👨 Saber Direito - Locações e Lei do Inquilinato - Aula 1

e não saber em locações e a lei do inquilinato regras direitos e deveres do locador e do locatário garantias tipos de locação e as ações previstas na legislação as aulas são com professor Leonardo volpatti e olá bem-vindos ao programa saber direito esse programa é uma realização da TV Justiça Eu me chamo Leonardo volpatti sou advogado especialista em direito imobiliário e nessas aulas nós vamos tratar da lei de que nada Vamos lá é o tema tá das nossas aulas está dividido da seguinte forma na primeira aula vamos tratar de noções gerais da lei do inquilinato e

conceituação das modalidades de locação na segunda aula nós vamos tratar dos direitos e deveres do locador locatário na terceira aula nós vamos tratar de garantias locatícias ES e tipos de locação imobiliária na quarta aula falaremos sobre ação de despejo de ação de consignação de aluguel e por fim na última hora na quintal nós vamos concluir falando sobre a Ação revisional de aluguel e Ação renovatória vamos lá é bom pessoal a que serve uma lei do inquilinato Porque existe uma lei do inquilinato o livro inclinado remédio inquilino né que é o locatário de uma relação locatícia

Existem várias modalidades de locação no direito brasileiro algumas regulamentadas pelo código civil outras regulamentadas pelo estatuto da terra de 1934 outras regulamentadas por legislações administrativos no caso de órgãos públicos e outras por legislações esparsas e leilões especiais o nosso caso aqui a lei do inquilinato ela trata basicamente daquela da regulamentação das locações de imóveis urbanos Imóveis urbanos são aqueles a qual existe a utilização daquele imóvel a finalidade aquele móvel é uma finalidade Urbana ou seja uma finalidade Residencial ou uma finalidade comercial já as outras legislações e as outras modalidades de locação existem outras modalidades que

isso não regulamentadas por outras leis no caso por exemplo de um imóvel que está numa área rural de uma finalidade de plantio agropecuário nesse caso especificamente Sei lá o estatuto da terra porque a finalidade não é Urbana Então vai ser tratado por esse normativo especificamente é a lei do inquilinato basicamente trata dessas relações de locação de imóveis urbanos então é no passado o Brasil teve muita dificuldade realmente de passar por uma para o momento de transição de atividade econômica em onde tinha esse uma atividade predominantemente rural as pessoas moravam campo e posteriormente com a industrialização

nos idos dos anos 60 70 houve uma migração desses dessas pessoas para as grandes cidades onde se formaram as grandes cidades e com essa migração uma questão social que emerge é necessidade de moradia para abrigar as famílias que ali precisavam mudar residir exercer os atos familiares é procriarem de seus filhos no ambiente de paz e É mas não existia economicamente Imóveis suficientes para isso né E aí que surge as moradias multifamiliares os cortiços e diversos problemas immobiliaris de ocupação enfim a lei do inquilinato ela vem e é uma evolução histórica que a gente tem que

tratar e não pode esquecer disso tentar regulamentar essa questão social basicamente nas circunstâncias de locações residenciais o direito à moradia o direito daquela família se desenvolver sem ter uma turbação sem ter um receio grande de ser despejado do dia para a noite para que haja paz social e da mesma forma preservar o direito do locador aquele que possui o imóvel geralmente um segundo imóvel né porque ele mora em um móvel e tem um imóvel excedente E aí hei de receber os alugueis e as obrigações por tá dispondo esse imóvel para locação e essa regulamentação dessas

questões sociais do direito à moradia são tratados na lei do inquilinato e foram tratados no passado por outras legislações encontrar o meio termo entre o direito do locador de receber os frutos da locação os aluguéis a a parte onerosa da locação é porque tá dispondo daquela propriedade e o direito do inquilino de não ser realmente afetado na sua moradia é objeto da regulamentação da Lei do inquilinato para que haja paz social para que haja estabilidade nas relações sociais com Vocês bem sabem o lar ele é violável existe uma proteção constitucional para isso que a lei

do inquilinato vem tratar essas relações locatícias a maquiagem tranquilidade em na nossa sociedade além das questões de proteção do direito de moradia nós temos também e a proteção dos imóveis não residenciais dos imóveis comerciais que são aqueles utilizados para exploração de uma atividade econômica Ou seja a locação para fins comerciais de exercer uma actividade de prestação de serviço como casos profissionais liberais de uma atividade de exercer o comércio por exemplo a padaria uma Quitanda o supermercado no posto de gasolina o e atividades industriais também então Quais são as regras né A Lei do inquilinato vem

tratar dessas regras que nesse caso específico não é a proteção é a moradia mas sim a proteção ao fundo de comércio a ponto comercial Ou seja aquele comerciante que está ali trabalhando desenvolvendo suas atividades econômicas não pode ser despejado arbitrariamente as regras para se preservar aquela relação para que ele desenvolva as atividades econômicas gera emprego é paga em tributos e consiga gerar um bem-estar social tem que ser e a objeto de proteção estatal pela lei do inquilinato bom então a lei do inquilinato basicamente ela busca proteger esses princípios e como bem disse Miguel reale né

o grande civilista do código de 2002 o código civil 2002 o direito é fato é fato valor e Norma na teoria tridimensional do direito ou seja já o direito tem que proteger um fato juridicamente relevante que é o caso da locação tem impactos sociais econômicos tem impactos na sociedade valor tem que proteger o direito à moradia tem que proteger a família tem proteger a atividade econômica a livre iniciativa EA Norma que é aquele aquele ato normativo que vem regulamentar e proteger os ambos os pólos da relação para que haja paz social Então essa é a

idade da lei do inquilinato é e vamos passar agora para tratar especificamente sobre a questão de dentro do despejo em 5 e no passado historicamente nós temos uma dificuldade de encontrar um meio-termo né a evolução do Brasil entre o direito do locador de despejar de reaver o imóvel locado disposto para aquele locatário para que ele no no direito do inquilino de permanecer na locação E essas regras é o ponto de equilíbro é objeto da lei do inquilinato por quê Porque se se não tiver um equilíbrio nessas regras é possível que tenha se Impacto econômico e

social que prejudica toda a coletividade e esses impactos econômicos e sociais estão no sentido de que você se você preserva demais o direito do inquilino de permanecer no imóvel ou seja o locador dispõe do seu bem para locação e ele tem muita dificuldade de reaver aquele bem você gente ele não sai daquele bem Muito provavelmente as locações vão ficar mais caras e os locadores vão ter vão pensar duas vezes antes de colocar seus móveis porque eles vão colocar seus móveis Muito provavelmente vão ter dificuldade de volta dizer se o direito à propriedade o direito real

todos os as suas facetas do direito real de propriedade bom então encontrar esse meio termo foi evolução histórico-legislativa do Brasil né e a lei de que Renata de 1991 é uma legislação que surge com pano de fundo do código de 1916 que tinha um tom individualista patrimonialista conservador o e posteriormente a lei do inquilinato surgiu 991 surge o código 2002 Código Civil 2002 que já tem um tom mais e função social da propriedade de preservação da boa-fé objetiva de função no são muito mais social de valorização da propriedade porém também com o seu uso social

e por isso foi necessário algumas modificações essa legislação na lei do inquilinato houve uma modificação em 2009 e uma notificação 2002 muito nessa linha de adequação tanto do mercado imobiliário quanto também das regras do Código Civil dos valores do novo Código Civil 2002 é feito essa contextualização histórica vamos tratar agora dos institutos e da nomenclatura prevista da lei do inquilinato para que a gente possa entender como trabalhar esses aspectos jurídicos da jurídicos da legislação em tá bom primeira pergunta a ser feita O que significa locador quem é locador bom locador é a pessoa que um

contrato de locação se obrigou a ceder algo mediante pagamento o nosso caso da lei do inquilinato o imóvel Urbano e o que significa por exemplo a palavra locatário né que é o outro polo da locação da relação locatícia a pessoa que contrata moradia ou para uso não ou para moradia ou para uso não-residencial pagando determinada quantia estipulada em contrato podendo este ser um contrato verbal ou escrito o contrato muitas vezes as pessoas pensam que o contrato é apenas aquela aquela aquele papel que é assinado com o emaranhado de obrigações digamos assim mas contrato nosso código

civil é uma proposta mediante o pagamento e um aceite e essa proposta pode acontecer verbal mente algumas outras modalidades de negócios jurídicos não se pode ser feito de maneira verbal no caso da locação e com a preservação até dos direitos dos povos que ali estão é possível ter um contrato verbal É recomendável não a lei do inquilinato claramente garante mais direitos para Aqueles contratos escritos e nós veremos isso quando a gente for tratar de ação renovatória ação de consignação de aluguel entre outros institutos Então não é recomendável mas O legislador não quis tirar o direito

daquele que faz contrato verbal não Tiraram a sua íntegra né Ah pois bem e vamos tratar agora sobre contrato de locação contrato locação basicamente Quais são as características que nós temos que tratar né para ficar bem claro se trata de um contrato bilateral ou seja existe um o locador locatário ou locador gente no né Falando de contas palavras oneroso ou seja tem que ser gasto uma quantia em dinheiro ou alguma Retribuição é de uma forma que caracteriza a onerosidade e não pode ser gratuito não pode se ser de graça que são de carácter descaracterizaria contrato

de locação ele tem que ser consensual ou seja Tem que haver ali um acordo de vontade e tem que ser comutativo as partes sabem o que vai acontecer e como que vai ser trabalhado isso ele pode ser ele não é solene ou seja ele não precisa de Escritura pública e não tenho maiores formalidades que ele obriga então ele tem validade jurídica e ele tem essas características E como eu já disse a lei do inquilinato ela trata de locações de imóveis que tem a destinação a finalidade Urbana Imóveis residenciais Imóveis não residenciais uma situação que nós

temos que tratar especificamente e que é digamos assim o espírito da legislação a mens legis a legislação os objetivos da legislação é basicamente é a questão é de quanto tempo e como que pode ser trabalhado essa questão da possibilidade do locador reaver seu imóvel uma pergunta uma pergunta que é importante ser feita que muitos questionam é contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo seja as partes podem estipular por qualquer prazo colocação Qual é o prazo mínimo de reajuste E se ele pode ser verbal Como eu disse ele pode ser trabalhado ele pode ser

lá o filme de maneira verbal e é qual que é o prazo mínimo população de um contrato de locação é ele pode ser usada qualquer prazo nós verificaremos aí mais na quarta aula sobre a possibilidade dos contratos de locação por temporada e hoje em dia na nossa sociedade a gente vê que existem modalidades cada vez mais né de locações um período muito curto né gente ver vários aplicativos que utilizam locação por dias né O que era de muito difícil antigamente antigamente você queria locar por exemplo o imóvel para temporada para passar as férias na praia

e algo assim você tem que ir buscar uma imobiliária tinha toda a formalidade da lei do inquilinato hoje com web com outros aplicativos House em outros que estão surgindo por aí você consegue colocar muitas vezes até por horas né fazer você consegue colocar por um dia apenas o e caberá futuramente aos legisladores a sociedade brasileira aos doutrinadores criarem as regras essas locações mais fundas então é nome alongando aqui é possível fazer um contrato de locação por qualquer período e qual que é o período de ajuste né Qual que é o período que qual que é

o período máximo de locação não existe especificamente na lei do inquilinato é essa questão do período máximo de locação e se houver acordo entre as partes podem pode ser feita locação e vamos agir eterno digamos assim no entanto a legislação a trata especificamente de locações é que tenham prazo igual ou superior a dez anos que nesse nesse caso especificamente é necessário autorização né assinatura e da esposa ou do marido né do locador ou o da locatária o Lula Catarinense porque visando preservar a órbita patrimonial daqueles conjuntos né um cônjuge tem que saber que existe uma

relação jurídica de mais de dez anos uma locação de mais de 10 anos que outro cônjuge de formou para que se tenha alguma uma cobrança né dependendo do regime de bens uma cobrança de vou os aluguéis de obrigações acessórias isso é de certa forma pode impactar na Esfera patrimonial do casal então a lei exige quando for locações de período igual ou superior a dez anos tenha também assinatura do outro cônjuge né ao torga Octavio por causa da esposa outorga marital na casa do marido as regras sobre cobrança de aluguel tá bom a locação ela é

de livre negociação entre as partes tá só não pode a lei do inquilinato é claro em relação a isso criar em normas contratuais que claramente vão de encontro aos objetivos e valores da lei E essas cláusulas se forem estipuladas em contrato serão causas nulas ou anuláveis porque elas vão contra autorização legal e fere né ordem pública autonomia das partes a negociação e tem que ter uma limitação que é ordem pública os os objetivos sociais legítimos da lei o que não pode ser feito também é estipular o contrato de locação em moeda estrangeira você não pode

fazer uma locação e pagar em dólar ou tendo contrato isso aí você paga em dólar tal é porque uma questão de soberania Nacional a moeda do Brasil Real Então tem que seguir a orientação da moeda Nacional também não pode ser feito um contrato de locação que se vincule o valor da locação a variação do câmbio né isso porque que tem essa essa Norma né porque a legislação de 991 só um período inflacionário o Brasil tentou criar situações em que não houvesse vinculação a índices é que pudesse ser corrigidos arbitrariamente o tempo todo conforme a inflação

ah e também não pode ser vinculado ao salário-mínimo que é nessa lógica também da questão funcionário da época Quem foi elaborada a lei né ali alguns países Argentina por exemplo existe essa situação da economia inteira vincular ao dólar então Muitas vezes os produtos são vinculados ao dólar alocação vincular dólar tudo que Os argentinos fazem com o dólar isso cria uma interferência na economia interna do país que O legislador não quis que houvesse essa essa situação de ferir a soberania nacional o reajuste existe duas modalidades de reajuste é uma modalidade reajuste inflacionário que é para você

corrigir o valor real da locação Então você coloca o imóvel por cinco mais cinco mil raios em 2020 é um valor r$ 5000 2025 é outro porque os valores o dinheiro e aí o processo inflacionário do país vai depreciando aquele cinco mihas 2020 logo a lei do inquilinato autoriza o reajuste anual para que em 2021 r$ 5000 seja r$ 5 na prática vai ser sei lá cinco mil e duzentos reais né mas você precisa e o valor de compra e o índice pode ser escolhido livremente pelas partes o índice de reajuste né Nós temos o

IPCA o GPM tem uma série jeans que pode ser convencionado entre as partes no contrato e existe também a questão além do reajuste inflacionário o reajuste nominal que é o reajuste do valor da locação esse então a lei autoriza que as partes convencionem pelo aumento ou diminuição do valor da locação diante da relação locatícia do tempo em que a alocação está acontecendo Então você faz no contrato de locação por cinco anos se por acaso ao investimento do poder público naquela região o imóvel valoriza lá fazem uma Avenida Nova fazem todo o investimento no futuro imóvel

valorizo o locador chega para o locatário que ele falou ó o preço dos imóveis aqui da região valorizar uh meu imóvel valorizou Eu quero um reajuste de aluguel ou senão né o inquilino aconteceu muito agora na academia né o inquilino percebendo que atividade econômica né no caso de locações não-residenciais caiu muito os shoppings fecharam seu imóvel está dentro do shopping e ele percebe que atividade econômica cai muito ele quer chega para o locador falo eu quero minorar diminui diminuir o valor da locação porque eu não tô tendo o mesmo fluxo comercial que eu tinha três

anos atrás e a qualquer tempo pode ser feito é e é assim se reajuste com livro começou das partes O porém caso uma das partes não Concórdia pode ser feito uma Ação revisional de aluguel que é que nós vemos na quarta ao com quem é bom agora nós vamos tratar basicamente sobre o direito do locador e do locatário disse desfazer-se da locação Será que o locador pode se desfazer a qualquer tempo da locação ele firma um contrato de cinco anos com inquilino com o locatário ele pode chegar no segundo ano e pediu imóvel de volta

ou será que o locatário inquilino pode chegar no segundo ano eles entregar as chaves e devolver morna e esse é realmente o espírito da legislação regular essa situação quem pode se o se o locador pode pegar o imóvel de volta utilizar ele na sua íntegra E se o locatário pode se desfazer da locação qualquer tempo durante a o contrato de locação a vigência do contrato de locação é bom o artigo 4º da lei do inquilinato disse durante o prazo de locação o locador não poderá reaver o imóvel locado salvo nos casos em que a lei

determina o ou seja se o locador decidi auferir renda colocar aquele móvel dispor aquele móvel para uso de terceiro que seria tem um locatário por um prazo de cinco anos Ele não pode reaver o imóvel sem justo motivo ou seja é uma é uma objetivo do legislador é garantir a Detenção daquele imóvel por parte do locatário do inquilino por aquele período ele não pode saturado e não pode ser tirado despejado durante o prazo de locação eu estou aqui para que o locatário se planejam né consiga realmente planejar sua vida familiar sua vida financeira no caso

das locações não-residenciais também de planejar seus negócios tentar desenvolver no ponto comercial e preciso de clientela não pode ficar mudando de lugar e já o locatário o inquilino poderá devolver o imóvel e pagando a multa pactuada proporcional ao período de cumprimento do Contrato ou na sua falta aqui judicialmente foi estipulado ou seja o locatário inquilino ele pode diante do prazo da locação e acordar num belo dia e falar é essa locação não me interessa mais eu quero me desfazer das relação contratual das obrigações previstas neste contrato E para isso basta de notifica né o locador

o dono do imóvel e pela pelo prazo legal sair 30 dias pagando a multa proporcional ao que resta e da locação e essa lei dessa esse essas normas vocês percebem percebam que visão muito a preservação do dá continuidade locatícia se o locador de se deslocar a legislação a partir desse momento que acontece isso Se o inquilino cumprido obrigações de pagamento do aluguel eventualmente pagamento de IPTU e as obrigações preservação do bem né do bem móvel que ele tá utilizando dificilmente o locador vai conseguir retirar ele da locação é retirar ele do imóvel Oi e a

gente vai ver aqui nos casos de denúncia vazia e denúncia cheia que são os instrumentos pela qual se o locador pode fazer jus de seu direito de reaver o imóvel eu já me adiantando denúncia vazia feito quando a lei autoriza o locador a se desfazer do imóvel sem justificar as razões pela qual ele está fazendo isso ia denunciar cheia existe um rol taxativo legal que autoriza taxativamente os casos é a qual são justificáveis e autorizados legalmente que o locador reaver já seu imóvel e finda a locação consequentemente a é bom nesse caso então eu voltando

aqui pela força do parágrafo segundo do artigo 54-a Caso haja denúncia antecipada por parte do locatário ele deverá pagar a multa convencionado prevista no contrato quando eu falo convencionada quando está estipulada pelas partes de aumente um contrato escrito por essa multa não poderá ser superior à soma dos aluguéis a receber até o termo final da locação bom então esse eu eu inquilino quero deixar imóvel eu posso fazer isso mas eu tenho que pagar multa a mas a multa contratual fala aqui eu tenho que pagar todos os valores de aluguéis até o final locação se não

for locação built-to-suit que nós vamos tratar também essa cláusula é abusiva ou seja o inquilino não pode pagar uma multa superior à soma dos aluguéis a receber até o termo final da locação é bom dar um exemplo desse cálculo e o inquilino aluga um imóvel por um ano morou seis meses ele quer sair que que ele faz em notifica o locador que quer sair Faz a chamada denúncia antecipada ou notificação premonitória oi e daí Pelo menos 30 dias ele deixa o móvel com um ato jurídico de entrega das chaves que é o que simboliza né

a de da solenidade na na entrega do imóvel em 5 eu podia pelo menos 30 dias é porque o prazo legal que é para a gente entender o prazo que O legislador pensou que é o tempo da do inquilino juntar suas coisas e mudar para outro lugar ou estabelecer outro outra atividade comercial e o ponto por exemplo e é o tempo também do locador achar outro inquilino vai receber o imóvel procurar outro tilino para dispor daquele moto mas é lógico que pode ter também contrato falando que em caso de denúncia em caso de rescisão contratual

tem que ser modificado com 60 dias tem que deixar o imóvel e com 60 dias 90 dias enfim a lei diz que o mínimo 30 existe nesse caso uma exceção em relação a essa regra da multa existe um caso aqui o inquilino não pagaria multa né caso ele acordar se um dia quiser se desfazer locação e se caçam essa situação é nos casos em que o tilino for empregado né Ele é um empregado e ele foi transferido para uma outra região então ele é um empregado de uma empresa Despois do mundo desses imóveis para seus

seus funcionários E aí incentivar que os funcionários trabalham naquela empresa e de repente a empresa decidir mudar colocar ele para trabalhar em outras cidades que têm uma filial das empresas nesse caso um que ele não vai te pagar a multa e como locador poderá reaver seu imóvel e se desfazer da locação é porque aqui o locador pode exercer o direito de reaver você mora nesse caso específico a gente tem duas regras tratados na lei do inquilinato é e quando eu for locação Residencial o locador somente poderá seus exercício o direito de retomar o imóvel se

configurar duas opções a primeira situação senão contrato a locação for por prazo igual ou superior a 30 meses terminado o prazo ocorre o fim do contrato Independente de notificação bom então O legislador decidiu definir um Marco temporal a qual é ele poderá ele dá autoriza o locadora fazendo a chamada denúncia vazia bom então você começa um contrato de locação Esse contrato de locação tem igual ou superior 30 meses 30 meses a dois anos e meio e é se fosse o contrato de locação tiver 30 meses né ou mais 30 meses terminou o contrato encerra-se a

locação pede imóvel de volta se eu por acaso em quilling permanecer na locação não queremos de lá sair se o locador tem 30 dias para fazer a denúncia e pedir o imóvel de volta sem ter que justificar seus motivos o tempo tem autorização legal para fazer isso caso o inquilino não queira mover uma ação de despejo e despejar que era inquilino o que não se esquece sair da locação já no caso de contrato de locação com prazo inferior a trinta meses E aí se o locador quiser reaver seu imóvel e ele vai ter que um

justo motivo que nós vamos tratar mais à frente tem um rol taxativo na lei que justifica Quais são os justos motivos pela qual autoriza a lei autoriza o locador reaver seu imóvel na na é bom nesse caso específico né O Rol de situações a gente vai ter que entrar nua e cruamente na legislação tá porque é muito importante isso é tão importante que por exemplo quando a lei do inquilinato foi atualizada e esse permitiu ao locador fazer denúncia vazia denunciar a locação sem é ter um justo motivo para reaver seu imóvel é aconteceu que muitos

dos das imobiliárias começaram na prática a fazer em locações de pelo menos 30 meses por quê Porque se ele se eles fazem uma locação de menos 30 mesmos porque faz uma locação de um ano ao terminar da locação de um ano certo a para o contrato sucessivamente se prolonga então o locador só vai conseguir retirar o inquilino relé a ver aquele móvel após o quinto ano da locação E se ele não tiver o justo motivo E agora se você tem um contrato de locação firmado com 30 meses com pelo menos até mesmo terminou o vigésimo

mês você faz a denúncia reaver o imóvel o lugar para outro por mais 30 mesmo e ele tá mesmo mais né então se você consegue mais facilmente quero ver se o imóvel se você faz para um prazo inferior você deixa o inquilino mais inseguro e O legislador que é protegent litro entendendo por chama lei do inquilinato eu e nessa insegurança o inquilino tem direito de permanecer mais tempo móvel de não ser retirado do imóvel se não tiver um justo motivo então todos os mobiliários começaram a fazer contrate para mim assim tu mesmo para que para

dar segurança ao locador a fazer a denúncia a chamada denúncia vazia O Rol taxativo da denúncia cheia O que é aquela basicamente você tem motivos pela qual você vai exercer seu direito de reaver o imóvel se justifica o seu notifica que ela já viu meu imóvel por causa por tal circunstância que ele me autoriza eu vou tratar agora que importante a gente saber são elas em caso de denúncia cheia sexta e são contrato ocorrer por por motor acordo tá tranquilo Skin da locação se ocorrer prática de infração Legal ou contratual ou seja um que ele

não infringe uma Norma da Lei ou uma Norma contratual nesse caso o locador também pode fazer uma doença cheia e pediu mal de volta sempre não pagar o aluguel e demais encargos por exemplo o inquilino não tá pagando o IPTU que é obrigação dele contratual a que foi estipulado encontrar tá tirando uma dívida por imóvel e para o locador locador pode justificar e pedir o imóvel de volta em qual a realização de Reparações urgentes determinadas pelo poder público que não possam ser executados normalmente com a permanência do locatário no imóvel ou podendo ele o podendo

ou podendo ele se recuse a consentir os então por exemplo a prefeitura chega para o proprietário modifica dizendo que aquele móvel ele não tá ele tá desabando ele não tem uma adequação urbanística para o representando risco para toda aquela colectividade o locador tem que fazer uma obra ele ele não pode fazer a obra continue no lá pelos transtornos que vai gerar então ele faz uma denúncia falar esse de notificação da prefeitura ou embargos aqui eu tenho obrigação de colocar uma viga de estruturar minha obra aqui que era uma casa antiga para não desabar e não

prejudicar a coletividade então eu peço o irmão de vossa Senhor por favor é tão Providência aí para deixar o imóvel em São José dos motivos que a lei autoriza in e outros motivos que eu coloquei aqui em caso de extinção do contrato de trabalho se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada conselho emprego então por exemplo a empresa louco imóvel com Meu bem disse ao trabalhador e transfere ou o limite o mesmo e se a empresa Dom do imóvel ela demitiu transfere aquele aquele trabalhador e imprimo e ela pode rever 91 E que tal sobre

a posse dele se for pedido para uso próprio né E nesse caso uso próprio a lei coloca bem claramente preservando a família também é o direito à moradia usa o próprio significa uso do seu cônjuge companheiro os seus ascendentes descendentes nos casos em que essas pessoas legitimadas não tenho outro imóvel para morar Então você a proprietário preciso ir embora para morar o seu pai pai mãe e filho né filha companheiro companheira hoje se você a lei autoriza eu pedi esse imóvel porque eu não tenho outra morar eu perdi meu imóvel para uns por aqui vamos

dar um exemplo aqui eu tô financiando uma casa infelizmente não consegui pagar o financiamento e tem outro imóvel locado o banco toma minha casa né que estava alienado eu não consegui pagar as prestações e eu tenho imóvel locado eu posso ver aquele móvel e morar naquele móvel meu que tava ocupado você consegue fazer denunciar cheio e retirar o inquilino Nesse caso a E no caso também te pedido de demolição e edificação licenciada Ou seja eu quero eu quero construir mais na minha área lá ou no caso eu preciso demolir aqui alá eu fui notificado quando

eu mandei aquela hora porque a maior antigo esse caso também você pode exercer o direito de tomar morte por causa de vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos ou seja aquele caso já mencionei né você faz o contrato de locação por um ano você não respeita os tentar meses que a lei que facultou o direito né e fazer a denúncia vazia se eu compro um ano só E aí terminado este ano a prova se o último permanecido imóvel ele prorroga alocação automaticamente ele vai continuar no imóvel Quando você vai poder pegar ele de volta e

se liga daqui a 5 anos sem nem ter ocultamente aqui tem que ir permanecer lá e vamos comprar o contrato de locação por ano mas sucessivamente ramo estendido o inquilino vai ficando você mora e só depois de cinco anos você pode exercer a denúncia cheia por isso todas as imobiliárias fazem contrato de locação por pelo menos 30 meses para aqui de arbitrariedade do locador exerceu o direito por potestativo de fazer a denúncia vazia o 30º mês em diante um detalhe muito importante o cuidado com acho chamado pedido insincero que que é isso e em alguns

casos né o brasileiro é muito criativo ele quer ele quer ele quer tirar o inquilino o locatário da locação porque ele tem uma outra proposta ou porque ele quer usar o imóvel que é da outra destilação promove só que ele não se a tentou sustentar meses que a lei faculta disse fazer a denúncia vazia ele fez o contrato de um ano ou menos ou dois anos né porque tenta meses é dois anos e meio aí ele inventa um motivo e fala que a casa denunciar cheia eu falar então eu vou precisar do imóvel pode denunciando

a quitute notificando porque o poder público quer que eu faço uma obra ou porque eu não tenho outro imóvel quero colocar meu meus pais os meus filhos lá e Se isso for mentira se não for provado vai gerar consequências indenizatórias para o locatário você tirou ele você desmobilizou a ele da casa onde ele estava planejando uns desenvolver sua família ou seu comércio ou sua atividade Empresarial por uma arbitrariedade uma mentira uma fraude e e isso é chamado pedirem sincero você pede mas não existe sinceridade isso é o início civil previsto na lei do inquilinato né

e o que o locador pode também ser condenado a pena de prisão por uma retomada e sincera a capilaridade se aplicar a ainda sem destinação de uso finalmente da da nova não foi exatamente aquela declarado no pedido então por exemplo você pede falando que é para os seus pais mas você coloca para o seu sobrinho o sobrinho não está resguardado pela ver para apesar de ser da família então Você cometeu um pincel você fala que o poder público que notificou para fazer uma demolição uma obra estruturante mas o corpo nunca fez isso você comete ilícito

e além do ilícito que fere a sociedade e os valores da lei inquilinato que você vai ser penalizado por isso na questão do da da pena de prisão quanto também é você fere a órbita do locatário os direitos à moradia e desenvolvimento Empresarial e você poderá ter que indenizar os dentro das circunstâncias da locação é bom dito isso vamos avançar agora para o caso de da venda do imóvel locado ou seja se você tem um imóvel que tá lotado é só que chega o investidor que te oferece uma proposta para adquirir o seu imóvel é

aquele investidor muitas vezes até sabe que existe uma locação ali porque ele foi visitar o imóvel do imóvel tava cheio de ir bens móveis que um sofá tinha uma cadeira de uma televisão que a gente morando Tá certo e nesse caso aquele investidor ele basicamente que oferece um valor e compra o imóvel é aquele investidor tem que respeitar é a aquela relação locatícia ele que agora proprietário do imóvel tem um direito real ele tem que esperar aquele contrato com o inquilino que ele nem conhece eu vou catar ele nem conhece a lei do inquilinato trata

disso oi e ela dá né é o direito para o locatário de se defender o de permanecer no imóvel caso alguns requisitos sejam cumpridos observados Tão sim poderá o novo adquirente o investidor interromper locação e o novo adquirente poderá despejar o inquilino se não foram observados alguns requisitos do direito Bank Lino de tentar permanecer no imóvel a defesa do inquilino para tentar permanecer naquele imóvel não Residencial comercial Ou Residencial é e quando negociar no contrato de locação quando ele tiver negociando aqui alocação lá no começo ele deveria ter trabalhado uma cláusula de vigência ou seja

marcar os lá na relação contratual de locação dizendo o seguinte em caso de venda de imóvel em caso de transferências do mínimo alocação permanecerá se não tiver estipulado no contrato escrito essa cláusula e o inquilino provavelmente vai ser despejado se assim for a vontade do investidor do novo adquirente do imóvel é porque essa cláusula lei do inquilinato ela é Clara a cláusula de vigência ela tem que constar no contrato e o inquilino tem que levar aquele contrato a averbação na matrícula do imóvel para que aí Nós entramos um pouco na Esfera do direito notarial e

registral e por aqui se de Publicidade que existe é uma locação e no direito real é quase tudo tem que ser feito no âmbito da matrícula do imóvel se uma diligência Imobiliária investidor quer comprar um imóvel puxa certidões puxa certidão do cartório de imóveis e lá não consta a locação averbação na matrícula a lei presume aqui não existe uma locação que o investidor não é obrigado a saber daqui alocação logo ele é obrigado a respeitar que a locação bom então é em muitos casos a gente ver basicamente O que as imobiliárias não colocam né as

imobiliárias que fazem vermelho de ação não colocam essa causa de vigência justamente para não dar o direito ao ensino de se defender de uma eventual retomada do imóvel pelo locador e vamos entrar agora em basicamente antes de entrar realmente nessa questão de sublocação que eu vou tratar também eu queria falar também de que o que acontece quando esse o investidor de telemóvel ele vai notificar se ele quiser as ele assim quiser né em 30 dias que Ele registrou que é o proprietário e gestor nos diz Imóveis pela proprietário ele modifica o inquilino que tem que

sair em 90 dias caso ele não saia 90 dias e poderá ser despejado OK agora entrando mais em relação a sublocação né então vamos imaginar uma situação tanto em locações residenciais quando o e não residenciais que o locatário entra no imóvel e ele tá lá com o direito de permanecer no imóvel sem Setúbal só que aquele móvel tem outras salas aquele móvel ele é um imóvel Grande e ele pode sublocar aquele móvel ele pode ir fazer um negócio jurídico com outro locatário no caso um sub 11 sublocatário nesse caso auferindo um aluguel e os por

ano a propriedade do locador para conseguir ter esse benefício financeiro é a lei do inquilinato atrás e sua lógica a necessidade anuência expressa do locador em caso como esse então se não estiver estipulado no contrato que é existe a possibilidade de locação e o locador autoriza a sublocação surgiu a oportunidade de ter uma sublocação é obrigada o o sublocatário tem que pedir autorização se não tiver previsto no contrato ao locador caso e não peça autorização e seria uma sublocação clandestina sendo uma sublocação Palestina é objeto de despejo Por que não observa uma obrigação sexual do

contrato de locação E também o subiu um cartório praticamente não vai ter direito algum é de mover uma ação renovatória no caso de locação não Residencial ou talvez é também direito de reaver alguma coisa daquele sublocatário que ele teve relação de sublocação e é além de quem data tão rigorosa na proibição que mesmo que o locador tem a ciência do empréstimo há bastante tempo se autorização expressa essa este pode retomar o imóvel Por uma questão de peso fundamentando na sessão na seção sobre de sublocação não consentida e você vai ver se já houver né a

relação de sublocação se há autorização Legal ou posteriormente a vigência do contrato autorização do locador do sublocatário sublocar se você não entender o seguinte a sublocação ela é um contrato derivado né ela deriva do contrato originário de alocação como consequência jurídica se por acaso alocação se extinguem se a um despejo ou se é um consenso para assistir aquela aquela locação Qual é a sua locação consequentemente assistindo também é lógico que o sublocatário tem direito de indenização por exemplo você o locador é dono de um imóvel comercial com um posto de gasolina e ele Loca Para

um terceiro que quer que o locatário para explorar aquela atividade comercial E esse tem autorização de subwoofer e subir loca o lava-rápido ou a conveniência de se posto gasolina para um terceiro sublocatário e nesse caso específico O locatário do posto de gasolina deixa de pagar aluguel ou não comprou uma obrigação de um seguro de incêndio por exemplo o locador vendo que o imóvel dele tá em risco vendo que não tá o filo renda em relação à locação ele vai lá e despeja o locatário aquele sublocador fez um investimento na conveniência fez um investimento ou lava

rápido e tem direito de entrar com uma ação pedindo indenização ao subiu ao sublocador e o sublocatário o dono da conveniência ou do lava-rápido pode pedir indenização sublocador que local aquele posto outra regra que é importante a gente tá tá subtração é a questão da apostila do valor máximo de sublocação no caso por exemplo de imposto imaginar de Curtis né os porque um locatário tem o direito de locação já conseguiu permanecer ali e ele subir loca as salas ou sublocar alguma mais espaço para outras famílias alimária esse sublocatário e não pode cobrar o valor superior

ao valor da locação e não pode cobrados no sobre locatário sublocador não pode cobrar sublocatários um valor superior da locação que ele já tem então ele não pode auferir mais receita e sobre o direito locatício que ele tem em cima do sublocatário a legislação da nele que nada proíbe essa exploração tanto no âmbito comercial continuando Residencial finalidade proteção do direito à moradia né no inverno para que não haja abuso e também pode comercial Tá bom eu gostaria de testar nossos conhecimentos em relação ao que foi falado nessa primeira aula essas noções introdutórias sobre a lei

do inquilinato vamos lá e e quais são os casos entre se aplica a lei do inquilinato a alterativa os casos de locação de prédios rústicos ou Imóveis cuja atividade preponderante seja agrícola alternativa B nunca nos casos de locação de bens Imóveis como vagas de garagem o objetivo a ser nos casos em que a locação de imóvel Urbano cuja atividade preponderante seja Urbano a alternativa d nos casos de locação de prédios rústicos em que o locador é o poder público você já sabe a resposta o certo é alternativas e nos casos em que há a locação

de imóvel Urbano cuja atividade preponderante seja Urbano Ou seja a lei do inquilinato basicamente trata das regras de imóveis para uso Residencial e para uso é não Residencial comercial se houver por exemplo uma pessoa que queira morar em um sítio e que não existe atividade agrícola nos exerce a plantio ele mora no sítio e não mora na cidade e qual que é a regra aplicada a lei do inquilinato agora se essa pessoa mora lá e exerce atividade agrícola tá tudo até então não é o local onde está o imóvel mas sem a finalidade a qual

lista deste ano vamos para a segunda pergunta do quiz 1 e quando existir uma relação locatícia e o imóvel locado foram objeto de adjudicação ou seja transferência de domínio venda o novo proprietário poderá despejar o locatário existentes a alternativa sim o novo proprietário não é obrigado a respeitar o contrato de locação é que não teve sua participação alternativa b não o novo proprietário deverá respeitar para a deslocação até ao fim alternativas e sim o locador poderá despejar inquilino em até 90 dias contrato contados do registro da venda ou do compromisso se não houver causa de

vigência e o contato não estiver averbado na matrícula mostra Alternativa de não presume-se que o novo proprietário conhece existência da relação locatícia se você já sabe a resposta é o correto aqui é alternativa ser o meu bem disse se o locador ele pode despejar tinha 10 no caso queira investidor Como eu disse ele pode despejar o inquilino porque ele não é obrigado a respeitar aquela relação locatícia firmada antes da aquisição do imóvel o inquilino cabelo a fazer a sua defesa se houver no contrato de locação dele mar causou divergência que se pulam ele pode permanecer

imóvel mesmo com a venda desse imóvel e se essa esse contrato foi averbado na matrícula do imóvel que é o que garante sociedade a transparência EA publicidade diante de terceiros inclusive do investidor adquirente e vamos para a nossa terceira pergunta nosso Quiz 1 e qual é a ação adequada para promover a desocupação de imóvel Urbano por parte do locador alternativa a ação renovatória alternativa B ação de despejo as alternativas e ação de obrigação de fazer Alternativa de ação de revisão de aluguéis você já sabe a resposta a alternativa B ação de despejo Como eu disse

no quando estava explicando sobre a questão a denúncia cheia e denúncia vazia A Lei do inquilinato ela estipula claramente que ação despejo é ação que dá o direito ao locador reaver o imóvel locado quando aquele enfim naquele de locatário não queira é devolver a eu não quero sair do imóvel e entregar as chaves e Ah pois bem pessoal esse foi conteúdo nossa primeira aula e é gostaria de agradecer oportunidade de falar com vocês e fique conosco para nossa segunda aula onde nós vamos tratar dos direitos e deveres do locador e do locatário Muito obrigado ajudar

alguma sugestão de tema para os cursos do Saber Direito Então mande um e-mail pra gente saber quanto jus.br ou entre em contato pelo WhatsApp o número é esse que aparece na sua tela você também pode estudar pela internet acesse nosso site TV Justiça. Jus.br ou pode ainda rever as aulas no canal do YouTube TV Justiça oficial e E aí [Música]