🔴 PASSO A PASSO PARA REGULARIZAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS | BeneCast 10 - Priscila Dantas

sejam bem-vindos a mais um episódio do nosso podcast benec e hoje eu estou aqui com advogada especialista em regularização de imóveis rurais e a gente vai entender um pouco mais sobre como isso funciona E também temos aqui como costs hoje nós temos dois meu amor a a Rosa do meu jardim eu sou o cravo ela é a Rosa sempre falo isso né tá ficando batido já Viana seja muito bem-vindos meu nome é Helen Viana também sou uma Ben e sócia proprietária da seguro.com corretora e estamos aqui com a nossa convidada maravilhosa Priscila Dantas que vai

falar sobre imóveis rurais E também temos aqui como corr hoje Felipe guerra que é para legal lá no escritório Marcelo vios advogados é especialista em direito registral e notarial e hoje a gente vai ter um papo aqui muito legal a gente vai ter uma hora aqui de de muito bate-papo dessa área de regularização de imóveis uso campeão como é que isso funciona é uso campeão como é que é eu usei tanto que eu virei campeão do terreno então eu ganhei o terreno urso Capitão Tem de Tudo tem de tudo tem de tudo Priscila primeiro lugar

cara um prazer te receber aqui Fiquei muito feliz que você aceitou o nosso convite gratidão máxima e cara fala um pouco de você como é que começou essa história de eh uso cão como que uma carioca começou a mexer com Rural Agro como é que qual foi o start que isso aconteceu na tua vida porque muitas pessoas devem estranhar né com certeza eu queria agradecer você Marcelo você Helen presença de todos vocês aqui o convite para estar aqui hoje no bcast um prazer enorme e a minha história começou desde a origem da minha família meus

pais nasceram no interior do Rio Grande do Norte em fazendas tanto meu pai quanto minha mãe no interior interior vieram pro Rio se conheceram aqui meu avô era agropecuarista por parte de mãe meu bisavô era agricultor então isso sempre esteve ali na nossa família e quando meu pai veio pro Rio ele minha mãe se conheceram aqui comprou terras aqui no interior na década de 70 80 e a gente começou a a passar os finais de semana de lazer ali com a família então sempre tive uma uma relação muito boa assim com essa coisa da natureza

com a terra e justamente em razão disso quando eu via meu pai eh tentando regularizar a propriedade dele na época eu era advogado ainda não era advogada eu tava na faculdade no frj aqui no Rio e eu via o meu pai com muita dificuldade em conseguir regularizar porque quem trabalha com Imóveis rurais sabe que é difícil você encontrar profissionais bons para fazer georreferenciamento para fazer a parte ambiental e ele tinha muita dificuldade de encontrar profissionais eu vi ele dando aquelas sabe assim tentando e não conseguia aí eu na faculdade ainda quando eu era estudante eu

eu falei eu vou aprender sobre direito Agrário e na faculdade paraa Nossa surpresa tem pouquíssimo pouquíssimo pouquíssimo quase nada pouquíssimo quase nada exatamente aí então eu tive que aprender literalmente na prática por meio do erro errando e acertando E aí eu fui fazendo a regularização da Fazenda dele aí depois eu regularizei de um tio aí depois os vizinhos da região onde meu pai tinha Fazenda me chamaram para regularizar E aí eu comecei a trabalhar agora as pessoas pensam que no rio não tem que é só praia que não tem área rural mas nós temos é

quem não é do Rio né sim quem não é do rio tem essa imagem mas a gente tem área rural sim o interior da cidade a gente tem muita área na região serrana a gente tem ali indo para Angra do Reis aquilo tudo é rural Então a gente tem área rural e pouquíssimos profissionais atuando nesse setor Então eu vi uma oportunidade ali já trabalho com isso há quase 20 anos com regularização de móveis e imóveis rurais é o que eu guardo no meu coração o que eu gosto de fazer o que eu tenho muito prazer

em fazer ai que legal e quem assim tem até um de estado que fala né quem compra terra não erra né exato mas tem algum algumas vírgulas aí nessa alguns parênteses que a gente deve fazer Nisso porque às vezes as pessoas compram isso acontece muito lá no escritório né Felipe esses dias mesmo a gente estava atendendo um cliente né Isso deve acontecer com você também Ah não eu comprei eu comprei um imóvel e e eu tá mas como que você comprou não é porque ele tinha posse E aí ele me vendeu a posse e disse

que quando a usucapião dele ficasse Pronto ele ia passar para mim né E aí o uso do campeão ficou pronto e não passou para ele acontece demais o Brasil mais que 53% da área do nosso país segundo Embrapa é área rural e essa questão da Posse ela tá muito relacionada com a colonização com a forma como Tudo foi acontecendo aqui no Brasil então a posse ela ve desde a época das capitanias hereditárias com a divisão ali das seis Marias né A forma como o a coroa né o Rei de Portugal dividia aquelas terras então É

de fato um uma problemática no nosso país e em se tratando de área rural a gente tem muita posse O que é ao mesmo tempo desafiador mas agora com os institutos a US capião extrajudicial eh adjudicação compulsória a gente consegue regularizar mais rápido e com menos custo pro cliente então Eh o fato de ter posse paraa gente que é profissional que atua com o imobiliário com regularização é Um Desafio porque no fundo é um trabalho ali árduo para você comprovar a posse né mas eu tenhoo muitos bons resultados com us capião em meio Rural mas

por incrível que pareça eu não faço US capião na modalidade rural em área rural mas nunca fiz uma em em modalidade Rural é não urbana A gente faz também mas por exemplo você tem uma das modalidades é US capião constitucional especial Rural especial especial exatamente 5 anos quais são os requisitos posse Mansa pacífica ininterrupta aí você tem que ter terrenos né em áreas rurais de até 50 ha uhum 5 anos ali naquela Posse a família tem que estar morando ali e produzindo ali e não pode ter nenhum outro imóvel em nome de quem está usucapido

Então isso é é é um limitador gigantesco porque às vezes a pessoa tem um imóvel Urbano que tá no nome dele aí ele não pode pedir o rural e os 50 haes também limita então eu faço muito o escapão em área rural mas na modalidade extraordinária e ordinária Olha que incrível uhum incrível e sabe o que é legal as pessoas acham né E até importante a gente falar sobre isso aqui E isso acontece muito lá no escritório também nas redes sociais mais tá e as pessoas acham que o Instituto da usucapião e da adjudicação compulsória

mais da usucapião que é coisa de invasor de terras né exato você é alguns até falam você é do pessol porque você tá querendo que as pessoas invadam exato ex Eu só vou lá e pum apago né pum apago eu tenho muito muitao muito Hater Nesse sentido porque as pessoas elas não entendem que a usucapião ela não é só para aquela pessoa que viu um terreno lá cuidou daquele terreno e ficou nele durante 5 10 15 anos residindo naquele terreno na verdade a US capião ela é para para fims de regularização Porque como você falou

53% da área rural é não regularizado né é 53% da área do país é é é rural e metade tá irregular ral regular Então teve um estudo acho que foi em 2019 eu vou pedir PR lua depois colocar aqui na tela que 60% dos imóveis urbanos estão pendentes de regularização né não são não são urbanos imóveis na cidade Eles não estão regularizados então assim isso é um pouco também da nossa cultura brasileira de não postergar né de não querer pagar ali um imposto de não querer pagar uma taxa ISO de não ter o trabalho também

de regularizar o imóvel entrar em contato com advogado as questões relacionados aos custos também de assumir algumas responsabilidades Eu acredito que a grande maioria dos clientes que acabam chegando lá no escritório são são clientes nesse sentido tem clientes também que acabam protelando resolver questões eh eh não priorizam verdade de de regularização através do inventário que depois foi feita uma sessão de enfim recentemente a gente acabou regularizando na verdade eh através de uma modificação compulsória através de várias sessões foram mais de 10 sõ de e de um órgão não é não é um órgão público mas

é um uma foi Até privatizada recentemente né Essa empresa essa empresa vocês fizeram na modalidade extrajudicial extrajudicial Que legal Que bacana adjudicação compulsória excelente evolutiva para pagar o imposto ficou os dois olhando assim um pra cara do outro Caraca para pagar o imposto 30 e poucos mil Tá bom manda para eles normalmente devolutiva no sentido de pagar o imposto o final né já tá tudo certo né então a gente ficou muito satisfeito com com esse procedimento de educação compulsória e acaba que na uso capião ocorre da mesma forma né as pessoas vão protelando mas o

importante é que hoje em dia tem isso né tem as modalidades extrajudiciais que facilitam muito no sentido de idade né Muito embora o procedimento ainda seja Moroso porque há necessidade de que seja feito de uma forma minuciosa a notificação dos órgãos por conta do do do examinador a gente não tá falando do de um juiz né a gente tá falando ali de um Tabelião e do examinador né Doutora excelente você sabe Marcelo que isso que você falou acontece comigo também quando a gente fala a palavra uscap pião as pessoas associam a invasão dão um pulo

eu eu até ia fazer um vídeo nas redes sociais explicando gente a e invasão não quer dizer usucapião não são sinônimos muitas pessoas eh tem até escritura fazem escritura de sessão de direitos possessórios então a posse ela é passível de compra e venda é um direito autônomo tem valor econômico super reconhecida no direito imobiliário brasileiro exatamente então a tem ação de manutenção de posse né exatamente você hoje em dia pode inventariar posse então existem diversas possibilidades é mas sem sombra de dúvidas tem um pouco a ver com essa mentalidade do brasileiro de estar por ter

de não querer pagar o imposto mas em se tratando de áreas rurais é fundamental porque se você não tiver a propriedade no seu nome ali você não consegue financiamento para desenvolver as atividades você não consegue fazer os cadastros e tem ali uma série de restrições que eu ia chegar nesse ponto desculpa depois Desculpa É nesse ponto que eu ia chegar vou deixar você você concluir que é se a pessoa realmente precisa regularizar porque tem muita gente que olha aquilo lá e faz aquela conta Fala pô regularizar precisa entendeu fal desculpa de então Doutora Priscila o

que que acontece trazendo um pouco pro meu negócio né que e falando sobre seguro do agronegócio é imprescindível que tenha seja o proprietário que vá fazer o seguro a titularidade do seguro tem que tá no nome do proprietário até para fazer o tanto o o seguro da propriedade como também da sua atividade ali do do do cultivo tud isso então sem isso não tem nem como começar até se proteger na parte no tocante do seguro mesmo e E aí o que que você vive sobre isso porque eu pelo que vocês estão falando é é uma

é muito comum não ter né a propriedade né a propriedade do é muito comum mais da metade dos imóveis jurais eles estão irregulares e é essencial essa regularização por quê seguro PR PR agronegócio é fundamental o proprietário ele tem que ter se ele desempenha tem ali uma atividade é importante que ele tenha seguro e muitas vezes o proprietário ele perde a oportunidade quando ele não tem a propriedade no nome dele de um investimento ali depois eu vou citar um um um exemplo com usinas solares muito interessante que aconteceu aqui no Rio ele não consegue por

exemplo a a autorização do órgão ambiental ele não consegue fazer o cadastro ambiental Rural ele fica com uma série de restrições de financiamento se ele for precisar de financiamento para alhe desenvolver a safra para comprar os grãos para poder desempenhar a atividade ele não vai conseguir eh então de fato hoje o primeiro passo são quatro pilares na regularização o Pilar imobiliário o Pilar ambiental o Pilar fiscal e os cadastros o primeiro passo é o Pilar imobiliário vou dar um exemplo que aconteceu aqui no Rio Teve uma época que teve um Boom de implantação de usina

solar e muito interessante essa questão do seguro que você falou porque essas usinas o investimento nas usinas solares que são aquelas usinas com placas fotovoltaicas são gigantescos uma usina de 5 m por exemplo são 25 milhões então precisa do seguro para esse tipo de negócios E essas usinas elas são implantadas em áreas rurais uhum o que que acontecia teve esse Boom aqui no Rio muitas empresas de São Paulo querendo investir aqui para montar essas usinas solares para vender para para comercializar a energia e aí o que aconteceu muitos proprietários perderam a oportunidade de alugar as

áreas porque estavam irregulares mas muitos e eram contratos bons contratos de 20 anos alugando as terras Então hoje em prescindível se você quer desempenhar um Business ali um negócio dentro do imóvel rural seja agricultura seja pecuária seja Usina solar seja outra atividade você precisa estar com a propriedade no seu nome e aí o lado bom porque aí a gente trabalha mais para regularizar esses Imóveis sim com certeza com certeza Desculpa até sobre o seguro ambiental também é é tem que ter não tem como pensar em todos esses Ramos né que que tem precisa de seguro

e você não tá com imóvel regularizado então você não pode nem pensar em fazer um seguro Exatamente exatamente é essencial para quem hoje tem atividade no campo ter um seguro é essencial e muitas vezes eles precisam da obtenção desse crédito são créditos são financiamentos com valores altos o banco não vai financiar se a propriedade não estiver no nome da pessoa Esse é o primeiro Pilar ali Esse é o o início de tudo sem sem o imóvel está regular é a pessoa não consegue desenvolver a propriedade e o custo gente de imóveis rurais para a manutenção

é altíssimo é um custo absurdo e não só o custo de manutenção de cerca funcionário mas o custo que você tem ali com os impostos da atividade com imposto territorial Rural é custo de contador é custo para fazer o cadastro ambiental Rural E você tá investindo né as melhorias que você faz dentro da do do do próprio maquinários investimentos silo galpão trator tudoa tudo isso é realmente é é um investimento grande e mas assim para quem quer regularizar né tenho certeza que tem muita gente que tá vendo aqui pode estar nessa situação e para quem

quer regularizar qual o primeiro passo que essa pessoa ela ela tem que seguir a gente sabe que na usocapião Urbana e é aquilo né o básico né posse manse pacífica E ininterrupta durante no mínimo 5 10 ou 15 anos a depender da usucapião é a mesma coisa no na usocapião é bem parecida a diferença que a gente tem hoje no país a gente passa por essa questão da reforma agrária né então quando você tem Rural você tem Eu costumo dizer assim você tem a propriedade que é aquela propriedade que está irregular mas é particular e

você tem aquelas propriedades ali que na verdade são Imóveis que tem muita ocupação assentamento E aí a forma de regularização é totalmente diferente com o Incra se for terra devoluta da União se for terra devoluta do estado é é com o órgão Estadual Então esse é um procedimento bem diferenciado que é muit muito comum em áreas jurais mas eu atuo mais na prática de imóveis particulares quando a gente tem imóvel particular o primeiro passo é você entender como é que aquele cliente chegou ali como é que ele comprou se ele tem um instrumento particular se

ele tem ali uma escritura de sessão de direitos possessórios porque às vezes a pessoa tem o instrumento e não regulariza Às vezes é só fazer a escritura não pagou o imposto Tem muita gente que nem sabe ele acha que aquela escritura ali né aquilo ali já é o documento que dá ele a edade do imóvel isso acontece muito muito Exatamente isso então um dos trabalhos que a gente desempenha nas redes sociais é levar informação para as pessoas saberem que não basta ter a escritura você precisa também levar a escritura pro registro então o primeiro passo

é fazer essa análise US capião sem sombra de dúvidas hoje é um instituto muito utilizado para regularização de Posse A gente tem que ver se atende os requisitos atendendo os requisitos a gente dá início lá oo procedimento extrajudicial que leva um tempo aqui no Rio é mais demorado tava conversando com amiga min de BH ela falou pisila aqui no interior a gente faz um uso capeão em 8 meses extrajudicial é tempo recorde né falando aqui no Rio a gente sabe que temp Record Quanto tempo vocês estão levando lá no dia mínimo um ano e meio

no mínimo um ano e meio basicamente até porque a gente sabe que a usocapião ela sempre vai ter uma nota devolutiva a gente sabe que é impossível a gente eh protocolar uma a Capão sem nota devolutiva e a partir disso a gente vai trabalhando então Eh eu acredito que basicamente seria esse tempo de um ano 1 ano e meio na na verdade na realidade Nós levamos mais tempo na nos preparativos na no recolhimento da documentação necessária para dar entrada na USC peão do que propriamente no processo no RGI né porque às vezes tem coisas na

ata notarial que a gente precisa discutir com o tabelião né que tem coisas ali que a gente às vezes Diverge Olha isso aqui a gente acha que não é assim se a gente pode botar de uma forma melhor e às vezes esse é o tempo que leva Às vezes o próprio cliente ele quer participar ativamente desse processo desse processo da da elaboração da ata notarial ele quer ver ele quer estar com o tabelião ele quer entender como tudo aquilo ali vai funcionar entendeu e eu não julgo né Eu acho que talvez se eu tivesse no

lugar dele se fosse um imóvel meu que já um imóvel que tá na família muitos anos talvez eu quisesse fazer a mesma coisa mas eh são muitos detalhes né Priscila é são muitos o imóvel rural ele é diferenciado porque a a legislação é multidisciplinar então você tem ali questões fiscais questões ambi ambiental hoje é uma questão seríssima e os proprietários eles muitas vezes eles não têm o conhecimento da legislação não sabem qual o percentual de reserva legal que tem que ser instituído Outro ponto também assim que eu vejo muito compra e venda de fazenda pessoa

chega super animada vai lá visita tá Fazenda entra vê aquela eh eu quero aí compra sem fazer a diligência E aí quando vê não é uma compra de um imóvel um um apartamento que você tem que ver ali o IPTU tir as certidões tudo certo você tem que fazer uma análise de levar uma pessoa lá um técnico ambiental para ele poder analisar se a reserva legal foi instituída se o local da reserva legal que é essa área de preservação que é obrigatório por lei pelo novo código florestal se o local tá foi preservado se teve

algum tipo de desmatamento Então quando você fala de propriedade rural tem muitos detalhes que você tem que verificar porque isso tudo pode ser passivo lá na frente se a pessoa não não faz essa diligência prévia antes de comprar o imóvel agora a primeira coisa quando você vai tem cliente meu que quer comprar posse não eu quero comprar posse porque posse é mais barato e eu vou correr o risco da regularização a a gente mostra para ele quais são os riscos mas se ele quiser comprar posse tudo bem Entendeu não e basicamente que você tá me

falando eu a gente vou chegar nesse ponto da Posse mas basicamente o que você tá me falando tem que fazer uma Du diligence para comprar uma uma Du diligence Imobiliária Rural exato né tem que não é só e não é só analisar as certidões mas essa questão da da Posse né e eu e muita gente talvez por ignorância eu não digo ignorância no sentido de ser ignorante mas no sentido de não conhecer por ignorar ali esse essa parte do direito né que o advogado imobiliário ele tem constante eh contato com isso acaba achando que tem

essa mesma visão que esse teu cliente falou ah é mais barato comprar a posse Porém tem os riscos e aí eu queria que você falasse um pouco desses riscos de quem está adquirindo o imóvel através de posse porque isso serve né Felipe tanto pro pro Rural quanto Urbano né É verdade isso ocorre também nos Imóveis e urbanos né constantemente uhum é às vezes a pessoa acha que tá tá fazendo um bom negócio com o caso da compra é de uma fazenda e aí tá tá tá gerando um problema futuro para ele né então então acredito

que que nesse sentido é importante a du diligence para ir para isso né É no caso do imóvel rural a A análise de riscos a du diligence ela é importante por quê primeiro tem gente que compra e vende fica comprando e vendendo posse mas está comprando e vendendo às vezes um imóvel que é da União um imóvel que a Terra devoluta e a pessoa que tá comprando não sabe tá ali um papel a pessoa tá lá na posse ela não sabe se é da União se não é e compra aquela posse e nunca vai conseguir

regularizar nunca porque não é possível por exemplo is do capir um imóvel público Então esse é o primeiro passo assim que as pessoas não TM o conhecimento quando não é um imóvel público Por exemplo quando é um imóvel de particular mas que não está regularizado e você tá comprando a posse eu brinco assim tem que ver a matrícula se tiver matrícula quem tá constando lá como proprietário ah Fulano se Fulano se endividar e não tiver outro bem para pagar a dívida o teu imóvel que você tá comprando a posse vai responder lá porque na matrícula

é ele que consta como proprietário não você então a gente tem que explicar isso tudo de uma forma assim muito simples porque é difícil o nosso direito é difícil nossas leis são difíceis pra gente que estudou tanto já é difícil você imagina pro leigo né então a gente tem que fazer esse trabalho desmar explicar e hoje eu falo assim os meus clientes que me procuram para análise de riscos eu falo gente é fundamental análise de riscos é fundamental porque os passivos são inimagináveis assim especialmente os passivos ambientais se tratando de móveis rurais e falando de

risco risco é uma coisa que eu entendo R é uma coisa que eu entendo eu jamais compraria a posse não importa quanto é mais barato mas eu acho que é um pouco também cultural algumas pessoas elas querem esse risco não eu quero eu quero comprar mais barato eu quero achando que tá fazendo um bom negócio não tá É sim eu conto sempre uma história quem acompanha lá o canal já deve est de saco cheio de ouvir essa história mas eu sempre conto essa história de uma cliente que procurou a gente acho que foi em 2015

ou 2016 desesperada eh dizendo que tinha recebido uma intimação do de um oficial de justiça da Justiça do Trabalho que aquele móvel ali tinha sido eh ou ia ser levado não já tinha já tinha do leilão Nossa alguma coisa assim é uma uma intimação para acho que era de missão na posse né de alguém que tinha rematado esse imóvel né E ela recebeu esse essa essa intimação prestem atenção nesse caso acompanha essa história aqui comigo até o fim e aí ela desesperada por era um imóvel ah na zona norte aqui do Rio um imóvel com

uma metragem acho que é Olaria não lembro agora eh com uma metragem bacana ela tinha feito piscina botou uma churrasqueira o imóvel tava maravilhoso né e assim quem arrematou se deu muito bem porque só é dono quem registra essa é uma máxima do direito imobiliário você só é dono quando você registra lá a escritura no cartório de registro de imóveis e o que aconteceu com essa nossa cliente ela recebeu essa intimação dizendo que o imóvel tinha sido eh arrematado né uma emissão na posse que é uma ação judicial para desocupação E aí el desesperada falou

mão mas espera aí deixa a gente entender o que que aconteceu aqui eu comprei o imóvel esse imóvel é meu eu já fiz isso eu já fiz aquilo chorou comigo no telefone eu fiquei nossa mal demais e aí a gente foi analisar Eu e meu ex-sócio na época a gente foi analisar o caso e concluímos o quê ela realmente comprou esse móvel só que ela comprou esse móvel de um terceiro ela fez a escritura em cartório de notas tudo normal bonitinho mas na época ela não tinha o dinheiro para pagar a taxa o ITBI o

o a transmissão a transmissão Ah E aí ela não tinha o dinheiro para para pagar e ela não pagou Então ela ficou com a escritura acreditando que aquela escritura era suficiente para protegê-la em relação era um papel oficial doutor era um papel fez no cartório eu fui no cartório mas ela não fez o registro e a gente entrou a gente como terceiro interessado explicamos estudo mas o direito não dá Guarida nesse sentido não socorre Os que dormem não socorre Os que dormem e ela perdeu o imóvel meu Deus ela perdeu ela a gente ainda conseguiu

enrolar manter ela no imóvel Durante algum tempo mas depois ela teve que sair mal mas teve que sair enfim mas por quê Por um erro dela então o risco de você não regularizar um imóvel e a gente tá falando de um imóvel Residencial Urbano agora no teu caso é imagina essa essa pessoa que tem lá toda a produção dela agrícola agropecuária o investimento de milhões às vezes Deus ela cara como é uma conta que na minha cabeça fecha a gente como como advogado e vê isso sempre não fecha não fecha não fecha então o risco

é gigantesco e eu eu brinco que o risco ele vai além desse risco da propriedade em si de você perder a propriedade tem um risco que é o risco ambiental que é o seguinte por exemplo você compra um imóvel você não fez a diligência ambiental o antigo proprietário cometeu ali algum dano ambiental que só vai ser descoberto depois que você foi emitido na posse a obrigação ambiental é tem a responsabilidade Tríplice né mas a obrigação ambiental ela acompanha coisa é próprio terren caramba e aí o novo dono que não cometeu aquele aquele ilícito digamos assim

Uhum ele pode vir a responder por um dano ambiental causado pelo antigo proprietário e aí até você comprov provar que não foi ele que causou que quem causou foi o antigo que não tem o nexo causal ali entre o dano é um embrolho então de fato essa essa questão ambiental ela tem que ser levada muito a sério porque o passivo pode ser altíssimo as mutas ambientais são altíssimas altíssimas e pode até ter e eh crimes né sendo incorridos ali o crime ele acompanha quem fez de fato nesse caso o antigo proprietário que cometeu ele que

vai responder não pode ser o novo mas a dor de cabeça é gigantesca ali em termos de indenização em termos de ter que se defender no âmbito administrativo junto ao órgão ambiental Então não é brincadeira comprar propriedade rural no Brasil não tem que fazer essa diligência a diligência ela passa por quatro fases a Du diligence é a Du diligence você faz a a fase imobiliária que é a propriedade você faz uma fase dos cadastros que são todos os cadastros obrigatórios você faz a fase fiscal para entender se o iter tá sendo pago outro dia um

cliente com autuação de terre de R 6$ 600.000 por o valor da terra nua a receita entendeu que não esta adequado Então até nisso você tem que se preocupar quando você vai comprar um imóvel deixa eu dar uma olhada aqui no no iter como é que ele tá precificando esse it porque quem define o que é terra nu e Terra produtiva né É É o proprietário isso é o proprietário só que se tiver uma fiscalização isso aí isso pode ser né E outra a gente falou tá falando alguns a gente tá falando alguns termos aqui

né que pra gente são comuns do dia a dia mas eu sempre brinco o seguinte eu falo o seguinte a gente tem que falar para uma criança de 8 anos então ficou aqui na minha cabeça explica pro pessoal que tá assistindo a gente o que que é terra devoluta é terra devoluta é o seguinte é aquela terra que o pessoal fala não é terra própria da pessoa e é uma terra que não tem uma destinação Então as terras devolutas hoje você tem terras devolutas da União Federal e terras devolutas dos Estados são terras que hoje

o governo tá utilizando para tentar fazer aí uma divisão reforma agrária e tudo mais agora qual é a grande questão da terra devoluta muitas pessoas ocupam terras que são devolutas E aí tem toda uma discussão sobre a regularização dessas terras quem tem o ônus da prova de provar que a Terra é devoluta é o estado é o governo é a união e muitas vezes ele não consegue essa comprovação Uhum Então surge aí toda uma questão com relação à regularização de terras devolutas que é sem sombra de dúvidas um dos setores mais eh difíceis eh eh

porque você depende do governo você depende do INCRA você depende de série de órgãos ali para você conseguir tem que ter o órgão tem que querer regularizar aquela terra por meio dos assentamentos por meio dos títulos por meio daquela ocupação que foi sendo feita ali não é simples questões relacionadas à regularização de terras devolutas e da mesma forma propriedade nua e eh propriedade produtiva Terra produtiva divisão né do Inter é o valor da terra nua a a terra nua é aquela terra sem nada sem as benfeitorias é como se fosse a terra mesmo entendeu é

a terra nua é sem planti sem isso a terran ela pode ser utilizada para aquela questão do carbono então Eh na verdade é o seguinte hoje em dia você tem todo esse esse com essa questão da sustentabilidade esses projetos né que as pessoas falam que são projetos de carbono isso tudo é utilizado em áreas florestais em em hectares que tem ali áreas de preservação permanente área de reserva legal só que para você conseguir aprovar nesses projetos tem que ser muita área então a gente tá falando de áreas na Amazônia porque o governo paga um valor

para você manter essa essa área Florestal né É porque o que que acontece hoje quando a gente fala de e ambiental uma das maiores obrigações do proprietário Rural é fazer o cadastro ambiental rural o que que é esse cadastro nada mais é do que um sistema é um cadastro que você coloca ali todas as áreas de interesse ambiental da propriedade se tem área de reserva legal se tem área de preservação permanente vegetação nativ Servidão ambiental Aí você coloca isso no sistema que é o siar que é o Sistema Nacional alguns estados tem um sistema próprio

E aí o órgão ambiental ele vai analisar aquilo ali Qual é o objetivo do cadastro ambiental Rural o mapeamento governo quer saber todas as propriedades ali Quais são as áreas ambientais por questões de preservação da fauna e da flora diminuir os a problemática dos desmatamentos Então esse é o primeiro passo é o cadastro ambiental Rural só que o grande gargalo hoje é as as são as áreas de reserva legal que são áreas que o proprietário não pode fazer nada não pode construir não pode fazer nada na Amazônia legal por exemplo é obrigatório 80% você compra

uma propriedade lá em área de Floresta 80% daquela propriedade você não pode fazer nada preservação e a preservação ela tem um custo pro proprietário porque você tem que murar você tem que botar cerca você eventualmente Ali você vai ter que cuidar daquela área então é um custo alto pro proprietário e muitas vezes o proprietário não sabe disso ele tem área de preservação permanente ali acaba desmatando um local que não pode desmatar então hoje na minha opinião assim um dos maiores gargalos em se tratando de regularização de imóveis rurais é a questão ambiental é a questão

relacionada às áreas de reserva legal área de preservação permanente que tá muito em evidência muito muito a fiscalização tá em cima tá em cima especialmente no centro-oeste no norte com Drone né eles estão fiscalizando com Drone né tudo fiscaliza com o Drone eles vão na propriedade eles fazem um verdadeiro uma verdadeira fiscalização cada vez mais é tem uma limitação Eu lembro que do ambiental teve um caso que surgiu pra gente lá que tinha um córrego que passava lembra Filipe isso isso meso tinha um córrego que passava na propriedade e a nossa grande dúvida depois a

gente conseguiu resolver a época era se o imóvel ele poderia se aproximar tanto do Córrego tem você tem lá um um limite limitação mas graças a Deus estava na limitação e a gente conseguiu regularizar esse imóvel também o imóvel até grande né na verdade eh Na verdade era pra gente isso na verdade era um desmembramento né mas acabou que a gente fez uma usocapião de um imóvel que estava dentro do terreno o desmembramento a gente vai fazer depois mas pegando esse essa essas questões que a gente tá falando que são complicadíssimas eu queria que você

falasse um Case especial teu e que você cara você viu aquilo você falou porque lá no escritório tem muito isso né Felipe chega lá na mesa a a gente fala cara meu Deus isso aqui como que a gente vai fazer a gente quebra a cabeça para achar um caminho e consegue encontrar né Às vezes até a gente acha que é o Óbvio mas não é o Óbvio queria que você falasse um pouco PR gente um caso interessante vou contar um caso interessante aqui até dentro dessa pegada ambiental o cliente foi se apaixonou por uma fazenda

sul de Minas foi lá comprou Minas é Meus pais tem Fazenda lá em Caxambu adoro é São Lourenço cach BOL muito bom um clima muito bom Eu estive acho que no evento do rotter há pco tempo raria ali é muito bonito a gente já passou carnaval lá é é muito bom e aí ele comprou a fazenda eh se apaixonou pela fazenda foi lá a parte Imobiliária tava Ok o proprietário constava na matrícula Eh aí ele fez uma análise por ele mesmo ali e comprou a fazenda depois que ele chegou na fazenda pessa análise por ele

mesmo que quebra meu Deus do C exatamente tirou a certidões foi no cartório fez a escritura tal aí comprou a fazenda registrou no nome dele A Fazenda tinha área de reserva legal dentro do percentual eh 20% lá nessa parte de Minas e aí ele todo feliz dois TR anos depois ele tava com um amigo que era técnico de ambiental e foi passar um final de semana na fazenda e percebeu que parte da área da reserva legal do da Fazenda Ele viu lá nas imagens tinha sido construída que o antigo proprietário tinha construído em parte da

área de reserva legal uau e e a área já estava totalmente construída era uma área de lazer gigantesca da fazenda que tinha campo de futebol que tinha área externa piscina e tudo aquilo tendo sido feito em área de reserva legal e ele descobriu isso você imagina o desespero da pessoa porque mal ou bem é propriedade é dele agora então ele responde por esse tipo de coisa acabou que nessa situação não teve nada de mais grave mas eh isso fica não foi autuado não não foi aluado Por enquanto meu deus nem será nem caraca tu tá

Meu Deus hein não eu tô falando porque por enquanto a gente não sai futuro de Ten já é resid não e aí eh ele ficou Muito angustiado durante um tempo Porque de fato você fica ali apreensivo E aí foi quando eu conversei com ele depois ele vem me procurar eu sentei contei expliquei os riscos e eu falei para ele ó Isso é o caso típico de por a gente tem que fazer análise a do diligence antes evitar esse tipo de problema entendeu outra coisa doid as pessoas estão ouvindo a gente falar de do do é

a devida diligência do inglês isso começou a ficar famoso aqui no Brasil a tomar forma com a lava-jato por conta dos processos de compliance que a Petrobras começou a instituir só que a Du diligence que a gente tá falando é Imobiliária então é o quê é a devida diligência em tudo que precisa ser diligenciado para você poder comprar o teu imóvel com segurança sem ter dor de cabeça sem ter que se aporrinhar depois ah surgiu um débito aqui ah isso na área pelo que você tá a gente tá conversando aqui confesso para você que eu

não sabia porque a gente realmente não atua na na US campeão Rural Ah é mais complicado ainda do que na US capeão Urbana né Felipe é pelo que eu percebi é muito mais complexo é muito mais comp de fato H entendo que é indispensável não que na Urbana não seja mas é indispensável a presença e a desde o início de um advogado especialista né com certeza a a Rural a Capão Rural ela exige documentos que é urbano não exigem Então você tem que apresentar o ccir que é o certificado do cadastro do imóvel rural que

é o documento junto ao Incra do imóvel rural você tem que apresentar o cadastro ambiental Rural você tem que apresentar ali o georreferenciamento que é o quê a medição do imóvel planta e memorial descritivo mas com RT do profissional que fez a medição e certificar no Incra acima de 25 ha Então tudo isso faz parte da usucapião Rural porque você além do instrumental normal da US capião que são os documentos da Posse que você tem que comprovar a posse você tem que juntar toda essa documentação e muitas vezes o possuidor quando ele não é proprietário

ele não tá muito preocupado com o cadastro ambiental Rural não fez não tirou o ccir Então tem um trabalho prévio ao US capião que é esse trabalho de tirar esses documentos esses cadastros porque o oficial do cartório vai exigir Uhum que você apresente essa documentação então Rural assim quando vem eu fico super feliz quando vem o US capião eh Rural lá escritório que eu falei isso aqui ó a gente vai domina muito bom e assim e agora vou chegar num ponto aqui que as pessoas devem quem estão assistindo a gente devem estar se perguntando e

até esses dias um cliente falou ah Doutor não vou fazer holding porque é caro eu falar meu amigo caro é relativo porque caro é você perder boa parte do teu patrimônio ainda em vida por por falta de um planejamento fiscal por conta de um falta de de um planejamento tributário por falta de uma otimização na gestão do teu patrimônio caro e relativo né E aí eu quero te perguntar é caro fazer uma usocapião Rural usocapião Rural é não é um procedimento dos mais baratos porque por exemplo se você tiver que fazer um gel referenciamento você

tem que contratar equipe para fazer medição então a US Capão Rural ela ela é mais cara que a urbana sem sombra de dúvidas até pela quantidade de terra ali que você a documentação Tod a própria comp cidade da número de horas né trabalhadas responsabilidade do patm Exatamente é mais caro você pega pelo valor do patrimônio você pega por essa questão eh você acaba tendo que fazer ali um trabalho meio que multidisciplinar porque você tem que lidar com topógrafo porque você vai precisar fazer os referenciamento você tem que lidar com o contador porque vai ter que

estar com os itres todos quitados para você conseguir fazer você tem que lidar ali com o ambiental porque se não tiver o cadastro ambiental Rural você não consegue fazer o escapão tem que lidar com o Incra Então ela exige de você esse conhecimento multidisciplinar e por tudo isso acaba sendo um pouco mais caro mas em compensação quando você regulariza você tem ali um patrimônio de milhões porque Terra hoje no Brasil tá valendo muito tá valiendo muito chega para você eh Doutora eh casos de de clientes que já procuraram outr advogado e não conseguiram resolver E

aí foi até você para resolver eu costumo dizer que são os Aventureiros que acabam pegando algo que não dominam PR PR resolver e acabou atrapalhando o processo Acontece muito com você acontece a pessoa Às vezes vai num advogado aí o ela não sente confiança o problema da US Capão extrajudicial que se você der entrada errada ali o procedimento não for o o oficial vai indeferir e aí S só acaba Justiça então às vezes a pessoa chega já tendo tentado a US capeão extrajudicial com alguém com algum outro profissional que não conseguiu que às vezes não

conduz bem e aí agora só indo pra Justiça Mas acontece tem muito muito amador né Tem muita gente e outro ponto assim que eu acho fundamental não sei como é que vocês conduzem lá no no escritório mas se eu sinto que não vai dar registro eu não entro tem gente tem gente que entra não eu quero eu quero eu quero quero meus honorários sabendo que não vai dar registro a pessoa entra eu não eu faço aquela análise ó isso aqui dificilmente se tiver um inventário no meio que eu sei que o oficial vai exigir o

inventário porque tem um inventário logo ali pai e mãe falecem os filhos erdam aí tem um que fica 20 anos a quer o capil ele vai exigir o inventário você vai tá burlando o imposto do estado é meio questionado ISS super questionável Mas quem quem quem vai dar lá a chance ela é o oficial então às vezes eu converso antes com o oficial vou lá faço uma consulta assim de forma informal Olha tem essa situação o que que você acha se ele sinalizar que não vai dar mas o oficial Ele sempre vai falar que não

vai dar se a gente for perguntar para ele ele vai criar alguma dificuldade por quê Porque o oficial ele não quer Falando de forma bem clara ele não quer que o dele fique na reta isso a porque quem responde é ele pessoalmente pessoalmente com seu próprio patrimônio então ele vai falando ó é melhor fazer um inventário e tal só que tem muita tem muita jurisprudência que dá Amparo para que a gente escolha a melhor é opção para a regularização do imóvel e a gente já teve umas assim ontem a gente teve uma recentemente agora em

Taipu de um de um cliente nosso que é até um desembargador aposentado do TRT e que foi exatamente isso né Felipe é basicamente foi a mesma coisa até voltando um pouquinho eu acho que a questão é é o amadorismo que a doutora mesmo falou muita gente acaba entrando na US Capão extraordinário lê lê um vê um podcast ou lê um artigo entende e acha que é uma coisa muito simples que hoje em dia acaba sendo vendido de uma forma muito muito simples né dor como se fosse fazer um divórcio e não é e não é

a complexidade a necessidade do estudo lá no escritório também a primeira consulta que a gente faz com o cliente É nesse sentido né para entender o caso por completo para ver a melhor via de de regularizar o imóvel E aí seja usucapião edificação compulsória ou mesmo regularizar eh seguindo a a a o princípio da continuidade ali a cadeia fazendo um inventário fazendo uma escritura e também é de sua importância que a doutora mesma falou eh o contato com com com Tabelião com examinador isso a gente faz também no sim vend melor de regulariz fazendo ali

a uma um como é que eu vou dizer uma política da boa vizinhança isso é isso uma conversa da boa vizinhança política da boa viça é bom é bom que seja feito eu concordo 100% com você 1000% que se não dá para fazer a gente não pega mas Em contrapartida a gente sempre vai tentar buscar o que a solução né a solução melhor isso aí melhor pro cliente porque não faz sentido imagina agora né Tem projeto de lei aí para elevar o itcmd a 30% então você imagina como que o meu cliente que herdou um

patrimônio Vamos botar em um imóvel de R 1 milhão de reais um itcmd de 30% 300.000 300.000 para regularizar aquele imóvel acabou o imóvel eu eu brinco que é o quarto herdeiro são três filhos o quarto herdeiro é o estado entendeu acabou não tem não sobra primeiro que se for só 1 milhão só por isso que é importante a holding se for 1 milhão o o patrimônio E é só esse imóvel acabou a família tem que vender esse móvel eles não vão conseguir arcar com as custas no inventário Então se tem alguém que ficou lá

durante 10 anos residindo cuidando do imóvel e os outros herdeiros dormiram no ponto isso aí ele tem direito concordo ele pode requerer assim eh já tem acho que já tem a gente já tem jurisprudência não engan que herdeiro que tomou conta que assumiu todas as despesas ele tem sim de fato tinha posse como com ânimo de dono ele pode US capia acho que a ministra nanc Andri né a decisão dela agora essa questão de de amadorismo né assim eu acho que a gente no Brasil falando de forma geral né nós que fazemos um trabalho e

Acima da Média né quando eu digo Acima da Média é acima dos padrões do que a maioria está acostumado cara a gente tá muito mas não é que querer porque leonina é fogo né mas é que a gente Mas é verdade a gente tá mil 1 vezes acima dessa galera que tá entregando ali um feijão com arroz podre porque não é nem um feijão com arroz eh eh bom é um feijão com arroz podre Porque caso recente que a gente recebeu lá no escritório eu tinham passado por três ou quatro advogados foi verdade Aquele caso

do da adjudicação isso e ninguém resolvia cara três quatro advogados Como assim eram 10 quase 10 anos que eles estavam tentando regularizar esse imóvel gente imagina quanto que dinheiro não foi gasto é uma coisa que a gente pegou Felipe pegou Marcelo isso aqui a gente consegue resolver assim eu vou fazer isso vou fazer a Gente Nem precisou de processo a gente conseguiu tudo pelo extrajudicial tudo pelo extrajudicial pel ex judicial eu eu falo que o extrajudicial Ele veio para revolucionar o direito cada vez menos justiça e mais o extrajudicial porque é mais rápido a pessoa

Às vezes é mais caro do que justiça mas é um procedimento mais rápido e desafoga a justiça Deixa Pra justiça o que não dá para resolver no âmbito administrativo sim e agora assim ainda pegando sobre isso assim uma coisa que eu acho que a gente tem que ter também com o cliente é alinhamento de expectativas né então assim muitas vezes o e a gente bate muito nisso né porque eu prefiro surpreender com algo positivo tendo antes explicado para ele todas as possibilidades negativas que poderiam ocorrer do que a gente vender ali a solução e chega

lá na hora pô Não é isso vai ter que ir pra Justiça você então essa questão do alinhamento de expectativa você dizendo Olha a gente vai tentar esse caminho tem possibilidade mas eu faço dessa maneira também pode ser que a gente tenha que caminhar depois por um outro mim que você vai ter que pagar mais imposto você você vai ter que pagar mais custos vai ter que mas eu quero o teu caminho melhor para você né só o fato do cliente já procurar para regularizar já mostra eh um um uma mentalidade de querer resolver então

assim se vai ser o caminho extrajudicial ou vai ser o outro acho que a pessoa que tá focada em resolver ela vai seguir a orientação do do do advogado Às vezes você vai pelo caminho extrajudicial e infelizmente não consegue isso pode acontecer aí você tem que alinhar a expectativa se isso acontecer tem lá o judicial que é o que a gente é é o último recurso digamos assim né Uhum mas é é isso é alinhar um pouco dessa expectativa com o cliente de modo que ele saiba ali que sim eventualmente é eu acho que isso

em qualquer profissão mesmo é em qualquer profissão porque essa transparência boa fé essa comunicação Clara essa escuta ativa com o cliente né Isso faz muita diferença faz muita diferença bom Felipão né Queria primeiro aqui acho que a gente tá caminhando pro fim né Priscila antes queria eh mais uma vez te agradecer e queria saber se você quer deixar algum recado aqui para quem segue você ou a alguma novidade que você tenha para contar a gente conversou um pouco antes ali né é queria agradecer a presença o convite uma honra estar aqui com vocês hoje uma

conversa muito produtiva e informativa né para as pessoas que vão nos assistir aham eh vou deixar uns recados aqui meu Instagram é Priscila dantas.adv a gente fala diariamente no Instagram sobre e reg ação de móveis rurais agora também com a mentoria regulariza Rural que a gente vai abrir aí vagas para as pessoas que TM interesse em trabalhar com regularização de móveis rurais bacana a gente começa semana que vem aí vai abrir as vagas o carrinho da mentoria Mas é só para advogado é para advogado mas também para profissionais que atuem com regularização porque o o

o bacana da regularização é que nem todas as atividades são privativas de advogada Então muitos dos procedimentos extrajudiciais podem ser conduzidos por profissionais que at agrimensor top profissionais Engenheiros ambientais tem muita coisa ali que você consegue fazer fora uso capião que é exigida pro advogado precisa não tem jeito a maioria dos procedimentos não requer né não são privativos de advogado então a mentoria para advogados e pessoas também que atuam ali com regularização bom um oceano azul aí para quem quer trabalhar com essa área rural né enfim muito bom muito bom saber vamos lá Felipe queria

agradecer também a primeira primeira vez que ele vem aqui participar conosco muito bom ter você aqui com a gente compartilhando aqui do seu do seu conhecimento Felipe ele tá estudando muito né se dedicando muito ela é o meu meu número um lá na questão de hoje regularização de móveis meu braço direito lá nesse sentido e quer deixar algum recado aí para quem tá nos assistindo siga Marcelo benevit siga @marcelo advogados é isso Doutor só agradecer agradecer pelo convite agradecer também a aula da doutora que eu já sigo no Instagram aa eu já sigo no Instagram

e e continuarei seguindo aprendendo um pouco mais de usucapião Rural obrigada obrigada D FIP obrigada drc obgada E você quer falar mais alguma coisa queria agradecer eu estou aqui como a pessoa leiga mas que tem dúvidas leiga no sentido do direito do seguro Você quase não falou do seguro do do agro né mas a gente fala depois sobre isso né a gente pode voltar depois aqui chamar a Priscila pra gente falar só sobre essa parte é seguro do Agra é fundamental pro agronegócio super importante seguro ambiental a gente pode unir aí esses ó achei ótimo

já rola até uma parceria é com certeza vamos conversar aqui depois gente queria agradecer vocês mais uma vez muito obrigado pela audiência compartilha esse vídeo se inscreve no canal ó até um recado importante tá luí depois você pega esse recado aqui e coloca ele lá no início do vídeo tá Olha você que gosta aqui do nosso trabalho aqui do benec você que tá acompanhando a gente aqui no canal Marcelo benevida advogados eu quero te fazer um convite para você antes de mais nada e agora e agora nesse minuto se inscrever no canal benec oficial porque

os vídeos do dos podcast eles vão parar de ser postados aqui então se você gosta gosta desse vídeo vai para lá para você poder continuar acompanhando todos os episódios a gente fala sobre direito sobre seguro sobre negócios sobre produtividade saúde tenho certeza que você vai gostar e é isso eu conto com você lá e te vejo no próximo episódio um abraço e até lá