Revisão Direito Civil Contratos - compra e venda

Fala galera sejam bem-vindos a mais uma aula de direito civil hoje nós vamos falar direito civil contratos espécies de contratos E aí vamos tratar daquele contrato mais usual mais comum mesmo na prática então tem muita coisa aqui que tu vai relacionar de pronto mas vamos atualizar o nosso material trazer jurisprudência o ano é 2024 Então se tu tá assistindo isso daí no momento posterior fica atento porque a gente tá falando do segundo semestre de 2024 Ok contrato de hoje vai ser contrato de venda lembra existe ali a transmissão do domínio de alguma coisa mediante um

pagamento domínio propriedade ser dono estar com a coisa posse nós estamos falando aqui de transferência de propriedade de domínio e aí lembra quando eu falo de coisas móveis essa esse negócio jurídico essa circunstância de transferência da propriedade se dá com a tradição entrega da coisa ao passo que bens Imóveis a a tradição ela não é suficiente para que se tenha ali a transmissão da propriedade Então nós vamos ter necessidade de um aprimoramento nós vamos falar de um registro Então pensa nos Imóveis Quando tu vai comprar um imóvel tu tem um contrato de compra e venda

Escritura pública para dar publicidade daqueles elementos que foram constituídos para a aquisição daquele bem e ao fim após o pagamento você tem um registro então ali tu vai ter a matrícula daquele imóvel com com com todos os elementos referentes ao proprietário Beleza então com todas as informações vamos lá quando a gente pensa na ideia de compra e venda a primeira hipótese que vem na nossa cabeça é aquela assim eu te pago tu me entrega alguma coisa e tá top e essa questão de aquisição mediante um objeto e um valor nós vamos chamar de compra e

venda pura perfeita eu sei o que eu tô comprando e eu sei qual é o valor Agora imagina o seguinte Será que eu posso te vender uma coisa que eu não tenho ainda e a resposta é sim eu posso te vender um produto que eu ainda não tenho por exemplo quando a gente fala do direito Agrário eu tenho como fazer uma venda de uma safra daquilo que vier da safra eu vou poder colocar à disposição da venda de um consórcio Eu tenho um consórcio quando eu receber a carta de eu vou lá e te vendo

agora se eventualmente essa compra futura não puder ser concretizada nós vamos apurar não foi concretizada porque se teve culpa devolve o valor mais Perdas e Danos se foi sem culpa eu só devolvo o valor que Eventualmente eu possa ter recebido Então vai acontecer uma resolução do negócio jurídico show bacana beleza prosseguindo com relação aos elementos eu quero criar um gatinho em vocês elementos do contrato de compra e venda eu tenho coisa preço e consenso consenso é à vontade lembre-se o contrato de compra e venda ele é muito interessante porque nós vamos poder colocar diversas disposições

então a vontade aqui ela é muito importante porque para além do que a norma prevê eu vou sempre ter aquela ideia de salvo disposição contrário ou se as partes assim convencionaram então as partes vão poder convencionar situações que são únicas para aquele negócio jurídico sobre o local sobre a forma sobre a quantidade sobre o parâmetros então lembra um contrato de compra e venda ele tem dentro das suas nuances questões que são decorrentes da manifestação volitiva da manifestação de vontade esse consenso agora afins da ideia da coisa a coisa ela pode ser atual ou futura e

ela pode ser algo que eu estou vendo e a gente chama a vista de uma amostra ou uma expectativa da coisa vamos lá se eu tô vendo uma coisa então ali eu tenho um mostruário um protótipo eu me responsabilizo a entregar algo que seja de semelhança a aquele protótipo aquele aquele modelo aquele aquela estrutura que tá sendo avaliada ali naquele momento então eu tenho ali uma amostra da coisa E aí portanto eu tenho que seguir no mínimo aquele protótipo justamente porque eu tenho uma disposição de imagem sobre aquela coisa tem uma expectativa sobre aquela coisa

se eu tô falando de uma coisa que é uma imagem meramente ilustrativa por exemplo num compra online então eu tenho assim um molde eu tenho uma expectativa de que aquilo atenda o mínimo daquelas circunstâncias Isso vai ser importante porque quando eu tô falando de uma coisa onde eu eu estou vendo existe ali uma garantia do que o mínimo que eu vou entregar é aquilo Ok então são compras onde eu tenho a verificação do estado da coisa e eu tenho compras que são futuras ou de uma situação atual onde eu vou te entregar a própria coisa

Professor o que que isso muda fil de responsabilidade eu te entrego uma coisa que na verdade não era exatamente aquilo que eu tava propondo então tu pode pedir a resolução do negócio jurídico por uma questão de descumprimento ou a coisa é menor ou a coisa é maior ou a coisa não tem a mesma natureza da Qual foi apresentada para tipo de de venda beleza com relação ao preço Eu tenho um preço que ele pode ser imediato numa situação pura e perfeita onde eu sei exatamente o valor da coisa mas eu também posso ter um preço

onde vai ter um terceiro que vai arbitrar o valor eu posso ter um preço onde vai ser necessário utilizar uma taxa de mercado uma variação de bolsa uma variação por exemplo dólar uma taxa sobre aquela aquela aquele serviço aquela coisa que eu tô disponibilizando e eu posso utilizar índices e parâmetros e eu gosto muito de falar da questão do contrato de aluguel onde você tem ali o IPCA você tem um parâmetro para eventualmente fazer uma atualização uma baliza professor dá um exemplo aí para ficar um pouco mais concreto Ah eu quero vender uma safra eu

quero vender petróleo veja eu tenho uma expectativa mas isso daqui vai variar de acordo com o índice referente a aquele bem então eu tenho uma possibilidade de colocar um preço futuro e ele vai est atrelado a parâmetros índice taxa E aí agora vamos imaginar uma outra hipótese onde eu tenho aqui uma questão de venda sem um preço nesses casos quando eu não tenho um parâmetro convencionado no contrato mas eu fizer depois você me paga e eu não tenho um um parâmetro estipulado nem uma determinação de que terceiro vai eventualmente estipular o valor nesse caso eu

tenho duas formas A primeira é utilizar uma tabela às vezes nós temos determinados produtos que tem tabelas por exemplo eh não necessariamente produto Mas vamos pensar aqui em prestação de serviço honorários advocaticios tu não tem uma tabela do OAB tu não tem uma tabela dos conselhos regionais conselhos Federais e afins nesse caso eu posso trazer uma estipulação por via de tabela mas nós também temos as hipóteses onde vai ser necessário acontecer um arbitramento o que que é um arbitramento eu vou ter ali uma avaliação entre um um preço médio utilizando um referencial maior e um

referencial menor e eu vou poder fazer uma baliza E aí eu vou utilizar o preço médio para determinado tipo de produto show topíssimo vamos lá e se eu tiver uma seguinte hipótese eu estipulei que exclusivamente somente uma das partes vai poder escolher o preço dá um exemplo Professor eu entrego uma coisa e digo não em certo momento vai escolher o preço e aí eu pago o que tu colocar eu pago o que tu falar que é o valor esse tipo de cláusula ela tem a natureza nula por quê porque obviamente coloca uma das partes em

um prejuízo um estado de vulnerabilidade latente essa exclusividade na disposição qual vai ser o valor sobre determinada coisa OK então isso é uma cláusula de natureza nula vamos lá seguindo eu já começo assim ó salvo disposição e contrário adoro colocar essas disposições veja Vamos pensar uma questão adulta da vida agora quando eu quero comprar um imóvel quem é que vai ser responsável pela escritura e a parte do imposto de transmissão o comprador quem é que vai se responsabilizar por taxas condominiais e afins como regra salvo disposição contrário aquele que está vendendo quer dizer que aquele

que busca vender algo ele se responsabiliza com os encargos decorrentes da tradição da entrega da coisa beleza ao passo que o comprador vai ter as responsabilidades inerentes ao registro escritura professor dá um exemplo sai da ideia do imóvel beleza tu foi fazer uma compra online aí tem lá se esito frete se o frete tá incluso Quem é que tá se responsabilizando por ele o vendedor se o frete não tá incluso Quem é que tá se responsabilizando por ele o comprador então salvo disposição um contrário Então quando tu vai fazer aquisição desse tipo de produto já

tem uma disposição Expressa de quem é que vai pagar sobre a forma do transporte beleza bacana Agora vamos pegar uma uma jurisprudência recente Super Interessante que vai se coadunar com direitos reais leilões e sobre responsabilidade do Imposto tributo o STJ no ano de 2024 segundo semestre para quem tá assistindo esse vídeo depois entendeu que com relação aos impostos dos imóveis se for adquirido por via de leilão tem-se como natureza originária ou seja o comprador não é responsabilizado por estes IMP ficaria a cargo do antigo proprietário de outro lado quando eu penso em taxas condominiais como

funciona lembra que eu disse salvo disposição e contrário o vendedor ele se responsabiliza por essas taxas agora se tiver num edital se tiver num contrato que o comprador vai ter que pagar nesse caso então é uma disposição em sentido contrário salva essa disposição sentimento contrário permanece a regra de que o vendedor vai ter que adimplir isso beleza venda e entrega se eu comprei uma coisa eu quero receber agora veja se eu compro uma coisa e eu digo que irei pagar em parcelas ou que eu irei pagar num momento futuro veja aqui existe uma disposição contratual

interessante se eu faço uma compra e venda a crédito foi parcelado a forma que eu escolhi eu não posso reter agora se eu faço uma uma venda onde a pessoa vai me pagar no momento futuro eu posso reter a entrega da coisa até o momento do pagamento Ok massa sobre a responsabilidade sobre a coisa tu vais lembrar de obrigações quem tá com a coisa e tem que entregar ele é responsável por ela qualquer prejuízo qualquer peto aqui a pessoa que vai entregar se responsabiliza se for com culpa além de devolver o dinheiro vai responder ainda

por Perdas e Danos agora olha a segunda Ótica aqui mora no recebimento imagina que o comprador ele tinha que ter pego e não pegou e aí esse atraso acabou que deu um BO nessa nessa mercadoria quem vai ser responsabilizado aquele que incorreu em mora dependendo do livro que tu for utilizar eu gosto muito Pablo stolze tem algumas referências que eles vão trazer uma parada muito interessante aqui pra gente ficar atento sobretudo concurso de carreira pública até o momento da entrega quem tá com a coisa ou seja o vendedor se responsabiliza pela coisa mas a responsabilidade

sobre o valor por exemplo se tiver alguma atualização recai sobre o comprador então pega esse bizu aí tu que tá estudando forte para concurso público vamos lá local Como regra as partes vão ter ali convencionado que o local da compra da coisa é o local da entrega só que pode ser estipulado de forma diversa como várias outras nanas que a gente falou então ó se eu coloco uma entrega em local diverso a responsabilidade sobre qualquer ptco ao longo dessa entrega que foi diverso daquilo que seria o convencional É do comprador ao passo que Se o

vendedor não segue as orientações ele passa a ser responsabilizado então um exemplo muito comum a gente até já viu esse vídeo horroroso que eu comprei no mercado livre determinada mercadoria nesse caso era para entregar na minha casa frete grátis beleza existe uma empresa intermediária Olha só eu tenho vendedor intermediário e o comprador o vendedor ele é responsável por despachar o produto o intermediário vai fazer a entrega o Mercado Livre quando você você tem ali aquele aquele funcionário do Mercado Livre jogando no chão a coisa para quebrar e aquilo foi registrado veja quem é que vai

ser responsabilizado por aquele dano o intermediário porque ficou demonstrado que naquela hipótese quem causou o dano foi justamente o intermediário ah Professor Mas é uma relação de consumo tudo bem nesse caso o vendedor de fato com relação ao consumidor ele deve ele tem o dever de mas o vendedor que eventualmente foi eh prejudicado ele pode buscar o regresso contra ess empresa intermediária beleza show vamos lá duas questões que foram cobradas aqui na OAB e essa daqui eu vou até falar devagar se eu tenho uma compra vamos lá onde eu vou entregar a coisa e antes

de entregar essa coisa eu sei que o comprador se tornou insolvente ou seja falido eu posso exigir uma caução para entregar a coisa sim E por que que eu falei da OAB porque na OAB já teve uma cobrança sobre títulos Então eu tenho títulos extrajudiciais eu ia cobrar tenho sei lá vários cheques da pessoa e aí eu descubro que ela tá se tornando insolvente tá des lapidando o patrimônio eu posso pegar ainda que esses títulos não estejam vencidos e exigir o cumprimento deles Sim essa questão já foi cobrada na prova da ordem e quando eu

tenho aqui uma hipótese de venda entre ascendente e descendente veja nós falamos que esse tipo de negócio entre ascendente e descendente ele é anulável então não confunda não é nulo ele é anulável a parte que tem interesse poderá anular agora quem teria interesse veja o outro descendente ou o próprio cônjuge pode não concordar pode estar ali sofrendo algum tipo de fraude Então essas partes que TM legitimidade podem impugnar E aí nesse caso haveria a anulação dessa compra venda Beleza agora se os cônjuges e os o cônjuge e o descendente vai lá e concorda com essa

compra-venda não há de se falar de anulação porque daí eles concordaram e se eventualmente Eu tenho um regime de separação atório de bens não pode esquecer ele pode dispor do patrimônio particular inclusive no regime de separação de bens Os cônjuges podem vender um pro outro porque aquele patrimônio é isolado de cada um Show Beleza e aí eu coloquei aqui uma questão de nulidade que também caiu na prova da OAB mas também que foi um caso real eu não sei se vocês lembram mas caiu assim várias notícias falando do magistrado que determinava ali a questão de

leilão dos bens né a penhora pá leilão E aí ele pegava e comprava nesses leilões ele queria nesses leilões e essa conduta ela é anulável ou é nula ela é nula é uma causa de nulidade quais são essas hipóteses aqueles que de alguma forma guardam uma relação que vai quebrar essa isonomia de aquisição de oportunidade ou que eventualmente tem o dever de resguardar eles estarão impedidos de realizar esse tipo de negócio então umas hipóteses que 497 vai colocar tutor comprar coisa do do tutelado curador comprar coisa do curatelado quando eu tenho a questão de administrador

o testamentário eh o servidor com relação aos bens do órgão de forma direta ou indireta os juízes serventuários auxiliares da justiça e ainda tem os leiloeiros e prepostos Beleza então O Rol previsto no artigo 497 chama atenção porque a gente teve um caso real justamente sobre essa hipótese né agora um ponto importante também cobrado em concurso mais em concurso do que propriamente na prova do OAB compra e venda a de Corpus e compre venda AD mensuram a de Corpus eu comprei a coisa Tu foi comprar um carro na concessionária tu não pegou e foi medir

para ver se de fato a distância entre eixos é aquele que tem na propaganda porque tu comprou o carro Tu comprou a coisa agora quando tu vai comprar um lote tu fala de especificações a gente tá falando de métricas E aí nesse caso obviamente quando eu falo de métricas eu vou analisar isso vai di logo jogar muito com direitos reais mas eu vou pegar e me ater um pouquinho mais essa parte basal com relação à compra e venda Quais são as principais nuances lembra se uma proposta ela vincula e a parte vai lá e vende

uma coisa diversa é obviamente que eu vou poder apurar e verificar qualquer tipo de prejuízo agora isso não quer dizer que qualquer redução Menor da métrica necessariamente vai incidir numa resolução do Contrato ou seja O desfazimento dele Pode ser que se eu tiver falando de uma hipótese onde o valor ele o a métrica ela não é superior a 120 avos daquele montante nesse caso eu não vou falar de eventual resolução eu vou falar de apuração de responsabilidades no máximo Agora se o valor for superior Aí sim aí lembra eu posso aceitar uma coisa defeituosa posso

eu posso aceitar uma coisa menor posso só que aí tu vai fazer o quê um arbitramento abatimento do valor E aí é só lembrar que nesses casos se eventualmente acontecer uma circunstância como essa Você tem o decaimento do direito de do direito dessa discussão em um ano Beleza então decai o direito de buscar eventual indenização nessa hipótese show venda de coisa indivisível então assim ó tu tem um bem indivisível é uma casa é um terreno que tu não pode fazer o parcelamento dele é uma casa é um apartamento que tem aqui uma garagem e aí

tu só tem uma matrícula veja quando a gente fala de bens indivisíveis nessa questão da compra e venda de fato quando eu não posso dividir a preferência na aquisição vai ser dos condôminos Professor traduz imagina vem um objeto de herança um apartamento eu tenho três herdeiros tem como eu rachar o apartamento no meio e dividir para três não então a gente vai falar que nós temos um condomínio condôminos e nós temos ali um bem indivisível se eles quiserem vender quem tem preferência de aquisição os demais condôminos beleza Ou seja os outros herdeiros e aí vem

um ponto interessante também pra gente destacar jurisprudência do STJ sobre garagem também no ano de 2024 o STJ entendeu que a preferência para aquisição de garagem é dos condôminos a garagem deve ser ofertada aos condôminos beleza topíssimo show agora a gente entra outra parte e já encerrando a aula de hoje cláusulas especiais primeira cláusula especial que a gente vai falar retrovenda retrovenda é uma cláusula em que eu coloco na disposição do contrato ela não é presumida ela vai ter que ter previsão expressa em que eu digo que eu vou comprar de ti esse produto que

eu tô te vendendo ah Professor Como assim então eu te vendo Digamos que esse colarzinho aqui eh essa gravata ela foi um presente do meu pai falecido e aí nesse caso eu tenho um muito carinho por ela mas é uma gravata muito cara de cedo e ttt e eu vou lá e vendo isso com uma cláusula de retrovenda quer dizer que eu em um momento posterior vou adquirir essa coisa isso serve com imóvel serve E se eu eu acabei construindo alguma coisa no imóvel aí eu vou indenizar as benfeitorias beleza a cláusula de retrovenda ela

tem um prazo máximo de 3 anos senão ela vai decair beleza mas é basicamente adquirir aquela coisa Professor eu vou vender eu posso colocar um valor muito mais alto para impedir não E se tiver um terceiro que comprou aí é o ponto interessante quando você tem um contrato como esse lembra o contrato se for referente a um imóvel o contrato escriturado esse registro ele é justamente por público para fazer com que haja publicidade quem adquirir aquela coisa ele saiba que existe uma cláusula de retrovenda beleza para não alegar depois o desconhecimento ponto importante a cláusula

de retrovenda ela ela vai ser comunicada aos herdeiros então se eu tinha esse negócio jurídico que venham a óbito os meus herdeiros vão poder utilizar da cláusula de retrovenda venda a contento já pararam para ver algumas hipóteses Ah é muito interessante isso aqui tu compra uma coisa mas compra mais ou menos assim se tu gostar tu fica se tu não gostar tu devolve é tipo um test drive da parada tu tens assim por exemplo colchão que algumas empresas elas deixam con chão contigo e aí se tu gostar Beleza o negócio jurídico Se conclui se não

tu devolve E aí nesse caso nós estamos falando dessa venda contento O camarada que recebe a coisa só vai confirmar aquele aquela aquisição por via de compra e venda se ele aproveitar aprovar então se ele de fato aprovar beleza aí o negócio ele evolui então enquanto isso ele fica suspenso quando ele fica suspenso você fica na condição de comodatário tu tá com a coisa então é como se fosse um empréstimo beleza nesse caso de empréstimo veja aí tem um ponto importante existe uma manifestação para você falar que está seu contento que está a sua satisfação

e aí nesse caso ponto importante é se não tiver no contrato Qual é o prazo aí então a outra parte vai ter que notificar para requisitar informações justamente para saber se vai dar sequência ou não ao negócio jurídico terceira cláusula especial pre prelação preferência nada mais é do que uma cláusula de preferência então se eu vendo alguma coisa e eu coloco uma cláusula de preempção quer dizer que quando dá venda eu tenho preferência para aquisição quando eu falo de coisas móveis prazos 180 dias quando eu falo de bens Imóveis 2 anos ponto importante sobre essa

questão de preção preferência é que no caso sucessório é diferente da retrovenda neste caso não haverá sucessão aos herdeiros ou seja os meus herdeiros não vão ter a sucessão daquele direito beleza na retrovenda sim na preempção não ok ótimo para cobrar em concurso e por último quando eu falo de venda com reserva de domínio muito comum eu te vendo uma coisa mas eu sou o proprietário Como assim professor ué mas a pessoa que vendeu não tá transferindo o domínio lembra da questão de um financiamento quando faz um financiamento A Regra geral Você tem o quê

que o banco vai lá faz o financiamento e o o imóvel fica no nome de quem do banco e aí depois que tu faz a conclusão aí tu vai lá e faz uma hipótese de transmissão e Registro no teu nome justamente porque houve o AD de implemento integral Então nesse caso quando a gente fala de reserva de domínio é eu transmito a posse mas a propriedade é minha exemplo vendi um carro só que eu só vou fazer a transferência do DUT quando você queit tá tudo então enquanto tu não queit tá tudo DUT tá comigo

beleza aí eu faço a transferência Então nesse caso veja seria uma condicionante sobre a transmissão da propriedade Beleza então isso é uma cláusula de natureza especial show ela tem que ser escrita e ela tem que ser registrada justamente para dar publicidade Professor fiz um financiamento só que foi por meio de uma cooperativa essa cooperativa faliu eu já paguei tudo tenho tudo bonitinho e agora eu não sei como trazer pro meu nome simples tu pode entrar com uma ação chamada de adjudicação compulsória requisitos da da adjudicação compulsória é a demonstração da quitação daquela dívida e aí

tu consegue compelir forçar com que se tenha a transmissão da propriedade Beleza espero que vocês tenham curtido até a próxima aula estamos junto