ITBI - O QUE É, quando, quanto e como pagar?

O processo de compra e venda de um imóvel  envolve inúmeras certidões, comprovantes, taxas e impostos, que muitas vezes não  estavam previstos no orçamento e que podem tornar essa jornada, bem desgastante. Todas essas questões burocráticas envolvidas nas transações imobiliárias exigem conhecimento  para garantir que o processo ocorra da forma mais ágil e segura possível. No meio desses trâmites  necessários e da papelada, está o imposto sobre transmissão de bens imóveis, o ITBI.

Um imposto obrigatório que é pago ao município no momento da compra  do imóvel e que sem o devido recolhimento a transferência  do bem não pode ser realizada. Na prática se não for quitado, o  comprador não conseguirá fazer o registro e não terá o direito de constar  como o proprietário na matrícula do imóvel. Quem deve pagar o ITBI?

O comprador ou o vendedor? O artigo 42 da Lei Nº 5172/1966, diz que "o contribuinte do imposto, é qualquer das partes  na operação tributada, como dispuser a lei". Ou seja, a Legislação Federal não deixa claro  quem é o responsável por quitar o ITBI, portanto, é comum que essa questão seja regulamentada  por uma lei municipal, mas nada impede que as partes envolvidas na negociação façam um acordo  no qual vendedor assuma parcial ou totalmente este compromisso, mas na maioria absoluta dos  casos fica estabelecido que o comprador é o responsável pelo pagamento do ITBI.

Quando o ITBI deve ser pago? O procedimento padrão, ou seja, o mais  comum, é que o ITBI seja quitado antes de lavrar a escritura ou antes de registrar  o contrato de financiamento no cartório. Nesse caso só é possível solicitar o registro  do imóvel no nome do comprador, mediante a apresentação do comprovante de pagamento.

No entanto, alguns municípios instituem que o ITBI deve ser pago após a  lavratura da escritura pública, e outros ainda estabelecem que o recolhimento  precisa ser efetuado depois do registro. Procure saber como funciona na cidade onde  a transação imobiliária será realizada. Como pagar o ITBI?

A guia de cobrança do ITBI sempre será emitida pela prefeitura para o  pagamento em agências bancárias ou pela internet. Em muitas cidades, principalmente nas  maiores, é possível emitir o documento pelo site da prefeitura, mas em muitos  municípios ainda é necessário solicitar pessoalmente a emissão da guia de pagamento. Quando a venda é feita sem financiamento o próprio Tabelião quando for lavrar a escritura, solicitará  o crédito do valor ao comprador, já fará a emissão da guia e o recolhimento do tributo.

Para emissão da guia, é necessário ter em mãos uma série de documentos como  contratos, comprovantes de pagamento e formulários próprios de cada município. Caso o comprador perca o prazo do pagamento do ITBI, em alguns municípios  haverá cobrança de multa, em outros, ele não sofrerá nenhuma penalidade, mas não será  possível realizar a transmissão de propriedade do bem adquirido naquele momento. Será preciso reiniciar o processo de solicitação de cálculo do imposto  na prefeitura para gerar uma nova guia.

O cálculo do ITBI. Por ser um tributo municipal, a Constituição Federal estabelece, que cada  prefeitura tem autonomia para definir as regras sobre a cobrança desse imposto. Sendo assim, cada cidade pode determinar o valor da alíquota que será usada como base de  cálculo, mas costuma ficar entre dois e quatro por cento do valor que consta na escritura ou  sobre o valor venal que consta no carnê do IPTU.

Este é um ponto muito discutido, pois a prefeitura  normalmente considera o cálculo da alíquota sobre o maior entre estes dois valores. Se for constatado que o valor venal é maior que o valor de mercado do imóvel e  o cálculo da alíquota foi feito sobre ele, é possível solicitar uma avaliação especial  à prefeitura para contestar o valor venal de referência utilizado para o cálculo do imposto. É importante consultar as regras do município, mas se o tributo a ser contestado já  tiver sido pago, o pedido de restituição do imposto pode ser feito juntamente com  o pedido de avaliação especial do imóvel.

No caso de o contribuinte não ficar  satisfeito com a decisão do município, terá que ingressar com recurso administrativo ou  judicial para que a alíquota seja recalculada. É possível parcelar o ITBI? Cada prefeitura tem suas regras sobre a possibilidade de parcelamento do imposto.

Até existem alguns raros municípios que permitem parcelar o valor, o que facilita a vida do  comprador, mas no geral, exigem pagamento à vista. Por isso, é muito importante reservar uma  parte do dinheiro para lidar com as questões burocráticas envolvidas no processo de compra. Caso a compra seja feita através de financiamento bancário e a renda do comprador for  suficiente, muitos bancos incluem as despesas com ITBI e Registro no valor do  financiamento.

Quem é isento da taxa de ITBI? Esse é outro aspecto que depende  da legislação de cada município. Existem casos em que é possível conseguir desconto  ou até mesmo a isenção do pagamento do imposto.

As situações mais comuns estão relacionadas  a programas habitacionais federais, estaduais e em grandes cidades, programas municipais. Há ainda municípios que não cobram ITBI para imóveis localizados em regiões carentes ou que  apresentem um valor venal abaixo de certo limite. Como exemplos de situações frequentes, podemos  citar os imóveis financiados pelo sistema financeiro de habitação, o SFH, que em muitos  municípios têm alíquotas de meio por cento ou um por cento sobre o valor total financiado ou sobre  parte dele, além do programa casa verde amarela, que em geral, garante isenção de pagamento do  ITBI para imóveis nas menores faixas de preço.

Uma observação importante: quando o  imóvel foi adquirido por pessoa jurídica, o tributo só não será devido quando  o bem for utilizado pela empresa, ou seja, for parte da operação e do negócio. No entanto, o ITBI incide normalmente quando a empresa adquire o imóvel com o objetivo  de vender, locá-lo ou utilizá-lo como moradia dos sócios por exemplo. Este é mais um ponto de muita discussão administrativa e judicial  entre contribuintes e municípios.

Na dúvida, é essencial consultar a  legislação municipal para descobrir em quais condições ocorrem a isenção  ou a diminuição na cobrança do imposto. Como você pôde perceber, a legislação  envolvendo o pagamento do ITBI é específica para cada cidade e pode variar bastante. Nós corretores temos a obrigação de conhecer tudo sobre os impostos, alíquotas e documentos exigidos  pelas prefeituras das cidades onde atuamos.

Isso garantirá a segurança e agilidade necessárias  para realizar os melhores negócios, evitando dores de cabeça e surpresas aos clientes e a você mesmo. Meu nome é Marcelo, eu sou corretor de imóveis e empreendedor. Deixe um like se gostou do vídeo, se ainda não é inscrito, inscreva-se no  canal, um forte abraço e até o próximo vídeo.