Incorporação Imobiliária - Lei 4.591/64

E aí o Olá pessoal sejam bem vindos a mais um vídeo no canal professor Jefferson paradello você sabe objetivo é compartilhar conhecimento sobre direito imobiliário peço a vocês que se inscreva em nosso canal e também em nossas redes sociais lá no Instagram o Facebook e também integra tudo professor Jefferson Marcelo o assunto de hoje é incorporação imobiliária ou incorporações imobiliárias Para que serve uma incorporação Como se faz uma Evocação como você advogado o advogado pode ajudar o incorporador a registrar essa população e quais são os requisitos e documentos indispensáveis o outro vídeo que YouTube eu

falei sobre patrimônio de afetação do patrimônio de afetação e quando eu tenho já uma incorporação registrada e eu resolvo sem parar o patrimônio daquela em população o restante do patrimônio do incorporador a gente não vai falar hoje sobre sobre patrimônio de afetação Eu já falei lá naquele vê tá então hoje é só sobre a incorporação imobiliária primeiro. Aqui espero que uma incorporação imobiliária ela série quando o incorporador ele quer vender ele quer comercializar Imóveis antes e EA construção Fique pronta antes mesmo muitas vezes iniciaram a construção ele não pode vender unidades na planta sem ter

registrado a incorporação ele Obrigatoriamente para poder então entender umidade na planta ele precisa registrar uma incorporação é a segurança que o adquirente terá porque porque ao comprar o imóvel na planta você adquirente pode registrar a compra e venda lá na matrícula do terreno onde será realizado essa população Caso não esteja registrada em conversão você não tem onde registrar na sua promessa de compra e venda e portanto adquirir o direito do Real Até logo Gastão primeiro. Você precisa quando vai Semper unidades na planta vocês procurador realizar a incorporação imobiliária caso você resolva que você vai primeiro

construir todo empreendimento fazer um empreendimento deixar ele pronto para depois começar a vender aí você não precisa registrar um coração aí pasta que você instituam o condomínio que a verba EA construção e esse é o condomínio individualizando as unidades lá no final então se você não for vender unidades Não há necessidade do registro da incorporação caso contrário necessariamente você precisa a sala onde que você vai registrar lá na matrícula o terreno objecto dessa incorporação imobiliária e quais os tipos de incorporação nós temos a incorporação a preço de custo ou por administração pública conhecida nós temos

a incorporação por empreitada EA incorporação é o gunter escutou encontrador aquela por conta e risco o incorporador por exemplo ele vai prometer entregar aquelas unidades ou determinado o prazo determinado preço se acontecer alguma intercorrência durante a construção ou decorrer dessa população o adquirente não tem nada a ver com isso ele vai querer exigir a unidade dele naquele prazo previsto para entrega e pagar aquele preço e ele foi o sentado diferente de uma incorporação a preço de custo a estação onde o incorporador ele recebe uma taxa de administração assim Branca Toda obra são os próprios adquirentes

sabe tão bem essas diferenças a mais comum o nosso mercado são as importações por conta e risco do incorporador existe aqueles carros também e que o incorporador parcerisa com o dono do terreno que a gente chama de tenista então a ver ali algumas unidades e já vão ficar comprometidas para os donos do terreno mas o adquirente vai tomar ciência disco isso tudo estará registrado lá na matrícula mãe e a matrícula do terreno onde será realizada a essa população quem pode ser incorporador pode ser tanto pessoa física quando pessoa jurídica Mas é claro que seria inviável

fazer uma incorporação como pessoa e por conta da tributação ficaria muito caro vocês tributária essas unidades futuras em nome da pessoa física por isso que é quase sempre são abertas empresas específicas para fazer aquela incorporação e da outra existe a própria Incorporadora Ela utiliza já a sua marca existentes no mercado para fazer aquela população não há problema nenhum eu ainda posso também fazer igual a um coração através de sociedade em conta de participação onde o incorporador vai ser o sócio ostensivo e os investidores teriam sócio do usos ou então é muito comum se passa também

as SPS e é uma expe sociedades de propósitos específicos quais de uma empresa se junto o mais uma pessoa seja política seja física para fazer um empreendimento específico depois de e Elas disseram a empresa então eu posso ser incorporador também ser o dolo do de Reno e também se no Construtor pode ser Tá tudo uma pessoa só consultor é o dono do terreno e também é incorporador Ok como também posso ter o incorporador o dono de um terreno e o Construtor a problema nele o importante é o que é que para que se possa atender

unidades a planta eu necessariamente registro essa incorporação à margem da matrícula onde será realizado um Esse empreendimento objetivo Qual é vender umidade essa planta quatro arrecadar recursos para utilizá-los nas próprias construção do empreendimento esse objetivo Qual a lei que regula as em configurações e contrárias à lei 4591/64 essa e ali das incorporações imobiliárias estão lá na lei 4.591 de 64 Eu tenho todas as regras da incorporação eu tenho quero compartilhar com vocês aqui são as regras os documentos previstos no artigo 32 Então se o incorporador procurar você advogado o advogado para realizar uma incorporação imobiliária

você vai direto lá no artigo 32 lá estarão os documentos necessários para fazer assim cooperação Claro é ele vai precisar primeiro aprovar esse projeto zuar municipalidades os órgãos públicos e você que o advogado o advogado vai fazer só o documentos políticos e assim coração para que ela possa ser levado a Registro Como por exemplo o requerimento para incorporação imobiliária O Memorial de incorporação a todos os dados do empreendimento todas as idades com seus respectivos tamanhos culturas unidades É porque na verdade você vai ver ele Fração Ideal representada por figuras unidades ou se vai precisar da

minuta da futura convenção do condomínio e você vai precisar de uma série de declarações essas declarações também o acompanhar o requerimento Memorial EA minuta da futura conversão Então vou compartilhar com vocês aqui o artigo 32 para gente dando e dando uma olhada aqui e cada item que é exigido para você fazer incorporação Bom vamos lá daqui e o artigo 32 da lei uma das incorporações imobiliárias lá E aí tá eu estou conseguindo compartilhar o motivo o motivo não está tá parecendo eu é só um minutinho E aí a foto 91 e agora sim está aqui

o artigo 32 vídeo não é editado é isso gente de noite tarde assim é como se fosse como se fosse ao vivo tem que vai resolvendo aqui na hora as intercorrências Então vamos lá Capítulo dois ali quatro mil que eles também tem um e das obrigações e direitos do incorporador E aí vem o artigo 32 o incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado no cartório competente de registro de imóveis os seguintes documento então esses são os documentos que você vai precisar entregar lá no registro de imóveis para que o registrador Então faça

um ferência depois registre a incorporação na matrícula do imóvel e esse essa documentação toda aqui ela vai explicar arquivada lá no cartório ou se o adquirente quiser consultar por exemplo a planta de um determinado pavimento a planta das garagens tem problema nenhum ele pode chegar lá no registro de imóveis e consultar a documentação está toda lá arquivado em Eu não vou usar é artigo 32 letra A o título de propriedade de um terreno ou de promessa irrevogável e irretratável de compra e venda ou de cessão de direitos ou de pergunta e do qual fosse pausa

de imissão na posse do imóvel não haja estipulações impeditivas e sua alienação em frações ideais em Rua consentimento para demolição e construção devidamente registrada Então eu preciso registrar o seu não tiver seu eu sou incorporador e eu não tenho um terreno em meu nome eu vou precisar que não Digamos que seja uma parceria ou tenista eu vou precisar Então dessa Promessa de compra e venda registrada o mesmo da normalmente se faz uma promessa de permuta onde já ficou ali estabelecidas Quais são as culturas unidades vão ligar para o dono do terreno a letra B certidões

negativas de impostos federais estaduais e municipais de protesto de títulos e ações civis e criminais e de ônus reais relativamente ao imóvel aos alienantes do terreno e ao incorporador não é preciso o e todas essas certidões e trás e histórico dos títulos de propriedade do imóvel abrangido em ritmos ET anos acompanhando a certidão dos respectivos registros em resumo a certidão em plenária da matrícula do imóvel dão acesso a matrícula tiver mais de 20 anos seja uma matrícula já mais antiga tudo bem caso ela não tenha 20 anos ainda eu tenho que ir lá na matrícula

ver o registo anterior e pegar os registros anteriores as matrículas anteriores até chegar nos 20 anos exigidos pela lei a gente chama na nossa prática do registro imobiliário de certidão vintenária do imóvel a letra de projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes claro que além do projeto é exigido também o alvará de licença de construção a região quando o projeto é aprovado a Municipalidade vai expedido o alvará e licença de construção e esse alvará ele deverá pousar lá no memorial de incorporação e o número de salvar a número do projeto a letra e cálculo

das áreas das edificações discriminado além da Global a das áreas comuns indicando para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída Essas são as chamadas MBR desses dados essas pedras elas vão todas na NBR e também vão do memorial de incorporação incorporação essas informações Então vão nascer NBR e no memorial e também na minuta da futura convenção de condomínio a letra F Certidão Negativa de Débito para com a Previdência Social agora não tem mais a separada a certidão do INSS da Previdência se tem tudo na certidão Federal a letra g memorial descritivo das

especificações da obra Projetada isso também estará lá na NBR lá no final das nbrs tem todo o memorial descritivo a das escadarias todos por um condomínio edifício por exemplo se vai ter cimento alisado se vai ser cerâmicas garagens que vai ser considerando-se vai ser que em cimento alisado todas as especificações do tipo daqui da marca dos metais Luiz que tem que constar lá no memorial descritivo que ficará constando das NBR e ficarão arquivadas lá ou cartório de registro de imóveis a letra h avaliação do custo Global da obra atualizada a data do arquivamento calculado de

acordo com as normas de três artigos 53 isso tudo também vai constar lá nas NBR todas essas informações se o adquirente quiser saber quanto custou Quando será o custo da unidade que ele está adquirindo ele tem como saber analisando as NBR letra i discriminação das frações de reais e terreno com as unidades autônomas aquelas o responderam claro que cada unidade autônoma Digamos que seja um condomínio residencial apartamento cada vaga de garagem vai ter uma are área privativa e a área um e também Fração Ideal que que é a fração ideal é quanto aquela unidade corresponde

em relação ao terreno é normalmente é zero, alguma coisa por cento somando todas essas frações ideais e todas as unidades eu tenho que chegar lá 100 porcento das acções reais sem por cento do tamanho do terreno tá a letra J minuta da futura convenção de condomínio que ia chegar a edificação ou conjunto de edificações Então eu preciso depositar lá no cartório a minuta da futura conversão lá no sinal curiosidade pronta a obra eu preciso então apresentar a instituição Condomínio a averbação pedir a averbação da construção e Tem que apresentar o hábito o ss pedir a

averbação da construção apresentar a instituição do condomínio pedindo a individualização das matrículas e o preciso apresentar a convenção definitivo se houve alguma alteração da convenção no meio do caminho eu vou precisar fazer o que o precisar informais informar quais foram essas alterações e depois letra L declaração em que se defina a parcela do preço de que tá parado ativo e 50 da esses dois artigos 39 letra M certidão do instrumento público de Mandato esse ritmo parágrafo primeiro do artigo 31 não se for uma promessa de compra e venda uma começa de permuta eu vou precisar

então e uma procuração pública essa população ela é irretratável e irrevogável letra n de navio declaração Expressa em que se fixe se houver o prazo de carência que que é o prazo de carência uma incorporação caso o incorporador tenha dúvidas se vai ou não fazer aquele empreendimento por exemplo uma incorporadora está chegando o município onde ela nunca construiu aí e ela tem dúvidas o sucesso daquele empreendimento o poderá fazer ela pode registar uma Evocação ou o prazo de carência de até 180 dias se ela por exemplo não vender x unidades até esse 180 dias ela

se reserva no direito e não fazer aí Corporação não fazer o empreendimento claro que isso tem que ir ser ou estar lá na matrícula onde foi registrada a incorporação se ela usou não o prazo de carência se e também os contratos de promessa de compra e venda se ela resolver não fazer a incorporação do bem ela não vai pagar multa alguma ela simplesmente vai devolver o dinheiro corrigido aos adquirentes Então se você for adquirir um imóvel em construção imóvel na planta verifique se o incorporador vai utilizar então o prazo de carência para você ter certeza

que aquele perdimento realmente ser a realizar e depois letra o atestado de idoneidade financeira dão atestado de idoneidade financeira fornecido por estabelecimento de crédito e o Perry no país há mais de cinco anos então eu preciso eu comi comprador pelo um atestado de idoneidade financeira fornecido por alguma instituição que opere no país há pelo menos cinco anos o e letra p a declaração acompanhada de plantas elucidativas sobre o número de veículos EA garagem Comporta e os locais destinados à guarda dos vezes então eu preciso informar o adquirente quando ele ele é vai analisar oco comprar

ou mesmo a matrícula da incorporação e vai verificar além que a vaga de garagem está sendo prometido a ele tem sei lá 12 metros quadrados de área privativa se ele for levar não ter noção o que é e são esses 12 metros Então eu preciso das plantas enunciativos para demonstrar se cabe ali naquela vaga veículo pequeno veículo médio veículo grande então essas plantas nativas além de ser declarado nulo nas declarações vai apresentar junto com o requerimento tem que ficar arquivado lá no registro de imóveis essas plantas elucidativas para estar ali desenho e que tipo de

veículo indicado dentro dessa vaga de garagem Esses são os documentos então que você tem que apresentar para registrar uma informação Imobiliária e lá no final o meu comercial pouco finalizou terminou empreendimento se realizou a obra próximo passo para que seja individualizados essas matrículas Então eu preciso apresentar o abyss a CND do INSS ou a sempre federal' agora né demonstrando que foi recolhido o INSS dessa obra e também e a pedindo averbação da construção apresentar a instituição do condomínio que é um documento também particular pedido para que seja instituído o logo ali sejam individualizados as abelhas

e vou apresentar também a convenção definitiva essa convenção de condomínio Ela será registrada lá no livro três o registro imobiliário que é chamado o livro auxiliar será registrada lá no livro três e será averbada na matrícula mãe do imóvel então e aí estará encerrado o regime de incorporação será encerrada a matrícula do terreno abertas as matrículas e cada unidade autônoma e aí a partir daquele momento eu não consigo mais registrar o averbar nenhum tipo de Astro aquela matrícula do terreno só vou conseguir registrar as matrículas das unidades autônomas que já foram a pé E aí

se o incorporador resolver é pedir para abrir as matrículas lá no início da incorporação tem problema não tem problema nenhum só que aquela matrícula E que já aperta antes de ficar pronto atendimento vai começar e aquele imóvel objeto daquela matrícula está em construção conforme registro tal da matrícula ao que seria a matrícula Então se for aberta a matrícula antes do atendimento vai constar nessa matrícula aqui oi e o condomínio é um empreendimento está em construção o anos finalizar vai ter que ter mais uma averbação de centro político do condomínio lá na matrícula Tá certo era

isso então sobre incorporações imobiliárias Claro que tem muito queria muito mais para falar né Se fosse um curso em populações seria muito mais a gente falar e mostrar aqui todos os o coração mas isso não é o objetivo desse vídeo Esse vídeo é só para você saber o que é uma incorporação e os documentos principais para você poder a Coar ajudando incorporador o advogado pode advogar ajudando e coco agora a registrar a circulação com aquele conceito então entender as unidades a plan certo aguardo você no Açude grande abraço