas regras do programa em 2023 voltou a valer a pena construir no segmento Popular antigamente 2008 2010 não sei se na sua região era assim tinha muito dentista muito médico muito empresário dono de padaria comprando terreninho construindo duas casas e vendendo pelo programa O cara era investidor empresário era servidor público seja o que for ele tava investindo lá comprando terreninho desmembrando fazendo duas casas e vendendo pelo programa isso aconteceu até 2015 mais ou menos aí depois 2015 até 2023 a gente viveu um momento que não valeu muito a pena construind minha casa e minha vida eu mesmo Sempre falei PR os meus alunos ó começa pelo médio pelo alto padrão mas não faça minha casa minha vida porque a margem é muito pequena você não vai ter lucro Você pode até ter é empatar mas agora mudou nesse vídeo aqui você vai entender Qual é o lucro né Qual que é a última linha do Balanço só construir minha casa minha vida para vender seja que uma forma de renda extra investimento o que eu super recomendo no começo ou se você já é incorporador quer escalar ou quer ir pro segmento Popular seja como uma transição de carreira talvez você esteja frustrado no teu emprego o negócio atual e quer encontrar um nicho de mercado seguro e rentável para fazer essa transição eu mesmo comecei como uma renda extra e transicionando né na engenharia pra incorporação E hoje é meu negócio principal pode ser o seu também e nesse vídeo aqui eu vou te mostrar também a cereja do bolo que eu considero para esse segmento popular como viabilizar uma casa no Minha Casa Minha Vida de R 350. 000 tirando apenas R 50. 000 do seu bolso então se você quer expor poucos recurso no começo para começar siga esse método que eu vou te mostrar aqui porque vai valer a pena por isso se você ainda não é inscrito aqui no canal já se inscreva para não perder mais conteúdos como esse aprender aqui nesse canal como construir para vender como faturar 1 milhão ou mais na etapa mais rentável do mercado imobiliário através da incorporação imobiliária eu vou compartilhar a tela aqui contigo do site da própria do do próprio governo tá ele mostra aqui detalhes sobre o programa e uns pontos que eu quero trazer tá pra gente contextualizar aqui qual faixa é melhor você atuar faixa um ele vai para uma renda pro público que vai fazer um financiamento de 2.

640 até 2. 640 de salário a renda bruta familiar mensal tá então é para áreas rurais por exemplo já no faixa dois é de 2. 640 R 4400 de renda bruta familiar mensal então o casal se tiver filho né quem mora junto no faixa três que é onde eu recomendo que você foque sua energia porque em qualquer região do país qualquer cidade pode fazer faixa três é de R 4.

400 de renda até 8. 000 Então você pega um nicho de mercado com poder aquisitivo um pouco melhor e que pode ser construído uma casa em qualquer lugar do país tá E para essa faixa três o valor da unidade é até R 350. 000 tá pro faixa do até 24.

000 e pro faixa 1 é unidades de até 100 R 90. 000 então uma unidade de R 350. 000 literalmente pode ser vendida em qualquer cidade do país sobre taxa de juros tá aqui tem é diferenças de cotistas para não cotistas para regiões do país mas vamos pegar o contexto geral tá no faixa três se o teu cliente ele vai fazer um financiamento quem vai comprar casa sua para morar vai pagar de 7.

66 a 8,16 a taxa de juros boa tá não tão boa quanto faixa um por exemplo que começa a partir de quatro então a gente pode falar que a taxa de juros do financiamento do programa Minha Casa Minha Vida para o seu cliente ela vai de 4 até 8% aproximadamente Tá eu vou deixar lá na comunidade domos uma planilha que tem todos os detalhes de cada cidade Qual que é a faixa que se se enquadra qual a taxa de juros tá então acesso comunidade domos lá e você faz o download dessa planilha e também tem lá um curso chamado minha casa minha vida mesmo específico para isso mostrando planta de casa mostrando o layout mostrando onde é melhor construir os números detalhes modelos de contrato enfim todos os detalhes tá a margem de lucro para um produto desse que você deve buscar tá Vou traçar aqui três cenários junto contigo o cenário ideal se tudo der certo se os asos se alinharem você vai ter determinada margem de lucro o esperado que é onde você deve focar e o adverso Né o cenário o nome Gourmet para dizer assim ó Putz não deu uma margem de lucro tão interessante tá é um segmento que tem uma margem de lucro um pouco menor mas faz parte porque o teu ciclo é mais mais rápido então compensa tá E só um alinhamento aqui entre nós que que é uma margem de lucro líquida é o percentual que sobra do valor vendido desse empreendimento desse desse imóvel então é o é o lucro sobre o faturamento tá então se você lucrou R 10. 000 e Vendeu por 100. 000 a tua margem de lucro foi de 10% tá só pra gente alinhar isso aí então no Minha Casa Minha Vida o cenário ideal é você ter uma margem de lucro líquida ou seja sobrar o seu faturamento 20% tá em algumas reg isso acontece não é em todas tá então por isso Busque o cenário esperado que é 15% a margem de lucro líquida de 15% tá para você atingir o cenário ideal uma margem de 20% você tem que vender esse essa casa 40% acima do que ela custou do custo entre terreno e construção agora se você vender ela aproximadamente por 30% acima tipo 230 260.

000 você vai ter uma margem de 15% a margem de lucro líquida tá então esse é só números Gerais para você ter uma noção Lembrando que a gente tá falando de um país que é um continente né cada região tem os seus custos de construção tem os seus valores de venda mas aqui é um Norte para você se basear e começar nesse mercado de forma sem ser amador entendeu tendo números mais Racionais Tá bom então no cenário ideal 20% de margem de lucro líquida esperado 15 e adverso 10 o 10 é para uma MRV da vida ou alguma outra grande Incorporadora que trabalha em alta escala eu não tô falando de 10 unidades tô falando de 100 500 1000 2000 unidades eles tem uma margem de lucro menor no entanto eles ganham no volume é tipo um mercado um posto de gasolina entendeu vende muito e tem uma margem de lucro pequena mas no montante vale a pena por isso para você que vai fazer duas três casas por vez Talvez uma só busca aí ao menos 15% de margem de lucro líquida eu logo vou mostrar aqui o cálculo detalhado para você entender como que esse essas contas funcionam [Música] tá o grande benefício desse segmento é o ciclo rápido ou seja desde a compra do no terreno conção venda a gente tá falando aí de 6 a 8 meses Vamos considerar de 6 a 10 meses porque pode demorar um pouquinho mais para provar a no seu município então é um ciclo rápido em menos de 12 meses pode ser que você viabilize dois empreendimentos compra o terreno constrói e vende duas vezes tá inclusive me fala aí nos comentários se você conhece alguém algum vizinho seu quanto tempo leva para ele comprar um terreno construir uma casa vender né Vamos debater aqui nos comentários isso o que que geralmente as pessoas fazem tá Elas compram um lote sei lá de r$ 50. 000 R 160. 000 des membr eles dividem em duas em dois lotes cada um com a sua matrícula e fazem duas casas ali então o lote vai custar em torno de r$ 80.

000 cada um deles tá então você faz uma casa em um dentro de se meses depois constrói outra casa em mais se meses e aí o seu cliente vai fazer um financiamento lá no final né Depois que você tem essa casa averbada para fazer a aquisição pelo Minha Casa Minha Vida Beleza quanto de lucro você vai colocar no bolso vamos fazer a conta aqui pega o teu celular também vamos abre a tua calculadora aí vou esperar você abrir nós vamos fazer a conta aqui de quanto você vai colocar no bolso de verdade tá vamos supor aqui que você vai comprar um lote de que custe R 160. 000 perfeito r$ 10. 000 então é o valor do seu lote tá R 160.

000 aqui 160 você vai dividir por dois porque você vai desmembrar ele então o teu lote de cada unidade vai custar r$ 80. 000 perfeito r$ 80. 000 é o custo do terreno da unidade e a construção vamos supor aqui que essa construção vai ser de 70 m é mais ou menos o que uma uma um bom Minha Casa Minha Vida no faixa 3 vai ter tá E aí o custo de construção obviamente ele vai variar de lugar para lugar tá uma unidade dessas vai custar aproximadamente 170.

000 tá depende aí da região me fala inclusive nos comentários Quanto que é na tua região tá então a gente tá falando aí R 170. 000 dividido por 70 m a tá falando de R 2428 aqui né R 2. 400 R 2.

500 1 m tem regiões que constrói por menos de R 2. 000 1 m a depender do momento que você tá assistindo esse vídeo né então a gente tá falando aí de R 170. 000 a construção de uma unidade mais r$ 80.

000 do terreno né então R 250. 000 colocando aí vamos buscar o cenário ideal colocando um markup de 40% em cima o que que é isso colocando uma margem em cima aí para você calcular o o o valor de venda do teu produto Então vamos multiplicar esse 250. 000 por 1.

4 tá bom 40% acima do custo entre o terreno e construção é o preço de venda que você vai buscar tá pode ser que seja 30 aí na sua região Nós Vamos considerar 40% Então você vai vender essa unidade pelos 350. 000 cravados aqui que é o valor máximo do faixa três do programa tá R 350. 000 Então você lucrou aí 100.

000 dos 250. 000 foi para 350. 000 lucrou 100.

000 Olha se você vender direto se você não pagar imposto né pode ser que sim mas vamos ser al vamos estar alinhados aqui no que é correto e vamos descontar aí a comissão do corretor e imposto tá então Então vamos vamos tirar desses 350. 000 5% do valor da comissão dos corretores tá tem lugar que é 4% tem lugar que é 6% vamos colocar 5% pra gente ficar no meio do caminho aí então vou subtrair aqui 5% 5% de 350. 000 vai dar 17.

500 Beleza então vai sobrar na conta lá R 332. 5 você também tem que subtrair R 250. 000 que você tirou o teu bolso tá e se você não tem 250.

000 no teu bolso para construir essa casa calma fofinho fica em paz acalma seu oração que eu vou te mostrar uma estratégia aqui para você tirar apenas r$ 50. 000 do seu bolso Para viabilizar essa mesma casa para vender Tá bom então calma aí sobrou na sua conta então R 82. 500 perfeito isso aí é lucro ainda não você tem um sócio sabia o sócio seu nesse caso aqui é oo governo você tem que tirar 15% desse valor que é o imposto de renda na pessoa física muita gente acha que é 27,5 mas no no imóvel como esse aqui é 15% no lucro imobiliário é 15% vamos tirar aqui 15% vai sobrar 7.

125 vai ser mais ou menos um imposto de renda de na pessoa física de 12. 000 2. 3 2400 tá então sobrou R 70.

000 na sua conta aqui cravado tá depois de pagar IPTU depois de pagar Qualquer Custo né porque o pessoal veio nos comentários fala assim ah mas e o IPTU Ah mas e a impressão lá do projeto para levar na obra Ah mas e a coca-cola do pedreiro tudo isso esses detalhes Ach gente que ia ficar algumas horas se eu mostrasse 2000 linhas no meu orçamento analítico de uma casa minha para você né então a gente tá falando aqui dos números Gerais de forma didática para você entender o panorama depois quando você for viabilizar empreendimento aí você entra nos detalhes mas esse é o fundamento tá esse é o fundamento é a conta mais próxima mais eficiente para você fazer isso aqui 70. 000 sobre os 350. 000 vamos calcular Qual foi teu tua margem de lucro que é o lucro sobre o valor da venda do imóvel 0.

2 né Isso aí é 20% 20% você teve a margem de lucro então foi o cenário ideal então se você vender ela por 330 talvez 325 você vai ter uma margem de lucro aí de 15% que foi o que eu sugeri para você 70. 000 de lucro é bom numa casa dessas Com certeza porque a gente tá falando de de cerca de 8 meses do do começo da construção da compra do terreno até a venda do empreendimento mas é melhor ainda se você não tirar esses recursos do bolso tá E e essa análise toda aqui de viabilidade que eu tô fazendo tá lá tem detalhado lá na comunidade domos tem um curso específico vou deixar aqui na descrição para você que é o Minha Casa Minha Vida que faz parte lá da área de membros da da comunidade domos E aí se você achar que faz sentido você se tornar membro da comunidade domos ou somente comprar esse curso avulso tá disponível aqui na descrição para você aprender de forma profissional como fazer isso porque afinal um ajuste um parafuso que você aperta na viabilização do seu empreendimento traz muito mais lucro ou evita prejuízo então você pode começar sozinho no na base do achismo né arriscando fazendo por conta tá tudo certo você consegue fazer tenho certeza que você consegue mas para que fazer sozinho se você tem um conteúdo passo a passo te mostrando como fazer da maneira correta e não ficar dando cabeçada e nem ficar reclamando que obra só dor de cabeça só é dor de cabeça porque não sabe fazer da maneira correta tá então se você tem aí 50. 000 no bolso você consegue viabilizar essa casa também tá como que você faz isso você vai fazer um financiamento na sua pessoa física para adquirir esse terreno e construir uma casa e vender esse financiamento ele é só feito na pessoa física tá é recursos que você pode pegar pela Caixa pode pegar por outro banco também mas geralmente a caixa é a mais conhecida onde o banco financia até 80% do custo entre o terreno e a construção Qual que é o custo do do terreno da construção aqui nesse caso r$ 50.

000 quanto o banco financia então R 200. 000 r$ 2 200. 000 vai ser o valor que você vai pegar com o banco e você vai entrar com r$ 50.

000 na entrada do terreno e durante a construção então tu não precisa ter esse cinquentão já de largada aí na tua conta bancária nesse caso aqui você vai pagar juros desses R 200. 000 Provavelmente você vai fazer um financiamento durante uns 6 meses que é o o tempo de aquisição do terreno e da construção em si tá então em torno de 6 meses 8 meses quanto que você vai pagar de juros nesse período aproximadamente r$ 1. 000 tá nesse período tá uma taxa de juros de 10 11% ao ano não é o percentual esses 10 11% mês a mês porque você vai pagar juros Conforme você recebe o valor na conta então se no primeiro mês você vai iniciar a obra você recebeu aí R 40.

000 você vai pagar juros sobre 40 e não sobre do R 200. 000 Beleza então você pagar vamos subtrair do teu lucro R 10. 000 dos juros do financiamento Então você pegou esse dinheiro emprestado depis você devolveu lá o teu cliente fez um financiamento para quitar o seu esse recurso foi Zerado lá no banco né Tá disponível novamente teu CPF e você pagou r$ 1.

000 por pegar esse dinheiro emprestado ou seja o banco nesse caso é um belo de um sócio baratinho para você mais barato inclusive do que o governo né então Teu lucro que seria R 70. 000 com recursos próprios agora vai ser 60. 000 E lembra que você tirou 50.

000 do bolso mais 10. 000 dos juros que você pagou durante a construção então você tirou efetivamente r$ 60. 000 ao longo do caminho até o término da construção claro que se você vender durante a construção essa unidade Pode ser que aconteça e o teu cliente dá uma entradinha de R 30.

000 r$ 50. 000 você já já desembolsa menos recursos do seu bolso entendeu então por isso que você consegue otimizar isso mas supondo que você só vendo no término da construção você vai ter de lucro r$ 60. 000 e tirou do bolso 60.

000 Para viabilizar Esse empreendimento Como assim Léo Pô eu eu investi R 60. 000 e tive de lucro 60. 000 então deu zer a zer não lucro é a última linha do Balanço é depois que você já devolveu pra tua conta os 60.

000 que você pegou inicialmente tá então agora você tem 60. 000 de lucro que foi 100% de retorno sobre o dinheiro que saiu do seu bolso tá agora você tem R 120. 000 na conta desse empreendimento que é o 60.