Obrigações propter rem: considerações críticas sobre o instituto

Olá [Música] saudações Meu nome é Daniel Carnaúba e esse é o canal da rede de Direito Civil contemporâneo no vídeo de hoje nós vamos tratar de um tema muito importante o tema das obrigações propter Rem por vezes são também chamadas de obrigações reais as obrigações propter Rem são uma categoria obrigacional ação espécie de obrigação que é frequentemente definida pela doutrina a partir de três elementos centrais o primeiro desses elementos é que as obrigações propter Rem nasceriam e permaneceriam ligadas a um determinado bem a obrigação propter Rem em princípio surge de um bem via de regra

um imóvel e tem uma conexão direta é um exemplo desse tipo de conexão entre obrigação para prevenir bens são as contribuições de condomínio as conhecidas taxas condominiais essas taxas nascem ligadas a unidade condominial que eles de origem o apartamento via de regra que lhes deu origem a uma segunda característica das obrigações propter Rem é que ela seriam obrigações e são transmitidas automaticamente com alienação do bem se o proprietário vende aquele bem ou ali e nesse bem de qualquer outro modo o novo proprietário adquirente passa automaticamente a ser devedor de obrigação propter Rem ele assume o

passivo obrigacional deixado pelo alienante é o que se denomina e de caráter ambulatório das obrigações propter Rem e a terceira característica das obrigações propter Rem seria o chamado o Bruno liberatório o devedor de obrigação própria inteiro e a faculdade de renunciar a propriedade do bem para poder se sentar do dever de pagar aquela obrigação se o devedor se ele não quiser pagar obrigação propter Rem se ele quisesse zunera dela basta que ele vivia num se a propriedade da coisa Ah pois bem as chamadas obrigações para prevenção assunto bastante comum nos manuais e nos tribunais brasileiros

a gás Nascimento tão comum que nós chegamos a pensar que existe um assunto consenso no Brasil sobre esse tema nós damos por certo que todo mundo sabe o que sejam as obrigações propter Rem e todo mundo sabe quais são as regras aplicáveis para o regime das obrigações propter Rem e também sabemos perfeitamente quais obrigações podem ser qualificadas como próprio reino só que basta olharmos rapidamente nos manuais brasileiros para voltar aqui na maioria dos casos as explicações sobre as obrigações para tem são muito pouco elucidativas e os autores tendem a não concordar sobre aspectos fundamentais desse

tema é um exemplo de um ponto de discordância é quais são as obrigações que podem ser qualificadas como procter em quais são as obrigações podem existentes no ordenamento jurídico brasileiro essa lista varia enormemente de autor para autor a única obrigação que é sempre mencionada como sendo o próprio em é justamente a taxa condominial mas para Além disso não há nenhum consenso na literatura sobre quais obrigações são próprio em alguns autores por exemplo afirmam que os deveres de vizinhança e as limitações impostas pelas normas de condomínio teriam natureza de obrigação propter Rem ou dos autores citam

que as obrigações do proprietário dos dois proprietários de terrenos vizinhos de terrenos confinantes de concorrer para demarcação dos limites do seu terreno e pra tatuagem da divisória Entre esses dois terrenos seria uma obrigação de natureza propter Rem os autores mencionam a obrigação do proprietário de indenizar as benfeitorias que foram realizadas pelo possuidor ou então a obrigação de indenizar o sujeito que construiu ou e semeou no seu terreno onde os autores falam ainda da obrigação do proprietário de indenizar o descobridor pelas despesas que ele incorreu com a manutenção e com o transporte da coisa achada ainda

por cima temos o outros exemplos a espaços na legislação como é o caso dos impostos territoriais como IPTU e ITR e por fim os deveres ambientais que são frequentemente tratados como hipótese de obrigação propter Rem vejam que esse rolo é bastante extenso são inúmeras hipóteses de obrigações que já foram qualificadas por algum autor como própria rei o problema é que não há concordância sobre esse Hall cada autor menciona obrigações diferentes E para piorar eu já me é capaz de encontrar na literatura um autor que ofereça um critério seguro um critério claro que permita identificar com

segurança quais obrigações são própria ren e quais não são e vejam essa confusão na verdade ela não é culpa da doutrina com problema na verdade é da própria legislação brasileira é só existe um caso em que a lei declara que uma determinada obrigação tem natureza propter Rem que é o caso dos deveres ambientais o código florestal expressamente afirma que eles têm natureza real mas para Além Deste exemplo não existe nenhuma outra hipótese em que a legislação expressamente prevê veja que essa ou com aquela obrigação tem a natureza próprio jeito Oi e essa Aliás não é

a única omissão da lei brasileira também não há lugar algum da nossa legislação um regime jurídico das obrigações propter Rem procurem no código civil por exemplo vocês vão encontrar regras sobre obrigações solidárias sobre obrigações indivisíveis sobre obrigações de dar obrigações de fazer obrigações de não fazer mas vocês não vão encontrar nada sobre as obrigações para terra em não existe nenhuma regra sobre essa categoria obrigacional E Vejam a omissão do nosso código não é fortuita não é que o legislador se esqueceu da obrigação propter Rem Na verdade essa omissão é fruto de uma escolha consciente dos

nossos dois grandes purificadores nos dois importantes juristas aqui devemos O Código Civil brasileiro que são Clóvis Beviláqua e Teixeira de Freitas O Clóvis quanto Teixeira de Freitas eram radicalmente contrários à ideia de obrigação própria e tangos consideravam que a expressão obrigação própria enfim seria um erro conceitual Clóvis Beviláqua deixou isso muito Claro no seu um anual sobre direito das obrigações e o Teixeira de Freitas foi até mais longe ele colocou esse fato no esboço no seu projeto de Código Civil alguns esboços é o projeto que nunca chegou a ser concluída então um pouco adotado mas

do esboço havia um artigo que expressamente declarava que não há obrigações correspondentes a direitos reais tratava-se aí do artigo 868 do esboço Esse silêncio com relação às obrigações propter Rem permanece até os dias de hoje no código civil de 2002 até em razão aí da pouca inventividade da equipe que formulou o novo diploma civil e o corrigir em razão dessa missão mesmo as duas principais características que normalmente se atribui as obrigações propter Rem quais sejam o abandono liberatório e ambulatory dade essas duas características não são verdadeiras elas não são verificáveis as obrigações que comumente qualificamos

Como o próprio em nem sempre ostentam essas duas características vamos começar analisando o caso do abandono liberatório e como já vimos consiste no direito do devedor de uma obrigação propter Rem de se exime do pagamento da obrigação renunciando a propriedade da coisa é bem no código civil de 2002 essa faculdade de renúncia liberatória só é regulada em duas hipóteses bastante bastante específicas primeiro lugar no artigo 1479 e afirma que o adquirente de imóvel hipotecado pode se exonerar da hipoteca abandonando o imóvel aos credores refletir comprar um imóvel sobre o qual pesa hipoteca ele pode se

livrar da hipoteca entregando imóvel com os credores e a segunda hipótese em que há a possibilidade de abandono liberatório e exige respeito ao regime da descoberta quando alguém encontra um bem perdido e devolve-se bem ao seu legítimo proprietário o descobridor já como código chama o indivíduo que encontrou esse bem tem direito a uma indenização pelas despesas concorreu com uma coisa e tem também direito a uma recompensa de pelo menos cinco por cento do valor da coisa contudo se o proprietário não quiser arcar com esses custos um artigo 1314 do Código Civil da ele a possibilidade

de abandonar a coisa para se eximir do pagamento pois fora dessas duas hipóteses não há referência no código ao abandono liberatório e notem que não há possibilidade abandono liberatório nem mesmo nos casos de dívidas de condomínio que são consideradas aí pela doutrina como obrigação propter Rem por Excelência Aliás a lei 4.591 de 64 e regulava o condomínio edilício expressamente previa no seu artigo 12 parágrafo quinto que a renúncia do condômino a sua propriedade não o exime a de pagar as despesas de condomínio quanto ao condomínio tradicional o artigo 1316 do Código Civil de 2002 até

afirma que o condômino pode renunciar à sua cota do condomínio para não pagar as o Márcio próprio artigo afirma mais à frente que essa renúncia só terá efeito liberatório se os demais condôminos concordarem em assumir a cota e quitar as despesas do renunciante ou seja não basta o abandono para se liberar da dívida é preciso anuência de alguns dos condôminos que vão assumir aquela Dívida portanto Vejam o abandono liberatório não é uma característica de todas as obrigações qualificadas pela doutrina como próprio em e mesma ambulatoriedade que a considerada por muitos autores como principal elemento das

obrigações propter Rem mesmo ela não está presente em todas as obrigações e são qualificadas como tal Vejam a ideia de que o adquirente de um bem assumir as obrigações propter Rem deixadas pelo alienante que ele assumiu o passivo obrigacional Dante o horário só é prevista pela legislação em três casos no primeiro deles nas despesas de condomínio nos condomínios edilícios apenas o antigo 1345 expressamente que levei aí que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio inclusive multas e juros moratórios ou seja aqui o adquirente expressamente responde pelas dívidas do alienante

Depois ainda menciona a legislação no caso dos deveres ambientais a vários dispositivos do Código Florestal que afirmam que o adquirente de um imóvel é responsável pelo passivo ambiental deixado pelo antigo proprietário e tu está no artigo 2º parágrafo 2º do artigo 7º parágrafo 2º e no artigo 66 parágrafo 1º do Código Florestal e por fim também existe essa previsão do e são dádivas da pelo adquirente no caso dos tributos territoriais novamente o IPTU eo ITR mais fora dessas hipóteses não existe nenhum dispositivo legal que permita que a gente conclua que o adquirente de um imóvel

assume qualquer tipo de dívida deixada pelo antigo proprietário ainda um outro problema com relação ambulatoriedade a doutrina normalmente afirma que a alienação do bem implica a transmissão da obrigação propter Rem a obrigação que pesava sobre o antigo proprietário é automaticamente transmitida ao adquirente pois bem se essa afirmação fosse verdade isso significaria que o antigo proprietário que o alienante ficaria automaticamente liberado do pagamento da dívida então algo ali no bem a dívida passa a ser do adquirente o meu mais dele ali a noite só que vejam que essa regra traria resultados bastante inconveniente em várias situações

vejam complicado seria aplicar essa ambulatoriedade aos deveres ambientais o proprietário poderia então desrespeitar as normas ambientais podia poluir o solo desmatamento de vegetação nativa enfim cometer diversos ilícitos ambientais e depois bastaria que ele alienação imóvel para ficar isento do dever de reparar os danos ambientais que lhe causou quem responderia seria o adquirente isso seria o evidentemente uma forma de burlar as normas de proteção do meio ambiente tem um enorme incentivo ao desrespeito à legislação ambiental não por acaso por meio de uma súmula a súmula 623 o STJ pacificou o entendimento de que nesse caso o

antigo proprietário continua responsável pelas violações ambientais que cometeu ele Continuará a responder pelo dano ambiental que causa e ele responderá por essas violações conjuntamente um novo proprietário esse mesmo entendimento já era aplicado há muito tempo pelo STJ nos casos de dívida de condomínio a várias situações em que o STJ afirmou que caso o apartamento sobre o cal Pezão dívidas de condomínio que seja alienado o adquirente do imóvel passa a responder pela dívida mas o alienante nem por isso estará liberado o antigo proprietário entende o STJ continua responsável pelos débitos que deixou atrasar isso foi decidido

por exemplo no recurso especial 138 1389 de 1998 ou seja não há verdadeira ambulatoriedade nesses dois casos Por que não se trata propriamente de uma transmissão de uma obrigação a obrigação não foi transmitida porque o antigo proprietário afinal de contas é uma responder por ela o que nós temos Na verdade é um acréscimo o acréscimo de um devedor solidário o novo proprietário do imóvel irá responder solidariamente pelo passivo ambiental ou pelas dívidas de condomínio em atraso em conjunto com o alienante em resumo fica bastante Claro a partir de todas as questões que não existe no

ordenamento jurídico brasileiro uma categoria um conceito de obrigação propter Rem nós vejam Nós não sabemos que as coisas básicas sobre esse conceito Nós não sabemos qual o regime jurídico aplicável a esse tipo de obrigação e Nós não sabemos nem mesmo quais obrigações podem ser qualificadas como própria ren a legislação nada diz sobre esses temas o que existe na verdade é uma série de obrigações dispersas no ordenamento jurídico que são reguladas por regras especiais nós temos por exemplo sobre O que são regulados por normas próprias nós temos por outro lado as obrigações ambientais e também são

regulados por nova por regras próprias temos os deveres de Vizinhança envie aqui também tem um regime jurídico próprio essas obrigações por vezes são agrupados pela doutrina sobre a denominação um tanto em precisa um tanto misteriosa de obrigação propter Rem só que isto deveria ser evitado porque porque essas obrigações não tem nada incomum umas com as outras outras não existe um regime jurídico Unificado capaz de dar um sentido comum a todas essas obrigações o melhor seria então deixar de lado a expressão obrigação propter Rem nós temos de parar de tratar como se essas obrigações pertencem aí

ao mesmo conceito que na verdade não existe no nosso ordenamento pois bem E com isso terminamos e hoje e faço aqui os pedidos de praxe se você gostou do vídeo deixe o seu like e subscrevam o canal da RDC Muito obrigado pela atenção E aí [Música]