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ar mais uma live. Sejam todos bem-vindos hoje para mais uma live, hoje, terça-feira e vamos falar sobre o quê? O quê? Então, quero primeiramente dar as boas-vindas a todos vocês. Vamos lá, todo mundo preparado? Hoje muito conhecimento. Aproveitar compartilhar essa live com monte, com todas as pessoas. Vamos lá, vamos fazer o seguinte. Você que tá aqui no YouTube, já faz o seguinte, já vou dar uns recados já de cá, já se inscreve aqui, caso você ainda não está inscrito no canal, dá um like nessa live pra gente poder distribuir pro máximo de pessoas. E para

você que tá no Instagram também, compartilha, mande pro máximo de pessoas, chame todo mundo hoje pra nossa live. E hoje a gente vai falar só, olha aqui, ó, os quais os principais riscos do loteamento e como evitá-los. como evitar esses riscos? Como não passar por isso? Então bora lá chamar o máximo de pessoas compartilhar essa live. Para quem não me conhece, meu nome é Pedro Germano, sou incorporador, né? Antes de ingressar nesse mundo digital, já sou incorporador. Estuvo no mercado há 10 anos e há 7 anos atuo exatamente como dono de uma incorporadora germana Empreendimentos,

né? e ensino a vocês exatamente o passo a passo de como ingressar no mercado mais seguro e rentável do mundo, o mercado de parcelamento saulo, mercado esse que transformou a minha vida e hoje já temos mais de 61 milhões de met quadrados em empreendimentos, prontos em execução. Então fique ligado aqui comigo, porque aqui eu te mostro exatamente o meu dia a dia, o mercado de parcelamento, mercado esse que vai gerar para você a liberdade financeira geográfica e mais tempo para viver a vida, que para mim é o mais importante. Espero que para você também. Juarez,

turma 4. Caraca, o Joarez turma 4 lá tá aqui. Seja bem-vindo, Jois. Olha, meu aluno, turma 4, já estamos aí na turma 15, 11 turma atrás. Seja bem-vindo, de Marco Juarez tá aqui, Romão tá aqui, né? Aí, turma nove tava aqui comigo, né? Hoje tínhamos reuniões, né? Então, turma nove tava aqui. Elon, todo mundo aí, Dírio Tristão, Júlio César, sejam todos bem-vindos. Stepanie também tava lá comigo, né? Hoje foi dia de oficina lá na mentoria. Valmir, turma 12. E vamos lá. Tem aqui o o André, turma 16, aluno novo. Andreia também, todo mundo chegando. Tobias,

sejam todos bem-vindos para essa live. E hoje a gente vai falar sobre os riscos, né, de um loteamento. Quais são os principais riscos? Isso é muito importante, pessoal. Isso é muito importante. Por quê? Porque a gente começa a entender que eu sempre falo, eu nunca gosto de falar do problema, sempre falo de descrições. A internet tá ruim aí, pessoal? Tá, tá boa a internet, tá boa a transmissão para você? Eu tô acompanhando aqui pelo Instagram, tô vendo que está funcionando muito bem. No YouTube também tô informando que está muito bem. De repente, se o Geraldo

sair, voltar, de repente dá uma atualização, melhora, tá? Então sair, voltar de repente melhora, mas não deixa de voltar, tá? Ednei turma 5 aí também da mentoria chegando 100% que o Ednei tá falando que a tá a transmissão, a Cláudia também falou que a transmissão tá tá boa, não muito boa, falou que tá boa, né? Então vamos lá. Eu sempre as pessoas me questionam: "Pedro, quais são os principais riscos do loteamento?" Eu digo que o conhecimento faz com que você não entre, não tenha o principal risco do seu loteamento, né? entender o processo do parcelamento

da melhor forma, o que pode, o que não pode fazer e entender também toda a parte burocrática desse processo, como é desenvolvido o parcelamento, quais são os itens que eu tenho que analisar para que eu não venha ter problema. E o que eu trago aqui hoje para vocês, exatamente os principais riscos que eu vir exatamente durante esses 10 anos no mercado de parcelamento solo. Itens no qual eu vejo foram situações de detalhes que fizeram com que o empreendimento perdesse o time, o incorporador perdesse dinheiro, no qual tempo é dinheiro e o dinheiro investido também ali

naquele processo ou ter que indenizar processos por terem feito de forma errada, sem ter o conhecimento do processo, sem ter o acompanhamento do processo. Então eu peço para vocês que vocês anotem. Vou colocar exatamente aqui sete pontos importantes e cada ponto desse eu vou dar pelo menos três exemplos no qual vão fazer com que vocês prestem atenção ao realizar o seu parcelamento solo de forma segura, rentável, investir no mínimo possível. Então, anotem tudo que eu vou falar aqui hoje, porque isso aqui já aconteceu em empresas no qual empresas no qual atuei e que eu prestei

serviço também, então eu não quero que isso aconteça e também empresa no qual eu tive conhecimento conversando com o incorporador. Então, eu não quero que isso aconteça, por isso estou trazendo isso aqui a vocês. Então, para quem tá aqui no Instagram, já vou falando, compartilhe e curta essa live. Manda foguetinho, vamos compartilhar, vamos conversar bastante. E quem tá no YouTube também, você vai fazer pergunta, a gente vai abrir para perguntas e respostas. Vocês podem fazer perguntas que eu vou estar respondendo aqui, mas já dá um like nesta live para que ela fique registrada e chegue

ao máximo de pessoas, certo? E quem ainda não se inscreveu no canal, se inscreva aqui no YouTube para toda vez que eu estiver ao vivo você também receber informações do conteúdo que eu estou trazendo, certo? Então, bora lá. Deixa eu pegar aqui e vamos começar essa live. E qual é o primeiro risco desse processo? Ah, e você que tá no Instagram, faz o seguinte, escreve Elite aqui, escreve Elite aqui, tá? escreve, porque esse é exatamente o passo para você quer ter a oportunidade, quer ter a oportunidade aqui, ó, quer ter a oportunidade de de traçar

exatamente como ingressar nesse mercado da melhor forma, segura, rentar, investir no mesmo possível, aonde você tem uma sessão estratégica com especialista do meu time. Então, escreve elite que eu vou disponibilizar uma sessão estratégia para os primeiros aqui se que se inscreverem elite. Então, escreve elite para marcarem uma sessão estratégica com um especialista do meu time, onde ele vai te mostrar exatamente o passo para você caminhar no mercado de parcelamento de solo, certo? Então, bora lá. Primeiro risco, risco jurídico. Anotem aí, risco jurídico. E olha, jurídico pode impactar em vários setores dentro do processo de parcelamento

solo. Primeira coisa, a documentação da Gleba. Anotem, quem tá no YouTube, escreve Elite lá no Instagram, fazendo um favor, tá? lá no Instagram você vai conseguir ser direcionado exatamente paraa minha equipe. Então, quem tá aqui no YouTube depois vai lá no Instagram e escreve Elite, porque lá você vai receber exatamente a orientação, vai sair direcionado paraa minha equipe. Então eles não têm conselho em contato aqui pelo YouTube, então tem que ser lá no Instagram, tá? Cláudia Dorival, José Carlos, Monumental Construções. Depois vão lá no YouTube e no Instagram, escrevem elite em qualquer lugar que eles

vão atender vocês, certo? Então bora aqui. Risco jurídico. A gente vai falar sobre documentação da gleba. Irregularidades na documentação da GLEBA. Vocês sabiam que dependendo o que a gente tem no documento da GLEBA, elas podem exatamente trazer um problema para nós? Primeiro exemplo, crime ambiental. Se, só para vocês terem ideia, o crime ambiental, se ali teve um problema ambiental, a, eh, de um desmatamento ou atingiu uma app, aquela propriedade, o dono daquela área, não fica no CPF do proprietário, fica exatamente na matrícula da área, mas na grande maioria das vezes não fica registrado na matrícula.

Mas Pedro, como que eu vou saber disso? Sabe como você sabe disso? Exatamente. Buscando informações sobre a matrícula em Secretaria de Meio Ambiente, Municipal e Estadual. Se lá você encontrar algo, algum prdio, alguma, alguma situação, uma notificação por questões ambientais, busque exatamente depois o Ministério Público, neste caso, terá que ter um advogado. Por ali ao você verificar esse problema, você entrando numa sociedade, essa área integralizando dentro de uma SPE, automaticamente você vai fazer parte do problema e responderá pel aquele crime ambiental. Então, analisar a documentação é importantíssimo, tá? Para que você não entre no problema.

Mas, Pedro, vale a pena, eu preciso fazer o parcelamento. Então, existe um outro documento no qual é um um pré-contrato aonde ele informa exatamente o que tem que ser regularizado, mas que ali já está afirmado uma parceria, só que só dará continuidade assim que concluir esse problema. Nesse primeiro momento você não consta, não aparece você em nada. Então o problema fica no proprietário, você resolve o problema e isso pode ser compensado por uma porcentagem maior da sociedade, porque você acaba sanando um problema na vida dele. Então analisar, bala Rildo, a Rildo me chama de guru,

minha esposa fica ai me chama você de guru. Falei: "Ei, chamou, chamou". É, né? Rildo, Rildo Nalberto, então você olhar essa questão dessa documentação. A outra questão que muita gente acaba não analisando é pegar a matrícula e ao ver ela já vai lá e fecha a parceria, mas não vê se ela ali está atualizada. Por quê? pode acontecer, por ser matrículas mais antigas, de áreas vizinhas está sobreposta à área do empreendimento. Isso acaba tardando o processo do seu parcelamento de solo, de você iniciar o processo, porque vai ter que existir uma readequação, uma retificação da

matrícula. Georreferenciamento. E falando de georreferenciamento, todas as matrículas, todas as propriedades rurais a partir desse ano, terão que ser georreferenciadas. Então, até o fim aí do mês do ano, não sei se é novembro, outubro, é a obrigação de todas as áreas eh rurais ter o seu referenciamento. Isso vai acabar deixando de existir esse problema de área sobreposta à outra, tá? Então, verificar a documentação, verificar as áreas vizinhas para ver se elas não estão sobrepostas. A outra questão é o CAR. Ah, eu olhei a área rural, não tem car. Beleza? Se você for fazer um empreendimento

urbano e descaracterizar a área e o município permite a descaracterização, não precisa fazer o carro, é só solicitar descaracterização. Mas se for aplicar o processo de questões ambienta eh loteamento rural para fazer estratégia, levar energia, você precisa do cargo e se você não fizer, não tiver ele, você não consegue dar sequência nesse processo. O que eu verifico exatamente a documentação. E isso pode est atrapalhado exatamente ao seu prazo de parceria. O prazo esse que você fala: "Olha, em tanto tempo a minha parceria, né, em tanto tempo eu vou iniciar o processo e você não inicia".

Por quê? Porque existem pendências na documentação e isso pode gerar uma má credibilidade para você no mercado, tá? A falta, segundo item, riscos jurídicos, a falta de aprovação legal. Um loteamento é lançado e e lançado com publicidade de vendas antecipadas. Então vou lá, lanço empreendimento, informo nas redes sociais, faço outdor tudinho, mas não tem aprovação final ou até mesmo nem registro do cartório, né? Aí o que que acontece? automaticamente vai sofrer penalidades. Uma delas, o CRE vai informar que o seu empreendimento não tem o R, não está informado nos seus anúncios o R ali do

registro da aprovação do seu empreendimento. O que acontece posteriormente a isso? Tá aqui o Sodom Pires, turma 11, o Ministério Público é acionado e até mesmo os corretores que ali comercializaram esses lotes também podem correr o risco de perder o cresce. Olha só, você pode soferir o bloqueio do empreendimento. O seu empreendimento pode ser classificado como clandestino. Na verdade, se você já deu andada no município tudinho, no processo ainda volta a aprovação, ele está irregular, mas a gente não pode comercializar ele. Só podemos comercializar em que momento o seu empreendimento? Após o registro junto ao

cartório de móveis, de registro de imóveis. Após isso aí eu tenho registro. Aí eu vou fazer o quê? Exatamente. Descrever esse R nos na matrícula, né? No Vou descrever esse R exatamente nos anúncios. Então, coloco lá. Ah, Pedro, mas eu tenho que escrever todos. Você pode escrever exatamente o R da matrícula mãe e depois vai descrevendo ou de um outro lote. Você vai descrever isso ali nos anúncios. É importante, tem que constar isso. E você não pode, lembrando, comercializar antes do registro do seu empreendimento, senão o Ministério Público vai lá, embarga o empreendimento e os

compradores entram na justiça, automaticamente, o que que vai acontecer? Você vai ter queizar cada comprador desse processo, dessas vendas. E ainda digo mais, você vai denizar não só entregando todo o valor que ele pagou, mas com multa e danos morais. Então você acaba entregando, devolvendo dinheiro até mais do que foi entregue para você, que foi pago para você. Então não deixe isso acontecer. Além disso, responde por crime cível, venda de empreendimento não aprovado, causa exteronatária. Então tem crime aí também. Então, tomar esse cuidado sem momentos, tem etapas. Provou, registrou. Agora eu posso vender após o

registro, após ter documento, tá? Que mais? Eh, problemas com, opa, venda antecipada irregular. Contamos o mesmo processo, a documentação, a empresa começa a vender os lotes via contrato de gaveta. mesmo processo do anterior, antes da aprovação, gerando risco de nulidade. O primeiro vai riscar o risco de nulidade e perda de confiança no mercado e processos dos consumidores. Novamente vai ter que indenizar os compradores e isso, o que você recebeu não vai cobrir exatamente as os custos com isso. E aí, como fica exatamente as obras, outros processos que você acaba utilizando esse dinheiro? E se você

gastou esse dinheiro, como que fica para indenizar essas pessoas? Então tem que tomar cuidado com isso. Existe um momento certo de venda, existe um momento certo de anunciar seu empreendimento. Ah, Pedro, mas para investidor é outro processo, é outro documento, não é o contrato de compra e promessa de compra e venda do lote. Tem que saber encaixar qual é o documento certo ali naquele momento para gerar confiança e credibilidade no mercado. Uma credibilidade queimada gera o quê? eh, gera perda de negócio e negócio que eu falo, até mesmo de oportunidade de novos empreendimentos. Então, se

queima no mercado, fica travado, fica registrado isso. Outra questão, vamos lá. Problemas com o Ministério Público. E ah, se você cometer algum desses problemas, só tirando primeiro a documentação da área, todos os outros você vai ter problema com o Ministério Público, tá? E qual que é um loteamento? Avança sobre a área de app. Já vi isso acontecer, tá? Na verdade, participei disso, de uma regularização dentro da empresa no qual eu trabalhava. Eu cheguei exatamente neste momento. O trator não foi o planejamento do mundo, mas o o maquinista ao fazer a curva da da patrol, ele

passa em cima da PP e acaba comendo a PP com a máquina. Não tinha árvores, mas tinha vegetação e ela estava sinalizada. Tá? Por isso que é importante ter alguém acompanhando esse processo de máquina para que ele não passe. Deixe sempre atento, sinalizado para que ele não avance, tá? O que acontece, né? A sem o devido licenciamento ambiental, tá? Então acontece também da outra forma. Eu vou lá e faço o empreendimento fechado na beira do rio, vou fazer exatamente um acesso ao rio. Você licenciou isso? Não licenciei. Então intervio uma PP. Qual que é o

outro problema? Eu vou lá e faço a minha drenagem, só que eu não licenciei que eu ia jogar a drenagem dentro daquele córreo. E como que eu chego aquele tubo até o código? Tenho que intervir a PP. Mais um problema com o Ministério Público. E isso é um crime. Você responde por um crime cível, então vai responder por um crime, pode ser preso, corre o risco, né? Mas que vai acontecer com você? O MP entra uma ação civil pública exigindo a recuperação da área e indenização ambiental, tá? Então você vai recuperar, vai responder por um

crime cívio e vai exatamente ter que indenizar, vai ter que indenizar por um crime ambiental. Vai ter que ter uma indenização por crime ambiental. E indenização por crime ambiental, posso falar para vocês? é difícil porque ele vai colocar todo o histórico, quanto tempo a demora para recuperar aquela PP. Então você vai ter que fazer tudo isso, a compensação, você vai ter que acompanhar esse processo e isso fica registrado lá dentro. Tem como driblar o zoneamento zona de interesse, eh, zona de turismo localizado está em uma área urbana. Vamos lá. Se ali eh, Lopes, sei Lopes,

se ali dentro você tá ali o zoneamento como interesse turístico, zona de interesse turístico, isso é um processo no qual e é uma oportunidade para você. Por a zona de interesse turístico, ela vai trazer para você uma oportunidade, exatamente, de você trazer um empreendimento fechado, tá? Então, para que que você vai derar? Só se o estudo de mercado mostrou que não cabe o empreendimento fechado. Mas quando a gente faz um plano diretor, a gente identifica que esses empreendimentos de zona turística é exatamente voltado não só pro público da região, mas para público de outros municípios,

tá? Então o estudo de viabilidade ele vai te mostrar exatamente esse processo. Ah, Pedro, mas tem como eu trocar o zoneamento de um município de industrial para residencial? Sim. mostra exatamente porque você está transferindo, você está trocando esse zoneamento. Então, mostra exatamente isso. Ah, estou trocando zoneamento porque aqui a indústria não vai vir, já tem uma demanda, já tem um lote sobrandos aqui e não tá sendo eh desenvolvido nada na parte industrial. Então eu tro trago e faço assim e necessita através da pesquisa residências. Aí você consegue trocar, mas não troca de uma forma simples.

Você tem que ir paraa Câmara de Vereadores, motiva o município, município, motiva a Câmara de Vereadores e lá faz a troca exatamente do seu zoneamento. Mas se você tem uma zona turística, e eu adoro essa questão da zona turística, porque ela me traz exatamente um público, não só da região, mas um público de municípios em tornos para esse empreendimento, porque acabam me trazendo empreendimentos que valorizam muito por serem fechados e ali, por ser uma região turística, ele torna atrativo por mais de um município. Referenciamento prazo para a legalizar até 20 de novembro. Obrigado, Marcos César.

Então tava até certo aí colocar aí até novembro, tá? Eh, Diodet Turma, fala Diodet Turma 14. Deixa eu ver aqui, tem uma pergunta aqui no Instagram. Estou com uma área de 5 haar, aprendi muito somente com as lives. Assisti e assim que fechar o contrato, pretendo entrar no curso. Vamos lá, Juliano, não espera não, cara. Faz o seguinte, escreve no direct aqui, escreve aqui, minha equipe vai entrar em contato contigo. De repente, o que você precisa, exatamente, ter informações para gerar segurança, exatamente com o seu parceiro ternista. Não deixe aí você, ah, vou ficar esperando

fechar o contrato para dar para dar prosseguimento. Não, entra agora, busca mais conhecimento, vai gerar mais credibilidade, você vai tirar todas as dúvidas dele, tá? Eu tenho uma área rural para urbana de 3.6 ha, turismo rural, eh, aurânia. Isso é interessantíssimo. Vou falar assim, ó. 3.6 alqueires. Eu fiz meu primeiro empreendimento, exatamente numa área de 8 ha me proporcionou para mim R$ 20.000. Eram três sócios, 20.000 para cada um, tá? São áreas interessantíssimas quando a gente coloca na parte de turismo, tá? Eh, proibí, comercialização de lotes cacionados. Vamos lá. O mercado ignora essa regra. Quais

os riscos? Vamos lá. Ótima pergunta. Entra exatamente na questão de riscos jurídicos, tá? Ao ser calucionar os lotes, aqueles lotes são dados como garantia à prefeitura, tá? Para você desenvolver o parcelamento só. Conforme você vai entregando o seu empreendimento, entregando a infraestrutura, o município ele vai liberando os lotes como uma medição de obra, tá? E aí você vai liberando os lotes. Você pode vender os lotes calcionados, ah, vai fazer um contrato de gaveta, vou deixar ali, beleza? E se der um problema? Para morrer basta tá vivo. Então aquilo que é calcionado, ele está protegido, até

mesmo registrado no pé da matrícula, que aquele lote está calcionado como garantia da conclusão do empreendimento X. E isso será liberado após recibo ou autorização do município. Acabou. Se você vender algo que está assegurado ao poder público, você está atuando como parte estilonatária. Que que acontece? Se isso for descoberto pelo Ministério Público, pelo poder público do município, automaticamente vão bloquear o seu empreendimento. Então, acredito que ninguém queira correr por isso. Mercado vende, muita gente vende, tá? Mas isso pode gerar um problema muito grave para você. Até mesmo quando a gente faz a estudabilidade, a gente

já separa esse calcionamento. Como por exemplo, ontem nós tivemos uma reunião com um um um mentorado e ele mostrou exatamente que o município existe 50% de calçonamento. Mesmo assim se tornou viável empreendimento, mas a gente colocou que esses lotes serão liberados ao tempo do processo, tá? Você adota o seguro garantia no lugar do calcionamento? Você a gente pode adotar. Eu nunca utilizei exatamente porque, Guilherme, eu sempre utilizo exatamente dessa margem de calcionamento para desenvolver o parcelamento de solo. É o mais barato para nós, entendeu? é o mais barato dos processos, porque o seguro garantia eu

tenho que pagar esse valor e o custo da obra geralmente não é muito pequeno, é sempre elevado. Então o vou aumentar com mais um custo de um seguro para ter ali. Então se eu fizer o estudo analisando exatamente que o calciamento vai ser de x% e isso se torna viável fazer o empreendimento, por que não? Aí eu desenvolvo o meu parcelamento economío de lotes a calção de de lotes pela prefeitura. Sérgio, tem um município que ele acabou fazendo essa questão de solicitar o calcionamento. Até mesmo foi orientado ao aluno que o condomínio de lotes ou

de list são empreendimentos particulares e o município ele não é responsável pela execução das obras, pelas pelas questões de implantação do empreendimento. Então não existe a obrigação de caucionamento, certo? Então, acabou que o município liberou isso por entender ali dessa forma. Tem algumas oportunidades para fazer parceria, mas penso ser prematuro. Eu me precomprometo, pois ainda não tenho conhecimento suficiente e posso colocar tudo em risco. José, isso se você é aluno, se você pegar exatamente módulos 1, 2, 3, você já consegue fechar a parceria, tá? Posteriormente você vai vendo que vai até o módulo 7, fala

exatamente da questão do parceiro, como você demonstra isso, como você apresenta isso. Então, aos poucos, o próprio curso, ele vai demonstrando o passo a passo de como você vai fazendo, você fecha a parceria, gerando a segurança, contrato, toda essa parte de documentação. Pedro, você me inspirou tanto que além de seguir neste mercado, estou produzindo um livro sobre o assunto. Caramba, que legal, né, Kenia? E busquei mais informações além de uma visão jurídica. Sou advogada. Obrigado, Kenan. E ó, depois que você fizer o livro, manda para mim, tá? Eu compro, eu compro. Eu prometo que eu

compro, mas me manda para eu falar assim: "Olha, Pedro, tá aqui o livro que eu falei para você. Será um prazer, tá, ler exatamente o conteúdo que você tá escrevendo. Comecei as aulas de semana, fui comentar com um parceiro e surgiu uma área de turismo. Pesca, preciso de um help para perder a não perder a oportunidade, Diamond, entra em contato lá nas dúvidas no curso ou comigo aqui no Instagram que eu já dou uma olhada lá. E aí você foi no Instagram, escreve Elite, cara. Escreve Elite lá. Você vi que vai ter uma oportunidade para

você. Você pode ter uma análise exatamente com um especialista do meu time, onde ele vai mostrar o caminho que você tem que percorrer exatamente para resolver e fazer seu empreendimento de forma segura. Se o ternista autorizar a fazer o estudo da área dele, qual o custo vou ter inicial para poder passar as informações? Pois corre o risco dele não achar viável e desistir do processo. Sou aluno o Valentim turma 16. Vamos lá, Valentinho. Primeira coisa, você tem um um documento que é a carta de intenção que você pode segurar o seu a essa análise. Qual

o custo que você vai ter? Primeira coisa, vamos olhar na documentação. Cara, a gente tá no nível dois ainda. Já foram aí exatamente quanto tempo? De quase meia hora. A só respondi o primeiro item ali de risco. Tem um risco dois ainda. Vamos lá. Vamos lá. Me ajudem. Quando eu falo pr os alunos, me ajudem a te ajudar. Então, que que você vai fazer? Primeira coisa, para você fazer a análise da área, Valetim, a gente vai buscar mercado. Primeiro, legislação do município, lei de parcelamento de solo e zoneamento do município para saber se ali eu

posso realizar um parcelamento de solo e o que eu posso realizar e como eu posso realizar. Então eu sei se ali o posso loteamento com domínio e tal, tal. Beleza? Depois eu vou entender ali a documentação da área. A área tá OK, não tá sobreposta, tá tudo certo? Não tem crime ambiental, tá livre? OK. sigo adiante. Depois eu vou ver o mercado, como que o mercado tá trabalhando, entender as vendas do metro quadrado na região. E aí eu começo a desenvolver o meu empreendimento, sabendo o que pode ser feito, como pode ser feito. E aí

eu tenho como mostrar uma proposta para ele, entendeu? Aí sim, quanto que você gasta nisso? alguns minutos, algumas horas do seu dia para desenvolver tudo isso, indo à prefeitura ou ligando na prefeitura, consultando as matrículas, né, vendo se não tem nenhum problema, entendendo a legislação e estudando o mercado. Então, não existe um investimento, de repente, o investimento que você vai ter financeiramente é a emissão da matrícula atualizada da área, tá? E apenas isso, o restante você consegue fazer sem investir. Sim, vai investir o bem mais precioso que é seu tempo, mas ele não sai do

seu bolso e com o passar do tempo, fechando essa parceria, ela retorna com a multiplicação muito alta, tá? Estou com terreno 124 ha uma região com muito fluxo turismo. Ol, seu Geraldo, seu Geraldo. Bora, seu Geraldo, fazer isso acontecer. Então, vamos lá. Riscos ambientais, item dois, tá? São seis. Então, estamos no risco dois, tá? Área com app ou nascente. Vamos lá. Após o início das obras, técnicos ambientais identificam uma nascente não mapeada. exige o recu de dezenas de lotes que invbializam a parte do projeto. Isso acontece? Já aconteceu. Outra situação que aconteceu, que eu já

vi o empreendimento parar, foi exatamente o terrenista escondeu e o incorporador não foi buscar informações. O ternista escondeu com vários materiais o poço. Então tinha um cano lá e o ternista foi lá e escondeu com vários materiais de obra e não aparecia esse poço. Aí o incorporador foi lá, fez o levantamento, o pessoal ambiental acreditou que no no ternisto tinha falado. E isso é a nossa função. Nós em Corporadores temos que investigar tudo. E aí aconteceu que veio exatamente a CTESB, São Paulo. Veio lá, foram fiscalizar a parte ambiental e encontraram o poço. Os caras

não pensaram duas vezes, interditaram o processo, pediram para readequar o processo e aí foi tempo. E aí entrou numa questão de análise muito detalhada em tudo, porque depois de uma fal de perda de confiança, que você acaba perdendo a confiança com o órgão, o órgão foi criterioso em todos os itens. Então a gente não pode deixar isso acontecer. Controu o poço. Ah, tem uma nascente, marque informe. Ah, o poço não está homologado. Homologa. Perca esse tempo para depois dar o passo adiante, que é o licenciamento ambiental, tá? Não deixe que isso afete o seu empreendimento,

certo? Ah, veread fiz, né? Eu fiz isso mesmo. Todas as etapas média a área viável. Então, Valentin, segue adiante. Se já é viável, segue adiante, tá? Ah, vamos lá. Vamos lá, vamos lá. Se for aprovado o módulo rural com 5 m, seria a ideia eh ideal para evitar processo de aprovação na prefeitura? Geraldo, se eh o processo está sendo feito lá, ainda tá na Câmara de Deputados Federais, for aprovado 5.000 m, se torna interessantíssimo esse processo para vários empreendimentos rurais, áreas aí se tornarem eh empreendimentos eh abrindo um leque maior para os clientes, né? Porque

quando a gente faz área rural é 2, 3, 4 ha. Aqui a gente tá colocando com 5.000 m. Isso abrange eh um número maior de clientes, tá? Eu vi que o projeto já passou mais uma comissão da Câmara Federal, então se passou mais uma, faltam mais duas ou três processos aí para dar sequência. Isso vai trazer muito retorno, ganh um ganho muito grande para nós. Sou engenheiro civil e estou com uma possível, um possível cliente com um lote rural de 8.8 8 ha no seu curso. Consigo resolver todas as etapas desse projeto, aprovações, execução do

loteamento? Sim, Júlio. Até mesmo identificação do seu cliente, tamanho do lote que você vai determinar dentro do seu projeto. Tudo o curso, ele vai te mostrar do ponto a ponto como você vai analisar a área e desenvolver o melhor parcelamento de solo aqui dentro, tá? da área no qual você tá analisando e até mesmo se é possível transformar ele urbana e se não, como você faz essa descaracterização. O curso mostra todo esse passo a passo, tá? E falando de descaracterização, a gente vai falar exatamente dela já. Embargos ambientais, item B, dos riscos ambientais, um loteamento

no interior, né, de uma cidade aí qualquer iniciou a terra planagem sem licença ambiental. Que acontece? IBAMA, Secretaria Estadual, Municipal de Meio Ambiente embargam a obra e multam a empresa. Primeira coisa, credibilidade vai pro ralo. Desculpa a palavra, mas é exatamente isso que acontecer. Segundo ponto, os custos com essas questões ambientais e responder esse processo. Lembrando, mais uma vez, o Ministério Público entra na jogada. Então, tem que fazer uma terra planagem. Ah, tem que fazer uma um serviço, talvez ambiental resolva. Licencie esse processo. Ah, agora é urbano. Licencie esse processo. Não faça nada sem documento.

Ainda digo mais, se for possível, coloque um outdoor na frente da área, coloque lá, manda imprimir, exatamente em formato grande a licença ambiental que tá ali autorizando que você possa fazer para não correr nenhuma fiscalização. O órgão chegar falar: "Ah, ó, tá aqui, ó. Pega o ali. Ah, tá autorizado, acabou". Ah, o cara que denunciar tá lá, ó. Tá outdoor, tá aqui informando. Acabou. Você resolve um grande problema do seu processo, tá? Obrigado, Ironite. Amando o curso. Obrigado, obrigado, obrigado. Tenho 15 haares rurais do turismo. O que devo fazer, Mário? Vamos lá entender exatamente primeira

coisa, se a lei permite realizar um parcelamento de solo, tá? que tipo de parcelamento de solo e aí entender o mercado que está sendo comercializado na região, valor de metro quadrado, identificar esse cliente para que a gente possa ver a demanda e desenvolver um parcelamento de solo, tá? Boa noite, Pedro. Na reunião com o prefeito para apresentar o projeto, já peço para ele assinar uma carta ou um requerimento para alterar zoneamento? Não, você vai pedir para que ele desenvolva esse documento e já encaminhe paraa Câmara dos Depadores para que ele faça essa alteração, tá? Você

não vai tirar nenhum documento dele, ele não vai fazer isso para você, tá? Eh, responsabilidade cível e crime, crimes ambientais. O loteamento desmata além do permitida. Olha, só para vocês ter ideia, nós estamos pegando uma área, ela está com rural e ela desmatou a mais do que o permitido. O que nós estamos fazendo? Um pré-contrato desse processo, tá? Para regularizar esse processo para que eu não entre no crime, lembra? Lá riscos jurídicos. Então tô fazendo aqui, então eu tenho que tomar esse cuidado, tá? E aí neste caso ele desmatou mais, permitindo que causam, olha, coloquei

em situações bem bem problemáticas, causando erosão que atingiu propriedades vizinhas. Exemplo, você tá com fogo na sua área e ela pegou na área do vizinha. Meu Deus do céu, é um crime, Cívil, tá? O empreendedor responde judicialmente e é obrigado a recompor a vegetação nativa, voltar ao ponto que ela estava. Então, olha só o custo de tudo isso. Riscos urbanísticos, risco três, tá? Zoneamento incompatível. Vocês me perguntam a área turística, que que eu faço? Primeira coisa, olhar o plano diretor, entender aonde está localizada a Gleba. Gleba é a área zona urbana, zona rural. Por isso

pode atrapalhar o seu prazo de aprovação. Se o seu empreendimento está na área rural e o município não permite, você vai ter que convencer o primeiro município, depois seguir isso na Câmara. Lá vai mais uma vez, seu parceiro terista fica irritado com isso. Lá vai uma vez, você perder o time do seu cliente no estudo de viabilidade, porque você vai ter que regularizar todo esse processo. Sem contar que você já fez um projeto para esse processo. Pedro, isso já aconteceu muito, já vi muito terrenista ou até pessoas que não entendiam do mercado, que ingressaram nesse

processo. Por isso que eu falo o conhecimento é importante. Você ternista pode ser incorporador? Claro que pode, mas eu vi também incorporadores fazendo parceria com terrenista e fugindo desse processo, olhar o qu eu falo aqui. Qual o primeiro passo? Olha a lei de parcelamento solo do município e o zoneamento do município para entender o que pode ser feito, como pode ser feito. Aí você sabe executar seu empreendimento, tá? Servidão de acesso do loteamento rural está menos de 30 m. Tenho que mudar a servidão. Se está menos de 30 m, na verdade, ela tinha que estar

dentro da sua área, tá? Então ela, toda área, tem que ter acesso à questão de eh a uma via, tá? Seja ela servidão. Ah, estrada vicinal, Pedro, eh em um num chacreamento com áreas de módulos rurais, 2 haar, a gente pode fazer terraplanagem naquele módulo rural para quê? Não precisa, seu Geraldo. Na verdade, quem compra o módulo rural, ele quer exatamente aquela característica, aérea com essas declividades. Quais estratégias ficam eh com acesso a dividir Gleba como se fosse uma estrada vicinal? Vamos lá. A estrada vicinal ela vai constar exatamente ou servidão na matrícula, informando que

ela é lindeira. fazendo parte da própria matrícula ou fazendo fora da própria matrícula. Exemplo, uma área de 100 haares, eu vou fazer as servidões. Se eu vou deixar fora da matrícula, na hora que eu somar todas as matrículas, elas não vão ser mais 100 ha porque elas vão perder as servidões que são vias, tá? Que são dando acesso às áreas. Outra coisa, ela podem fazer parte da matrícula? Pode, desde que ela informe que a área A da área B tem uma servidão exatamente de 5 m pra área B e a área B pra área A

também tem uma servidão de 5 m pra área A, tá? Então eu informo isso na matrícula, somando todas elas ainda vai constar tudo lá, tá? Danilo? Eu não. Eh, tenista da área. Vamos lá, deixa eu respondendo aqui, senão não vamos terminar essa live hoje, tá? E hoje eu tô desde as 2 horas da tarde do meu horário em conteúdo, né? conteúdo, muito conteúdo aqui com vocês, tá? Então, bora lá, bora lá, bora lá. Ah, exemplo, eh, projeto reprovado. A prefeitura reprova o seu projeto por você não seguiu uma diretriz. Você seguiu, exatamente, não olhou a

legislação e lá você fez quadras maiores do que determinado pelo município. Você doou, detou a área institucionais menores que o município exige, você fez lotes menores que o município exige, não olhou a documentação, ela vai reprovar exatamente o seu projeto. Isso é muito comum quando você não senta com o município para apresentar o seu projeto. É necessário você sentar com o município e apresentar o seu projeto de parcelamento de solo. Olha sim. Olha aqui, município, eu fiz o projeto conforme a legislação. Olha aqui, ó. Tô deixando essa área institucional neste ponto para isso, para isso,

para isso, porque aqui vai valorizar mais o empreendimento, tá? Aqui eu tô deixando essa área verde porque aqui é interessante, exatamente pra gente preservar mais essa região. Então você vai mostrando isso ao município, tá? Ah, mas Pedro, eu tive que fazer lotes menores. Então, mostra isso pro município para ver se é viável, se pode ser feito lotes menores que é determinado naquela região. Aí o município se adequa exatamente ao que isso foi feito, tá? É lógico, vai ter que passar, mudar a legislação para que ele faça isso. Que eu te digo, veja outras alternativas. Mudar

tamanho de lotes, aumentar o tamanho de quadra. Lógico, tamanho de quadra diminui exatamente infraestrutura, mas a gente tem que pensar no fluxo, no processo de este empreendimento, tá? Porque não é o hoje, é o amanhã. Nem sempre o melhor aproveitamento vai gerar o melhor resultado. Sempre melhor aproveitamento gera o maior ganho, sim, mas a gente tem que entender que áreas institucionais e áreas verdes são importantes e tamanho que quadras tem que ser respeitado como tamanho de lopes, tá? falta de infraestrutura mínima. Então você vai lá, faz um projeto, mas não viu aonde você vai levar

exatamente a infraestrutura, o esgoto, a drenagem e aí você faz o projeto e aí o custo acaba elevando porque a concessionária exige que você leve a um outro local, que você faça um reservatório por falta de água e aí você planejou um valor e aí o seu cronograma atrasa porque eleva o custo. a centenas ou milhões de reais. Então, a gente tem que tomar esse cuidado, levantar essas informações no processo. Quarto risco, anotem aí, quarto risco financeiro. Este é comum também. Sempre eu vejo muitos elefantes brancos aqui. E quais são eles? A sub é subestimação

dos custos, né? Muitas vezes, como eu acabei de falar aqui, exatamente da infraestrutura, você não subestimou, você não determinou o custo ali para fazer o empreendimento. Até mesmo quando a gente faz aqui as análises, a gente sempre coloca custos até mais elevados e aí vem com estratégias para reduzir esse custo. Trabalhamos com metro quadrado mais abaixo para que a gente não venha comprometer exatamente a execução, a a execução do empreendimento, né? determinamos o número mínimo de venda desse empreendimento para que não comprometos exatamente o custo desse empreendimento. Olha só, tudo isso faz com que eu

não tenha problema. A outra questão, qual é? Vou colocar aqui. Eh, Cléber, mostra para as pessoas que você está trabalhando conforme a lei. Boa, Sérgio. Obrigado por ajudar, Pedro. Como escapar das propinas do município? Vamos lá, Cléber. Exatamente. Entender o processo, entender sobre o mercado. Quanto mais conhecimento você tem, quanto mais você se consegue explanar melhor sobre o assunto, mais você foge exatamente da vender eh mostrar dificuldade para vender facilidade, tá? Quanto mais nós entendemos, mas eu digo para vocês, o mercado está mudando, tá? as pessoas estão indo entender sobre o processo. Até mesmo eu

tenho alunos, secretários do município de planejamento urbanístico, engenheiros aqui dentro do curso para entenderem mais sobre isso, tá? Porque muitas das vezes também não é o profissional, engenheiro que tá ali, a pessoa, de repente aparece um terceiro para criar essa dificuldade para você. Mas se você entende o processo e apresenta isso paraa pessoa certa e ela entende do processo e eu vejo que eles estão capacitando, indo atrás, porque na faculdade não se fala sobre parcelamento solo, engenheiro, arquiteto que sabe disso, não se fala que a gente tá mostrando exatamente o dia a dia do mercado,

o meu dia a dias como faz, tá? Então você obtendo conhecimento, Cléber, facilita com que isso não aconteça, tá? Quanto mais conhecimento, melhor. Eh, boa noite, amigo. Acabei de chegar. Eu tenho uma área de 1500 hactares. Meu Deus do céu, Ítalo. Onde é cortado por uma via pública e estou eh pensando em fazer um desenvolvimento primeiro. Que você acha, Ítulo? Vamos identificar se o cliente quer um empreendimento aberto ou fechado. Primeira coisa, pesquisa que eu faço, tá? E aí, aí eu vou determinar pelo mercado entender que o meu público, ele quer qual tamanho de lote,

tá? Então esse é o primeiro passo, entender o meu público, depois seguir pelo desmembramento, tá? Porque nós temos empreendimentos aonde a área tem uma frente muito grande, mas o público foi identificado que não quer aberto, que é fechado. Eu vou vender aberto? Não, porque eu não vou vender, vai ficar parado, vai ser um elefante branco, tá? E a outra questão da subestimação do custo do empreendimento é fazer um uma análise hoje, mas só vai executar o empreendimento daqui 2 anos ou um ano. Demorou para provar. E aí vem exatamente igual a pandemia, o petróleo subiu

e aí os custos elevaram. O que que você tem que ter é a alternativa desse processo. Nós, eu passei por um processo como esse, buscamos alternativas, fomos para pavimentação de concreto, tivemos que mudar a legislação do município, mudamos e resolvemos. Então o estúdio de habilidade foi lá e me mostrou exatamente isso e quando chegou lá na hora já estava tudo resolvido, eu não perdi o time do negócio, tá? A baixa liquidez de carteira, já quase disse tudo a revist financeira, mas vou colocar o loteador vende 70% dos lotes a prazo. Beleza? Ótimo. Isso a gente

fala em vender 65% para bancar os empreendimentos nesses 10 anos. quem vendeu, fez todo o estudo, analisou tudo, nesses 10 anos que eu tô no mercado e analisei essas pessoas e meus empreendimentos, fez todo o estudo de de viabilidade certinho, vendeu pelo menos 65% do seu empreendimento. E vendendo 65% do seu empreendimento, consegue bancar os custos? É isso que a gente vai fazer. Geralmente consegue. Mas aí vem uma questão, a inadimplência. E aí essa inadimplência foi superior à média nacional. A média é em torno de 20%, não é que não pagam, é que pagam atrasados,

vão pagar juros, correções. Então isso compromete exatamente a conclusão das obras, porque não tem mais recebíveis, não tem capital para investir exatamente no empreendimento. Então como que eu tiro esse risco? Um bom contrato, tá? Não é o contrato de co, o contrato que ele me gera autoridade, credibilidade. Segundo item, eu vou vender eu quero qualidade na venda e não quantidade na venda. Ah, eu quero vender tudo num dia, beleza? Mas foram esclarecidos todos os itens do contrato para que o seu cliente entenda e não venha rescindir o contrato ou venha atrasar os pagamentos. E eu

vou colocar mais um incentivo, mais um incentivo que se você pode colocar aí. Eu coloco no meus contratos um desconto por aquele que paga em dia, um desconto. Até mesmo na planilha lá você vai ver a valor da parcela que vai em contrato e o valor da parcela que vai ser o desconto. A gente até trabalha com o desconto dos estudos de viabilidade, não trabalha com o valor da parcela porque ele vem com valor menor. E aí o cliente pagando em dia, ele tem essas condições. Então se ele pagar 10 parcelas, ele ganha uma se

ele pagar em dia. Então é isso que a gente mostra. Então, quando eu trago esses itens, eu diminuo exatamente a minha inadimpluência. Dependência das vendas. A obra depende do fluxo de caixa, das vendas mensais. Aí você tem um problema lá, trava suas vendas e aí como que acontece? Você não consegue executar seu empreendimento, não consegue bancar o seu empreendimento. Qual é a a saída disso? é você ter as alternativas, é você entender exatamente quais são os pontos que você Aconteceu isso, então eu vou partir pro plano B. Aconteceu isso, eu vou partir pro plano C,

tá? Vamos lá. Você tá aqui no YouTube, faz o seguinte, já se inscreve aqui no canal, inscreve aqui no YouTube, dá um like nessa live, tá? E para você que tá no Instagram também, que perto no eh sininho de notificação, aqui no YouTube também perto no sininho de notificação para receber informações de toda vez que eu postar um conteúdo ou estiver online aqui para ajudar você, como falou aqui, né, o esqueci o nome da pessoa, despende, o corretor aqui, ele falou assim: "Só com as lives eu tô aprendendo muito". Então faça isso, é muito conteúdo

e até mesmo você que é aluno, faz isso, esteja aqui, coloque, se inscreve no canal no YouTube, coloca aqui no Instagram para você receber informações importantes do mercado de participamento solo, tá? Sempre nós temos diariamente conteúdos sendo postados nas nossas redes sociais e toda terça e quinta nós temos lives. Terça, conteúdo como esse aqui. Quinta, estudo de viabilidade. Eu vou mostrar exatamente num quadro que eu amo de fazer o que eu faria. Eu mostro exatamente o que eu faria numa área de um seguidor ou de um aluno. Toda a estratégia de parcela pessoal. Então se

inscreva aqui, esteja aqui no canal, certo? Pedro, vocês fazem estudo de viabilidade? Sim, e eu ensino vocês fazerem também. Eh, não tem análise de crédito mínimo. Quando vão colocar assim, quando eu vendo pro cliente, aí o estudo de viabilidade é uma questão de fazer o parcelamento solo e cr análise de crédito mínimo. Esse crédito de venda eu não analiso o meu cliente, tá? Eu não vejo Seras, eu não vejo Lerite, nada disso. Só para vocês terem ideia, um bom contrato gera isso, gera segurança. E qual o percentual de implantar hoje? O mercado hoje fala de

20%. Nós chegamos a trabalhar quase a 3%, a média de 5% hoje na implência, tá? Não é que não paga, é que paga em atraso, tá? Ah, desvalorização do mercado. Esse caso aqui já aconteceu e aí vem a questão de você analisar, mas ele ocorre muito pouco, mas quando ocorre você tem que ser muito muito ágil no processo. O que é? você não fez o levantamento, né, da região, eh, após o lançamento de outro, não fez, eh, eh, levantamento da região dos empreendimentos que vão lançar. Mas Pedro, eu consigo acolher essas informações. Claro, se você

for no município, na Secretaria de Planejamento Urbanístico, ele vai te informar, ó, tá sendo lançado outro empreendimento, tá em análise, então você acompanha e aí você analisar esse essa situação para que de repente o concorrente lance um empreendimento melhor com valor de mercado, um valor abaixo do seu. Aí vem a questão, toda vez que eu faço um inúcio de viabilidade, eu sempre lanço o valor de 1 m² menor que o do mercado. Fiz isso ontem também em mais uma análise de um de um de um de um mentorado. Vamos lançar abaixo. Valor é 377, vamos

349. Se tornou viável, se tornou. Se der errado, você vai abaixo do mercado, mas acredito eu, fazendo com toda essa qualidade, você vai alcançar um valor maior, tá? acontece de de de que um empreendimento pode lançar um valor eh abaixo do seu, pode, você pode achar que tá melhor. É isso que vem feito. Falta de estudo de viabilidade. A gente não faz um estudo de viabilidade só lá no começo. A gente faz estudo de viabilidade lá no começo. Na hora de executar, na antes de lançar, a gente também revisa esse estudo de viabilidade para entender

o que o mercado está, o que está vindo para que a gente não tenha surpresa, se vai ocorrer uma valorização ou se vai ter um alerta pra gente neste processo, tá? Ah, se eu faço o lote vai custar para o cliente R$ 144.000 e no contrato vai ficar em 246. Como informar essa diferença para o cliente? Vamos lá, Dom Pires, você informa da seguinte forma. Primeiro, a vista ela é 144. A prazo, você vai colocar a parcela para ele, o número da parcela. Então, existe um valor diferente nisso porque você está emprestando dinheiro para ele,

neste caso, um lote. Então, existe esse custo e o que ele vai ver, exatamente é a entrada mais o valor da parcel. Agora, ah, eu quero, não quero pagar esse valor, então é a vista. Mas para você chegar nisso, né, esse cliente ele não pega exatamente o valor final do contrato. Até mesmo se ele for financiar lá com a Caixa ou com outro banco, a valor vai tá lá em cima. Vai tá lá em cima, tá? Eh, tá no curso essa estratégia, André Pinheiro. Qual que é a estratégia, André? Área litorâneo Pedro tem uma estratégia

excelente, tem tudo no curso, tá? Tem no curso de estratégia. Obrigado, Sérgio, tá ajudando aí a responder o pessoal, tá? Riscos comerciais. Erro na no público alvo é vender um empreendimento diferente ao seu público, tá? É um vender um empreendimento para onde você faz empreendimento pro público A, mas não é A, é D. Aí você vai vender o quê? 5% empreendimento. Então, a gente não faz o empreendimento para nós, a gente faz o empreendimento exatamente para o nosso cliente. É ele que vai determinar tamanho de lote, tipo de parcelamento, o que ele deseja lá dentro.

Ele vai pagar por isso e como vai pagar por isso. Então é ali que a gente faz essa análise, tá? Concorrência arriscada, lembrem, tá no quinto item, riscos comerciais. A gente já viu jurídico, a gente já viu ambiental, urbanístico, financeiro e agora estamos no quinto penúltimo processo. Então, concorrência arriscada, eu vou lá, não faço análise e vejo e que estão ao meu entorno outros lançamentos de empreendimento, como que eles estão trabalhando. Então, eu tenho que analisar isso. Lembrando, se num raio de 10 km tem outros empreendimentos lançando, o meu custo com publicidade de divulgação vai

aumentar também. Minha campanha vai ficar mais cara. Então tem que ver exatamente isso. Como que é? André, aonde é a sua área? Tá pessoal ajudando aqui. Marketing inadequado, a comunicação eh institucional fria, sem apelo emocional, sem os gatilhos que vão fazer com que a pessoa venha adquirir o empreendimento. Aí você vai lá e refaz isso. Você tá queimando o empreendimento. Pessoa fal, mas já vi anúncio agora tá vendo de novo. P está ruim esse empreendimento. Esses cuidados são importantes. Temos que identificar, temos que saber falar com o nosso cliente, né? Tivemos uma imersão aí esses

dias e exatamente o Marcos comentou sobre isso, falando como faz o Willam falou como que a gente identifica, como que a gente comunica, quais são as dores do cliente. Lembrando mais uma vez, nós, o marketing não vai fazer mágica. Se a gente não souber trazer as informações para o marketing, para os projetos, para a execução das obras, vai travar o seu empreendimento. E aí agora vamos exatamente para o nosso item seis e último, riscos operacionais. E olha, atraso na execução de obras. você contratar uma empreiteira que não conhece sobre o processo, que ela ali não

tem condições, não tem condições financeiras, acaba gastando aquele valor. E olha, já vi muito disso acontecer, já vi emprenteiras por você não fazer medição, não acompanhar a obra, a incorporadora pagou mais, quando foi ver a empreiteira, não tinha mais o dinheiro, gastou tudo e aí não tem como executar a obra. a a loteadora vai ter que injetar mais dinheiro ou na quinta lá ou contratar uma outra empresa e isso acaba elevando o custo do seu empreendimento, né? Tá dando o prazo de execu de entrega de obra. E aí você vai lá mais uma vez aí

eu digo: "Nunca renove o prazo execução de obra". renovou, problema judicial, sendo que tá no contrato, permite, mas o cliente vai te dar uma dor de cabeça e isso vai ser falado na cidade, você vai perder a credibilidade, tá? Eh, vamos lá, vamos lá, vamos lá. O pessoal tá falando muito aqui. Olá, Pedro. Já utilizamos a abertura das cotas eh na fase de proj eh já utilizou a abertura da fase de projetos viabilizar custos iniciais até a fase do R para o pré-lançamento. Hugo, eu nunca utilizei, mas eu já orientei exatamente mentorados e alunos a

fazerem isso e deram certo, tá? até mesmo processos aonde necessitavam de dinheiro eh um de um valor financeiro, até mesmo para eh pagar uma garantia que a área estava num financiamento para tirar exatamente a área desse financiamento e deixar ela livre desempedida. Então já isso já aconteceu e a gente já orientou e como fazer isso, tá? Eh, vamos lá, vamos lá, vamos lá. Eh, risco, atraso na execução. Falamos aqui empreitadas e fornecedores ruins, né? A mesma questão, ele não ter conhecimento da execução de obra, por isso você tem que ter conhecimento. Tempo de chuva. Nós

vemos aqui eh outro profissional sócio meu, o Dílio, mostrando, a gente tem que olhar o tempo da de chuva da da sua região. Tem obras que a gente não executa em períodos de chuva. Por quê? É jogar dinheiro fora, tá? É a qualidade. Problema. Ah, fiz a drenagem, não fiz exatamente a camada embaixo dos tubos, aonde eh estabilizaram os tubos, não fez selei os os tubos de drenagem de forma correta, veio uma chuva, levou. Então, a falta de de uma empresa capacitada para executar as suas obras, isso gera um risco muito grande. A falta de

controle contratual, tá? E olha só, isso aqui pode aumentar os seus custos e gerar um bloqueio via judicial muito grande. Todo o processo de execução de obra, desculpa, deixa eu ver uma água falando com vocês demais. Todo o processo de execução de obra no contrato de execução com a emprenteira no qual vocês vão contratar, tem que colocar também a possível correção de valores sobre aquele contrato, se vai ter, se não vai ter e se vai ter, qual é a porcentagem que isso e da onde vai ser analisado esses pontos? Por quê? Isso pode causar um

problema se não tiver informado no contrato se tem correção ou não. Se não tem, isso pode dizer que vai ocorrer e aí você não vai aceitar, vai bloquear, a emprenteira vai entrar com ação e aí trava o seu empreendimento e você tem um prazo para entregar isso. Então tem que olhar contrato, tudo isso para que você não venha ter problemas, tá? Vimos agora, exatamente hoje. E ó, você tá aqui comigo, se inscreve no canal, dá o like nessa live, não deixe e compartilhe com passe para pessoas. Ah, e deixa aí também um sininho marcado para

que toda vez que eu entrar aqui você receba essas informações. E para quem tá no Instagram ou quem tá aqui no Instagram, escreve Elite se você quer ter uma sessão estratégica com um especialista do meu time, tá? Ele vai agendar uma reunião com você e vai mostrar qual o melhor caminho você percorrer para realizar o seu parcelamento sólido de forma segura, rentável, investir no mínimo possível, tá? Ele vai mostrar o caminho certo. Se você tá aqui no YouTube, vai lá no Instagram depois tg_line pedro germano para que você possa exatamente escrever elite em qualquer parte

ali e ele vai agendar um horário com você. Não perca essa chance, certo? O que nós vimos hoje aqui são exatamente os seis seis riscos que podem prejudicar a execução do seu empreendimento, impossibilitando a execução, tá? Eh, Lucrécio, vai lá no YouTube, vai lá no Instagram depois e escreve Elite, tá? Lá no YouTube, lá no Instagram, não é no YouTube, tá? a questão de impossibilidade de realizar um parcelamento de solo para dar a execução do seu empreendimento, inviabilizar o seu empreendimento. Então, vimos itens exatamente que impedem de você realizar o empreendimento de forma segura, rentável,

investir no mínimo possível. Seis itens. E se você quer que essa live compartilhe com o máximo de pessoas, então dá um like aqui no YouTube que as pessoas, essa live vai subir e vai chegar ao máximo de pessoas colaborando com elas para que elas possam entrar nesse mercado de forma segura e rentável, investir no mínimo possível. Pessoal, muito obrigado, uma ótima noite a todos vocês. Quinta-feira tem mais o quadro que eu faria e eu espero vocês lá. Um abraço, pessoal, uma ótima noite e até mais. Tchau, tchau, pessoal.