5 ERROS que você deve evitar NA HORA DE FECHAR PARCERIA no loteamento | Pedro Germano

Boa noite pessoal sejam todos bem-vindos para mais uma live isso mesmo hoje 20:20 minutos h de Brasília estamos aqui com uma live muito muito muito especial né os cinco erros que você deve evitar na hora de fechar uma parceria num loteamento né então hoje nós vamos mostrar os erros que você não pode cometer ao realizar essa parceria ao realizar esse parceria do seu parcelamento solo anote primeira coisa você fazer pega o caderno né Pega uma caneta e Anote tudo que eu vou falar aqui porque é importante que você não cometa esses erros isso por quê Porque na minha experiência de mercado eu vi muito incorporador cometer esses erros e vem cometendo esses erros e hoje né contratam profissionais como eu exatamente para que solucione esses problemas que lá atrás eles cometeram e não seguiram esse papel então pegue sua sua caneta pegue o seu caderno e Anote tudo tudo tudo que eu vou falar hoje que é muito importante tá se você ainda não me conhece a primeira vez que você tá aqui meu nome é Pedro Germana eu sou incorporador atuo no mercado de parcelamento solo eh e tenho esse canal exatamente para contribuir com informações sobre parcelamento de solo para você que quer viver de renda passiva num mercado que mais cresce no Brasil né Então seja bem-vindo se você ainda não me segue vai ali clica aqui em cima e começa a me seguir dá um joinha se tá aqui no YouTube dá um um um uma curtida se tá aqui no Instagram e vamos lá Bora lá pessoal começar essa Live os cinco erros que você deve evitar na hora de fechar uma parceria de loteamento tá vendo aqui ó Então bora lá qual é o primeiro erro né Pedro Qual é o primeiro erro primeiro erro que a gente tem que evitar aqui é quando entra na Live do Pedro você tem que mandar foguete se você ainda não mandou mande foguete e quem for entrando aqui por favor vamos mandar foguete tá Porque é importante Porque aqui nós trabalhamos com lançamento e agora vamos lá para o nosso primeiro erro né o nosso primeiro erro que a gente não pode cometer é não visitar a área e quando eu falo não visitar a área não é só andar na área né É temos que andar nela e toda ela não é só passar na frente ass a que área bonita olha aqui tô vendo tudo não não não desce do carro pula a cerca pula e entra entra olha todos os pontos dela vai anda cruzado no meio da área levanta tudo veja o solo cavoca assim Pete o pé mexe entenda vê a vegetação vê a árvore que tá ali verifique tudo isso né vê se tem uma Nascente vê se tem uma PP Veja tudo veja se corre água de áreas ao lado para dentro da sua área para que você possa tá alguns problemas então tudo isso você tem que enxergar Então você vai descer vai andar e Ah mas Pedro Ah o quem tá comigo não quer andar não tem problema fica sentado aí dentro do carro e vai andar o negócio é seu você tem que enxergar o negócio você tem que ver se ele tem problema você tem que ver se ele se encontra Rocha né vou dar um exemplo aqui de uma pessoa que tá seguindo o nosso método foi pegou arranjou uma área maravilhosa empreendimento já aprovado ele só ia implantar a obra desse parcelamento né encontrou um investidor foi lá andou na área quando andou num trecho da área encontraram umas pedras Ué o investidor falou assim o que que você vai fazer com isso aqui nós estamos perdendo nove ou 10 lotes aqui dentro você não viu isso aqui que que ele fez Desculpa eu não vi qual é a credibilidade que ele tem nesse momento nenhuma perdeu Quando que ele vai conseguir trazer essa pessoa de volta para ele algum tempo vai levar então a gente não pode fazer cometer esses erros Isso foi num parceiro uma uma futura parceria Ainda bem que acabou ali Imagine se ela tivesse dado continuidade e essa pedra tivesse sido encontrada depois Então temos que andar né Eu já tive Empreendimento no qual quando eu cheguei na Incorporadora no qual eu trabalhava eles tinham fechado várias parcerias cinco ou seis parcerias né e eu fui visitar essas áreas tudinho ao visitar essas áreas acabo encontrando alguns problemas né teve uma que eu encontrei que eu não precisi fazer muita coisa eu só olhei pro canto Fi assim esse aterro de lixo aqui dentro aonde eu falei aqui ó o dono parceria Parc terrena não não isso nunca teve tava ali faz de oposição tudinho o o incorporador que fez a parceria não tinha dado quem é o erro os dois mas o incorporador tem essa responsabilidade ele tem que enxergar ele tem que ver o problema ele tem que ver o lado bom e o lado ruim da área e fazer esse comparativo Então esse o primeiro erro andar muitas vezes a gente deixa de andar a gente tem que andar e eu até falo para meus o o meus alunos que segue o método fal assim olha quem anda pega carrapato e vocês têm a obrigação pegou um rapato postar aqui no grupo porque eu sei que você tá andando né brincadeira a parte mas a gente é uma brincadeira de fazer com que as pessoas né Nós que estamos trabalhando em Corporação ande dentro da área muitas vezes você enxerga a área de outra forma andando ali dentro você vê o relevo vê algum ponto que você fala aqui ficaria muito bonito fazer dessa forma então ande para enxergar o negócio de forma diferente tem que andar põe uma bota muitas vezes minha esposa até fala assim Pedro o pessoal fala assim como você vai na no local eu ponho uma bota né mas tem vezes que eu acabo tô indo com um sapato normal que eu vou na prefeitura E acabo entrando dentro da área encho de terra no sapato minha esposa Pô você est vai estragar o sapato aí Não quando eu tenho que Visit área eu já ponho a bota tudo mas se aparecer uma área no meio do caminho se eu tiver de sapato que não seja minha bota eu vou entrar porque eu tenho que ver essa área eu tenho que enxergar ela eu tenho que ver o que ela pode trazer de benefício e quais os riscos que eu tenho ali dentro né o que eu tenho que evitar tá ou como eu posso aproveitar algo que muitos enxergam como um problema de uma forma positiva tá então tem que andar tem que entender o mercado que tá em torno dela então não é só andar na área mas andar na região levantar preço né ver quanto que tá o valor do metro quadrado sendo vendido em que posição só tá essa esses lotes estão sendo vendidos ou Esse empreendimento né Qual é o local que a sua área tá Qual que é o local que a área do concorrente tá ou que esses lotes que vão ser vendidos em que posição que que eles estão né então Vamos enxergar né O que mais vê eh o concorrente como que ele trabalha como que ele tá vendendo e ele tá vendendo né Qual que é a metragem dos lotes deles em que ponto da cidade que eles estão como a gente tá falando né Em que ponto o acesso tudo isso a gente tem que levantar por quê além de ver a área a gente tem que precificar o nosso negócio ver se nós estamos numa posição melhor que aqui é ele e para saber ah não ó aquele ali tá vendendo por 500 r o m qu Lógico ele tá vendendo porque ele tá no melhor ponto a área dele tá numa localização boa tá num relevo bom a nossa tá diferente não podemos trabalhar com o mesmo preço que o dele não olha a nossa área é muito superior a dele ele tá vendendo por 200 Opa então podemos trabalhar aí com 200 a mais que nós temos o um um ponto positivo preendimento vai dar mais então não vamos jogar 500 que a gente vai vender por 500 ou 300 não vamos vender por 200 mostrar mas na hora H que a gente for lançar esse emprendimento a sabe que a gente ganha muito mais do que isso mas a gente vai sempre encontrar o ponto de equilíbrio no valor mínimo de mercado né então por isso nós temos que andar andar é andar mesmo é olhar tudo é investigar É Ser Um Detetive buscar todas as informações necessárias da área né então pontos positivos e negativos que essa área tem relevo bom ou ruim área PL de equil qual que é a melhor né para nós tá muito fechada de vegetação Pô então vou precisar de um licenciamento ambiental um um impacto ambiental onde que tá a rede de água esgoto drenagem para onde eu tenho que levar isso tem como eu preparar essa área antes né Para reduzir os custos do meu parcelamento então eu vou enxergar ela então muitas vezes a gente acaba não indo na áa acaba não fazendo isso olhando só pelo Google e acha não ó a é maravilhosa vamos embora vamos seguir esse projeto Não façam isso pode olhar pelo Google pode que que eu faço hoje eu olho pelo Google levanto as informações documentações achei ótimo pesquisa de mercado que eu fiz agora vamos a Campo agora vamos andar como eu falo aqui vamos pegar carrapato andou olhou Beleza agora Deus tudo certo Estamos todos aqui podemos prosseguir podemos prosseguir Mas ande dentro da área tá bom Outra outro ponto é saber o que você você pode realizar legislação zoneamento da área né muitas vezes a gente fala assim ah vou fechar um parceria aqui fazer isso isso mas será que eu consigo fazer um parcelamento de solo ali olha esse é o erro dois Pedro mas isso é possível isso acontece acontece acontece que muita gente nem vê se ali pode ser feito um parceiro de solo se aquele zoneamento permite nem conversou com o município não sabe quais quais as infraestruturas necessárias a colocar ali Ah não vou fazer tal jeito fazer assim assim assim ah mas precisa de esgoto Ah mas eu não calculei vai tomar um prejuízo o esgoto pode valer dependendo se tiver uma elevatória ou uma estação de tratamento 30% do seu custo de infraestrutura Olha a pancada então é necessário olhar Ah não eu fiz a conta aqui de água mas e e o reservatório vai precisar de reservatório o município fala que precisa de reservatório se fer fazer um poço casa química Ah eu não fiz isso pô mas reservatório 180$ 200. 000 um poço de R 60 R 100. 000 casa química R 30$ 40.

000 u não olhei isso fiz o projeto fiz o levantamento de tudo isso e não pensei nem local Ah eu olhei onde eu vou pôr Isso muda todo o projeto Qual é a credibilidade que eu tenho numa parceria dessa nenhuma porque eu vou ter que chegar pro meu parceiro e falar olha vamos ter que alterar aqui porque o município exigiu isso mas quando que ele exigiu não exigiu agora não isso aí é Até eu que não sou o loteador que tem eu já sabia que tinha que fazer você não tinha visto lá atrás não não me desculpa não tinha visto que que profissional que você é que incorporador que você é então eu tenho que ter além de entender o mercado entender a área enxergar eu tenho que enxergar também o que é permitido e como é permitido fazer tudo isso ah eu vou planejar e fazer um um loteamento com lotes aqui de 200 m qu Ah não é permitido é 360 o mínimo aqui e agora ah eu fiz o projeto das quadras de 200 mas aqui o município fala 144 e agora ah eu vou fazer aqui um parcelamento Urbano mas aqui é zona rural e o município não vai transferir para Urbano e agora ah vamos fazer um de qualquer jeito aí o vende os lote todo mundo na matrícula só e tá tudo resolvido tá não tá não a gente tem que resolver isso fazer da forma certa então saber a legislação entender o que é permitido e como é permitido realizar nossos par parcelamento de solo é importante para que você tenha Segurança ao realizar um parcelamento de solo a entender que você vai fazer algo que vai ser rentável É nesse momento que você monta estratégia do seu parcelamento solo para ver se ele pode dar um aproveitamento maior é lá no primeiro que você enxerga se você consegue economizar e obter o melhor resultado também a junção desses dois é muito importante do erro um e o erro dois você cometendo acabou com o seu empreendimento acabou geral não tem como tocar não tem não tem como dar o próximo passo e isso acontece acontece chega o momento de me contratarem para eu ir lá resolver esse problema é mais um custo mas por quê Porque não levantou esses erros anteriores não andou dentro da área não viu a legislação que permite não entendeu a legislação ao seu favor pô vou fazer a legislação desta forma eu consigo obter um resultado aonde ele me traz certas coisas aqui para dentro da minha área E aí eu consigo seguir E aí o município fala assim não você vai ter que seguir como você já deixou lá meio pronto eu não posso mudar muita coisa exemplo se eu realizar um desmembramento em minha área ali for passivo de fazer uma avenida eu vou perder minha área aí mais ou menos se uma rua de 12 vira 18 eu perco aí 6 m e se a rua for de 20 e se a Avenida for de 26 E se for de 36 que eu já vi Quantos metros você já perdeu 20 m você pediu uma fileira inteirinha de lotes Quando você vai lá e monta o desmembramento você já evita isso você enxergou Você viu a legislação a seu favor e fez pronto município não tem o que falar quando você vem em em fases separadas você já não tem mais esse problema mas como eu enxergo isso enxergando o a legislação indo ver o que é permitido Verê o que o município enxerga para sua área também muitas vezes a gente não vai nem perguntar pro município aí começa aquela luta de aprovação demora vai vai do anos para aprovar um loteamento que que você poderia até aprovado em 90 180 dias e por que não aprovou porque você não conversou com o município Porque você não falou com ele porque você não perguntou o que ele enxerga na sua área e e muitas vezes quando ele fala eu enxergo isso isso isso pode ter uma oportunidade de negócio maior para você porque o município fala ó Eu queria desapropriar essa esse lugar aqui para fazer uma avenida ué desapropria aí você fala Poxa saiu um um um um um corte diagonal na minha á de ponta a ponta dá para fazer um desmembramento você gastou quanto nada você já ia ter que fazer porque se fosse fazer em duas etapas e e fosse fazer em uma etapa o município na diretriz ia falar olha eu quero uma aqui e você vai ter que fazer só que se você tivesse ido lá antes e conversado com ele ele ia te mostrar eu quero um negócio aqui Fi Então desapropria vamos deixar Seguro aí hoje sou eu amanhã não sou E aí e foi verdade F vamos fazer pronto resolveu por quê Porque você foi conversar com alguém dentro do município foi ver a legislação zoneamento entender o negócio perguntar o que eles enxergam na sua área e a gente deixa de fazer isso são oportunidades que geram aproveitamento que geram resultado maior que dão o maior lucro para você e pro seu parceiro só que a gente só vê um lado a gente vai fazer assim pronto município que que engula a gente que a gente tem que fazer e eles têm que aceitar não é assim não é por isso que seu projeto demora do e 3 anos você não entende você não buscou as informações antes você não preparou Você não montou a estratégia do seu parcelamento você não foi na área não enxergou ela você não foi nos órgãos para entender o que eles querem você só pegou uma lei um documento deu a entrada numa diretriz eles retornaram você vai seguir sendo que você perdeu várias oportunidades nesse nesse tempo né que mais terceiro erro e esse vou falar para vocês vi muita gente fazer o primeiro passo o segundo passo e pular o terceiro e aí na hora de aprovar o parcelamento não aprovava porque ele esqueceu de analisar a documentação da área e dos parceiros né dos proprietários dessa área nesse momento a área tinha uso capião Eu já vi gente que i realizar um condomínio fazer um condomínio comprar a área 2 milhões e na hora que chegou para comprar E aí não deu não deu negócio porque a área tinha um uso capião dentro dela ah não corretor falou que resolve ser rapidinho me diga um uso capião que demora em 30 dias 60 dias eu nunca vi só vi coisa de anos é igual inventário eu nunca vi inventário terminar uma coisa em menos de um ano e olha lá né quando termina um ano é porque a família tá bem bem organizada e quando não surge um filho do nada então muitas vezes Ah vou fazer um parcelamento Já vi tudo certinho aqui ah não mas tá no inventário mas todo mundo vai assinar então não posso fazer nada não posso fazer não posso para andar aqui e fazer nada não adianta eu querer fazer e resolver as coisas que não vai resolver enquanto não tiver o inventário pronto não dá para resolver enquanto não tiver o uso campeão não dá para resolver enquanto não tirar essa penhora dessa área não dá para resolver a área tem que est livre desimpedida Ah o proprietário tem um processo trabalhista Ixe Vamos blindar esse negócio mais rápido possível tira ele da sociedade tira esse negóci porque não pode respingar dentro do negócio a área foi dado como garantia vou falar para vocês chegou área para nós nós começamos a analisar e falou assim puxa a matrícula agora nesse momento antes de gente dar o próximo passo mas existe uma dívida de 5 milhões vai mexer não não tem enquanto não pagar dívida não resolve a tá como garantia 5 milhões Olha que ponto que é é simples mas que a gente deixa passar como a gente deixa passar uma pedra como a gente deixa passar uma Nascente como a gente deixa passar eh eh as infraestruturas como a gente deixa passar exatamente a legislação o zoneamento são três erros que nós estamos falando aqui cruciais pro seu negócio cruciais e Pedro você tá falando você nunca viu eu nunca vi todos esses que eu coloco esses erros aqui for exatamente erros no qual eu passei por eles Vivi eles resolvi eles fui contratado eu já tive problema de documentação aonde numa parceria com uma empresa muito antiga 36 anos de mercado teve mais de 200 funcionários quando eu comecei a puxar tinha problema que nem o proprietário sabia o advogado sabia se eu não puxo a certidões se eu não olho tudo o meu negócio lá na frente travava preparamos a área fizemos negócio Montamos o negócio só que antes tiramos o proprietário da área Olha você vai ser um sócio oculo você não é nem mais sócio Na verdade ele não é nem sócio ele passou toda a área pro nome da Incorporadora e ele recebia a parte lá na frente quando nós aprovamos plantamos o empreendimento chegou uma ordem de penhora do empreendimento travar o empreendimento uma questão trabalhista só que quando eu tirei a certidão as que eu tirei nós acertamos as penh horas resolvemos problema não tinha outras certidões Então aquela aquela questão ali me salvou exatamente eu mostrei não seu juiz tá aqui todas as certidões estão aqui todos reos dessas certidões e tá aqui o Nada Consta depois acabou o juiz falou assim tá liberada a área toque o negócio na verdade nem chegou a piorar se chegou só a notificação nós liberamos na hora mas sabia que poderia vir a problema porque quando eu peguei aqueles problemas falou não mas ol Pode ser que venha outro fazer crian clo beltrano entrar com ação pronto vamos resolver vamos preparar vamos montar vamos assegurar mas eu tenho que entender eu tenho que investigar de novo eu falo detetive a Pedro a gente vai ser incorporador detetive B O que que a gente vai ser cada uma fase desse negócio aqui do parcelamento de solo a gente se torna um profissional né eu tenho eh momentos que eu tô na no município que o o município Fala ô doutor vem aqui né vou parceiro advogado Senhor muito obrigado me chamo de advogado outras vezes me chamo de engenheiro né outras vezes assim e ainda quando não era nem incorporador falava assim ah o o proprietário da da Incorporadora e eu era só o gerente né Então as pessoas vão na hora que você mostra credibilidade conhece do papel aqueles que são os profissionais especializados formados em cada área né eles acabam entendendo que você é um profissional da área dele ali que você conhece o negócio dele né então é importante que você verifique conheça a área ande por ela ande na região erro um erro dois veja exatamente a parte legislação zoneamento né O que a prefeitura enxerga na área do seu parcelamento solo terceiro verificar documentação né se a área eh está livre desimpedida se ali é pode ser realizado um parcelamento de solo documentações do proprietário dessa área né ou dos proprietários se for uma empresa proprietário tem que puxar os dados da empresa das suas filiais e dos proprietários tudo isso nós temos que levantar para que não tenhamos problema para que isso não seja um problema ao realizar o parcelamento de solo para que isso não impeça exatamente a realização e não atrapalhe o nosso resultado que é o parcelamento de solo né e o erro quatro Pedro a contratação de profissionais muitas vezes isso é normal acontecer eh muitas vezes as incorporadoras né eu já passei por isso nós contratamos profissionais que eram necessários para todo o parcelamento de uma vez só pegar topógrafo tal e deixava ele rolar o processo todo mas tem hora que ele tá parado por que que eu tô com ele aqui ele pode vir por fase né vai ficar mais barato para mim e quando eu quero trazer esses profissionais para dentro de uma parceria então eu também tenho que entender Quais são os profissionais necessários para dentro dessa parceria Quais são os profissionais que vão ser um custo mais alto para entrar nessa parceria Mostre para ele depois de você ter visto a Área depois você ter entendido o mercado que vai ser implantado ali o tipo de parcelamento depois você Verê Qual o custo de infraestrutura porque você enxergou viu a área né Depois que você viu exatamente a precificação né porquanto que vai vender Porque ali região um concorrente tá assim assim assado você vai fazer assim assim assado né Depois que você viu a legislação que é permitido não eu posso utizar isso eu vou fazer um desento um loteamento vou fazer um isso vou trazer infraestrutura para dentro da minha área custo zero né depois você viu isso depois você viu que toda a documentação tá ok aí eu vou sentar com o profissional e falar ó Eu quero que você faça isso isso isso de projeto esse projeto você assim assim assim assado entenda mostra para ele que você sabe do que você tá falando para que o valor dessa parceria não seja ele maior que a sua e e sim você maior que a dele pois quem trouxe o negócio quem sabe do negócio é você incorporador o profissional ele sabe sabe mas ele precisa de você para chegar onde você tá ele não consegue chegar hoje porque você é o especialista e como eu digo aqui para vocês Coloca aí # incorporador deelite é isso que você é que que é o incorporador de Elite é aquele cara que enxerga uma área e o parcelamento de uma forma totalmente diferente que o mercado enxerga investindo o mínimo possível e ganhando o máximo possível obtendo o melhor aproveitamento montando a sua estratégia de parcelamento de solo Esse sim é um profissional de Elite Esse sim é o cara que que sabe fazer então você vai chegar pros seus parceiros seja ele Engenheiro arquiteto topógrafo e falar olha eu preciso de você nesse momento vai durar tantos dias você trabalhando com isso tantos dias você Fazendo esse serviço eu preciso que você vemha aqui na parte topografia levantar as cotas fez pôs as cotas depois você retorna mostre que você sabe como ele vai trabalhar porque assim ele vai falar assim não mas eu vou trabalhar tantas horas aqui por dia vai trabalhar com quê tantas horas por dia se é só levantar as cotas não desmerecendo pessoal não é desmerecendo mas entendendo o papel de cada um né é entendendo o quanto cada um contribui dentro do parcelamento sol e que todos podem ganhar junto mas é necessário que todos saibam como o processo funciona e principalmente você para que cada um saiba o quanto que vai ser ganho ali dentro n não adianta chegar para um engenheiro e falar vamos fazer 5050 Pô legal 5050 né bom pro Engenheiro e para você pô você trouxe o negócio você enxergou o negócio Você viu o mercado você fechou a parceria você fez muita coisa não que o engenheiro não vai fazer vai fazer faz todos os projetos muita responsabilidade mas ele ia cobrar 200. 000 e o seu negócio se você sair acabou 300. 000 300 milhões Desculpa falei 300.