Contrato de compra e venda (parte 16)

Olá pessoal tudo bem com vocês bom Vamos retomar aqui o nosso curso né eu de antemão peço desculpas porque a voz hoje não está das melhores né estou aí me recuperando de uma gripe Então já peço aí desculpas pela voz um pouco atrapalhada mas não queria deixar em vocês sem vídeo mais um dia então Vamos retomar o estudo das cláusulas especiais no contrato de compra e venda iniciando o nosso compartilhamento nós vamos agora falar sobre a cláusula de preferência tá então as partes elas podem inserir no contrato de compra e venda uma cláusula de preferência

também chamada de cláusula de preempção ou prelação que nada mais é do que a cláusula de preferência essa cláusula de preferência ela cria um direito ela cria um direito como nós vamos analisar que é exatamente um direito de preferência e esse direito de preferência que tem origem na vontade das partes ele vai ser um direito de preferência que vai garantir que se um dia o comprador de um bem quiser vender este bem o vendedor originário vai ter um direito de preferência de modo que o comprador se decidir vender o bem estará obrigado a primeiro oferecer

este bem ao vendedor originário Conseguiu perceber então o vendedor originário ele vai ter em seu favor um direito de preferência caso o comprador decida eventualmente vender aquele bem não pode confundir essa cláusula de preferência com a retrovenda que nós estudamos no vídeo anterior são coisas distintas e eu vou mostrar algumas diferenças para vocês tá bom bom aqui então nós temos um direito de preferência de origem convencional Ou seja é um direito de preferência que foi criado pela vontade das partes através da inserção de uma cláusula contratual não se confunde com o direito de preferência de

origem legal que nós também já Vimos que existe né Às vezes o direito de preferência pode ter como berço a própria lei a vontade do legislador não é o caso aqui aqui esse direito de preferência nasce metade das partes que através dessa vontade resolve inserir no contrato uma cláusula criando esse direito de preferência de preempção ou de prelação tá bom ao contrário da retrovenda veja que a gente vai fazendo alguns pontos de diferença né ao contrário da retrovenda essa cláusula de preferência pode ser inserida em vendas de bens móveis ou Imóveis lembra que nós falamos

que a retrovenda ela é só para bens Imóveis Pois é aqui essa cláusula de preferência vale tanto para bens móveis como Imóveis então se eu tiver por exemplo compra e venda de um carro posso colocar no contrato uma cláusula de preferência pode se eu tiver compra e venda de um apartamento posso colocar cláusula de preferência pode também quem aqui nós temos um conceito né é a cláusula contratual que prevê a obrigação de um comprador de um bem móvel ou imóvel oferecê-lo a quem lhe vendeu através de notificação judicial ou extrajudicial para que ele possa se

valer do seu direito de preferência em igualdade de condições é aquela famosa expressão tanto por tanto caso decida alienar o bem futuramente então Aqui nós temos todas as informações cruciais sobre a cláusula de preferência ela é uma cláusula que cria a obrigação do comprador de também pode ser móvel ou imóvel oferecer este bem a quem lhe vendeu ou seja ao vendedor originário através de uma notificação para que esse vendedor originário possa se quiser se valer desse direito de preferência em igualdade de condições percebeu pessoal olha só que interessante primeiro ponto o artigo 513 caput que

a gente vai ler daqui a pouco ele deixa claro que essa cláusula ela se aplica para vendas ou seja por contrato de compra e venda mesmo como nós estamos estudando e ela também se aplica para o Instituto da adação em pagamento caso você não lembre né adação em pagamento é uma forma distinção das obrigações onde credor e devedor pactuam que o devedor poderá entregar para o credor um bem diverso do combinado como nós estudamos no direito das obrigações o credor não é obrigado a receber coisa diversa da pactuada ainda que mais valiosa não é obrigado

mas ele pode aceitar receber um bem diverso daquele que foi combinado quando ele aceitar receber um bem diversos nós estaremos diante da dação em pagamento Tá bom muito bem então o artigo 513 ele fala que essa cláusula de preferência ela se aplica tanto por contrato de compra e venda como também para o Instituto da adação e pagamento o ponto mais importante que eu quero chamar atenção de você aqui é o seguinte a eficácia da cláusula de preempção da cláusula de preferência Depende de o comprador decidir o bem Então olha só que interessante a cláusula de

preferência só vai valer se o comprador um dia resolver vender o bem Porque se o comprador não quiser vender o bem a cláusula de preferência vai perder o efeito dela não pode aqui O titular do direito de preferência obrigar o sujeito a vender o bem é um ponto bem diferente da retrovenda porque lá na retrovenda Nós estudamos que o sujeito ele tem um direito potestativo se ele quiser exercer a retrovenda dentro daquele prazo ele obriga o sujeito ali revender O bem é diferente aqui não aqui o comprador decide se ele vai querer vender o bem

ou não se ele decidir revender O bem aí nasce o direito de preferência do vendedor se o comprador decidir revender O bem aí pela cláusula de preferência ele tem a obrigação de primeiro oferecer o bem para o vendedor agora se o comprador não quiser revender O bem o vendedor titular da preferência nada poderá fazer nada poderá fazer a não ser se conformar percebeu então aqui você visualiza uma diferença uma outra diferença entre a prelação convencional Ou seja a preferência convencional e a retrovenda porque na retrovenda o comprador não tem escolha A não ser se sujeitar

ao direito de resgate do vendedor percebeu então aqui é diferente no seu parágrafo único o artigo 513 prever os prazos Maximus para se exercer o direito de preferência então eu vou ter aqui 180 Dias Parabéns móveis e dois anos parabéns Imóveis aqui pessoal são os prazos Maximus para se exercer o direito de preferência então esses prazos variam conforme a natureza do bem se o bem for móvel 180 dias se for imóvel dois anos então a cláusula de preferência só vai valer por no máximo esses prazos aqui percebeu Então vamos supor que eu esteja adiante de

uma compra e venda de um apartamento bem imóvel prazo máximo da preferência dois anos então dentro desse prazo máximo de dois anos se o sujeito quiser revender o bem ele tem que observar o direito de preferência do vendedor agora se ele só for revender O bem Depois desses prazos máximos ele não precisará observar o direito de preferência olha só veja bem esses prazos devem ser contados da data da realização da venda original Ok então foi feita a venda original começa a contar os prazos de preferência 180 dias se o bem for móvel dois anos se

for imóvel perfeito fiz a venda Começou a correr prazos transcorrerem e dentro desses prazos não for o comprador não quiser revender o bem e aí o prazo transcorreu o bem poderá ser vendido a terceiros sem necessidade de observar a preferência então durante dois anos Vamos pensar numa compra e venda de um apartamento durante dois anos o comprador não quis revender O bem não quis revender passou vamos supor três anos no terceiro ano é que ele resolveu revender O bem vai precisar observar a preferência não então apenas para exemplificar Imagine que João vendeu um imóvel para

Pedro com cláusula de preferência se é imóvel Então é dois anos o prazo máximo caso Pedro resolva vender o bem após quatro anos da venda originária ele poderá oferecer sem precisar observar a cláusula de preferência percebeu uma corrente doutrinária entende que esses prazos do parágrafo único do artigo 513 não podem ser alterados tá então existe entendimento na doutrina nesse sentido só que o professor Flávio tartucci ele diz o seguinte Olha esses prazos eles podem ser reduzidos eles podem ser reduzidos porque o artigo 513 parágrafo único fala que não poderá exceder e eu particularmente acho que

o cartucho está muito certo nessa posição porque o código fala não poderá exceder esses prazos Então significa que esses prazos são um teto mas nada impede que as partes elas reduzam os prazos não há problema nenhum Então olha só o texto 513 apreensão ou preferência impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender ou dar um pagamento para que este use de seu direito de prelação na compra tanto parágrafo único o prazo para exercer o direito de preferência não poderá exceder a 180 dias se a coisa for móvel ou

dois anos se imóvel Então me parece realmente muito claro que os prazos podem ser reduzidos Tá certo agora você jamais pode confundir esses prazos do 513 parágrafo único que nós acabamos de estudar com os prazos previstos no artigo 516 porque os prazos do 516 dizem respeito a manifestação do vendedor originário ou seja daquele que tem o direito de preferência Então veja bem nós acabamos de estudar os prazos máximos que são aquele limite temporal dentro do qual a cláusula de preferência vai valer Esses são os prazos do que a gente três parágrafo único da cláusula de

preferência só vai valer durante esses prazos máximos que nós estudamos agora imagine o seguinte Imagine que eu sou titular de um direito de preferência E aí dentro daqueles prazos que nós estudamos agora eu sou notificado que o comprador vai revender O bem Então como nós vimos eu que sou titular do direito de preferência eu tenho que ser notificado eu tenho que ser avisado da venda para eu poder exercer o meu direito de preferência Imagine que eu titular da preferência fui notificado ó tô revendendo o bem você Sérgio titular da preferência quer exercer a preferência quer

recomprar o bem eu tô te dando aqui a preferência tô te avisando que eu vou revender O bem você quer a partir do momento que eu sou notificado eu vou ter prazo para manifestar o meu interesse e esse prazo para manifestar O interesse é que vem previsto no 516 que nós vamos ler agora Então olha só inexistindo prazo estipulado ou seja o contrato Pode Prever um prazo mas caso não preveja o direito de preen São cado cará se a coisa for móvel não se exercendo nos três dias e se for imóvel não se exercendo nos

60 dias subsequentes a data em que o comprador tiver notificado vendedor então repare uma vez notificado de que o comprador irá revender O bem o vendedor originário terá estes prazos para exercer o direito de preferência serão três dias se o bem for móvel e 60 se for imóvel Lembrando que o contrato Pode Prever prazo diverso tá o contrato Pode Prever prazo diverso mas caso seja omisso aplicam-se estes prazos legais aqui então eu vou ter três dias para me manifestar se o bem formável o carro por exemplo e vou ter 60 dias para me manifestar se

o bem for imóvel um apartamento por exemplo ok esses prazos tem natureza decadencial de modo que eles levam a extinção do direito de preferência se ele não for exercido Então fui notificado não me manifestei dentro do prazo perdi o direito de preferência ok esses prazos são contados da data em que o comprador tiver notificado vendedor seja notificação judicial ou extrajudicial tanto faz eu conto os prazos da data em que tiver sido notificado vendedor Beleza então não confunda os prazos de digamos assim vigência da cláusula de preferência com os prazos para se manifestar ou seja para

o vendedor se manifestar acerca do seu direito de preferência ok muito bem o não exercício do direito de preferência com figura sua renúncia tácita percebeu então se eu não exerci meu direito de preferência Isso significa que eu estou renunciando táticamente o direito logo se o vendedor não se manifestar dentro dos prazos ele perde a preferência Ok E aí o comprador poderá oferecer o bem a quem ele quiser esses prazos do artigo 516 podem ser aumentados pelas partes mas não podem ser diminuídos tudo bem Isso aqui é muito importante então esses prazos podem ser aumentados então

se as partes no contrato quiserem aumentar os prazos não tem problema ela só não podem diminuir aqui seriam digamos assim prazos o artigo 514 fala o vendedor pode também exercer o seu direito de prelação intimando o comprador quando lhe constar que este vai vender a coisa olha que interessante o artigo 514 ele prevê o inverso o artigo 514 diz assim que o vendedor ao invés de ficar esperando ser notificado ele pode intimar o comprador quando ele vendedor descobrir de alguma forma que o comprador está na iminência de revender O bem olha que interessante o artigo

quente 14 prevê o inverso ele prevê a possibilidade do vendedor ter uma postura ativa em relação ao exercício do direito de preferência porque aí ele pode perceber que o comprador está na ininência de vender o bem ou dá em pagamento e aí ele poderá intimar o comprador é o contrário então é um artigo bem interessante né porque esse vendedor ele pode tomar ciência da venda das mais diversas formas isso aqui deixa a imaginação correr solta um anúncio jornal internet Então imagina que o vendedor ele tá lá vendo sei lá abre o jornal e vê que

o bem foi posto à venda aí ele fala Opa espera um pouco mas eu tenho direito de preferência como ele descobre que a venda está sendo divulgada ele pega em mim o vendedor o comprador falou eu tenho preferência só que veja bem a intimação feita a pessoa do comprador deve retratar o firme propósito de exercer o direito de preferência então Ou seja no caso do 514 tudo bem O Vendedor pode intimar o comprador se ele descobre que a venda tá na iminência de ser feita tudo bem só que quando o vendedor resolver intimar o comprador

ele tem que intimar o comprador se ele efetivamente quiser comprar o bem não é para intimar só por intimar para depois dizer não não quero não ele intima o comprador e coloca lá que ele tem realmente a intenção de exercer o direito de preferência não é brincadeira não é birra que ele tá fazendo aí ele não me notificou não me avisou eu vou lá notificar não só vai notificar se você efetivamente quiser comprar o bem usando o seu direito de preferência se após a intimação o vendedor voltar atrás ele deverá arcar com eventuais prejuízos que

ocasionar oriundos da Sua má fé então só vá intimar o outro se você realmente quiser recomprar o bem não é para fazer só birra Ah não um time só se quiser recomprar por fim essa intimação não tem forma especial tá aqui a doutrina Manda aplicar o artigo 107 do código que prevê forma livre Tá bom então essa intimação ela não tem forma especial tá bom muito bem o artigo 515 vem e fala aquele que exerce a preferência está sob pena de perder obrigado a pagar em condições iguais o preço encontrado ou o ajustar aqui pessoal

é interessante mostrar o seguinte quando você faz um contrato de compra e venda e você coloca uma cláusula de preferência é possível que o próprio contrato já preveja quanto o titular do direito de prelação vai ter que pagar pelo bem caso Ele Decide exercer esse direito então o contrato pode ter lá ó vou colocar aqui uma cláusula de preferência Beleza então o vendedor vai ter direito de preferência caso o comprador deseje revender O Bem caso o comprador resolva revender o bem ele já coloca o preço ele já coloca Quanto que o titular do direito de

preferência vai ter que pagar pelo bem tá isso é possível de se colocar no contrato de compra e venda tá Parte da doutrina para explicar o artigo vem e fala quando o artigo fala preço encontrado é aquele que já consta no contrato quando o artigo fala preço ajustado é aquele firmado por consenso entre o vendedor e um terceiro então preço encontrado é aquele que já tá no contrato já tá lá escrito Ó quando eventualmente for exercer a preferência tá aqui o preço agora preço ajustado é aquele firmado por consenso entre o vendedor e o terceiro

então o que que isso significa Pode ser que o sujeito o comprador que está revendendo o bem coloque lá um preço fala ó eu tô vendendo aqui esse apartamento por x muito bem o direito de preferência exige igualdade de condições igualdade de condições então o que que isso significa se eu estou vendendo o bem por x esse valor tem que ser o mesmo para o titular do direito de preferência e eventual terceiro porque o direito de preferência repito é tanto portanto é igualdade de condições então eu não posso colocar um preço a menor ou a

maior para o titular da preferência o preço tem que ser o mesmo então se eu comprador resolvo revender O Bem eu coloco lá o preço estou vendendo esse bem por x esse preço valerá para o direito de preferência para o titular da preferência e para eventual terceiro percebeu então de qualquer forma o artigo 515 ele quer assegurar igualdade entre o beneficiário da preferência e eventual terceiro Esse é o espírito do artigo 515 ele quer assegurar igualdade de tratamento entre o titular da preferência e eventual terceiro de modo que o terceiro não pode pagar menos ou

mais pelo bem em relação ao titular da preferência é igual para todo mundo tá bom maravilha pessoal como o vídeo já tá muito extenso eu vou reparti-lo em duas partes então o artigo 517 eu vou deixar para o próximo vídeo Tá bom a gente vai dividir a cláusula de preferência em duas partes primeira parte estamos parando por aqui no próximo vídeo a gente continua com a segunda parte tá bom porque senão já tá muito longo esse vídeo Beleza então aguenta aí que eu volto daqui a pouquinho para terminar a cláusula de preferência