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o aplicativo do Crash São Paulo é a principal ferramenta de acesso ao serviços e comunicação do Conselho faça agora o download na App Store e na Play Store e siga nossas redes sociais no Facebook e Instagram [Música] Olá bom dia a todos bem-vindos mais um programa Encontro com o futuro corretor de imóveis a nossa convidada de hoje é a Germana Araújo Bom dia Germana Bom dia Cristiane tudo bem Eu tô em você também graças a Deus amém Germana eu vou apresentar você aqui para os nossos internautas a Germana é advogada com expertise em direito imobiliário

e direito trabalhista pós graduado em Direito Civil e processo civil e em direito imobiliário membro do Instituto Brasileiro do direito imobiliário e paradinho e da comissão paraibana do ebradinho e da comissão de direito Imobiliária da Paraíba e da comissão de multipropriedade e hotelaria do ibradi seja bem-vinda Germana O tema é o distrato a resolução e a rescisão do contrato da Promessa de compra e venda como uma nova possibilidade de venda seja bem-vinda boa palestra para você no final a gente retoma que a nossa conversa gente bom dia né Cristiano já me apresentou sou Germana só

mora em João Pessoa Paraíba né e trabalho com direito imobiliário certo e aqui eu vim falar com vocês sobre as formas de extinção do contrato de compra e venda de um imóvel nada mais é do que o distrato a resolução a rescisão do contrato E por que que esses meios de extinção pode te ajudar tá certo corretores Então bom dia meus amigos corretores de Imóveis e vamos começar primeiramente eu queria falar com vocês né Vamos relembrar ali o que é um contrato de cumprimento Tá certo passando aqui nos slides para vocês o contrato de compra

e venda nada mais é do que aquele instrumento né que formaliza a vontade das partes de comprar vender o imóvel né e aqui eu vou parar um pouquinho para fazer uma diferenciação para vocês de termo mesmo a questão de tempo quando é que a gente fala em promessa e quando é que a gente fala em compromisso de compra e venda a gente de compromisso né quando aquele contrato não prevê uma possibilidade de arrependimento certo mas a gente fala em promessa quando é aquele contrato para eliminar que prevê a possibilidade de arrependimento isso se faz importante

gente se faz importante na questão do dia a dia mesmo certo e a questão quando isso vai para um judiciário quando o juiz pega aquela aquela ação né para saber se vai ser uma resolução uma rescisão conforme eu vou explicar para vocês e a partir do momento que isso tem no cabeçalho do contrato ele já vai saber mais ou menos como foi que tudo foi acordado entre as partes certo então Isso facilita também então essa questão de termo não é algo que tem na lei Mas é algo jurisprudencial e é por isso que nós advogados

da área do direito imobiliário aconselha aos corretores saber essa diferença e colocá-las em pratos Tá certo E aí vamos lá preciso isso aqui para vocês é de extrema importância que vocês saibam essas diferenças Porque alguns pode repercutir na vida de vocês e outros não certo quando a gente elabora um contrato de compra e venda a intenção é que dê tudo certo né que se for um imóvel na planta que dê tudo certo que seja entregue que a parte não desista que não ocorre nada de implemento né ou então enfim de tudo certo no entanto coisas

podem acontecer não de acordo com a nossa vontade mas várias coisas podem acontecer como por exemplo a pandemia Muitas pessoas não puderam pagar né cumprir com sua obrigação na naquele contrato de compra e venda E aí o que é que acontece é uma rescisão é um distrato é uma resolução eu trouxe para vocês bem essa diferença Quando é que a gente fala em resolução resolução Bota na tua cabeça que é o seguinte o contrato ele vai ser resolvido para ele ser resolvido ele tem um problema né E qual é esse problema pode ser a questão

do inadimplemento né pode ser uma questão de que por exemplo a construtora quebrou e não vai por ser possível fazer a entrega da obra então outro pode ser uma cláusula abusiva né então são coisas que fazem com que aquele contrato ele seja resolvido há um problema naquele contrato então ele vai ser resolvido é importante você saber disso para quando chegar um dia na prática você poder ver perante as leis como é que se procede em casos de resolução certo e aí a gente vai para o caso da rescisão esse aqui é o meu ver você

corretor você tem que estar bem atento para o que pode causar a rescisão de um contrato de compra e venda os motivos são motivo de força maior mas como Aqueles contratos jamais poderiam sequer existir certo então ele é possível de ser anulado né ou ele já é nulo certo são contratos né que tem alguns vícios fortes entende então ele não pode não poderia ter ocorrido né ou se ocorreu pode ser a qualquer momento anulado por que que eu chamo a atenção de vocês por conta da responsabilidade civil de vocês então que um contrato quando você

celebra um contrato de compra e venda né vocês fazem a mediação ali que se ele vier a ser instinto que ele jamais seja por meio da rescisão para vocês entende que ele vai ocorrer por conta de uma resolução ou a questão do distrato que é distrato resilição é praticamente a mesma coisa ambas as partes né as partes simplesmente desistem daquele compromisso ou seja não há um motivo de de inadimplemento não há um motivo de atraso entrega de obra não há uma cláusula descumprida certo mas as partes simplesmente seja uma uma parte que é quando a

gente fala de resilição ou seja o distrato né que aí a gente vai estar falando de ambas as partes chegaram à conclusão que querem desistir daquele contrato né E aí a gente vai estar falando disso então para o corretor né seja a resolução ou seja um distrato resilição ele é mais benéfico do que uma rescisão certo deixa eu explicar aqui para vocês mais um pouquinho né quando a gente fala sobre esses tempos né a Rescisão a resolução o distrato a gente encontra a eles onde é que a gente encontra então a gente encontra no código

civil a gente encontra no Código de Processo Civil a gente encontra na lei de incorporação imobiliária a gente encontra no código Defesa do Consumidor e a gente encontra na lei do distrato certo que agora de 2018 por que que eu tô colocando para vocês é corretores que vocês têm que saber né Essa questão dessa distinção para que na prática quando no ato da venda vocês vão lá vender no ato da venda você já estejam cientes né de que de que quando comprador eles chegam vendedor e como é que pode ser extinto Esse contrato o que

é que pode acontecer se foi extinto e aí você vai saber o que as penalidades certo e onde você vai encontrar eu trouxe para vocês aqui né A questão do cotivio da lei da incorporação do processo civil e do consumidor mas tem que observar onde é que vai ser aplicado certo Por exemplo quando a gente fala do Código de Defesa do Consumidor ele vai ser aplicado em todos os casos não se a gente tá falando de um contrato entre particulares você não vai olhar o Código de Defesa do Consumidor você vai olhar o código civil

certo mas você tá olhando né uma questão de vender ou comprar um imóvel na planta você corretor você tem que ter ciência né da lei de incorporação imobiliária E você tem que ter ciência atualmente da lei do distrato desde 2018 para cá porque inclusive né esse termo essa nomenclatura que foi dada a lei do distrato está equivocada aos nossos olhos aos juristas porque como eu expliquei para vocês distrato é quando ambas as partes né decidem distinguir aquele contato certo e aí a gente vai tocar um pouquinho nessa questão da lei do extrato com você porque

ela é muito interessante porque ela trouxe né Depois de muitas discussões quando ocorria a questão Ah vou extinguir o contrato não tinha em si uma lei que desce mais embasamento mais fórmulas de como isso poderia ocorrer então ficava juiz decidindo uma coisa juiz decidindo outra até que por exemplo chegou na questão do STJ e vamos falar aqui quando um consumidor ele desiste né daquela compra ou seja por finalidade de medo como é que ficava a situação quanto reter Qual a multa Quando receber e o que que acontecia as incorporadoras elas chegaram e diziam não só

vai receber no final da obra né e de forma parcelado conforme estava no contrato e aí o que que acontecia os consumidores entravam na justiça né dizer não assim não dá e a muita das vezes corretores dois advogados incluíamos no polo passivo os corretores porque porque aquele consumidor no ato da compra dele ele não soube que como é que se daria ou então era uma cláusula abusiva é uma cláusula abusiva E aí chamava a parte a responsabilidade do corretor então é por isso que é um dos motivos que o corretor tem que estar assim isso

se entre das penalidades em casos de rescisão de resolução ou de distrato até para uma roda de conversa você saber conversar com aquele prometer cliente né E aí o que que acontece vem a lei e aí ela diz o quê não depende da situação não vai ser sempre prol do consumidor vamos tratar de um objeto um imóvel na planta certo e aí vem vamos lá todo mundo fica pagando as parcelas e vem um inadimplente certo como é que fica a situação para tirar do bolso daquele Corporação para poder pagar o inadimplente como é vou ter

que pagar de forma imediata e aí que vem né essa lei nos trouxe né é uma padronização uma determinação de Como pode ocorrer se por exemplo né aquele empreendimento não está né sobre o regime do patrimônio de afetação né A partir do momento que ocorre a rescisão né ou incorporador vai ter que ter um prazo dali de 180 dias para pagar no entanto se ele está o empreendimento está sobre o regime da afetação patrimonia afetação aí sim aí sim só após a obra só após o habite né é que o incorporador vai pagar e ainda

com os descontos e ficou estabelecido Apenas fica até 25% no entanto se for patrimônio de afetação fiquem até 50%, qual é a vantagem de você corretor saber disso é que no ato que você vai fazer a venda deste imóvel você vai poder informar para o teu cliente né Obviamente as vantagens a maior segurança né todo negócio tem seu risco né e a gente tenta Minimizar os riscos né E aí você vai poder colocar para ele olha não existe a legislação nesse caso você tá comprando um imóvel na planta vai ser aplicada a lei de incorporação

imobiliária Mas vai ser aplicada também além do distrato e o que é que você vai ter direito em casos de E aí é importante você saber desses desses determinações para você corretor você colocar no seu contrato E aí eu chamo atenção também porque essa lei ela determinou como é que ocorre como deve ocorrer o contrato né Então temos que ter a o quadro o resumo a tua corretagem corretor E aí eu chamo a atenção para isso a tua corretagem tem que estar lá descrita bem direitinho e não é só o valor não ah foi 5%

para o corretor não é vai ter é obrigatório hoje desde 2018 você coloca os teus dados os teus contatos e o valor e ainda por cima tem que ter a tua assinatura entende ainda nessa lei tem que colocar o a partir do momento que coloca as penalidades tem que colocar assinatura do comprador porque ali mostra que ele teve ciência exatamente de Quais são as formas Quais são as penalidades em de resolução em casos de rescisão e em caso do distrato entende então qual a probabilidade me digam se você corretor qual é a probabilidade de ocorrer

uma rescisão por motivo que deveria ser nulo ou anulável por cláusula abusiva se você corretor entende da Lei nesse caso de compra e venda de imóvel na planta se você entende o que é aquela lei de incorporação tá determinando se você entende o que a lei do distrato tá determinado e você consegue explicar para o teu cliente né essas diferenças a probabilidade é mínima e isso te chamar para um processo para ter a tua responsabilidade você perder a tua comissão quem sabe não perdendo sentido de se passar o tempo da classe de arrependimento mas perder

no sentido de uma ação de Perdas e Danos né então é isso que se chamam a atenção nesse sentido entende E aí vamos passar né O que que essas opções né utilizadas de forma positivas pode sobrar para o corredor pode ser interessante para o corretor é muito tranquilo né quando eu vou falar isso com vocês porque a partir do momento que a gente fala no nosso meio né quando a gente fala ah meu Deus tá querendo desistir e agora e já fica estressado porque o tal do cliente ele aperreia mesmo né Ele quer saber todos

os detalhes e se você já mostra que tem esse esse normal do conhecimento principalmente né aquele aquele teu cliente que é comprador ele tá investindo ali um sacrifício de uma vida inteira então se você se faz diferenciado e sabe dessa diferença e sabe o que pode vir a causar e transmite para eles né Olha é assim que funciona É como utilizar se por um acaso vier ocorrer a questão da extinção do contrato né como utilizar isso a favor de vocês né e aqui eu relembro a questão da responsabilidade civil de vocês porque como eu já

venho dizendo a vocês Esse tempo que a gente tá junto é muito séria responsabilidade do corretor e na prática quando a gente vai fazer a questão da rescisão da resolução do extrato Minha gente é impressionante como Às vezes a figura do corretor fica escondida né ele participou mas a maioria das vezes e aí eu falo com conhecimento de causa mesmo no nosso dia a dia é uma insatisfação que o cliente apresenta do corretor e aí eles vem com muita força né muitas vezes aquele corretor some aquele corretor não dá mais não dá mais nenhum respaldo

para eles né E aí vem essa questão de Ah então vamos colocar o correto também quando o corretor ele podia ser esperto nessa hora então a partir do momento que ele Demonstra o conhecimento em caso de vida acontecer o distrato uma resolução ou uma rescisão a gente a primeira pessoa que aquele cliente vai procurar é o corretor ele vai se sentir seguro em procurar aquele corretor se ele comprou aquele móvel na planta ele vai passar cinco anos para poder finalizar para poder ser entregue às vezes ele vai passar cinco anos lembrando de você ainda mais

de cinco anos após a entrega por conta dos vídeos né então ele vai passar ali você tem uns 10 anos e medo 10 anos que ele vai estar lembrando de você e aqueles 10 anos que você pode ter uma responsabilidade sobre aquela venda daquele imóvel Então não é só receber a comissão porque de nada adianta você fazer uma mediação recebeu a tua comissão e futuramente por uma negligência um imperícia uma imprudência você perde ela ou perdeu até mais porque vai juros correção né vai todas as coisas gastar com dinheiro para contratar advogado Então nada adianta

então a gente chama atenção para isso para questão da responsabilidade de vocês chamem essa responsabilidade quando a gente fala desse título né o distrato resolução do contrato de compra e venda como uma nova possibilidade de venda o que é que eu tô falando para vocês eu tô chamando atenção para vocês no sentido de que olha cliente de dois anos atrás me liga dizendo que vai fazer um distrato só que entrou em contato aí você foi aquele corretor que informou tudo bem direitinho para ele dois anos depois ele nem nem lembra mais direito que você explicou

para ele mas ele sabe que você sabe né Ele tem ciência que você sabe sobre as diferenças formas diferentes formas da extensão do contrato e ele vai te ligar e ele vai dizer ó ou aconteceu isso na minha vida e eu não consegui E aí você entra ali né como uma forma de que não então vamos entrar em contato com a construtora entrar em conta e vamos fazer um aditivo ou então a partir do momento que ocorrer essa questão dessa desse extrato aquele cliente que um dia comprou um imóvel ele não é aquele cliente que

não se interessa em vestir Ele é aquele cliente ou precisa de um imóvel e ele sonhou com aquilo ou ele investe ele tem coragem e condições de investir em um imóvel então ele não mudou da água para o vinho assim ele tem interesse na questão de fazer de vender de comprar né então você vai pegar aquilo dali e de uma forma com conhecimento né colocando as responsabilidades mas colocando as novas oportunidades na frente você vai poder fazer uma nova compra entende então o que é que acontece no nosso dia é uma coisa assim que eu

fico impressionada com os meus colegas corretores é que quando justamente um cliente liga dizendo olha não vai dar mais certo ou então A construtora não tá não vai entregar no prazo ou então comprar um imóvel já pronto tá com vício está com alguma coisa não dá certo vou desistir o corretor foge ele foge eu sei que é um em 10 assim que algo entra na justiça e chama para responsabilidade Mas acontece entende e essa responsabilidade pode sair muito cara E por que você é caro porque simplesmente você não tinha esse conhecimento porque simplesmente você não

sabia quais os penalidades e explicar para aquele teu cliente a diferença dessa rescisão das consequências de uma rescisão das consequências de uma resolução pode não é só uma questão que é que a gente vê né É uma questão já peguei aquele contrato de compra e venda no Google e ela uma cláusula e ele que leia Mas aí você tava sabendo que justamente por ele ter te procurado ele não sabe do que quer dizer aquilo dali tem que estar esmiuçado para ele e é por isso que a gente diz não pega um contrato de compra e

venda no mundo faz o teu contrato de compra e venda né específico principalmente Nas condições daqueles clientes mostra o teu conhecimento a melhor forma né a gente sabe a melhor forma de convencer é com conhecimento né e é por isso que a gente vem nessa questão no dia a dia né chamando e particularmente eu confesso a vocês que quando chega ao escritório essas questões de resolução do distrato mas eu procuro saber quem é o corretor vamos entrar em contato com ele quando a gente pega o contrato mal feito e a gente vê a questão de

um corretor digo vem cá corretor vamos conversar com esse teu cliente na prática essa ação de uma simples conversa tem originado aos corretores Uma nova oportunidade de venda além dos dez anos digamos em caso de compra e venda no imóvel na planta além dos dez anos daquele teu cliente ficar lembrando de você e aí ele vai fazer na propaganda boca a boca né A partir do momento que você entrega um serviço de excelência né se você tiver dúvida você vai buscar ajuda e aí quando eu digo que o advogado imobiliarista tem que andar de mãos

dadas com corretor para você não fazer qualquer coisa para você qualquer dúvida você tirar com esse com esse advogado para você apresentar a confiança esse teu cliente é da onde essa base de conhecimento vai trazer novas oportunidades para você é quando esse serviço de excelência ele vai fazer a tua propaganda boca a boca que ainda é uma das melhores entende a partir do momento vou confessar para vocês a gente faz a do diliges vocês têm a obrigação de fazer a mediação e vocês têm a obrigação de saber sobre o imóvel né então vocês pegam a

Certidão de Inteiro teor do imóvel vocês pegam a certidão de ônus de imóvel e muitos de vocês já fazem parte do livro que é a questão de pegar todas as demais certidões eleitoral a fazendária né Estadual tudo isso vocês procuram já quem não faz façam por favor por conta dessa questão da responsabilidade de vocês né mas quando encontra uma situação que pode bloquear a vida de vocês e aí também um outro assunto né mas que está dentro sobre essa questão da responsabilidade e de possibilidades você pegou uma Certidão de Inteiro teor para fazer para fazer

uma venda uma captação daquele mal mas lá a parte que se diz que própria cara ela não é ela só tem uma posse e o que que acontece muitas das vezes o corretor desiste ele não pega aquela venda ou então ele faz um emaranhado né faz o contrato de gaveta faz uma situação por ali é o que hoje não aconselha por conta da tua responsabilidade corretor eu sei que tem alguns corretores que muitas vezes não colocam naquele contrato os teus dados mas aquele comprado ele não esquece do teu rosto ele não esquece do teu nome

e ele vai atrás de você entende ele vai na prática que ele vai e a partir do momento né E que a gente busca esse corretor a gente quer o auxílio dele é por isso que eu vou falar com vocês sobre ter essa responsabilidade E aí deixa eu falar mais um pouquinho para vocês quais são essas oportunidades que a gente pode ver essa questão do próprio remarque né se você faz ali uma compra e coloca os teus dados ele vai lembrar de você se você faz uma compra uma venda né do imóvel na planta e

ele vai passar ali cinco anos para receber você pode utilizar disso para estar sempre você entrando em contato com aquele cliente você fazendo uma separação uma organização no teu trabalho dizer ó esses Aqui foram os contratos de compra e venda de tal obra que vai ser entregue e tal todo ano tô ali ligando para saber como que tá E aí você vai se mostrar presente você vai estar chamando a responsabilidade para você entende e a partir desse momento que você vai conseguir né Fazer prospectar novos clientes eu acho Super Interessante um dado na lei do

extrato como a gente já tava falando dela em Casos do comprador Ele simplesmente desistir daquela compra né Ele simplesmente não arca com multas se ocorrer a revenda se ele achar um comprador né então isso é muito benéfico e se você corretor você mostra esse para o seu cliente né E se a partir do momento que ele te procura em caso do distrito né e ele diz ó aconteceu isso na minha vida infelizmente eu não vou ter como continuar e ele te procura né Aí você vai dizer não pera aí eu quero comprar vamos dizer um

corretor o senhor José eu quero comprar um imóvel só que esse imóvel fugiu da minha realidade hoje eu tenho uma nova realidade eu vou ter que comprar o imóvel E aí você já recebeu sua comissão a um dois anos atrás né E aí você disse o quê para ele não então vamos aqui Vamos diminuir aquele prejuízo Olha só vamos arrumar uma revenda né tu vai ganhar comissão da rever e o que tu recebeu eu vou arrumar um imóvel para você de acordo com a sua possibilidade você fez outra venda você entende e aí voltando ao

que eu tava falando da questão de impossibilidades né então você encontra algo que não poderia vender em tese bloqueia uma venda a pessoa que está vendendo ainda não é proprietária Depende de uma regularização E aí você chama responsabilidade pega Aquele caso e diz assim vamos resolver essa situação para regularizar esse imóvel e aí você vai dizer ao pouco que você estuda né um pouco que você tem esse contato com outro profissional no casal um advogado imobilista ele vai poder a partir do momento que você busca esse conhecimento ele vai poder te auxiliar a partir já

já você vai estar assim não esse caso aqui vai precisar de um inventário ou nesse caso aqui a gente costuma simplesmente ou uma usucapião também que é um pouco mais lenta ainda seja judicial né mas aí resolve E aí você mostrou o conhecimento né E você conseguiu fixar aquele cliente para você então quando eu venho conversar com os corretores né eu venho dizendo você tem que realmente fazer do Limão limonada e quando a gente fala caramba você vai falar sobre extinção do contrato eu aqui querendo d e você vem me falar sobre as formas de

extinção no contrato que que isso vai adiantar para mim não vai adiantar nada não gente o contrato ele foi feito para dar certo mas e se ele não der tanta coisa pode acontecer né a pessoa que comprou pode vir a falecer E aí como é que fica né a gente fala muito disso como é que fica o corretor tem que saber nisto E se eu não cumprir com as minhas obrigações e se a consultora demorar a entregar o que acontece atraso de obra Então vamos lá vamos falar sobre o atraso de homem e aquele cliente

que confia em você ele vai dizer rapaz eu não acredito era para junho Já estamos em agosto e não entrega eu vou entrar com ação junto e aí você tendo conhecimento você vai dizer não meu filho não vá por esse caminho porque você não tem esse direito ainda se a entrega tá prevista para junho a construtora ainda tem 180 dias para poder entregar a obra a partir desse 180 dias é que você vai pensar se você quer fazer a resolução tem um problema então ele vai ser resolvido aquele problema né e ele vai para resolução

daquele contrato e aí você vai pedir realmente a resolução e você vai arcar com as consequências dessa resolução porque tem penalidades entende e o prazo né então não pense você se por acaso há um atrás na obra você vai receber fazer a resolução ainda que administrativa você vai receber amanhã não a construtora tem um prazo de 30 dias né E como é que eu vou fazer essa resolução E aí eu chamo atenção para vocês também quando a gente chama aquele corretor porque tem confiança e ele diz não é assim que funciona uma resolução é assim

que funciona a resolução um distrato e vamos fazer o termo de distrato e ele te chama porque ele confia em você né como tornar aquele contato possível de execução você tem que saber o que é que coloca nesses termos O que é que colocar nesse termo de distrato Será que eu posso estar colocando nesse nesse termo né nesse termo de extrato se é uma resolução eu posso estar colocando extrato Será que o que eu tô colocando tá com base na lei não então será que eu tô com base se eu for fazer uma compra entre

particulares E aí vem a questão interessante do sinal do arras né quando a gente vê não se você desistir se aquele comprador ele desistir ele vai perder o sinal será gente se for se for para justiça é questionável por quê Porque no contrato que aquele que aquele corretor elaborou se tem o ar se tem o sinal Ele vai ter que estar explicando direitinho Se tem a questão se ela é apenas compensatória ou não entende então não é qualquer contrato que se faz e a questão que quando leva ao judiciário se é um desgaste muito tanto

para as partes vendedor comprador como você porque se ele te chamar de não mas se tá errado aqui se lá no final ele chega no ação ele não te chamou naquela ação judicial e ele não mas essa cláusula aqui quem fez Quem elaborou Esse contrato foi o corretor de imóveis ou vem cá corretor de imóveis entra aqui nesse processo E tu vai responder junto Porque a elaboração é tua entende se por um acaso a partir do momento que tu oferta um imóvel né E você sabe tem ciência de que aquele vendedor ele possui dívidas dívidas

ativas inclusive que podem vir a penhorar e muitas das vezes ocorrem já existir processo de execução você tem que estar ciente E olhe que não são todos os processos quando a gente vê né a sair uma certidão positiva não vai dar certo a venda saiu você é tão Positivo vou dizer para o cliente ele que arque não é assim procura uma ajuda para dizer será que aqui pés existia uma certidão positiva a que peso o vendedor ter dívidas ativas Será que neste caso é um risco para um comprador efetuar essa compra será que esse débito

já não tá prescrito E tá faltando só dar embaixo será que esse processo né É de um valor que já está sendo parcelado será que esse vendedor possui outros patrimônios capazes de cobrir essa dívida entende por que que eu tô colocando isso para vocês porque vocês sabendo disso e a depender dessa situação acho Super Interessante perdão os corretores que estão se preparando para trás e a partir do momento que fazem isso toda essa dorides que se encontrar algum bloqueio algo que pudesse impedir eles trazem no próprio contrato deles a situação é essa e o consumidor

o comprador ele tem ciência disso aqui foi buscado uma ajuda e tudo mas a entender esse pezinho né que acontece muitas vezes existe um empecilho na questão de vamos falar do inventário esse caso aqui tem que fazer um inventário Ah mas o meu cliente ele quer para ontem tá morando é impossível você fazer essa venda não talvez não talvez seja muito prático de resolver entende e aí você vai ter que saber a questão aí realmente você precisa de um maior cuidado você vai para a questão da resolução se aconteceu alguma coisa de alimento ainda que

esteja em andamento um inventário mas se conseguir uma permissão né ou fazer a sessão de venda Qual é a forma de instituição quais eram as cláusulas que você colocadas em casos de resolução em caso de rescisão em caso dos extratos se for principalmente se for um contrato entre particulares vocês corretores vocês vão ter que ter ciência dessas formas de extinção o que o código civil prevê né para poder formalizar isso no contrato de vocês e para poder quando regularizar essas situações seja da usucapião seja do inventário seja do lado de educação seja da própria regularização

Imobiliária porque tá comprando um ló um terreno só que na verdade já existe uma casa ali construída só que não tá averbado não tem o registro da casa né não tá averbada a construção Ah então eu preciso vender para outro não quero perder essa venda e aí como formalizar isso no contrato de forma específica E aí você vai ter que saber se não conseguir averbação e se quando forem fazer a perícia da prefeitura E ver que aquela construção está totalmente irregular com as determinações da prefeitura como é que fica a situação do corretor como é

que fica a situação do comprador essas formas você vai estudar e você vai ter que estar ciente para colocar no contrato e se trata de resolução de rescisão e de distrato e a partir do momento que em todas essas opções você coloca Para que ocorra né no caso ocorra a questão de te buscar os teus dados chama essa responsabilidade para você chama esse conhecimento para você faz o teu contrato a maior meio de propagação mostra no teu contrato que tu sabe daquele caso que aquele é um caso específico e aproveita né tudo isso para fazer

uma nova vida seja para aquele cliente o vendedor seja para aquele cliente que é o comprador seja para aquele cliente que vai vir da boca a boca deles Então aproveita também as situações ruins né seja um bloqueio para venda uma possibilidade digamos a primeira a primeira a olhar né ou seja essa questão da extinção de um contrato de compra e venda entende o pior é a questão de uma rescisão por anulação anulabilidade e isso aí de vocês cuidado com as cláusulas abusivas cuidado com as cláusulas mal redigidas gente as cláusulas mal redigidas que nem você

depois que é interessante que no dia a dia quando ocorre de vir pegar uma resolução um distrato enfim que eu pego para olhar aquele contrato de eu não tô entendendo o que é que o corretor quis dizer não tem como a gente entender o que ele quis dizer a parte muito menos entende então chama aquele corretor e não foram uma duas vezes foram algumas vezes já do corretor eu não sei o que que quis dizer já passamos por situação de ser um pequeno Construtor um Incorporadora né recente com uma consultora recente né E de ter

para o mesmo empreendimento vários contratos e diferente entre eles ao ponto de causar prejuízo a própria incorporador e aí vem aquele corretor que não observou a lei de incorporação que não observou a lei do extrato e ele vende aquele imóvel e posterior pode ser chamado para a questão da sua responsabilidade Então eu queria finalizar com vocês nesse sentido busque né a gente explicou um pouco para vocês sobre o que é a resolução O que é a rescisão O que é o distrato né mas busca em cada vez mais e aplicá-las de acordo com aquela realidade

com aquela venda com aquela compra entende e trazer para vocês essa responsabilidade desse conhecimento fazer um contrato único explicar para aquele cliente se proteger o máximo e manter o contato uma organização com esses clientes porque se ocorrer uma rescisão eles vão te procurar se ocorrer uma resolução eles vão te procurar se ocorrer um distrato aí aqueles vão procurar entendeu E se ele disser isso aqui você vai dizer não isso aqui não é nulo isso que tá com base na legislação isso aqui tá com base na jurisprudência E se ele fizer eu vou entrar com a

cláusula E você tá tranquilo e dizer não não é assim entende então você vai poder ter uma maior página na conduta profissional de vocês e a quantidade de êxito se a gente tem medo de [Música] de um problema a gente tem que estar preparado para ele entende então o contrato ele é feito para dar certo mas se der errado o teu cliente você tem que estar muito bem preparado para isso utilizem essa questão de uma instituição como remarketing mesmo para vocês como ter o contato como e manter sempre em comunicação poder dar aquele apoio e

por fim realmente aproveitar ali e uma questão de uma instituição para fazer novas vendas Tá certo gente a intenção foi essa ajudar vocês nesse sentido Tá certo Oi Germana Obrigada pela palestra chegou aqui duas perguntinhas aqui dos internautas Depois dessa leitura das perguntas eu vou entrar com a minha ela não tá diretamente ligado ao distrata mas está indiretamente ligado ao abstrato Tá eu vou começar com Luiz Bernardino ele perguntou o seguinte no contrato de compra e venda Pode sim colocar a logomarca do profissional corretor Pode pode sim e o Cláudio Lucas pois não pode ter

alguma complementação seu Luiz coloca seu logo coloca os seus dados se você tem Instagram se você tem um YouTube tudo que você tiver a partir do momento que você adquire conhecimento confiança passa isso e você não vai ter medo para ficar se escondendo de uma possível responsabilidade aproveita Aproveita porque aquele aquele comprador aquele vendedor ele vai passar o resto da vida com teu papel tem gente que rasga a foto direito para jogar um contrato de compra e venda não rasga não faz segura os contatos dele ficam bem nítidos e aí quando ele pensar em fazer

uma nova negociação ele vai pegar aquele contrato eu vou entrar em contato aqui com Luiz Bernardino que fez um ótimo negócio comigo é uma pessoa de confiança e os contatos estão fáceis lá né ele entende ele é atualizado ele sabe me explicar bem as consequências dos meus atos do comprador do vendedor então ele vai explicar porque se der errado eu tenho aqui procurar sim sim é isso aí Germana e mais uma pergunta que eu também achei legal também quero saber o Cláudio Lucas ele quer saber se existe se tem alguma indicação de leitura sobre a

lei do extrato então tem a própria legislação a própria lei que é 13.738 de 2018 certo Agora sim Cláudio ela é muito didática ele tá perguntando sobre um livro e se eu confesso para você que eu não tenho hoje como indicar a vocês entendeu porque para mim ela se foi muito e é uma legislação Deixa eu explicar para você então ela é de 2018 o que tem sobre a lei do distração artigos certo artigos ela é de 2018 ela tem sendo praticado o juiz ainda tão tem algumas questões burocráticas ela é recente quando a gente

vê uma lei por exemplo da lei de incorporação imobiliária ela é de 64 quando a gente olha ela só teve duas modificações que foi há 18 e agora de 2020 2 Super interessantes vocês saberem dessa lei que veio ajudar bem os corretores também mas enfim então assim não tem muita muita questão doutrinária sobre ela até como eu expliquei lá no começo a questão da própria nomenclatura ser lei do distrato Ela ainda tá causando muita alvoroço no nosso meio entendi a intenção nesse sentido da própria nomenclatura Germana entrando aqui Não especificamente na lei dos extrato mas

logicamente tem obviamente tem tudo a ver que eu ia te falei que eu ia fazer essa pergunta Em que momento da negociação do dos imóveis que o corretor eu acho que é uma pergunta que eu acho interessante ele tem direito ao honorário dele porque assim pode ocorrer o distrato e a partir desse extrato Em que momento o corretor tem ou não diretor no horário dele você entendeu minha pergunta você tá querendo saber na verdade é sobre a questão do arrependimento exatamente né E que momento porque assim o corretor ele fez toda a parte dele e

aí qual o momento que ele não tem direito que ele vai ter direito a esse horário tá vamos lá então a gente vai fazer uma distinção se a gente tá fazendo um contrato entre particulares certo então a gente não faz lembra que eu falei no começo a gente não faz a aplicação do código Defesa do Consumidor o código civil ele fala do que ele fala do sinal ele fala que o corretor ele tem que receber a partir do momento que ele faz a mediação pagou né fez aquele contrato assinou aí ele vai colocar quando é

que ele vai receber né vai ser do sinal vai ser então ocorreu o contrato da Promessa compra e venda não tem cláusula de arrependimento a gente tá falando de uma promessa não se não tiver cláusula de arrependimento ele vai ter que receber independente das partes desistirem não dá certo não cumprir Então nada mexe na cláusula dele Certo de correr atrás no entanto se a gente tiver falando de aplicação do Código de Defesa do Consumidor e a lei do distrato tem o arrependimento né então quando a gente fala do Consumidor o consumidor ele é muito claro

quando diz que é sete dias a partir da venda se ocorreu a desistência aí devolve a corretagem Também entendi gato Ela já é bem interessante E aí eu chamo atenção dos corretores porque esses sete dias ele só conta se a venda foi feita em estandes de venda ou fora da questão o Imobiliária ou a própria Construtora o local então é numa série tipo no estande de venda ou foi na casa da pessoa tu tá entendendo enfim se for fora desse estabelecimento desses estabelecimento é que o arrependimento a classe de arrependimento entre vigor E aí são

sete dias também certo então passou esse prazo não tem o que falar tá bom é de vida no entanto Fique atento para não perder essa comissão como uma forma de pagamento de indenização por conta da semana queria agradecer sua participação aqui na nossa TV queria agradecer a participação de todos os internautas aguardo você numa próxima oportunidade Esse é muito obrigada né estou responsável qualquer coisa estamos por aqui foi um prazer igualmente Germana obrigada a todos um abraço e boa semana né que a gente só tá na segunda-feira exatamente [Música]