VENDI TODOS os meus FUNDOS IMOBILIÁRIOS... POR QUE tomar essa ATITUDE?

zerei minhas posições em fundos imobiliários e migrei para tesouro direto e cripto precipitei essa foi uma pergunta que eu recebi na minha caixinha que eu abri recentemente no meu Instagram e o que me chamou a atenção é que ela não foi a única pergunta desse teor eu recebi mensagens de outras pessoas que também Venderam seus fundos imobiliários devido às recentes quedas e Justamente por isso que eu decidi trazer esse vídeo pro Canal para pontuar algumas coisas muito importantes a primeira delas é a seguinte o investidor quando ele investe com pensamento de longo prazo não significa que ele nunca vai poder vender os seus ativos é comum alguns investidores se desfazerem das suas posições caso aquele ativo não faça mais sentido para sua estratégia de investimentos caso aquele ativo tenha perdido seus fundamentos a saúde financeira de uma empresa tenha degradado piorado E você acha que não tem mais perspectivas de Melhora você pode considerar uma venda mas existe uma diferença entre você vender com algum motivo sólido ah perdeu o fundamento não faz parte mais da minha estratégia de investimentos frente a você vender só porque aquele ativo se desvalorizou no curto período de tempo é inquestionável que os fundos imobiliários tiveram uma rentabilidade ruim no ano de 2024 se dermos uma olhadinha no ifix que é o índice que reúne os maiores fundos imobiliários da nossa bolsa nós vamos perceber que o acumulado no último ano é de - 7. 63 mas essa queda já chegou a ser maior beirando ali os 16% Então os investidores dores que ficam olhando para aquela performance diária performance de curto prazo eles ficariam bem tentados a vender os seus ativos então se eu te mostrasse esse investimento através desse gráfico você provavelmente acharia uma péssima decisão só que se eu mudasse a percepção e mostrasse os fundos imobiliários no histórico de longo prazo desde 2012 talvez você repensasse na sua decisão esse efeito é conhecido como framing a decisão da pessoa muda Dependendo da forma como o problema é apresentado então o investidor que ele fica muito tentado a olhar para histórico de curto prazo dos ativos ele vai viver seguindo o efeito manada e o que que é o efeito manada quando um ativo tá caindo Ele acha que é um péssimo investimento ele vende daí ele vai procurar os melhores investimentos do momento e qual seria um dos melhores investimentos do momento se a gente fosse olhar paraa rentabilidade recente bom o Bitcoin no ano de 2024 encerrou com uma valorização acumulada de 100 e 21% então o investidor ele pensa bom para que que eu vou ficar investindo em fundos imobiliários se a minha rentabilidade está sendo cada vez pior se eu posso colocar o meu dinheiro em Bitcoin em criptomoedas que já se valorizaram muito no ano de 2024 esse comportamento é muito comum Principalmente nos investidores iniciantes porque quando estamos querendo começar a investir nós temos aquela ânsia de já colocar o nosso dinheiro para render de buscar o melhor lugar para ter a melhor rentabilidade mas conforme o tempo vai passando a gente a gente vai entendendo que não é bem assim os investimentos eles não irão fazer milagre com o nosso dinheiro eles vão simplesmente potencializar o nosso resultado no longo prazo então a gente começa a perceber que não faz muito sentido ficar caçando o melhor investimento do momento então aquele investidor que fica comprando e vendendo bom eu vou comprar esse investimento porque ele já subiu Tenho medo de ficar de fora vou comprar agora e vou vender aquele que só tá me dando prejuízo se ele ficar fazendo essas movimentações ele não vai ter um bom resultado no longo prazo por isso que qual é a dica que eu sempre dou para aquele investidor que é bem iniciante no mundo dos investimentos eu dou a dica que funcionou para mim quando eu quis começar a investir a primeira coisa que eu fiz foi aprender sobre renda fixa eu coloquei meu dinheiro para render em renda fixa porque ali eu não teria dor de cabeça eu veria o dinheiro ali aumentando diariamente obviamente em dias úteis e isso foi me dando mais confiança conforme o meu dinheiro ficava rendendo sem eu ter dor de cabeça eu comecei a aprender sobre outras classes de ativos então eu comecei aprender sobre ações sobre fundos imobiliários sobre investimentos no exterior criptomoedas eu fui me aprimorando daí eu consegui chegar na conclusão do que faria sentido para mim conforme o tempo foi passando eu fui realocando esse meu dinheiro então ao invés de eu deixar tudo em renda fixa eu fui colocando também um pouco em fundos imobiliários em ações investindo no exterior eu também tenho criptomoedas e depois de 2 anos e meio nesse processo eu estou chegando na carteira que eu idealizei sim depois de 2 anos e meio a gente não monta a nossa carteira ideal do dia paraa noite eu sei que muitas pessoas quando estão começando também querem ter uma carteira diversificada logo de cara Justamente por isso que elas saem comprando na afobação ações fundos imobiliários daí muitos ficam olhando aqueles vídeos aí vídeo que alguém indica e fala que aquela ação é boa que aquele fundo imobiliário tá barato a pessoa compra sem entender o porquê sem ter o mínimo de embasamento por trás daquela compra passa um tempo desvaloriza o dinheiro vende faz uma micelânia e depois chega à conclusão que investir não é para ela porque investir só faz perder dinheiro você só vai perder dinheiro se você agir na afobação então vá com calma se você é realmente iniciante comece por renda fixa o meu último vídeo no canal foi um vídeo bem completo sobre tesouro direto são investimentos bem tranquilos para iniciantes então dá uma olhadinha nele eu vou deixar o link passando aqui em cima depois Conforme você for entendendo melhor os seus objetivos e como funciona as outras classes de ativos você vai alocando a sua carteira para você chegar naquela locação ideal bom eu quero ter tantos porcent em renda fixa para mim faz sentido também ter um pouco de ações então eu vou ter tantos por cent em ações você vai dividindo o seu patrimônio e quando eu falo patrimônio muitas pessoas também pensam bom patrimônio a pessoa tem que ter muito dinheiro não é bem assim patrimônio é todo bem e direito que você tem então se todos os seus bens somarem R 5. 000 R 10.

000 isso já é o seu Pat patrimônio quando eu falo de você aprender mais sobre cada classe de ativo é entender para que que ela serve e qual o seu propósito eu vou dar o exemplo dos fundos imobiliários já que a pergunta que eu recebi dessa caixinha foi um investidor no qual Zerou as suas posições em fis vamos lá os fundos imobiliários eles são ótimos para você ter uma diversificação no setor imobiliário logicamente Quando você compra uma cota de um fundo imobiliário o dinheiro que está ali dentro desse fundo vai ser destinado ou para comprar algum prédio algum shopping algum galpão Logístico Então você vai estar se expondo ao setor imobiliário com pouco dinheiro então isso é uma ótima forma da gente ter uma diversificação com menos capital você também vai estar focando em um fluxo de renda mensal por os fundos imobiliários eles costumam pagar dividendos todos os meses apesar de não ser a sua obrigação um fundo imobiliário ele não tem a mínima obrigação de distribuir os seus lucros todos os meses ele precisa distribuir os seus lucros a cada semestre mas o mercado acabou se habituando com essa distribuição mensal então aquele investidor que já tá com o foco de construir uma renda passiva mensal que já está se aproximando desse momento de usufruir dessa renda os fundos imobiliários são uma ótima classe de ativo para ele focar agora o que o investidor precisa entender os fiis Eles não têm um grande potencial de valorização Então se o investidor tá no momento de vida de construção de patrimônio ele quer ter um potencial maior de valorização significa que ele não poderia ter um fundo imobiliário de maneira alguma é claro que ele pode mas o foco dele não deveria ser muito os fundos imobiliários Porque pensa comigo Qual é o patrimônio de um fundo imobiliário de tijolo que investe diretamente em imóveis patrimônio dele são os próprios Imóveis é lógico o imóvel ele tende a se valorizar com passar do tempo mas ele não tem o mesmo potencial de valorização do que a receita de uma empresa por exemp exemplo do que um negócio você pode ter um crescimento exponencial da receita de uma empresa e isso acabar se refletindo na cotação delas no mercado Então você compra uma empresa hoje a tantos reais ela cresce e apresenta bons resultados a cotação dela tende a se valorizar muito mais do que um fundo imobiliário o investidor ele precisa entender esse propósito porque eu vejo muitas pessoas investindo em fundos imobiliários achando que elas vão ter um fluxo de renda mensal e ainda assim uma baita valorização do seu patrimônio esse não não é o intuito dos fis até porque uma outra diferença uma empresa ela não tem essa obrigação de distribuir 95% do seu lucro líquido os fundos imobiliários como a gente acabou de mencionar eles têm essa obrigação de distribuir a cada semestre 95% do seu lucro líquido já uma empresa ela pode reter uma parte do seu lucro para reinvestir para continuar crescendo mas o motivo no qual as empresas têm um potencial maior de valorização então entenda isso porque muitos investi idores não entendem o propósito de cada classe de ativo investem e depois saem falando mal que o ativo não presta que o ativo é ruim um outro ponto que o investidor também precisa entender os fundos imobiliários são prejudicados em ciclos de alta da nossa taxa de juros estamos passando por esse momento a nossa taxa de juros está ali com Projeção de chegar a 15% uma taxa de juros mais elevada aumenta a atratividade da renda fixa e diminui a atratividade da renda variável fazendo com que os ativos se desvalorizem por isso que nós estamos vendo nos últimos meses os fundos imobiliários se desvalorizando bastante o investidor que não entende que isso é comum em momentos de alta da nossa taxa de juros ele fica sem entender achando que os fis são péssimos investimentos e acaba vendendo se ele entendesse como funciona esse ciclo de mercado ele estaria tranquilo quando a nossa taxa de juros fica muito elevada o custo de oportunidade também é elevado O que é o custo de oportunidade é a rentabilidade que você está abrindo mão para investir em outro ativo Então pensa comigo se a nossa taxa silic hoje está em 12,25 ao ano o seu custo de oportunidade é 12,25 por. por quê você consegue investir facilmente em títulos públicos de federais como um tesouro celic e ter essa rentabilidade de forma extremamente segura 12,25 ao ano se você escolhesse investir em um fundo imobiliário seu custo de oportunidade seria os exatos 12,25 para você correr mais risco investindo no fundo imobiliário ele teria que te dar um retorno maior do que 12,25 por ao ano e para ele conseguir te dar um retorno maior ele precisa estar descontado Justamente por isso que a gente vê essa queda nas suas cotações é por isso que talvez você tenha até percebido que o conceito de se investir pensando no longo prazo vem sendo cada vez mais disseminado por quê primeiro ele te dá menos trabalho quando você investe pensando no longo prazo você vai ter o trabalho sim de montar a sua estratégia de investimentos da sua sua alocação Quantos por cento você vai ter em cada classe de ativo você vai ter o trabalho de escolher bons ativos mas depois o seu único trabalho vai ser continuar aportando e seguindo aquela estratégia que você traçou de tempos em tempos É lógico você vai dar uma olhadinha deixa eu ver se essa ação tá tudo bem com ela com a empresa deixa eu ver se tá tudo bem com esse fundo imobiliário se está tudo bem vida que segue você continua fazendo os seus aportes isso te dá muito mais tranquilidade do que você ficar tentando prever o melhor momento de comprar o melhor momento de sair tentar cravar Qual o melhor investimento pro próximo ano se você ficar fazendo isso você vai errar tem pessoas que conseguem fazer isso tem primeiro que são poucas pessoas e essas poucas pessoas que conseguem elas literalmente vivem de mercado elas acompanham elas estudam e a maioria das pessoas não querem isso e nem T tempo para isso muitos querem começar a investir justamente para ter uma tranquilidade para você colocar o seu dinheiro ali todos os meses investir e ficar tranquilo sabendo que você está fazendo o seu trabalho então a sua única missão é escolher bons ativos diversificar a sua carteira e deixar que o longo prazo vai fazer o trabalho para você inclusive eu queria compartilhar com você esse estudo feito pela economática que mostra a diferença dos resultados entre alguns tipos de investidores esse primeiro investidor aqui ele tem a estratégia perfeita ele acertou exatamente o fundo do mercado durante 24 anos esse segundo investidor Ele simplesmente durante o primeiro mês do ano Janeiro ele fazia o seu único aporte então chegava a Janeiro daquele ano ele aportava e fez isso durante todos os anos dos anos 2000 a 2024 esse terceiro investidor ele era o famoso investidor manada ele só comprava quando os ativos subiam muito ele não vendia no prejuízo tá essa simulação aqui parte do princípio que o investidor ele só comprou mas ele só comprou quando tudo já subia muito e o último investidor é um investidor bem conservador que deixou todo o dinheiro dele no CDI rendendo em renda fixa como conseguimos perceber é lógico o investidor com a estratégia perfeita teve o maior resultado Mas pensa comigo se ele cravou exatamente os melhores momentos para se investir durante 24 anos o resultado dele teria que ter sido expressivamente maior do que foi ele teve um resultado maior mas não foi tão mais significativo assim do que aquele investidor que simplesmente fez a locação anual dele chegava no início do ano ele fazia os seus aportes e Vida que Segue Esse estudo aqui é para salientar que não vale o esforço da gente tentar prever um melhor momento para fazer os investimentos para tentar eh cravar o melhor investimento do próximo ano foque em escolher bons ativos e para isso eu vou te dar algumas dicas agora como estamos falando de fundos imobiliários vamos entrar no site da uvp analítica Onde você consegue fazer análise tanto de ações quanto de fundos imobiliários dar uma olhadinha num fundo famoso conhecido como tg11 O que que você precisa olhar para escolher um bom fundo imobiliário fundo imobiliário de tijolo que investe diretamente em móveis físicos primeira coisa olhe para a liquidez média diária que é o quanto esse fundo movimenta de dinheiro todos os dias na bolsa um fundo com uma liquidez muito baixa você vai ter uma certa dificuldade de comprar e vender as suas cotas então busque ali fundos com uma liquidez média deárea mínima de R 1 milhão deais dê uma olhadinha também na vacância física desse fundo ou seja o espaço que está vazio que não está sendo locado ou seja não está gerando receita para esse fundo uma vacância física de 2. 46 é baixa e extremamente aceitável comece a ficar de olho quando essa vacância física começar a ficar maior do que 10% olhe também a alavancagem financeira do fundo nesse caso o btlg hoje tem uma alavancagem de 3.