FUNDOS IMOBILIÁRIOS BARATOS | OPORTUNIDADES DE INVESTIMENTO? CHEGOU A HORA DE COMPRAR FIIs?

Fala aí pessoal sejam muito bem-vindo a Sem enrolação seguinte galera vamos lá de novo falar sobre fundos imobiliários É isso aí enquanto tá todo mundo reclamando chorando falando que o segmento morreu eu continuo aqui desde 20171 falando com vocês sobre fundos imobiliários e no vídeo de hoje eu vou mostrar o que para mim são Fundos baratos no meu conceito falarei sobre alguns que dentro desse conceito parecem baratos algumas armadilhas o que tão falando meu amigo o vídeo de hoje talvez seja o mais importante que eu já fiz sobre fundos imobiliários mas antes de eu começar você já sabe né se inscreva aqui no YouTube batendo no Sininho e me diga nos comentários você aí meu amigo que investe em fundos imobiliários durante essa queda das cotas Tá fazendo o quê você tá vendendo olhando comprando ou show orando me diga aí nos comentários então Poxa alão eu tô comprando eu tô esperando eu vendi eu não quero mais investir Me conta o que você tá fazendo aqui nos comentários é muito importante que todo mundo comente para eu saber o que que a massa tá fazendo então sem enrolação bora falar um pouquinho aqui sobre o que tá acontecendo antes de falar sobre alguns Fundos que estão baratos que não quer dizer que sejam bons o que pegou foi a SELIC então a inflação continua subindo no Brasil ou pelo menos não caiu o esperado tanto que no boletim f as previsões são de alta e com isso a celic tava caindo voltou a subir então nós estávamos aqui em cima a SELIC Começou a cair depois já voltou a subir isso fez com que os Fundos que estavam subindo então lá atrás olha só que que aconteceu tínhamos a previsão de corte na celic os Fundos estavam subindo depois com a alta da celic os Fundos caíram Então isso é fácil de entender Até quem tem Android entende vamos lá com a queda da celic as cotas só com a alta da celic as cotas caem isso você sabe então como A previsão era de uma queda muito maior da SELIC as cotas começaram a subir essa previsão não se confirmou foi o contrário que o governo Fez muita merda muita foi o contrário Então as cotas caíram ah Charlão e tem alguma chance dessas cotas voltarem a subir é óbvio que tem assim que a celic caiu então é uma coisa praticamente certa queda da celic significa alta dos fundos imobiliários um outro ponto super importante então eu vou vender as minhas cotas e vou migrar para etfs que subiram muito não faça isso animal você não pode investir porque os investimentos os ativos subiram ou não num determinado momento que que você tem que fazer monta tua carteira coloca lá os percentuais que você quer em cada ativo e aí você vai cuidando e girando dentro daqueles ativos você não pode ficar vendendo o que caiu e comprando que subi o tempo inteiro você vai falir se você fizer isso mas vai ser tema de um outro vídeo O importante é que entender a lógica dos fundos imobiliários porque se você entende que é um negócio cíclico não quer dizer que você vai ficar comprando e vendendo eu não fico comprando e vendendo o tempo inteiro mas você sabe os melhores momentos para fazer os maiores aportes que é o que vai acontecer comigo então bora seguir isso aqui Vocês entenderam né previsão de corte da celic os Fundos subiram e depois alta na celic os Fundos caíram as pessoas também estão indo da renda variável e indo pra renda fixa com esse tesouro absurdo é óbvio que muita gente tá migrando tanto que o tesouro direto tá batendo Record enquanto eu tô gravando esse vídeo aqui eu olhei o tesouro direto tá pagando IPCA mais meia 66 é to o número do capeta né bate na madeira aí Deus me livre mas tá pagando epca mais 6. 66 tem alguns títulos pagando mais do que isso e quem vem PR renda variável ninguém quer vir ninguém quer ver pra renda variável o que pode também indicar uma virada depois a gente fala sobre isso então o resumo É que muita gente tá saindo da renda variável e indo só pra renda fixa eu não acho esse o caminho e aí fica a pergunta os fundos imobiliários estão em oferta mais ou menos em parte muitos estão apresentando um desconto do seu preço médio a gente pode ver até que alguns Fundos estão apresentando desconto sobre o seu valor patrimonial o que indica que os Fundos estão com um desconto muito interessante para quem acompanha o principal indicador para você ver essa questão do desconto seria o preço so valor patrimonial O que que significa isso esse indicador vai te mostrar como o mercado tá avaliando o fundo em comparação com o verdadeiro valor dos seus ativos Então quando você faz esse cálculo do preço sobre valor patrimonial se ele dá igual a um o preço é o ideal se ele for menor que um pode indicar que o fundo está descontado se ele for maior do que um pode sugerir que o fundo tá caro nós pegamos aqui alguns fundos de segmentos diversos tem fundo que eu tenho tem fundo que eu não tenho e eu vou falar aqui sobre cada um explicando um pouquinho da minha visão mas não é nenhuma recomendação tem fundo que eu tenho tem fundo que eu não tenho tem fundo que eu achei interessante tem fundo que Deus me livre e a gente vai conversando mas a grosso modo saber se um fundo está barato ou não depende do seu preço so valor Patri monial se tiver muito barato você compra Charlão depende e os outros fatores da mesma forma que eu me recordo que em 2021 tinha gente falando que eu tava recebendo dinheiro para não falar dos Fundos que pagavam 1,50 ao mês e eu dizia Olha galera recebíveis é perigoso cuidado cuidado é um chi saco de vocês que que aconteceu esses Fundos cairam 30 40 50% e nunca vão se recuperar porque é dívida então cuidado com Fundos baratos que tem muita armadilha e cuidado com Fundos baratos de recebíveis pois se cair o bicho pega e aí você pode nunca mais recuperar o seu dinheiro nunca mais muito cuidado com esse tipo de ativo Tá Mas vamos lá vamos falar sobre o primeiro aqui que Teoricamente estaria barato que é o pvbi11 o que indicaria que ele tá muito barato mas tem uma vacância de quase 16% para escritórios é uma vacância alta nos últimos 12 meses pagou 9,55 Já foi muito pior do que isso mas vamos seguir aqui o que que me chamou atenção olhando o relatório do fundo tá esse fundo ele já foi pior porque quase metade era só da prevent Senior um imóvel alugado hoje em dia já tá melhor só que outra coisa me chama atenção Ele tem aqui essa renda mínima garantida e o que que é uma renda mínima garantida às vezes um fundo compra um prédio quem construiu vai ficar pagando durante um ano um aluguel até que ele alugue aquele móvel às vezes ele vendeu um ativo tá recebendo durante um período Então sempre que você olhar renda mínima garantida cuidado porque toda a renda mínima garantida está garantida até um certo momento então sabe o que que acontece As pessoas olham o fundo imobiliário caramba tá pagando super bem vou comprar e aí de repente você não sabe que tem mais um ou dois meses renda mínima garant ali dentro quando acaba isso ó as cotas desabam Então sempre que você olhar renda mínima garantida meu amigo você tem que pegar o relatório abrir e entender que renda é essa até quando de repente fundo vai receber durante anos aquilo ali Acho difícil mas aí você pode investir então aqui um fundo que tá com uma vacância alta que parte da renda é de alguma coisa que não vai ficar se repetindo hum pô mas não tá barato Charlão Tá mas pode ficar mais barato esse que é o grande ponto em relação à vacância a gente percebe que desde 2023 esse problema vem se repetindo Então não é algo pontual que pode continuar e esse ponto aqui é bizarro né Tem um imóvel com 84% de vacância e outro com 34% e são boas localizações só que localizações caras então ele tem bons ativos mas quando esse ativos vão encher tem gente que gosta de comprar esse tipo de fundo imobiliário e deixar na carteira porque a hora que esse problema for resolvido o fundo sobe mas eu vou ficar esperando um problema ser resolvido é o custo de oportunidade enquanto eu tô esperando aqui eu tô perdendo dinheiro em outro lugar eu tô deixando de ganhar dinheiro no tesouro 13% ao ano que loucura né cara Olha o custo das cagadas do governo Então nesse ponto aqui liquidez é a terra zó do fundo mais ele tem uma vacância alta uma renda que em algum momento vai acabar complicado né tá tá barato E daí e daí vocês estão vendo como alguns pontos não é que vão fazer com que você compre o fundo mas é que você já pode descartar Em alguns momentos analisando poucos itens Tá mas dando sequência aqui o fundo amargou uma queda de 18% em um ano e O que explica é a vacância os juros elevados e os fundos de Laje estão apanhando muito vocês estão vendo que a queda foi absurda no último mês ele pagou quase 0,70 Então não é nenhuma recomendação mas eu não gostei muito do que eu vi segundo fundo o hslg 111 já falei no passado desse fundo é um fundo de logística possui cinco ativos ou seja poucos ativos 40. 000 cotistas e tá bem abaixo do seu preço justo ó preço sobre valor patrimonial 0,78 e a vacância dele é pequena a gente acabou de sair de um fudo de 15% o último que a gente viu e esse tem menos de 4% de vacância nos últimos 12 meses pagou 10.

85 de yd São Imóveis interessantes 74% no sudeste paga IPCA como indexador então a gente gosta disso porque repõe a inflação só que olha o problema do fundo um dos locatários tem uma concentração grande 40% da receita do fundo vem das Casas Bahia isso é perigoso tanto que eu até troquei o buraquinho das Casas Bahia aqui ó porque de repente você pode tomar um susto muito grande cinco imóveis 40% alogado para Casas Bahia se e Deus me livre esses cara pedem recuperação judicial ou enrolam um papagal ou alguma coisa assim esse fundo vai tomar um tombo violento ao mesmo tempo durante esse tombo pode ser uma grande oportunidade Porque se os imóveis forem bons alguém vai querer pegar esses Imóveis então é muito perigoso investir num fundo com uma característica dessa A não ser que você me diga Charlão olhei o relatório conheço aqueles imóveis tem fila para entrar ali Opa tem fila para entrar beleza senão é um negócio perigoso mas eu não descarto ter um fundo desse na carteira se eu tiver vários outros Fundos só um fundo desse na minha opinião a bomba Deus me livre numa carteira agora dividindo com outros Fundos aí já é um negócio que a gente pode levar em consideração Mas vamos dar sequência aqui então são poucos imóveis tem uma vacância pequena aindo do fundo Olha só não tinha nenhuma agora tem uma vacância pequena isso eu gostei Então os imóveis tem uma distância pequena das capitais olha só até 15 km 34 6 e de 15 a 30 km 65% isso é um bom indicador por esse é o tipo de móvel que o fundo tem se um inquilino sair a gente precisa garantir que outro inquilino entre então quanto melhor a localização melhor fica se alguém sair e no último mês ele pagou 0. 9 Então vamos lá primeiro fundo cheio de problema né Teoricamente esse aqui Qual o problema que ele tem Poxa boa localização um inquilino só com 40% Mas tudo bem Depois a gente tem que analisar os imóveis e tá pagando 0,9 0,9 subindo porque a cota tá caindo significa que eu darei um pouco mais de atenção para esse fundo na hora que o mercado voltar com certeza essas cotas aqui vão subir bastante não é nenhuma recomendação tá tô só falando com vocês aqui sobre esse fundo próximo fundo eu vou correr um pouco agora é o vis que é esse Vocês já viram aqui várias vezes é um fundo de Shopping São vários shoppings Esse é gigante possui mais de 350. 000 cotistas uma vacância de 6% que tá ali em linha com as vacancias dos shoppings preço a valor patrimonial de 0,81 ou seja tá bem barato e pagou 11% nos últimos 12 meses me chamou atenção que o aluguel das mesmas lojas subiu as vendas subiram mas o fluxo de veículos caiu a ocupação tá na média ó vocês estão vendo aqui que a gente tem uma taxa de ocupação na faixa de 93 A 94% então tá tudo bem são muitos shoppings isso eu gosto Então o maior shopping tem 12% só de concentração das receitas do fundo Olha que diferença o último fundo 40% em um um inquilino aqui uma porrada de Shopping 12% a maior concentração e dentro desses 12% dezenas de lojas então é um negócio mais pulverizado o risco fica muito menor muito menor tá tem que entender isso são shoppings distribuídos no Brasil inteiro que também é uma coisa bacana esse esse Fundo lucrou 20 milhões a maior taxa de ocupação do ano a gente viu ali que a taxa estava boa e pagou 0,78 no último mês um fundo que nem o visk pagando 0,80 Na minha opinião é um negócio não é nenhuma recomendação mas dentro do relatório do fundo a gente tem que entender nos últimos meses tudo que ele pagou foi receita mesmo ele pagou alguma coisa a mais tem uma sobra no fundo para pagar no final do ano as vendas vão bombar no final do ano ele vai pagar muito shopping tem essas diferenças então dos três que a gente olhou até agora eu gostei do segundo tirando a concentração muito grande nas Casas de Bahia e gostei desse aqui que já tá na minha carteira depois nós temos o cpts11 aqui o bicho pega por quê porque olha só ele tá barato Teoricamente 0,89 preço so valor patrimonial mas é do segmento de recebíveis Imobiliários que paga muito bem né tanto que pagou 11.

32 nos últimos 12 meses são 28 devedores dentro do fundo 100% de adimplência Então tá tudo sendo pago por enquanto você no relatório pode olhar a exposição por segmento então logística 19% Shopping 18% bacana eu gosto desse tipo de alocação os ativos do fundo aqui você pode analisar tudo isso baixar olhar só que mesmo você analisando os segmentos renda Shopping La aqui é um fundo de recebíveis São dívidas você teria que olhar a qualidade de cada dvid entender analisar então em relação a fundos recebíveis eu prefiro investir gosto invisto em gestores e administradores muito bons você tem que tomar muito cuidado em fiagro também você tem que tomar cuidado por quê se dá uma merda num fundo de recebíveis acabou tá cheio de gente aí ah chão investi em fundo imobiliário perdi 70% do meu dinheiro como cara como você perdeu 50% 40 70 tem que ter feito alguma cagada e normalmente são fundos de recebíveis não quer dizer que seja ruim galera que tem que entender então esse fundo também teve uma queda Mas eles explicam nessa questão também do juro de todo o problema que o Brasil enfrenta no último mês pagou 0,93 nos últimos 12 meses 11,32 próximo fundo rztr11 agronegócio segmento dele mais de 130. 000 cotistas destaque em grãos e fibras e também tá abaixo do seu o preço justo ó preço sobre valor patrimonial 0,88 nos últimos 12 meses pagou um yeld interessante 13. 73 são 21 ativos quantidade boa quase 2 bilhões de patrimônio líquido at um fundo muito grande e uma liquidez média di área boa de 3.

75 milhões para quem investe pesado é um número importante esse fundo tem uma estratégia de terras de venda compra melhora aluguel que é um ponto muito bacana O Brasil precisa desse tipo de negócio negócio né E se você quiser analisar o fundo você pode olhar no relatório a carteira dele você vê a localização ó bom Jesus o tamanho tipo de investimento se é uma compra se é uma melhor uma venda com aluguel do terreno se tem opção de compra quem é o arrendatário Quais as taxas ó taxa 11,80 12,28 e o vencimento do arrendamento Então você tem aqui as 21 operações do fundo para você analisar Esse é o tipo de ativo do fundo são fazendas cada Fazenda vai ter um perfil diferente você pode olhar também no relatório do fundo e realmente de todos Esse é o que paga melhor pagou 1. 04 no último mês e quase 14% nos últimos 12 meses uma brutalidade cara uma brutalidade não quer dizer que eu vá comprar só por causa dos pagamentos então vocês já viram aqui vários Fundos diferentes vários tipos Charlão Gostei quero aprender a investir entra na minha comunidade te ensina a investir em fundos imobiliários em ações investimentos no exterior cara investimento no exterior os últimos dois anos foi uma pancada violenta eu tenho ativo com 400% em dólar de alta 400% em dólar vou pagar praticamente minha viagem paraos Estados Unidos agora para cobrir as eleições com parte do lucro que eu tive lá fora então entra na minha comunidade também te ensina a investir em cripto e todos os outros investimentos agora o seguinte muita gente tem me cobrado para falar do BC ff11 é um fundo que tá na minha carteira e que teve uma mudança que que eu vou combinar com vocês vou explicar rapidinho Qual foi a mudança tá porque tem muita gente também que tá assistindo aqui que não tem esse fundo vou explicar Qual foi a mudança e vou deixar um link para você colocar o seu e-mail nos próximos dias eu vou mandar para esse e-mail um vídeo explicando passo a passo o que que você tem que fazer então pô Charlão eu tenho bcff11 sei que eu tenho que fazer um negócio lá botar o preço médio num site mas eu tô perdido cadastra o seu e-mail que nos próximos dias eu vou mandar um e-mail com vídeo Olha você vai fazer isso isso isso então eu tô inclusive conversando com a gestão do bcf11 tirando todas as dúvidas vou gravar um videozinho e mandar é só você colocar o seu e-mail aqui embaixo tá nos próximos dias você vai receber vamos ver aqui o que que aconteceu mas para quem tem o fundo você vai botar lá o seu e-mail eu vou te explicar tudo que você precisa fazer então o bcff1 está acabando ele vai virar o bth hf11 que eu terei na carteira tanto que teve uma pessoa que mandou lá na comunidade Poxa alão pode falar sobre o bcf f11 O que que a gente tem que fazer a partir de agora então se cadastra no e-mail aqui que eu vou mandar uma mensagem com vídeo para todo mundo na realidade esses Fundos eles tiveram uma fusão eles estão se juntando e quem tinha o bcff11 vai passar a ter o outro fundo Você não perdeu dinheiro nada acabou você só vai ter que fazer um negócio que eu vou te explicar no vídeo mas esses Fundos se juntaram Teoricamente para melhorar né juntou pra gente perder dinheiro é por eu já tô perdendo dinheiro sem nada não preciso que junte nada então esses Fundos se juntaram foi tudo muito bem documentado explicado na internet realmente eu até avisei num vídeoo antes que teria que ter uma votação o pessoal foi favorável essa votação a fusão os gestores dizem que isso é para modernizar o fundo realmente o bcf f11 era um fundo antigo Ele era mais amarrado engessado esse fundo vai dar mais flexibilidade poxa se eu tô dando mais flexibilidade pra gestão eu quero ganhar mais dinheiro senão eu ficava num outro fundo eu vou para outro fundo de fundos se não não for para ter flexibilidade Pô eu quero flexibilidade mas também quero ganhar mais dinheiro tá E essa medida que transformou ele no bth hf11 que é um fundo que já existia um head fund A ideia é que essas modificações essas flexibilizações Tragam um ganho a mais e como os ganhos dos Fundos iáres são passados pra gente se eles tiverem um ganho mais a gente vai receber esse dinheiro os cotistas T até o dia 12 de novembro para informar o custo médio histórico e é isso que eu vou explicar para vocês o passo a passo no vídeo E aí depois de tudo isso dia 18 de novembro as negociações abertas do bth hf11 vão acontecer provavelmente esses Fundos aqui vão aparecer na nossa carteira Então quem tinha bcf11 passará a ter o bth f11 na proporção e do jeito que eu vou explicar para vocês no vídeo é um fundo que tem 30 ativos e era bem pequeno ó 14.