BRCO11: FII logístico que vem chamando a atenção dos investidores | Raio-FIIs 15

Hoje vamos falar de brco fundo de galpões logísticos que foi bastante demandado por vocês nos comentários porém possui algumas desocupações que estão projetadas aí no curto e Médio prazo Mas e aí será que vale a pena vamos conferir ao longo do vídeo fala pessoal aqui é o Pedro da fico analista cnpi e especialista em fundos imobiliários da suro research hoje trago para vocês mais um vídeo do nosso quadro Rai fiz Lembrando que o intuito desse quadro é analisar e investigar com profundidade um fundo imobiliário para identificar suas principais características e especificidades apresentando brevemente pontos de destaque e pontos de atenção desse determinado fundo Lembrando aqui também que embora eu seja analista certificado pela pmec e poderia realizar identificações formais esse vídeo não se trata de nenhum tipo de recomendação V é o o quinto maior fundo do setor Logístico que é destinado para investidores em geral Vale lembrar aqui que o brco veio o mercado ali no final de 2019 né dezembro de 2019 antes ali de estourar a pandemia da covid e ainda assim o fundo ele foi capaz de superar os principais benchmarks do período seja eles o CDI o IM b o Fix além de todos os desafios que vem sendo eh enfrentados pelo mercado de fundos Imobiliários como um todo sobretudo pelo cenário macroeconômico Então como a gente pode observar aqui no site do status Invest o brco Hoje ele possui cerca de R 1. 900 milhões deais de patrimônio líquido negocia hoje eu gravo no dia 6 de novembro tá negociando com 12% de desconto em relação à cota patrimonial e possui quase 121. 000 eh investidores cotistas além de ter uma liquidez média de referente aos últimos 30 dias de 3.

es 400. 000 que é uma liquidez bastante relevante aí para o porte do fundo agora em relação aos pontos de destaque do fundo a gente pode trazer como primeiro ponto de destaque a expertise Imobiliária da do grupo bresco né da bresco e no segmento Logístico se tornando uma grande referência no setor especialmente por dispor de quase 70 operações de investimentos já ter realizado mais de 70 op ações de investimento que superam eh 2 milhões de m qu de área construída além também de apresentar movimentações de locatários eh na na carteira do portfólio de de do bresco logística que reforça também a força comercial do time de gestão da bresco e agora como segundo ponto de de destaque Vale trazer que o portfólio hoje possui 12 Imóveis 472. 000 M qu de ABL prazo cont contr contratual de 5,3 anos sendo que o 37% dos contratos são atípicos 63% são típicos possui bons locatários dentre eles a Natura com 22% o Mercado Livre com 14% a wpol com 12% o grupo pon de Açúcar com 10% a o Magazine Luiz com 88% e a BRF com 7% além de outros o os os ativos eles também possuem boas localizações né sendo que 33 do por das receitas elas estão eh num raio de 25 Km da capital paulista e 67% dessas receitas elas são enquadradas no conceito Lash mil ou seja são áreas inseridas em regiões metropolitanas próximos aos centros urbanos Além disso eh os imóveis eles possuem boas características construtivas sendo que 88% possui Classe A mais considerando a classificação da Cila e ou seja são 11 Imóveis com classificação a mais e 12% com classificação a é referente ao imóvel do da wep lá em São Paulo some isso ao fato que o rting nos equinos é bacana né 61% está entre Triple a e Double a no aqui no Brasil eh 22% eh classificado como investment graze ou seja tem classificação de investimento e o 18% eh São não tem classificação de rating o que que não eh desabona aí a locação desses outros locatários tá Ah e para finalizar a questão do portfólio ele possui um potencial de expansão de 7% da da a na área bruta locável que também tende a incorporar retornos adicionais Face ao Cap rate médio da carteira uma vez que o fundo ele já possui a aquela área ele já possui o terreno onde poderá edificar novas estruturas né observando que haverá só embolsos de do custo de construção e dos projetos de execução bem como taxas envolvidas eh pros projetos Imobiliários Além disso Vale lembrar que a bresco já realizou benfeitorias em alguns dos seus ativos no passado o que representou o aumento do valor de locação bem como maximizou eh o prazo contratual destes contratos tá como terceiro ponto de destaque Vale destacar que a vacância ela recentemente ela está zerada né ela foi zerada em função dos últimos movimentos eh inclusive Vale lembrar que ali no início de 2024 a gente havia eh uma Projeção de vacância de 19% em função das saídas programadas de alguns locatários e e a gestão ela conseguiu endereçar com rapidez e maestria essa vacância que foi consolidada agora com zerando a vacância nesse último mês agora de outubro como quarto ponto de destaque Vale lembrar que o fundo possui 90 centavos por cota de reservas acumuladas que tende aí a conferir maior previsibilidade de rendimentos aos investidores o outro ponto positivo que é o quinto ponto de destaque diz respeito a baixa alavancagem de prco né em relação às securitização de apenas r3.

8 milhões deais ou seja 1. 3% e de alavancagem que é um patamar super baixo eh e bastante pouco significativo ao fundo especificamente por considerar que o a dívida ela possui um prazo bastante alongado cujo vencimento está para novembro de 2032 Além disso Vale lembrar que tem 132 milhões a serem pagos agora em Maio de 2025 referente ao pagamento final da aquisição que foi realizada esse ano né do da Natura muci e do B Osasco né via Sellers finance é o pagamento parcelado que tem permitido aí maximizar O Retorno Face ao recebimento recebimento integral a das receitas imobiliárias bem como receitas financeiras que estão alocadas em caixa porém então contudo eh a gente pode lembrar aqui destacar aqui que a gente não vê nenhum tipo de risco com necessidade de caixa eh uma vez que temos eh 170 milhões em caixa cerca de 7. 8% do patrimônio líquido fundo sendo que quando você abre o informe mensal eh 152 milhões estão em lci e 18 milhões estão em caixa lembrando também que o bresco ele não possui nenhum fundo imobiliário eh Como investimento no seu portfólio como sexto ponto de destaque a gente pode trazer a reciclagem do portfólio né ela tem permitido rendimentos majorados eh considerando a venda ali do galpão GPA cd06 em São Paulo eh no ano passado em 2023 que apresentou um dos maiores lucros no segmento eh considerando lucro projetado na época de R 9,66 por cota e valor por metro qu na faixa de 6.

000 M qu o que é significativamente elevado Face ao que o fundo negocia hoje e ao valor contábil também e de de bresco que a gente vai falar logo a seguir e o essa venda ela representou um cap rate de 7. 2% de saída então é um cap rate e ou seja houve uma compressão de Cap na saída eh quando da venda do do do desse imóvel tá o pagamento ele foi ele recebeu uma parte uma parte ali Inicial e o restante ele foi parcelado em 48 meses perfazendo em ganhos periódicos ganhos de Capital periódicos eh que vem transitando aí no no fluxo de cx do fundo cuja previsão é encerrar em Julho de 2027 então isso tem fornecido uma previsibilidade eh nos rendimentos além de uma estrutura de Capital otimizada que tem aí possibilitar potenciais expansões ou mesmo novas aquisições com pagamento parcelado ou mesmo com Assunção de novas dívidas via Cris embora o momento atual ele não seja muito ideal para adquirir uma nova dívida né fácil ao spread da do cupom da ntnb que hoje negocia na faixa média de 6. 7% e é uma uma taxa super alta Face à média histórica que é que a gente calcula a nos últimos anos 2010 NT ntnb 2035 de 5.

4% Então por fim aqui como sétimo ponto de destaque o fundo ele negocia na faixa de R 3. 200 A R 3. 300 por m qu eh quando a gente vê a p patrimonial de 3700 e aquela operação ali do CD 06 tá que ele tava bem localizada ali eh na região metropolitana de São Paulo de R 6.

000 M qu então a gente a gente vê que realmente o fundo ele tem uma uma assimetria gigantesca frente ao mercado real eh do setor Logístico como um todo tá agora Vale ressaltar também alguns pontos de atenção de brco o primeiro ponto de atenção ele diz respeito à taxa de administração que Embora ela seja de 1,03 por ao ano que é ligeiramente Acima da Média dos pares e possuir taxa de performance de 20% do que CD eh IPCA + 6 a o ponto de atenção Ele vai pelo fato das despesas totais né sendo operacionais e financeiras terem representado 15. 9 por das receitas nos últimos 12 meses o que é um nível elevado sobretudo por estar acima do que a gente julga adequado ou seja entre 8 e 12% só que aqui Vale destacar que transitou a taxa de performance eh de R 3. 9 milhões deais que maximizou essa relação se a gente excluísse então esse valor nesses 3.

9 milhões de taxa de performance essa relação ela cairia para algo próximo ali 12. 4 por. o que está ligeiramente acima da banda superior do que a gente julga adequado então aqui vale um adendo né uma reflexão aqui pros pros nossos amigos que estão aí ouvindo Eh muitos investidores eles acabam questionando a taxa de performance por mais e a gente entende né que por mais que esse custo custo hoje se mostre elevado Vale avaliar que isso é um reflexo do retorno total do fundo né seja obtido também Ali pela gestão ativa comercial eh zerando a vacância do fundo seja por reajustes positivos em novos contratos de locação bem como pela reciclagem do portfólio que permitiu ali ganho de Capital a fundo então Eh esse retorno Total ele ele tem um gatilho né A para taxa de performance ele tem ela tem um gatilho e ela só é acionada se ela superar o benchmark e ela tá superando o benchmark de PCA X6 que é um um benchmark super eh difícil de ser alcançado super robusto então é uma uma ponderação que vale ser questionada Será que eh vou ficar chateado ali porque o gestor tá aferindo taxa de performance ou eu vou ficar feliz que ele tá aferindo taxa de performance e ao mesmo tempo quem cotista daquele fundo também está participando ali dos resultados e do retorno total do fundo né então é uma via que vale ser observado é uma relação ganha ganha aí agora se ele tivesse um um bitmark que não fosse justo né Eh que não tivesse alinhado ali ao IPCA né alguma coisa por exemplo um fundo de tijolo com um performance CDI por exemplo né não faz muito sentido eh então às vezes não nesse cenário a gente realmente pode questionar e como out Outro ponto que vale eh pontuar dentro desse quesito é que a bresco ela possui eh dois fundos imobiliários ali na sua prateleira eh o bresco Grove que é um ativo de desenvolvimento e o bresso logística que é o bco então toda a energia está canalizada no desenvolvimento né no nesses projetos eh que eles tocam né os dois fundos imobiliários então Eh é se esperar também que haja uma remuneração que esteja alinhada aos interesses ali da do grupo como um todo como segundo ponto de atenção a gente pode trazer eh os riscos direcionais ali em Natura com 22% de Exposição só que por outro lado Vale lembrar que essa locatária ela anunciou uma desocupação antecipada no bresco Canoas com uma área ali de 21.

000 m qu aproximadamente o que ele o que representa um potencial de elevação de vacância de 4. 4% eh no primeiro trimestre de 2025 Lembrando que esse contrato ele representa 3 centavos eh por cota então se não houver nenhum tipo de locação eh a gente espera que esse eh haja um impacto negativo aí nos resultados do fundo além também dos custos com vacância embora aí o fundo possua reservas acumuladas como a gente contou anteriormente que poderão ser utilizadas para que eh os rendimentos eles sejam eh estáveis mais lineares possíveis e como terceiro ponto de atenção eh Vale destacar que o fundo possui uma vacância Projetada hoje de 7. 8% sendo a essa desocupação da Natura que eu pontuei agora de 4.

4% no bresco no bresco Canoas no primeiro trimestre de 2025 mais 3.