COMO OS SHOPPINGS FUNCIONAM? ENTENDA TUDO COM O CEO DA ALLOS | Market Makers #94

porque o shopping é encantamento é encantar todo dia né Para que você lembre dele e queira voltar com recorrência novidade todo dia tem que ter novidade todo dia no shopping todo dia porque tem gente que vai quase todo dia que a gente escuta muita o fato de que pô se você tá comprado em em shopping você tá shot no no e-commerce antigamente as reuniões com os investidores eram basicamente ah como que o e-commerce vai destruir o negócio de shopping no Brasil né agora existe também o que é a jornada a jornada do dos produtos que

vendem Shopping Center a pandemia nos fez ver que ela é figital Ela não é nem online nem offline Foi um momento muito diferente de fato como você falou momento que imagina que em em cinco anos você abriu dois Shoppings na mesma cidade e hoje esses dois shoppings são super rentáveis os principais destinos de lazer de entretenimento não só de compra e são bons negócios imagina que um shopping sozinho vender R 2 bilhões de reais é quase uma empresa da bolsa deve ter empresa aí que não vende não tem Top Line [Música] 2B sim sim sim

tá começando mais um Market Maker seja muito bem-vindo ao podcast da família investidora brasileira eu sou Thiago Salomão um dos fundadores desse canal que nesse momento que o episódio for ao ar Mateus Soares Estaremos com 100.000 inscritos então sensacional hein parabéns olha dobramos hein em dezembro comemorava uns 50.000 inscritos agora estamos em 100.000 Mas queremos mais então já tá chegando agora se inscreve no canal Deixa aquele joinha ajuda muito a fortalecer nosso trabalho e pô agradecer demais a toda a parceria que vocês têm com a gente matate mais um episódio entrevistando CEO tá preparado Hoje

a gente vai ter uma aula sobre setor de shopping center cza tô preparadíssimo tô animado aqui inclus até porque preparado você tá porque é uma das principais posições da Carteira de ações do Market Maker lá entre as três maiores exatamente a gente tá aqui com Rafael ses que é CEO da alus e ele vai falar tudo sobre o setor de shoppings a alus é a maior rede de shopping center da América Latina é um setor que bom tá na vida de todo brasileiro e e tá passando por uma grande transformação né o que que era

o setor quando chegou na bolsa é lá perto de 2006 pro que tá vivendo hoje é um setor completamente diferente e o Rafa tem uma história muito legal para contar né Porque apesar desse status né de ser o CEO da maior empresa da América Latina de shopping centers ele não veio do setor ele é um advogado de Formação trabalhou em escritório de advocacia aí foi trabalhar no mercado financeiro né como analista de ações Assim como nós ele foi por 10 anos sócio da Constellation a gestora do bartunek né um dos precursores do velho Invest no

Brasil e lá na Constellation foi que ele se tornou investidor e se aproximou do da R Shopping Center Aliance que ele virou Conselheiro da empresa e ficou como Conselheiro por 3 anos até que em 2016 Recebeu o convite para participar do processo de transição para ser o CEO da Aliance ele assumiu esse cargo em 2018 em 2019 a Aliance se juntou com a sonai Sierra foi a primeira fusão e depois em 2022 se juntou com a BR malls se tornando o que hoje é conhecido como a alus a empresa que o Rafa é CEO mas

a história do Rafael também teve uma enorme adversidade poucos meses após assumir como CEO da Aliance no final de 2018 um grave acidente treinando J jitsu provocou uma lesão medular que deixou o Rafael tetraplégico Superar Essa tragédia torna a história do Rafael ainda mais inspiradora para todos vocês que vão acompanhar aqui e também para nós analistas e acionistas da empresa que ele Gere então é com muita honra que eu dou as boas-vindas ao Rafael obrigado por aceitar o convite para est aqui no Market makers Valeu obrigado Salomão Obrigado Mateus É uma honra est aqui Sou

já subscrevo o canal boa já tô já foi um dos 100.000 loucos que está comigo não mas deve ter sido um dos 10.000 é e primeiros então e pô é muito legal estar aqui com vocês obrigado pela confiança de investir com a gente espero que seja um investimento muito frutífero dos anos é um negócio que a gente vem cuidando da empresa com muito carinho então Obrigado pela pelo carinho de investir e pelo convite de tá aqui com a gente de me chamar aqui com vocês boa eh Mati vamos lá quer como é que você quer

começar quer fazer um contar um pouquinho sobre quem é alus né a dimensão dela do mercado pro pessoal que tá ouvindo aqui a gente saber alus é uma administradora de shopping centers tem aí 50 anos de histórico dentro desse setor ela como é conhecida hoje né Ela vem sendo transformada sobre do comando e do Rafael Sales que tá aqui com com a gente ela surgiu de duas grandes aquisições como o Salomão disse né primeira a compra da sonai Sierra e depois a compra da da brms dando origem alian sonai mais brms que agora virou a

alus é a alus hoje tem um portfólio de 47 shoppings próprios e 58 shoppings no total né isso porque ela também administra outros shoppings no qual ainda não é controlador isso espalhado por todo o Brasil a gente tá falando de 16.000 lojas e 1800 logistas aí que a empresa tem que administrar Então imagina a quantidade de contratos que essa empresa tem e esses shoppings próprios e administrado pela alus e elas somam somaram 43 bilhões de reais em vendas em 2023 e e dentro desse portfólio 13 shoppings Venderam mais do que R bilhão de reais e

é isso Venderam mais do que 1 bilhão deais no ano que torna Esse Shopping que torna esse shoppings muito relevantes né e Vale destacar também que o shopping cif e o Parque Dom Pedro Venderam mais de 2 Bilhões de vendas no ano então só para vocês terem dimensão aí da da alus bom excelente vamos começar falando da dinâmica do setor Mati acho que é Acho que até pelo pelos papos que a gente teve com os outros ceos que vieram aqui Rafa e acho que é bacana entender um pouco dessa dinâmica e Pô a gente teve

uma conversa meses atrás e foi extremamente eh apaixonante né porque todo mundo tem um shopping center ali que é perto de onde mora ou remete alguma coisa eh do da infância ou de alguma memória Então tá meio que inserido na vida de todo mundo né então eu queria que você começasse contando né eh como é que como é que era o setor de shopping centers quando você começou né a se aproximar do setor né quando você começou a como investidor ali da da Aliance Pô bacana essa pergunta Salomão mas antes eu vou vou comentar aqui

que o Mateus tá sabendo da empresa pô quase mais que eu fiquei pensando tinha coisa que ele ia falar aqui que eu tava até em dúvida do número então O Mateus tá pô tá afiadíssima afiadíssima afiadíssima no nos números da empresa então bacana os números estão perfeitos É isso aí inclusive essa essa update de vendas do shopping né que de fato é bem é bem importante imagina que um shopping sozinho vender 2 bilhões de reais mas é quase uma empresa da bolsa né né se paraar para pensar né então é tem empresa deve ter empresa

aí que não vende não tem Top Line de 2B né então é um negócio realmente é muito à venda né Eh acontecendo muito negócio acontecendo é uma é muito pujante essa vida dentro do shopping Isso é uma das características do nosso nosso negócio né criar um ambiente né um um um local de de momentos de encontros né seja momento de encontro que geram negócios geraram transações geraram vendas quanto encontros como o Salomão falou encontros que marcam a tua vida não necessariamente por um local de compras Mas porque você foi encontrar os amigos era onde você

encontrara os amigos para ir no fliperama na nossa época né e ou para ir que no shopping tinha fliperama hoje tem os parquinhos e tal tem as lugares de games né de com aquelas salas de de de jogar a gente Inclusive tem um lugar um shopping nosso que que agora tem um dom de fazer de é nosso alus é dono desse Business que é o exd que é de jogar de jogar fazer grandes eventos de de jogos online né que você pode botar um contra o outro fazer tipo assistir os campeonatos e tal então então

isso tudo momento de encontro começo até para ir paquerar encontrar namorada namorado então o sho tem esse essa função na vida da sociedade né como que então no Brasil falando especificamente nessa desse momento quando eu comecei a analisar a indústria na verdade quando eu comecei a me aproximar do negócio como Business né foi ainda como estagiário de direito eh no ainda era advogado né estagiário para para ser advogado no Matos Filho que a gente fazia algumas transações para uma das empresas brasileiras que tinha participação em shoppings eh aqui no Brasil eh e ela e nesse

caso específico era um investimento que a gente fazia fora do Brasil né era um investimento numa empresa Argentina feito por essa companhia eh de uma pessoa que eu admiro muito que hoje eh eu me tornei mais próximo e tal mas na época eu era estagiário trabalhava pro seu Eli Horn né que foi quem ele ele já tinha desenvolvido alguns shoppings por meio da Brasil Realty e dentro da Brasil Realty tinha essa esse braço de shoppings a gente e Teve uma época que ele tinha uma participação na irsa da Argentina junto com um fundo investidor que

era cliente do do Matos Filho também um fundo super importante que acho que não pode falar o nome por razões de sigilo Mas eh e e a gente fez tanto a a compra quanto o desinvestimento desse dessa transação aí na irsa aí E lá eu comecei foi a primeira transação que eu entendi noi Cap rates né para discutir valuation desse tipo de coisa que o Cap rate causa um pouco de confusão né porque é o inverso do múltiplo né então muitas vezes quando a gente tá acostumado a falar em múltiplo né eh e aí quanto

mais baixo múltiplo mais barata ação enquanto que no Cap rate é o contrário gera algumas dúvidas mentais assim qu você vai fazer conta mas isso foi aí que eu comecei a a analisar o setor quando eu comecei a analisar conhecer do ponto de vista de negócio acho que a diferença que existia ainda era o Brasil ainda tinha um processo de urbanização acontecendo era já talvez a gente pesse dizer que o i IPO das grandes empresas de shoppings né multipl Guatemi e Aliance depois eh e depois a sonai e e e a BR malls também no

meio desse caminho a 75 empresas que eram as empresas focadas em shopping né Eh eh que foram ladas hoje só temos três né mas eram eram cinco essas essas cinco empresas a gente tinha crescimento de área de locais novos né a serem feitos e a consolidação em paralelo né então era aconteceu as dos dois movimentos aconteceram eh suportado por esse eh movimento de liquidez né que que são os ipos que as empresas eh se tornam criam um acesso entre aspas quase que perene a capital né ao criar isso 2006 por ali né É foi onde

quando começou né isso E aí da Aliança foi em 2010 e e assim por diante eh esse esses eh movimentos de de de IPO pegaram um momento em que pós 2 pois o após a crise de 2002 com n em que houve eh uma certa paralização da economia desde 2001 pela expectativa de transição de poder né da saí do Fernando Henrique entrada do Lula aí houve aquela aquele receio esse essa crise digamos assim durou muito durou pouco porque logo depois o Brasil teve um bom econômico por conta das commodities a gente teve um um cenário

de de de gestão eh da coisa pública um pouco melhor do que talvez se esperava né num num num governo da esquerda esda então isso acabou sendo um cenário positivo e que ainda pegou o o finalzinho do processo de urbanização do Brasil então ainda teve várias novas inaugurações de shoppings que se tornaram grandes sucessos a Aliance fez um trabalho excepcional de construir e e foram 11 11 shoppings nesse período de 10 anos entre o momento em que o gavia e o ggp que era uma empresa americana investiu na aliancia o gavia como fundo de PR

Record e o IPO e os proceeds do IPO então fizeram com que a empresa tivesse inauguração de diversos shoppings muito bem sucedidos né Eh e que se tornaram hoje destinos super importantes então em algumas cidades que a gente tá os dois melhores shoppings são uma delas os dois melhores shoppings são da aliança e foram construídos nesse período né então e e uma capital então é é Foi um momento muito diferente de fato como você falou momento que imagina que em em 5 anos se abriu dois shoppings da mesma cidade e hoje esses dois shoppings são

super rentáveis são os maiores destinos os principais destinos de lazer de entretenimento não só de compras dessa cidade que é uma capital grande né e e a e a e e são bons negócios e ambos hoje tem 98% de ocupação 99% de ocupação no caso de um deles Então imagina Que coisa né A gente tá falando de um cenário que hoje quando a gente pensa em grar um shopping você tem que fazer isso eu não sou obviamente Acredito que ainda há espaço de se construir shopping no Brasil até porque o o índice de penetração de

Shopping por pessoa e e por per capita em termos de renda ajustada ainda não é equivalente a vários mercados comparáveis como o nosso inclusive mercados emergentes né como uma a gente compara muito mais com os mercados do eh do do Hemisfério Sul né que são mais parecidos com os nossos né Isso é a gente pode falar disso mais para frente na apresentação mas o que muito foi o perfil do que é hoje o o Onde tá o crescimento né de de do mix desses shoppings naquele momento o mix era crescimento das grandes empresas de varejo

de de de moda de de eh Popular né de moda de eh dos Magazines eh crescendo E se expandindo também na esteira do IPO né de grandes empresas e tal do eletroeletrônico crescendo muito né com o processo de criar novas casas das famílias né da do crescimento da classe média da do do do do crescimento da Classe B né que era um consumidor pequeno de shopping center há há 20 anos atrás e e de 20 anos para cá se tornou um grande consumidor de shopping center né E que todo mundo vinha via isso como uma

tendência pudesse consolidar eh a gente na constelation a gente tinha uma visão de que os mercados já eram esses mercados estavam bem que já posicionados então quando quando a Aliance estava terminando o processo de inaugurar shoppings novos el encerrando eh eh a gente se envolveu ficou bem próximo da companhia para ver como seria o processo de extrair valor da criação desses destinos tão legais foram criados E como que seria o ajuste né do mix ao longo dos anos eh após ess esse trabalho então o fundador da aliança é um cara excepcional ainda trabalha com a

gente como eh o nosso execut cherman e pessoa super presente mas ele era o CEO da companhia então ele tocava o negócio no dia a dia e eu acabei ficando muito próximo a ele mesmo antes do de de me tornar Conselheiro que é o Rick Renato Rique exato que é que que além de ser um professor de shopping center é um professor de varejo e também um um ser humano que é um exemplo de de de como tratar as pessoas como inspirar as pessoas a fazer as coisas do jeito certo legal e e e mobilizar

interesses e tal então É de fato é um cara que eh me me me inspirou em diversas razões e me fez ter um carinho pela empresa pelo potencial que ela tinha de extrair valor a partir desses destinos especiais que a gente tinha eh que que a aliança tinha construído Só que também com uma visão muito parecida com a minha de que agora a partir daquele momento a gente tinha essa essa coincidência Deão que a partir daquele momento 2014 2015 era hora de olhar para a indústria do que já havia sido construído do Brasil em crise

Óbvio esse é o momento né para começar a se organizar para isso para para consolidar a indústria apesar do que do a partir do que já tinha sido construído né então se preparar eh preparar a companhia para isso então para isso tem que preparar do ponto de vista operacional para conseguir não só operar bem os novos shoppings que tinham sido construídos e tinham sido trazidos pro portfólio a partir do desenvolvimento greenfield como preparar para assumir novos shoppings caso a gente fosse fil consolidar então a gente tinha um desafio de de construir uma companhia que pudesse

ver a indústria né de uma forma está preparada do ponto de vista de balanço e do ponto de vista de execução para fazer aquisições ou parcerias fusões ou troca de participações em ativos etc para criar esse networking de eh de de de varejo serviço de lazer e tal que a gente chama de plataforma de lifestyle né que é o que a gente tem vê hoje como shoppings no Brasil uhum eh e ao mesmo tempo a gente tinha que lidar com uma economia pô que tava crescendo menos do que era o o que era esperado obviamente

porque ninguém previu uma recessão de 2 anos e meio no Brasil algumas cidades tiveram recessão de quase 4 anos né Por Conta do efeito do petróleo né até uma mudança de narrativa né porque eu acho que o o a narrativa do setor era muito pautada em crescimento né crescimento de vendas de sem Store Sales né de de Então eu acho que a narrativa ao longo desse período também ela foi Principalmente nesse período acho que mudou de crescimento para algo que deve crescer mais um p Men e naquele momento específico dos dois anos de crise mais

intensa de geração de caixa e redução de endividamento né porque as empresas tinham investido bastante n então a Aliance realmente tinha que passar por uma tinha que reduzir dívida e a gente quando a gente 2000 17 quando eu entrei como vice-presidente para fazer essa transição acho que a gente estava com quatro vezes na de EBD no momento que o ebid não tava crescendo como esperado então obviamente o FF que é o lucro bom pro mercado né quem não não conhece essa terminologia o FF é a forma como a gente Olha o lucro de uma empresa

de properties porque eh a gente tem diversos ajustes ao fluxo de caixa que são feitos e a gente olha muito mais o fluxo de caixa operacional da companhia como Luc Porque de fato o lucro é afetado por variações contáveis que muitas vezes não refletem a capacidade da companhia de gerar rentabilidade então o ffo é um jeito mais correto de enxergar o o funds front operations né que é o o temma em inglês para para que representa o lucro inclusive Hoje em dia a gente distribui dividendo em cima do ffo né porque que é algo novo

também que a gente inovou nos últimos tempos em criando essa expectativa Será que a gente parou para explicar o FF vamos explicar os outros até porque a gente vai falar muitas vezes isso aí né tem o tem o Cap rate também sim tem o noy o Cap rate é uma é uma relação né entre o noi que é a receita de um shopping center que é basicamente aluguel aluguel de lojas e estacionamento sem contar serviços né dividido pelo valor daquele Shopping então fazendo uma analogia né se você compra o apartamento por 1 milhão e você

tem um aluguel de 100.000 seu Cap rate é de 10% né então é mais ou menos assim né raa se falum besteira aí não Não exatamente o noi que é o o o net operating income né Eh ele é na verdade o que eu chamo de quase webid do shopping né porque o custo de operar o shopping também já tá dentro dele o custo Digamos que que se teu apartamento tivesse um custo de operação né porque é diferente né um imóvel que você tem que cuidado do condomínio inteiro cuidado do do Encantamento né porque o

shopping é encantamento encantar todo dia né Para que você lembre dele e queira voltar com recorrência então é o custo dessa operação como um todo passa ali então a gente eu chamo assim aquilo ali é o EBD Shopping E aí depois tem o EBD da companhia que aí tem todos as despesas de serviço mas também tem as adições das receitas de serviço que você colocou muito bem também então a gente tem outras linhas que TM afetado enoi que tem crescido bem que é outro tópico que a gente pode abordar para frente e o Cap eu

acho que é isso exatamente o que você explicou é é o múltiplo invertido Então quando você tem o um um EV bid digamos assim é mais comparável com o ebid porque em cima de evv que a gente faz o Cap Ray da dos dos ativos de propriedade ou seja leve em conta a dívida e o o valor do do do equity e do Ativ né e a somatória desses dois eh e dividir sobre eles o o valor de quanto se gera de de caixa a partir dali eu queria trazer duas coisas Salomão esse tema aí

que a gente escuta muita quando a gente vai contar sobre os cases aqui né do cas da aliança e tudo mais a gente escuta muito um preconceito das pessoas em comparar eh esse negócio de shoppings brasileiros ou shoppings americanos né ah mas pô mas lá certo tá fora não deu certo tal então acho que seria legal explicar as diferenças de desse do Brasil do varejo né do fato de o shopping ser varejo e como isso se Di é diferente dos Estados Unidos e também o fato de que pô se você tá comprado em em shopping

você tá shot no no e-commerce Então acho que trazendo esses dois pontos ah b ponto é esse ponto do e-commerce hoje dia diminuiu muito né desde 2022 quando o e-commerce começou a normalizar digamos assim eh a demanda antigamente as reuniões com investidores eram basicamente ah como que o e-commerce vai destruir o negócio de shopping no Brasil né E aí a pandemia ajudou muito a a pandemia foi horrorosa foi o maior desafio da minha carreira profissional Sem dúvida por conta de todo do meu P mas a tinha acabado de fazer a fusão com a sonai eh

a gente concluiu o Deal em agosto de 2019 por conseguimos integrar aí foi realmente o fato da gente ambas as companhias estavam muito eh engajadas nessa transação já há alguns anos então a integração foi feita em 90 dias então a gente conseguiu reportar eh não menos de 90 é em menos de 90 dias a integração tava feita a gente conseguiu reportar tá o trimestre seguinte eh que foi o terceiro trimestre já com números muito pô interessantes para 2019 considerando que eh Tinha diferença de Margem tinham diferença de de de de conversão de caixa então o

mercado ah refletiu rapidamente o potencial dessa transação e de novas transações e aí nos permitiu fazer um follow on em dezembro de 2019 isso nos permi isso ajudou time né e Ke time Isso aí foi sorte também conta né sorte vale né no jogo Ainda bem né eu digo eu jogo gamão com os meus filhos e quando tira duplo se eu falo tá valendo não tem carrão de seix né tá valendo não tem essa né então Eh também vale então sorte também vale a gente teve né o a gente estava preparado para isso e e

o fato da gente est preparado nos permitiu fazer um Follow One um valor foi bom pros acionistas do ponto de vista de que foi uma diluição feita num nível de valuation bem razoável né de abaixo de 6% de Cap rate eh e com e sem saber né que vinha a pandemia ali 3S meses depois eh e que a gente ia ter os shoppings fechados por tanto tempo né alguns algumas cidades 9 meses outras seis em alguns lugares abrindo só de alguns dias da semana cada cada lugar tinha um phd em em forma de gerir né

a reabertura economia então isso também a gente passou por isso mas falando disso O e-commerce para poder fazer esse link primeiro tratando do e-commerce que eu acho que é um tema mais direto eh eh em termos de comparação é o e-commerce vai ser importante e o business o online para servir as pessoas para fazer negócios ele ele é importante em qualquer mercado do mundo vai ser importante em qualquer mercado do mundo pelo menos nos mercados que estão conectados com Esses aparelhos que a gente usa hoje né que a extensão do nosso cérebro né o das

nossas pernas e dos nossos braços que são os smartphones né então a existência desses aparelhos n e e e isso faz com que seja uma realidade vai existir agora existe também o que é a jornada né e a jornada do dos produtos que vendem Shopping Center na sua maioria obviamente a pandemia nos fez ver que ela é figital Ela não é nem online nem offline porque ela requer ambos as experiências porque o consumidor quer a comodidade e a conveniência do e-commerce mas quer também a possibilidade de conhecer o produto de provar o produto de tocar

e e de ver e de conhecer numa num ambiente de loja né por isso que grandes empresas do varej brasileiro aceleraram a abertura de lojas né pós pandemia como vocês viram Na verdade quase todas as empresas bem-sucedidas aceleraram né uma das grandes ações de performance tal que você até comentaram agora num num num no cor recente o caso da Vivara foi um exemplo excepcional vai bem online e vai super bem offline entendeu então a empresa que no nosso caso é um parceiraço nosso e e e e é um bom Exemplo né que fez também IPO

no mesmo ano que a gente passou pela pandemia e depois veio uma empresa que a gente é também é um parceiro que a gente admira muito e é um grande operador dos dois mundos só que o mundo que de fato como esse o o o que a gente tem visto é que o consumidor é All L é figital e a o consumidor escolheu ser figital e e ele a gente só tem que saber suprir essa essa demanda Então eu tenho que ter os aplicativos do shopping que conecte a pessoa com os nossos logistas o nosso

consumidor com os nossos logistas que a nossa consumidora que usa o nosso aplicativo de have user ela tem outros serviços no nossos aplicativos inclusive de de loyalty de de de de fidelidade né o nosso programas de fidelidade são importantíssimos porque inclusive quando compra fora do shopping se comprar do Shopping ganha pontos né e ainda pode usar serviços de entrega etc e tudo usando esses nossos aplicativos porque você eh conecta com WhatsApp do ou do nosso shopping ou o shopping ou o aplicativo do Shopping já conecta você diretamente com o WhatsApp do logista e consome mais

né consome mais muito mais por quê Porque aí o pessoal tem um outro detalhe que é super curioso uma uma o o percentual de utiliza de de pessoas que escolh o click and collect hoje a gente quando começou com os serviços de conexão de logista com os os consumidores mesmo quando o cara escolhe comprar via os eh os grandes eh marketplaces a gente também ajuda ele se conectar a gente não ganha Fi nenhum para isso a gente tem uma empresa que faz esse serviço e que o o logista contrata para ele estar vendendo a partir

do Shop em diversas outras plataformas abertas não não não o site do Shopping também tem mas assim o cara vai vender a gente quer que o nosso logista seja bem sucedido em todas as todos os canais possíveis e algumas vezes o cliente escolhe por pegar o produto na loja nos aplicativos dos shoppings A escolha é de quase 40% 40% a gente achava que era ia ser 20 então e nos WhatsApp no no assistente de compras tambémm e tem um percentual grande que escolhe retirar no shopping você vai faz academia vai no médico tira o sangue

tira o sangue faz o exame é ou vai almoçar e aí a pessoa muitas vezes não tem tempo de fazer toda a jornada naquele dia né e a gente ao ter essa facilidade você cria Mais um ponto de contato positivo com o shopping quer dizer olha eu também consigo usar o shopping como um Hub de solução da minha vida de compra online mas não só da compra online da do serviço da academia do lifestyle toda a tua solução de da tua vida e normalmente coisas legais de se fazer né encontrar a turma eh encontrar a

família eh ir açar com a turma do trabalho eh e e poder ver umas lojas ver umas vitrines e tal né então sempre é uma é algo que a gente oferece que é pô é é um Joy na naquele determinado momento do dia da pessoa né um pequeno momento de relaxamento e prazer que a gente pode oferecer pro para quem vai no nosso sho tomar um café por exemplo né É tem que ter em mente também uma frase que a gente ouviu muito gestor de ações que veio aqui no Market makers né que o shopping

no Brasil em em aí comparando com shoppings fora do Brasil né Eh o Brasil infelizmente né Por ter um nível de segurança baixo né o shopping também acaba propiciando um lugar onde você pode andar com uma relativa segurança paz e com conforto com o celular na mão podendo parar e e também até o ar condicionado também então dependo da cidade que tá faz toda diferenç então o shopping ele ele tem esse fator aqui no Brasil que acaba também atraindo um fluxo né Eh tanto pela segurança e o conforto e isso conecta com a primeira parte

da pergunta que era que eu ia responder na sequência diferença do que o Mateus perguntou entre o Brasil e e a América do Norte digamos assim e até a Europa do Norte também porque os mercados já bem penetrados com muitos shopping centers né e que foram super bem durante anos né era um negócio eh que tinha múltiplo e tudo mais durante muito tempo eram empresas que cresciam bastante o que aconteceu ali primeiro uma um over capacity né acho que mesmo e antes do efeito do e-commerce já existia um over capacity quando você olha algumas regiões

metropolitanas de cidades médias que no Brasil são comparado com as nossas capitais são cidades relativamente até pequenas em número de pessoas mas tinham muita renda né o algumas capitais ou algumas cidades importantes do Meio oeste do do do do meio dos Estados Unidos digamos assim essas cidades Todas têm muitos shoppings ao redor porque eles eram construídos a nos ring nos ring belts de de crescimentos né então cada cada eh eh looping de crescimento da cidade era feito em forma de círculo E aí cada expansão tinha um hospital um shopping center uma nova área um parque

etc etc né E aí para encher o shopping basicamente eram lojas porque o cinema não eram dentro do shopping os restaurantes não eram dentro do shoppings inclusive o conceito americano nos anos 80 era o contrário do que era o conceito que virou o conceito brasileiro de shopping center porque era Primeiro vamos atrás dos grandes varejistas das grandes redes né Eh das redes eh de de âncoras né de grandes eh que hoje em dia são os Big boxes né são as os Department Stores depois vamos atrás das grandes redes nacionais de brands né aqui no Brasil

tinha dois Department Stores que era me mapin e eventualmente a sear que tinha uma loja outra aqui talos quebrar todos quebraram não não isso que eu ia dizer então a crise americana do shopping center começou com o deportment stor até hoje os shopping centers americanos são dominados por Department Stores que tem uma jornada de compras uma experiência pro consumidor muito difícil não algo que eu pelo menos É acho que é completamente ultrapassado você chegar numa loja com tanta informação com tanta coisa fica fechado dentro daquele ambiente horas procurando produto acho que não é mais essa

jornada que o consumidor quer e no Brasil isso não existia porque chegou no nos anos 90 quebraram n Então já nem nem nem já tivemos que nos Reinventar não existiam as grandes redes nacionais de Marc que hoje existem né Elas não existiam naquela época Então os shoppings já foram criados né quando houve o crescimento do negócio de Shopping Center no Brasil era um shopping Grande numa cidade enquanto nos Estados Unidos eram diversos shoppings sendo abertos todos os anos na mesmas nas mesmas cidades né então esse over capacity eu acho que é o primeiro ponto de

diferença porque era um over capacity focado em roupa focado em eletroeletrônico em roupa eletroeletrônico e artigos do Lar uhum certo eh para compras não tinha experiência e tinha uma sala e tinha uma área de fast food que tinha que ser very fast então para você ter uma ideia eh tinha existe até um conceito de que não os os acentos da da prá de alimentação Estados Unidos não podiam ser confortáveis a pessoa tinha que ficar rápido lá queria que a pessoa ficasse pouco tempo Olha como isso é Diferente do conceito do Starbucks que é wi-fi de

graça para você ficar lá o tempo que você quiser né e e e e consumindo ao longo do tempo então olha como Shopping foi pensado naquele momento naquele mercado de uma forma completamente diferente do Brasil Então só para Fast forward a little bit né Um pouquinho mais rápido né a gente está no Brasil hoje o mix já é completamente diferente é o que o mix que o americano quer ter no mainstream Mall lá nos Estados Unidos obviamente que alguns malls Já conseguiram fazer essa transição né E você vai em alguns lugares na Califórnia os shoppings

do caruzo ou alguns Shoppings na Flórida e tal que pô ass m de restaurante academia etc etc mas as lojas elas elas continuam competindo com muita loja que já tá construída seja na rua seja em shoppings E aí entra essa questão que o Salomão falou que é um outro diferencial importantíssimo que não é só a segurança é é o caos Urbano o Brasil eh entre abrir uma loja num uma um restaurante numa rua e um restaurante num shopping que você a gente criou ambientes gostosos hoje o dos donos de restaurantes estão indo abrir restaurantes bacanas

em shoppings como vocês estão vendo em todos os shoppings a gente tá vendo essa tendência né restaurantes legais de marcas bacanas indo pro shopping por quê Por que que o cara não abre aqui na rua e a gente vai a pé e tal Porque tudo é confuso Não você falou né contou a história da de quando eu tive acidente eu uso cadeira de roda as calçadas Vocês já viram como são complexas no Brasil ou não já viu a quantidade de buraco que a gente tem para passar Então imagina quando você vai ficando mais velho quando

você tem criança eh como é P você quer estar num lugar seja mais tranquilo para se andar para se caminhar não só pela questão da segurança questão da segurança também mas tem cidades no quando a gente olha o o o o sul Sudeste Asiático a gente vê o mesmo efeito que as cidades têm um caos natural pelo calor pela confusão pela dificuldade do da Urb urbanização ter sido feita de um jeito não eh planejado e o shopping organiza aquela bagunça toda né então a gente é um organizador da da bagunça da vida eh e dentro

da cidade isso faz e que isso faz com que a pessoa chegue lá e resolva a sua vida então além de parar o carro em algum lugar você tem manobrista né sei lá Manual tem uma o cara para te ajudar a manobrar o carro tem a gente tem esse serviço Óbvio em quase todos os shoppings que é muito importante temos as vagas temos tudo organizadinho e tal A pessoa vai lá e tem é Pet friendly que hoje também é importante né tem lugares e tamb nas regiões nas áreas que o que por conta do eh

das das regras sanitárias e tal que o pet não pode o cachorro gato etc não pode passear a gente tem lugares pro pro Pet ficar então tem lojas de pet Então até até isso tem no shopping Cent shopping centers no Brasil eh o as linhas de crescimento de Mix que mais tiveram destaque nos últimos anos foram entretenimento eh todos esses formas de de de diversão tanto adolescente infantil etc eh com restaurante que é o entretenimento adulto né Eh essa combinação inclusive de fazer o os locais de entretenimento infantil perto dos lugares gastronômicos faz todo sentido

porque as crianças ficam podem ficar perto dos pais e tal eh crescimento de tratamento cosméticos tratamentos médicos com os centros médicos conexos a conectados aos shoppings ou dentro do sh depende do do modelo arquitetônico que a gente tenha feito né então a gente vem fazendo essa transformação do uso do metro qu e no último no último eh rescaldo aí da da pandemia a gente viu o setor de de eletroeletrônicos e e e e Linha Branca sendo sofrendo bastante tanto pelo fato de ter vendido muito durante a pandemia online quanto pelo fato de que as lojas

são grandes né então eh e e que há um redimensionamento do da necessidade de área uhum eh como eu falei agora dos Department Stores dos Estados Unidos que tem um redimensionamento de área e até no caso dos shoppings nos Estados Unidos que tem uma redimensionamento de quantidade de shoppings aqui também tem um redimensionamento do tamanho das operações dos dos desses players que tá acontecendo é assim ao longo do ano passado a gente fez um número de troca de lojas muito maior do que era o previsto nosso time comercial fez um trabalho excepcional que a gente

transformou muitas áreas tem áreas hoje que eram ocupadas por uma só loja ou dessas grandes lojas de móveis ou essas grandes lojas de de de eletrodomésticos eletroeletrônicos que um uma só loja deu espaço pra gente criar espaço pra gente Criar e nova área de Mall né como a gente fala com cinco seis operações complementares e essas operações hoje vendem entre um um dos exemplos maiores é no caso de BH vende 47% a mais no mesmo metragem um ano depois da inauguração dessas desses novas operações isso aconteceu agora em novembro e dezembro Então imagina o quanto

isso vai ainda impactar eh o o que esse shopping vai ter de vendas ao longo dos próximos anos que vai trazer novidades restaurantes áreas de lazer e áreas de compra com moda com também com moda também com áreas de cosméticos cresce muito né e cosmético e beleza né que é outra linha que as pessoas gostam de lá testar os produtos conhecer os produtos forar da vida se forrar é um parceiraço também que tá crescendo muito com a gente Posso trazer uma pergunta fora da pauta aí depois é que e ouvindo essa parte final Rafa eu

eu já tava pensando n sobre bom eu eu nasci aqui em São Paulo Vivi a vida inteira aqui na na zona sul de São Paulo então tem tem alguns shoppings lá que eu frequento desde a infância e eu fui percebendo a evolução do shopping até do dos usuários do shopping né então é para não ficar Citando os shoppings ali mas tinha um shopping que ele tinha até uma pista de patinação de gelo lá dentro né de eh tão poucas o o a explorar a área com lojas né não acabava Nem sendo tanto o foco né

tinha muito espaço até de entretenimento de conexão das pessoas e isso não tem mais né essa esse próprio shopping hoje em dia você vê um fluxo muito maior de pessoas que vão lá para resolver coisas do dia a dia vão seja para almoçar no no meio do expediente seja para fazer alguma um tratamento médico alguma coisa uso o shopping quase como uma solução de problemas né um organizador da vida como você falou eh e e tem também o até O entorno do shopping né que eh mais empresas acabam estando conectadas ali eh enfim o shopping

acaba tendo Outra Vida as próprias lojas acabam tendo uma outra utilidade né E você falou dos restaurantes isso aí também ficar cada vez mais notório né grandes restaurantes estando lá não apenas antes era muito mais comum sei lá e Fast Foods ou restaurantes um pouco mais de de tráfego mesmo né de pegar o fluxo de pessoas eh em cima disso a minha pergunta é o O que determina quais serão as lojas ou os tipos de eh de serviço que serão colocados dentro do shopping o shopping você como o o gestor do shopping que percebe Ah

agora a tendência é essa ou as próprias lojas que começam a lojas restaurantes enfim serviço em geral eles que começam a demandar e através dessa demanda você percebe agora é hora de focar mais nisso fazer mais aquilo como é que é feito esse gestão de portfólio Essa gestão de portfólio dos ativos que do shopping perfeito perfeito é e é bom a comparação mesmo com stock picking ou com escol né né de de ativos que serão os ativos corretos para ter num portfólio é a gestão do mix é é isso e ela vem aliada com outro

efeito que é o efeito de precificação que é como se fosse Val combinar eh O que que é a tendência de mercado com valuation que é quanto que me paga para tá lá não adianta eu achar que eu vou cobrar o metro quadado igual no corredor x de todo mundo Apesar de que durante muitos anos foi assim que a indústria eh se tentou se comportar né e e e o negócio de Shopping dava para fazer um pouco desse jeito que era as pessoas eh tentar precificar aquele corredor é mais nobre Vou cobrar R 1 m

qu aquele lá eu vou cobrar menos do que isso vou vou eh aquele outro corredor é menos tem menos fluxo etc não é assim que funciona na verdade a gente hoje a gente tem os dois modelos eh da forma que o Salomão perguntou tem tanto o modelo do que o o logista nos procura mas a gente investiu muito nos últimos anos em conhecer o nosso negócio por dentro né entender a dinâmica e tentar replicar com modelos replicáveis com inteligência artificial com tecnologia e tal é obviamente que a gente não desenvolve isso 100% em casa a

gente tem prestadores de serviço mas hoje o nosso software é um software proprietário de de predição de Mix e de e de precificação Esse é o Bahia sistema Bahia é eu cham sistema Bahia era um projeto Bahia que era feito a cada um tempo com consultorias e tal e que capturava isso tudo eh a gente continua rodando modelos de de de Inteligência Artificial a partir soluções de terceiros mas com base de dados próprias e com um inteligência de criação e desenvolvimento desse Mix próprio e o que acontece a gente monitora 70.000 eh marcas 120.000 lojas

ao mesmo tempo a gente tá monitorando esse negócio eh eh online e e por meio do do que tá acontecendo nas vendas online pelo meio do que a gente enxerga eh no no eh posicionamento das lojas onde elas estão abrindo Onde estão fechando eh o que tiver de dados de fluxo a gente captura por meio desses sistemas que estão conectados a esse ao sistema Bahia mapa de calor mapa de calor mapa de de geolocalização etc eh isso tudo tá dentro desse sistema e a inteligência do nosso time a experiência do nosso time também tá lá

porque uma das coisas que me chamava atenção quando eu comecei a trabalhar eh como executivo foi poxa tem muito conhecimento embarcado nosso time é super experiente os nossos executivos sabem fazer um shopping bacana eles estão ligados nas tendências de do varejo Cara você não consegue gerir isso tudo e como você falou hoje em 16.000 lojas com 10000 eh logistas né contrapartes eu não consigo gerir isso tudo A partir dessa experiência só então eu tenho que ter um um equipamento né uma forma de ajudar a tomada de decisão Uhum Então o tanto eh o planejamento comercial

Ele bebe do que vem de predição do sistema e tem os inputs do time de que opera o Shop então é uma combinação de fatores do talento da energia do time né do da experiência do time com os inputs que vem do mercado desse monitoramento de mercado monitoramento do que tá acontecendo eh eh na conexão eh do que a gente tem eh do que tá acontecendo ao redor do shopping em outros mercados monitorados que são mercados comparáveis em outros shoppings nossos comparáveis com os shoppings nossos que TM características similares que a gente tá vendo uma

tendência Clara e que aí a gente pode nós os Agimos como como curadores e levarmos pro nosso logistas as alternativas eh de crescimento e também tem obviamente que os nossos logistas também estão investindo pesadamente em tecnologia para também saber para onde ir e eles vê pra gente com também com ideias parecidas Então essa combinação é poderosa a diferença hoje que eu acho que é o benefício da consolidação da indústria que a gente que a gente vem fazendo ao longo do tempo é que hoje só só só só com a alos é que os logistas conseguem

chegar e ter 14 shoppings com esse número de vendas né que a gente tem um deles que é administrado então são 13 próprios que vendem mais de R 1 bilhão deais aí a gente tem além desses 13 próprios tem mais 40 e tantos que vendem mais de R 400 milhões de reais ou seja são todos locais de negócios muito importantes pros nossos logistas por isso que que a sefor tá crescendo com a gente como você perguntou e tantas outras marcas estão Crescendo com a gente porque a gente tem um pipeline de ideias não é só

um pipeline de negócios para cobrar deles é um pipeline de ideias de ideias de localização de ideias de como Expor a marca de ideias de plano de mídia porque a gente tem nosso negócio de mídia out of home conectado com os nossos shoppings que é a Hello que é uma empresa independente que hoje tem mais de 100 Shoppings na sua plataforma e que vende o anúncio em o a mídia feita em Mall seja por telas seja por aplicativos seja por eh outros modelos de anúncio né que seja os painéis ou mesmo midia estática e tal

eh essa e é toda esse ecossistema de soluções e tá conectado nessa vida do shopping e o nosso logista se beneficia disso porque chega com a gente tem uma solução do se o cara tiver no momento que ele tem que diminuir tamanho de loja a gente é o primeiro o maior e locador dele então ele vai poder chegar com a gente e discutir isso se ele tiver no momento de expandir número de lojas também nós vamos ter mais opções de de locais para eles para eles expandirem e se eles tiverem no momento de lançar uma

marca nova e quiserem testar a gente vai poder testar em vários segmentos porque a gente está em todos os segmentos rentáveis de shopping center por que que eu quero dizer isso Porque o mercado de shopping centers ele requer um determinada densidade de renda em onde para que ele seja bem sucedido eh e isso pode ser tanto um classe um shopping classe B A B quanto um shopping a e a a Triple Way como a gente tem alguns shoppings também desse tipo como o Shopping Leblon no rio mas não são só esses mercados que vão bem

né oos shoppings de classe média que são os shops da Classe B também vão muito bem desde que eles tenham uma equilíbrio de competição E desde que el estejam localizados em locais de alta eh densidade de renda disponível para compras em shopping Então significa que tem que ter muita gente quando não tem uma área de tão e eh eh do ponto de vista de eh tão de renda tão alta você tem que eh compensar com uma capacidade de consumo mais eh espalhada por mais gente em áreas de maior com com bairros mais densos e etc

e é exatamente onde nós estamos então o nosso logista pode chegar com a gente testar marcas tanto para cima da cadeia eh da pirâmide de de eh de renda quanto mais no meio da pirâmide de renda a gente consegue testar as diversas marcas que os varejistas hoje precisam testar né então isso é algo que gera diferencial também pra gente por meio desse sistema de precificação a de Mak que é a gente chama de carinhosamente tem uma baria dá até para traçar o paralelo com a ab3 e a metodologia do ibov que basicamente ela escolhe Quais

as quais lojas que devem ficar ali ganhar espaço dentro do índice né porque elas têm mais negócios n exato e as que devem fazer e as que devem cair fora né então sei lá imagina o Ibovespa que tem ali as empresas que vão bem ganham espaço e as empresas que vão perdendo espaço vão caindo fora do índice Então acho que isso isso que o Ibovespa mudou a metodologia né porque teve a OGX ali que exato V chamar de mesb é Ganhou espaço pelo volume de negócio mas não pela qualidade né É isso aí mas Legal

muito bom é quem entrar na parte da construção da alos saloma que que você acha que manda Mati acho que esse é um tema legal da gente explorar Rafa você comentou né No momento ali que você fez a aquisição da sonai acho que é legal entender a motivação disso né É verdade né porque levantou a bola de o vieram os IPO de 2006 cresceu aí 2014 155 começou a ideia de consolidar consolidar isso aí veio a aquisição da Sona já você ali como CEO faz um aumento de Capital né um follow on ali pré crise

né pré-pandemia como você disse né num Cap rate de 6% quanto menor o Cap rate vamos dizer que mais valorizada tá a ação né pro pessoal entender exato em seguida vem a pandemia passa por uma mudança e em 2022 adquire ali a brms e mais uma iniciativa de alocação de Capital Então acho que seria legal você passar por esse tema de construção da alus e também alocação de Capital já que mais recentemente você não só tá vendeu alguns ativos mais maduros como também tá recomprar ações então é cheio de alocação de capital e a você

como gestor de ações na época tá executando isso agora na no cargo de co né Acho que seria legal passar por eles eu acho que sem dúvida um dos pilares e de da gestão de uma companhia é a atéia de alocação de Capital né você não é à toa que hoje a maior empresa do mundo acho que ainda deve ser a Apple não sei se por conta dos resultados recentes caiu muito são grandes alocador de Capital né só sabem fazer eh direcionar e para qual produto que eu vou e quando aconteceu né Eh pensa quando

o tin quando tin Cook entrou a Apple valia 300 Bilhões de Dólares né e ele lançou um programa de recompra né eu viu aquele m de dinheiro de no caixa e falou então agora vou voltar eu vou ter mais uma previsibilidade de dividendos e dali a um ano ou dois anos se eu não me engano ele lançou o primeiro programa de recompra E isso não impediu de continuar lançando iPhone todo ano de continuar fazendo produto todo o ano porque negócio bom é assim no nosso caso esse acho que esse era um parágrafo importante ser feito

a gente ainda não tinha um tamanho obviamente não estamos comparando a alos com a Apple né É mas mas o que eu quero dizer é que a gente tem que se inspirar em coisa e eh olhando de fato o bench Max de alta qualidade e não simplesmente olhando dentro daqui do do do Nosso Quintal Eu gosto de me inspirar no que tem de melhor e no que é um efeito de melhor possível no mundo se for possível de fazer mesmo que com uma escala muito menor de valor de mercado com uma escala muito menor de

eh de impacto de de de de de relevância de múltiplo etc mas de já que tá sendo feito coisas importantes no mundo inteiro eh E desde tecnologia até modelos de gestão também a locação de Capital então a locação de capital para mim é tão importante quanto gerir bem o produto Quando escolher bem o produto eh e quanto porque isso é que vai fazer você ter eh tempo dinheiro e e recursos para recursos não só financeiros para manter a capacidade da companhia de investir no longo prazo porque uma ação que só cai vira alvo de um

de uma aquisição hostil e a gente acabou de executar né A primeira aquisição hostil como teve que começar o ch depois foi foi aprovado pelo conselho eh da da da BR mols mas a sonai na verdade foi uma fusão apesar da Aliance ser uma empresa que era maior que a sonai ali existia um espírito de fusão desde o início né E E no caso da ber malls a gente construiu o espírito de fusão também no momento da Integração Então por mais eh que a gente tenha chamado virado uma aquisição nesse segundo caso na verdade o

espírito é um espírito de fusão n para criar um um efeito poderoso de networking o mais rápido possível e criar um ecossistema também o mais rápido possível isso só é possível isso é a gente só consegue executar algo desse tipo se a gente fizer o o o dever de casa de criar um ambiente que seja um ambiente de fusão eu vou um pouquinho que é crci difusão Mas voltando lá sobre como que foi criado esse esse essa nova companhia essa essa plataforma nova de negócios que é a alos que primeiro foi criada a partir de

uma visão estratégica eh em que quando eu vim pra companhia a eh como executiv primeiro como Conselheiro em 2000 2014 e depois como executivo 2017 já existia a a visão né pelo fundador o Renato que a gente comentou de ser uma de ser uma consolidadora da indústria para isso Nós já tínhamos sócios certos né Por mais que a companhia não fosse a maior da Companhia dos shoppings do Brasil a gente tinha os sh sócios muito robustos então um deles na aliança era a cppib que é o maior fundo de pensão eh do do Canadá um

dos maiores fundos de pensão do mundo e um dos maiores investidores de ativos líquidos de bolsa e de ativos de real se no mundo a gente tinha esse cara no nosso eh como nosso controlador e tinha Fundos soberanos também como nosso um fundo soberano muito grande também como nosso investidor no no fundo eh no desculpa nas ações da companhia e também em alguns shoppings nossos junto conosco então a gente tinha já um efeito de de relevância pro varejo muito maior do que era percebido na bolsa e esse tipo de discrepância para mim é algo que

me atrai muito como como investidor eh e como tomador de decisão assim então eu tenho algo que ela é muito mais bem é muito mais relevante e muito mais bem percebida fora do ambiente de bolsa do que no ambiente de bolsa então para o varegista a aliança era uma empresa pô de reputação Espetacular tamanho relevante por quê Porque a gente operava shoppings não só nossos Mas também de terceiros eh e a gente fazer isso com uma de uma forma muito positiva muito construtiva criando conexões com os logistas de fato para pro futuro para criar um

pipeline de crescimento e não só um negócio de cobrar um aluguel alto no queele determinado dia naquele momento n então Eh isso era um isso era um um valor da companhia era ser parceiro do varejo isso quando a gente fez a primeira fusão com a sonai isso foi muito importante porque os acionistas de sonai eles eram acionistas de uma companhia que era ela não se sentia como a a quinta maior do Brasil né a Aliance com a quarta sonai com a quinta eventualmente a sonai ela era uma grande ela era um uma companhia listada no

Brasil porém conectada a uma grande plataforma europeia de operações de shopping em que na Afinal era uma empresa de 75 shoppings que tinha 10 no Brasil mas então a a forma como eles viam a a forma como a gente operava os shoppings era muito mais importante para eles do que a discussão sobre se a aliança se é a maior Ou a segunda maior ou a terceira maior era muito Poxa eu quero estar conectado Eu quero juntar com um cara que opera dessa forma porque eu acho que dessa forma a gente vai operar melhor esse juntos

esse shopping então Eles olharam muito mais o nosso modelo de gestão né Então essa criação desse valor e também o fato da gente estar desinvestidura eh já tejam mercados muito competitivos pode ser porque e que a gente não vai ter diferencial de de ser o melhor produto o melhor destino mercado pode ser competitivo mas se eu for o melhor destino eu vou saber competir e vou e vou ganhar aquela disputa ali e vou ser um dos vitoriosos naquele determinado mercado se o mercado tá se o mercado for grande Agora se a gente for muito pequeno

a gente vai fazer o quê o máximo que a gente vai fazer é operar melhor do que o oor que operaria um outro cara sozinho ali mas eu não necessariamente eu vou compor capital como locadora de Capital não é Um bom local para eu ter os meus reais investidos e e compror e compor resultado de longo prazo então é melhor sair fora melhor desinvestir é quase como um gestor mesmo né porque tem gestor que quando o fundo às vezes fica muito grande ou a ação ela representa uma parcela muito pequena da carteira eh acaba dando

até mais trabalho do que o retorno de fato para pro pro resultado da cota né e no lado da competição também né Acho que até um pouco do que se assemelha a quando a gente vai investir em alguma empresa a gente tenta selecionar empresas que a gente consegue identificar um diferencial em relação ao que o resto do mercado tá vendo Então assim quando a gente pega uma empresa que já é muito acompanhada né ou a gente não tem um diferencial competitivo não que a gente não compre mas o valuation tem que tá muito Óbvio pra

gente fazer esse esse investimento bem legal essa definição agora Rafa Você levantou a bola do ambiente de fusão o que que é criar esse ambiente de fusão porque a gente vê várias histórias na bolsa que as ações comemoram a notícia da fusão e depois viram uma tragédia né a gente viu aí recentemente no setor de saúde já viu em vários outros setores não foi o caso do que aconteceu nesse crescimento da Aliance que foi indo indo até virar a maior rede de shoppings América Latina o que que é é criar esse ambiente de fusão primeiro

saber saber que você não sabe tudo é então tem a humildade de que juntar ao juntar você vai ter coisas que vai aprender com aquela outra companhia independente dela ser menor ou maior que a sua na hora da fusão e por isso que eu falei com a BR Mouse criar um ambiente de fusão porque a BR Mouse era maior que a gente Uhum E a BR Mouse se tornou uma maior em 16 anos então com certeza tanto a administração da brms quanto o conselho da brms tinham coisas importantes para nos ensinar Então não é porque

eles não aceitaram a nossa proposta de princípio e a gente teve que fazer uma proposta usando os nossos o nosso poder eh de convencimento dos acionistas principalmente né e usando o fato de que a gente tinha uma base de de controladores muito alinhada e com uma visão de longo prazo muito clara de que consolidar e transformar ess essa plataforma em o dobro da segunda maior do nosso segundo maior Player e o único jeito de fazer isso seria com a fusão com a BR mols e podendo sabendo que posteriormente a gente poderia vender os ativos menos

menos relevantes como a gente falou agora e ainda seim continuar o maior Player e essa essa definição era muito clara pra gente mas não era tão Clara talvez pros acionistas e pro pros e e pro time da brms porém ao juntar propor um ambiente em que todo mundo vai aprender dos dois lados como a gente aprendeu com a sonai como a sonai o time o time da sonai aprendeu com a gente na aliança e hoje a gente juntos aprende juntos nas novas coisas que a gente tá fazendo Esse é um ambiente de fusão é o

que eu chamo de ambiente de fusão primeiro é se preparar é fazer do diligence Bem Feita é a primeira coisa é é olhar tudo com cautela e entender que tudo tudo que você tiver que reconhecer de problema você tem que avisar pro mercado e eu acho que eu sempre digo tanto pro meu time e quanto eu tento fazer isso pro conselho e com os investidores uma notícia você dá rápido e boa notícia você dá quando você tem certeza né então a gente gosta de dar uma notícia o mais rápido possível e dar as boas notícias

quando a gente tem convicção de que elas vão ser materializadas isso é uma regra minha de de gestão né então quando eu tenho qualquer problema eu quero saber desse problema imediatamente se for uma boa notícia pode esperar a reunião de diretoria para me passar e tal porque aí tu não tem problema se for coisa boa é sempre Não vai atrapalhar em nada né vai ajudar agora se for coisa ruim quanto mais rápido eu começar a tratar desse problema menos grande ele vai ser né menos tempo ele vai ter de se tornar um problema grande né

então isso vale para isso é digamos para mim é um R of time de fusão olhar tudo muito detalhe prometer o só d eh visão positiva do que você vai entregar e aí eu acho que vale um parêntese aqui a gente teve muuito questionamento de do de analistas né Acho que metade do se size foi contrar foi foi muito negativo com a com a fusão no início eh e alguns analistas de de de investidores também dizer não como é que vai ter sinergia não tem sinergia porque um shopping não conecta com o outro lógico que

existe Porque são os mesmos logistas e o modelo de consumidor é um modelo similar o consumidor ele é parecido em em cada um dos seus mercados então quanto mais informação tiver por segmentação de consumidor eu vou conseguir o que eu não posso ter shoppings que não tenham essa E e essa esse ecossistema effect dentro deles então por isso que alguns é mais melhor eu vender para quem vai ter um Ed de administrá-los melhor né então eventualmente uma administradora focada em cidades menores vai saber administrar melhor do que eu um shoppings alguns shoppings desses que a

gente vendeu no ano passado eu tenho que ter a humildade de saber isso vender botar esse dinheiro para dentro e botar esse dinheiro para alocá-los ou ou construir eh expansões ou revitalizar shoppings nossos ou comprar ações da companhia que hoje ainda parece um um uma alternativa super bacana eh de de de de de locação de Capital né Então esse é um é um parêntese a gente prometeu pros acionistas de BR malls quando a gente fez a proposta que a gente entregaria do bilhões deais de eidar recorrente até o final de 2023 ou seja até o

primeiro ano pós fusão então a gente a gente propôs isso em março de 22 a gente esperava entregar isso em dezembro de 23 a gente entregou o Running rate de 2 B em junho de 23 6 meses antes então acho que isso também ajuda muito a a criar o ambiente de fusão também porque você criou um eh você prometeu coisas que são eh factíveis e são entregáveis então foi entregue o que era esperado daquele momento eh do que talvez não esperado por todos mas que era esperado por nós você passa a ter credibilidade também a

credibilidade que é essencial e reconhecer os problemas então tudo que era não corrente de problema a gente foi reconhecendo assim que foram identificados qualquer questão contábil qualquer diferenciação de precificação de ativo mudança de modelo de precificação e até decisões de uso de terrenos porque outra coisa que a gente quer o os terrenos adjacentes dos shoppings que são nossos ou que são ou dentro do shopping a gente quer acelerar o uso desses terrenos o quanto antes a gente tiver coisas boas para trazer pro shopping e em conexos a nós seja por meio de modos de multiuso

seja por expansão do shopping a gente quer fazer logo e tinha algumas coisas que a ao fazer o reconhecimento da eh do eh de de que aquele aquele terreno tem uma finalidade por exemplo de Residencial melhor do que ser uma expansão e eu e eu tiver que reconhecer uma perda contábil porque o preço já foi pago né Há muito tempo é naquele terreno onde entre o que ele valia no balanço e o que ele vale de fato para fazer um residencial a gente não pensa duas vezes a gente prefere fazer o que é melhor para

o consumidor número um e para o negócio logo na sequência então é sempre um equilíbrio entre como o consumidor vai ficar melhor servido e como nós vamos rentabilizar melhor para o acionista a partir dali a partir de ter um consumidor bem engajado vindo mais ao shopping etc então um cara que mora na frente do shopping e num projeto de uma empresa excepcional de Residencial é melhor para mim do que se tentar aprender a fazer Residencial e eventualmente errar né então eu tô saindo do meu Ed então outra regra básica de fusão durante o momento da

fusão focar no seu AD só vamos focar em Inovar em fazer coisas muito diferentes depois que a fusão tiver entregue é o ciclo de competência dentro do meu ciclo de competência exatamente e obviamente se eu já tiver alguma coisa que tá sendo nurtured dentro da companhia que tem capacidade de crescimento A partir dali a gente não deixa a gente não deixa morrer mas a gente também não foca em acelerar aquilo ali no primeiro ano porque afinal de contas eu tenho que primeiro garantir entregar o resultado e tal então eu acho que uma das outras regras

do não fazer numa no no ambiente de fusão uma regra de não fazer é não criar expectativas em diversas frentes escolher as frentes segundo ter pessoas focadas na fusão respeitando a cultura e entendendo que a cultura não vai ser a mesma vai ter que ter uma cultura nova a partir dali com construída junto né E isso e outro e o não fazer é não achar que dá para fazer tudo e não achar que você sabe tudo uhum isso aí vai para tudo na vida né é não achar que sabe tudo é a regra número um

do investidor eu acho que é você tem que ter muita convicção no que você sabe fazer no teu Ed e trabalhar com com toda a convicção na direção que você escolheu Só que todo dia tá pronto para reavaliar decisões de curso né muitas vezes é o ângulo da da é o ângulo da da tua inflexão é que é o problema não é não é necessariamente a direção que você tá Se você não fosse com tanta gana e fosse mais com mais parcimônia em determinada direção você ia chegar melhor porque você aprender gradativamente com cada tombinho

que você ia tomar você não precisa tomar um Tomb para aprender né Vai toma um tombinho dá uma ralada mas não quebra a perna entendeu não quebra o tonziro não vai quebrar o pescoço que eu quebrei né então porque aí atrapalhar muito n então é então aprender com essas coisas na vida é é é importante que não saber o que não sabe é difícil né Dany Krueger tá aí para provar que não saber o que não sabe é todo dia a gente vê isso saber o que não sabe é o difícil é saber o que

não sabe porque porque quem é bem sucedido aí quando você sabe um pouquinho já você já acha que sabe muito já sabe muito exatamente então assim e o delta né é a curva né Eu não sei como é que chama essa curva de de Kruger é essa cura é a curva de quanto mais você estuda o assunto mas você vê que tem mais a aprender sobre ele né Só que no caso de uma corporação uma orização S Tem coisas que a gente realmente já sabe fazer muito muito muito bem Só que você tem que saber

quais são elas porque o erro do cara é muito bem-sucedido é ele achar que ele pode fazer muito bem aquela coisa mil vezes em várias outras várias outras coisas eu não acho isso eu sou acho que é o contrário deu sorte saiba que você deu sorte em um determinado assunto ficando muito bom nele sabe que você tem um um eu percebo um comportamento quase que anti empreendedor Nisso porque às vezes falam que o empreendedor ele tem que ser meio que responsável né de se ele pensar demais às vezes ele não não faz né e eu

eu sinto você com uma talvez por ter vindo do mercado né uma mentalidade mais analítica ali de mensurar o risco e retorno de cada movimento ir com mais calma eu acho que o empreendedor bem sucedido ele tem dentro dele um DNA Zinho um um um um uma intuição uma coisa assim que faz ele ir sempre repetindo o modelo que ele deu certo e rapidamente WR off algumas coisas o birma escreveu um livro agora o pai do Alexandre escreveu um livro e By The Way o Anderson é uma inspiração para mim como gestor e e também

como líder e pai e tudo mais e o Alexandre Óbvio também é um cara que eu admiro muito amigo né então é é suspeito de falar mas no caso do pai dele quando você lê o livro dele você já vê que tem ali é uma coisa que ele pratica né que eu não sei como é que ele escreve não acho que não é exatamente dessa forma que ele escreveu mas o conceito é esse que é de você reconhecer logo uma uma perda né de você não não não perder tempo de WR ofar alguma coisa e

tal é stopar logo né então assim então assim ele nunca deixou de lançar produto novo ele n deixou de vender sapato chique num país de classe de com que uma classe média pequena ele não deixou de ser um empreendedor ousado mas o know what you don't know is Fast entendeu é assim já já Cut logo porque quando você percebe que o negócio não tá indo bem e se você acha que você não tá tão bem em alguma coisa mas você vê alguém do teu lado fazendo algo bom você pode sempre comprar Entendeu fazer uma aquição

e por exemplo alguma dessas empresas que eu citei né na na até aqui que foi uma delas a Hello e a outra a a Hub Cell a gente prefere comprar deixar ela continuar existindo D gás mesmo que ela seja subsidiária integral por quê Porque ela é outro produto é outro mindset é não é não é o nosso Ed vai se tornar o meu Ed quando eu me tornar o grande desse negócio então enquanto isso eu me eu me Cerco de gente boa naquele determinado R naquele determinado segmento com empreendedores que vão saber o que eu

não sei né Então isso que é o benefício de uma compania do nosso tamanho e é por isso que talvez esse negócio do não empreendedor acho que não seja o caso por quê Porque eu tenho como contratar a gente que sabe graças a Deus a companhia pelo nosso trabalho né e pelo trabalho que a gente fez até aqui hoje a gente consegue contratar pessoas só que durante o processo de fusão não durante o processo de fusão você mantém o que tá indo bem não toma decisões radicais em nada faz uma integração bem feita e tome

decisões rápidas em relação à pessoas em relação à orientação de cultura e o que é certo e o que você quer preservar do ponto de vista da forma certa de agir né de como conduta de pessoas né E isso nesse caso de de investimento como investidor eh é ativos que não vale a pena o tempo dedicado isso eu acho que vale para qualquer para qualquer companhia e para qualquer gestora né claro também que é no sentido quanto tempo eu vou gastar com uma ação que não vai fazer diferença no meu portfólio ou Quanto tempo vou

gastar com com determinado posicionamento geográfico que eu não tenho diferencial que na verdade eu sou o pior daquele determinada região Poxa eu como a maior empresa do setor eu poderia botar dinheiro dinheiro dinheiro naquele lugar esforço comercial e aquele shop para sempre dar trabalho para todo mundo lá mas vale a pena eu vou compor o capital meu e do meu acionista lá uhum provavelmente não então se eu pego aquele dinheiro desaloca de lá e compro ação da companhia eu reduzo a base de Capital ganho eh eh espaço em termos de rentabilidade por ação e ganho

tempo para tomar decisões que vão nos levar a ter eh a fazer a companhia crescer em áreas em que eu V ter Ed né então é isso aí crescimento tem que ser onde tem Ed onde não tem Ed melhor cair fora posso fazer só mais uma pergunta matio eu vi que você anotou aqui uma final essa aqui é pro final tá eh a maldade Essa é a maldade vai vir no final eu vi que ele foi escrevendo mas Rafa eh você eh Pô você é o ce da maior empresa da América Latina de Shopping mas

você não veio do setor o quanto isso te gera um diferencial positivo ou quanto isso te fez talvez se esforçar mais do que a média para entender o que quem já tá nesse mundo há mais tempo eh para você se igualar ou até ultrapassar em termos de diferencial de conhecimento enfim o quanto não ser uma cria do mundo dos shoppings te ajudou a chegar onde você chegou no setor se a gente combinasse não dava certo viu Tem eu eu ia fazer próximo disso e adicional ainda como que ser um advogado te ajudou nas negociações do

Conselho ali ser também ser apaixonado pelo como que isso te ajudou essa pergunta eh essas duas perguntas na verdade elas acho que elas TM são respostas bem diferentes eu diria porque eh no caso no na primeira parte né sobre se vi do mercado ou ser um um outsider eh me me ajudou eu acho que por ser uma empresa muito boa com muita gente boa como era Aliance e por ter um fundador que P criou o mercado no Brasil eh ele é um dos caras que criou o Renato Rick é um dos caras que criou o

mercado de shpping Center no Brasil né o pai dele também já tinha construído um mas o Renato foi o cara que realmente construiu Outros tantos shoppings como o seu Isac Perez também né um dos criadores do mercado e e e e o Carlos Jat doig temim os grandes criadores do mercado de shopping no Brasil né Eh eu tinha o benefício de Tero Renato quanto algumas pessoas no conselho e na companhia do executivos com muita experiência então ser um outsider num ambiente como esse pode ter sido Positivo né Pode sim ter sido positivo porque aí você

tem uma pessoa pensando de um jeito Talvez um pouquinho diferente mas não necessariamente cometendo todos os erros que um outsider poderia cometer porque tinha alguém para ouvir Tinha pessoas para me aconselhar para para para isso eu acho que eu acho que poderia dizer de mérito meu talvez tenha sido de ouvir e de não ter trocado o Management e que tinha eu tinha um mandato do Renato para escolher as pessoas que vão ficar trabalhando comigo né E a gente tem hoje pessoas eh e eu esse acho que é outra fator que algumas vezes o mercado financeiro

as pessoas têm a visão de que a gente tem que trazer todo mundo muito parecido com a gente para trabalhar com a gente e ao contrário você tem que terab trazer pessoas que dividem com você similarmente os mesmos valores as mesm mesma ética a mesma vontade de fazer as coisas bem feitas e tratar as pessoas bem mas não necessariamente os mesmos Skills as mesmas experiências a mesma forma de pensar pelo contrário Na verdade eu acho que você ter valores similares S não necessariamente significa que a gente tem que ter modelos mentais similares Então os modelos

mentais diferentes nos ajudam e as pessoas que que fizeram a Aliance até 2017 que é quando você começou a me perguntar né quando começou essa questão da de tomar decisões de fusão e da própria gestão Então se isso me ajudou ou ou me atrapalhou eu acho que ser um outsider que viu acontecer alguns erros de empresas do mercado eh de gestoras eh de fundos de private e que tentarem de mudar tudo o que uma companhia tem e tentar achar que vai manter o negócio mudando as pessoas todas eu acho difícil eu já entrei com esse

mindset de que não o as pessoas que estão lá sabem fazer coisas e vão poder me ensinar a fazer coisas né E tem conhecimento e experiências que são muito importantes Então hoje a gestão da Aliance sonai mais berms essa alos ela tem pessoas exberry malls tem pessoas ex sonai tem pessoas alian tem pessoas de fora que vieram do varejo tem pessoas que vieram do mundo de tecnologia tem pessoas que vieram jovens tem tem diretores jovens tem diretores de mais de 65 anos trabalhando juntos uhum né então a gente tem diretor de 30 anos e diretor

de 65 anos então essa combinação de fatores eu acho que não é o comum no no quando tem um algum digamos algumas pessoas vindo do mercado para tomar decisões de gestão numa companhia e eu acho que esse essa combinação de eu ter no conselho eh o guidance do do fundador que foi um dos fundadores um dos criadores dessa indústria e eu ter o benefício de um outsider que analisou diversas empresas eh eh isso sim pode ter essa combinação eu acho poderosa agora ser um outsider por si só não sei se is teria sido bem sucedido

eh é difícil dizer eh acho que no Livro outsiders inclusive as pessoas tem normalmente tem alguma eh vínculo com o negócio né E e com como você falou né Mateus pelo paixão pelo varejo então talvez pelo fato de eu apesar de não ser do varejo eu já ter analisado tanto tempo empresas de varejo empresas de Shopping ter criado um um carinho uma paixão um interesse sobre aquilo me me me permitiu entrar e e ter o cuidado de ouvir sobre o que as pessoas estavam fazendo né O que as pessoas pensavam acho que esse cuidado talvez

tenha sido mais eh importante como um outsider né né agora ser advogado negoci diil é uma outra pergunta muito curiosa não tinha pensado sobre isso essa primeira eu já tinha pensado várias vezes a segunda menos porque eh Porque na minha eu não tinha muita opção de ser advogado Porque na minha família eh eh o meu pai e o meu irmão eles são o meu pai era Engenheiro o me meu irmão é engenheiro Eles são muito bons de matemática muito bons né E apesar de eu ter ido bem na escola passado sempre muito bem e tal

e vindo para São Paulo fui vestibular e tal eu não p não era um cara que fazia grandes cálculos né sofisticados né e e nem era a minha matéria preferida então eu me achava Falou vou falar vou fazer direito porque não vou poder ser engenheiro e a minha mãe era advogado muito Boom advogado meu avô também advogado muito bom então eu falei pô então eu vou pro caminho daqui porque eu volto para Belém quando me formar lá em São Paulo eu tenho um negócio para tocar Então na verdade o que eu queria era tocar um

negócio que era o escritório de advocacia da minha família então a razão de eu escolhi fazer direito era tocar o negócio então a razão que me levou a fazer direito foi isso fazer transações é um negócio que eu sempre realmente gostei muito então como advogado tá envolvido em Negócios em transações em negociações e eu como investidor sempre olhei muito esses eh situações de Corporate restructuring ou ou transações e né investimentos com m& driven e tal e sempre vi assim um pouco do que dava certo que dava errado né então eu acho que isso me ajudou

eh pelo interesse em transações me ajudou a a olhar de uma forma cuidadosa o que deu certo e o que deu errado e tentar replicar repetir mais o que deu certo tentar aprender com o erro dos outros e cometer mínimo de erro possível aqui a gente obviamente cometeu alguns mas a gente tem que eh saber o mais rápido é reconhecer o erro como eu falei quanto mais rápido você reconhecer ele é menor O Impacto é menor o efeito menor e logo o WR off é menor então né reconhecer o erro e e e partir pro

próximo pode ser uma uma solução inteligente né acho que agora o advogado acho que o que o advogado sabe fazer é não ter pressa de fechar Deal de você não pode entrar com pressa de fechar não pode de jeito nenhum então por mais que po seja um oportunidade de mercado única não sei o qu você tem que est sempre pronto para dar um passo para trás tanto para Poder concer que que o negócio pode ser uma uma decisão errada quanto para você não ter que pagar muito caro porque você não muda o preço de uma

transação e o retorno pro te acionista uma das formas de se garantir além de né operar bem e fazer as sinergias acontecerem o crescimento acontecer a partir da fusão é não exagerar no preço pago né e uma das coisas que a gente tem feito bem é alocar capital de uma forma correta tanto vendendo em preços valuations bons quanto comprando nos valuations corretos a fusão com a sonai foi feita num valuation a par eh e os ativos da sonai cresceram bastante pós o nosso pós a a fusão e porque eram ativos que tinham um potencial de

crescimento e que a gente com essa nova plataforma a gente conseguiu extrair mais valor mais crescimento deles né Isso era uma das formas de gerar valor para acionista né fazer uma transação no par do ponto de vista de múltiplo né e e ao par do ponto de vista de múltiplo e e e e depois extraindo mais valor do que a gente recebeu a mesma coisa no caso da brmalls aí já é mais um Network effect né na brmalls as duas empresas já eram muito grandes já eram grandes o suficiente mas juntas criaram algo que não

existia Então esse é algo que não existia era uma Corporation também acho que essa era a diferença talvez das Duas né uma não tinha o controle definido isso e por isso que a gente acabou partindo para um processo de eh de fusão que no final a gente queria que fosse uma fusão teve que ser um um um processo né de aquisição eh com um componente hostil mas esse namoro começou com a própria BR malls vindo eh falar com a gente em 2017 né BR malls nos procurou para tentar fazer a fusão Na verdade era uma

aquisição porque a brmalls a Aliance tava sendo avaliada a 1/5 do valor da brmalls naquele momento então Eh então naquele momento houve uma proposta de de de pelos alguns conselheiros da BR mos procuraram o o o ce da BR mos procurou posteriormente naquele momento para conduzir esse processo não deu certo eh mas aí 5 anos depois a gente um pouco mais né né É quase cinco um pouquinho foi exatamente em dezembro de 21 que a gente fez a proposta um pouquinho menos de 5 anos depois a gente foi lá e fez a a proposta já

valendo quanto era 1 quinto aí já valia já valia 70% 80% Uhum Então então espera quando a BR Vocês compraram a brmalls antes era uma tentativa de fusão mas antes mesmo a brmalls Tentou comprar Aliance sim em 2017 2017 você já era ce na transição eu tinha deixado o conselho ainda no conselho soube do interesse e da brms a gente tinha feito uma estrutura do tempo inteiro eu acredito que o que o CEO de uma companhia quando você vai montar pacote de incentivo é isso como Conselheiro eu já pensava assim como investidor você tem que

criar um pacote incentivo que não o deixe vinculado ao cargo porque ninguém é co a pessoa deve estar co certo então eu não me sinto o CEO da aliá eu me estou o ce da alos né Isso é bom para o negócio né a companhia poder trocar o CEO que primeiro não estiver fazendo um bom trabalho segundo eh eu receber uma um uma proposta de transação que me deixe que alinhado o suficiente que mesmo que seja para vender a companhia eu vou ter a o o meu dever fiduciário preservado Então os pacotes de ceos tem

que ser feito na minha humilde opinião tem que ser feito dessa forma a incentivar o ele o se a tomar decisões que são boas primeiro para o negócio e no longo prazo e quando vem situações como essa que não o deixe conflit para tentar manter-se como o CEO e não como o cara que está CEO né o co tem que ser estar seou pronto para deixar de ser a qualquer momento se for o melhor pra companhia ou se for o melhor para acionista né então Eh naquele momento em 2017 Apesar de eu ter sido contratado

para serco e a gente ter feito uma transição de um ano eu comecei a negociar com a BR malls eu e o Renato Rique de novo Renato de uma forma totalmente desprendida né pensando em prol do acionista Ele abriu as negociações com com com o Management da brms da época mas o o Dill não foi pra frente mas isso nos permitiu ver o valor do Dill da sonai uhum porque a gente viu olha fazendo a fusão com a sonai tem um grupo aqui de de acionistas que eram super grandes porque esse é outro detalhe os

acionistas de sonai quem eram um era a sonai sonai Sierra eh de Portugal Uhum que não só é era o maior operador da da península ibérica e da Itália etc de vários lugares importantes tinha 70 shoppings e tudo mais e muito muito bom operador como é o maior varegista de Portugal um dos maiores varejistas da da da Espanha com operações de supermercado de moda eh de telefonia de tecnologia então assim não é um grupo pequeno pelo contrário é um grupo muito grande mesmo para padrões brasileiros né que a gente tem grupos grandes a sonar Serra

Brasil não era tão grande quanto as outras empresas mas a gente viu o valor de ter uma empresa como Aquela junto com a gente aquele grupo o outro acionista controlador é o grupo alemão que chama ICI que é do aut Group que é um é o grupo que controla acho que administra hoje por mais de 100 shoppings imagina administrar mais de 100 shoppings no norte da Europa Então imagina quantidade de experiência de relação com logista de conhecimento sobre eh O que aconteceu no varejo após a consolidação do varejo quanto esses caras têm para ensinar e

o os caras TM de dinheiro para esperar né Então esse foi uma das dos valores da fusão com a sonai aprender com o que a gente estava fazendo fazer uma fusão no mercado brasileiro ou seja testar se o efeito ecossistema que eu tanto falo que hoje eu acredito nele de uma forma muito convicta eu acredito nesse efeito porque eu testei primeiro nós testamos juntos primeiro na fusão com a sonai e agora com com a BR MS mais ainda quando a gente Sentra para ver que a gente é hoje o o principal Gate gatekeeper do de

de entrar no varejo de eh eh físico no Brasil com o cara já chega podendo Abrir 47 lojas eh eventualmente 50 Lojas eh em diversos segmentos e com algumas marcas né como caso da arezo que Eu mencionei há pouco tendo várias marcas porque eles tem marcas de segmentação eh tanto econômica quanto de estilo de moda diferenciado então é um parceiraço nosso porque pode estar em diversos shoppings com com a gente né então e eh eh acho que esse benefício aí da fusão eh com a sonai nos permitiu anos depois ir lá e fazer e também

o balanço né que a gente soube cuidar muito bem do Balanço a gente entregou resultado então para você ter uma ideia quando a gente fez a quando a BM fez a proposta para comprar a gente eh a promessa que foi feita era que a BRM seria um ebid de 800 de um bi naquela época lá em 2017 até o final 17 ou ou alguma coisa assim no próximo ano e tal e que a aliança teria idade de 280 milhões Então essa era essa a ideia quando a gente fez a fusão né a alian sonai tinha

mais de R 800 milhões deis de eidar e a bmms ainda não tinha um bi de eidar né então a gente agora juntos a gente tem dois b de eidar Então mostra né que de fato a gente fez bem né de não ter eh de ter feito primeiro o nosso processo de consolidação construção essa companhia e depois jun contamos com a br malls br malls é uma empresa que a gente admirava muito a gente tanto é que hoje a diretoria da da alos são diversas pessoas BR malls né Principalmente do ponto de vista de operações

a gente a gente admirava muito e lembre-se como eu falei uma empresa só 16 anos já era a maior do Brasil né então tem diversas coisas muito diversas coisas muito legais eh eh para aprender né então uma decisão de alocação de Capital eventualmente que não foi tão bold naquele momento de 2017 nos deu a chance de promover a mesma combinação de negócios posteriormente no momento melhor e ainda mantendo O que é tentando manter o que é o melhor de cada compania né que é aquele negócio que a gente falou sobre o ambiente de fusão um

ambiente de fusão em que os talentos da de berms de sonai de alianç poderiam trabalhar juntos e criarlos uma pergunta que eu ia te fazer é o que que a brms fazia melhor do que vocês quando vocês essas é muito difícil dizer Um item ou uma questão acho que o que interessa é todo mundo já tinha identificado que o nós as duas companhias já tinham claramente identificado que o consumidor tem que ser o foco da nossa decisão a gente trabalha pro consumidor pro nosso frequent visitor do shopping cada um executou o plano focado nisso de

um jeito então algumas características de cada um da gestão de cada companhia era era melhor que que é outra mas o principal a orientação estratégica tava Clara positivamente pra brms e pra e pra AD sonai que eu acho que era identificar que o consumidor era a diferença a relação com o logista tem que ser uma relação pró consumidor então se eu tiver que dar um desconto porque o meu consumidor precisa desse desse Mix aqui e eu vou ganhar dinheiro no aluguel daqui a um tempo eu tenho que tomar essa decisão tem que tomar já se

eu tiver que dar um desconto pós pandemia mesmo que tenha reaberto PR eu continuar tendo um shopping muito bem ocupado um shopping interessante um shopping legal pujante um shopping que as pessoas queiram estar lá né o ser humano é gregário então o ser humano quer estar no lugar se não tiver um monte de loja legal se eu tiver fechado monte de loja porque eu quero aumentar o aluguel a Qualquer Custo eu vou abrir mão do Consumidor naquele determinado momento ou daquele determinados meses e a gente ambas as companhias tomaram a decisão de manter o consumidor

como prioridade e o consumidor engajado Então acho que isso essa essa esse essa visão coordenada nos ajudou né na fusão criar um ambiente de fusão porque alian sonai E berm já tinham escolhido esse essa questão agora a forma de executar isso algumas coisas uma empresa fazer melhor outras a outra e e a gente hoje eu acho que a gente tá fazendo melhor do que ambas fazam separadamente eu acho que esse é o mais importante isso é sinergia é sinergia principalmente sinergia do como fazer sinergias financeiras estão sendo entregues nosso business eh só de despesa financeira

pensa que a gente reduziu a despesa financeira de um lado da a despesa financeira combinada das duas companhias eh caiu o custo de eh paraa CDI 070 no último trimestre que a gente reportou quando esse programa vier ao ar a gente já vai poder comentar mas ontem eh sexta-feira a gente eh fechou uma transação de cri c que é a maior emissão de distribuição pública que uma companhia de chov já fez que teve uma demanda de um b400 de pelo cri eh fechou a 1,200 a gente a gente exerceu 20 200 milhões de de Rot

is green sho essas coisas eh de ou seja era uma oferta base de R 1 bilhão Dea eu vecos mais de 200 e reduzimos a e essa e esse custo vai ser na média considerando os diversos eh tranches que tem essa essa dívida e de CDI mais 0,52 Então imagina e uma das companhias da pós pré fusão tinha uma CDI mais 2,80 de custo de dívida e então um ano depois um pouco mais de um ano depois olha a redução do curo de dívida isso é sinergia na veia né porque além disso CDI ainda deve

caída tá caindo né então a gente tem reduzido o SPR de ainda CDI tem que cair mesmo isso aí o que contribui pro FF né No final do dia que é que a gente f e ao geral ff a gente tem mais espaço para investir melhor pro nosso consumidor e para retornar capital para nosso cionista e que ou seja tem os dois pilares mais importantes para uma companhia de Capital aberto né ô Rafa eu queria trazer agora um pouco da sua essa transição pouco comum né do analista de ações o gestor de ações paraa economia

real porque assim é até uma crítica que às vezes a gente ouve n esse pessoal é da Faria Lima né só fica na planilha não ex e como é que é a economia real e você fez essa transição de Fato né Eh queria saber como é que todo esse processo o convite que você recebeu né o aceite eh girar chavinha de analista para gestor de empresa e o quanto isso te traz um diferencial positivo o quanto isso de certa forma te atrapalhou enfim conta desse processo de abandonar o a vida do Far alheimer para virar

um CEO de empresa de ter que apertar o Management para se apertar né também né cara assim o que dá para perceber que tem algumas diferenças grandes em relação ao que primeira coisa primeiro aprendizado é que a forma de fazer as coisas pelo menos para mim como investidor eh tem que mudar muito então você se parara ter que se comunicar muito bem com diversas com pessoas com a mais Ampla diversidade de de estilos de de jeitos de pensar de formação acadêmica e tal por isso que é muito importante que a empresa consiga construir valores que

nos quais as pessoas se identifiquem porque cada um vai pensar muito diferente principalmente da de acordo com a sua origem do ponto de vista de origem de seja geográfica seja de origem de classe social e seja de origem principalmente aí de de track Record profissional só que issoa combinação de origens diferentes é muito importante numa companhia de de Economia real muito muito muito muito muito saber valorizar isso a diversidade das pessoas não é balela de isd é para valer é importante ter diversidade de de como fazer as coisas de opinião de de modelo mental e

tal e ter similaridade né de valores de ética etc e é super difícil né criar esse balanço super agora do outro aspecto que você falou que é o aspecto do do investidor para se tornar gestor ou para se tornar gestor de empresa né de gente né porque no final é uma o gestor de empresa na verdade é um gestor de gente que até a locação de Capital você precisa convencer uma galera né convencer o conselho convence as pessoas da empresa então eh a locação de Capital também é um movimento que requer convencimento eh de gente

numa companhia aberta o se não pode tomar as decisões sozinho né então né Tem tem um mandato Claro etc então eu diria que o o o o que me o que me ajudou foi ter visto muita gente fazer bobagem essas essas críticas que as pessoas viam pô eh o pessoal sai da Faria Lima e vem e quer chegar numa empresa quer mudar tudo pessoal sai do do inv do fundo chega aqui quer trocar todo mundo etc eu acho que tem até uma alguns fundos de private acit são muito espertos eles cri eles contratam pessoas da

indústria para dentro da empresa para dentro do fundo deixam e as pessoas ficam lá analisando junto com os caras que vão fazer os Deus e aí quando eles vão mexer eles mexem um pouco de cada lado eles levam uma pessoa que é bom do negócio junto com um cara que é bom investidor para ter um equilíbrio eu acho isso um jeito muito esperto de fazer trazer gente que é do ramo e eventualmente precisa de eventualmente de uma outra orientação do ponto de vista de como aumentar o retorno Passionista ou o que priorizar do ponto de

vista estratégico porque uma dos benefícios de ter sido analista é ter visto muita coisa que deu errado e algumas coisas que daram certo e você conseguir tentar ticar o que deu certo e eu acho que essa combinação de gente do Business com pessoas que são analíticas de investimento é uma combinação bacana e bem e muito poderosa então isso a gente tentou fazer quando tanto quando fui montar o time eu trouxe acho que a gente teve bastante cuidado nesse equilíbrio de pessoas da indústria pessoas do mercado e pessoas com mais analíticos e outros mais de execução

e essa combinação um ajuda um ensino no outro aí hoje você tem gente de execução que é mais analítico você tem gente de analítico que virou bom em execução né E aí faz com que a empresa consigam fazer tantas transações quanto a gente fez nos últimos anos acho que é essa é o jeito mais simples de explicar mas deixa assim você tem um contato bom com o pessoal do mercado né você você sente uma vontade do pessoal do mercado os analistas irem paraa economia real ou você acha que você foi meio que o o o

outlier ISS a eu vou te falar é difícil eh essa pergunta porque eu era muito feliz no que eu fazia também né como gestor eh e eu tinha conseguido construir uma carreira de por ser sócio de uma asset que era um asset grande e tal dava financeiramente gerava um um uma renda boa né então eu acho que você sair do teu da tua zona de conforto Principalmente quando o fundo foi bem é difícil né Então eu não é uma coisa que eu acho que todo mundo dev I fazer não porque eh eh de novo no

what you don't know né então eu eu acho que eu arrisquei mais por conta do do que o Mateus falou de pô ser um setor que eu realmente tinha um carinho um interesse pô era apaixonado pelo setor de varejo e curto muito aquele e esse ambiente né novidade todo dia tem que ter novidade todo dia no shopping todo dia porque tem gente que vai quase todo dia né então tem que ter Novidade tem que ter evento tem que ter ter eh pô um produto novo tem que ter então assim se a gente a gente não

pode acomodar então o o Varejista sabe que ele tem que dar uma mexida na na na na na na vitrine também quase todo dia tem alguns que T regras de de de manhã e à tarde mexer sabe todo mundo tem o seu a sua novidade né para trazer isso isso para quem eh eu uma das coisas eu curto muito isso acho que e acho que como investidor saber que que esse é um diferencial do varejo me me ajudou como gestor de sho por porque talvez e o o modelo eh que se podia imaginar de gestão

de um shopping center fosse muito mais de gestão do da propriedade e na alos a gente quer ser o gestor de uma plataforma de entretenimento lazer e e compras né e de serviços e compras e lazer etc não só uma plataforma de compras né então e não estamos simplesmente jogar gerar aluguel a gente quer gerar a gente quer capturar share of Life do Consumidor esse é outro conceito muito importante nosso Business é o share of Life porque o cara consome Só de estar no shopping ele está consumindo Nossa mídia Só de estar no shopping muitas

vezes ele pagou estacionamento pode estar no Shopping Ele tá visitando um produto que ele não vai necessariamente comprar naquele momento mas ele vai ter conhecimento daquele produto naquele momento vai ficar mais interessado naquela marca e vai se conectar mais com aquela marca e vai voltar pro shopping Então isso é uma das formas legais do cara eh e da da nossa consumidora eh se conectar com a gente né então eu acho que eh eh e conectar com as marcas que estão no nossos nosso nosso ecossistema então eu eu entendo dessa forma e Eh agora como investidor

eu vi aqui uma oportunidade também eh de deslocamento de de percepção como como a gente falou a aliança valia 1/5 que a BR malls se não fosse a pandemia eu tenho certeza que essas empresas valeriam muito mais mas também provavelmente a gente não teria tido a oportunidade de fazer essa transação com a BRM que a gente fez agora né então n isso isso postergou o ganho que eu acredito que vai ter com os pros acionistas de alian Uhum mas se a gente for olhar o que a gente estima de rentabilidade de ffo que a gente

teve agora em 2023 eh que a gente ch não o que a gente teve de rentabilidade de FF 2023 fizer um ajuste per share pós a recompra que a gente já realizou até Fevereiro até Março fevereiro desse ano se fizer esse ajuste além da gente ter eh mais que quintuplicado o ebid da companhia e decuplicar o FF da companhia a gente dobrou o FF per share dessa Companhia dos acionistas de alianç e dos acionistas de sonai que eram Quem era então é 97% de de crescimento de FF per share então isso uma hora vai vai

refletir uma pração além do H que a gente vai gerar Passionista então nessa minha convicção de mudança de migração também tinha uma decisão de investimento eu via uma eu via um deslocamento muito grande de percepção as pessoas não viam a capacidade que a gente tinha dentro da Aliance de fazer isso que foi feito tanto de convencer pessoas a nos se juntar se juntarem a nós com a fusão e com a primeira fusão com a sonai com essa segunda transação com a ber malls de manter as pessoas de gerar o ecossistema e e de gerar novas

frentes de receita por exemplo o negócio de mídia que eu falei da Hello que é um Business que vai crescer muito vai se tornar um algo relevante Como é o negócio de estacionamento hoje né então a gente tá vendo isso o estacionamento tá crescendo de novo cresceu bastante né No Quarto Trimestre a gente acabou de reportar e vai continuar crescendo porque o como eu falei a gente organiza a vida nas cidades e uma das formas de organizar a vida nas cidades é ter um estacionamento prático né um acesso eh bacana eh que nos diferencie com

os outros destinos que as pessoas possam escolher ir eh nas suas cidades então eh eu acho que esse fator de tomada de de ser um bom investimento caso a gente executasse meio plano também me motivou né então eu acho que não é acho que ter isso não me ajuda na decisão de fazer essa migração de carreira uhum Você levantou o ponto do crescimento do FF né se a gente olhar para trás né 2023 foi uma ação subiu 40% foi acima dos dos pares né multiplan e também da da Iguatemi Só que tem um ponto relevante

aí que é justamente o quanto cresceu esse FF por ação se a gente pegar acho que de 2017 desde que você assumiu para cá a gente tá falando de um kager aí de quase 18% né isso que vai dar vai dar 100% de vai dar 97% se você olhar pelo número de ações é anulando desculpa anulando o número de ações que a gente já recomprou que a gente anunciou agora no nesse quarto no na no report do quarto trio ou seja ajustando a dividendo ajustando a FF reduzindo o número de ações o que o que

a gente já recomprou já já daria esse 97% de 2017 para cá apesar da pandemia uhum né apesar disso tudo e apesar das diluições de ações que nós tivemos que fazer tanto na fusão com a sonai quanto no aumento de Capital em 2019 quanto no na fusão com a brms agora que um pedaço importante foi pago em Ação obviamente que ajudou o retorno fato da gente ter pago um pedaço de dinheiro e logo depois de ter desalavancado vendendo alguns ativos né ano passado a gente fez 10 10 investimentos 1.8 B 1.8 B de vendas de

ativos que nos ajudaram a fazer um pedaço de dividendo outro pedaço com recompra em retorno poista aí quer trazer a sua pergunta final aí ou você eu ia fazend o pingpong você quer guardar pingpong é i guardar com pingpong Então vamos lá porque eu já incluí umas perguntinhas aqui no ping essa aqui a gente faz no pingpong vamos deixar essa pra última pergunta acho que é legal para encerramento belza tá bom eh o ah antes do ping-pong Rafa Eh cara Queria que você Contasse também como é que foi eh Pô acho que o você até

escreveu um texto recentemente né mas eu queria que você Contasse um pouco de como foi se ter que se adaptar a a tragédia que você enfrentou né No momento que também marcava uma transição profissional né porque foi meses após você virar CEO da de uma empresa né Eu acho que é um um como é que foi para você como pessoa mesmo né Eh passar por todo tudo isso que você passou cara assim foi até hoje é um eu tenho que me adaptar ainda eu tenho que aprender a conviver com as limitações as limitações não são

só de movimento tem outras moviment outras limitações difíceis né de de aceitar e de se e se e de de de aceitar e de adaptar eh a dependência né de ajuda e tal é algo que é muito difícil para quem era muito ativo como eu era assim muito muito independente então Eh quando eu fui morar no rio eu não usava nem carro só andava a pé para tudo que é lugar quanto mais mais eu pudesse ir de bicicleta ou a pé pros lugares perto do escritório e tal morava perto do escritório então também facilitava então

passava a semana lá no escritório aqui de São Paulo eu ia a pé por trás ali eu cruzava do de casa pro cruzando o Parque do Povo pela Pontezinha ali de de bicicleta e E aé também pro escritóri da Aliance então aqui São Paulo era na Vila Olímpia já uhum então Eh isso tudo conta assim eu gostava muito de fazer Esporte até escrevi né num artigo que pô era uma coisa que me motivava muito obviamente nunca fui nenhum grande atleta competitivo mas mas gostava muito de lutar eram um eram Eu fiz várias artes marciais Durante

a minha vida e eh jito além de ser uma arte marcial um negócio muito legal do ponto de vista filosófico e das pessoas e da da camaradagem e de como as pessoas aprendem a viver inclusive pra vida corporativa então eu aprendi muito no jits também sobre a questão de negociação você perguntou sobre advogado uhum né Eh tá tá numa posição desconfortável e e tentar sair a pior coisa é você gastar muita energia né né então quando existe uma posição lado do 100 kg lá que é uma posição muito difícil no jits né de de se

escapar eh pô se você ficar se mexendo muito se rebatendo muito você vai Pô gastar energia e não vai conseguir eh resolver nada você tem que arrumar uma forma estratégica né de escapar daquela posição né então isso tudo e primeiro e achar uma folguinha para respirar né então a o a vida corporativa é um pouco disso né você vai ter sempre momentos de pressão e quando você tiver nesses momentos você tem que ter cabeça para respirar então eu usei um pouco disso nesse momento mas eu acho que os fatores predominantes de eu conseguir eh eh

conduzir a minha vida após isso de uma forma muito diferente o o eu até citei no no artigo que eu escrevi o Frank Williams né Uhum sim acidente dele tinha 40 e poucos anos eu tinha de 41 eu tinha 39 então eram momentos parecidos assim de de vida só que ele já a equipe dele já tinha ganho um um campeonato mundial né eu não tinha eu tava longe disso né e e e ele continuou Ele seguiu o trabalho dele com a mesmo trabalho né só que ele teve que fazer ISO de um jeito diferente eu

acho que um pouco disso E para isso eu precisei ter acho que o principal apoio ao apoio da família eh e a inspiração de ter algo maior para fazer né que é cuidar dos meus filhos est junto com a Mariana para poder cuidar deles a minha mulher eh a Mariana e a minha mãe e meu irmão que foram essenciais lá no apoio naquele momento né de de de de fraqueza né de fragilidade e de motivação para sair daquele momento né e a motivação de ser um bom pai né poder voltar a cuidar deles e tal

e inspirá-los e motivá-los e o apoio profissional que eu tive ao mesmo tempo né dos acionistas da companhia porque imagina eu era seo há tão pouco tempo então ainda não dava nem para dizer que eu ia ser um bom seo ninguém sabia ainda né eu era eu era o cara da transição Então acho que mais uma vez o Renato Rique eh já eu já falei dele um três vezes aqui mas não só como eh inspiração profissional como conhecimento do negócio mas também como um ser humano que teve uma visão que eu espero que tenha sido

uma boa visão pra empresa mas que certamente Foi uma boa visão para mim né de me dar a chance me d o tempo de eu eh eu me recuperar eu consegui voltar a fazer reuniões ainda no no a então também tem meus médicos tanto no CP Star lá no Rio quanto os meus médicos aqui no einen eles me deram chance de voltar a fazer reuniões e tal arrumar um lugarzinho ali para eu encaixar para poder voltar a trabalhar um pouco e tal para quando você você fez reuniões do hospital dentro da não na UTI inclusive

na UTI na UTI eles deixavam a partir das 5 da tarde você nem se pode é mas eles deixavam a partir das 5 da tarde eu recebi algumas pessoas e o Renato era uma das pessoas que eu podia receber Aí depois ele também começou a dar espaço para eu começar a receber pessoas do trabalho pessoal das consultorias que nos ajudavam na na concepção do do Deal da sonai algumas pessoas da sonai com quem a gente estava negociando tudo mas isso tudo só foi possível porque os acionistas de Aliance tiveram eh essa visão eh de de

dar esse essa oportunidade para mesmo sendo um tetraplégico poder ser gestor da companhia né É óbvio que isso limitou a minha capacidade de vi viagens porque é muito difícil viajar no Brasil eh com o as limitações que eu tenho eu consegui recuperar o movimento dos braços porque eu também tenho eh fisioterapeutas e terapeutas muito bacanas que me ajudaram muito Eu também fiz alguns tratamentos cirúrgicos algumas mudanças umas coisas meio meio diferentes que não tem aqui no Brasil como como base eh como protocolo mas que tem médicos no Brasil que fazem então é uma coisa que

seria muito muito legal que as pessoas aprendessem que existem médicos que fazem tratamentos para tetraplégicos com cirurgias que faz com que os tetraplégicos consigam recuperar algumas algunas ten capacidade de recuperar movimentos do braço e possam por exemplo se alimentar sozinhos Como eu faço que para quem é para quem não tem problema al se alimentar é o mais básico né para para mim foi uma das maiores vitórias que eu tive né então isso é um é um fator importante eu poderia tocar a cadeira de manual também é algo fator para mim pô é ótimo porque ganho

alguma autonomia e também tem movimentação faz algum tipo de atividade então para não pô ficar só na cadeira elétrica que é o normal para quem tem a minha o meu nível de lesão eh é normal usar cadeira elétrica então eu uso cadeira elétrica Mas eu também uso a manual sempre que possível né então é foi isso agora se não fosse a família e a minha mulher e os meus filhos como inspiração eu não com certeza não estaria aqui então tem que terum algo maior para você fazer né tem que ter algo maior para te puxar

para você fazer porque obviamente que o trabalho motiva mas mas eu eh mas mas foi muito difícil voltar à rotina entendeu e criar uma nova rotina adaptada às limitações acho ouvindo o Rafa falar acho que tem um livro que explica um pouco de de você vê uma inspiração para poder aguentar aquele momento né que eu acho que é o homem busca de sentido também né do vctor Franklin que fala que ve sentido naquilo que faz no Holocausto eu li esse livro Meu irmão me deu eh a man search for me né Uhum eh É ele

é ele tem mais alguns livros sobre isso né então é logoterapia é Então realmente tem que botar alguma coisa maior na frente e e e e perseguir e essa coisa maior para mim e a minha família bom maravilhoso excelente quer trazer antes o ping pong é essa acho que ficou acho que levantou a bola para ela é um pouco para te perguntar um pouco sobre o legado que você quer deixar né na na a você falou sobre a posição que você tá que é uma posição de CEO né mas você não vai ser CEO para

sempre né talvez da companhia então queria que você Contasse um pouquinho o que que você espera que a alo seja nos próximos anos ou a mesmo após a sua passagem né Qual o legado que você espera deixar para companhia eu acho que a gente tem um um uma missão uma ação até de construir uma plataforma de que atenda a a sociedade onde a gente tá aos nossos consumidores os mercados onde a gente tá de uma forma inovadora e sempre e completa e que a gente realmente tem uma função social naqueles mercados em que a gente

tá trabalhando que a gente ganhe dinheiro mas que a gente faça algo por aquela sociedade por aquele determinado pedaço da sociedade comunidade que quer que seja que você queira chamar de nome bairros cidades etc que a gente faça um diferencial organizando a vida das pessoas sendo um Hub de soluções Então eu acho que esse eu quero e eu quero fazer isso que gostaria que a gente fizesse isso de uma forma que fosse inspiradora e fosse benchmark global e não Nacional eu acho que dá pra gente a gente tem oportunidade de fazer isso porque a gente

tem problemas e complexidades que outros mercados não TM né você falou do tema da da violência tem o tema da dificuldade de de locomoção no caso né mobilidade no caso de quem usa cadeira de roda tem o tema de você ter a eh o 15 minutes City em que você se você tem soluções a a 15 minutes de distância você tem um impacto ambiental muito menor né então a gente ser um um local que você resolve a vida das pessoas tem um impacto de sustentabilidade ambiental gigante e não só sustentabilidade ambiental do meio ambiente do

ponto de vista de consumo de de carbono Mas também da vida das pessoas ser melhor né das pessoas terem vidas mais felizes né e gastarem menos tempo né Eh de deslocamento menos tempo sofrendo né no no caos Urbano né então acho que essa é um legado muito bacana de deixar junto com o legado de transformar algo em que as pessoas de fato TM orgulho de trabalhar e que tenha gerado valor eh econômico porque eh Uma das coisas que eh os All blacks são uma inspiração que que eu já levei pra empresa uma vez de em

Termas de negociação de de de leadership né mas só é possível construir o legado que eles constróem que é leave the Jersey in a better Place ganhando né se não ganhasse você nãoc Constru legado nenhum então a gente quer ganhar dinheiro a gente quer ser a empresa que mais se valoriza que que que mais gera valor Passionista também né porque porque só dá para construir Legado de verdade ganhando o jogo né então eu quero ganhar o jogo também n então assim eu quero construir um legado pra sociedade esse legado pra sociedade vai fazer com que

a gente tenha logistas que que são mais bem sucedidos os e que esses logistas que vão ser diversos segmentos não só de varejo não só de varejo tradicional não só de e de vendas né mas de serviço de entretenimento de lazer de alimentação de consumo de de lifestyle de o que quer que seja e de mídia né e de anúncios n esses esses muitos clientes que nós temos que servir vão todos sair de lá mais mais satisfeitos ganhando mais fazendo mais negócios e nós vamos nos beneficiar disso gerando valor pro nosso sionista e pro nosso

time né então de de novo para mim legado só existe se tiver título né Se tiver ganhado né então e o schum falava né não adianta nada fazer tudo monte de coisa correr bonito e não chegar até o final dier eu quero chegar até o final e quero ganhar né então acho que também tem esse componente de Vitória de ganhar que eu acho muito importante e não tô falando de ganhar dos nossos eh concorrentes não é isso é ganhar na disputa de gerar valor etc é ganhar no sentido de criar algo melhor e do que

a gente tinha e algo melhor do que o mercado tá acostumado todo dia bom excelente ó eu antes de entrar no pingpong já agradecer demais que pô foi uma aula de shopping de vida de gestão né de pessoas de ativos eh sensacional a gente tem gostado cada vez mais de ter esses papos com CEO porque a gente acaba pegando um pouco mais de essência das empresas não só aquele bizu do mercado enfim tem uma algo muito mais complexo ingerir pessoas e pô Rafa seu e sua história foi muito inspiradora aqui obrigado Eu que agradeço agora

vamos pro pingpong pingpong é aquela pergunta bate pronto e vamos começar pelos livros depois a música o convidado e algumas perguntinhas essas que eu já fiz já anotei uma aqui Sacanagem mas exatamente vou ter que colar de algum bolsa já tá fechada então não vai mexer no pração então e primeiro os livros livros de mercado Rafa um livro que você eu vou citar dois porque um é para fazer menção ao Floriana que vocês mencionaram é o Florian que me me passou esse livro há muitos anos atrás hoje inclusive meu filho Artur tá lendo ele eu

tô lendo relendo junto com ele que é o common common stocks and common prophets Philip Fisher é então é um é um é um livro de investidor é mais é um livro mais técnico de aprender a investir mesmo e o outro livro de mercado que eu acho que é essencial que é mais um livro de como pensar e como refletir e como te ajudar a não se apegar a decisões eh já assim óbvio que parecem óbvias que é o the most important Thing do Howard Marx Então esse é o segundo livro de mercado então dois

de mercado um outro livro nada a ver com o mercado que é um livro de história eí com um pouco de história de guerra que é é um livro do Winston Churchill que ele inclusive ganhou o prêmio Nobel de Literatura por conta desse livro que é antes dele ser primeiro-ministro é um livro chama the world Crisis esse livro eh foi escrito é Basic não não lembro quando foi escrito Então é ele foi escrito referente ao período que gerou a Primeira Guerra Mundial até eh a crise eh da bolsa de 29 né E que obviamente foi

antecessor um período que antecedeu a segunda guerra que sim foi o maior conflito né geopolítico já houve na história é é que lá que tem os vários volumes né Tem vários volumes mas tem um resumo tem um dá para comprar o resumo porque senão são muitos tomos mas só o resumo deve ter umas 800 500 páginas então já é uma diversão o resumo bo já vale a pena Ah tá aqui Já achei É então isso aí é fantástico esse livro e ajuda a pensar e você vê o quantas vezes os erros são repetidos que como

O Church era um cara muito ligado à história e também foi um cara que foi soldado né ele foi participou de guerras ele consegue te pegar uma perspectiva de mostrar que inclusive coisas que a gente vê hoje né de de soberba do ponto de vista de para onde que estão indo os os preços dos ativos de de algum tipo de segmento ou para onde que vão essas guerras todas que estão acontecendo todo o quanto isso é é é previsível Ou pelo menos você consegue se proteger né como ou ser humano ou pai de família ou

gestor de empresa o que quer que seja lém desse tipo de coisas que aconteceram na história agora o livro para não ler a antire recomendação de livro Ô cara difícil eh eh escolher um livro não não gosto de criticar ninguém que se deu trabalho de escrever um livro porque é um trabalho hercúleo né então eu não vou botar nenhum peso em cima disso mas eu acho esses livros de autoajuda esses livros de de eh de ganho rápidos né de ficar rico e tal eu acho uma perda de tempo gigantesco porque é o é o é

a antítese do livro que eu recomendei que é o livro do the most important né que é te ajudar a pensar né que é o eh tem um conceito que é em inglês eu não sei se traduziram para português que é o o Mateus deve saber que é o Second level é o o Second second level Thinking é o Second level Thinking mas em português não sei se já tem pensamento de segundo nível é Pens segundo nível de pensamento né que é você usar o teu conhecimento para uma conclusão primeira e a partir daquela conclusão

primeira você chegar numa conclusão crítica que pode ser uma conclusão crítica diversa do que seria a decisão óbvia né E isso requer um disciplina né de refletir quantas vezes isso de fato é possível acontecer na história naquele momento né É por isso que eu acho que a antítese de um livro de auto ajuda que acha que vai te ajudar a ficar rico isso eu não acredito aí é bem a o aprendizado principal da leitura do Howard Marx exato não só do livro mas até os memos dele uma música e por quê uma música é viva

L vida e do Coldplay 2008 eu casei em 2008 casei no dia 31 de outubro se eu não me engano foi o low da crise e é the world Financial Crisis né Maior crise da história n no capitalismo e em termos de perda de valor de ativos nada T um impacto tão grande e eu era gestor de um fundo que tinha acabado de crescer e e tinha caído muito e durante durante a minha lua de mel todo dia a primeira a primeira música que a gente ouvia no carro ou ou no hotel e tal era

essa música que tinha sido lançada nesse ano isso era em outubro desse ano Novembro já né que a gente casou dia 31 então eh Uma música essa música e o por quê Porque me lembra tanto do da viagem mais legal que eu já fiz né que foi a viagem que eu fiz comemorar meu casamento com a minha mulher quanto o o momento difícil que a gente estava vivendo que era o momento da eh de saída da crise ano seguinte foi excepcional para Constellation então foi muito importante ter perseverado né Então essa música me lembra o

momento de perseverança me lembra um momento de alegria com a com a Mariana e e e PR onde e a música boa a gente foi PR Itália isso é outra história boa tive que cancelar a gente ia para um lugar mais longe e que bem mais caro eh e a na volta a gente I parar uma semana na Itália aí a gente resolveu Além de curtar a viagem para ser só 10 dias eh fazer uma fazer só Itália então que também não era barato mas naquela época não era tão caro quanto é hoje né Eh

e o outro lugar tinha problema de de celular e tal então era um lugar muito remoto então a gente gente teve que cancelar então não foi uma norm você D uma notícia pra tua mulher que além de você pode estar quebrando o teu negócio pode estar quase quebrando Você tá indo viajar com ela no L de mel e além dia você tem que mudar o destino porque tem que ficar no celular todo dia então essa era bom de ser o fuso posit eh da Europa ser bom porque dava para acordar trabalhar de rap cedinho e

depois exato ir passear com ela é espero que em 2009 o pessoal que foi convidado pro casamento tenha caprichado no presente né porque imagina em 2008 chegar pô Rafa Parabéns Mas sabe presente esse ano tá difícil né vamos deixar pro ano que vem essa essa parte aí já tá no lucro só de ter sobrevivido a crise um convidado que você gostaria de ver aqui no Market makers no seu lugar contando a história pra gente hum vamos lá eu tenho assistido tantos episódios eu bom pode escolher qualquer um né então qualquer um é vocês TM Rich

para trazer todo mundo eh eu acho que o Howard Mark seria fantástico Ô boa né Na outra Encarnação a gente já falou com ele não mas ah verdade né você já no outro podcast legal e como executivo e CEO Marc Lutz da cozan ou da Ultra e ex cozan e agora outra ele me foi um cara que me ensinou muita coisa não sei se ele sabe que ele me ensinou tanta coisa mas ele me ensinou muita coisa assistindo ele ouvindo ele então é então hoje tá Na ultra mas já foi se da czan também quer

trazer a sua pergunta aí do pingpong po Qual a pergunta mais difícil que o investidor ou Conselheiro ou os dois já te fez bom acho que isso realmente teve algumas cara n Você tem certeza sobre brmalls P você vai fazer uma oferta no momento que tá todo mundo saindo da pandemia e você vai botar R bilhões de reais em ações porque a gente comprou a gente tinha economizado o dinheiro da da da da do follow on durante a pandemia né a gente conseguiu terminar com caixa igual que a gente pess que já é um um

fato pô inacreditável com uma alavancagem igual também então n de me d baixíssimo pós-pandemia o que já tinha sido um fator que o meu nosso time de operações nosso time comercial nosso time [ __ ] todo nosso time né fez um trabalho incrível pra gente conseguir chegar com esse nível de geração de recuperação e geração de caixa e o time financeiro que soube cuidar do Balanço etc e tudo mais e a gente conseguir chegar bem aqui as decisões que o conselho nos apoiou né para fazer a gente inclusive tinha fez uma acão no meio da

pandemia uma participação adicional no Shopping Leblon que nos garantiu controle do Shopping Leblon que hoje é um dos maiores melhores shoppings em termos de performance por metro quadrado do do Brasil é o nosso shopping com mais mais rentável em termos met quadrado eh e a gente chegou lá com esse dinheiro em caixa com a com desalavancado a compania desal bancada e a gente fez uma proposta para uma companhia maior que a nossa para para ter o risco né de de receber um não num processo que acabou virando o primeiro processo de eh hostil eh assim

o o conselho da BR malls e eh foi alterado em determinado momento pela pelos acionistas eh mas pós a aprovação no conselho o conselho do BRM foi muito parceiro nosso e da da fusão e conduziu corretamente e ou seja eles extraíram negociaram duramente para conseguir fazer então acabou tendo que ser um processo duro né de negociação mas geraram valor então a gente teve que pagar um prêmio né então esse Você tem certeza parece uma pergunta simples mas foi uma pergunta é muito difícil né naquele momento porque eu tinha que ter certeza desse valor aí que

eu anunciei que a gente ia entregar da desalavancagem que eu acreditava que a gente conseguiria fazer pós o Deal da redução da dívida do custo de dívida que a gente imaginava que conseguir e das sinergias futuras e da ecossistema effect que até hoje ainda tinha ainda tem gente que duvida né então tinham muitos dúvidas para você responder esse Você tem certeza Então eu acho que essa foi a pergunta mais difícil que eu já respondi que legal boa boa essa pergunta hein ma gostei e outra que improvisei no pingpong aí essa aí pode ser mais pingpong

mesmo que mas um um caso legal da sua época de gestor na época que você era gestor de ações algum caso pode ser de sucesso de fracasso de qualquer coisa algum investimento que você fez que foi legal eu vou contar um erro que foi um acerto e que serve para você aprender sobre esse negócio do foi um acerto financeiro e um erro do ponto de vista de análise eh foi um acerto por conta do do da só se tornou um acerto por conta da diligência que existia no processo da constellation de você revisar a teses

constantemente a gente ganhou dinheiro com GX tanto long quanto short mas foi um dos meus maiores ensinamentos e eu realmente tive um fiquei muito mal quando eu voltei de um curso que eu fui fazer em em Dallas sobre valuation de reservas de petróleo porque eu achava que eu sabia do que eu tava falando sobre quando eu fazia o valuation geia x e eu não sabia Na verdade o que eu tava falando e a gente ganhou dinheiro long por conta desse curso a gente saiu conseguiu vender poção num nível ganhando ainda muito dinheiro fizemos short foi

ótimo então não vou contar uma história de perda de dinheiro mas vou contar uma história de de aprendizado gigante do quanto a gente poderia ter tido de de perda eh adicional porque eh eh e eu acho que isso não tem culpa nenhuma os gestores da empresa porque eles estavam comprados uhum o o empreendedor que inventou a empresa também não tem culpa nenhuma desse erro porque ele também acreditava naquele valuation então eu não jogo essa culpa para ninguém essa culpa é minha exclusivamente minha de ter feito uma análise errada completamente [ __ ] otimista eh do

que seria um negócio de de de exploração um Business de que requer muito conhecimento técnico que eu não tinha eh Então esse é um erro que por por sorte a gente tinha um processo de revisar sempre né as posições de viajar para tentar entender de tal e Pô a gente chegou a ter esperança de que essa empresa fos vendida pros chineses por um valor absurdo né isso ajuda na verdade hoje em dia a tomar decisões sobre negócio acho que o que você sabe o que que você não sabe entendeu então tem um aprendizado grande aí

de eh sabe o que saiba o que você não sabe Então esse é um dos principais razões pelas quais Eu repito sempre isso eh e e esse erro não tem com com quem dividir ele não esse aí era uma e eu não acho de novo que o Management tenha nada a ver com isso porque eles acreditavam realmente que que ia poder gerar valor aquilo lá mas então você tava comprado foi para esse curso e durante o curso você falou Car C Logo no início eu já aprendi porque Essa é a parte boa de ser advogado

você já começa a aprender ler as pessoas muito rápido como eu não era Engenheiro eu ia demorar um montão para entender aquilo tudo que tava sendo explicado no curso Então um monte de engenheiro no curso Então agora quando eu percebi que o CEO dessa empresa de de de recurs de análise de recursos potenciais petróleo tava lá para explicar que existia uma questão reputacional que ele precisava esclarecer E aí como advogado eu já senti logo que o gato subiu no telhado entendeu E aí isso facilitou com que o eu aprendesse porque até eu aprender tudo que

a galera tava explicando lá e como gente muito mais gente muito mais inteligente que eu lá Engenheiros e pessoas formadas e especialistas nisso eu ia demorar muito mas eu percebi Senti o cheiro né que é o que onde advogado percebe é onde tem sacanagem onde tem coisas mal explicadas e tal e na verdade o que ele tava explicando é que existia uma interpretação errada do relatório dele era isso que ele tava explicando e eu percebi depois que eu não acho que tenha sido por uma fé eu acho foi por excesso de otimismo mesmo que foi

falado disso tanto que o p as pessoas perderam valores importantes o patrimônio tando investido nisso Apesar de conhecer a empresa por dentro né então por isso que eu digo que é um erro é só meu mesmo não tem com quem compartilhar ele não quer fazer aquela do short Ah qual que se o chega um analista aqui e fala ó tô short na tua empresa que que você faz qual que qual que é a tua reação você ah primeiro que como é dever fiduciário eu sempre vou tentar eh entender qual a razão né Eh dedit short

se tem algum elemento dessa razão que eu consiga eh me ignorar do ponto de vista de Gestão de Risco ou alguma coisa de risco né pra companhia eh Então vai que ele percebeu alguma questão que eu não percebi né então acho que a primeira coisa é essa porque como eu já tive S algumas empresas e algumas vezes já tive a oportunidade de falar com o gestor sobre isso então acho que a primeira atitude tem que ser essa é a obrigação como gestor de uma compania ou gestor de um fundo eh quando o cara te fala

porque não vai investir no teu fundo né Eh e sempre tem uma lição aí por trás pode ser que seja errado mas No mínimo você vai ver que tem alguém pensando de uma forma diferente eh E se for alguma coisa séria tentar agir né sobre essa essa questão se ela de fato tem tem efeito sobre o o o o valor da ação nessa magnitude a fazer o cara ter decisão de shortear nossa ação pós isso eu sou um cara extremamente competitivo eu vou fazer de tudo para esquisar esse short né caso não tenha razão de

ser e vou vou tentar entregar resultados cada dia melhores e e e dar motivo para esse cara se arrepender e mudar pro meu lado né porque essa é a parte boa do investidor ele sempre pode mudar de opinião e virar pro nosso lado ainda mais o investidor de bolsa que tem a liquidez do mercado à sua disposição a primeira coisa é investigar n ver se o cara tem achou alguma coisa que você não tá sabendo Ah já salva o endereço né quando a ação sobe cuiz o cara manda um presente para ele manda um vinho

aqui já que você perdeu dinheiro com a minha empresa mas ganhou um vinhozinho a minha última pergunta tá eh você eu eu queria saber qual vocês T vários vários shoppings no portfólio queria saber qual é o camisa 10 do seu portfólio E qual é o candidato a estrela do portfólio camisa 10 a você já falou seria o Shopping Leblon talvez é na verdade assim é é difícil falar de shoppings grandes ainda mais os melhores porque ão é que nem filho né É então eu sei que é um Pou é um pouco difícil isso porque cada

um ajuda todos eles se ajudam mutuamente sabe né do ponto de vista agora eh então não vou falar do camisa 10 mas o que vai o que vai crescer mais o que vai virar o aí não o pô aí você pegou pesado Pô o é da seleção já é não mas o o Vinício Júnior que ainda ainda não ganhou Copa do Mundo né E E então e o Vinícius Júnior do portfólio seja o próximo a ganhar Copa pra gente eh vai eu acho que o que vai mais surpreender as pessoas é o Passeio das Águas

em Goiânia passio é o que mais vai ter crescimento futuro e na minha expectativa porque é um shopping que tem muito potencial de mercado e e vai surpreender muito eh quem achava que era um shopping que não ia ter demanda o centro oeste é do Brasil é um fenômeno Goiânia é uma cidade que tem diversos fatores positivos tem Governador e Prefeito que pensam né de uma forma pró mercado pro Business pro iniciativa pro crescimento né que então isso ajuda eh é um mercado eh bacana do ponto de vista de crescimento orgânico eh e o shopping

foi muito bem posicionado onde tem crescimento para ele então acho que é ele dos nossos shoppings do eles são tá entre os do meio né então eh mas é um dos que eu acho que vai bater umbi e que não tá ainda na no é não tá na no looping do dos analistas Aí temos bom motivo para ir PR Goiânia aí ó maravilha aí tem tem tem os sertanejo também lá tem vários lá tem vários ontem ontem a gente teve lá em Goiânia o Flamengo teve em Goiânia garantiu os três pontos mas ó Vinícius junor

e estarão juntos em breve estar juntos estarão juntos ganhando essa copa pra gente se Deus quiser ales muito obrigado por compartilhar todo o seu conhecimento com com a gente valeu demais foi uma aula obrigado pela generosidade aí compartilhar conhecimento Eu que agradeço vocês pela oportunidade e pela eh franqueza aí das perguntas perguntas muito boas e Obrigado também pela chance de contar um pouquinho da história para vocês boa mate Valeu demais meu querido se você acompanhou até o final esse vídeo pô já deixa o joinha se inscreve no canal Espero que você tenha aprendido alguma coisa

a gente aprendeu demais pô do ori esse episódio e bom semana que vem a gente tá de volta aqui né toda terça quarta e quinta Tem vídeo novo aqui no Market makers toda quinta-feira tem Episódio novo do podcast Então até semana que vem e tchau o Market makers é um podcast no qual convidados debatem sobre teses de investimentos e macroeconomia as teses e assuntos debatidos TM como objetivo único fomentar a educação financeira por meio do compartilhamento de opiniões e experiências de especialistas da área por isso não devem ser encarados como recomendação de investimentos aos seus

ouvintes para receber recomendações oficiais dos nossos analistas acesse a comunidade Market makers que é o canal onde disponibilizamos relatórios de análise e nossa carteira recomendada de ações clica no link tá na descrição desse Episódio para saber como [Música] participar h