AULA 19 - DO CONTRATO PRELIMINAR

Oi tá tudo bem com vocês Espero muito que sim bem-vindos ao meu amado Direito Civil bem-vindos ao estudo da teoria geral dos contratos quase no finalzinho dessa teoria geral hoje para falar sobre o contrato preliminar Então vamos lá vamos compreender um pouquinho do que significa esse contrato preliminar e quais são os efeitos decorrentes desse contrato que o próprio nome já está dizendo contrato preliminar ele nada mais é do que o contrato provisório O que é um contato provisório professora você disse que contato é acordo de vontades você disse que contrato ele já era obrigatoriedade para

as partes é possível fazer um contato que tenha vigência o que tenha validade somente por um tempo e que não em Cida todos os efeitos decorrentes do que está disciplinado pelo código civil é possível às vezes por interesse das partes por circunstâncias peculiares aquele negócio jurídico ainda não interessa para as partes a celebração do contrato definitivo ou ainda não é possível a celebração deste contrato definitivo e então mesmo que não havendo essa possibilidade ou mesmo que não havendo o interesse no contrato definitivo as partes ela já queiram amarrar aquela relação jurídica ela já queiram então

ali dá para aquela relação jurídica uma certa segurança então é muito comum Por exemplo quando alguém é a tendo a pretensão de aquisição de um imóvel é e necessitando por exemplo de um financiamento bancário essa pessoa constituam com o vendedor não contrato definitivo porque seja fosse o contrato definitivo ir ela já ali estabeleceria o valor já Qual é a forma de pagamento mas é um tipo de negócio jurídico que depende da aprovação bancária por exemplo então eles podem convencionar um contrato para eliminar o contrato provisório ou às vezes não depende do financiamento Às vezes o

comprador ele admite a possibilidade que ele mesmo vai pagar pelo preço ajustado naquele contrato de compra e venda só que ele vai pagar isso num prazo muito grande e aí e por ter um prazo muito grande o vendedor para se resguardar né para evitar qualquer tipo de inadimplência de inadimplemento ou qualquer tipo aí né de prejuízo em razão desse contrato ele pode estabelecer aqui tudo bem nós vamos convencionaram contrato mas o contato que é para eliminar eu ainda não vou conceder a você todos os efeitos do contato a definitivo como por exemplo a hora da

Escritura pública então é um isso decorre da vontade das partes no nesse último caso neste último exemplo o vendedor resguardando para si o direito de propriedade do imóvel falar tudo bem eu vendo para você o imóvel Mas eu ainda não transmite a propriedade eu transmito somente a posse assim ele garante ele ele faz com que a para o comprador aquela obrigatoriedade no pagamento das obrigações assumidas em outros casos ele talvez ainda não pode ou ainda não há possibilidade de aquisição porque o comprador Depende a do de um financiamento bancário ou às vezes vamos imaginar né

que eu estou diante de um imóvel que está em processo de inventário a gente sabe que a sucessão hereditária ela abre com o falecimento automaticamente Mas é claro é feito se ele se concretizam a partir de um processo de inventário de um procedimento que vai conceder especificamente de forma concreta aos herdeiros então a propriedade dos bens deixados pelo de cujus durante esse processo não tem como o herdeiro vender de forma definitiva o imóvel para outra pessoa porque porque ele ainda não é o proprietário Quando eu digo isso é porque ele ainda não tem o título

constitutivo da sua propriedade não tem Escritura pública em seu nome lhe garantindo a propriedade Então o que ele pode fazer nesse momento em diante da impossibilidade dos efeitos definitivos de um contrato de compra e venda ele faz um contato para eliminar assumindo a obrigação com o comprador de que no momento em que eles se tornaram proprietários daquele imóvel ele transmitir ar a propriedade a Ele o contrato mais é um não é o que a gente mais em conta aí nos nossos no nosso dia a dia né de contato para eliminar o exemplo mais comum é

o compromisso de compra e venda São é muito comum a gente estar diante de um compromisso de compra e venda compromisso de compra e venda em que ou eu ainda não tenho a legitimidade específica para vender a coisa ou comprador ainda não têm os recursos financeiros para a aquisição da coisa então se faz através de um compromisso de compra e venda uma promessa de compra e venda e o objetivo principal desse contrato provisório desse contato para eliminar é a realização do contrato definitivo então o objetivo principal né o objeto do contrato preliminar é dizer o

seguinte que no tempo certo no momento certo no prazo certo será dado aquele contato com eliminar o efeito o resultado definitivo em regra o contato para eliminar ele já possui todas as cláusulas todos os os anseios que os contratantes desejam para o contrato definitivo simplesmente faltando aí né algum detalhe faltando aí algum requisito para que esse contrato que é tido como preliminar ele alcance os efeitos do definitivo a concessão do financiamento bancário por exemplo aquisição da propriedade com a sentença definitiva de uma ação de inventário Então tá faltando só algo mas o preço já tá

ajustado a forma de pagamento já está ajustada a data da entrega já tava ajustada multa correção monetária juros tudo já está ajustado neste contrato preliminar Acabei de somente algum detalhe para aperfeiçoamento e transformação dele em contato a definite bom o 462 ele vai dizer que os requisitos de correntes os requisitos exigidos na verdade do contrato preliminar são os mesmos requisitos exigidos para o contrato definitivo se o objetivo do contrato preliminar é transformar-se em contato definitivo se objetivo do contrato preliminar fazer com que ele tome os mesmos efeitos do contrato definitivo Então são os mesmos requisitos

do contrato preliminar para o contrato definitivo então o objeto objeto ele tem que ser lícito ele tem que ser possível Ele tem que ser determinado ou menos determinável como a gente já falou o requisito subjetivo é a capacidade exigida para os contratantes para que aquele contrato ele Gere uma Gere seus efeitos que ele tem a validade mas não só a capacidade geral a capacidade também especifica a legitimação para então realizar aquele contrato em alguns casos havendo necessidade a outorga o que história nessecita pela Linde pessoas casadas e que coloca em risco o patrimônio desse casal

e o requisito formal é aquele que também vai exigir que para que um contrato ele gera efeitos ele tem aqui a tentar a uma forma especial e aqui é que o 462 vai dizer aqui é não há ou não há necessidade ou não é necessário né de que o contrato preliminar Ele atende a mesma forma do contrato definitivo então com exceção do requisito formal todos os requisitos exigidos para o contrato preliminar são os mesmos requisitos exigidos para o contrato definitivo Então se para o contrato definitivo a lei exige forma especial Escritura pública por exemplo um

contato e não precisa ser mediante Escritura pública ele pode ser por instrumento particular agora vamos ver o que que então determina o artigo 463 acerca do efeito do contrato preliminar Como eu disse para vocês contrato preliminar ele tem por objeto a realização de um contrato definitivo ele vai dizer assim óleo nossos contratantes Ainda não temos e ainda não conseguimos os efeitos do contrato definitivo mas já Assumimos obrigações recíprocos que tem o objetivo de fazer com que esse contrato preliminar se transforme E alcance os efeitos do contrato definitivo então o ar tigo 463 ele vai dizer

o que ele vai dizer que aquelas obrigações assumidas no artigo desculpa no contrato a preliminar ela se transforma em obrigações definitiva e mediante então aí a exigência de um dos contratantes então cumpridas todas as obrigações do contrato preliminar ou alcançados é os requisitos e as condições estabelecidas no contrato preliminar surge para o contratante o direito de exigir do outro contratante a transformação desse contrato preliminar em contato definitivo cuidado pessoal porque nem sempre eu vou ter que realizar o materializar Esse contrato no outro documento lembra que eu disse para vocês que geralmente o contrato preliminar ele

já faz constar todas as cláusulas do contrato definitivo então basta simplesmente a por exemplo a levar esse esse registro Esse contrato agora para se transformar em uma Escritura pública e será registrada ou a entrega efetiva da coisa com o e do veículo por exemplo já preenchido então aqui não necessariamente eu tenho que fazer um segundo comprar não necessariamente eu vou ter que digitar o segundo contato não eu simplesmente vou ter que dar então continuidade aos efeitos Esse contrato ao cumprimento das obrigações para que eles se tornem definitivo então se eu fiz o contrato de compra

e venda de imóvel e eu fiz isso de forma a articular através de um instrumento particular é alcançados então assim alcançadas as condições estabelecidas naquele comprar eu preciso pegar se contrato e levar agora para o registro competente lavrará a escritura e Registro a lá isso é dar efeito definitivo ao contrato preliminar então cumpridas as obrigações assumidas no contrato preliminar sujo para o outro contratante o direito de exigir a transformação desse contato em contato definir e para que contratante Então faça tudo quanto for necessário para dar os efeitos definitivos a esse contato agora nem sempre isso

acontece de forma espontânea deveria porque se eu espontaneamente assume essa obrigação preliminarmente Eu sabia que cumpridas as obrigações alcançadas as condições eu teria que dar então efeito definitivo a esse contrato então a para o contratante o direito de exigir judicialmente o cumprimento dessa obrigação e a gente vai ver já já tá bom professora o contato preliminar ele precisa ser registrado Então você disse professora que não há necessidade de que ele tenha a mesma forma do contrato definitivo Então se o contrato definitivo exige que seja inscrito da Pública contato para eliminar não precisa ser mediante Escritura

pública e pode ser inclusive mediante instrumento particular agora esse contrato ele precisa ser registrado se você tiver diante de uma questão objetiva lá na OAB no concurso público ou na sua prova da graduação você vai responder aqui sim porque sim porque o parágrafo único do quarto mesmo vocês vai dizer que o contrato preliminar deve ser levado a Registro competente. Então se você está diante de uma questão objetiva um teste lá na sua prova lá no concurso público lá na OAB você responde que sim que o contrato preliminar ele precisa ser levado ao registro competente agora

para efeitos entre as partes é mais do que pacificado na doutrina e na jurisprudência que o contato ele não precisa ser e lá registro Então esse registro ele só é necessário para que esse contato para eliminar ele gera efeitos para terceiros e inclusive o registro do contrato do compromisso de compra e venda de imóvel por exemplo transforma aquele compromisso de compra e venda em direito real então é um direito que existe e que se forma entre pessoa e coisa mesmo que não ainda escritura definitiva então o compromisso de compra e venda levado a Registro ele

tem uma eficácia é tão grande que ele alcança o status de direito real em tá lá né no elenco do artigo 1.225 são direitos reais e um deles ou compromisso de compra e venda então é o seguinte e eu fiz um compromisso de compra e venda de um imóvel assume a obrigação que eu quero comprar um imóvel mas eu estou aguardando a resposta lá do banco para me dizer se aquele se aquele valor que eu espero será aprovado ou não fizemos um compromisso de compra e venda esse compromisso de compra e venda entre comprador e

vendedor ele tem validade completa a validade ele gera efeito entre as partes de forma inequívoca agora se por um acaso no meio desse caminho esse vendedor de forma maliciosa com uma fé vem de um mesmo imóvel para uma outra pessoa hoje eu não poderei então invocar aquele compromisso para eliminar em face dessa terceira pessoa significa que essa terceira pessoa que adquiriu o imóvel adquirido legitimamente adquiriu de boa-fé e ter a melhor direito do que eu porque porque eu não registrei aquele compromisso e se eu não registrei o compromisso como é que o terceiro tinha como

saber que já existia um compromisso que já existiam contato para eliminar então eu não posso utilizar desse contrato preliminar para me defender contra direitos de terceiros agora em fácil do vendedor sim tanto é que se esse vendedor de má-fé vendeu o imóvel para um terceiro inclusive outorgou escritura em favor desse terceiro esse compromisso Esse contrato preliminar eu vou poder utilizar em faço do vendedor e por exemplo receber aí o dinheiro que eu paguei esse já tinha adiantado alguma coisa e todas as pernas e os danos decorrentes deste contrato então muito cuidado se eu tiver então

diante de uma situação que me pergunte de forma categórica seu contato para eliminar precisa de registro você responda aqui sim Porém esse contrato preliminar mesmo quando não registrado ele gera efeito entre as partes entre promitente vendedor e entre o promitente comprador bom aí vamos imaginar que vocês fizeram contrato para eliminar as condições estabelecidas no contrato para que ele se tornasse definitivo foram alcançadas se efetivaram e agora então você almeja a transformação desse das obrigações assumidas no contrato preliminar em obrigações definitivos se aperfeiçoando o quê e com outorga da escritura definitiva com registro dessa estrutura com

o pagamento total do preço Então você quer agora que todos os efeitos do contato do contrato definitivo se efetive e você procura então lá o outro contratante seja o promitente vendedor ou promitente comprador e de igual vão lá compra a sua parte no contrato e ele se recusa a cumprir você notifica esse contratante e dá um prazo a ele não não há na lei não há no código civil um prazo determinado para cumprimento então a desse contato para realização do contato definitivo vai depender de cada caso e da complexidade do negócio jurídico Então você notifique

da prazo pronto contratante diz olha transforme o contrato preliminar em contato de definitivo faça sua parte por exemplo outorga escritura em meu favor e eu a comprei o imóvel paguei por esse móvel Fiquei cinco anos padrão nesse Móvel agora que eu terminei de pagar então vai lá e outorga escritura definitiva em meu favor se o promitente vendedor não faz e não faz de forma legítima se ele não faz surge Então para mim promitente comprador o direito de executar especificamente essa obrigação de fazer quando o contratante se comprometeu a outorgar a Escritura pública quando eu Terminasse

de pagar a casa quando eu Terminasse de palhaço as os cinco anos né de parcelas a respeito do preço desse móvel então neste caso ele teria que cumprir isso de forma espontânea se ele não faz de forma espontânea essa obrigação de fazer ela não pode ficar ali né sem nenhum tipo de cor sib e eu tenho que ter o direito de então é promover uma ação de propor uma ação para exigência da execução específica daquela obrigação de fazer se trata nesse caso de uma obrigação de fazer consistente em outro lugar é outorgada a Escritura pública

eu posso então entrar com uma ação para adjudicação compulsória do bem Eu provo que eu paguei todo o preço prova que eu comprei com todas as minhas obrigações e vou desculpa eu vou pedir para que o juízo então determine e o outro contratante o faça e ele pode estabelecer inclusive aí o pagamento de multa diária né pelos dias que ele deixa de cumprir a obrigação espontaneamente assumida extrajudicialmente a si mesmo assim não contratante não cumprir sua obrigação de fazer se mesmo assim ele não transforme Esse contrato preliminar em contato definitivo o juiz ele pode suprir

a vontade dor contratante através de sentença ele faz com que todas as obrigações e os efeitos decorrentes do contrato terminar se tornem definitivos E aí mesmo sem a manifestação da vontade do outro contratante esse contato ele se aperfeiçoa por exemplo eu posso levar essas em 10 até um cartório de registro de imóveis para registrar o imóvel em meu nome para transferir a propriedade para o meu nome mediante Então essa adjudicação compulsória mediante então aqui né Essa obrigatoriedade mediante Então essa execução específica do artigo 464 é uma súmula súmula 239 já confirmo para vocês súmula 239

Superior Tribunal de Justiça STJ vai dizer que essa adjudicação compulsória ela é possível mesmo não havendo registro competente lembra disso então artigo a súmula 239 do STJ vai dizer os seguintes mesmo que aquele contrato preliminar ele não tenha sido levado a Registro em ação de adjudicação compulsória em que eu estou determinado estou pretendendo que o os efeitos definitivos do contrato se efetivem o juiz ele pode então conceder os efeitos definitivos mediante o artigo 46 quatro e também a súmula 239 para execuções específicas ela é possível mesmo quando não há registro do contrato preliminar E quem

diz isso é a súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça bom agora existem alguns casos em que a execução específica ela já não interessa mais para o credor Ou nem é mais possível então o credor não interessa mais para ele que aquele contrato se com transforma em contato definitivo Então vamos imaginar que o vendedor não é transmitiu a posse do imóvel ao promitente-comprador ele não tenho mais interesse que esse contato se transforma em contrato de compra e venda porque o comprador não tem como lhe pagar o preço por que o financiamento não foi aprovado nesse

caso nessas circunstâncias Então pode um dos contratantes ao invés de requerer a execução específica do contrato Ou seja a transformação do contrato preliminar em definitivo a resolver a situação somente em Perdas e Danos então a a situação se resolve o contrato se resolve as partes continuam na sua no seu statu quo ante a situação que se encontravam anteriormente mas aquele que se sentiu prejudicava ele pode requerer aí o pagamento de todos os prejuízos através das perdas e dos dados só um detalhe tudo isso que eu falei a respeito do contrato preliminar aí a possibilidade da

execução específica do contrato eliminar a possibilidade de você exigir judicialmente o suplemento da vontade do contato para eliminar só é possível quando não há nesse contato eliminar a cláusula de arrependimento e se os contratantes já pactuaram a possibilidade de que aquele contato é o contrato preliminar aquele contato ainda não gera todos os efeitos definitivos para os contratantes e Que Há a possibilidade de que um contratante ou ambos os contratantes possam se arrepender davam da manifestação da vontade naquele contato eliminar esse esse os contratantes Eles já prevêem essa circunstância não pode é aquele contratante que legitimamente

invoca a cláusula de arrependimento não pode outro contratante querer transformar esse contato em contato definitivo porque a cláusula de arrependimento uma cláusula legítima Inclusive a lei estará inserida no contrato já com a previsão de uma punição em caso do exercício dessa cláusula de arrependimento Então essa execução O que significa a exigência judicial da dos efeitos definitivos para um contrato preliminar só se aplicam quando não há no Consórcio eliminar a cláusula de arrependimento Oi tudo bem pessoal então espero que vocês tenham compreendido o contato para eliminar nós temos ainda mais uma aula Acerca das cláusulas gerais

da teoria geral dos contratos até chegarmos então a extinção do contrato e a gente vai falar de resolução rescisão resilição tudo aquilo que põe fim a um contrato se você ainda não é inscrito nesse canal por favor vai lá e se inscreva comente compartilhe vamos fazer esse canal chegar aí a muitas pessoas há muitos alunos que também precisam aprender um pouquinho mais sobre direito civil tá bom Espero que vocês fiquem bem fiquem com Deus e até a próxima aula