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muito bom dia pessoal estamos aqui ao vivo hoje dia 26 de setembro de 2024 ao meio começando mais um bate-papo aqui sobre fundos imobiliários hoje naquele nosso quadro de cinco perguntas cinco dúvidas cinco respostas que vocês gostam tanto Inclusive a gente acabou selecionando até um pouquinho mais do que cinco dúvidas Então fique conosco que vocês vão gostar muito antes de começar pessoal da Sun pediu para avisar vocês aqui que inclusive o link tá na descrição do vídeo que assinatura sunu fis mais o curso de suo e fundos imobiliários mais o simulador de renda passiva por 197 O link tá aqui na descrição então sem mais delongas vamos lá à primeira pergunta Inclusive a que realmente tá aqui na nossa capa do vídeo o mercado de fundos imobiliários pode evaporar eh eu quero trazer para vocês um gráfico que está disponível no relatório eh mais recente referente a agosto então ainda nem contempla todas essas quedas tá é do fundo de fundos da Rio Bravo chamado RB ff11 tá tem um gráfico bem interessante lá que mostra o spread desde 2016 do dividend yeld dos fundos imobiliários de tijolo versus ntnb 2035 Então eu acho que a esse gráfico Ele é bem didático e de novo tá aqui a gente tá falando só de fundo de tijolo porque eu acho que a grande diretriz pro mercado acho que facilita bastante o entendimento Então vamos entendê-lo tá essa linha preta mostra a média justamente entre o dividendo dos fundos de tijolos frente visavis as ntnb 2035 que são as ntnb de referência Então se vocês olham aí por esse gráfico a média histórica aí desde 2016 então nós estamos falando aí de mais de 8 anos né Eh 2. 9 então historicamente os fundos de tijolos negociam ah com 2,99% a mais do que as ntnb tá Obviamente as ntnb também variam aí os seus os seus as suas taxas Então pegou-se essa média atualmente está 3,6 só que esse atualmente é entre aspas Por que que é entre aspas porque esse esse relatório é referente a de 24 se a gente considerar que agora em setembro caiu mais eu arrisco dizer que quando esse gráfico for republicado estará mais perto de 4% talvez ainda não do 4 mas muito perto disso então o que que eu quero mostrar para vocês que essa linha verdez inha Clara é o spread né Quanto mais alto ele tiver mais os Fundos caíram consequentemente eles estão mais baratos quanto mais eles tiverem aqui para baixo mais os Fundos subiram consequentemente eles estão mais caros então o que que eu quero mostrar para vocês que muitos de vocês que me ouve aqui nessa Live de hoje investe há pouco tempo né então talvez vocês nunca Ten e visualizado Esta possibilidade desta oscilação Então se vocês olharem de 2000 e 22 para cá os Fundos estão negociando acima dessa linha preta né beliscou ali no início do ano quando a gente tinha aquele clima de final do ano passado início desse ano que tinha aquele clima de que os juros iam cair que os juros iam ficar baixo de dois dígitos mas logo voltou então se você olhar de 2000 20 final de 21 para cá grande parte do tempo os fundos imobiliários ficaram eh com esse spread Acima da Média consequentemente essa sensação de que eles estão em queda com essa sensação de que eles estão meio que largados aí né Ou seja a sensação de que ninguém quer só que por outro lado eu não trouxe esse gráfico aqui por outro lado nós tivemos estamos tendo um crescimento recorrente da quantidade de investidores Então por mais que nós tenhamos Fundos sendo vendidos abaixo de patrimonial algumas pessoas aí entregando realmente o seu patrimônio temos também numa outra ponta pessoas chegando no mercado e comprando a a preços mais sugestivos é porque as pessoas ainda fazem a comparação do fundo imobiliário contra a celic que é um rendimento nominal o que não é adequado na nossa visão né então os os a pergunta né o fundo imobiliário Pode evaporar Com certeza não né se você olhar lá em 2016 17 ele ficou durante boa parte do tempo negociando nesses múltiplos essa sensação de que tava tudo largado que ninguém queria Então ele chegou a negociar com spread de perto de 6% né 4 5 6% depois ele ficou uns 2 3 anos bem aqui embaixo então 2016 17 18 19 os fundos imobiliários subiram muito por isso que os spredes ficaram baixo aí depois eles voltaram a ficar ali mais perto da média aí veio a pandemia aí nós tivemos uma correção aí do do do dos spredes Por quê não é porque os fundos imobiliários ficaram eh eh caros Mas é porque as ntnb caíram muito entendeu E aí depois a gente começou a ver essa retomada aí dos spreads positivos tá então e não é não V os fundos imobiliários não vão evaporar na minha leitura é algo transitório é algo que realmente incomoda muitas pessoas é de novo o patrimônio fica andando de lado porque você soma os rendimentos os rendimentos são anulados pelas quedas das cotações Mas a gente nunca pode esquecer de que no passado não tão distante assim alguns Fundos p pagavam 20 30% a menos do que pagavam hoje e as cotações eram negociadas 20 30% a mais só que nós tínhamos uma outra realidade de juros tanto nominais quanto também D ntnb tá é meio que eu fico eh falando isso aqui para vocês com uma uma sensação assim de que o Barone tá querendo relativizar a queda não não estou querendo relativizar a queda eu só tô querendo dar um pouquinho mais de cor para vocês de que se vocês não se aerem a a estrutura do fundo que você tem você sempre vai ficar com essa sensação de que tá acontecendo alguma coisa a gente abriu um box de perguntas né E vocês não TM noção da quantidade de perguntas Ah o que que tá acontecendo com o fundo tal que que tá acontecendo com o fundo tal que perdeu fundamento o fundo tal perdeu o fundamento o fundo tal perdeu o fundamento fica parecendo que vocês eh não tão olhando pro mercado né então você vê um fundo de logística excelente caindo aí 3 4 5% Poxa vários outros de logística também caíram vocês V vocês vem alguns fundos de shoppings caindo aí 4 5 6% vários outros caíram ah Barone mas esse Caiu um pouquinho mais do que o outro poxa é porque às vezes Tinha um rendimento não recorrente alguma coisa assim e o mercado faz essa correção né mas não teve perda de fundamentos estruturais pelo contrário as notícias que estão vindo aí é justamente no sentido de eh eh de de de de inflação por eh atividade econômica Então vamos tentar entender isso tá voltando aqui para o nosso as nossas perguntas eu trouxe algumas outras aqui para vocês tá o fi pode deixar de pagar rendimentos para reduzir a alavancagem pode inclusive alguns poucos Já deixaram a questão é que você tem que chamar uma assembleia para aprovar isso por quê Porque os juros da da alavancagem eles são pagos pela Receita mas quando você precisa de você tem uma necessidade de caixa para amortizar a alavancagem e você o saldo devedor da alavancagem e você não tem recursos em caixa suficientes aí o que que você pode fazer você não conseguiu vender nenhum imóvel não consegue fazer uma emissão não consegue rolar essa esse cri que que normalmente você pode o que que você pode fazer chama uma assembleia para reter os rendimentos daqueles se meses você pode usar aqueles seis meses você aprova dentro do semestre depois no outro semestre caso você não tenha recursos você pode chamar uma nova Assembleia para fazer é algo muito raro é mais aí eh eh assim tem tem uma chance de acontecer em Fundos menores que tem uma uma menor flexibilidade de de patrimônio Mas pode acontecer tá quem tem imóvel físico não consegue alugar por 1% por que que um fundo consegue Na verdade são alguns pontos a gente tem que observar primeiro quando a gente fala de imóvel físico nesse mundo real normalmente a gente faz analogia para Fundos desculpe para imóveis residenciais né E realmente o Residencial para alugar por 1% é mais difícil a não ser Salv exceções assim de eh kitnetes perto de escolas aí você pode até conseguir tá mas em geral realmente os os ativos residenciais né pessoas físicas ali não conseguem Por que que no fundo imobiliário consegue porque o fundo imobiliário primeiro ele é comercial e segundo porque ele cai a cota no secundário né então se você fizer assim o valor do aluguel pelo valor patrimonial às vezes não consegue 1% Aliás na grande parte das vezes não consegue 1% então um fundo de shoppings né ele não paga um aluguel de 1% né um fundo de Logística em geral de boa qualidade ele não paga então vamos fazer uma conta simples aqui um fundo que hoje tá distribuindo eh 80 centavos de rendimento Às vezes o patrimonial dele é 110 115 é um Y de 0,70 O problema é que quando o a o o o o valor de mercado cai e fica muito distante do patrimonial isso vai subindo para 0,85 0,90 entendeu então e por essa questão aí os fundos imobiliários informam Projeção de rendimentos futuros como saber estimar o valor justo alguns Fundos ele tem o guidance E aí com base nesse guidance você pode eh fazer essa analogia e fazer essa conta aí com relação ao preço justo tá bom alguns Fundos não tem guidance e aqueles que não tiverem guidance você tem que fazer essa conta na mão meio que projetando você mesmo aí tal vez talvez vai ser necessário você validar algumas premissas com o gestor do fundo tá vale a pena ter algum fundo passivo essa pergunta vira e mexe e aparece né Por que que eu deixei ela eu nem ia deixá-la mas por que que eu deixei porque eu gravei um vídeo recentemente eh acho que ontem ou antes de ontem que eu falo justamente deste desse de alguns Fundos passivos né para mostrar para vocês que assim como acontece com os bons Fundos ativos assim como acontece com os bons os Fundos passivos boa parte do retorno Total veio da renda então a resposta é sim vale a pena sim mas liquidez difícil os bons casos são difíceis de você encontrar hoje normalmente tem dividend yields muito baixos não tem muita atratividade assim então acho que o fundo passivo eh ele acabou virando realmente uma peça de colecionador aí sem contar que vários e vários e vários tiveram problemas íos e estão até hoje aí no Limbo né é muito arriscado ter somente dois fundos bons de papel depende do quanto que você tem em fundo imobiliário e o quanto que você tem nesses dois fundos eh Como regra de bolso eu acho que é dificilmente você deveria ter mais do que 10% do seu patrimônio em qualquer coisa que seja por melhor que seja 10% é até o número até alto tá 5% é algo mais desejável mais 10 salve-se Rara as exceções daqui a pouco eu vou olhar pro chat um pouquinho tá pessoal Tô só terminando aqui essa pergunta é muito boa com aumento da celic não era para aliviar os juros longos e provocar o fechamento da curva o que aconteceu pois é era para ter acontecido isso mas aconteceu o inverso hoje Se você pegar o juro 25 Janeiro 25 Ele tá em 11 agora se você pegar 26 27 o 31 o 35 eles estão todos acima de 12 Então na verdade Esse aumento de juros ele foi muito mal encaixado aqui nas premissas de renda variável e consequentemente fundos imobiliários né né infelizmente a mensagem que talvez o COPOM queria passar não foi capturada aí pelo mercado pelo contrário o mercado começou a enxergar agora mais potencial de juros essa curva longa de juros subiu e não caiu então o cenário estressou muito por isso que os fundos imobiliários estão caindo Aí tá certo que a gente eh olha e e se assusta mas ainda é uma queda Marginal no ano e uma no ano e uma cerca de de 3% de queda no mês mas assim incomoda né claro que incomoda ninguém ninguém gosta de ficar vendo isso agora aqueles investidores que tem um perfil um pouco mais alongado eles deveriam eles deveriam até se sentir mais confortáveis com estas quedas aí porque você tá tendo a possibilidade de comprar a dividendos menores né Eon C menores né Vamos lá vamos começar um bate-papo aqui tijolada derrocada geral esse essas linhas é meio escatológicas eu sempre acho que tem um viés muito mais emocional do que racional né derrocada seria a falência do fundo não tem nenhum fundo aí desses maiores que estão com problemas eh de solvência Então eu acho que a gente tá vendo quedas eh parecem e elas incomodam porque a gente se acostumam com alguns valores né então você acostuma com aquele fundo negociando a 115 de repente você vê ele a 110 109 né parece uma coisa de outro mundo mas se você analisar friamente não é não é tão não é tão exagerado assim mas eu sei que incomoda a gente que acostuma aqui com com com os os fundos imobiliários né a gente sabe que existe esse viés o Anderson coloca acabou os fis ninguém quer mais vamos esperar o boletim Mas na última no último mês a gente teve quase 50. 000 novos investidores E você tá aqui acompanhando um canal de fundos imobiliários então muito cuidado com esse famoso ninguém quer mais sempre tem algum investidor com um perfil mais alongado eu acho que nessas horas os os investidores que ve vieram pelos motivos errados saem e os investidores que já estão bem ali alinhados com a estratégia acabam comprando né do lado da venda sempre tem uma compra né Eh Professor Qual é o cenário para os próximos do anos não sei eu acho que esse é o tipo de pergunta que não tem tem resposta na minha visão eh eu acredito que os juros eh são sempre determinantes eh se a gente continuar com juros altos altos altos altos aí isso puxa uma recessão aí fica ruim para todo mundo honestamente não creio que isso vai acontecer porque a gente tá com juros altos porque tá tendo mais inflação por atividade econômica não sou especialista mas não me parece razoável eh fundos de papel caindo também será que todo o setor vai sofrer mais os fundos de papel já estão ficando exageradamente baratos alguns assim absurdamente baratos né Eh os riscos de alguns dos fundos de papéis totalmente precificados e as pessoas continuam vendendo eu falo eu eu eu tenho uma palavra um termo em inglês eu não gosto de ficar usando termos inglês vocês já me conhecem eh mas existe um termo inglês que se usa muito né que é o famoso Take Me Out né que é me tira daqui me tira para fora me joga para fora então às vezes eu eu percebo que algumas dessas quedas É nesse clima de Take Me Out ou seja Me tira daqui ele para de fazer conta ele não tá vendo que ele tá vendendo um fundo de papel que com base naquela precificação que ele tá vendendo ele tem implicitamente inflação mais 10 entendeu ele vai pro tesouro direto receber 6,5 pagando imposto de renda e ele deixa de receber inflação mais 9 10 isento porque ele quer sair fora é T que me alta ele não faz mais conta ele parou de fazer conta né Barone Você acha que tem muito disso eu tenho convicção que sim tenho convicção que sim tá eh eh desde 2019 sigo comprando e ainda não vi um respiro pra minha carteira Não fiquei ainda com a carteira Verde porém sigo recebendo dividendos exatamente 2019 foi o último último rally de alta depois ela ficou ela caiu com a com a com a pandemia depois ela subiu e tá lateralizada né mas eu eu arrisco dizer que a sua renda se você seguiu comprando como você tá dizendo ela aumentou muito deixa eu contar um caso para vocês aqui recente eh chegou uma uma dúvida aqui para mim Eh de uma pessoa que tinha feito uma compra de um fundo de papel em 2021 e ele tava com uma queda de cerca de 10 12% na na no patrimônio desse fundo né ele tava incomod assim querendo não é que ele tava incomodado mas aquilo ali gera um certo desconforto quando foram somados os rendimentos O Retorno Total tava 50% Então o fundo de papel que tinha no patrimô queda de 10 quando você colocava o retorno total é 50% e ele fez uma compra única grande ali meados de 21 início de 22 eu não me lembro Então vamos colocar meados de 21 22 23 24 24 né 22 23 24 3 anos não é isso 3 anos então em 3 anos o retorno dele foi 50% nesse fundo de recebível sendo que no patrimonial ele tava com queda de 10 O Retorno Total 50% então ele teve o retorno se eu não errei a conta aqui de cabeça 15 16 17% e nesses nesses 3 anos né dá 3 anos e meio Acho que alguma coisa assim então vamos colocar 14 15% que é o que realmente um fundo de papel em geral normalmente distribui E aí foi um bom ou mau investimento né então a carteira do Rodrigo aqui muito Possivelmente se ele fizer uma conta dessa no retorno total é que muitos de vocês não faz a retorno total né Eh vamos lá Eh vamos lá vamos lá Barone medo do pessoal é o fis perder Os Inquilinos por causa da economia ruim do Brasil ol eu acho que você tá certo mas não não é esse o retrato né a gente não tá vendo um monte de se a gente lembrar lá do mercado talvez você não investia nessa época lá em 2012 13 14 muitos Fundos corporativos vieram a mercado aí quando vi aquela recessão de 13 14 15 16 toda semana era eram vários anúncios de vacância né de entrega di áreas principalmente no setor corporativo não é isso que tá acontecendo né assim olha os últimos fatos relevantes não são fatos relevantes de entrega são fatos relevantes de compra de terrenos fazendo novos contratos BTS expansões estruturalmente falando não está aumentando a vacância olha os fundos de Shopping ão com a vacância estrutural até baixa da Média da AB quando você olha os fundos de logística alguns deles estão com vacância histórica nas mínimas olha para você ver né então a economia teria que mudar muito piorar muito aí se realmente piorar muito eu concordo com você aí faz sentido né e vamos lá é esse aqui é aquela velha máxima né Eu gosto de comprar quando está barato então o momento é esse com calma os mas a melhor hora é o som dos canhões é comprando gradualmente eu sempre acho legal eu acho que a compra gradual no momento de alta e de baixa ela é sempre importante para justamente suavizar esses efeitos tá emissão tóxica que só prejudica o cotista de novo não generalize David toda generalização ela não é correta toda generalização via de regra Ela carrega efeitos muito ruins Lembrando que algumas missões que foram feitas recentemente ainda nos darão os frutos né então vamos saber saber separar com racionalidade as emissões que efetivamente geraram valor daquelas que não geraram tá muito importante ter esse entendimento tá bom com a SELIC em alta a correção do ifix ainda nem começou começar começou se você disser para mim que vai subir que vai cair muito mais aí eu tenho que ser um pouco mais criterioso na análise porque o juro futuro já tá dando 1240 1230 então subir a 1175 a 12 que seja o futuro já subiu então muito cuidado David muito cuidado você tá fazendo uma análise de fundo imobiliário contra a celic e análise de fundo imobiliário é contra as ntnb contra os juros futuros que já estão precificando boa parte desse aumento da taa até como certo exagero então nesta hora tá bom e vamos lá bom dia bom dia vamos lá pessoal realmente tem alguns sites aí que estão com alguns problemas de atualização de dados Tá então não sei se é alguma coisa transitória mas tem que acompanhar isso daí tá bom fundos imobiliários não está bom agora por Edson justifica a sua resposta né você tem fundos imobiliários que estão pagando ys de 10 mais inflação Ah mas a inflação não é bem assim será que não a questão é que a gente tá comprando um fundo de tijolo ou um fundo de papel que tem a inflação implícita a questão é que você tá querendo ver a inflação agora e às vezes essa inflação não vai aparecer agora ela vai aparecer mais na frente como é que você fala isso com tamanho segurança Barone pelas vas vendas dos ativos as vendas doss ativos em geral que a gente viu nos últimos do anos em sua grande maioria grande maioria não tô dizendo todas foi com compressão de Cap rates e valores acima de laudo de avaliação então cuidado para não ser conclusivo em algo que esteja ali dentro do seu radar de curto prazo tá bom eh a questão é que o povo assusta e para de comprar esperando o fundo do poço acontece E aí vira uma profecia autorrealizada pessoal para de comprar fica esperando o fundo do poço a pessoa que quer vender começa a vender porque ela quer ir embora né lembra da história do Take Me Out e ela quer embora quer embora quer embora e quanto mais ela quer ir embora mais vai jogando Então vira uma professia autorrealizável você que tem paciência vai fazendo as suas comprinhas aqui à medida que as coisas vão acontecendo né e o mercado é cíclico essa queda faz parte do jogo Vinícius é quase impossível explicar para algumas pessoas essa ciclicidade e o grá que eu coloquei agora H pouco deixa eu até colocar de novo aqui para vocês Eu tinha fechado pera aí o gráfico que eu coloquei agora a pouco ele ele reforça Exatamente isso né Deixa eu colocar o gráfico Lembrando que esse gráfico está ele está eu tinha parado aqui o compartilhamento deixa eu compartilhar de novo aqui ó essa é a ciclicidade que a gente fala né Essa é a ciclicidade então na média o spread foi 2.

9 e você tem vários vários momentos aí que teve alto e teve baixo Então olha olha o movimento tanto que ele é cíclico a gente tá claramente no topo do spread topo de spread significa dizer o quê que os Fundos estão baratos pode continuar nesse topo por mais tempo pode ele tá desse jeito a 2 anos e me Então tá 2 anos e meio os Fundos baratos com essas quedas entendeu o spread pode aumentar pode ou seja ele pode extrapolar essa banda superior pode já aconteceu já em 2016 né e ficou um tempo assim então ninguém tem bola de cristal se você não tiver se você não tiver claramente uma estratégia você sempre vai ficar buscando essa resposta aí tá pessoal eu não vou falar Fundos que é bom para comprar agora essas perguntas a gente não faz aqui a gente não responde aqui tá bom deixa eu seguir aqui vamos escolher mais alguns aqui para Mais uns seis minutinhos de Live aqui eh sou iniciante né nos investimentos e observei que os fundos imobiliários estão caindo é aí entra Aquela tal história né o quanto que o iniciante estudou eu sempre falo eu eu gosto de dar essa essa comparação né Vamos imaginar dois copinhos Você tem o copinho do conhecimento e o copinho da compra tem pessoas que começa a comprar desculpa de cá né né começa a comprar sem estudar e tem pessoa que quer ser especialista o melhor do mundo e fica esperando o melhor momento para comprar e não compra eu acho que você tem que ir agregando conhecimento e comprando agregando conhecimento e comprando agregando conhecimento e comprando mas sempre procurando conhecer cada vez mais porque tem pessoas que falam assim eu sou investidor de longo prazo eu aguento as variações e a volatilidade num uma primeira queda como essa Você já se espanta né então tem tomar muito cuidado com isso tá eh como identificar quando o mercado penaliza acima do normal faz a conta do spread de você mesmo pega um fundo de tijolo que você tem e vê quanto que ele está pagando hoje 10% quanto tá ntnb hoje 6,5 não sei quanto tá hoje eu não entrei hoje mas 6,5 você tá com 3,5 de spread nesse fundo ele tá acima da média né a média é TR É é 2. 9 né E hoje ele tá na faixa de 3.