Fundos Imobiliários no Vermelho: A Verdade que Ninguém Está Te Contando!

Pois é tem muita gente muita gente com dúvida sobre o que tá acontecendo com os fundos imobiliários da carteira né o André hoje tomou café aqui junto comigo falou Leo do céu minha carteira de fundo imobiliar tá caindo demais que que tá acontecendo tô lá vendo meus Fundos imobiliar sangrar sangrar Será que eu tô investindo errado o que que será que eu tô fazendo eu abre o YouTube Lá só tem gente falando de crise Será que tá na hora de eu vender meus fundos imobiliários para não deixar cair Mais e aí tomando aquele cafezão junto com ele falei cara Deixa eu te explicar eu comecei a explicar para ele falou podia fazer um vídeo disso né cara podia fazer um vídeo disso então ele acabou de ir embora para casa e eu vou fazer o vídeo aqui para vocês explicando o motivo da Queda dos fundos imobiliários hoje eu confesso para vocês que existem muitos canais no YouTube que estão Deixando as notícias cada vez mais polêmicas cada vez mais envoltos de crise onde você vai entrar lógico num pensamento praticamente pessimista a ponto de fazer com que você não consiga tomar suas decisões e será que realmente é tudo isso Será que realmente a gente não tá passando por um ciclo de mercado Será que realmente isso tudo é é é irracional e vai tudo desabar hoje eu quero te mostrar minha opinião te apresentar alguns fatos alguns gráficos alguns conhecimentos teóricos que você vai conseguir internalizar e falar assim ah agora eu saquei Ah agora eu entendi agora eu saquei então anotei tudo que eu preciso te dizer aqui inclusive e a gente vai passar por cada ponto Primeiro só para você entender eu vou abrir minha minha carteira de fundos imobiliários aqui e vou te mostrar os meus fundos imobiliários e você vai ver que não é só a sua carteira de fundos imobiliários que está caindo principalmente se você está investindo corretamente Nossa como assim L principalmente se eu estou investindo corretamente a minha carteira de fundos imobiliários preste atenção nso aqui que você vai ficar maluco olha só os fundos imobiliários da minha carteira vocês já conhecem não é segredo a carteira é pública aí todo mês eu posto vídeo da carteira você consegue perceber aqui que ó tem vários Fundos aqui que estão caindo salvo um ou outro que tá subindo ali porque a gente comprou em bons preços mesmos mas a maior parte realmente tá caindo e o que será que tá acontecendo então para isso eu quero usar alguns gráficos e te mostrar o quão eficiente é os fundos imobiliários dentro da carteira de um investidor tá primeira coisa vamos falar sobre o que é renda variável a renda variável é um dos nomes mais Geniais escolhidos pelo mercado financeiro Porque grande parte dos nomes não faz muito sentido né mas renda variável faz sentido é um tipo de investimento que varia por isso que chama variável Então vai subir e vai descer esse negócio de subir e descer esse gráfico subindo você compra uma cota e ele subir 1% depois descer 2% Isso se chama volatilidade Então a primeira coisa que você tem que anotar aí no seu papelzinho é volatilidade os fundos imobiliários estão passando por uma maior volatilidade hoje tá nos últimos tempos só que quando a gente abre o gráfico do ifix e abre junto o gráfico do ibov acompanha aqui junto comigo esse aqui é o gráfico de um ano do Ibovespa e esse aqui é o gráfico de 1 ano do ifix Léo o que que é o Ibovespa é a média das 92 melhores empresas da bolsa de valores e que que é o efix é a média dos 71 melhores fundos imobiliários da Bolsa de Valores brasileira tá então aqui a gente vê mais ou menos como que tá funcionando os fundos imobiliários em geral e aqui a gente ver como que tá funcionando a rentabilidade das das empresas em geral tá E aí a gente consegue ver aqui que na maior queda dos fundos imobiliários ele caiu aqui ó 2,42 por. aí depois ele subiu ó ele subiu 5% até o pico ali que subiu 88% depois do pico aqui até o vale caiu 2 3,57 por. e depois subiu aqui 2% então perceba aqui caiu dois subiu oito caiu dois três subiu dois quando a gente passa lá pro Ibovespa Lembrando que essa subida e descida é a volatilidade quando a gente passa pro Ibovespa Olha isso aqui no mesmo período tá caiu dois caiu quatro subiu 18 caiu 10 subiu oito caiu 2 subiu oito perceba que a volatilidade das ações é muito maior do que o dos fundos imobiliários Então não é porque você os fundos imobiliários estão caindo neste momento que você tá correndo muito mais risco nos fundos imobiliários do que nas ações isso é uma coisa que você tem que tirar da sua cabeça os fundos imobiliários eles são menos voláteis eles sobem e desce Menos menos por isso que quando desce você fica totalmente assustado porque normalmente os Fundos imobiliaras não descem tanto assim beleza em alguns momentos terão pêndulos de mercado Já te expliquei usando inclusive o pêndulo ali né de Newton te expliquei aqui no pêndulo de mercado você vai ver momentos Onde fica muito Óbvio para onde esse pêndulo tá indo e hoje está muito Óbvio para onde o pêndulo está ele está do preço justo para baixo correto Léo Então eu tenho que me assustar com volatilidade dos fundos imobiliários Você só tem que se assustar com a volatilidade dos fundos imobiliários quando essa volatilidade se traduz em risco a volatilidade não é a mesma coisa de risco presta atenção nso aqui isso aqui é importante hein isso aqui eu fui perceber depois de muito tempo investindo e Se você prestar atenção você já vai aprender agora volatilidade que é o quanto que ele sobe e desce é diferente de risco risco é momentos de queda se tornarem permanentes então algum problema do fundo fazer ele cair ele tá caindo não é por causa de volatil tá caindo porque El ele tem muito risco Ele tem muito não é o risco sistêmico de fundos imobiliários é o risco específico daquele próprio ativo Ah então o fundo de Shopping ele tem um risco específico do shopping se acontecer alguma merda alguma coisa no planeta acontecer vai fechar os shoppings E aí o fundo de sho vai lá embaixo Isso vai acontecer com os fundos de logística não vai Isso vai acontecer com as ações vai cair lá embaixo vai acontecer com os fundos de logística não vai então tem diferentes riscos volatilidade e risco não é a mesma coisa você só tem que ficar preocupado com as quedas preste ção disso aqui isso aqui vai mudar sua vida você só tem que ficar preocupado com as quedas seja fundo imobiliário seja ação seja etf seja o que for né o seja o que for se tiver perdendo o fundamento dos fundos imobiliários Então quando você olha para um fundo imobiliário muito bom que custava r$ 70 Ali há 3S meses atrás hoje tá custando 150 e não mudou nada tá rendendo o mesmo tanto tá com o mesmo tanto de inquilino tá com o mesmo tanto de vacância tá com o mesmo tanto de NAD pên não tem inad pên valorizou o imóvel e mesmo assim tá caindo o mercado tá batendo sua cara e tá falando o quê Ô meu filho oportunidade então agora a gente passa para segundo parte do vídeo que é o porqu está acontecendo essa queda você já sabe que a queda tá acontecendo aqui nós não estamos negando que tá caindo tá caindo minha carteira tá caindo a sua carteira tá caindo em valorização se a gente olha performance que você precisa olhar nos fundos imobiliários já F já é outros 500 né mas em valorização de cota ela tá caindo se não é segredo agora a gente tem que identificar o porquê o por que ela está caindo será que é realmente porque os Fundos estão ficando ruins ou será que é o cenário do mercado n e a gente vai conseguir identificar em qual parte do pêndulo a gente está se tá no momento de compra está no momento de venda E para isso a gente tem uma alta correlação com a taxa de juros por qu Vamos pro quadro preto então nós temos dois cenários porque a gente tem dois tipos principais de fundos imobiliários a gente tem os fundos imobiliários eu vou colocar um t aqui de tijolo e a gente tem os fundos imobiliários e eu vou colocar aqui um p de papel beleza vamos primeiro desenhar o cenário aqui dos fundos de tijolos tijolo é prédio é construção quando a taxa básica de juros está subindo quando a taxa básica de juros está subindo o que que acontece com os fundos de tijolos que que acontece os fundos de tijolos ficam depreciados os tijolos em si depreciam Por que Léo imagina comigo quando a taxa Seli tá em 10 11 ou parece coincidentemente estamos no cenário agora citado né quando taxa Seli tá de 10 11 12 13% o que que acontece com os prédios você vai ter menos construção porque fica muito mais difícil de construir porque a taxa tá muito cara então você não vai pegar um empréstimo lá na caixa para poder fazer o seu a sua construção da Minha Casa Minha Vida no negócio vai tá absurdo você vai pegar 200.

000 vai ter que pagar 600 700 800. 000 isso porque é subd né o empréstimo lá então Teoricamente você vai ter menos construções inclusive menos compras Por que que vai ter menos compras você vai comprar uma casa de 100. 000 você vai ter que financiar se você for financiar vai dar o triplo quatro vezes o valor então o pessoal olha assim PR casa fala cara essa casa de 100.

000 Aí não vale 100. 000 cara se eu for financiar agora vou ter que pagar 400 é eu quero pagar só 200 Vale 200 então eu ela tem que descer lá para 50. 000 porque aí financiando eu pago 200 Então os preços dos tijolos quando a taxa celica acompanha isso aqui ó quando isso aqui você tem que anotar hein isso aqui você precisa fazer esse desenhinho quando a taxa cique sobe o que que acontece com os fundos de tijolos eles caem cai desvaloriza desvaloriza certo desvaloriza e quando acontece o contrário quando acontece o contrário quando a taxa SELIC cai agora vamos falar que o senar contrário taxa SELIC caindo taxa SELIC caindo que que acontece com fundos de tijolos pô agora todo mundo quer comprar casa taxa selix de dois todo mundo queria comprar casa porque você financiava a casa de 100.

000 ela saia 12 120. 000 110. 000 todo mundo Agora ficou fácil o crédito ficou acessível todo mundo consegue pegar emprestado porque o juro é baixo então todo mundo vai construir todo mundo vai comprar isso estimulam a economia como um todo Inclusive a imobiliária logo os tijolos as casas começam a valer mais a casa que valia 100.

000 agora vai valer 200.