Como COMPRAR uma casa nos Estados Unidos - GUIA DEFINITIVO

Que tal deixar parte do seu patrimônio em dólar investindo em imóvel na maior economia do mundo já pensou comprar uma casa nos Estados Unidos o mercado imobiliário americano é bem diferente do brasileiro como ele funciona quais são os melhores Apps para achar um bom imóvel as etapas da aquisição os closing costs e casa de vacation vale a pena investir em uma nesse episódio do passaporte Invest News o que você precisa saber para comprar um imóvel nos Estados Unidos Olá eu sou o Doni denuo seja muito bem-vindo ao sexto episódio ódio da nossa Série Especial sobre mudança e vida nos Estados Unidos o americano é tradicionalmente muito ligado a imóvel e com o histórico de baixas taxas de juros no país o mercado imobiliário é extremamente forte dinâmico aquecido em 2023 movimentou 2,3 trilhões de dólares valor parecido com o do PIB do Brasil desse Total pouco mais de 2% foram Imóveis vendidos para estrangeiros entre os quais os brasileiros TM posição importante em 2022 por exemplo o Brasil foi o quinto maior comprador estrangeiro de imóveis nos Estados Unidos atrás de canadá México China e Índia de longe o destino Predileto é a Flórida onde Aliás a nossa presença é ainda mais marcante segundo a Associação Nacional de corretores da região entre os estrangeiros o brasileiro é o quarto maior comprador em Miami e o número um na região de Orlando onde Aliás o preço de venda não tombou nem mesmo durante a pandemia e onde desde 2019 as casas mantêm uma valorização média superior a 10% ao ano esses brasileiros que compraram imóveis em sol americano pagaram um preço médio de 990. 000 e 82% Residem fora dos Estados Unidos para comprar um imóvel na terra do tisan você você não precisa ter cidadania Americana e nem Green Card mas precisa ou deveria entender como funciona a dinâmica do mercado imobiliário que em alguns aspectos é bem diferente do brasileiro o mercado imobiliário dos Estados Unidos é extremamente transparente eficiente e pragmático com aplicativo na mão você consegue um volume de informações surpreendente sobre o imóvel coisa que a gente teria grande dificuldade para conseguir No Brasil existem várias plataformas onde você pode pesquisar imóveis ver fotos vídeos fazer Tours virtuais as mais populares são Zilo redfin e realtor. com esse aí na tela por exemplo é o Zilo meu Predileto dica número um se você quer comprar um imóvel baixa ele você pode fazer pesquisa por endereço cidade ou ir navegando pelo mapa fazer filtros e como já existe e já acontece no Brasil tem as informações básicas do imóvel ano de construção metragem da casa do terreno valor do condomínio e tal até aqui tudo normal mas vamos lá ele te mostra também a quantos dias ela tá anunciada quantos views teve quantas pessoas salvaram o anúncio para ter um indício do interesse da concorrência aí vem a estimativa do preço justo dela de mercado calculado pela plataforma o preço de mercado para locação caso você queira comprar e botar para alugar como fonte de renda calculadora do custo mensal com financiamento incluindo imposto Condomínio seguro parcelas e juros para você fazer as suas simulações o histórico do property tax o IPTU que ela paga ano a ano e as duas coisas mais legais de todas o histórico de preço e o valor de qualquer vizinho isso é surreal Ou seja você consegue saber quando a casa foi anunciada por qual valor quanto tempo ficou no mercado e por quanto foi vendida isso não apenas na última compra mas até nas últimas décadas Além disso você consegue ver Quanto valem todas as casas vizinhas quando foram vendidas a que preço e qual é a estimativa atual de mercado delas na rua no condomínio no bairro então o risco de você comprar uma casa sem saber quanto ela vale ou se tá muito acima ou muito abaixo da região não existe é uma transparência impressionante que facilita demais a tomada de decisão e reduz o risco de você levar gato por lebre uma outra característica é que a negociação acontece Ao estilo americano você faz a proposta e normalmente o proprietário ou aceita ou recusa e pronto não fica falando Ah consegue melhorar um pouquinho eu tenho uma mais alta quer mandar outra é sim ou não e fim e às vezes dependendo do mercado da casa da oportunidade do número de interessados o que existe é quase um leilão propostas enviadas acima do preço solicitado e eu falo com conhecimento de causa porque eu perdi três casas paraas quais eu fiz ofertas de 20 a 120.

000 acima do valor pedido e o proprietário disse é não than só para se familiarizar com os termos os três tipos principais de propriedades com as quais você Possivelmente vai se deparar são single Family Homes que são as casas normais unifamiliares aquelas clássicas né com quintal vale para pequenas propriedades e até para grandes mansões condos que são os apartamentos e townhouses as casas geminadas coladas uma na outra dividindo parede e que combinam características de casas unifamiliares pelo espaço maior com apartamentos pela manutenção e pela parte da área externa que é compartilhada o processo de compra de um imóvel aqui nos Estados Unidos tem basicamente seis etapas A primeira é a pré-aprovação de financiamento antes mesmo de você começar a visitar as casas já tem que pedir pro banco um pre-approval letter no valor que você pretende financiar isso não apenas mostra aos vendedores que você é um comprador sério mas via de regra é pré-requisito para conseguir visitar os imóveis existem diversas opções de financiamento para estrangeiros que são conhecidas como foreign National mortgage loans essas linhas de crédito são oferecidas por várias instituições bancárias as condições variam mas geralmente é possível financiar até 85% do valor do imóvel em prazo de até 30 anos se for pagar a vista tem que envar o proof of funds a prova de fundos o extrato da conta ou do investimento mostrando que você tem dinheiro e liquidez para comprar a casa depois vem a escolha e visita dos imóveis com ajuda daqueles apps que eu falei Zilo realtor Head finin e claro de um bom corretor também gostou da casa faz uma offer é algo formal documentado assinado digitalmente incluindo detalhes de como vai ser o pagamento o tamanho do sinal a ser depositado numa conta escoll e o tempo que o proprietário tem para decidir se aceita ou não na casa onde eu moro hoje por exemplo eu dei 24 horas para ele decidir oferta aceita próximo passo é a inspeção do imóvel você contrata um técnico para verificar a condição da casa para garantir que não venha uma surpresinha desagradável depois ou que você consiga negociar um pouco mais o preço caso encontre um BO significativo um vazamento um telhado que precisa ser trocado ar condicionado quebrado ou coisa do tipo que não tenha sido avisada antes aí assina o contrato de compra e venda o documento que oficializa a transação e detalha os termos do acordo com ele el começa também a etapa de liberação do banco pro financiamento eles vão te pedir uma série de documentos analisar com os próprios inspetores se o preço do imóvel é compatível com o mercado e outras burocracias do tipo algo que demora aí de 30 a 45 dias se for com financiamento à vista obviamente é muito mais rápido e com tudo ok vem o sexto passo conhecido como closing ou fechamento da compra o dia em que você assina todos os documentos Liquida a operação e pega a chave da casa Além do valor do imóvel comprar uma casa nos Estados Unidos envolve alguns custos iis que você deve considerar entre os mais pesados estão os famosos closing costs são diversas taxas e despesas associadas à compra do imóvel e pagas no dia do fechamento são ligadas ao custo de avaliação do imóvel de registro Seguros honorários originação do financiamento e coisas do tipo boa parte é ligada a tyr Company o equivalente ao cartório de registro de imóveis no Brasil ela é responsável por verificar a documentação e garantir a legalidade da transação os closing costs podem variar mas quando tem financiamento giram na casa dos 45% do valor do imóvel é caro numa casa de 1 milhão de dólares por exemplo tem que considerar mais 45. 000 aproximadamente de closing costs property tax é o imposto sobre a propriedade o equivalente ao nosso IPTU ele varia de acordo com o estado e a cidade onde o imóvel tá localizado e esse imposto é pago anualmente calculado Com base no valor de mercado da propriedade e portanto atualizado ano a ano tem também o seguro residencial para proteger o seu investimento contra danos e acidentes que no caso de imóveis financiados é inclusive obrigatório e é bom lembrar que esse é um investimento sujeito ao ganho de capital tal que incide sobre o lucro na revenda seguindo as regras da firpta que é a lei de imposto sobre investimentos estrangeiros em propriedades imobiliárias tem diversas regrinhas mas é de aproximadamente 15% além disso em caso de falecimento do proprietário o imposto sobre herança é elevado esse e outros motivadores jurídicos fazem com que muitos acabem comprando a propriedade em nome de uma empresa normalmente uma llc isso é super comum e abrir empresa nos Estados Unidos é algo que você faz normalmente em um único dia e as vacation Homes vacation home como o nome inglês indica é um imóvel comprado com o principal objetivo de usar nas férias ou em parte do ano mas nos Estados Unidos o termo tem uma conotação mais específica ainda são residências para locações de curta Temporada é uma oportunidade de investimento interessante porque servem pro lazer do proprietário e da sua família quando quiserem mas também geram uma renda com a locação o mercado de vacation é expressivo nos Estados Unidos em 2024 deve gerar um faturamento de quase 20 bilhões de dólares e a Flórida Claro é o mercado mais importante com 84 5000 unidades 85% do estoque do país inteiro Os brasileiros são ativos nesse segmento há anos o apelo de unir úti agradável comprando uma casa na Disney que ainda gera uma renda é quase Irresistível e eu mesmo não resisti alguns dos condomínios de vacation mais conhecidos na região de Orlando são Story Lake onde eu tenho a minha reunion Champions Gate e winsor Island a maioria desses condomínios T áreas comuns generosas o chamado Club House e as casas São alugadas completas inclusive com utensílios aparelho doméstico roupa de cama mesa a banho também é comum que esses Imóveis tenham ambientes temáticos decorados com inspiração no universo do entretenimento essas fotos aí por exemplo são da minha casa de vacation tem quarto do Harry Potter do Mickey Rei Leão Toy Story sala dos Minions salão de jogos dos Simpsons é uma forma de levar um pouco da magia do clima dos parques para dentro da casa atraindo e encantando ainda mais os hóspedes e Vale a pena comprar uma casa de vacation Olha sinceramente como proprietário a resposta é depende Depende do que você espera dela no passado muita gente comprou com juros e preços bem mais baixos como o mercado subiu bastante ganharam duas vezes com o valor da locação que ficou mais alto e com a valorização do imóvel hoje o cenário é mais desafiador mas isso não significa que não vale mais a pena eu mesmo comprei com o mercado assim a região de Orlando tem um potencial extraordinário é o centro do entretenimento Global com um fluxo imenso de turistas volumes gigantescos de investimento a caminho um novo parque da Universal Epic que vai ser lançado no ano que vem grandes melhorias planejadas para International Drve é uma cidade que cresce num ritmo muito mais rápido que o da média do país mas o ponto é ter clareza do seu objetivo e do que você consegue com uma casa de vacation para não esperar dela algo que ela não te entrega se o seu objetivo é exclusivamente financeiro um investimento para gerar um alto retorno uma alta renda em dólares existem opções mais adequadas casa de vacation tem despesa com administradora que é indispensável quando se mora a distância e que cobra em média 20% do faturamento custo com seguro imposto controle de pragas contas de luz água Condomínio piscina internet toalha lençol reposição de itens manutenção constante de uma casa que vai ser muito usada então quando ela vale a pena quando o seu objetivo é ter um pé nos Estados Unidos uma casa própria para usar quando quiser em particular nas férias e fazer isso pagando só a entrada do imóvel nesse cenário é uma excelente opção tirando a entrada os closing costs e os investimentos com decoração a casa tende a se pagar sozinha Claro que isso depende de uma série de fatores se é bem administrada localização tamanho estado de conservação momento do mercado mas a renda da locação tende atenção tende a cobrir todas as contas e parcelas do financiamento Ou pelo menos a maior parte delas normalmente com uma margem de erro de uns 4% para mais ou para menos então o cenário base não é ganhar dinheiro é empatar se sobrar ótimo maravilha se faltar tenha uma provisão para isso eu mesmo tive que aportar $24.