⚠️ A Grande MENTIRA sobre INVESTIR EM IMÓVEIS

Nossa mas isso é muito caro não é não qualquer apartamento preço r 67. 000 r 67. 000 como é que você pode pagar isso uma entrada facilitada de quanto de r680 facilitada mais mais 14 parcelas fixas de R 495 aí o saldo em até 166 meses certo já morando Esse é o valor do mesmo apartamento hoje em dia investir emem imóvel não tem erro pelo menos ess esse aí é o mantra que dois tipos de pessoa costumam falar por aí utilzando do terreno e também as pessoas que comentam aqui no vídeo nosso de investimento sempre que a gente posta alguma coisa do mercado financeiro que imóvel não desvaloriza que imóvel sempre é um bom investimento Será mesmo hoje eu vou colocar na prática essa teoria aí uma realidade assustadora para muita gente que costuma achar que imóvel é sensacional que é o melhor tipo de investimento então fica até o final que no final tem considerações importantes sobre o papel do investimento ário dentro de uma carteira de investimentos Bora colocar tudo isso à prova no vídeo de hoje para valer o seu like a sua inscrição aqui no canal Fala meu amigo bom demais da conta bora pra planilha aqui que eu montei para você pra gente colocar na ponta do lápis se imóvel vale a pena ou não Vamos considerar que eu coloquei dois cenários aqui um sem aluguel e outro com aluguel pra gente fazer da maneira mais justa possível a nossa análise aqui você vai ver que eu vou est sendo bem Generoso aqui da em favor do investimento Tradicional em imóveis Então beleza você comprou um imóvel por exemplo em 2010 por 200.

000 e você vendeu em 2024 por 450. 000 portanto você colocou você teve o seu lucro imobiliário de 250. 000 portanto 225 por de eh valorização aí a gente começa a fazer algumas premissas agora corretagem Você pode encontrar valores inclusive maiores que 5% tô colocando 5% aqui mas depende muito da negociação pode ser 6% até mais vamos colocar 5% aqui então 5% aqui de corretagem ele vai incidir em cima não do ganho de Capital mas do valor da venda né Não importa se se o negócio é bom ruim o corretor vai ganhar o dele justamente né e o imposto de renda Vamos considerar aqui a menor alíquota se o seu imóvel for mais caro né se ele tiver um valor maior vai ser maior ainda que 15% a gente tá falando de 15% Mas eu posso descontar o valor da corretagem então Imposto de Renda incide sobre o lucro só que eu posso tirar o valor da corretagem vamos expressar isso aqui ó então eu vou falar que é 15% de ã o o ganho de Capital menos a corretagem certo então beleza 34 contos de imposto de renda agora tem algumas premissas aqui que a gente tem que fazer manutenção geralmente a manutenção mais pesada deveria ser por conta do locador por exemplo teve uma infiltração um vazamento algo mais catastrófico aí na obra né no na na na obra não no no imóvel deveria ser ou deve ser o locador que dá conta já manutenções mais simples é quem tá alugando que paga né geralmente o acordo que se faz é esse mas pode ter vários outros tipos de negociação Vamos fazer uma loucura aqui ó vamos colocar aqui pelo menos % e ao ano ainda vou ser bonzinho ó vou colocar em cima do 200.

000 Vamos colocar que é 0% vezes os 200. 000 vezes de 2010 até meados de 2014 14 anos e meio então temos 14. 500 ao longo desses 14 anos acho que até bem pé no chão né R 14.

500 ao longo de 14 anos de manutenção saindo do bolso de do proprietário do imóvel IPTU Isso Aqui varia de cidade para Cidade varia de valor do imóvel Vamos colocar 1% aqui ao ano Então 1% esse valor aqui vezes é o 200. 000 x 14,5 29. 000 e o total de custos aqui já tá prontinho pra gente o Google planilhas já colocou pra gente R 100.

000 beleza veja só então que o lucro após os custos não é não é mais 250. 000 é 250 Men 100. 000 concorda 149.

000 Então se a gente fosse eh fazer uma venda já diluída desses custos a gente tá falando de do imóvel de 200. 000 a gente vender ele por 200 mais 149. 000 certo então em vez de vender por 450 na verdade você tá vendendo ele por 350.

000 o que dá uma rentabilidade final é seu 349 dividido por 200 em percentual 175 por. você pode pensar Pô mas tá bom ainda né não tá legal 175 por de rentabilidade sem aluguel vamos ver vamos colocar na em prática isso aqui ó vamos puxar aqui a calculadora do cidadão e vamos começar com o mais básico possível que é a correção de valores por pelo índice de preços IPCA pra gente ver a inflação do mês eh 1 de 2010 já tá até aqui até eu tentei já tentei fazer aqui para o mês um mês para trás né agosto não dá porque não não tem aqui a inflação ainda no sistema Vamos colocar o mês 6 de 2024 e o valor a ser corrigido é o nossos 200. 000 muito f de arrar isso aqui olha só rapaz olha só Rapaz então e já vamos pegar isso aqui colar lá na nossa planilha Então veja só você você teve na verdade uma perda inflacionária aqui certo porque você tá vendendo ele efetivamente desconsiderando os custos o que você teve de lucro de verdade é 349.

000 né 49. 000 de lucro a sua venda foi r49 e se você fosse simplesmente corrigir o seu imóvel pela inflação teria 460. 000 sem fazer nada tá Só corrigindo pela inflação você poderia ter colocado na poupança que a gente vai eh simular agora poderia ter colocado num CDB num CDI e também depois a gente vai fazer aqui a nossa conta com o aluguel mas veja que logo de cara já tomou pancada com relação à inflação não dá dá para olhar só esse valor aqui e ficar cego com isso vamos corrigir agora então de acordo com o investimento que certamente o tiozão do terreno gosta muito que é a poupança né que não rende tanto assim aliás rende muito pouco tem uma vantagem com a inflação com a poupança nesse processo que é a seguinte ó vou mostrar aqui para você já 1 do1 de 2010 e vamos colocar aqui 30/6 de 2024 valor [Música] 200.

000 é que a poupança aqui eu vou Ela é antiga eu tenho que colocar antiga porque antigamente ela rendia mais né antes de 2012 como a venda e o fluxo de caixa começa em 2010 ponto pro pra poupança se o tiozão do terreno tivesse investido na poupança os 200. 000 em vez de investir nesse móvel Hoje ele teria 530. 000 não 350 nó vamos melhorar a situação aqui vamos fazer um investimento menos pior que a gente vai pegar esse isso aqui colocar CDI e vou fazer o negócio justo de novo a ideia é fazer um negócio bem justo tá e eu vou colocar aqui só 85% do CDI por eu vou fazer isso primeiro que eu quero ajudar a a conta aqui de de da gente considerar que o imóvel vale a pena mas também colocando 85% do CDI na prática é como se a gente tivesse 100% do CDI deduzido de 15% do Imposto de Renda né você colocou o seu dinheiro em no CDB 100% do CDI mas depois você vai ter que pagar 15% de Imposto de Renda porque você deixou mais de 2 anos você vai ter o direito de pagar alíquota mínima mas considere você que tem muito investimento melhor do que 85% do CDI líquido em eh 14 Tá bom então vamos lá copiando esse valor também veja só já deu 600.

000 aqui em 14 anos num CDB meketre 85% de CDI não é tão meketre assim no curto prazo porque é um CDB 100% eu já tô considerando aqui líquido né mas pro para mais de 14 anos certamente você conseguiria por exemplo num tesouro IPCA ganhar mais do que 85% do líquido beleza tá lá meu amigo 85% do CDI r$ 60000000 em vez dos seus 3 349 eu sei que nessa hora você já tá pensando assim ah mas você não considerou os aluguéis Não considerei mesmo esse e agora eu vou ser otimista com relação ao seu fluxo de recebimento de aluguéis para ver se imóvel vale a pena ou não Beleza se você não deixou o seu like ainda pode dá um trabalhão fazer isso aqui pelo amor de Deus deixa o seu like vem comigo agora você Segura nas cadeiras aí que tem conta para caramba agora para nós fazer bora então pra gente ver os aluguéis como que ficam aqui o fluxo de recebimento primeira premissa aqui vai vamos ter várias premissas várias Vamos colocar 0,33% de aluguel que eu acho até que é bem razoável de considerar dependendo de onde você está você consegue bem mais do que isso na verdade para um imóvel desse porte Mas vamos colocar 03 aqui porque eu já vou ajudar esse essa aí eu vou dar uma turbinada nisso já já aguenta aí então eu coloquei aqui ó no ano de 2010 03 vezes esse valor ve 12 e aqui é que são elas geralmente Ou pelo menos em tese em teoria você teria como locador a prerrogativa de de reajustar o seu aluguel por IGPM certo mas veja você o que aconteceu por exemplo aqui ó 2000 2021 23% em 2020 e 18% em 2021 qual a chance Bruno você conseguir repassar isso pro pro inquilino não passa né ninguém dá conta de fazer na prática o que acontece é que você vai ter ou você você vai ter vacâncias aqui no meio você vai ter o cara não dando conta de pagar e se você for intransigente a ponto de exigir o o IGPM você não consegue alugar ou você vai ter reajustes menos consideráveis aqui e olha eu tô considerando que você conseguiu você não conseguiu você não teve nada de vacan nesses 14 anos e você também conseguiu reajustar pelo IGPM Que beleza rapaz e eu vou dar mais um boi para você você pegou esse dinheiro você corrigiu ele pra poupança Por quê eu não posso pegar isso é um conceito bem básico de matemática financeira eu não posso pegar e falar assim ó você teve 180 1 de aluguéis eu não posso fazer isso porque o dinheiro tem valor diferente em datas diferentes até por isso que não existe eh compra e parcelamento sem juros porque o dinheiro tem valor diferente em espaços de tempo diferentes o que eu fiz eu trouxe esses aluguéis aqui corrigido pela poupança de novo é um investimento muito eh muito relacionado com quem gosta e quem entende só de imóvel né o cara geralmente não não não saiu da poupança tem muita gente ainda no Brasil na poupança o que eu fiz esse veja você ó esse 7200 de 2010 em 2024 equivalem a 18. 17 e eu trouxe todo tudo isso aqui para cá certo tudo isso aqui para cá pra data de 2024 Então vamos lá vamos fazer aqui o ganho do Capital vamos copiar aqui as coisas que a gente já tinha né e o ganho de capital é esse menos esse só que agora a gente tem o lucro dos aluguéis que está aqui então a nossa rentabilidade vai ser esse mais esse dividido por 200. 000 percentual 24% aqui vai ser tudo igual a corretagem é 5% de do valor da venda o Imposto de Renda é 15% descontando o valor da corretagem a manutenção vamos fazer a mesma ideia me vezes o 200 Opa 100% vezes os 200 ve 145 e o IPTU com aquela discussão né quem paga o IPTU é o proprietário ou locador de acordo com a lei do inquilinato a responsabilidade do pagamento do IPTU é sempre do proprietário do imóvel Lógico que isso vale o acordo né ó lá pode ser negociado exatamente Vamos considerar que é você que está pagando aí então o nosso total de Total aqui é Opa beleza 11.

125 que é a mesma daqui certo belezura agora Vamos considerar o seguinte Meu caro amigo a gente já tem aqui o lucro após os custos que tá o 509. 000 menos o 100 dá 408 aqui perfeito Tá certinho o principal mais juros é o seguinte é se você tivesse vendido seu imóvel por 200 mais mais esse cara aqui certo isso aí vamos colocar em exatamente Vamos colocar agora em reais e a sua rentabilidade final agora passou a ser 608. 000 dividido por 200 34% que já mudou muito com relação a 203 quando a gente não tinha o aluguel beleza pois bem 608.

000 vamos Recordar aqui do que a gente tinha colocado ó se eu tivesse aportado corrigido apenas os valores dos 200. 000 em 2010 para 2014 a gente teria 460. 000 excelente você ganhou da inflação mais do que obrigação sua e tem muito imóvel que não corrige pela inflação e o pessoal vu a valorização nominal mas não considera a inflação não considera a rentabilidade real tá perdendo paraa inflação e tá feliz da vida achando que imóvel só valoriza porque tá olhando o número estático lá sem considerar o efeito inflacionário E aí eu vou falar daqui a pouquinho mais sobre isso na nossa conclusão se você tivesse investido na poupança também você teria ganhado ó 600 e quanto 630 68.

000 versus 530 da poupança Parabéns mais do que obrigação sua também mas se você lembra do número que a gente chegou seu imóvel Valeria eh trouxe para você de receita 608. 000 né seus 200. 000 viraram 608 se a gente considerar tudo isso que a gente considerou aqui mas na verdade você um CDB um ris CDB 85% do CDI te rendeu 601.