7 REGRAS PARA QUEM VAI CONSTRUIR PARA VENDER | Não construa para vender antes de assistir esse vídeo

construir casas para vender é realmente um negócio muito bom e que pode gerar margens de lucro altíssimas entretanto muitas pessoas que querem construir para vender mas ainda não ingressaram nesse ramo acreditam que é um negócio 100% seguro que basta tu guardar o dinheiro e construir uma casa para vender que tu vai obter um baita de um lucro só que isso não é verdade pessoal existem uma série de regras critérios conceitos que a gente precisa seguir para ter sucesso construindo para vender Então nesse vídeo eu vou te mostrar Sete Regras essenciais para todo mundo que vai

começar a construir casas para vender eu queria começar esse vídeo falando que essas Sete Regras que eu vou estar mostrando para vocês são regras que eu mesmo aplico nas casas que eu construo para vender hoje eu construo casas para vender no meu nome construiu casas em conjunto com investidores construiu casas para vender para outros investidores então todas essas Regras eu aplico no meu negócio e eu posso garantir para vocês que dá muito certo São Regras aí que eu vejo que todo mundo que constrói para vender entende elas aí como algo essencial para o sucesso do

negócio então antes de eu te mostrar elas eu peço que tu ainda não é inscrito aqui no canal já te inscreve ativa as notificações toda semana aí eu faço lives posto vídeos novos Então eu tenho certeza que tu tinha escrevendo no canal tu vai aprender muito sobre o mercado imobiliário Eu também já peço que se tu ainda não me segue lá no Instagram segue lá @ engenheiros do zero eu tô todo dia nos Stories botando caixinhas de perguntas e respondendo o pessoal então eu tenho certeza costume seguir lá tu também vai conseguir tirar muitas dúvidas

e aprender muito aí sobre construção financiada construir para vender e sobre esses assuntos pessoal vamos então entrar para o assunto do nosso vídeo vamos falar aí Sobre As Sete Regras essenciais para a gente estar construindo para vender a primeira regra que eu queria falar aqui para vocês é para vocês escolherem a casa que vocês vão construir baseado na demanda pessoal que que eu quero falar com isso Muita gente me pergunta assim Rafael quero começar a construir para vender o que que é melhor é melhor eu começar a construir casas de baixo padrão médio padrão ou

alto padrão só que gente quem tá fazendo essa pergunta tá com um conceito muito errado a pessoa acha que é dificuldade em construir uma casa para vender tá atrelado a obra tá atrelado a dificuldade construtiva só que gente aqui a gente não tá falando só de uma construção aqui a gente tá falando de um investimento a gente só vai obter sucesso nesse investimento se a gente construir uma casa que vá ser vendida de uma forma rápida afinal quando a gente constrói para vender o maior risco envolvido no negócio é a liquidez ou seja o tempo

que vai demorar para que essa casa seja vendida ou seja pessoal para que vocês comecem a construir casas para vender Vocês precisam fazer um estudo de demanda o que que é isso é entender Quais são as casas que tem demanda que tem procura na tua cidade trazendo para o meu exemplo hoje eu moro aqui em Porto Alegre e eu construo casas de alto padrão em condomínio fechado muita gente pode achar que eu construo casas de alto padrão apenas pela margem de lucro porque a margem de lucro de casa de alto padrão costuma ser um pouco

maior mas gente isso não é verdade eu construo casas de alto padrão porque são casas que eu sei que tem muita demanda na minha cidade Porto Alegre não tem tantos condomínios fechados de alto padrão então os poucos condomínios que tem tem muita procura as pessoas querem entrar nesses condomínios as pessoas querem comprar casas agora se eu fosse construir uma casa de baixo padrão padrão casa verde amarela e assim viável aqui em Porto Alegre justamente pelo teto do programa casa verde amarela e também porque não tem tanta procura pessoas aí que morariam nessas casas de mais

baixo padrão Elas preferem comprar prédios morar em condomínios onde elas vão ter mais segurança Afinal aqui é uma capital e não é uma cidade tão segura então gente A Regra número um é focar na demanda tu vai decidir se tu vai começar a construir casas de baixo padrão médio padrão ou alto padrão baseado na demanda da tua cidade Não Adianta De nada tu começar a construir casas de alto padrão em uma cidade onde só tem procura por casas de baixo e Médio padrão e vice-versa gente então foquem e fazer um estudo de demanda tá Rafael

como eu faço isso gente conversa com corretores os corretores de imóveis São diariamente vendendo casas então ele sabe quais são as casas que mais procura chega para esse cara e fala assim olha só eu vou construir uma casa para vender eu vou colocar essa casa à venda contigo mas eu preciso saber qual é o produto ideal qual vai ser aquela casa que eu vou construir e vou vender de uma forma muito rápida gente partindo então para Regra número dois A Regra número dois é foque na localização quem constrói para vender sempre faz aquela brincadeira de

que existem três coisas que fazem um imóvel ser vendido localização e localização pessoal por mais que isso seja uma brincadeira tem vários outros fatores que fazem aí com que uma casa seja vendida ou não com certeza a localização dessa casa é o principal desses fatores gente pensem por vocês se hoje vocês fossem comprar uma casa vocês vão procurar lugares onde tem casas bonitas casas que vocês querem comprar ou vocês vão procurar primeiro os lugares onde vocês gostariam de morar e a partir dessa iam procurar imóveis de acordo com o gosto de vocês É claro que

a segunda opção então pô procurem aí por uma boa localização um lugar aí onde você saibam que vai ter demanda que as pessoas estejam procurando casas voltam a falar uma boa estratégia para saber onde é uma boa localização é falar aí com corretores de imóveis esses caras sabem muito bem aí onde as pessoas estão procurando casas para comprar trazendo de volta aqui para o meu exemplo hoje a maioria das casas que eu construo é no mesmo Condomínio porque é um condomínio que tem uma baita de uma infraestrutura muitas pessoas querem morar nele e a gente

costuma brincar que para vender uma casa nesse Condomínio basta tu construir ela porque tem muita demanda tem muita Procura então as pessoas não chegam aqui falando eu quero morar numa casa de outro padrão elas chegam falando eu quero morar numa casa de alto padrão nesse Condomínio X então a gente ia ser toda a localização e com base nisso é muito provável que a gente tenha sucesso em todas as casas que a gente constrói aqui para vender e a terceira regra que eu queria falar aqui para vocês diz respeito a uma coisa que eu já falei

na primeira e na segunda regra que é o seguinte pessoal coloquem a casa à venda com imobiliárias e com corretores de imóveis um erro muito comum de quem tá começando a construir para vender é achar que consegue fazer tudo sozinho então o cara quer além de construir toda casa desenvolver todo o negócio ainda ser o cara responsável pela venda da casa só que Gente vocês têm que entender o funcionamento do negócio se coloca em lugar de quem vai comprar uma casa se vocês hoje fossem comprar uma casa vocês iam procurar construtores ou vocês iam procurar

corretores de imóveis que tem uma série de imóveis para estar oferecendo para vocês é óbvio que vocês iam estar procurando imobiliárias e corretores de imóveis gente São esses os caras que estão diariamente vendendo casas eu sei que muita gente pensa pô mas se eu colocar uma casa vendo com corretor de imóveis eu vou ter que dar perto de uma comissão vai tirar uma parte muito grande do meu lucro só que gente eu falo aqui para vocês o lucro em construir uma casa para vender é bem alto mesmo com a comissão vocês ainda conseguem tirar uma

baita de uma margem de lucro e você já tem que considerar a comissão do corretor de imóveis como um custo que vocês vão ter porque lembrem gente o principal risco envolvido em construir uma casa para vender é a liquidez é o tempo para que a venda dessa casa ocorra se você ficarem com essa casa por muito tempo parado é custo gente vocês vão estar pagando Condomínio parcela de financiamento IPTU então é algo realmente muito arriscado então procurem os bons corretores de uma móveis na cidade de vocês não coloquem a casa venda com apenas um corretor

Eu acho que isso acaba sendo um tiro no pé eu prefiro conversar com várias Corretores e colocar a casa venda com várias deles porque eu sei que vão ter pessoas diariamente lutando para que a venda da casa ocorra enquanto posso estar ali Apenas me preocupando com a construção com a obra e com as outras coisas e a quarta regra essencial aí para quem vai começar a construir casas para vender diz respeito à compra do terreno a compra do terreno é uma das etapas mais importantes do negócio pessoal muita gente não coloca a energia que devia

na compra do terreno Mas o negócio aí de construir para vender tá muito atrelado ao que tu vai fazer no início desse negócio e a primeira coisa que tu vai fazer aí é comprar um terreno não existe casa não existe obra sem a compra do terreno Sem falar que a compra do terreno é uma das etapas onde tu vai gastar mais dinheiro Às vezes o terreno ele já corresponde a 40 50% do valor do imóvel Lembrando que sempre quando a gente fala imóvel é a soma de terreno mais construção então vocês acertarem na compra do

terreno é algo essencial também é algo essencial para o projeto que vocês vão fazer muitas vezes vocês encontram um terreno que é um excelente negócio porque em um condomínio bom tem uma boa localização mas daqui a pouco esse terreno tem uma topografia horrível esse terreno tem um baita de um aclive ou um baita de um declive que vai ser algo que vai fazer com que a tua obra custe muito mais e quanto mais custo tu tiver na tua obra menor vai ser o teu lucro Afinal o teu lucro tá atrelado ao valor de venda e

a todos os custos que tu teve ao longo desse processo e muitos dos custos que a gente tem é por causa do terreno que a gente escolheu é porque a pessoa não fez uma boa escolha do terreno muitas vezes um terreno lá economiza ali 5 10 mil reais do que outro terreno mas esse terreno era muito mais difícil de construir é um terreno que vai exigir um projeto muito mais caro então coloquem a energia de vocês na compra do terreno que é algo que está muito atrelado ao lucro que vocês vão ter Sem falar na

forma e como vocês vão estar comprando esse terreno vou dar um exemplo para vocês um baita de um tiro no pé que alguém pode ter é comprar um terreno com financiamento apenas de terreno porque nesse momento que a pessoa compra um terreno financiando apenas o terreno esse terreno fica alienado ao banco que ela financiou Ou seja a pessoa não consegue pegar um financiamento para construir em cima desse terreno e acaba que se a pessoa não tem todo o dinheiro para construir essa casa com recursos próprios esse negócio vai ficar inviário a pessoa vai primeiro precisar

juntar dinheiro para tá quitando esse terreno para depois pensar em construir uma casa então gente Regra número 4 é prestar muita atenção na compra do terreno foque nisso coloquem a energia de vocês nisso gasta em tempo escolhendo o terreno ideal porque isso tá diretamente atrelado ao sucesso do negócio e a quinta regra que eu queria falar que para vocês também é uma regra essencial que é o seguinte faça um bom estudo de viabilidade pessoal o que que é um estudo de viabilidade é basicamente tu colocar no papel numa planilha no Excel todos os gastos que

tu vai ter ao longo de todo o período da obra com imposto construção venda comissão e colocar também o valor de venda que tu espera tá vendendo essa casa e entender qual é a tua margem de lucro analisar cenários cenário otimista pessimista cenário normal para tu entender qual vai ser a tua margem de lucro nesse negócio um dos maiores erros que as pessoas podem cometer é começar a construir para vender e achar que vão ter um lucro x com base naquela conta de padeiro então o cara pensa assim ah vou vender essa casa por um

milhão comprei o terreno por 200 mil gastei 400 mil na obra Então o meu lucro vai ser 400 mil reais só que Gente onde que tá o imposto sobre a venda da casa nesse cálculo dessa pessoa onde tá os custos com taxas taxas de prefeitura projetos onde tá os cursos com todo o condomínio com esse cara vai ter que pagar ao longo desse ano que vai estar em obra onde tá o custo com daqui a pouco IPTU que ele vai ter que pagar então gente quando a gente vai construir uma casa para vender isso não

é algo que acontece do dia para noite então a gente fica com esse móvel às vezes por um ano um ano e meio e ter um imóvel estará fazendo uma construção exigir uma série de custos e todos esses custos vão sair do nosso bolso então é algo que a gente tem que considerar sim como custo como parte do nosso investimento então a gente precisa colocar no papel todos esses cursos que a gente vai ter entender Qual o valor ideal de venda da casa com o valor mínimo que eu estaria colocando essa casa venda para ainda

obter o lucro que eu quero para aí sim vocês entrarem com segurança no negócio fazer um bom estudo de viabilidade pessoal também é uma forma de vocês saberem se a oferta que vocês estão recebendo pela venda da casa é uma boa oferta Afinal Às vezes o cara pensa Pô vou vender essa casa por um milhão de reais mas daqui a pouco tu recebe uma oferta de 890 mil reais bom se tu colocar nessa tua planilha tonalizar todos os custos que tu vai ter com comissão com imposto sobre ganho de Capital Aí sim tu consegue analisar

se é ou não é uma boa oferta então gente não entre no negócio no escuro Não façam ali uma conta de padeiro de valor de venda menos terreno menos construção igual lucro Isso tá errado vocês têm que analisar todos os cursos que vocês vão ter ao longo do processo e já que a gente está falando aí sobre custos sobre investimento eu preciso ir para Regra número 6 já falando para vocês que na minha opinião Essa é a regra mais importante aí quando alguém vai construir uma casa para vender que é o seguinte pessoal descapitalizar é

se expor ao risco que que isso quer dizer isso quer dizer que quanto mais eu tiro o dinheiro do meu bolso para aplicar na construção de uma casa para aplicar a compra de um terreno mas eu tô me expondo o risco mais arriscado é esse negócio então hoje pessoal a gente tem várias alternativas para a gente estar construindo uma casa sem ter que descapitalizar um alto valor a gente pode construir essa casa captando recursos com investidores então mais pessoas colocando dinheiro para a gente estar construindo para vender ou então vocês podem utilizar a estratégia que

eu utilizo nas casas que eu construo para vender que é pegar aí o financiamento de aquisição de terreno e construção da Caixa Econômica Federal que é um financiamento que vai estar englobando a compra de um terreno e a construção da casa em um único processo então pelas condições desse financiamento Hoje é a melhor forma da gente estar construindo uma casa para vender as prestações desse financiamento a gente só começa a pagar depois que a obra tá finalizada e como a gente está construindo uma casa para vender a gente vai acabar pagando muito poucas prestações Afinal

a ideia é que fazendo todas essas regras seguindo todos os espaços certos a gente vendo essa casa de uma forma muito rápida mas gente vamos entender o porquê que descapitalizar por o risco quanto mais dinheiro a gente tira do nosso bolso gente mas arriscado é porque a gente sabe que a construção construiu uma casa não é algo Simples então pode acontecer de lá no início do teu processo tu pensar assim ah minha obra vai custar 500 mil reais e daqui a pouco tu arranjou alguma forma de ter esses 500 mil reais que é algo muito

difícil mas vamos supor que tu tem esses 500 mil reais gente ao longo do tempo pode acontecer do preço da mão de obra subir dos materiais subirem tu pode estar acabando a fazer algum erro ali durante a obra que vai fazer com que tu tenha recebiços mais gastos e se tu diz capitalizou Todo o teu valor se tu só tá usando aqueles 500 mil que tu tinha guardado tu já se ferrou porque tu não vai estar conseguindo acabar essa obra daqui a pouco tu vai ter que estar construindo essa casa por etapas isso não é

uma solução então a solução é a gente captar recursos com terceiros e usar esse dinheiro que a gente tem guardado como uma reserva de emergência ou então utilizar esse dinheiro outros investimentos pessoal hoje nessa modalidade de financiamento da Caixa Econômica Federal que eu acabei de falar para vocês os juros estão em torno dos 9,5% ao ano hoje vocês colocando aí um valor que vocês têm em renda fixa já vai render muito mais do que esses 9,5% ao ano só que durante a obra a gente não paga todos esses juros a gente paga algo chamado juros

de obra que é o juros sobre o valor que o banco vai nos liberando aos poucos então pensando numa taxa de juros em todos 9,5% ao ano a gente vai estar pagando 6 7% ao ano de juros nesse financiamento então acaba que se a gente tinha um recurso a gente consegue ganhar dinheiro utilizando o financiamento porque o nosso dinheiro a gente vai estar colocando em um outro investimento numa renda fixa que vai render mais do que o juros que o banco nos cobra então acaba sendo uma excelente opção aí para quem vai construir uma casa

para vender é uma forma também de se alavancar às vezes tu não esse recurso guardado mas tu tem uma renda suficiente para pegar um bom financiamento e construir uma casa para vender Então pessoal se vocês vão construir uma casa para vender pensem nessa opção pensem aí em tá pegando um financiamento para construção da Caixa Econômica Federal para construir vender que eu tenho certeza que vai ser um excelente negócio gente chegando Então a nossa sétima e última regra para quem quer construir uma casa para vender a regra é o seguinte não ajam por impulso gente eu

tô falando isso sobre a venda da casa um erro muito comum de quem inicia nesse mercado é a pessoa vai construir uma casa para vender Faz uma série de estratégias faz tudo certinho só que chega ali no período de obra A pessoa começa a receber ofertas por aquela casa que ela tá construindo afinal ela já colocou essa casa Vina com Imobiliária com corretores já tem outras pessoas aí lutando diariamente para que essa venda dessa casa aconteça só que muitas vezes o cara agiu por impulso Então a primeira oferta que ele recebe ele já aceita e

essa não é melhor das Ofertas muitas vezes gente algo que é muito comum é o seguinte pô o cara vai colocar a casa à venda por um milhão de reais aí chega um gay e oferta para ele beleza eu pago esse 1 milhão de reais só que eu vou pagar aí com uma ação eu vou dar um imóvel um apartamento que eu tenho que vale 600 mil reais e vou te pagar o restante dos 400 mil reais em dinheiro e o cara vai lá e aceita só que às vezes esse cara aceita sem nem avaliar

esse imóvel sem avaliar se ele vai estar conseguindo tá efetuando a venda desse imóvel com a mesma facilidade que ele estaria conseguindo efetuar a venda da casa então gente cada proposta que você recebe você precisam estudar elas e ver se realmente vale a pena para você vocês não podem agir por impulso vocês têm que esperar vim a oferta ideal é claro que se você expor daqui a pouco precisam do dinheiro é algo diferente mas vocês não podem agindo por impulso eu mesmo eu já cometi esse erro eu já vendi casas por um valor que depois

eu vi que eu vendi por um valor muito baixo que se eu Esperasse mais alguns meses de construção da casa eu conseguia estar dobrando o meu lucro então gente isso é muito importante não hajam por um impulso faça um bom estudo de viabilidade analisem com muita calma as ofertas que vocês vão receber nas casas que vocês estão construindo para vender que aí sim eu tenho certeza que vocês vão garantir uma alta margem de lucro Pessoal espero que vocês tenham gostado do vídeo espero que vocês também concordam com essa Sete Regras Mas se vocês concordam se

não concordam comentem aqui embaixo que eu vou adorar tá lendo os comentários de vocês se vocês gostaram do vídeo não deixem de curtir porque assim o YouTube entende que é um bom vídeo e ele recomenda para mais pessoas e se vocês ainda não são inscritos no canal não deixem de se inscrever e ativar as notificações Obrigado pela atenção e até a próxima